CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 18 septembre 2025, n° 22/08583
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 18 SEPTEMBRE 2025
N° 2025/ 331
Rôle N° RG 22/08583 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJSEW
Syndic. de copro. [7]
C/
[Y] [L]
[P] [N]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Juliette HURLUS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juridiction de proximité de GRASSE en date du 17 Mai 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 22/01064.
APPELANTE
Syndic. de copro. [7] Représenté par son Syndic, la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND exerçant sous l'enseigne CABINET ROULLAND, Société par Actions Simplifiée au capital de 38.200 €, ayant son siège social à [Localité 5], [Adresse 4], inscrite au RCS de Grasse sous le numéro 438 200 032, pris en la personne de son représentant légal dument habilité aux présentes, domicilié audit siège en cette qualité., demeurant [Adresse 9]
représenté par Me Juliette HURLUS de la SELARL GHM AVOCATS, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Maître [Y] [L] Es qualité de mandataire judiciaire de la société ALLFRA IMMOBILIER ' société à Responsabilité limitée inscrite au RCS de GRASSE sous le numéro SIREN 349664318 ' capital social de 11.433,00 euros - domiciliée à [Localité 6] ' [Adresse 2], désigné à cette fonction par Jugement du Tribunal de commerce de GRASSE en date du 6 avril 2022, demeurant [Adresse 3]
défaillant
assigné le 22.07.22 à personne habilitée
Monsieur [P] [N]
né le 26 Septembre 1962 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]
assigné à étude le 22.07.22
défaillant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 04 Juin 2025 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Florence PERRAUT, Conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
La société par actions simplifiées (SAS) Gestion Immobilière Daubeze-Roulland (GIDR), exerçant sous l'enseigne Cabinet Roulland, exerce l'activité notamment de syndic professionnel.
Suivant procès-verbal du 28 novembre 2020, l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[7]', a donné quitus à la gestion du syndic Cabinet Roulland pour la période allant du 20 juillet 2019 au 31 décembre 2019.
L'assemblée générale a également désigné la SAS GIDR comme syndic à compter du 28 novembre 2020 pour se terminer le 27 mars 2022.
Entre mars 2019 et octobre 2020 la SARL Allfra exerçant sous l'enseigne 'Allfra Immobilier', gérée par monsieur [N], transférait la gestion de la copropriété de l'immeuble [7] à la SAS GIDR.
Par acte d'huissier en date du 8 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7], pris en la personne de son syndic en exercice, a fait assigner la société à responsabilité limitée (SARL) Allfra Immobilier et monsieur [P] [N], es qualité de gérant, devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de les voir :
- à titre principal :
- solidairement condamnés au paiement des sommes de :
* 5 497,07 euros, au titre des honoraires trop perçus pour la période entre le 1 janvier 2017 et le 31 décembre 2020, avec intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure ;
* 1 000 euros, à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
* 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
- à titre subsidiaire et pour le cas où le tribunal ne retiendrait pas la faute détachable de ses fonctions de gérant de M. [P] [N] :
- la condamnation de la SARL Allfra Immobilier au paiement des sommes de :
* 5 497,07 euros, au titre des honoraires trop percus pour la période entre le 1 janvier 2017 et le 31décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure;
* 1 000 euros, à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
* 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par jugement du tribunal de commerce du 6 avril 2022, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l'encontre de la SARL Allfra Immobilier et a désigné Maître [L] es qualité de mandataire judiciaire.
Par jugement du tribunal de commerce du 25 mai 2022, la procédure a été convertie en liquidation judiciaire et Maître [M] a été désigné es qualité de liquidateur.
Par jugement réputé contradictoire du 17 mai 2022, le tribunal a :
- débouté le syndicat ces copropriétaires de ses demandes ;
- laissé à la charge du syndicat des copropriétaires la charge de ses frais et dépens.
