CA Bordeaux, 2e ch. civ., 25 septembre 2025, n° 22/01496
BORDEAUX
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
2ème CHAMBRE CIVILE
--------------------------
ARRÊT DU : 25 SEPTEMBRE 2025
N° RG 22/01496 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MT2P
S.A.S. MAMA [Localité 19]
c/
Compagnie d'assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS
S.A.S.U. LECOQ
Sté d'Assurance Mutuelle AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE
Société Anonyme AXA FRANCE IARD
SARL MATH INGENIERIE
S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 24]
S.N.C. MOLIERE
S.N.C. ADIM NOUVELLE AQUITAINE
SA SMA SA
S.A. SMA
S.A. SMA
S.A.S. GTM BATIMENT AQUITAINE
S.A.R.L. ATELIER D'ARCHITECTURE KING KONG
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 février 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 19] (chambre : 7, RG : 19/08203) suivant trois déclarations d'appel des 24, 25 mars 2022 et 04 avril 2022
APPELANTE :
S.A.S. MAMA [Localité 19]
immatriculée au RCS [Localité 23] sous le n°528 847 874 dont le siège social est [Adresse 9] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
appelante dans la déclaration d'appel du 24.03.22 et intimée dans les déclarations d'appel des 25.03.22 et 04.04.22
Représentée par Me Valérie LABAT-CARRERE, avocat au barreau de BORDEAUX
assistée de Me Guillaume QUERUEL de la SELARL 2CG AVOCATS, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉES :
Compagnie d'assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS
Société d'assurance mutuelle au capital de 9 250 000,00 € immatriculé au RCS de [Localité 23] sous le n° 784 647 349 dont le siège social est [Adresse 2]) prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
ès-qualité d'assureur de la SARL ATELIER D'ARCHITECTURE KING KONG
intimée dans les déclarations d'appel des 24.03.22, 25.03.22 et 04.04.22
S.A.R.L. ATELIER D'ARCHITECTURE KING KONG
S.A.R.L au capital de 7 622,45 € immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le n° 397 815 671 dont le siège social est [Adresse 14]) prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
intimée dans les déclarations d'appel des 24.03.22, 25.03.22 et 04.04.22
Représentées par Me Stéphane MILON de la SCP LATOURNERIE - MILON - CZAMANSKI - MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l'audience par Me CZAMANSKI
S.A.S.U. LECOQ
immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le n° 472 200 294 dont le siège social est [Adresse 5] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
appelante dans la déclaration d'appel du 04.04.22
et intimée dans les déclarations d'appel des 24.03.22 et 25.03.22
Représentée par Me Eugénie CRIQUILLION, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me Sylvie MARCILLY, avocat au barreau de BORDEAUX
Société d'Assurance Mutuelle AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE
immatriculée au RCS de [Localité 22] sous le n° 775 699 309 dont le siège social est [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social
assureur de la SAS LECOQ
intimée dans les déclarations d'appel des 24.03.22, 25.03.22 et 04.04.22
Société Anonyme AXA FRANCE IARD
immatriculée au RCS de [Localité 22] sous le n° 722 057 460, dont le siège social est [Adresse 13], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social
assureur de la SAS LECOQ
intimée dans la déclaration d'appel du 24.03.22 et 04.04.22
Représentées par Me Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistées de Me Blandine CACHELOU de la SARL DE TASSIGNY CACHELOU AVOCATS, avocat au barreau de PAU
SARL MATH INGENIERIE MICRO AERAULIQ THERM HYDRAU INGENIERIE
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]
intimée dans les déclarations d'appel des 24.03.22, 25.03.22 et 04.04.22
S.A. SMA
prise en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité au siège social sis [Adresse 17]
assureur de MATH INGENIERIE
intimée dans les déclarations d'appel des 24.03.22, 25.03.22 et 04.04.22
Représentées par Me Claire PELTIER, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistées de Me Delphine BARTHELEMY-MAXWELL, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l'audience par Me GASSIOT
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [V] [Y] » situé [Adresse 8]
Représenté par son Syndic, SAS FONCIA RIVE GAUCHE RCS [Localité 23] 306 533 738 dont le siège est sis [Adresse 6]
intimé dans les déclarations d'appel des 24.03.22 et 04.04.22 et appelant dans la déclaration d'appel du 25.03.22
Représentée par Me Valérie LABAT-CARRERE, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me Marie-laure PAGES DE VARENNE de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
S.N.C. MOLIERE
Société en nom collectif, immatriculée au RCS de [Localité 21] sous le numéro 533 782 827 ayant son siège social [Adresse 15] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
intimée dans les déclarations d'appel des 24.03.22, 25.03.22 et 04.04.22
Représentée par Me Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l'audience par Me LECONTE
et assistée de Me Valérie NICOD de la SELARL YDES, avocat au barreau de LYON
S.N.C. ADIM NOUVELLE AQUITAINE
anciennement dénommée SNC ADIM SUD OUEST, au capital social de 1500,00€, immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le n° 492950563, dont le siège social est sis [Adresse 16], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
intimée dans les déclarations d'appel des 24.03.22, 25.03.22 et 04.04.22
S.A.S. GTM BATIMENT AQUITAINE
SAS au capital social de 1 625 100,00€, immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le n°501 401 491, dont le siège social est sis [Adresse 16], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
intimée dans les déclarations d'appel des 24.03.22, 25.03.22 et 04.04.22
Représentées par Me Jean CORONAT de la SCP AVOCAGIR, avocat au barreau de BORDEAUX
La SMA SA
SA inscrite au RCS de [Localité 23] sous le numéro 332 789 296 dont le siège social est situé [Adresse 18], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
es qualité d'assureur DO et CNR
intimée dans les déclarations d'appel des 24.03.22 et 25.03.22
Représentée par Me Claire PELTIER, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me Jean-jacques BERTIN, avocat au barreau de BORDEAUX
La SMA SA,
SA inscrite au RCS de [Localité 23] sous le numéro 332 789 296 dont le siège social est situé [Adresse 18], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,
es qualité d'assureur de la société GTM BATIMENT AQUITAINE
intimée dans les déclarations d'appel des 24.03.22 et 25.03.22
Représentée par Me Jean-jacques BERTIN, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été examinée le 16 juin 2025 en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Jacques BOUDY, Président
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller
Madame Christine DEFOY, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN
Greffier lors du prononcé : Madame Marie-Laure MIQUEL
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
1. Le 10 février 2010, la Snc Adim sud-ouest, devenue depuis la société Adim Nouvelle Aquitaine, a remporté un appel d'offre émis par la communauté urbaine de [Localité 19] en vue de la réalisation d'un hôtel de 91chambres et de 12 logements avec terrasse dans le cadre de la réhabilitation de l'ancien immeuble de la Régie du Gaz de [Localité 19] situé [Adresse 3].
2. Le 14 avril 2020, la Snc Adim sud ouest a conclu un contrat de maîtrise d'oeuvre avec un groupement solidaire composé notamment de la Sarl d'architecture King Kong five assurée auprès de la MAF et de la Sarl Math ingénierie, bureau d'études fluides assuré auprès de la Sma Sa.
3. Le 07 janvier 2011, la Snc a conclu avec la société Mama Shelter [Localité 19] une convention prévoyant l'exploitation par cette dernière d'une résidence de tourisme dans la partie de l'immeuble initialement prévue à usage d'hôtel.
4. Le 02 août 2011, elle a également conclu avec la société Cardinal Investissement, aux droits de laquelle se trouve désormais la Snc Molière, un contrat de promotion immobilière. Cette dernière a acquis la partie destinée à la résidence hôtelière.
5. Le 22 mai 2012, la Snc Adim sud ouest a confié à un groupement momentané d'entreprises conjointes l'exécution des travaux.
Leurs rôles respectifs peut être ainsi résumé :
Société
Assureur
Rôle
Sas Gtm sud ouest bâtiment
Sma Sa (anciennement Sagena)
- Mandataire commun
- Lot gros oeuvre
Société Lecoq
Sa Axa assurances iard mutuelles
- lot plomberie, sanitaire et Cvc hôtel
Société Qualiconsult
Sa Axa France iard
- contrôle technique
6. Un contrat dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur a été souscrit auprès de la Sma Sa.
7. Le 12 juillet 2013, la Snc Molière a cédé à la Sas Mama [Localité 19] l'ensemble immobilier dénommé [V] [Y] situé au [Adresse 7], [Adresse 10] et [Adresse 11] à usage de résidence de tourisme à l'intérieur du volume 1.
Un syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [V] [Y] a été mis en place en 2011.
8. La réception a été prononcée avec réserves le 10 octobre 2013 par procès-verbal signé par les sociétés Molière, Adim sud ouest, Gtm sud ouest bâtiment et King Kong five.
9. La livraison est intervenue le 14 octobre 2013 avec des réserves concernant le lot plomberie Cvc.
10. Se plaignant de désordres affectant notamment les installations de plomberie et de distribution d'eau chaude et d'eau froide, la société Mama [Localité 19] a obtenu, par ordonnance de référé du 17 février 2014, la désignation d'un expert en la personne de M. [T], ultérieurement remplacé par M. [K]. Il a déposé son rapport le 15 juillet 2016 après que ses opérations aient été étendues à différentes parties par ordonnances de référé du 19 mai 2014.
11. Dans son rapport, il note que les désordres ont consisté en des problèmes de pression d'eau importants ainsi qu'en des dysfonctionnements graves de températures d'eau chaude sanitaire engendrant des 'problématiques' de brûlures et des variations de débit en fonction de l'occupation des locaux et ce, de manière très aléatoire, ainsi que des 'problématiques' d'acoustique interchambres.
12. Selon l'expert, les travaux pour remédier aux désordres constatés sont les suivants :
'Désordre n° 1 : isolement des salles de bains
' isolement des réseaux mis en vidange
' réalisation d'un réseau alimentant depuis les gaines techniques chaque salle de bains en eau froide, eau chaude et bouclage
' renforcement, remplacement de la pompe de bouclage 'suite à' la prolongation du réseau,
' coupure, raccordement, mise en pression, essais et réglages des nouveaux réseaux,
' dépose, évacuation des anciens réseaux non réutilisés
'Désordre n° 2 : Equilibre des pressions
'Il est rappelé que le fabricant n'accepte pas de différences entre l'eau chaude et l'eau froide de 0,8 à 1 bar maximum et vu les écarts entre l'eau chaude et l'eau froide constatés, il y a lieu compte-tenu de la conception des réseaux, de mettre des égaliseurs de pression sur l'ensemble des chambres comme il a été positionné sur la chambre 301.
'Désordre n° 3 : [Localité 25]
- création de mise en 'uvre de trappes murales ou plafonnière pour isolement des chambres en parallèle de réhabilitation des réseaux.
'Désordre n° 4 : Travaux en chaufferie et isolement WC
' mise en vidange partielle collecteurs
' mise en place de vannes TA DN 50 compris adaptation hydraulique
' reprise de calorifuges
' remise en eau, essais et réglages
' mise en place d'une vanne d'isolement ES dans WC, chambre 109 et 120.'
13. L'expert a évalué le montant des travaux à la somme de 108.238,39 € HT soit 129.886,07 € TTC, se décomposant comme suit :
- au titre du désordre n°1 « Isolement des salles de bains », une somme de 55.441,07 € HT,
- au titre du désordre n°2 « Equilibre des pressions » une somme de 28.785,72 € HT,
- au titre du désordre n° 3 « [Localité 25] » la somme de 21.640 € HT,
- au titre du désordre n°4 « Travaux en chaufferie et isolement WC » la somme de 2.371,60 € HT.
A ce coût, doit être ajouté le coût des honoraires de maîtrise d''uvre et de bureau de contrôle.
14. Par actes des 1er, 3, 9, 11, 12 juillet et 8 août 2019, la Société Mama Bordeaux a saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux.
Par acte des 4, 5 et 13 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a également saisi ce tribunal d'une action indemnitaire.
Par acte du 9 octobre 2019, la Sarl d'architecture King Kong five et la MAF ont appelé en intervention forcée aux fins de garantie la Sma Sa, assureur de la Sarl Math ingénierie.
15. Par jugement du 08 février 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- déclaré irrecevables les demandes de la Sas Mama [Localité 19] contre la société Qualiconsult ;
- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la Sas Mama [Localité 19] au titre du désordre n°2 ;
- fait droit à la fin de non-recevoir tirée de son défaut de qualité à agir au titre de parties privatives et déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble irrecevable en ses demandes au titre des désordres 1, 3 et 4 ;
- fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la forclusion issue de l'article 1 648 du code civil et déclaré la Sas Mama [Localité 19] et le syndicat des copropriétaires irrecevables en leurs demandes dirigées contre la Snc Molière sur le fondement contractuel ;
- fait droit la fin de non-recevoir tirée de l'absence de déclaration de sinistre et déclaré la Sas Mama [Localité 19] et le syndicat des copropriétaires irrecevables en leurs demandes dirigées contre la Sma Sa, assureur dommages-ouvrage ;
- fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale et déclaré la Sas Mama [Localité 19] irrecevable en ses demandes soutenues sur le fondement délictuel contre la société King Kong five, la MAF, la Sma Sa assureur de la société Gtm bâtiment Aquitaine et la société Gtm bâtiment Aquitaine ;
- condamné la Sas Lecoq à payer à la Sas Mama [Localité 19] la somme de 33 200,96 euros HT et débouté la Sas Mama [Localité 19] du surplus de ses demandes ;
- débouté la Sas Lecoq de ses recours ;
- ordonné, pour le tout, l'exécution provisoire du jugement ;
- condamné la Sas Lecoq à payer à la Sas Mama [Localité 19] une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- débouté les autres parties de leurs demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonné qu'il soit fait masse des dépens, en ce compris les frais de référé et d'expertise, et condamné la Sas Mama [Localité 19] d'une part et la Sas Lecoq d'autre part à en supporter chacune la moitié ;
- dit que les dépens seront recouvrés ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile.
