CA Toulouse, 1re ch. sect. 1, 17 septembre 2025, n° 23/02671

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par promesse unilatérale du 11 août 2016 rédigée sous l'égide de Maître [I], notaire, M. [E] [J] et Mme [A] [L] ont promis de vendre à M. [K] [Z] un immeuble bâti consistant en une maison d'habitation de type T7 avec jardin, sis [Adresse 17], cadastré CL n°[Cadastre 11], [Cadastre 8] et [Cadastre 5] au prix de 273.000 euros

Par acte authentique du 28 décembre 2016 dressé par Maître [W], notaire, en présence de [F] [I], M. [J] et Mme [L] ont vendu ledit bien à M. [K] [Z].

L'acte de vente mentionne que 'Le vendeur déclare qu'à ce jour, les parcelles restant sa propriété soit les parcelles cadastrées CL numéro [Cadastre 13], [Cadastre 7], [Cadastre 6] et [Cadastre 10], ne sont [pas] destinées à ce jour à un usage de terrain à bâtir. Toutefois le notaire soussigné rappelle que si le vendeur souhaite pour l'avenir et contrairement à l'usage déclaré à ce jour destiner lesdites parcelles à un usage de terrain en vue d'y édifier une ou des constructions, il devra préalablement déposer une déclaration préalable à cet effet. Dans l'hypothèse où ladite déclaration ne lui serait pas accordée il ne pourra alors destiner lesdites parcelles à un usage de terrain à bâtir'.

Le 28 novembre 2017, le maire de la commune de [Localité 25] a accordé à M.[J] un permis de construire une maison individuelle, d'un étage, sur la parcelle sise [Adresse 22], soit la parcelle [Cadastre 24] [Cadastre 12], située entre le n°[Cadastre 15] (propriété de M. [Z]) et le n°[Cadastre 1] (propriété et demeure de M. [J] et Mme [L]).

Par courrier du 21 février 2018, M. [Z] a formé auprès du maire de [Localité 25] un recours contre l'obtention dudit permis de construire. L'autorisation d'urbanisme a été maintenue par le maire qui a enjoint à M. [J] de se mettre en conformité pour l'affichage du permis de construire.

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Par acte d'huissier du 2 avril 2021, M. [K] [Z] a fait assigner M. [E] [J] et Mme [A] [L] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d'obtenir judiciairement, à titre principal, la réduction du prix et, subsidiairement, l'indemnisation du préjudice matériel résultant de la perte d'ensoleillement et de la moins-value du bien immobilier, outre l'indemnisation de son préjudice moral et de jouissance, sur le fondement de l'obligation précontractuelle d'information et du dol.

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Par un jugement du 26 juin 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

- débouté M. [K] [Z] de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de M. [E] [J] et Mme [A] [L],

- débouté M. [E] [J] et Mme [A] [L] de leur demande au titre de l'abus du droit d'ester en justice,

- condamné M. [K] [Z] aux dépens,

- condamné M. [K] [Z] à verser à M. [E] [J] et Mme [A] [L] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a considéré que l'acquéreur ne prouvait pas que M. [J] se serait engagé sur l'absence de vis-à-vis, que cette absence aurait été déterminante du consentement de l'acquéreur ni que le projet de construction aurait été antérieur à la vente.

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Par déclaration du 21 juillet 2023, M. [K] [Z] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :

- débouté M. [K] [Z] de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de M. [E] [J] et Mme [A] [L], lesquelles étaient les suivantes :

* 'dire et juger' que M. [E] [J] et Mme [A] [L] ont agi de manière dolosive au préjudice M. [K] [Z] et ont manqué à leur obligation de loyauté lors de la vente du bien immobilier situé au [Adresse 18],

* condamner solidairement M. [E] [J] et Mme [A] [L] à verser à M. [K] [Z] la somme de 37.500 euros de dommages et intérêts au titre de la réduction du prix et subsidiairement en réparation de son préjudice matériel du fait de la moins-value du bien objet de la vente,

Subsidiairement,

Sur ce point,

* ordonner une mesure d'expertise judiciaire à l'effet de chiffrer la moins-value du bien acquis à raison de la construction voisine,

Dans tous les cas,

* condamner solidairement M. [E] [J] et Mme [A] [L] à verser à M. [K] [Z] la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de jouissance,

* condamner solidairement M. [E] [J] et Mme [A] [L] à verser à M. [K] [Z] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,

* dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

- condamné M. [K] [Z] aux dépens,

- condamné M. [K] [Z] à verser à M. [E] [J] et Mme [A] [L] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 octobre 2023, M. [E] [Z], appelant, demande à la cour, au visa des articles 1112-1, 1137, 1231-1 et 1231-2 du code civil, de :

- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- juger que M. [E] [J] et Mme [A] [L] ont agi de manière dolosive au préjudice de M. [K] [Z] et ont manqué à leur obligation de loyauté lors de la vente du bien immobilier situé au [Adresse 18],

- condamner solidairement M. [E] [J] et Mme [A] [L] à verser à M. [K] [Z] la somme de 37.500 euros de dommages et intérêts au titre de la réduction du prix et subsidiairement en réparation de son préjudice matériel du fait de la moins-value du bien objet de la vente,

Subsidiairement, sur ce point,

- ordonner une mesure d'expertise judiciaire à l'effet de chiffrer la moins-value du bien acquis à raison de la construction voisine,

Dans tous les cas,

- condamner solidairement M. [E] [J] et Mme [A] [L] à verser à M. [K] [Z] la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de jouissance,

- débouter M. [E] [J] et Mme [A] [L] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamner solidairement M. [E] [J] et Mme [A] [L] à verser à M. [K] [Z] la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

À l'appui de ses prétentions, l'appelant soutient que :

- il a fait l'acquisition du bien immobilier en raison des déclarations de M. [J] qui avait vanté l'absence de tout vis-à-vis et avait fait valoir que le terrain attenant lui appartenant ne serait pas construit, tel que cela est établi par l'attestation de l'ex-compagnon de M. [Z], et des stipulations contractuelles, alors que les vendeurs avaient dès avant la vente, le projet de construire sur le terrain attenant, tel que cela résulte de l'attestation d'une ancienne acquéreuse potentielle,

- la parcelle n°[Cadastre 12] objet du litige est nécessairement incluse dans les parcelles 'conservées' par le vendeur, tel que les vise l'acte de vente, et qu'à défaut cela démontrerait de plus fort la volonté de duper M. [Z],

- dès la signature de l'offre de M. [Z], les vendeurs ont bouché une fenêtre du bien vendu qui donnait sur le lot litigieux, pour qu'il n'ait plus aucun point de vue sur leur propriété voisine dans la perspective d'une construction d'ores et déjà décidée,

- M. [Z] a acquis le bien en ayant connaissance que la fenêtre avait été bouchée, mais cet acte de leur part démontre que leur volonté de construire sur leur parcelle existait dès avant la conclusion de l'acte authentique de vente,

- les vendeurs ont fait procéder à la division de la parcelle [Cadastre 26][Cadastre 12] le jour de la vente à M. [Z], démontrant leur intention de construire sur cette parcelle,

- six mois après la signature de l'acte authentique de vente, les vendeurs ont déposé une demande de permis de construire sur le terrain litigieux,

- ces derniers ont usé d'artifices en installant le panneau réglementaire et le permis de construire au niveau de la parcelle [Cadastre 1] et non de la parcelle [Cadastre 20],

- dans la projection piscine figurant dans l'annonce de vente, la piscine apparaît sans vis-à-vis,

- les vendeurs savaient que l'absence de construction sur la parcelle voisine était déterminante pour M. [Z], tel que cela ressort de la stipulation sur une telle construction dans l'acte authentique de vente,

- les vendeurs ont manqué à leur devoir d'information et commis un dol,

- l'acquéreur est donc fondé à demander une réduction du prix de vente, correspondant à la moins-value du bien immobilier, et à obtenir réparation de son préjudice,

- la construction immédiatement voisine des vendeurs a fait perdre au bien un ensoleillement important,

- les fenêtres de la construction des vendeurs qui donnent sur la propriété de M. [Z] ne sont pas opaques, de sorte qu'il subit une vue directe sur son jardin et sa piscine, il sollicite en conséquence l'indemnisation d'un préjudice moral et d'un trouble de jouissance.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 17 janvier 2024, M. [E] [J] et Mme [A] [L], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 1112-1, 1130, 1137, 1240 et 1353 du code civil, de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse du 26 juin 2023 en ce qu'il a :

* débouté M. [K] [Z] de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de M. [E] [J] et Mme [A] [L],

* condamné M. [K] [Z] aux dépens,

* condamné M. [K] [Z] à verser à M. [E] [J] et Mme [A] [L] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Par conséquent,

- rejeter l'ensemble des prétentions de M. [K] [Z] et notamment celles ayant vocation à voir réformer la décision entreprise par le tribunal judiciaire de Toulouse du 26 juin 2023 ainsi que celle formulée au visa de l'article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

- condamner M. [Z] à payer à Mme [L] et à M. [J] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [Z] aux entiers dépens de la procédure d'appel.