Il a notamment considéré que :
- sur les honoraires indûment perçus :
- le contrat de syndic n'était pas versé aux débats ;
- au vu des pièces communiquées, il n'était pas possible de déterminer la rémunération convenue entre la SARL Allfra Immobilier, es qualité de syndic et les honoraires trop perçus ;
- la rémunération forfaitaire fixée au titre de l'exécution de son mandat avait été fixée à 5 300 euros TTC annules puis 5400 euros TTC et enfin 5 500 euros à partir de 2018, correspondait à la gestion comptable de la copropriété ;
- la non-comparution des défendeurs ne permettait pas de vérifier dans le cadre d'un débat contradictoire que les virements dont il était demandé le remboursement ne correspondait pas à de réelles prestations ;
- sur la responsabilité de M. [N] en qualité de gérant :
- il n'était pas démontré que M. [N] avait agi en dehors de l'exercice de son mandat social de gérant et avait commis une faute intentionnelle d'une particulière gravité, incompatible avec l'exercice normal de ses fonctions qui engagerait sa responsabilité personnelle ;
- il n'était pas démontré que les paiements des honoraires que le syndicat des copropriétaires estimait indus, aient profité directement à M. [N] ;
- il n'était pas rapporté la preuve qu'il ait encaissé ces différents montants sur d'autres comptes bancaires autres que ceux de la SARL Allfra Immobilier pour l'exercice de son objet social et que cela lui ait profité directement ;
- la créance du syndicat des copropriétaires n'était pas établie sur la base des pièces communiquées et en conséquence il serait débouté.
Selon déclaration reçue au greffe le 14 juin 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 12 septembre 2022, dûment signifiées, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle réforme le jugement entrepris et statuant à nouveau, qu'elle :
- à titre principal :
- fixe au passif de la SARL Allfra Immobilier ses créances suivantes :
* 5 497,07 euros, au titre des honoraires trop perçus pour la période entre le 1 janvier 2017 et le 31 décembre 2020, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;
* 1 000 euros, à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
* 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens;
- condamne solidairement M. [P] [N] à lui payer les sommes de :
* 5 497,07 euros, au titre des honoraires trop perçus pour la période entre le 1 janvier 2017 et le 31 décembre 2020, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;
* 1 000 euros, à titre de dommages-intéréts pour résistance abusive ;
* 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens;
- à titre subsidiaire :
- fixe au passif de la SARL Allfra Immobilier ses créances suivantes :
* 5 497,07 euros, au titre des honoraires trop perçus pour la période entre le 1 janvier 2017 et le 31 décembre 2020, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;
* 1 000 euros, à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
* 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :
- sur la responsabilité solidaire du syndic Allfra Immobilier et de son gérant :
- le cabinet Allfra a commis une faute dans l'exercice de son mandat en percevant des honoraires injustifiées ;
- M. [N], es qualité de gérant a commis une faute détachable de ses fonctions ;
- il n'était pas détenteur d'une carte professionnelle ;
- il a perçu des honoraires indûs et les a détournés ;
- il a facturé des prestations non réalisées ;
- il a utilisé l'argent pour combler la trésorerie d'autres copropriétés dont il avait la gestion ;
- sur les honoraires indument perçus :
- il appartient au syndic défaillant de prouver le bien fondé de ses facturations dans leur principe et leur montant ;
- la SARL Allfra n'a jamais justifié la perception de sommes tant dans leur principe que dans leur quantum, notamment en produisant des factures et en précisant la nature des prestations complémentaires ainsi que les heures affectées aux dites prestations ;
- sur la résistance abusive :
- cela a créé un préjudice financier et de trésorerie ;
Régulièrement intimés, Maître [L], es qualité de liquidateur de la SARL Allfra Immobilier et M. [N] n'ont pas constitués avocat.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 21 mai 2025.
MOTIFS :
L'article 472 du code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la responsabilité de l'ancien syndic la SARL Allfra Immobilier et de son gérant:
Sur la procédure collective :
Aux termes de l'article L. 622-22 du code de commerce sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.
Le débiteur, partie à l'instance, informe le créancier poursuivant de l'ouverture de la procédure dans les dix jours de celle-ci.
L'article L. 622-24 du code de commerce dispose qu'à partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement a jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans les délais fixés par décret en Conseil d'Etat (...)
La déclaration des créances doit être faite alors même qu'elles ne sont pas établies par un titre. Celles dont le montant n'est pas encore définitivement fixé sont déclarées sur la base d'une évaluation (...).
En l'espèce, il est acquis aux débats par jugement du tribunal de commerce de Grasse du 6 avril 2022, publié au BODACC le 8 avril 2022, la SARL Allfra Immobilier a été placée sous redressement judiciaire, convertie le 25 mai 2022 en liquidation judiciaire (publiée au BODACC les 28 et 29 mai 2022).
Maître [L] a été désigné qualité de liquidateur judiciaire.