16. Par déclaration du 24 mars 2022, la Sas Mama [Localité 19] a interjeté appel de cette décision.
17. Dans ses dernières conclusions du 15 mai 2025, elle demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 8 février 2022 en ce qu'il l'a déclarée recevable en ses demandes en sa qualité de copropriétaire, subrogée dans les droits des copropriétaires et plus particulièrement dans les droits du syndicat des copropriétaires, s'agissant du désordre n°2, et en tant qu'exploitant de la résidence de tourisme Mama Shelter affectée par les désordres ;
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il :
- a fait droit à la fin de non-recevoir tirée de son défaut de qualité à agir au titre de parties privatives et déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes au titre des désordres 1, 3 et 4 ;
- l'a déclarée avec le syndicat des copropriétaires irrecevables en leurs demandes dirigées contre la Snc Molière au visa de l'article 1648 du code civil sur le fondement contractuel ;
- a fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale et l'a déclarée irrecevable en ses demandes soutenues sur le fondement délictuel contre la société King Kong five, la MAF, la société Gtm bâtiment Aquitaine et son assureur, la Sma Sa ;
- a condamné la Sas Lecoq à lui payer la somme de 33 200,96 euros HT ;
- l'a déboutée du surplus de ses demandes ;
- ordonné qu'il soit fait masse des dépens, en ce compris les frais de référé et d'expertise, l'a condamnée avec la Sas Lecoq à en supporter chacune la moitié ;
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- déclarer le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes au titre des désordres 1, 3 et 4, de sorte qu'il y sera fait droit selon les demandes séparées qu'il a présenté à cet effet ;
- condamner in solidum la Snc Adim nouvelle Aquitaine venant aux droits de Adim sud ouest, la Snc Molière, la société Atelier d'architecture King Kong, la Sarl King Kong five en qualité de maître d'oeuvre, la société Gtm bâtiment Aquitaine venant aux droits de la société Gtm sud ouest bâtiment, la société Lecoq titulaire du lot « C.V.C-plomberie-sanitaire », la société Math ingénierie en qualité de BET Fluides, avec garantie de la MAF, des compagnies Axa France iard et Axa assurances iard mutuelles et de la Sma à lui payer la somme de 100 470,96 euros au titre des travaux exécutés pour le désordre n°2 (pose des égaliseurs de pression) en ce inclus les travaux nécessaires de second oeuvre et la maîtrise d'oeuvre afférente, qu'elle a pré-financé, pour le compte de qui il appartiendra, subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires :
A titre principal,
- sur le fondement des articles 1831-1 du code civil à l'égard de la Snc Adim Nouvelle Aquitaine ;
- sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil à l'égard de la société Molière ;
- sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil à l'égard de la société Atelier d'architecture King Kong, la Sarl King Kong five en qualité de maître d'oeuvre, la société Gtm bâtiment Aquitaine, la société Gtm sud ouest bâtiment, la société Lecoq et la société Math ingénierie ;
Subsidiairement,
- sur le fondement de l'article 1147 du code civil ;
- sur le fondement de l'article L. 124-3 du code des assurances à l'égard de la MAF, de la Sma, d'Axa France iard, d'Axa assurances iard mutuelle et de la Sma ;
- condamner in solidum ces sociétés avec la garantie de leurs assureurs respectifs à lui payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil au titre de ses préjudices d'exploitation en tant qu'exploitant de l'immeuble affecté des désordres à reprendre :
- pendant la durée des travaux exécutés pour le désordre n°2 (déséquilibre de pression) : 63 481 euros ;
- pendant la durée des travaux restant à exécuter pour les désordres n°1, 3 et 4 (isolement des salles de bain, trappes, chaufferie et toilettes 109 et 120) : 126 962 euros ;
Subsidiairement, si le syndicat était déclaré irrecevable,
- la déclarer recevable en ses demandes en sa qualité de copropriétaire et subrogée dans les droits des copropriétaires s'agissant des désordres 1, 3 et 4 ;
- condamner in solidum la Snc Adim Nouvelle Aquitaine, la Snc Molière, la société Atelier d'architecture King Kong, la Sarl King Kong five en qualité de maître d'oeuvre, Gtm bâtiment Aquitaine, la société Lecoq, la société Math ingénierie avec garantie de la Maf, des compagnies Axa France iard et Axa assurances iard mutuelle et la Sma à lui payer :
A titre principal,
- sur le fondement de l'article 1831-1 du code civil à l'égard de la Snc Adim Nouvelle Aquitaine ;
- sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil à l'égard de la société Molière ;
- sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil à l'égard des autres sociétés susmentionnées ;
Subsidiairement,
- sur le fondement de l'article 1147 du code civil ;
- sur le fondement de l'article L. 124-3 du code des assurances à l'égard de la MAF, de la Sma, d'Axa France iard, d'Axa assurances iard mutuelle et de la Sma
* une somme de 55 441,07 euros HT (valeur juillet 2016 avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à la date du jugement à intervenir, outre TVA entrée en vigueur à la date de ce jugement au titre du désordre n°1 (isolement des salles de bain) ;
outre :
- le coût des travaux de second oeuvre afférents en ce qu'ils sont inhérents aux travaux de reprise validés par l'expert, actuellement en cours de chiffrage et que le syndicat se réserve le droit de solliciter à ses côtés ultérieurement ;
- le coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage à hauteur de 2,2' du montant TTC des travaux ;
- le coût d'honoraires de maîtrise d'oeuvre à hauteur de 10' HT du montant HT des travaux ;
- le coût des honoraires d'un bureau de contrôle à hauteur de 2,5' HT du montant HT des travaux ;
- le coût de la rémunération spécifique du syndic à hauteur de 2' HT du montant HT des travaux ;
* une somme de 21 647,68 euros HT (valeur juillet 2016) avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à la date du jugement à intervenir, outre TVA entrée en vigueur à la date du jugement à intervenir au titre du désordre n°3 (création des trappes);
outre :
- le coût des travaux de second oeuvre afférents en ce qu'ils sont inhérents aux travaux de reprise validés par l'expert, actuellement en cours de chiffrage et que le syndicat se réserve le droit de solliciter à ses côtés ultérieurement ;
- le coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage à hauteur de 2,2' du montant TTC des travaux ;
- le coût d'honoraires de maîtrise d'oeuvre à hauteur de 10' HT du montant HT des travaux ;
- le coût des honoraires d'un bureau de contrôle à hauteur de 2,5' HT du montant HT des travaux ;
- le coût de la rémunération spécifique du syndic à hauteur de 2' HT du montant HT des travaux ;
* une somme de 2 371,60 euros HT (valeur juillet 2016) avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à la date du jugement à intervenir, outre TVA entrée en vigueur à la date du jugement à intervenir ;
outre :
- le coût des travaux de second oeuvre afférents en ce qu'ils sont inhérents aux travaux de reprise validés par l'expert, actuellement en cours de chiffrage et que le syndicat se réserve le droit de solliciter à ses côtés ultérieurement ;
- le coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage à hauteur de 2,2' du montant TTC des travaux ;
- le coût d'honoraires de maîtrise d'oeuvre à hauteur de 10' HT du montant HT des travaux ;
- le coût des honoraires d'un bureau de contrôle à hauteur de 2,5' HT du montant HT des travaux ;
- le coût de la rémunération spécifique du syndic à hauteur de 2' HT du montant HT des travaux ;
Très subsidiairement, si la cour devait considérer que les désordres 1 et 3, conséquences d'un défaut d'isolement, étaient apparents et n'ont pas été réservés à la réception intervenue entre la Snc Adim Nouvelle Aquitaine et les intervenants à l'acte de construire,
- vu le courrier en date du 1er octobre 2013 adressé en copie à la société Atelier d'architecture King Kong five, condamner celle-ci avec garantie de la MAF au titre d'un manquement à son obligation de conseil aux opérations de réception à lui payer :
* une somme de 55 441,07 euros HT (valeur juillet 2016) avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à la date du jugement à intervenir, outre TVA entrée en vigueur à la date du jugement à intervenir, au titre du désordre n°1 (isolement des salles de bain) ;
outre :
- le coût des travaux de second oeuvre afférents en ce qu'ils sont inhérents aux travaux de reprise validés par l'expert, actuellement en cours de chiffrage et que le syndicat se réserve le droit de solliciter à ses côtés ultérieurement ;
- le coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage à hauteur de 2,2' du montant TTC des travaux ;
- le coût d'honoraires de maîtrise d'oeuvre à hauteur de 10' HT du montant HT des travaux ;
- le coût des honoraires d'un bureau de contrôle à hauteur de 2,5' HT du montant HT des travaux ;
- le coût de la rémunération spécifique du syndic à hauteur de 2' HT du montant HT des travaux ;
* une somme de 21 647,68 euros HT (valeur juillet 2016) avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à la date du jugement à intervenir, outre TVA entrée en vigueur à la date du jugement à intervenir, au titre du désordre n°3 (création des trappes);
outre :
- le coût des travaux de second oeuvre afférents en ce qu'ils sont inhérents aux travaux de reprise validés par l'expert, actuellement en cours de chiffrage et que le syndicat se réserve le droit de solliciter à ses côtés ultérieurement ;
- le coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage à hauteur de 2,2' du montant TTC des travaux ;
- le coût d'honoraires de maîtrise d'oeuvre à hauteur de 10' HT du montant HT des travaux ;
- le coût des honoraires d'un bureau de contrôle à hauteur de 2,5' HT du montant HT des travaux ;
- le coût de la rémunération spécifique du syndic à hauteur de 2' HT du montant HT des travaux ;
* une somme de 2 371,60 euros HT (valeur juillet 2016) avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à la date du jugement à intervenir, outre TVA entrée en vigueur à la date du jugement à intervenir, au titre du désordre n°4 (travaux en chaufferie et isolement des toilettes) ;
outre :
- le coût des travaux de second oeuvre afférents en ce qu'ils sont inhérents aux travaux de reprise validés par l'expert, actuellement en cours de chiffrage et que le syndicat se réserve le droit de solliciter à ses côtés ultérieurement ;
- le coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage à hauteur de 2,2' du montant TTC des travaux ;
- le coût d'honoraires de maîtrise d'oeuvre à hauteur de 10' HT du montant HT des travaux ;
- le coût des honoraires d'un bureau de contrôle à hauteur de 2,5' HT du montant HT des travaux ;
- le coût de la rémunération spécifique du syndic à hauteur de 2' HT du montant HT des travaux ;
En tout état de cause,
- rejeter toute autre demande des sociétés Snc Molière, Snc Adim Nouvelle Aquitaine venant aux droits de Adim sud ouest, Gtm bâtiment Aquitaine, Math ingénierie, Lecoq, Atelier d'architecture King Kong five ainsi que celles de leurs assureurs au titre de leurs appels incidents respectifs ;
- condamner in solidum ces sociétés et leurs assureurs à lui payer :
- la somme de 18 000 euros au titre des frais irrépétibles pour toute la procédure d'expertise, la première instance et l'appel ;
- les entiers dépens, y faisant masse avec les frais d'expertise de 14 000 euros dont distraction au profit de Me Valérie Labat Carrere.
18. Dans ses dernières conclusions du 17 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 24] demande à la cour de :
- déclarer la Sas Mama [Localité 19] recevable et bien fondée en ses demandes, de sorte qu'il y sera fait droit selon les demandes séparées qu'il présente à cet effet ;
- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 08 février 2022 en ce qu'il :
- a fait droit à la fin de non-recevoir tirée de son défaut de qualité à agir au titre de parties privatives et l'a déclaré irrecevable en ses demandes au titre des désordres 1, 3 et 4 ;
- a fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la forclusion issue de l'article 1648 du code civil et l'a déclaré irrecevable en ses demandes dirigées contre la Snc Molière sur le fondement contractuel ;
- l'a débouté de ses demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens ;
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes et, en conséquence, condamner in solidum la Snc Adim sud ouest, la Snc Molière, la société Atelier architecture King Kong, la Sarl King Kong five en qualité de maître d'oeuvre, Gtm bâtiment Aquitaine venant aux droits de la société Gtm sud ouest bâtiment, la société Lecoq, la société Math ingénierie en qualité de BET fluides, la Maf, la compagnie Axa assurance iard mutuelle et la Sma à lui payer :
* une somme de 55 441,07 euros BT (valeur juillet 2016) avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à la date du jugement à intervenir, outre TVA entrée en vigueur à la date du jugement à intervenir, au titre du désordre n°1 (isolement des salles de bain) ;
outre :
- le coût des travaux de second oeuvre afférents en ce qu'ils sont inhérents aux travaux de reprise validés par l'expert, actuellement en cours de chiffrage et qu'il se réserve le droit de solliciter aux côtés de la société Mama ultérieurement ;
- le coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage à hauteur de 2,2' du montant TTC des travaux ;
- le coût d'honoraires de maîtrise d'oeuvre à hauteur de 10' HT du montant HT des travaux ;
- le coût des honoraires d'un bureau de contrôle à hauteur de 2,5' HT du montant HT des travaux ;
- le coût de la rémunération spécifique du syndic à hauteur de 2' HT du montant HT des travaux ;
* une somme de 21 647,68 euros HT (valeur juillet 2016) avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à la date du jugement à intervenir, outre TVA entrée en vigueur à la date du jugement à intervenir, au titre du désordre n°3 (création des trappes);
outre :
- le coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage à hauteur de 2,2' du montant TTC des travaux ;
- le coût d'honoraires de maîtrise d'oeuvre à hauteur de 10' HT du montant HT des travaux ;
- le coût des honoraires d'un bureau de contrôle à hauteur de 2,5' HT du montant HT des travaux ;
- le coût de la rémunération spécifique du syndic à hauteur de 2' HT du montant HT des travaux ;
* une somme de 2 371,60 euros HT (valeur juillet 2016) avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à la date du jugement à intervenir, outre TVA entrée en vigueur à la date du jugement à intervenir, au titre du désordre n°4 (travaux en chaufferie, isolement et toilettes) ;
outre :
- le coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage à hauteur de 2,2' du montant TTC des travaux ;
- le coût d'honoraires de maîtrise d'oeuvre à hauteur de 10' HT du montant HT des travaux ;
- le coût des honoraires d'un bureau de contrôle à hauteur de 2,5' HT du montant HT des travaux ;
- le coût de la rémunération spécifique du syndic à hauteur de 2' HT du montant HT des travaux ;
Subsidiairement, si la cour devait considérer que les désordres 1 et 3, conséquences d'un défaut d'isolement, étaient apparents et n'ont pas été réservés à la réception intervenue entre la société Adim et les intervenants à l'acte de construire,
- vu le courrier en date du 1er octobre 2013 adressé en copie à la société King Kong, condamner celle-ci au titre d'un manquement à son obligation de conseil aux opérations de réception à lui payer :
* une somme de 55 441,07 euros BT (valeur juillet 2016) avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à la date du jugement à intervenir, outre TVA entrée en vigueur à la date du jugement à intervenir, au titre du désordre n°1 (isolement des salles de bain) ;
outre :
- le coût des travaux de second oeuvre afférents en ce qu'ils sont inhérents aux travaux de reprise validés par l'expert, actuellement en cours de chiffrage et qu'il se réserve le droit de solliciter aux côtés de la société Mama ultérieurement ;
- le coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage à hauteur de 2,2' du montant TTC des travaux ;
- le coût d'honoraires de maîtrise d'oeuvre à hauteur de 10' HT du montant HT des travaux ;
- le coût des honoraires d'un bureau de contrôle à hauteur de 2,5' HT du montant HT des travaux ;
- le coût de la rémunération spécifique du syndic à hauteur de 2' HT du montant HT des travaux ;
* une somme de 21 647,68 euros HT (valeur juillet 2016) avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à la date du jugement à intervenir, outre TVA entrée en vigueur à la date du jugement à intervenir, au titre du désordre n°3 (création des trappes);
outre :
- le coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage à hauteur de 2,2' du montant TTC des travaux ;
- le coût d'honoraires de maîtrise d'oeuvre à hauteur de 10' HT du montant HT des travaux ;
- le coût des honoraires d'un bureau de contrôle à hauteur de 2,5' HT du montant HT des travaux ;
- le coût de la rémunération spécifique du syndic à hauteur de 2' HT du montant HT des travaux ;
En tout état de cause,
- débouter les parties de leurs plus amples demandes, fins et conclusions ;
- condamner la Snc Adim sud ouest, la Snc Molière, la société Atelier architecture king Kong, la Sarl King Kong five en qualité de maître d'oeuvre, Gtm bâtiment aquitaine venant aux droits de la société Gtm sud ouest bâtiment, la société Lecoq, la société Math ingénierie en qualité de BET fluides, la MAF, la compagnie Axa assurance iard mutuelle et la Sma à une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Valérie Labat Carrere.
19. Dans ses dernières conclusions en date du 21 septembre 2022, la Snc Molière demande à la cour de :
A titre principal,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 08 février 2022 ;
- ce faisant, déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires et la société Mama [Localité 19] irrecevables comme étant forcloses ;
- en conséquence, rejeter les demandes de la société Mama [Localité 19] et du syndicat des copropriétaires à son encontre ;
A titre subsidiaire, si la cour devait statuer à nouveau et rejeter la demande de forclusion,
- constater que la société Mama [Localité 19] formule des demandes nouvelles au titre des désordres 1, 3 et 4 ;
- juger que les demandes de la société Mama [Localité 19] au titre des désordres 1, 3 et 4 sont irrecevables et les rejeter ;
- constater que les désordres ne présentent pas de caractère décennal ;
- constater qu'elle n'a pas commis de faute contractuelle ou délictuelle ;
- débouter la société Mama [Localité 19] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de leurs demandes dirigées à son encontre ;
A titre infiniment subsidiaire,
- débouter la société Mama [Localité 19] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de leur demande de condamnation in solidum ;
- Répartir les condamnations en fonction de la part de responsabilité de chacun ;
- condamner in solidum les sociétés Atelier architecture King Kong, Lecoq, Math ingénierie, Adim sud ouest, Gtm bâtiment et leurs assureurs les compagnies MAF, Axa France iard, Axa assurances iard mutuelle et la Sma à relever et la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
En tout état de cause,
- condamner in solidum la société Mama [Localité 19] et le syndicat des copropriétaires ou toute partie succombante à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris ceux de première instance et de référé.