À l'appui de leurs prétentions, les intimés soutiennent que :

- il ne peut y avoir de manquement à l'obligation d'information précontractuelle de la part des vendeurs puisqu'ils ont sollicité plusieurs mois après la conclusion de la vente, un permis de construire pour la parcelle voisine,

- il n'est pas justifié que l'information litigieuse aurait été déterminante du consentement de l'acquéreur,

- M. [Z] a acheté un bien avec vis-à-vis venant du terrain voisin, et situé dans une zone pourvue d'habitation,

- une attestation ne peut suffire à établir la preuve d'un fait, de sorte que l'attestation du conjoint de M. [Z] ne peut suffire à démontrer l'intention, avant la vente, des vendeurs d'édifier une construction sur la parcelle voisine,

- si l'absence de construction avait été déterminante de son consentement, l'acquéreur l'aurait matérialisé par écrit ou aurait établi une servitude non aedificandi,

- aucun élément objectif ne permet de démontrer que l'ensoleillement du jardin constituait le principal intérêt de la maison litigieuse,

- s'il ressort de l'acte notarié que les vendeurs n'envisageaient pas, au jour de la vente, d'édifier une construction sur les terrains dont ils conservaient la propriété, ils ne se sont pas engagés pour l'avenir,

- la construction a été édifiée sur la parcelle [Cadastre 12] qui n'était pas visée par les stipulations de l'acte notarié,

- l'acte notarié a été rédigé par le notaire de l'acquéreur, de sorte que l'absence d'indication de la parcelle litigieuse constitue une erreur matérielle et non une manoeuvre des vendeurs,

- la fenêtre dont M. [Z] allègue qu'elle a été bouchée après la visite du bien, était déjà bouchée trois mois auparavant,

- la photographie produite par M. [Z] atteste de la présence de volets mais pas de la fenêtre litigieuse et sa date est incertaine,

- la fenêtre sur la pièce 9 correspond à une autre fenêtre,

- ils ont supprimé une fenêtre sur la maison vendue à M. [Z] pour retrouver en intimité sur la parcelle [Cadastre 27] qu'ils occupaient,

- si la demande de division foncière a été transmise au service du cadastre le 28 décembre 2016, en revanche, cela ne permet pas de démontrer l'intention des vendeurs, au jour de la vente, d'édifier sur la parcelle [Cadastre 26][Cadastre 12], outre que cette division résulte d'un document d'arpentage dressé le 7 janvier 2015.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur l'action en responsabilité dirigée à l'encontre de M. [J] et Mme [L],

1. M. [Z] se prévaut devant la cour d'un manquement des vendeurs à leur obligation d'information relativement à leur projet de construction sur la parcelle n°[Cadastre 12], soit le numéro 9 de la [Adresse 28], et considère que ce manquement a constitué un dol. Il sollicite en conséquence une 'réduction du prix de vente' et l'indemnisation de ses préjudices moral et de jouissance. Cependant, le dol et le manquement à l'obligation d'information précontractuelle permettent d'engager la responsabilité civile délictuelle de leur auteur, et donc d'indemniser la victime des préjudices qui en ont découlé, sans ouvrir droit à une 'réduction du prix'. Il apparaît que M. [Z] sollicite à travers cette action en 'réduction du prix de vente', l'indemnisation du préjudice matériel qu'il prétend avoir subi, à savoir, la moins-value de son bien.

En vertu de l'article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

En vertu de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Tant sur le fondement de la réticence dolosive que sur celui de l'obligation précontractuelle d'information, il appartient à celui qui se prétend créancier d'une obligation d'information d'en prouver l'existence.

1.1. Une information est déterminante du consentement d'une partie contractante dès lors que, si cette partie l'avait connue, elle n'aurait pas conclu le contrat ou l'aurait conclu à des conditions substantiellement différentes.

Il ressort des pièces produites aux débats que l'annonce de vente a été faite avec simulation de la construction d'une piscine, située devant la maison, soit, à proximité immédiate de la parcelle cadastrée CL n°[Cadastre 12]. Il est constant que M. [Z] a évoqué lors de la visite de la maison et donc avant la conclusion de l'acte authentique de vente, avec M. [J], le souhait de construire une piscine, qui pouvait donc être réalisée à l'endroit indiqué sur l'annonce.