Par courrier recommandé avec accusé de réception notifié le 3 juin 2022, le syndicat des copropriétaires '[7]' a déclaré sa créance d'un montant de 5 497,07 euros TTC au titre des honoraires indus.
La déclaration de créance est donc intervenue dans le délai légal de deux mois requis.
****
Sur la faute du mandataire et ses conséquences :
Aux termes de l'article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.
L'article 1991 précise que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
L'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable ne la cause prévoit qu' I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24, la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l'assemblée générale, l'assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l'article L. 112-1 du code des assurances ;
- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ;
- d'assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;
- d'établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ;
- de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l'habitation relatifs à l'immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de l'astreinte prévue au même article L. 711-6 ;
- d'assurer l'information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l'assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;
- de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé.
II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :
- d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;
- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ;
- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet d'aucune convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.
A l'exception du syndic provisoire et de l'administrateur provisoire désigné en application des articles 29-1 et 29-11, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.
III.-Le syndic est également chargé (...)
IV.-Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
V.-En cas d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.
VI.-Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l'assemblée générale.
VII.-Lorsqu'une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes.
Les questions de la désignation d'un nouveau syndic ainsi que de la fixation d'une date anticipée de fin de contrat sont portées à l'ordre du jour d'une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l'initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale.
L'assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d'effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.
VIII.-Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d'inexécution suffisamment grave de l'autre partie.
Lorsque le syndic est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l'ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.
Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l'assemblée générale.
Lorsqu'au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat.
Lorsque le conseil syndical est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.
L'assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d'effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.
Lorsqu'au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat.
L'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en la cause précise que I.-La rémunération du syndic, pour les prestations qu'il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d'Etat.
Le décret prévu au premier alinéa fait l'objet d'une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision. Cette concertation est organisée par le ministre chargé du logement et associe notamment le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières créé en application de l'article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
Tout contrat ou projet de contrat relatif à l'exercice de la mission de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat. Le projet de contrat est accompagné d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté.
Tout manquement aux obligations mentionnées aux premier et troisième alinéas du présent article est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Cette amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du code de la consommation.
II.-Le syndic peut conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic, après autorisation expresse de l'assemblée générale donnée à la majorité des voix exprimées de tous les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Ces prestations ne peuvent figurer dans le contrat de syndic.
Le syndic soumet à l'autorisation de l'assemblée générale prise à la même majorité toute convention passée entre le syndicat et une personne ou une entreprise avec laquelle le syndic a des liens de nature capitalistique ou juridique, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l'autorisation de la convention.
Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat.
III.-Les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.
La rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution.
IV.-Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas lorsque le syndic n'est pas rémunéré. Celui-ci peut néanmoins proposer à l'assemblée générale un contrat de syndic conforme au contrat type.
Le décret du 17 mars 1967 prévoit une liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d'une rémunération spécifique complémentaire.
Sur les faits générateurs de responsabilité : les honoraires qui auraient été indûment facturés et perçus :
En l'espèce, aux termes de l'article 7-1-5 du contrat de syndic, liant la SARL Allfra Immobilier au syndicat des copropriétaires, la rémunération forfaitaire annuelle au titre de l'exécution de son mandat, avait été fixée à 5 300 euros TTC puis 5 500 euros TTC à partir de 2018.
L'article 7-2 du contrat prévoyait des prestations particulières pouvant donner lieu à rémunération complémentaire, avec des tableaux les détaillant.
Le syndicat des copropriétaires, produit un extrait de compte d'honoraires perçus du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019, faisant état de différents virements d'honoraires syndic, perçus en sus de la rémunération forfaitaire annuelle, pour un total de 5 497,07 euros, apparaissant sous les lignes 'VIRT HONO SYNDIC' ou 'HONO SYNDIC', pour des montants allant de 50 euros à 500 euros.
Or, contrairement à ce qu'a considéré le premier juge, c'est à l'ancien syndic de la copropriété, de démontrer les diligences effectuées justifiant la facturation de ses honoraires supplémentaires et non au syndicat des copropriétaires.
Ainsi la SARL Allfra Immobilier ne justifie d'aucune diligence effectuée à ce titre, et ce en dépit des courriers qui lui ont été adressées par le nouveau syndic, le cabinet Roulland.
L'ancien syndic a donc commis une faute en facturant des honoraires au mépris des dispositions légales et conventionnelles.