20. Dans leurs dernières conclusions du 20 décembre 2022, la Snc Adim Nouvelle Aquitaine et la Sas Gtm bâtiment Aquitaine demandent à la cour de :
Sur l'appel de la société Mama [Localité 19] :
A titre principal,
- confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions ;
- déclarer irrecevable à agir la société Mama [Localité 19] ;
A titre subsidiaire, sur le fond,
- débouter la société Mama [Localité 19] de sa demande formulée au titre du préjudice d'exploitation relatif à l'immobilisation des chambres pendant les travaux d'égaliseur de pression ;
- débouter la société Mama [Localité 19] de sa demande d'indemnisation relative au préjudice d'exploitation au titre des travaux restant à exécuter ;
- juger que les désordres sont de nature contractuelle ;
- débouter la société Mama [Localité 19] de ses demandes formulées contre elles ;
- débouter toute demande formée par quelque partie que ce soit à leur encontre, que ce soit par les appelants ou par les intimés dans le cadre de leurs appels incidents respectifs ;
- condamner la Sma Sa, la société Atelier architecture King Kong five, la société Lecoq, la société Math ingénierie, la MAF, la compagnie Axa assurances iard mutuelle et la Sma Sa à les relever et les garantir de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre par la cour ;
- condamner les mêmes à leur verser une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l'appel du syndicat des copropriétaires :
A titre principal, confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions ;
A titre subsidiaire,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes formulées au titre de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage, des honorares de maîtrise d'oeuvre et des honoraires de bureau de contrôle ;
- juger que les désordres sont de nature contractuelle ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes formulées contre elles ;
- débouter de toute demande formée par quelque partie que ce soit à leur encontre, que ce soit par les appelants ou par les intimés dans le cadre de leurs appels incidents respectifs;
- condamner la Sma Sa, la société Atelier architecture King Kong five, la société Lecoq, la société Math ingénierie, la MAF, la compagnie Axa assurances iard mutuelle et la Sma Sa à les relever et les garantir de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre par la cour ;
- condamner les mêmes à leur verser une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l'appel de la société Lecoq :
- A titre principal, confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions ;
A titre subsidiaire, sur le fond,
- condamner la Sma Sa, la société Atelier architecture King Kong five, la société Lecoq, la société Math ingénierie, la MAF, la compagnie Axa assurances iard mutuelle et la Sma Sa à les relever et les garantir de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre par la cour ;
- débouter de toute demande formée par quelque partie que ce soit à leur encontre, que ce soit par les appelants ou les intimés dans le cadre de leurs appels incidents respectifs ;
- condamner les mêmes à leur verser une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
21. Dans ses dernières conclusions du 20 décembre 2022, la société Sa Sma, en qualité d'assureur de la société Gtm bâtiment Aquitaine, demande à la cour de :
A titre principal,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
- jugé irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires pour défaut de qualité pour agir ;
- jugé irrecevables car prescrites les demandes dirigées contre elle sur le fondement délictuel ;
- jugé que les désordres dénoncés ne relevaient pas de la responsabilité décennale des constructeurs ;
- écarté la responsabilité de son assuré et sa garantie ;
En conséquence,
- rejeter toute demande formée par quelque partie que ce soit à son encontre, que ce soit par les appelants ou par les intimés dans le cadre de leurs appels incidents respectifs ;
- condamner la Sas Mama [Localité 19] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble à lui payer une indemnité d'un montant de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris ceux de première instance.
En tout état de cause,
- juger irrecevables, s'agissant de demandes nouvelles formulées pour la première fois en cause d'appel, les demandes formées au titre des désordres 1, 3 et 4 par la Sas Mama [Localité 19] ;
- juger irrecevables les demandes formées par la Sas Mama [Localité 19] pour défaut de subrogation dans les droits des copropriétaires ;
- juger qu'elle ne doit pas sa garantie pour des désordres réservés à la réception ;
- juger que les désordres dénoncés par le syndicat des copropriétaires ne sont pas de nature décennale ;
- juger que son assuré n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité de droit commun ;
- rejeter en conséquence toute demande formée par quelque partie que ce soit contre elle ;
- condamner la Sas Mama [Localité 19] et le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité d'un montant de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris ceux de première instance.
A titre subsidiaire,
- condamner in solidum la société Atelier King Kong, la MAF, la société Lecoq, la Sa Axa assurances iard mutuelle à garantir et la relever indemne de toute condamnation susceptible d'être mise à sa charge ;
- débouter la Sas Mama [Localité 19] des demandes formées au titre du préjudice d'exploitation qu'elle prétend avoir subi ;
- condamner in solidum la société Atelier King Kong, la MAF, la société Lecoq, la Sa Axa assurances iard mutuelle à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les dépens de première instance.
22. Dans ses dernières conclusions du 21 mars 2025, la société Lecoq demande à la cour de :
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 08 février 2022 en ce qu'il a déclaré irrecevable le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la Sas Foncia Paris Rive Gauche, et rejeté ses demandes pour défaut de qualité à agir pour les demandes indemnitaires formées au titre des désordres n°1, 3 et 4 du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [B] [K] du 15 juillet 2016 ;
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire en ce qu'il a déclaré irrecevable la Sas Mama Bordeaux et rejeté ses demandes ;
- confirmer ce jugement en ce qu'il a débouté la Sas Mama [Localité 19] de ses demandes de paiement de préjudices d'exploitation ;
- juger qu'elle est recevable en son appel incident formé à l'encontre de ce jugement ;
Statuant à nouveau et faisant droit à l'appel incident de la Sas Lecoq,
A titre principal,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à payer à la Sas Mama [Localité 19] la somme de 33 200,96 euros HT ;
- juger irrecevables et en tous les cas débouter comme mal fondés le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic et la Sas Mama [Localité 19] en l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions de toute nature dirigées contre elle pour les désordres 1, 2, 3 et 4 ;
- débouter l'ensemble des autres parties à l'instance de l'intégralité des demandes, fins et conclusions de toute nature dirigées contre elle pour les désordres 1, 2, 3 et 4 ;
A titre subsidiaire,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a refusé la garantie de la Sa Axa assurances iard mutuelle prise en sa qualité d'assureur en application de l'exclusion de garantie de l'article 18.5 des conditions générales ;
- juger inopposable, réputée non écrite et inapplicable la clause figurant à l'article 0.1. des conditions générales du contrat d'assurance qu'elle a souscrite auprès de la société Axa assurance mutuelle iard ;
- condamner la société Axa assurance mutuelle iard à relever et la garantir indemne de toute condamnation prononcée à son encontre au bénéfice de toute partie sur le fondement de sa garantie décennale ou de sa responsabilité contractuelle de droit commun pour la garantie des dommages intermédiaires ou sur tout autre fondement juridique ;
- condamner in solidum les sociétés Atelier architecture King Kong, Math ingénierie, Admin sud ouest, Gtm bâtiment et leurs assureurs de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, indemnités, frais, dépens, comprenant les frais d'expertise ;
- limiter dans leurs recours entre coobligés, au stade de la contribution à la dette, à 10' le quantum mis à sa charge ;
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la Sas Mama Bordeaux et la Sas Axa assurance mutuelle iard au paiement d'une indemnité de 15 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Eugénie Criquillon, avocat au barreau de Bordeaux, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
23. Dans ses dernières conclusions du 20 décembre 2022, la société d'assurance Axa assurances iard mutuelle, assureur de la société Lecoq, demande à la cour de :
Sur l'appel du syndicat des copropriétaires :
A titre principal,
- confirmer le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions ;
En conséquence,
- rejeter les demandes formées par le syndicat des copropriétaires comme irrecevables et infondées ;
- rejeter les appels incidents formés par la société Lecoq, la société Math ingénierie et son assureur, la Sma Sa, tendant à la réformation du jugement ayant débouté les parties des demandes formées à son encontre en qualité d'assureur de la société Lecoq ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens ;
A titre subsidiaire, si la cour venait à réformer le jugement et déclarer l'action du syndicat des copropriétaires recevable,
- rejeter les demandes formées par le syndicat des copropriétaires comme infondées ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens ;
A titre infiniment subsidiaire,
- condamner in solidum la Sarl atelier d'architecture King Kong five, la MAF, la société Math ingénierie et son assureur à garantir et la relever indemne de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;
- condamner la société Lecoq à lui payer sa franchise revalorisée applicable au titre de la garantie responsabilité décennale ;
- juger qu'elle est bien fondée à opposer à toutes les parties sa franchise revalorisée applicable au titre de la garantie dommages immatériels consécutifs ;
Sur l'appel de la Sas Mama [Localité 19] :
Sur les demandes d'indemnisation formées à titre subsidiaire par la Sas Mama [Localité 19] au titre des désordres 1, 3 et 4 :
- a titre principal, rejeter les demandes formées par la Sas Mama [Localité 19] en ce qu'elles sont irrecevables en ce qu'elles constituent des demandes nouvelles en application de l'article 564 du code de procédure civile ;
- a titre subsidiaire, rejeter les demandes formées par la Sas Mama [Localité 19] en ce qu'elles sont irrecevables, cette dernière étant dépourvue de qualité à agir ;
- a titre infiniment subsidiaire, rejeter les demandes formées par la Sas Mama [Localité 19] comme infondées ;
Sur le jugement dont appel :
A titre principal,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la Sas Mama [Localité 19] au titre du désordre n°2 ;
Statuant à nouveau, faisant doit à cette fin de non-recevoir,
- rejeter les demandes formées par la société Mama comme irrecevables et infondées ;
- rejeter les appels incidents formés par la société Lecoq, la société Math ingénierie et son assureur tendant à la réformation du jugement ayant débouté les parties des demandes formées à son encontre prise en sa qualité d'assureur de la société Lecoq ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
- déclaré le syndicat irrecevable en ses demandes au titre des désordres 1, 3 et 4 ;
- déclaré la Sas Mama [Localité 19] et le syndicat des copropriétaires irrecevables en leurs demandes dirigées contre la Snc Molière sur le fondement contractuel et contre la Sma Sa en tant qu'assureur dommages-ouvrage ;
- déclaré la Sas Mama [Localité 19] irrecevable en ses demandes soutenues sur le fondement délictuel contre la société King Kong five, la MAF, la société Gtm bâtiment Aquitaine et son assureur, la Sma Sa ;
- condamné la Sas Lecoq à payer à la Sas Mama [Localité 19] la somme de 33 200,96 euros HT :
- débouté la Sas Mama [Localité 19] du surplus de ses demandes ;
- ordonné qu'il soit fait masse des dépens et condamné la Sas Mama [Localité 19] et la Sas Lecoq à en supporter chacune la moitié ;
En conséquence,
- rejeter les demandes formées par la société Mama [Localité 19] comme irrecevables et infondées ;
- condamner la société Mama [Localité 19] à lui payer une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens ;
A titre subsidiaire, si la cour venait à réformer le jugement,
- limiter l'indemnité allouée à la société Mama [Localité 19] au titre des travaux réparaoires du défaut d'équilibre des pressions d'eau alimentant les chambres à la somme de 28 785,72 euros ;
- rejeter les demandes formées par la société Mama [Localité 19] au titre des préjudices immatériels ;
- condamner in solidum la Sarl Atelier d'architecture King Kong five, la MAF, la société Math ingénierie et son assureur à garantir et la relever indemne avec la Sa Axa France iard de toutes les condamnations prononcées à leur encontre ;
- condamner la société Lecoq à lui payer sa franchise revalorisée applicable au titre de la garantie responsabilité décennale ;
- la juger bien fondée à opposer à toutes les parties sa franchise revalorisée applicable au titre de la garantie dommage immatériel consécutifs.
24. Dans ses dernières conclusions du 22 septembre 2022, la Sa Axa France iard, dont les conclusions étaient alors communes avec celles de la société d'assurance mutuelle Axa assurances iard mutuelle, toutes deux en qualité d'assureur de la Sas Lecoq, demande à la cour de :
Sur les demandes d'indemnisation formées à titre subsidiaire par la Sas Mama [Localité 19] au titre des désordres 1, 3 et 4 :
A titre principal,
- rejeter les demandes formées par la Sas Mama [Localité 19] en ce qu'elles sont irrecevables en ce qu'elles constituent des demandes nouvelles en application de l'article 564 du code de procédure civile ;
A titre subsidiaire,
- rejeter les demandes formées par la Sas Mama [Localité 19] en ce qu'elles sont irrecevables, cette dernière étant dépourvue de qualité à agir ;
A titre encore plus subsidiaire,
- rejeter les demandes formées par la Sas Mama [Localité 19] comme infondées.
Sur le jugement dont appel :
A titre principal,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la Sas Mama [Localité 19] au titre du désordre n°2 ;
- Statuant à nouveau, faisant droit à cette fin de non-recevoir, rejeter les demandes formées par la société Mama comme irrecevables et infondées ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
- fait droit à la fin de non-recevoir tirée de son défaut de qualité à agir au titre de parties privatives et déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes au titre des désordres 1, 3 et 4 ;
- déclaré la Sas Mama [Localité 19] et le syndicat des copropriétaires irrecevables en leurs demandes dirigées contre la Snc Molière sur le fondement contractuel ;
- déclaré la Sas Mama [Localité 19] et le syndicat des copropriétaires irrecevables en leurs demandes dirigées contre la Sma Sa, assureur dommages-ouvrage ;
- fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale et déclaré la Sas Mama [Localité 19] irrecevable en ses demandes soutenues sur le fondement délictuel contre la société King Kong five, la MAF, la Sma Sa assureur de la société Gtm bâtiment Aquitaine et la société Gtm bâtiment Aquitaine ;
- condamné la Sas Lecoq à payer à la Sas Mama [Localité 19] la somme de 33 200,96 euros HT ;
- débouté la Sas Mama [Localité 19] du surplus de ses demandes ;
- ordonné qu'il soit fait masse des dépens, en ce compris les frais de référé et d'expertise et condamné la Sas Mama [Localité 19] d'une part et la Sas Lecoq d'autre part à en supporter chacune la moitié ;
En conséquence,
- rejeter les demandes formées par la société Mama [Localité 19] comme irrecevables et infondées ;
- condamner la société Mama [Localité 19] à lui payer une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens
A titre subsidiaire, si la cour venait à réformer le jugement,
- limiter l'indemnité allouée à la société Mama [Localité 19] au titre des travaux réparatoires du défaut d'équilibre des pressions d'eau alimentant les chambres à la somme de 28 785,72 euros ;
- rejeter les demandes formées par la société Mama [Localité 19] au titre des préjudices immatériels ;
- condamner in solidum la Sarl atelier d'architecture King Kong five, la MAF et la société Math ingénierie à garantir et la relever indemne de toute condamnation prononcée à son encontre ;
- condamner la société Lecoq à lui payer sa franchise revalorisée applicable au titre de la garantie responsabilité décennale ;
- la juger bien fondée à opposer à toutes les parties sa franchise revalorisée applicable au tire de la garantie dommage immatériel consécutifs.
25. Dans leurs dernières conclusions du 21 décembre 2022, la Sarl Atelier d'architecture King Kong et la Maf demandent à la cour de :
Sur l'appel de la société Mama :
A titre principal,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et en tout état de cause en ce qu'il a écarté l'ensemble des demandes formées à leur encontre ;
- déclarer irrecevables les demandes nouvelles formées par la société Mama [Localité 19] en cause d'appel et en particulier celles tendant à la réparation des préjudices matériels afférent aux désordres 1, 3 et 4 ;
- déclarer irrecevables pour défaut de qualité à agir les demandes formées par la société Mama [Localité 19] tendant à la réparation des préjudices matériels afférent aux désordres 1,3 et 4 ;
- à défaut, débouter la société Mama [Localité 19] de ses demandes tendant à la réparation des préjudices matériels afférant aux désordres 1, 3 et 4, du moins en ce qu'elles sont dirigées à leur encontre ;
- écarter les éventuelles actions récursoires formées à leur encontre au titre de la réparation de ces préjudices ;
- débouter de toute demande formée par quelque partie que ce soit à leur encontre, que ce soit par les appelants ou par les intimés dans le cadre de leurs appels incidents respectifs.
A titre subsidiaire, sur les préjudices matériels relatifs aux désordres n°1, 3 et 4,
- écarter en partie des demandes formées par la société Mama [Localité 19] au titre de la réparation des préjudices matériels relatifs aux désordres 1, 3 et 4 en ce qu'elles excèdent les préjudices effectivement subis et démontrés et la subrogation dont elle est susceptible de se prévaloir ;
- condamner la société Lecoq, la société Axa assurances iard mutuelle, la société Axa France iard, la société Math ingénierie, la société Gtm bâtiment Aquitaine et la Sma Sa à garantir et les relever intégralement indemnes de toute condamnation susceptible d'être prononcée au titre de ces désordres.
A titre subsidiaire,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il :
- a déclaré irrecevable la société Mama [Localité 19] en ses demandes de réparation de préjudices d'exploitation soutenues sur le fondement délictuel contre elles ;
- a déclaré irrecevable le syndicat des copropriétaires pour défaut de qualité à agir au titre des parties privatives en ses demandes présentées au titre des désordres 1, 3 et 4 ;
- n'a prononcé aucune condamnation à leur encontre au titre de la réparation du désordre n°2 ;
A titre subsidiaire sur le préjudice matériel relatif au désordre n°2,
- écarter partie de la demande formée par la société Mama [Localité 19] à ce titre en ce qu'elle excède le préjudice effectivement subi et démontré et la subrogation dont elle est susceptible de se prévaloir ;
- condamner la société Lecoq, la société Axa assurances iard mutuelle, la société Axa Frane iard, la société Math ingénierie et la Sma Sa à garantir et les relever intégralement indemnes de toute condamnation susceptible d'être prononcée au titre du désordre n°2 ;
- confirmer le jugement entrepris en ce que la société Mama [Localité 19] a été déboutée de sa demande présentée au titre du préjudice d'exploitation consécutif à ce désordre.