Or, si le bien de M. [Z] est séparé de la parcelle cadastrée CL n°[Cadastre 12] par un mur de clôture réhaussé d'une travée en PVC d'une hauteur totale allant de 2,25 m à 2,40 mètres, la construction d'une maison à étage sur la parcelle n°[Cadastre 12], terrain large de 14 mètres, tel que cela figure sur un plan annexé à la demande de permis de construire déposée par M. [J], (pièce 4 de l'appelant), entraîne un vis-à-vis important avec vue proche sur son jardin et constitue dès lors une information déterminante, a fortiori, compte tenu du projet de construction d'une piscine connu des vendeurs.

1.2. M. [Z] ne démontre pas que M. [J] aurait déposé une demande de permis de construire pour ce terrain en juin 2017 dès lors que sa pièce 16 constituée par un refus de permis de construire du 22 septembre 2017 correspond à une demande de permis de construire déposée le 20 juin 2017 pour la construction d'une maison individuelle sur un terrain sis '[Adresse 16]'.

Il ressort au contraire des pièces produites aux débats (pièce n°4 de l'appelant) que M. [J] et Mme [L] ont déposé une demande de permis de construire une maison individuelle sur le terrain situé [Adresse 21] le 12 octobre 2017, soit plus de 9 mois après la conclusion de l'acte authentique de vente. Le permis leur a été accordé le 28 novembre 2017.

La cour relève qu'il importe peu de déterminer à quel moment la fenêtre du premier étage côté ouest de la maison a été condamnée par les vendeurs, M. [Z] reconnaissant en avoir eu connaissance avant la signature de l'acte définitif de vente. En outre, le fait qu'elle ait été rebouchée par M. [J] n'est pas de nature à constituer un indice permettant d'établir sa volonté de construire une maison sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 12], dès lors que ladite fenêtre dispose d'une vue sur les terrains de M. [J] et notamment sur la maison qu'il habitait à l'époque.

M. [Z] se prévaut ensuite de la date de la division des parcelles et donc de la création de la parcelle n°[Cadastre 12] sur laquelle a été édifiée la construction litigieuse.

L'acte authentique de vente conclu le 28 décembre 2016 stipule en page 5 que les parcelles cadastrées CL [Cadastre 5], [Cadastre 8] et [Cadastre 11] vendues à M. [Z] proviennent de la division d'un immeuble plus grand à savoir les parcelles cadastrée CL n°[Cadastre 4] (divisée en trois parcelles : CL n°[Cadastre 11], objet de la vente, puis CL n°[Cadastre 12] et CL n°[Cadastre 13] qui restent la propriété du vendeur), et les parcelles CL n°[Cadastre 2] et CL n°[Cadastre 3], elles-mêmes divisées respectivement en 2 et 3 parcelles dont les parcelles CL n°[Cadastre 8] et CL n°[Cadastre 5] qui ont été vendues à M. [Z].

Il est stipulé que cette division résulte d'un document d'arpentage dressé par géomètre expert le 7 janvier 2015.

Il résulte des pièces 25 et 26 de M. [Z] que la division des parcelles CL [Cadastre 4], CL [Cadastre 3] et CL152 at été publiée auprès du service de la publicité foncière dans un acte du 28 décembre 2016 déposé le 19 janvier 2017.

Or, il est indifférent que la division des parcelles, avec création de la parcelle n°[Cadastre 12] objet du litige ait été réalisée en 2015 ou le jour de la conclusion de l'acte authentique, dès lors que ce dernier fait mention de cette division parcellaire, et que celle-ci ne constitue pas un indice d'une volonté des vendeurs de construire sur leur terrain, la division parcellaire précitée ayant permis de créer les trois parcelles vendues à M. [Z].

M. [Z] se prévaut de la façon dont le panneau d'affichage du permis de construire a été installé. À ce titre, par procès-verbal dressé par huissier le 27 février 2018, il a été constaté que sur le devant de la parcelle litigieuse, il n'y a pas de panneau d'affichage du permis de construire, fixé à droite du portail de la propriété n°[Cadastre 1], à 10 mètres de la borne de géomètre délimitant la parcelles concernée par les travaux, et non visible lorsque l'on se place devant la parcelle litigieuse.