Il convient d'infirmer le jugement entrepris et de la condamner à rembourser au syndicat des copropriétaires ces sommes facturées au titre de ses honoraires, non justifiés concernant la copropriété '[7]'.
Compte tenu de la procédure collective en cours, il sera procédé à la fixation au passif de la SARL Allfra Immobilier de la créance du syndicat des copropriétaires '[7]', à hauteur de 5 497,07 euros, au titre des honoraires trop perçus pour la période allant entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019, avec intérêt à taux légal à compter du prononcé de la décision.
Sur la faute personnelle de M. [N], détachable de ses fonctions :
Il est acquis que la responsabilité personnelle des dirigeants d'une société n'est engagée envers les tiers que s'ils ont commis une faute détachable de leurs fonctions.
Doit être regardée comme détachable de ses fonctions, et partant propre à fonder une action en responsabilité dirigée contre le dirigeant à titre personnel, la faute intentionnelle, d'une particulière gravité et incompatible avec l'exercice normal des fonctions sociales.
Ainsi l'appréhension de la notion de faute détachable résulte de deux critères cumulatifs : d'une part, le critère intentionnel, supposant que le dirigeant a eu conscience de causer un dommage à autrui et d'autre part, le critère matériel, impliquant l'existence d'une faute particulièrement grave (Cass. com 20 mai 2003, bull civ IV n°84).
Au soutien de ses prétentions le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment:
- un extrait Kbis de la SARL Allfra, du 7 mars 2021, mentionnant M. [N], es qualité de gérant ;
- des échanges de courriers entre le cabinet Roulland et la SARL Allfra au sujet du transfert informatique des données et archives de la copropriété '[7]'; puis au sujet des honoraires trop-perçus ;
- un article de presse de l'affaire groupe nouvel âge ;
- des fichiers des professionnels de l'immobilier ;
- deux chèques émanant de deux autres copropriétés, que le syndicat des copropriétaires '[7]';
Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il n'a pas rempli l'obligation légale d'être détenteur d'une carte professionnelle et qu'il aurait détourné les honoraires.
Or comme l'a analysé le premier juge les éléments produits sont insuffisants à démontrer que M. [N] a agi en dehors de l'exercice de son mandat social de gérant et qu'il a commis une faute intentionnelle d'une particulière gravité incompatible avec l'exercice normal de ses fonctions, qui engagerait sa responsabilité personnelle.
De même, il n'est pas établi que les paiements au titre des honoraires indus aient directement profité directement à M. [N]. Il n'est pas rapporté la preuve qu'il ait encaissé ses différents montants sur d'autres comptes bancaires que ceux de la SARL Allfra Immobilier pour l'exercice de son objet social.
Aucune faute détachable de ses fonctions n'est mise en exergue, quand bien même M. [N] ne justifie pas de la carte professionnelle ou des assurances habituelles.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de M. [N].
Sur la demande de dommage et intérêts pour résistance abusive :
Aux termes de l'article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice financier subi, suite à l'absence de remboursement des sommes indûment perçues et au défaut de trésorerie engendré.
Cependant la SARL Allfra Immobilier a déjà été condamnée à rembourser les sommes indûment facturées. Ainsi le syndicat des copropriétaires ne démontre pas de préjudice financier distinct susceptible d'être réparé.
En effet, il n'est pas démontré que la gestion de la SARL Allfra Immobilier, bien que critiquable à certains égards, ait causé un préjudice distinct de celui réparé par la condamnation prononcée.
Par ailleurs, aucune responsabilité personnelle de M. [N] n'a été retenue.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce que le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande formulée à ce titre.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction, à la charge de l'autre partie ».
Par ailleurs l'article 700 du Code de procédure dispose que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat ».
Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à supporter les dépens de première instance et l'a débouté de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Succombant, la SARL Allfra Immobilier sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge de ses frais non compris dans les dépens. La SARL Allfra Immobilier sera condamnée à lui verser la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Compte tenu de la procédure collective, ces sommes seront fixées au passif de la SARL Allfra Immobilier.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt défaut, par mise à disposition au greffe,
INFIRME le jugement entrepris, en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[7]' de sa demande en paiement de la somme de 5 497,07 euros, au titre des honoraires indûment perçus ;
CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;
STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT :
FIXE au passif de la SARL Allfra Immobilier les créances du syndicat des copropriétaires suivantes :
- 5 497,07 euros, au titre des honoraires trop perçus pour la période allant du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019, avec intérêt à taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;
- 3 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 18 SEPTEMBRE 2025
N° 2025/ 331
Rôle N° RG 22/08583 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJSEW
Syndic. de copro. [7]
C/
[Y] [L]
[P] [N]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Juliette HURLUS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juridiction de proximité de GRASSE en date du 17 Mai 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 22/01064.