A titre subsidiaire sur le préjudice d'exploitation du désordre n°2,
- écarter partie de la demande formée par la société Mama [Localité 19] au titre de ce préjudice en ce qu'elle excède le préjudice effectivement subi et démontré ;
- condamner la société Lecoq, la société Axa assurances iard mutuelle, la société Axa France iard, la société Math ingénierie et la Sma Sa à garantir et les relever intégralement indemnes de toute condamnation susceptible d'être prononcée de ce chef ;
- confirmer le jugement en ce que la société Mama a été déboutée de sa demande présentée au titre des préjudices d'exploitation consécutifs au titre des désordres n°1, 3 et 4 ;
A titre subsidiaire sur les préjudices d'exploitation consécutifs au titre des désordres n°1, 3 et 4;
- écarter les demandes formées par la société mama [Localité 19] au titre de ces préjudices en ce qu'elles excèdent les préjudices effectivement subis et démontrés ;
- condamner la société Lecoq, la société Axa assurances iard mutuelle, la société Axa France iard et éventuellement la société Math ingénierie, la Sma Sa, la société Gtm bâtiment Aquitaine et son assureur la compagnie Sma Sa à garantir et les relever intégralement indemnes de toute condamnation susceptible d'être prononcée au titre de ces préjudices ;
- écarter l'ensemble des demandes formées à leur encontre par les parties intimées ;
- juger que la MAF mobilisera ses garanties dans les conditions prévues dans la police d'assurance souscrite auprès d'elle.
En tout état de cause,
- condamner toute partie succombante à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner toute partie succombante aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de la Scp Latournerie Milon Czamanski Mazille par application des dispositions de l'article 679 du code de procédure civile ;
Sur l'appel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 24] :
A titre principal,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et en tout état de cause en ce qu'il a écarté l'ensemble des demandes formées à leur encontre ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable le syndicat des copropriétaires pour défaut de qualité à agir au titre des parties privatives en ses demandes présentées au titre des désordres 1, 3 et 4 ;
En conséquence,
- rejeter toutes demandes formées par quelque partie que ce soit à leur encontre ;
- débouter de toute demande formée par quelque partie que ce soit à leur encontre, que ce soit par les appelants ou par les intimés dans le cadre de leurs appels incidents respectifs;
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris ceux de première instance.
A titre subsidiaire,
- condamer in solidum la société Math ingénierie et son assureur la Sma Sa, la société Lecoq et son assureur la compagnie Axa assurances iard mutuelle, la société Gtm bâtiment Aquitaine et, s'agissant du poste 3, son assureur la Sma Sa à garantir et les relever intégralement indemnes de toute condamnation susceptible d'être mise à sa charge ;
- rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires relatives aux demandes présentées au titre des frais de maîtrise d'oeuvre, d'honoraires de syndic, de bureau de contrôle et de souscription d'une assurance dommages-ouvrage ;
- juger que la MAF mobilisera ses garanties dans les conditions prévues dans la police d'assurance souscrite auprès d'elle.
En tout état de cause,
- condamner toute partie succombante à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au montant des dépens ;
- condamner toute partie succombante aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de la Scp Latournerie Milon Czamanski Mazille par application des dispositions de l'article 679 du code de procédure civile.
26. Dans leurs dernières conclusions du 20 décembre 2022, la société Math ingénierie et son assureur, la Sma Sa, demandent à la cour de :
A titre principal,
- déclarer irrecevables les demandes nouvelles en cause d'appel de la Sas Mama [Localité 19] aux fins de condamnation des défendeurs à lui payer 55 441,07 euros HT au titre du désordre n°1 et 21 647,68 euros HT au titre du désordre n°3, 2 371,60 euros au titre du désordre n°3 majorés de la TVA et actualisés sur l'indice BT01 du coût de la construction, augmentés de travaux de second oeuvre, des honoraires de la maîtrise d'oeuvre, des honoraires d'intervention d'un bureau d'étude, de la rémunération du syndicat et de la souscription d'une police dommages-ouvrage ;
- déclarer irrecevable la demande de réformation du jugement déféré formée par la Sas Mama [Localité 19] au titre de l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires formées pour les désordres 1, 3 et 4 pour défaut de qualité et d'intérêt à agir ;
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté les demandes de condamnation formées contre la société Axa France iard en qualité d'assureur de la société Lecoq au motif qu'au titre du désordre n°2 le dommage indemnisable relevait de la garantie contractuelle de droit commun et de la théorie des dommages intermédiaires ;
- confirmer le jugement pour le surplus.
- en conséquence, déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes au titre des parties privatives, faute de justifier de sa qualité et de son intérêt à agir au titre des demandes formées pour les désordres 1, 3 et 4 et de celles dirigées contre la Snc Molière;
Statuant à nouveau,
- juger que la société Axa France iard est tenue de garantir son assuré, notamment au titre des dommages de nature intermédiaire relevant de la responsabilité contractuelle de son assuré ;
Y ajoutant,
- condamner et à défaut toute partie succombante à leur payer 7 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des procédures de référé, du suivi de l'expertise et de la procédure au fond, ainsi que les entiers dépens.
A titre subsidiaire,
- débouter le syndicat des copropriétaires, la Sas Mama [Localité 19] et toute autre partie de l'intégralité de leurs demandes dirigées leur encontre, tant en ce qu'elles sont fondées sur l'article 1792 du code civil que l'article 1231-1 ou 1240 du même code ;
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la Sas Mama [Localité 19] et à défaut toute partie succombante à leur payer 7 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile au titre des procédures de référé, du suivi de l'expertise et de la procédure au fond ainsi que les entiers dépens.
A titre encore plus subsidiaire,
- condamner in solidum la société Atelier d'architecture King Kong avec son assureur, la MAF, la société Lecoq et son assureur Axa France iard, la société Gtm bâtiment Aquitaine et son assureur la Sma Sa à les relever intégralement indemnes de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre en principal, intérêts, article 700 du code de procédure civile et dépens.
En tout état de cause,
- réduire dans les plus larges proportions la somme éventuellement allouée au syndicat des copropriétaires et toute autre partie au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeter toute demande de condamnation in solidum avec elles ;
- rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des frais de maîtrise d'oeuvre, d'honoraires de synic, de bureau de contrôle et de souscription d'une assurance dommages-ouvrage ;
- rejeter la demande de la MAF tendant à voir déclarer opposable à toute partie le montant de sa franchise quel que soit le fondement sur lequel la responsabilité de son assuré serait retenue ;
- rejeter toute autre demande plus ample ou contraire ;
- condamner toute partie succombante à leur payer 7 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure de référé, de l'expertise et de la procédure au fond en première instance et en appel.
27. Dans ses dernières conclusions du 20 décembre 2022, la Sma Sa, en qualité d'assureur dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur, demande à la cour de :
A titre principal,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
- jugé irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires pour défaut de qualité pour agir ;
- jugé irrecevables les demandes formées par la Sas Mama [Localité 19] à son encontre en l'absence de déclaration de sinistre préalable ;
- jugé irrecevables les demandes dirigées contre la Snc Molière en raison de leur forclusion ;
- jugé que les désordres dénoncés ne relevaient pas de la responsabilité décennale des constructeurs ;
- écarté la responsabilité de ses assurés et sa garantie ;
En conséquence,
- rejeter toute demande formée par quelque partie que ce soit à son encontre, que ce soit par les appelants ou par les intimés dans le cadre de leurs appels incidents respectifs ;
- condamner la Sas Mama [Localité 19] et le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité d'un montant de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris ceux de première instance.
En tout état de cause,
- juger irrecevable s'agissant de demandes nouvelles formulées pour la première fois en cause d'appel les demandes formées au titre des désordres 1, 3 et 4 par la Sas Mama [Localité 19] ;
- juger irrecevables les demandes formées par la Sas Mama [Localité 19] pour défaut de subrogation dans les droits des copropriétaires ;
- juger que sa garantie ne peut être utilement recherchée pour les désordres survenus avant réception ;
- juger que les désordres dénoncés par le syndicat des copropriétaires ne sont pas de nature décennale ;
- juger que ses assurés n'ont commis aucune faute de nature à engager leur responsabilité de droit commun ;
- juger qu'elle n'a pas vocation à garantir les désordres litigieux ;
- rejeter en conséquence toute demande formée par quelque partie que ce soit contre elle ;
- condamner la Sas Mama [Localité 19] et le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité d'un montant de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris ceux de première instance.
A titre subsidiaire,
- condamner in solidum la société Atelier King Kong, la MAF, la société Lecoq, la Sa Axa assurances iard mutuelle à garantir et la relever indemne de toute condamnation susceptible d'être mise à sa charge ;
- débouter la Sas Mama [Localité 19] de ses demandes formées au titre du préjudice d'exploitation qu'elle prétend avoir subi ;
- condamner in solidum la société Atelier King Kong, la MAF, la société Lecq, la Sa Axa assurances iard mutuelle à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les dépens de première instance.
28. L'ordonnance de clôture a été rendue le 02 juin 2025.
Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I- Sur la qualité pour agir du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 24]
29. Agissant sur le fondement de l'article 1831-1 du code civil à l'égard de la Snc Adim Sud-Ouest, sur le fondement des articles 1642-1 et suivants à l'égard de la SNC Molière et des articles 1792 et suivants du même code à l'égard des sociétés Atelier d'architecture King Kong Five, GTM Bâtiment Aquitaine venant aux droits de la société GTM Sud-Ouest Bâtiment, Lecoq, Math Ingénierie, MAF, Axa Assurance Iard Mutuelle et SMA, le syndicat des copropriétaires sollicite diverses indemnités au titre des désordres 1, 3 et 4.
30. Il est cependant soutenu que ce syndicat ne peut se prévaloir d'une qualité pour agir dans la mesure où les désordres en question n'affecteraient pas les parties communes mais seulement les parties privatives des appartements ou des chambres de la partie hôtelière.
31. Le tribunal a retenu cette fin de non-recevoir en retenant que selon le règlement de copropriété, les cloisons intérieures, les installations sanitaires des salles de bain, les cabinets de toilette et les WC relevaient des parties privatives.
Que le désordre n°1 concerne l'isolement de l'arrivée d'eau des salles de bain par vanne individuelle, le rapport d'expertise faisant apparaître que certaines d'entre elles disposaient d'un système commun de coupure de l'eau.
Que cette impossibilité de couper individuellement l'eau à l'occasion de travaux dans l'un des appartements concerne exclusivement les installations sanitaires de la salle de bain qui y est rattachée, du cabinet de toilette et des WC et donc des parties privatives.
32. Pour ce qui concerne le désordre n° 3, le tribunal a considéré qu'il ne s'agissait que de l'absence, dans quelques chambres seulement, et plus particulièrement, les chambres 117 et 118, des trappes permettant d'accéder à la vanne individuelle d'arrêt, cet accès se faisant par dépose ponctuelle et temporaire du faux plafond.
Qu'il ne s'agissait donc pas d'un désordre généralisé et que de surcroît, il n'affectait que les parties privatives.
33. Cependant, comme le fait remarquer le syndicat des copropriétaires, il résulte clairement des pièces de marché et du rapport d'expertise que pour permettre un entretien aisé des installations en question, les trappes et les robinets d'arrêt devaient se situer dans les parties communes.
34. Ainsi, la notice constituant un des éléments du programme prévoyait en son point 1.14.4 « Plomberie-installations sanitaires » que « toutes les installations doivent être contrôlées et réparées grâce à des gaines facilement accessibles, trappes ou regards. 'les accès aux gaines techniques y compris des appartements seront situés dans les circulations'.
35. De même l'expert notait que 'dans le dossier « administratif et financier » du 14 juin 2021 article 1.14.5 il est indiqué que « les installations peuvent être contrôlées ou réparées et les accès aux gaines techniques, y compris des appartements, seront situés dans les circulations » et que « Ce dossier fait bien état en sa page 20, article 1.14.1, qu'il sera fourni pour chaque chambre un robinet de coupure générale, et en page 21, article 1.14.5, que l'accès aux gaines techniques y compris les appartements seront situés dans les circulations' ( page 39 du rapport).
36. Au demeurant, les préconisations de l'expert consistent bien dans la 'réalisation d'un réseau alimentant depuis les gaines techniques chaque salle de bain en eau froide, eau chaude et bouclage' et, pour ce qui concerne les trappes, dans la 'création de mise en oeuvre de trappes murales ou plafonnières pour isolement des chambres en parallèle de la réhabilitation des réseaux', autrement dit, les travaux à réaliser pour résoudre le désordre portent bien sur des éléments situés dans les parties communes.
Il est donc certain que ces désordres concernent bien les parties communes.
37. Pour ce qui concerne le désordre n°4, le tribunal a retenu qu'il s'agissait de l'absence de deux vannes d'équilibrage sur les chaudières qui était rattachable au désordre n°2 et que ses effets ne concernent que les chambres, parties privatives..
38. Mais il résulte clairement du rapport d'expertise que les travaux propres à y remédier sont des 'travaux en chaufferie' qui sont donc par essence des travaux affectant les parties communes.
En effet, l'expert avait relevé l'existence d'un défaut affectant les deux chaudières, à savoir que celles-ci ayant une pompe unique, il apparaissait indispensable de 'positionner' à chaque chaudière une vanne d'équilibrage (p.59 du rapport).
Est rattachée à ce poste la mise en place de vannes d'isolement eau froide et WC des chambres 109 et 120 qui, comme dans le cas précédent, relève aussi des parties communes.
39. Par conséquent, le jugement qui a déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires sera infirmé.
II- La recevabilité des demandes de la société Mama [Localité 19] sur le fondement de la subrogation
40. Il est constant que dès 2017, en cours d'expertise, la société Mama [Localité 19] a avancé le coût des travaux de pose d'égaliseurs de pression sur les réseaux de distribution d'eau destinés à alimenter les chambres.
Affirmant être subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires pour le compte de qui il appartiendra, elle réclame les sommes de 100 470,96 € au titre du coût des travaux, de 63 481 € au titre de son préjudice d'exploitation en raison des travaux déjà exécutés et de 126 962 € au titre de son préjudice d'exploitation en raison des travaux restant à exécuter pour remédier aux désordres 1, 3 et 4.
42. Selon l'article 1346-1 du code civil, « la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.
Cette subrogation doit être expresse.
Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.
La subrogation doit être expresse et consentie en même temps que le paiement ».
43. Certains des intimés soutiennent que la société Mama [Localité 19] ne justifie pas être valablement subrogée dans la mesure où elle ne rapporte la preuve ni du paiement de la somme dont elle réclame le paiement ni de la concomitance entre le paiement et la subrogation.
44. Mais comme l'a parfaitement considéré le tribunal, 'en l'espèce, la SAS Mama Bordeaux produit des quittances subrogatives émises en sa faveur par le syndicat des copropriétaires les 16 juin, 17 août, 22 décembre 2017 et 17 janvier 2018 pour un total de 120.565,14 euros TTC et les baux commerciaux consentis par les différents copropriétaires sur les parties privatives, d'une durée de 20 ans renouvelable, prévoient, en leur article 6.2 une subrogation expresse dans leurs droits et obligations contre les vendeurs, constructeurs et locateurs d'ouvrage au titre des garanties de vente et de construction de toute nature, y compris décennale mais dans la limite des sommes versées par le preneur.
Les quittances dont se prévaut la SAS Mma [Localité 19] correspondent à des factures établies au nom du syndicat des copropriétaires, payées par la demanderesse concomitamment à la subrogation ainsi que le démontre la comparaison des dates des factures et des quittances.
D'autre part, la clause contenue dans les 97 baux produits permet de considérer que les parties avaient expressément manifesté, dans ces actes antérieurs, une volonté de subroger la SAS Mama [Localité 19], preneur à bail, dans les créances des copropriétaires à l'instant même du paiement'.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
III- Sur la forclusion des demandes dirigées contre la Snc Molière
45. La société Mama [Localité 19] et le syndicat des copropriétaires fondent leurs demandes dirigées contre la Snc Molière sur la garantie due par le vendeur en l'état futur d'achèvement prévue par l'article 1642-1 du code civil.
46. Cette dernière invoque la forclusion telle qu'elle résulte de l'article 1648 selon lequel l'action doit être introduite dans l'année qui suit la date à laquelle 'le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents'.
Elle fait valoir que les désordres dont se plaignent aujourd'hui les appelantes étaient connus dès avant même la livraison et que lors de celle-ci, le 14 août 2013, des réserves ont été émises à ce sujet.
Que contrairement à ce qu'elles soutiennent, ces désordres étaient connus dans toute leur ampleur et dès lors que les assignations au fond n'ont été délivrées qu'en 2019, la forclusion était acquise.