Or, un tel fait qui est susceptible de constituer un manquement aux règles d'urbanisme à propos duquel le maire de la commune de [Localité 25] a enjoint à M. [J] de positionner le panneau de manière conforme, n'est pas de nature à démontrer que le projet de construction de M. [J] et Mme [L] daterait d'une période antérieure ou concomitante à la conclusion de l'acte authentique de vente avec M. [Z] le 28 décembre 2016.

M. [Z] évoque également la construction d'un mur séparant les parcelles de M. [J] et Mme [L] et plus précisément les terrains des n°[Cadastre 20] et [Cadastre 1], sans pour autant démontrer la date de construction de ce mur, et notamment qu'elle serait intervenue peu de temps après la vente.

Enfin, M. [Z] se prévaut d'une attestation de Mme [B] qui soutient avoirvisité, en vue d'un achat, la maison ensuite acquise par M. [Z] et s'être rétractée de son offre après avoir compris que le terrain voisin allait être construit, M. [J] indiquant avoir un projet de construction. Toutefois, aucun élément de preuve produit aux débats ne vient corroborer cette affirmation.

Dès lors, il n'est pas démontré le caractère mensonger, tant de l'affirmation attribuée à M. [J] d'une absence de projet de construction lors des visites de la maison (pièce 8 de l'appelant) que de sa déclaration dans l'acte authentique de vente (p.17), à savoir que les parcelles restant sa propriété 'ne sont [pas] destinées à ce jour à un usage de terrain à bâtir'. Il convient spécialement de préciser que l'acte authentique de vente stipule en page 17 dans l'article relatif aux 'dispositions sur les divisions d'immeuble' que l'immeuble provient d'une division de propriété, qui ne constitue pas un lotissement et n'a pas à être précédée d'une déclaration préalable ou d'un permis d'aménager, et que 'le vendeur déclare qu'à ce jour, les parcelles restant sa propriété soit les parcelles cadastrées CL n°[Cadastre 13], [Cadastre 7], [Cadastre 6] et [Cadastre 9] ne sont destinées à ce jour à un usage de terrain à bâtir.

Toutefois, le notaire soussigné rappelle que si le vendeur souhaite pour l'avenir et contrairement à l'usage déclaré à ce jour destiner lesdites parcelles à un usage de terrain en vue d'y édifier une ou des constructions, il devra préalablement déposer une déclaration préalable à cet effet. Dans l'hypothèse où ladite déclaration préalable ne lui serait pas accordée, il ne pourra alors destiner lesdites parcelles à un usage de terrain à bâtir' de sorte que les vendeurs ne se sont pas explicitement engagés à ne pas édifier d'immeuble et, qu'à la date de l'échange des consentements dans cet acte notarié, la lecture d'une telle mention ne pouvait que faire apparaître aux yeux de l'acquéreur la constructibilité du terrain voisin et l'absence d'engagement à ne pas construire durant une quelconque période. Outre le fait que la démonstration d'une dissimulation dolosive, lors de la visite du bien, d'une volonté des vendeurs de construire sur le terrain voisin dont ils restaient propriétaires n'est pas rapportée, un tel rappel dans l'acte de vente du droit des vendeurs de solliciter la délivrance d'un permis de construire sur leur propre parcelle sans aucune restriction dans le temps ni dans les caractéristiques d'une construction fait bien apparaître que cette question était entrée dans le champ contractuel, a été débattue lors de la vente et que l'acquéreur ne pouvait ignorer en s'engageant que les vendeurs n'avaient pas voulu restreindre leurs droits sur le bien dont ils conservaient la propriété et sur lequel ils pouvaient en faire un usage à tout moment conformément aux règles d'urbanisme.

L'action en responsabilité pour dol et manquement à l'obligation d'information dirigée par M. [Z] à l'encontre de M. [J] et Mme [L] sera en conséquence rejetée et le jugement confirmé à ce titre.

- Sur les dépens et frais irrépétibles,

2. M. [Z], partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, doit en conséquence être condamné aux dépens de l'instance d'appel ainsi qu'à payer à M. [J] et Mme [L] , en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel.

M. [Z] sera débouté de sa demande présentée au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement, en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse.

Y ajoutant,

Condamne M. [K] [Z] aux dépens d'appel.

Condamne M. [K] [Z] à payer à M. [E] [J] et Mme [A] [L] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

Rejette la demande formée par M. [K] [Z] au titre des frais irrépétibles exposés en appel.