APPELANTE
Syndic. de copro. [7] Représenté par son Syndic, la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND exerçant sous l'enseigne CABINET ROULLAND, Société par Actions Simplifiée au capital de 38.200 €, ayant son siège social à [Localité 5], [Adresse 4], inscrite au RCS de Grasse sous le numéro 438 200 032, pris en la personne de son représentant légal dument habilité aux présentes, domicilié audit siège en cette qualité., demeurant [Adresse 9]
représenté par Me Juliette HURLUS de la SELARL GHM AVOCATS, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Maître [Y] [L] Es qualité de mandataire judiciaire de la société ALLFRA IMMOBILIER ' société à Responsabilité limitée inscrite au RCS de GRASSE sous le numéro SIREN 349664318 ' capital social de 11.433,00 euros - domiciliée à [Localité 6] ' [Adresse 2], désigné à cette fonction par Jugement du Tribunal de commerce de GRASSE en date du 6 avril 2022, demeurant [Adresse 3]
défaillant
assigné le 22.07.22 à personne habilitée
Monsieur [P] [N]
né le 26 Septembre 1962 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]
assigné à étude le 22.07.22
défaillant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 04 Juin 2025 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Florence PERRAUT, Conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
La société par actions simplifiées (SAS) Gestion Immobilière Daubeze-Roulland (GIDR), exerçant sous l'enseigne Cabinet Roulland, exerce l'activité notamment de syndic professionnel.
Suivant procès-verbal du 28 novembre 2020, l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[7]', a donné quitus à la gestion du syndic Cabinet Roulland pour la période allant du 20 juillet 2019 au 31 décembre 2019.
L'assemblée générale a également désigné la SAS GIDR comme syndic à compter du 28 novembre 2020 pour se terminer le 27 mars 2022.
Entre mars 2019 et octobre 2020 la SARL Allfra exerçant sous l'enseigne 'Allfra Immobilier', gérée par monsieur [N], transférait la gestion de la copropriété de l'immeuble [7] à la SAS GIDR.
Par acte d'huissier en date du 8 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [7], pris en la personne de son syndic en exercice, a fait assigner la société à responsabilité limitée (SARL) Allfra Immobilier et monsieur [P] [N], es qualité de gérant, devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de les voir :
- à titre principal :
- solidairement condamnés au paiement des sommes de :
* 5 497,07 euros, au titre des honoraires trop perçus pour la période entre le 1 janvier 2017 et le 31 décembre 2020, avec intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure ;
* 1 000 euros, à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
* 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
- à titre subsidiaire et pour le cas où le tribunal ne retiendrait pas la faute détachable de ses fonctions de gérant de M. [P] [N] :
- la condamnation de la SARL Allfra Immobilier au paiement des sommes de :
* 5 497,07 euros, au titre des honoraires trop percus pour la période entre le 1 janvier 2017 et le 31décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure;
* 1 000 euros, à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
* 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par jugement du tribunal de commerce du 6 avril 2022, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l'encontre de la SARL Allfra Immobilier et a désigné Maître [L] es qualité de mandataire judiciaire.
Par jugement du tribunal de commerce du 25 mai 2022, la procédure a été convertie en liquidation judiciaire et Maître [M] a été désigné es qualité de liquidateur.
Par jugement réputé contradictoire du 17 mai 2022, le tribunal a :
- débouté le syndicat ces copropriétaires de ses demandes ;
- laissé à la charge du syndicat des copropriétaires la charge de ses frais et dépens.