47. Le syndicat des copropriétaires s'oppose à cette fin de non-recevoir au motif qu'en l'absence de justification d'un procès-verbal de livraison, le délai de forclusion n'a pu commencer à courir.
48. Par ailleurs, et de concert avec la société Mama [Localité 19], il soutient qu'en réalité, quand bien même les défauts de conformité en question auraient été apparents, ils ne se sont révélés dans toute leur ampleur que postérieurement, en particulier, à la faveur des opérations d'expertise.
49. La société Mama [Localité 19] ajoute que si en effet un courrier a pu évoquer dès 2013 la question de la suppression de colonnes montantes, ce n'était pas là le siège des désordres, que s'agissant du désordre n°2, la cause et l'étendue des désordres n'ont pu être compris qu'à l'issue de l'analyse réalisée par l'expert, que seul l'usage a pu révéler l'absence des trappes et que caractère apparent des omissions en chaufferie et dans les WC n'était nullement évident.
Sur ce,
50. Il résulte des pièces versées au dossier que contrairement à ce qu'affirme le syndicat des copropriétaires, un procès-verbal de livraison des parties communes assorti de réserves a bien été établi, le 14 octobre 2013, entre la société Foncia Lutèce, agissant en qualité de 'syndic provisoire afin de gérer les parties communes de la résidence de tourisme sise [Adresse 4]' et la Snc Molière.
Il n'est pas contesté par ailleurs qu'il en a été également ainsi, le même jour, avec la société Mama [Localité 19]
51. Mais auparavant, dès le 14 août 2013, cette dernière avait dénoncé par courrier la « suppression du nombre de colonnes montantes permettant la distribution individuelle de
chaque chambre en eau chaude et eau froide avec une vanne d'isolement attribuée à chaque chambre ».
Dans un autre courrier du 1er octobre 2013, adressé aux sociétés GTM, Molière et Adim Sud-Ouest, la société Mama [Localité 19] leur reprochait d'avoir supprimé 12 colonnes montantes sur 20 et d'avoir raccordé plusieurs appartements sur le même réseau alors que selon les documents contractuels, il était prévu, 'par étage, un piquage avec vanne d'isolement (ECH et EF) par chambre accessible, par une trappe de visite installée dans les circulations permettant ainsi l'isolation de la chambre par l'extérieur'.
Les réserves annexées au procès-verbal du 14 octobre 2013 mentionnaient :
' « Compte tenu de la réalisation, nous formulons une réserve concernant l'équilibrage des réseaux ECH/EF quant au maintien de la température des douches en cas d'usage simultané sur les chambres raccordées sur les mêmes canalisations.
' L'absence de vannes d'arrêt pour isoler chaque chambre crée d'importantes contraintes au niveau de l'exploitation de la résidence de tourisme en cas d'intervention (entretien courant et réparation) touchant le réseau ECH/EF dans les chambres ».
52. Ces mentions manifestent donc clairement le caractère apparent des désordres n°1 (défaut d'isolement des chambres avec robinet d'arrêt) et 3 (défaut de trappes de visite associées) mais aussi du désordre n°2 (défaut d'équilibrage).
Toutes leurs conséquences et leur importance étaient déjà soulignées dans les réserves sus-citées (variations inopinées de la température des douches et difficultés de maintenance) et comme l'a parfaitement rappelé le tribunal, le caractère apparent des vices et défauts de conformité est indépendant de la connaissance de leurs causes et de la détermination des solutions propres à y remédier lesquelles ne sont le plus souvent révélées qu'à la faveur de l'expertise.
La question de la chaufferie est liée en réalité au défaut de fonctionnement général du système de production d'eau chaude qui a fait l'objet des réserves susvisées et n'en n'est qu'une des causes.
L'absence de vannes d'isolement des WC dans deux chambres était nécessairement visible.
53. Dès lors que par conséquent, l'ensemble des désordres étaient apparents et connus au plus tard lors de la livraison, le 14 octobre 2013, les appelants devaient introduire leur action au plus tard, le 7 février 2015 ainsi que l'a rappelé le tribunal, c'est-à-dire avant l'expiration du délai d'un an issu de l'interruption, le 7 février 2014, du délai de forclusion par l'assignation en référé.
Or, les assignations au fond n'ont été délivrées que les 11juillet et 8 août 2019 c'est-à-dire à une date à laquelle la forclusion était acquise.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
IV- Sur la prescription de l'action délictuelle formée par la société Mama [Localité 19]
54. Pour obtenir la réparation de son préjudice d'exploitation lié aux travaux réalisés pour mettre fin au désordre n°2 et du préjudice d'exploitation à venir en raison des travaux de réparation rendus nécessaires par les désordres n°1, 3 et 4, la société Mama [Localité 19] agit en responsabilité délictuelle contre les sociétés Adim Nouvelle Aquitaine, Atelier Architecture [Localité 20] Kong Five, GTM Bâtiment Aquitaine, Lecoq, Math Ingénierie et divers assureurs.
55. La société Atelier d'Architecture King Kong et son assureur, la société MAF et la Sasu Lecoq invoquent la prescription de cette action au visa de l'article 2224 du code civil qui institue une prescription d'une durée de cinq ans à compter de la date à laquelle le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
56. Pour s'y opposer, la société Mama [Localité 19] fait observer que la question de savoir si les dommages étaient apparents ou non lors de la livraison est indifférente et que seul le rapport d'expertise était de nature à lui permettre de connaître quels seraient les travaux nécessaires et leurs conséquences en termes d'immobilisation, notamment.
Que c'est donc la date du dépôt du rapport qui doit constituer le point de départ de la prescription, soit le 15 juillet 2016.
Que par conséquent, le jugement qui a déclaré l'action irrecevable doit être infirmé.
57. Il est exact qu'en matière de responsabilité délictuelle, le point de départ du délai de prescription ne peut se situer qu'à la date à laquelle la victime a connaissance ou aurait dû avoir connaissance, non pas du fait générateur du dommage, mais du dommage lui-même quand bien même il n'en connaîtrait pas toute l'ampleur.
58. Or, dans le cas présent, le préjudice invoqué étant un préjudice d'exploitation lié à l'immobilisation partielle ou totale de l'immeuble en raison des travaux, la société Mama [Localité 19] ne pouvait en avoir connaissance avant de connaître la nature des travaux nécessaires et leurs conséquences.
Ce point de départ doit donc être fixé à la date de dépôt du rapport, soit au 15 juillet 2016.
59. Par conséquent, le jugement qui a retenu comme point de départ du délai quinquennal prévu par l'article 224 du code civil, la date du procès-verbal de livraison du 14 octobre 2013 et celle d'un courrier du 14 août 2013 et en déduire la prescription de l'action, doit être infirmé.
V- Sur les demandes au fond du syndicat des copropriétaires
60. Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum des Snc Adim Sud-Ouest et Molière, de la sarl King Kong Five, des sociétés GTM Bâtiment Aquitaine et Lecoq, de la société Math Ingénierie et des sociétés d'assurances MAF, Axa Assurances iard Mutuelle et SMA à lui payer diverses sommes en réparation des désordres n°1, 3 et 4 , en premier lieu, sur le fondement de la présomption de responsabilité édictée par l'article 1792 du code civil et subsidiairement, sur le fondement de la responsabilité contractuelle.
À l'égard de la société Adim Sud-Ouest, en sa qualité de promoteur, il vise l'article 1831-1 du code civil qui renvoie aux articles 1792 et suivants du même code.
À l'égard de la société Molière, il vise l'article 1642-1 du code civil.
61. La société Math Ingénierie et son assureur, la société SMA, font valoir que les 'désordres' 1 et 3, à savoir l'absence de robinets d'arrêt dans les chambres et l'absence de trappes de visite ne sont que des défauts de conformité et non pas des désordres au sens de la responsabilité décennale qui n'a donc pas vocation à s'appliquer.
Elles ajoutent qu'en tout état de cause, à supposer qu'il s'agisse bien de désordres, ceux-ci, comme le désordre n° 3, ne sont nullement de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination ou à en compromettre la solidité et la pérennité.
62. Les sociétés Lecoq, sarl Atelier King Kong, GTM Bâtiment Aquitaine et Adim Nouvelle Aquitaine ainsi que leurs assureurs se joignent à elles pour soutenir que ces désordres, pourtant apparents, n'ont donné lieu à aucune réserve de la part du maître de l'ouvrage, la Snc Molière, lors de la réception de sorte qu'ils doivent être considérés comme purgés et ne peuvent engager leur responsabilité décennale tandis que sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la prescription est acquise.
La société Lecoq ajoute qu'en tout état de cause, aucune demande ne peut prospérer sur le fondement de la responsabilité contractuelle en l'absence de tout lien contractuel entre le syndicat et elle-même.
Sur ce,
63. Ainsi qu'il a été vu plus haut, les demandes dirigées contre la société Molière sont irrecevables pour cause de forclusion.
Les griefs nourris par le syndicat des copropriétaires à propos de l'absence de robinets d'arrêt et de trappes de visite relèvent certes plus d'un défaut de conformité que d'un désordre, c'est-à-dire d'une malfaçon mais en tout état de cause, il n'est pas contesté qu'ils n'ont pas donné lieu à des réserves de la part du maître de l'ouvrage, la Snc Molière, lors de l'établissement du procès-verbal de réception de l'ouvrage, le 10 octobre 2013.
64. Or, celle-ci avait antérieurement été destinataire des courriers du 14 août et 1er octobre 2013 déjà cités par lesquels la société Mama [Localité 19] se plaignait de l'absence de vannes d'isolement et de trappes de sorte qu'elle en avait connaissance.
Par conséquent, faute de réserves à ce sujet, la présomption de responsabilité instaurée par l'article 1792 du code civil ne peut s'appliquer.
65. Pour ce qui concerne le 'désordre' n°4, constitué par l'omission de vannes d'équilibrage dans la chaufferie et de robinets d'arrêt de WC dans deux chambres, il n'est pas démontré, ainsi que le soutiennent la sarl Atelier Architecture King Kong et la société Math Ingénierie, en quoi elle avait pour conséquence de créer un désordre et ce désordre fût-il démontré, en quoi il serait de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination ou compromettant sa solidité.
66. S'agissant du fondement invoqué à titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires invoque exclusivement la responsabilité contractuelle des différents constructeurs, au visa de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016.
Bien qu'il ne s'en explique guère, le syndicat peut invoquer les relations contractuelles qui étaient celles du maître de l'ouvrage à qui il a succédé lors de la constitution de la copropriété et de la livraison des parties communes.
67. Il n'invoque que la faute de la société Lecoq qui a réduit le nombre de gaines, supprimé les trappes de visite prévues et omis les vannes d'équilibrage de la chaufferie ainsi que celle de la société Math Ingénierie qui a donné son visa à ces suppressions et omissions.
68. Il n'est pas contesté que la société Lecoq s'est vue confier l'ensemble du lot plomberie-chauffage.
Il résulte clairement du rapport d'expertise, s'agissant du désordre n°1, que la conception par la SARL Math Ingénierie, était cohérente et n'était pas source de désordres.
Que l'isolement des salles de bain était prévu dans les plans de cette dernière dans le cadre du DCE,' le cahier des charges indiquant « vannes d'isolement de salle de bain et qu'il appartenait à la société Lecoq d'alimenter chaque salle de bain, et non deprocéder à un raccordement de salles de bain groupé, selon les points par 2, 3 ou 4".
69. Pour ce qui concerne le désordre n°3, les trappes étaient mentionnées dans le lot menuiseries intérieures en page 27, article 1.11.7 du CCTP.
Elles n'avaient pas été mises en 'uvre, au motif qu'il n'existait pas de vannes d'isolement
individuelles, cette non-conformité étant naturellement en lien avec la précédente.
70. S'agissant enfin du désordre n°4, l'expert note qu'il s'agit là d'omissions au stade de l'exécution des travaux.
71. La société Lecoq, qui ne conteste d'ailleurs pas sa responsabilité, sera donc reconnue responsable de ces manquements.
72. Pour ce qui concerne la société Math Ingénierie, en sa qualité de BET Fuides, aucune faute n'est caractérisée à son débit, l'expert ayant relevé que c'est précisément le défaut de respect, en parfaite connaissance de cause, des prescriptions du bureau d'études qui est à l'origine des désordres.
Cette société sera donc mise hors de cause.
73. En ce qui concerne la garantie de la société Axa Assurance iard Mutuelle, assureur de la société Lecoq, celle-ci invoque une clause du contrat selon laquelle 'L'objet du contrat est de délivrer : au profit de l'assuré, exclusivement lorsqu'il exerce l'activité d'entreprise précisée aux conditions particulières ou de génie civil*, dans le cadre de marchés publics ou privés, au titre d'un contrat de louage d'ouvrage (article 1789 du Code civil) ou d'un contrat de sous-traitance (loin° 75-1334 du 31 décembre 1975), avec des produits et selon des procédés de technique courante, pour des interventions de l'assuré sur des chantiers dont le coût global de l'opération de construction n'est pas supérieur à 9 200 000 euros hors
taxes".
74. La société Lecoq oppose à cette clause son illicéité au motif que si les clauses-type en matière d'assurance obligatoire permettent de prévoir un plafond de garantie constitué par le coût de l'ouvrage tel que déclaré par le maître de l'ouvrage, cela ne permet par pour autant à l'assureur de prévoir que ce coût constituerait une condition d'ouverture de la garantie obligatoire.
Elle considère qu'elle lui est inopposable puisque ce plafond ne figure pas dans les conditions particulières mais seulement dans les conditions générales qu'elle n'a pas signées et dont il n'est pas démontré qu'elles lui ont été remises.
Qu'enfin, la clause en question n'est ni claire ni précise et doit donc s'interpréter en faveur de l'assuré, qu'elle doit être réputée non écrite dans la mesure où elle instaure un déséquilibre et qu'en tout état de cause, les conditions de sa mise en oeuvre ne sont pas réunies.
75. La société Axa Assurance iard Mutuelle soutient :
- qu'elle rapporte bien la preuve qui lui incombe que le montant de l'opération est supérieur à 9 200 000 € HT, seuil à compter duquel la garantie cesse d'être accordée sauf à obtenir un accord de garantie exprès
- que cette clause n'institue pas une exclusion de garantie mais une condition de garantie de sorte qu'elle n'est pas soumise aux dispositions de l'article L. 113-1 du code des assurances
- qu'il ne s'agit pas non plus d'un plafond de garantie de sorte qu'elle n'est pas concernée par la loi du 22 décembre 2008 qui autorise les assureurs à instituer des plafonds de garantie et qu'elle pouvait donc lui préexister
- que les conditions particulières ont bien été signées et qu'il n'est pas nécessaire que la clause y figure textuellement sauf à nier aux conditions générales dans leur totalité toute portée.
Sur ce,
76. Il est constant que la simple signature en dernière page de conditions particulières, sans paraphe de chacune des pages ni approbation expresse de la mention aux termes de laquelle il est indiqué que le souscripteur reconnaît avoir reçu un exemplaire des conditions générales ne peut suffire à établir la preuve que celui-ci en a eu effectivement connaissance.
Par conséquent, il ne peut lui être opposé la clause litigieuse qui ne figure que dans les conditions générales et qui n'est pas rappelée, même succinctement, dans les conditions particulières.
77. De surcroît, c'est à juste titre que la société Lecoq soutient qu'une telle clause est imprécise, ambiguë et ne permet pas à l'assuré d'en connaître exactement la portée.
En effet, elle ne précise pas de quelle manière est évalué le 'coût global de l'opération' ni ce que recouvre cette notion ni à quel moment il est procédé à cette évaluation.
Cette restriction ne permet pas à l'assuré, qui s'apprête à s'engager dans un contrat de construction, de savoir avec certitude s'il sera couvert ou non par l'assureur et ce, d'autant moins qu'à cette date, il n'est pas nécessairement en mesure d'obtenir les informations nécessaires à l'évaluation du coût global de l'opérations dans laquelle s'insère son propre chantier qui peuvent être détenues par des tiers tel le maître de l'ouvrage ou le promoteur.
78. Au demeurant, à la date de signature du marché, le coût de l'opération dans son ensemble peut n'être que prévisionnel, notamment dans la mesure où l'ensemble des marchés n'ont pas encore été signés.
79. Dans ces conditions, cette clause ne peut qu'être écartée et la garantie de la société Axa doit donc être acquise à la société Lecoq.
80. Le montant du coût des réparations n'est pas contesté soit :
- 55 441,07 € Ht pour le désordre n°1
- 21 647,68 € Ht pour le désordre n°3
- 2 371,60 € HT pour le désordre n°4.
Il y sera ajouté le coût d'une assurance dommages ouvrage, de la maîtrise d'oeuvre, du bureau de contrôle et de la rémunération du syndic.
81. Pour ce qui concerne le désordre n°1, le syndicat des copropriétaires sollicite que soit ajouté 'le coût des travaux de second 'uvre afférents en ce qu'ils sont inhérents aux travaux de reprise validés par l'expert, actuellement en cours de chiffrage et que dle syndicat se réserve le droit de solliciter au côté de MAMA ultérieurement' sans s'en expliquer plus avant.
Cette demande sera donc rejetée.
VI- Sur les demandes au fond de la société Mama [Localité 19]
A) Sur les responsabilités, les assurances et les recours
82. Agissant en vertu de la subrogation qui lui a été consentie par le syndicat des copropriétaires, la société Mama [Localité 19] sollicite la condamnation in solidum des Snc Adim Sud-Ouest et Molière, de la sarl King Kong Five, des sociétés GTM Bâtiment Aquitaine et Lecoq, de la société Math Ingénierie et des sociétés d'assurances MAF, Axa Assurances iard Mutuelle, Axa France iard et SMA à lui payer la somme de 100 470,96 € représentant le coût de la réparation du désordre n°2, en premier lieu sur le fondement de la présomption de responsabilité édictée par l'article 1792 du code civil et subsidiairement, sur le fondement de la responsabilité contractuelle.
À l'égard de la société Adim Sud-Ouest, en sa qualité de promoteur, elle vise l'article 1831-1 du code civil qui renvoie aux articles 1792 et suivants du même code.
À l'égard de la société Molière, elle vise l'article 1642-1 du code civil.
Sur ce dernier point, à l'instar de la solution admise pour les autres désordres, la société Molière doit être mise hors de cause.
83. La société Mama [Localité 19] conclut à l'infirmation du jugement qui a écarté l'application des articles 1792 et suivants du code civil au motif que le désordre en question, constitué par un déséquilibre occasionnel des pressions d'eau dans les salles de bain de certaines chambres, n'était certes pas apparent mais ne constituait ni un désordre généralisé ni n'a jamais généré de dommage décennal.
Elle conteste également le caractère apparent de ce désordre invoqué par les intimés car ce désordre lié à des problèmes de pression ne pouvait se révéler que dans le cadre de l'exploitation.
Elle en veut pour preuve que ce n'est qu'à la faveur des opérations d'expertise qu'il a pu être constaté la perturbation des pressions du réseau d'eau froide et d'eau chaude résultant de la forme finale de l'ouvrage de plomberie perturbant globalement l'ensemble du réseau d'eau alimentant l'immeuble.
84. Mais c'est en réalité confondre la cause du désordre et sa manifestation laquelle n'est constituée que par des problèmes d'alimentation en eau chaude et en eau froide des chambres caractérisés, de manière aléatoire, soit par des variations de débit soit par des variations brutales de température.
85. Il est en revanche certain que ce désordre, intimement lié à l'exploitation de l'activité hôtelière, ne pouvait se révéler qu'à la faveur de celle-ci et n'a d'ailleurs pas été signalé avant la réception ni lors de celle-ci.
86. Contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, il s'agit bien d'un désordre de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination, s'agissant d'une exploitation hôtelière soumise à des exigences de qualité particulières de sorte que la seule existence de 14 plaintes de clients à ce sujet, au cours d'une courte période, entre juillet et octobre 2014, suffit à le caractériser.
Même si cela ne représente qu'un faible pourcentage au regard du nombre de nuitées au cours de la période considérée, un tel nombre ne peut être considéré comme normal et il va de soi qu'il existe un différentiel très important entre le nombre de clients ayant souffert de tels désagréments et le nombre de ceux ayant pris la peine de le formaliser sous forme de plaintes.
87. Par conséquent, il convient de faire application de la présomption de responsabilité édictée par les articles 1792 et suivants du code civil.
Celle-ci ne pouvant s'appliquer qu'aux constructeurs ayant contribué d'une façon ou d'une autre à la réalisation du système de circulation d'eau chaude et d'eau froide, il convient de retenir à ce titre la société Adim Sud-Ouest en sa qualité de promoteur, les sarl King Kong Five et Math Ingénierie, la première en sa qualité de maître d'oeuvre, la seconde en qualité de BET Fluides ainsi que la société Lecoq.
Ces sociétés seront donc tenues à réparation in solidum.
88. S'agissant des assureurs, la société SMA ne conteste pas garantir la responsabilité décennale de la société Adim Sud-Ouest ni celle de la sarl Math Ingénierie.
Ainsi qu'il a été vu plus haut, la société Axa Assurance iard Mutuelle doit également sa garantie à la société Lecoq.
De même la société MAF ne conteste pas devoir sa garantie à la sarl King Kong Five.
89. S'agissant des recours entre constructeurs, il est établi ainsi qu'il a été vu dans le cas précédent que l'origine du désordre réside dans l'exécution fautive des travaux par la société Lecoq qui s'est affranchie des plans d'exécution.
Elle sera donc tenue à garantie à l'égard des autres constructeurs.
B) Sur les dommages
1°- Le coût des réparations
90. Les travaux ont consisté dans la mise en place d'égaliseurs de pression et la société Mama [Localité 19] invoque une créance ainsi détaillée :
- plomberie : 31 200,96 €
- plâtrerie et peinture : 64 020 €
- maîtrise d'oeuvre : 5250 €
Total = 100 470,96 €.
L'expert avait évalué le coût de ces travaux à 28 785,72 € Ht mais le tribunal a retenu la facture présentée par la société Mama [Localité 19] à hauteur de 31 200,93 € tout en écartant les coût des travaux de plâtrerie et de peinture et le coût de la maîtrise d'oeuvre.
91. Il apparaît cependant qu'il a été nécessaire d'installer des égaliseurs dans toutes les chambres.
Que dans ce but, il a été nécessaire de créer des trappes pour accéder aux tuyaux et mettre en place ces appareils ainsi qu'il résulte d'une note du maître d'oeuvre en date du 8 août 2017 et de la facture de la société Laclide chargée de ce travail.
Compte tenu de l'ampleur de l'opération et de sa technicité comme de la nécessité de faire intervenir plusieurs corps de métier, le recours à une maîtrise d'oeuvre était bien nécessaire.
Par conséquent, la somme réclamée est parfaitement justifiée.
2°-Le préjudice d'exploitation
92. La société Mama [Localité 19] invoque un préjudice d'exploitation au titre d'une part, des travaux déjà réalisés pour mettre fin au désordre n°2, et qui ont duré du 31 juillet au 6 septembre 2017 et d'autre part, des travaux à prévoir pour résoudre les désordres 1,3 et 4 dont la durée est évaluée à 10 semaines.
93. Elle distingue un préjudice d'hébergement calculé ainsi.
Pour chacun des cinq niveaux : nombre de chambres par niveau X nbre de nuitées pour une semaine X prix moyen constaté public HT (ADR) X taux de marge.
Application au résultat de cette formule d'une pondération par le taux d'occupation moyen de la période considérée.
Chaque niveau R+2 au R+5 comporte 20 chambres par niveau sauf le R+1 avec 17 chambres.
Le prix public HT constaté d'une nuitée sur la période (ADR) est de 124,1 euros et le taux d'occupation de la période est de 89,91%.
Les données logicielles affinées récupérées sur la période de travaux permettent d'établir le calcul de perte de chiffre d'affaires de 75.733 euros (=610 nuitées x ADR) pour la seule incidence hébergement, sur les 5 niveaux à raison d'une semaine par niveau (pièce n°30).
Le taux de marge applicable à l'hébergement est habituellement de 84,72% mais il a été pondéré à 75,70% en tenant compte de l'économie de charges variables réalisée pour les chambres qui ne peuvent pas être louées en période de travaux.
Il en résulterait pour la période de juillet à octobre 2017, une perte d'exploitation de 51 545 € et de 103 090 € pour les travaux à venir.
94. Il s'y ajouterait une perte d'exploitation liée à la perte des petits déjeuners correspondants et de l'absence de restauration.
Elle est calculée pour les premiers, sur la base d'un taux de captation de 63 % par chambre (1,46 personnes par chambre),un prix moyen par chambre de 16 € et un taux de marge de 80 % d'où une perte d'exploitation par petit déjeuner de 7,187 €.
À raison de 610 nuitées et un taux d'occupation de 89,91 %, ce préjudice s'élèverait à 6 462€ et à 12 924 €.
95. Pour ce qui concerne la restauration, il est retenu un taux de captation moyen de 30 %, un prix moyen par dîner de 38 € et un taux de marge de 60 % d'où, toutes choses égales par ailleurs, des pertes de respectivement 5 474 € et de 10 948 €.
96. La société Axa fait observer que ces préjudices ne reposent pas sur une analyse comptable fiable et qu'ils ne s'agit que de pertes de chiffres d'affaire qui ne tiennent pas compte des économies de charges liées à l'inoccupation.
97. Mais au contraire, les calculs proposés par la société Mama [Localité 19] reposent sur une analyse financière très complète rédigée en février 2020 par un expert-comptable et un expert financier qui n'est pas sérieusement critiquée.
Cette analyse, au demeurant parfaitement cohérente et crédible sera donc retenue.
Le jugement qui avait rejeté la demande au motif qu'elle ne reposait sur aucune pièce financière ni comptable sera donc infirmé.
VII- Sur les demandes accessoires
98. Le jugement qui a réparti les dépens par moitié entre la société Mama [Localité 19] et la sas Lecoq en y incluant les frais d'expertise sera infirmé.
99. Les dépens de première instance et d'appel, y compris les frais d'expertise et de référé, seront mis à la charge de la société Lecoq qui versera en outre les sommes de 5000 € au syndicat des copropriétaires par application de l'article 700 du code de procédure civile et celle de 8000 € à la société Mama [Localité 19] par application du même texte.
100. Les autres parties conserveront la charge de leurs frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 8 février 2022 en ce qu'il a :
- déclaré irrecevable les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 24]
- déclaré irrecevables les demandes formées par la SAS Mama [Localité 19] fondées la responsabilité délictuelle des sociétés King Kong Five, GTM Bâtiment Aquitaine, MAF et SMA
- condamné la Sasu Lecoq à payer à la sas Mama [Localité 19] la somme de 33 200,96 € HT
- fait masse des dépens en y incluant les frais de référé et d'expertise et les a mis à la charge, par moitié des sas Lecoq et Mama [Localité 19]
Statuant à nouveau,
- dit que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 24] a bien qualité pour agir;
- déclare recevables les demandes formées par la SAS Mama [Localité 19] en réparation de son préjudice immatériel, sur le fondement de la responsabilité délictuelle
- condamne la Sasu Lecoq à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 24] les sommes de :
- 55 441,07 € Ht pour le désordre n°1
- 21 647,68 € Ht pour le désordre n°3
- 2 371,60 € HT pour le désordre n°4
avec indexation sur l'évolution de l'indice BT 01 depuis la date de dépôt du rapport d'expertise en juillet 2016, outre la Tva applicable et :
- le coût de la souscription d'une assurance dommage ouvrage à hauteur de 2,2 % du montant TTC des travaux,
- le coût d'honoraires de maîtrise d''uvre à hauteur de 10% HT du montant HT des travaux,
- le coût des honoraires d'un bureau de contrôle à hauteur de 2.5% HT du montant HT des travaux,
- le coût de la rémunération spécifique du syndic à hauteur de 2 % HT du montant HT des travaux.
- condamne la société Axa Assurance iard Mutuelle à garantir la sasu Lecoq de l'ensemble de ces condamnations sauf à lui opposer la franchise applicable;
- condamne in solidum les sociétés Adim Sud-Ouest, King Kong Five, Math Ingénierie et Lecoq et leurs assureurs respectifs, à savoir les sociétés SMA, MAF et Axa Assurance iard Mutuelle à payer à la société Mama [Localité 19] les sommes de :
- 100 470,96 € HT au titre du coût des réparations liées au désordre n°2
- 190 443 € au titre des pertes d'exploitation
- condamne in solidum la Sasu Lecoq et son assureur, la société Axa Asssurance iard Mutuelle, à garantir les sociétés Adim Sud-Ouest, King Kong Five et Math Ingénierie et leurs assureurs respectifs, à savoir les sociétés SMA et MAF, des condamnations prononcées contre elles;
Confirme le jugement pour le surplus;
Condamne la sasu Lecoq à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 24] la somme de 5000 € et à la Sas Mama [Localité 19] la somme de 8 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et de référé qui comprendront ceux de l'instance de référé et le coût de l'expertise.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
2ème CHAMBRE CIVILE
--------------------------
ARRÊT DU : 25 SEPTEMBRE 2025
N° RG 22/01496 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MT2P
S.A.S. MAMA [Localité 19]
c/
Compagnie d'assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS
S.A.S.U. LECOQ
Sté d'Assurance Mutuelle AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE
Société Anonyme AXA FRANCE IARD
SARL MATH INGENIERIE
S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 24]
S.N.C. MOLIERE
S.N.C. ADIM NOUVELLE AQUITAINE
SA SMA SA
S.A. SMA
S.A. SMA
S.A.S. GTM BATIMENT AQUITAINE
S.A.R.L. ATELIER D'ARCHITECTURE KING KONG
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 février 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 19] (chambre : 7, RG : 19/08203) suivant trois déclarations d'appel des 24, 25 mars 2022 et 04 avril 2022
APPELANTE :
S.A.S. MAMA [Localité 19]
immatriculée au RCS [Localité 23] sous le n°528 847 874 dont le siège social est [Adresse 9] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
appelante dans la déclaration d'appel du 24.03.22 et intimée dans les déclarations d'appel des 25.03.22 et 04.04.22
Représentée par Me Valérie LABAT-CARRERE, avocat au barreau de BORDEAUX
assistée de Me Guillaume QUERUEL de la SELARL 2CG AVOCATS, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉES :
Compagnie d'assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS
Société d'assurance mutuelle au capital de 9 250 000,00 € immatriculé au RCS de [Localité 23] sous le n° 784 647 349 dont le siège social est [Adresse 2]) prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
ès-qualité d'assureur de la SARL ATELIER D'ARCHITECTURE KING KONG
intimée dans les déclarations d'appel des 24.03.22, 25.03.22 et 04.04.22
S.A.R.L. ATELIER D'ARCHITECTURE KING KONG
S.A.R.L au capital de 7 622,45 € immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le n° 397 815 671 dont le siège social est [Adresse 14]) prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
intimée dans les déclarations d'appel des 24.03.22, 25.03.22 et 04.04.22
Représentées par Me Stéphane MILON de la SCP LATOURNERIE - MILON - CZAMANSKI - MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l'audience par Me CZAMANSKI
S.A.S.U. LECOQ
immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le n° 472 200 294 dont le siège social est [Adresse 5] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
appelante dans la déclaration d'appel du 04.04.22
et intimée dans les déclarations d'appel des 24.03.22 et 25.03.22
Représentée par Me Eugénie CRIQUILLION, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me Sylvie MARCILLY, avocat au barreau de BORDEAUX
Société d'Assurance Mutuelle AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE
immatriculée au RCS de [Localité 22] sous le n° 775 699 309 dont le siège social est [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social
assureur de la SAS LECOQ
intimée dans les déclarations d'appel des 24.03.22, 25.03.22 et 04.04.22
Société Anonyme AXA FRANCE IARD
immatriculée au RCS de [Localité 22] sous le n° 722 057 460, dont le siège social est [Adresse 13], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social
assureur de la SAS LECOQ
intimée dans la déclaration d'appel du 24.03.22 et 04.04.22
Représentées par Me Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistées de Me Blandine CACHELOU de la SARL DE TASSIGNY CACHELOU AVOCATS, avocat au barreau de PAU
SARL MATH INGENIERIE MICRO AERAULIQ THERM HYDRAU INGENIERIE
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]
intimée dans les déclarations d'appel des 24.03.22, 25.03.22 et 04.04.22
S.A. SMA
prise en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité au siège social sis [Adresse 17]
assureur de MATH INGENIERIE
intimée dans les déclarations d'appel des 24.03.22, 25.03.22 et 04.04.22
Représentées par Me Claire PELTIER, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistées de Me Delphine BARTHELEMY-MAXWELL, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l'audience par Me GASSIOT
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « [V] [Y] » situé [Adresse 8]
Représenté par son Syndic, SAS FONCIA RIVE GAUCHE RCS [Localité 23] 306 533 738 dont le siège est sis [Adresse 6]
intimé dans les déclarations d'appel des 24.03.22 et 04.04.22 et appelant dans la déclaration d'appel du 25.03.22
Représentée par Me Valérie LABAT-CARRERE, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me Marie-laure PAGES DE VARENNE de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
S.N.C. MOLIERE
Société en nom collectif, immatriculée au RCS de [Localité 21] sous le numéro 533 782 827 ayant son siège social [Adresse 15] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
intimée dans les déclarations d'appel des 24.03.22, 25.03.22 et 04.04.22
Représentée par Me Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l'audience par Me LECONTE
et assistée de Me Valérie NICOD de la SELARL YDES, avocat au barreau de LYON
S.N.C. ADIM NOUVELLE AQUITAINE
anciennement dénommée SNC ADIM SUD OUEST, au capital social de 1500,00€, immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le n° 492950563, dont le siège social est sis [Adresse 16], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
intimée dans les déclarations d'appel des 24.03.22, 25.03.22 et 04.04.22
S.A.S. GTM BATIMENT AQUITAINE
SAS au capital social de 1 625 100,00€, immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le n°501 401 491, dont le siège social est sis [Adresse 16], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
intimée dans les déclarations d'appel des 24.03.22, 25.03.22 et 04.04.22
Représentées par Me Jean CORONAT de la SCP AVOCAGIR, avocat au barreau de BORDEAUX
La SMA SA
SA inscrite au RCS de [Localité 23] sous le numéro 332 789 296 dont le siège social est situé [Adresse 18], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
es qualité d'assureur DO et CNR
intimée dans les déclarations d'appel des 24.03.22 et 25.03.22
Représentée par Me Claire PELTIER, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée de Me Jean-jacques BERTIN, avocat au barreau de BORDEAUX
La SMA SA,
SA inscrite au RCS de [Localité 23] sous le numéro 332 789 296 dont le siège social est situé [Adresse 18], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,
es qualité d'assureur de la société GTM BATIMENT AQUITAINE
intimée dans les déclarations d'appel des 24.03.22 et 25.03.22
Représentée par Me Jean-jacques BERTIN, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été examinée le 16 juin 2025 en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Jacques BOUDY, Président
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller
Madame Christine DEFOY, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN
Greffier lors du prononcé : Madame Marie-Laure MIQUEL
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
1. Le 10 février 2010, la Snc Adim sud-ouest, devenue depuis la société Adim Nouvelle Aquitaine, a remporté un appel d'offre émis par la communauté urbaine de [Localité 19] en vue de la réalisation d'un hôtel de 91chambres et de 12 logements avec terrasse dans le cadre de la réhabilitation de l'ancien immeuble de la Régie du Gaz de [Localité 19] situé [Adresse 3].