Il a notamment considéré que :
- sur les honoraires indûment perçus :
- le contrat de syndic n'était pas versé aux débats ;
- au vu des pièces communiquées, il n'était pas possible de déterminer la rémunération convenue entre la SARL Allfra Immobilier, es qualité de syndic et les honoraires trop perçus ;
- la rémunération forfaitaire fixée au titre de l'exécution de son mandat avait été fixée à 5 300 euros TTC annules puis 5400 euros TTC et enfin 5 500 euros à partir de 2018, correspondait à la gestion comptable de la copropriété ;
- la non-comparution des défendeurs ne permettait pas de vérifier dans le cadre d'un débat contradictoire que les virements dont il était demandé le remboursement ne correspondait pas à de réelles prestations ;
- sur la responsabilité de M. [N] en qualité de gérant :
- il n'était pas démontré que M. [N] avait agi en dehors de l'exercice de son mandat social de gérant et avait commis une faute intentionnelle d'une particulière gravité, incompatible avec l'exercice normal de ses fonctions qui engagerait sa responsabilité personnelle ;
- il n'était pas démontré que les paiements des honoraires que le syndicat des copropriétaires estimait indus, aient profité directement à M. [N] ;
- il n'était pas rapporté la preuve qu'il ait encaissé ces différents montants sur d'autres comptes bancaires autres que ceux de la SARL Allfra Immobilier pour l'exercice de son objet social et que cela lui ait profité directement ;
- la créance du syndicat des copropriétaires n'était pas établie sur la base des pièces communiquées et en conséquence il serait débouté.
Selon déclaration reçue au greffe le 14 juin 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 12 septembre 2022, dûment signifiées, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle réforme le jugement entrepris et statuant à nouveau, qu'elle :
- à titre principal :
- fixe au passif de la SARL Allfra Immobilier ses créances suivantes :
* 5 497,07 euros, au titre des honoraires trop perçus pour la période entre le 1 janvier 2017 et le 31 décembre 2020, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;
* 1 000 euros, à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
* 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens;
- condamne solidairement M. [P] [N] à lui payer les sommes de :
* 5 497,07 euros, au titre des honoraires trop perçus pour la période entre le 1 janvier 2017 et le 31 décembre 2020, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;
* 1 000 euros, à titre de dommages-intéréts pour résistance abusive ;
* 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens;
- à titre subsidiaire :
- fixe au passif de la SARL Allfra Immobilier ses créances suivantes :
* 5 497,07 euros, au titre des honoraires trop perçus pour la période entre le 1 janvier 2017 et le 31 décembre 2020, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;
* 1 000 euros, à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
* 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :
- sur la responsabilité solidaire du syndic Allfra Immobilier et de son gérant :
- le cabinet Allfra a commis une faute dans l'exercice de son mandat en percevant des honoraires injustifiées ;
- M. [N], es qualité de gérant a commis une faute détachable de ses fonctions ;
- il n'était pas détenteur d'une carte professionnelle ;
- il a perçu des honoraires indûs et les a détournés ;
- il a facturé des prestations non réalisées ;
- il a utilisé l'argent pour combler la trésorerie d'autres copropriétés dont il avait la gestion ;
- sur les honoraires indument perçus :
- il appartient au syndic défaillant de prouver le bien fondé de ses facturations dans leur principe et leur montant ;
- la SARL Allfra n'a jamais justifié la perception de sommes tant dans leur principe que dans leur quantum, notamment en produisant des factures et en précisant la nature des prestations complémentaires ainsi que les heures affectées aux dites prestations ;
- sur la résistance abusive :
- cela a créé un préjudice financier et de trésorerie ;
Régulièrement intimés, Maître [L], es qualité de liquidateur de la SARL Allfra Immobilier et M. [N] n'ont pas constitués avocat.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 21 mai 2025.
MOTIFS :
L'article 472 du code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la responsabilité de l'ancien syndic la SARL Allfra Immobilier et de son gérant:
Sur la procédure collective :
Aux termes de l'article L. 622-22 du code de commerce sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.
Le débiteur, partie à l'instance, informe le créancier poursuivant de l'ouverture de la procédure dans les dix jours de celle-ci.
L'article L. 622-24 du code de commerce dispose qu'à partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement a jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans les délais fixés par décret en Conseil d'Etat (...)
La déclaration des créances doit être faite alors même qu'elles ne sont pas établies par un titre. Celles dont le montant n'est pas encore définitivement fixé sont déclarées sur la base d'une évaluation (...).
En l'espèce, il est acquis aux débats par jugement du tribunal de commerce de Grasse du 6 avril 2022, publié au BODACC le 8 avril 2022, la SARL Allfra Immobilier a été placée sous redressement judiciaire, convertie le 25 mai 2022 en liquidation judiciaire (publiée au BODACC les 28 et 29 mai 2022).
Maître [L] a été désigné qualité de liquidateur judiciaire.