2. Le 14 avril 2020, la Snc Adim sud ouest a conclu un contrat de maîtrise d'oeuvre avec un groupement solidaire composé notamment de la Sarl d'architecture King Kong five assurée auprès de la MAF et de la Sarl Math ingénierie, bureau d'études fluides assuré auprès de la Sma Sa.
3. Le 07 janvier 2011, la Snc a conclu avec la société Mama Shelter [Localité 19] une convention prévoyant l'exploitation par cette dernière d'une résidence de tourisme dans la partie de l'immeuble initialement prévue à usage d'hôtel.
4. Le 02 août 2011, elle a également conclu avec la société Cardinal Investissement, aux droits de laquelle se trouve désormais la Snc Molière, un contrat de promotion immobilière. Cette dernière a acquis la partie destinée à la résidence hôtelière.
5. Le 22 mai 2012, la Snc Adim sud ouest a confié à un groupement momentané d'entreprises conjointes l'exécution des travaux.
Leurs rôles respectifs peut être ainsi résumé :
Société
Assureur
Rôle
Sas Gtm sud ouest bâtiment
Sma Sa (anciennement Sagena)
- Mandataire commun
- Lot gros oeuvre
Société Lecoq
Sa Axa assurances iard mutuelles
- lot plomberie, sanitaire et Cvc hôtel
Société Qualiconsult
Sa Axa France iard
- contrôle technique
6. Un contrat dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur a été souscrit auprès de la Sma Sa.
7. Le 12 juillet 2013, la Snc Molière a cédé à la Sas Mama [Localité 19] l'ensemble immobilier dénommé [V] [Y] situé au [Adresse 7], [Adresse 10] et [Adresse 11] à usage de résidence de tourisme à l'intérieur du volume 1.
Un syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [V] [Y] a été mis en place en 2011.
8. La réception a été prononcée avec réserves le 10 octobre 2013 par procès-verbal signé par les sociétés Molière, Adim sud ouest, Gtm sud ouest bâtiment et King Kong five.
9. La livraison est intervenue le 14 octobre 2013 avec des réserves concernant le lot plomberie Cvc.
10. Se plaignant de désordres affectant notamment les installations de plomberie et de distribution d'eau chaude et d'eau froide, la société Mama [Localité 19] a obtenu, par ordonnance de référé du 17 février 2014, la désignation d'un expert en la personne de M. [T], ultérieurement remplacé par M. [K]. Il a déposé son rapport le 15 juillet 2016 après que ses opérations aient été étendues à différentes parties par ordonnances de référé du 19 mai 2014.
11. Dans son rapport, il note que les désordres ont consisté en des problèmes de pression d'eau importants ainsi qu'en des dysfonctionnements graves de températures d'eau chaude sanitaire engendrant des 'problématiques' de brûlures et des variations de débit en fonction de l'occupation des locaux et ce, de manière très aléatoire, ainsi que des 'problématiques' d'acoustique interchambres.
12. Selon l'expert, les travaux pour remédier aux désordres constatés sont les suivants :
'Désordre n° 1 : isolement des salles de bains
' isolement des réseaux mis en vidange
' réalisation d'un réseau alimentant depuis les gaines techniques chaque salle de bains en eau froide, eau chaude et bouclage
' renforcement, remplacement de la pompe de bouclage 'suite à' la prolongation du réseau,
' coupure, raccordement, mise en pression, essais et réglages des nouveaux réseaux,
' dépose, évacuation des anciens réseaux non réutilisés
'Désordre n° 2 : Equilibre des pressions
'Il est rappelé que le fabricant n'accepte pas de différences entre l'eau chaude et l'eau froide de 0,8 à 1 bar maximum et vu les écarts entre l'eau chaude et l'eau froide constatés, il y a lieu compte-tenu de la conception des réseaux, de mettre des égaliseurs de pression sur l'ensemble des chambres comme il a été positionné sur la chambre 301.
'Désordre n° 3 : [Localité 25]
- création de mise en 'uvre de trappes murales ou plafonnière pour isolement des chambres en parallèle de réhabilitation des réseaux.
'Désordre n° 4 : Travaux en chaufferie et isolement WC
' mise en vidange partielle collecteurs
' mise en place de vannes TA DN 50 compris adaptation hydraulique
' reprise de calorifuges
' remise en eau, essais et réglages
' mise en place d'une vanne d'isolement ES dans WC, chambre 109 et 120.'
13. L'expert a évalué le montant des travaux à la somme de 108.238,39 € HT soit 129.886,07 € TTC, se décomposant comme suit :
- au titre du désordre n°1 « Isolement des salles de bains », une somme de 55.441,07 € HT,
- au titre du désordre n°2 « Equilibre des pressions » une somme de 28.785,72 € HT,
- au titre du désordre n° 3 « [Localité 25] » la somme de 21.640 € HT,
- au titre du désordre n°4 « Travaux en chaufferie et isolement WC » la somme de 2.371,60 € HT.
A ce coût, doit être ajouté le coût des honoraires de maîtrise d''uvre et de bureau de contrôle.
14. Par actes des 1er, 3, 9, 11, 12 juillet et 8 août 2019, la Société Mama Bordeaux a saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux.
Par acte des 4, 5 et 13 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a également saisi ce tribunal d'une action indemnitaire.
Par acte du 9 octobre 2019, la Sarl d'architecture King Kong five et la MAF ont appelé en intervention forcée aux fins de garantie la Sma Sa, assureur de la Sarl Math ingénierie.
15. Par jugement du 08 février 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- déclaré irrecevables les demandes de la Sas Mama [Localité 19] contre la société Qualiconsult ;
- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la Sas Mama [Localité 19] au titre du désordre n°2 ;
- fait droit à la fin de non-recevoir tirée de son défaut de qualité à agir au titre de parties privatives et déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble irrecevable en ses demandes au titre des désordres 1, 3 et 4 ;
- fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la forclusion issue de l'article 1 648 du code civil et déclaré la Sas Mama [Localité 19] et le syndicat des copropriétaires irrecevables en leurs demandes dirigées contre la Snc Molière sur le fondement contractuel ;
- fait droit la fin de non-recevoir tirée de l'absence de déclaration de sinistre et déclaré la Sas Mama [Localité 19] et le syndicat des copropriétaires irrecevables en leurs demandes dirigées contre la Sma Sa, assureur dommages-ouvrage ;
- fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale et déclaré la Sas Mama [Localité 19] irrecevable en ses demandes soutenues sur le fondement délictuel contre la société King Kong five, la MAF, la Sma Sa assureur de la société Gtm bâtiment Aquitaine et la société Gtm bâtiment Aquitaine ;
- condamné la Sas Lecoq à payer à la Sas Mama [Localité 19] la somme de 33 200,96 euros HT et débouté la Sas Mama [Localité 19] du surplus de ses demandes ;
- débouté la Sas Lecoq de ses recours ;
- ordonné, pour le tout, l'exécution provisoire du jugement ;
- condamné la Sas Lecoq à payer à la Sas Mama [Localité 19] une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- débouté les autres parties de leurs demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonné qu'il soit fait masse des dépens, en ce compris les frais de référé et d'expertise, et condamné la Sas Mama [Localité 19] d'une part et la Sas Lecoq d'autre part à en supporter chacune la moitié ;
- dit que les dépens seront recouvrés ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile.
16. Par déclaration du 24 mars 2022, la Sas Mama [Localité 19] a interjeté appel de cette décision.
17. Dans ses dernières conclusions du 15 mai 2025, elle demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 8 février 2022 en ce qu'il l'a déclarée recevable en ses demandes en sa qualité de copropriétaire, subrogée dans les droits des copropriétaires et plus particulièrement dans les droits du syndicat des copropriétaires, s'agissant du désordre n°2, et en tant qu'exploitant de la résidence de tourisme Mama Shelter affectée par les désordres ;
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il :
- a fait droit à la fin de non-recevoir tirée de son défaut de qualité à agir au titre de parties privatives et déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes au titre des désordres 1, 3 et 4 ;
- l'a déclarée avec le syndicat des copropriétaires irrecevables en leurs demandes dirigées contre la Snc Molière au visa de l'article 1648 du code civil sur le fondement contractuel ;
- a fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale et l'a déclarée irrecevable en ses demandes soutenues sur le fondement délictuel contre la société King Kong five, la MAF, la société Gtm bâtiment Aquitaine et son assureur, la Sma Sa ;
- a condamné la Sas Lecoq à lui payer la somme de 33 200,96 euros HT ;
- l'a déboutée du surplus de ses demandes ;
- ordonné qu'il soit fait masse des dépens, en ce compris les frais de référé et d'expertise, l'a condamnée avec la Sas Lecoq à en supporter chacune la moitié ;
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- déclarer le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes au titre des désordres 1, 3 et 4, de sorte qu'il y sera fait droit selon les demandes séparées qu'il a présenté à cet effet ;
- condamner in solidum la Snc Adim nouvelle Aquitaine venant aux droits de Adim sud ouest, la Snc Molière, la société Atelier d'architecture King Kong, la Sarl King Kong five en qualité de maître d'oeuvre, la société Gtm bâtiment Aquitaine venant aux droits de la société Gtm sud ouest bâtiment, la société Lecoq titulaire du lot « C.V.C-plomberie-sanitaire », la société Math ingénierie en qualité de BET Fluides, avec garantie de la MAF, des compagnies Axa France iard et Axa assurances iard mutuelles et de la Sma à lui payer la somme de 100 470,96 euros au titre des travaux exécutés pour le désordre n°2 (pose des égaliseurs de pression) en ce inclus les travaux nécessaires de second oeuvre et la maîtrise d'oeuvre afférente, qu'elle a pré-financé, pour le compte de qui il appartiendra, subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires :
A titre principal,
- sur le fondement des articles 1831-1 du code civil à l'égard de la Snc Adim Nouvelle Aquitaine ;
- sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil à l'égard de la société Molière ;
- sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil à l'égard de la société Atelier d'architecture King Kong, la Sarl King Kong five en qualité de maître d'oeuvre, la société Gtm bâtiment Aquitaine, la société Gtm sud ouest bâtiment, la société Lecoq et la société Math ingénierie ;
Subsidiairement,
- sur le fondement de l'article 1147 du code civil ;
- sur le fondement de l'article L. 124-3 du code des assurances à l'égard de la MAF, de la Sma, d'Axa France iard, d'Axa assurances iard mutuelle et de la Sma ;
- condamner in solidum ces sociétés avec la garantie de leurs assureurs respectifs à lui payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil au titre de ses préjudices d'exploitation en tant qu'exploitant de l'immeuble affecté des désordres à reprendre :
- pendant la durée des travaux exécutés pour le désordre n°2 (déséquilibre de pression) : 63 481 euros ;
- pendant la durée des travaux restant à exécuter pour les désordres n°1, 3 et 4 (isolement des salles de bain, trappes, chaufferie et toilettes 109 et 120) : 126 962 euros ;
Subsidiairement, si le syndicat était déclaré irrecevable,
- la déclarer recevable en ses demandes en sa qualité de copropriétaire et subrogée dans les droits des copropriétaires s'agissant des désordres 1, 3 et 4 ;
- condamner in solidum la Snc Adim Nouvelle Aquitaine, la Snc Molière, la société Atelier d'architecture King Kong, la Sarl King Kong five en qualité de maître d'oeuvre, Gtm bâtiment Aquitaine, la société Lecoq, la société Math ingénierie avec garantie de la Maf, des compagnies Axa France iard et Axa assurances iard mutuelle et la Sma à lui payer :
A titre principal,
- sur le fondement de l'article 1831-1 du code civil à l'égard de la Snc Adim Nouvelle Aquitaine ;
- sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil à l'égard de la société Molière ;
- sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil à l'égard des autres sociétés susmentionnées ;
Subsidiairement,
- sur le fondement de l'article 1147 du code civil ;
- sur le fondement de l'article L. 124-3 du code des assurances à l'égard de la MAF, de la Sma, d'Axa France iard, d'Axa assurances iard mutuelle et de la Sma
* une somme de 55 441,07 euros HT (valeur juillet 2016 avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à la date du jugement à intervenir, outre TVA entrée en vigueur à la date de ce jugement au titre du désordre n°1 (isolement des salles de bain) ;
outre :
- le coût des travaux de second oeuvre afférents en ce qu'ils sont inhérents aux travaux de reprise validés par l'expert, actuellement en cours de chiffrage et que le syndicat se réserve le droit de solliciter à ses côtés ultérieurement ;
- le coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage à hauteur de 2,2' du montant TTC des travaux ;
- le coût d'honoraires de maîtrise d'oeuvre à hauteur de 10' HT du montant HT des travaux ;
- le coût des honoraires d'un bureau de contrôle à hauteur de 2,5' HT du montant HT des travaux ;
- le coût de la rémunération spécifique du syndic à hauteur de 2' HT du montant HT des travaux ;
* une somme de 21 647,68 euros HT (valeur juillet 2016) avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à la date du jugement à intervenir, outre TVA entrée en vigueur à la date du jugement à intervenir au titre du désordre n°3 (création des trappes);
outre :
- le coût des travaux de second oeuvre afférents en ce qu'ils sont inhérents aux travaux de reprise validés par l'expert, actuellement en cours de chiffrage et que le syndicat se réserve le droit de solliciter à ses côtés ultérieurement ;
- le coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage à hauteur de 2,2' du montant TTC des travaux ;
- le coût d'honoraires de maîtrise d'oeuvre à hauteur de 10' HT du montant HT des travaux ;
- le coût des honoraires d'un bureau de contrôle à hauteur de 2,5' HT du montant HT des travaux ;
- le coût de la rémunération spécifique du syndic à hauteur de 2' HT du montant HT des travaux ;
* une somme de 2 371,60 euros HT (valeur juillet 2016) avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à la date du jugement à intervenir, outre TVA entrée en vigueur à la date du jugement à intervenir ;
outre :
- le coût des travaux de second oeuvre afférents en ce qu'ils sont inhérents aux travaux de reprise validés par l'expert, actuellement en cours de chiffrage et que le syndicat se réserve le droit de solliciter à ses côtés ultérieurement ;
- le coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage à hauteur de 2,2' du montant TTC des travaux ;
- le coût d'honoraires de maîtrise d'oeuvre à hauteur de 10' HT du montant HT des travaux ;
- le coût des honoraires d'un bureau de contrôle à hauteur de 2,5' HT du montant HT des travaux ;
- le coût de la rémunération spécifique du syndic à hauteur de 2' HT du montant HT des travaux ;
Très subsidiairement, si la cour devait considérer que les désordres 1 et 3, conséquences d'un défaut d'isolement, étaient apparents et n'ont pas été réservés à la réception intervenue entre la Snc Adim Nouvelle Aquitaine et les intervenants à l'acte de construire,
- vu le courrier en date du 1er octobre 2013 adressé en copie à la société Atelier d'architecture King Kong five, condamner celle-ci avec garantie de la MAF au titre d'un manquement à son obligation de conseil aux opérations de réception à lui payer :
* une somme de 55 441,07 euros HT (valeur juillet 2016) avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à la date du jugement à intervenir, outre TVA entrée en vigueur à la date du jugement à intervenir, au titre du désordre n°1 (isolement des salles de bain) ;
outre :
- le coût des travaux de second oeuvre afférents en ce qu'ils sont inhérents aux travaux de reprise validés par l'expert, actuellement en cours de chiffrage et que le syndicat se réserve le droit de solliciter à ses côtés ultérieurement ;
- le coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage à hauteur de 2,2' du montant TTC des travaux ;
- le coût d'honoraires de maîtrise d'oeuvre à hauteur de 10' HT du montant HT des travaux ;
- le coût des honoraires d'un bureau de contrôle à hauteur de 2,5' HT du montant HT des travaux ;
- le coût de la rémunération spécifique du syndic à hauteur de 2' HT du montant HT des travaux ;
* une somme de 21 647,68 euros HT (valeur juillet 2016) avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à la date du jugement à intervenir, outre TVA entrée en vigueur à la date du jugement à intervenir, au titre du désordre n°3 (création des trappes);
outre :
- le coût des travaux de second oeuvre afférents en ce qu'ils sont inhérents aux travaux de reprise validés par l'expert, actuellement en cours de chiffrage et que le syndicat se réserve le droit de solliciter à ses côtés ultérieurement ;
- le coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage à hauteur de 2,2' du montant TTC des travaux ;
- le coût d'honoraires de maîtrise d'oeuvre à hauteur de 10' HT du montant HT des travaux ;
- le coût des honoraires d'un bureau de contrôle à hauteur de 2,5' HT du montant HT des travaux ;
- le coût de la rémunération spécifique du syndic à hauteur de 2' HT du montant HT des travaux ;
* une somme de 2 371,60 euros HT (valeur juillet 2016) avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à la date du jugement à intervenir, outre TVA entrée en vigueur à la date du jugement à intervenir, au titre du désordre n°4 (travaux en chaufferie et isolement des toilettes) ;
outre :
- le coût des travaux de second oeuvre afférents en ce qu'ils sont inhérents aux travaux de reprise validés par l'expert, actuellement en cours de chiffrage et que le syndicat se réserve le droit de solliciter à ses côtés ultérieurement ;
- le coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage à hauteur de 2,2' du montant TTC des travaux ;
- le coût d'honoraires de maîtrise d'oeuvre à hauteur de 10' HT du montant HT des travaux ;
- le coût des honoraires d'un bureau de contrôle à hauteur de 2,5' HT du montant HT des travaux ;
- le coût de la rémunération spécifique du syndic à hauteur de 2' HT du montant HT des travaux ;
En tout état de cause,
- rejeter toute autre demande des sociétés Snc Molière, Snc Adim Nouvelle Aquitaine venant aux droits de Adim sud ouest, Gtm bâtiment Aquitaine, Math ingénierie, Lecoq, Atelier d'architecture King Kong five ainsi que celles de leurs assureurs au titre de leurs appels incidents respectifs ;
- condamner in solidum ces sociétés et leurs assureurs à lui payer :
- la somme de 18 000 euros au titre des frais irrépétibles pour toute la procédure d'expertise, la première instance et l'appel ;
- les entiers dépens, y faisant masse avec les frais d'expertise de 14 000 euros dont distraction au profit de Me Valérie Labat Carrere.