Par courrier recommandé avec accusé de réception notifié le 3 juin 2022, le syndicat des copropriétaires '[7]' a déclaré sa créance d'un montant de 5 497,07 euros TTC au titre des honoraires indus.
La déclaration de créance est donc intervenue dans le délai légal de deux mois requis.
****
Sur la faute du mandataire et ses conséquences :
Aux termes de l'article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.
L'article 1991 précise que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
L'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable ne la cause prévoit qu' I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24, la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l'assemblée générale, l'assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l'article L. 112-1 du code des assurances ;
- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ;
- d'assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;
- d'établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ;
- de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l'habitation relatifs à l'immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de l'astreinte prévue au même article L. 711-6 ;
- d'assurer l'information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l'assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;
- de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé.
II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :
- d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;
- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ;
- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet d'aucune convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.
A l'exception du syndic provisoire et de l'administrateur provisoire désigné en application des articles 29-1 et 29-11, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.
III.-Le syndic est également chargé (...)
IV.-Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
V.-En cas d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.
VI.-Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l'assemblée générale.
VII.-Lorsqu'une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes.
Les questions de la désignation d'un nouveau syndic ainsi que de la fixation d'une date anticipée de fin de contrat sont portées à l'ordre du jour d'une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l'initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale.
L'assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d'effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.
VIII.-Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d'inexécution suffisamment grave de l'autre partie.
Lorsque le syndic est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l'ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.
Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l'assemblée générale.
Lorsqu'au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat.
Lorsque le conseil syndical est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.
L'assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d'effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.
Lorsqu'au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat.
L'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en la cause précise que I.-La rémunération du syndic, pour les prestations qu'il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d'Etat.
Le décret prévu au premier alinéa fait l'objet d'une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision. Cette concertation est organisée par le ministre chargé du logement et associe notamment le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières créé en application de l'article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
Tout contrat ou projet de contrat relatif à l'exercice de la mission de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat. Le projet de contrat est accompagné d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté.
Tout manquement aux obligations mentionnées aux premier et troisième alinéas du présent article est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Cette amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du code de la consommation.
II.-Le syndic peut conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic, après autorisation expresse de l'assemblée générale donnée à la majorité des voix exprimées de tous les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Ces prestations ne peuvent figurer dans le contrat de syndic.
Le syndic soumet à l'autorisation de l'assemblée générale prise à la même majorité toute convention passée entre le syndicat et une personne ou une entreprise avec laquelle le syndic a des liens de nature capitalistique ou juridique, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l'autorisation de la convention.
Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat.
III.-Les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.
La rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution.
IV.-Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas lorsque le syndic n'est pas rémunéré. Celui-ci peut néanmoins proposer à l'assemblée générale un contrat de syndic conforme au contrat type.
Le décret du 17 mars 1967 prévoit une liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d'une rémunération spécifique complémentaire.
Sur les faits générateurs de responsabilité : les honoraires qui auraient été indûment facturés et perçus :
En l'espèce, aux termes de l'article 7-1-5 du contrat de syndic, liant la SARL Allfra Immobilier au syndicat des copropriétaires, la rémunération forfaitaire annuelle au titre de l'exécution de son mandat, avait été fixée à 5 300 euros TTC puis 5 500 euros TTC à partir de 2018.
L'article 7-2 du contrat prévoyait des prestations particulières pouvant donner lieu à rémunération complémentaire, avec des tableaux les détaillant.
Le syndicat des copropriétaires, produit un extrait de compte d'honoraires perçus du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019, faisant état de différents virements d'honoraires syndic, perçus en sus de la rémunération forfaitaire annuelle, pour un total de 5 497,07 euros, apparaissant sous les lignes 'VIRT HONO SYNDIC' ou 'HONO SYNDIC', pour des montants allant de 50 euros à 500 euros.
Or, contrairement à ce qu'a considéré le premier juge, c'est à l'ancien syndic de la copropriété, de démontrer les diligences effectuées justifiant la facturation de ses honoraires supplémentaires et non au syndicat des copropriétaires.
Ainsi la SARL Allfra Immobilier ne justifie d'aucune diligence effectuée à ce titre, et ce en dépit des courriers qui lui ont été adressées par le nouveau syndic, le cabinet Roulland.
L'ancien syndic a donc commis une faute en facturant des honoraires au mépris des dispositions légales et conventionnelles.
Il convient d'infirmer le jugement entrepris et de la condamner à rembourser au syndicat des copropriétaires ces sommes facturées au titre de ses honoraires, non justifiés concernant la copropriété '[7]'.
Compte tenu de la procédure collective en cours, il sera procédé à la fixation au passif de la SARL Allfra Immobilier de la créance du syndicat des copropriétaires '[7]', à hauteur de 5 497,07 euros, au titre des honoraires trop perçus pour la période allant entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019, avec intérêt à taux légal à compter du prononcé de la décision.
Sur la faute personnelle de M. [N], détachable de ses fonctions :
Il est acquis que la responsabilité personnelle des dirigeants d'une société n'est engagée envers les tiers que s'ils ont commis une faute détachable de leurs fonctions.
Doit être regardée comme détachable de ses fonctions, et partant propre à fonder une action en responsabilité dirigée contre le dirigeant à titre personnel, la faute intentionnelle, d'une particulière gravité et incompatible avec l'exercice normal des fonctions sociales.
Ainsi l'appréhension de la notion de faute détachable résulte de deux critères cumulatifs : d'une part, le critère intentionnel, supposant que le dirigeant a eu conscience de causer un dommage à autrui et d'autre part, le critère matériel, impliquant l'existence d'une faute particulièrement grave (Cass. com 20 mai 2003, bull civ IV n°84).
Au soutien de ses prétentions le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment:
- un extrait Kbis de la SARL Allfra, du 7 mars 2021, mentionnant M. [N], es qualité de gérant ;
- des échanges de courriers entre le cabinet Roulland et la SARL Allfra au sujet du transfert informatique des données et archives de la copropriété '[7]'; puis au sujet des honoraires trop-perçus ;
- un article de presse de l'affaire groupe nouvel âge ;
- des fichiers des professionnels de l'immobilier ;
- deux chèques émanant de deux autres copropriétés, que le syndicat des copropriétaires '[7]';
Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il n'a pas rempli l'obligation légale d'être détenteur d'une carte professionnelle et qu'il aurait détourné les honoraires.
Or comme l'a analysé le premier juge les éléments produits sont insuffisants à démontrer que M. [N] a agi en dehors de l'exercice de son mandat social de gérant et qu'il a commis une faute intentionnelle d'une particulière gravité incompatible avec l'exercice normal de ses fonctions, qui engagerait sa responsabilité personnelle.
De même, il n'est pas établi que les paiements au titre des honoraires indus aient directement profité directement à M. [N]. Il n'est pas rapporté la preuve qu'il ait encaissé ses différents montants sur d'autres comptes bancaires que ceux de la SARL Allfra Immobilier pour l'exercice de son objet social.
Aucune faute détachable de ses fonctions n'est mise en exergue, quand bien même M. [N] ne justifie pas de la carte professionnelle ou des assurances habituelles.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de M. [N].
Sur la demande de dommage et intérêts pour résistance abusive :
Aux termes de l'article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice financier subi, suite à l'absence de remboursement des sommes indûment perçues et au défaut de trésorerie engendré.
Cependant la SARL Allfra Immobilier a déjà été condamnée à rembourser les sommes indûment facturées. Ainsi le syndicat des copropriétaires ne démontre pas de préjudice financier distinct susceptible d'être réparé.
En effet, il n'est pas démontré que la gestion de la SARL Allfra Immobilier, bien que critiquable à certains égards, ait causé un préjudice distinct de celui réparé par la condamnation prononcée.
Par ailleurs, aucune responsabilité personnelle de M. [N] n'a été retenue.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce que le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande formulée à ce titre.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction, à la charge de l'autre partie ».
Par ailleurs l'article 700 du Code de procédure dispose que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat ».
Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à supporter les dépens de première instance et l'a débouté de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Succombant, la SARL Allfra Immobilier sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge de ses frais non compris dans les dépens. La SARL Allfra Immobilier sera condamnée à lui verser la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Compte tenu de la procédure collective, ces sommes seront fixées au passif de la SARL Allfra Immobilier.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt défaut, par mise à disposition au greffe,
INFIRME le jugement entrepris, en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[7]' de sa demande en paiement de la somme de 5 497,07 euros, au titre des honoraires indûment perçus ;
CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;
STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT :
FIXE au passif de la SARL Allfra Immobilier les créances du syndicat des copropriétaires suivantes :
- 5 497,07 euros, au titre des honoraires trop perçus pour la période allant du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019, avec intérêt à taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;
- 3 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,