18. Dans ses dernières conclusions du 17 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 24] demande à la cour de :
- déclarer la Sas Mama [Localité 19] recevable et bien fondée en ses demandes, de sorte qu'il y sera fait droit selon les demandes séparées qu'il présente à cet effet ;
- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 08 février 2022 en ce qu'il :
- a fait droit à la fin de non-recevoir tirée de son défaut de qualité à agir au titre de parties privatives et l'a déclaré irrecevable en ses demandes au titre des désordres 1, 3 et 4 ;
- a fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la forclusion issue de l'article 1648 du code civil et l'a déclaré irrecevable en ses demandes dirigées contre la Snc Molière sur le fondement contractuel ;
- l'a débouté de ses demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens ;
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes et, en conséquence, condamner in solidum la Snc Adim sud ouest, la Snc Molière, la société Atelier architecture King Kong, la Sarl King Kong five en qualité de maître d'oeuvre, Gtm bâtiment Aquitaine venant aux droits de la société Gtm sud ouest bâtiment, la société Lecoq, la société Math ingénierie en qualité de BET fluides, la Maf, la compagnie Axa assurance iard mutuelle et la Sma à lui payer :
* une somme de 55 441,07 euros BT (valeur juillet 2016) avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à la date du jugement à intervenir, outre TVA entrée en vigueur à la date du jugement à intervenir, au titre du désordre n°1 (isolement des salles de bain) ;
outre :
- le coût des travaux de second oeuvre afférents en ce qu'ils sont inhérents aux travaux de reprise validés par l'expert, actuellement en cours de chiffrage et qu'il se réserve le droit de solliciter aux côtés de la société Mama ultérieurement ;
- le coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage à hauteur de 2,2' du montant TTC des travaux ;
- le coût d'honoraires de maîtrise d'oeuvre à hauteur de 10' HT du montant HT des travaux ;
- le coût des honoraires d'un bureau de contrôle à hauteur de 2,5' HT du montant HT des travaux ;
- le coût de la rémunération spécifique du syndic à hauteur de 2' HT du montant HT des travaux ;
* une somme de 21 647,68 euros HT (valeur juillet 2016) avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à la date du jugement à intervenir, outre TVA entrée en vigueur à la date du jugement à intervenir, au titre du désordre n°3 (création des trappes);
outre :
- le coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage à hauteur de 2,2' du montant TTC des travaux ;
- le coût d'honoraires de maîtrise d'oeuvre à hauteur de 10' HT du montant HT des travaux ;
- le coût des honoraires d'un bureau de contrôle à hauteur de 2,5' HT du montant HT des travaux ;
- le coût de la rémunération spécifique du syndic à hauteur de 2' HT du montant HT des travaux ;
* une somme de 2 371,60 euros HT (valeur juillet 2016) avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à la date du jugement à intervenir, outre TVA entrée en vigueur à la date du jugement à intervenir, au titre du désordre n°4 (travaux en chaufferie, isolement et toilettes) ;
outre :
- le coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage à hauteur de 2,2' du montant TTC des travaux ;
- le coût d'honoraires de maîtrise d'oeuvre à hauteur de 10' HT du montant HT des travaux ;
- le coût des honoraires d'un bureau de contrôle à hauteur de 2,5' HT du montant HT des travaux ;
- le coût de la rémunération spécifique du syndic à hauteur de 2' HT du montant HT des travaux ;
Subsidiairement, si la cour devait considérer que les désordres 1 et 3, conséquences d'un défaut d'isolement, étaient apparents et n'ont pas été réservés à la réception intervenue entre la société Adim et les intervenants à l'acte de construire,
- vu le courrier en date du 1er octobre 2013 adressé en copie à la société King Kong, condamner celle-ci au titre d'un manquement à son obligation de conseil aux opérations de réception à lui payer :
* une somme de 55 441,07 euros BT (valeur juillet 2016) avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à la date du jugement à intervenir, outre TVA entrée en vigueur à la date du jugement à intervenir, au titre du désordre n°1 (isolement des salles de bain) ;
outre :
- le coût des travaux de second oeuvre afférents en ce qu'ils sont inhérents aux travaux de reprise validés par l'expert, actuellement en cours de chiffrage et qu'il se réserve le droit de solliciter aux côtés de la société Mama ultérieurement ;
- le coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage à hauteur de 2,2' du montant TTC des travaux ;
- le coût d'honoraires de maîtrise d'oeuvre à hauteur de 10' HT du montant HT des travaux ;
- le coût des honoraires d'un bureau de contrôle à hauteur de 2,5' HT du montant HT des travaux ;
- le coût de la rémunération spécifique du syndic à hauteur de 2' HT du montant HT des travaux ;
* une somme de 21 647,68 euros HT (valeur juillet 2016) avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à la date du jugement à intervenir, outre TVA entrée en vigueur à la date du jugement à intervenir, au titre du désordre n°3 (création des trappes);
outre :
- le coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage à hauteur de 2,2' du montant TTC des travaux ;
- le coût d'honoraires de maîtrise d'oeuvre à hauteur de 10' HT du montant HT des travaux ;
- le coût des honoraires d'un bureau de contrôle à hauteur de 2,5' HT du montant HT des travaux ;
- le coût de la rémunération spécifique du syndic à hauteur de 2' HT du montant HT des travaux ;
En tout état de cause,
- débouter les parties de leurs plus amples demandes, fins et conclusions ;
- condamner la Snc Adim sud ouest, la Snc Molière, la société Atelier architecture king Kong, la Sarl King Kong five en qualité de maître d'oeuvre, Gtm bâtiment aquitaine venant aux droits de la société Gtm sud ouest bâtiment, la société Lecoq, la société Math ingénierie en qualité de BET fluides, la MAF, la compagnie Axa assurance iard mutuelle et la Sma à une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Valérie Labat Carrere.
19. Dans ses dernières conclusions en date du 21 septembre 2022, la Snc Molière demande à la cour de :
A titre principal,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 08 février 2022 ;
- ce faisant, déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires et la société Mama [Localité 19] irrecevables comme étant forcloses ;
- en conséquence, rejeter les demandes de la société Mama [Localité 19] et du syndicat des copropriétaires à son encontre ;
A titre subsidiaire, si la cour devait statuer à nouveau et rejeter la demande de forclusion,
- constater que la société Mama [Localité 19] formule des demandes nouvelles au titre des désordres 1, 3 et 4 ;
- juger que les demandes de la société Mama [Localité 19] au titre des désordres 1, 3 et 4 sont irrecevables et les rejeter ;
- constater que les désordres ne présentent pas de caractère décennal ;
- constater qu'elle n'a pas commis de faute contractuelle ou délictuelle ;
- débouter la société Mama [Localité 19] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de leurs demandes dirigées à son encontre ;
A titre infiniment subsidiaire,
- débouter la société Mama [Localité 19] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de leur demande de condamnation in solidum ;
- Répartir les condamnations en fonction de la part de responsabilité de chacun ;
- condamner in solidum les sociétés Atelier architecture King Kong, Lecoq, Math ingénierie, Adim sud ouest, Gtm bâtiment et leurs assureurs les compagnies MAF, Axa France iard, Axa assurances iard mutuelle et la Sma à relever et la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
En tout état de cause,
- condamner in solidum la société Mama [Localité 19] et le syndicat des copropriétaires ou toute partie succombante à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris ceux de première instance et de référé.
20. Dans leurs dernières conclusions du 20 décembre 2022, la Snc Adim Nouvelle Aquitaine et la Sas Gtm bâtiment Aquitaine demandent à la cour de :
Sur l'appel de la société Mama [Localité 19] :
A titre principal,
- confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions ;
- déclarer irrecevable à agir la société Mama [Localité 19] ;
A titre subsidiaire, sur le fond,
- débouter la société Mama [Localité 19] de sa demande formulée au titre du préjudice d'exploitation relatif à l'immobilisation des chambres pendant les travaux d'égaliseur de pression ;
- débouter la société Mama [Localité 19] de sa demande d'indemnisation relative au préjudice d'exploitation au titre des travaux restant à exécuter ;
- juger que les désordres sont de nature contractuelle ;
- débouter la société Mama [Localité 19] de ses demandes formulées contre elles ;
- débouter toute demande formée par quelque partie que ce soit à leur encontre, que ce soit par les appelants ou par les intimés dans le cadre de leurs appels incidents respectifs ;
- condamner la Sma Sa, la société Atelier architecture King Kong five, la société Lecoq, la société Math ingénierie, la MAF, la compagnie Axa assurances iard mutuelle et la Sma Sa à les relever et les garantir de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre par la cour ;
- condamner les mêmes à leur verser une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l'appel du syndicat des copropriétaires :
A titre principal, confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions ;
A titre subsidiaire,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes formulées au titre de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage, des honorares de maîtrise d'oeuvre et des honoraires de bureau de contrôle ;
- juger que les désordres sont de nature contractuelle ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes formulées contre elles ;
- débouter de toute demande formée par quelque partie que ce soit à leur encontre, que ce soit par les appelants ou par les intimés dans le cadre de leurs appels incidents respectifs;
- condamner la Sma Sa, la société Atelier architecture King Kong five, la société Lecoq, la société Math ingénierie, la MAF, la compagnie Axa assurances iard mutuelle et la Sma Sa à les relever et les garantir de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre par la cour ;
- condamner les mêmes à leur verser une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l'appel de la société Lecoq :
- A titre principal, confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions ;
A titre subsidiaire, sur le fond,
- condamner la Sma Sa, la société Atelier architecture King Kong five, la société Lecoq, la société Math ingénierie, la MAF, la compagnie Axa assurances iard mutuelle et la Sma Sa à les relever et les garantir de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre par la cour ;
- débouter de toute demande formée par quelque partie que ce soit à leur encontre, que ce soit par les appelants ou les intimés dans le cadre de leurs appels incidents respectifs ;
- condamner les mêmes à leur verser une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
21. Dans ses dernières conclusions du 20 décembre 2022, la société Sa Sma, en qualité d'assureur de la société Gtm bâtiment Aquitaine, demande à la cour de :
A titre principal,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
- jugé irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires pour défaut de qualité pour agir ;
- jugé irrecevables car prescrites les demandes dirigées contre elle sur le fondement délictuel ;
- jugé que les désordres dénoncés ne relevaient pas de la responsabilité décennale des constructeurs ;
- écarté la responsabilité de son assuré et sa garantie ;
En conséquence,
- rejeter toute demande formée par quelque partie que ce soit à son encontre, que ce soit par les appelants ou par les intimés dans le cadre de leurs appels incidents respectifs ;
- condamner la Sas Mama [Localité 19] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble à lui payer une indemnité d'un montant de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris ceux de première instance.
En tout état de cause,
- juger irrecevables, s'agissant de demandes nouvelles formulées pour la première fois en cause d'appel, les demandes formées au titre des désordres 1, 3 et 4 par la Sas Mama [Localité 19] ;
- juger irrecevables les demandes formées par la Sas Mama [Localité 19] pour défaut de subrogation dans les droits des copropriétaires ;
- juger qu'elle ne doit pas sa garantie pour des désordres réservés à la réception ;
- juger que les désordres dénoncés par le syndicat des copropriétaires ne sont pas de nature décennale ;
- juger que son assuré n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité de droit commun ;
- rejeter en conséquence toute demande formée par quelque partie que ce soit contre elle ;
- condamner la Sas Mama [Localité 19] et le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité d'un montant de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris ceux de première instance.
A titre subsidiaire,
- condamner in solidum la société Atelier King Kong, la MAF, la société Lecoq, la Sa Axa assurances iard mutuelle à garantir et la relever indemne de toute condamnation susceptible d'être mise à sa charge ;
- débouter la Sas Mama [Localité 19] des demandes formées au titre du préjudice d'exploitation qu'elle prétend avoir subi ;
- condamner in solidum la société Atelier King Kong, la MAF, la société Lecoq, la Sa Axa assurances iard mutuelle à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les dépens de première instance.
22. Dans ses dernières conclusions du 21 mars 2025, la société Lecoq demande à la cour de :
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 08 février 2022 en ce qu'il a déclaré irrecevable le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la Sas Foncia Paris Rive Gauche, et rejeté ses demandes pour défaut de qualité à agir pour les demandes indemnitaires formées au titre des désordres n°1, 3 et 4 du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [B] [K] du 15 juillet 2016 ;
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire en ce qu'il a déclaré irrecevable la Sas Mama Bordeaux et rejeté ses demandes ;
- confirmer ce jugement en ce qu'il a débouté la Sas Mama [Localité 19] de ses demandes de paiement de préjudices d'exploitation ;
- juger qu'elle est recevable en son appel incident formé à l'encontre de ce jugement ;
Statuant à nouveau et faisant droit à l'appel incident de la Sas Lecoq,
A titre principal,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à payer à la Sas Mama [Localité 19] la somme de 33 200,96 euros HT ;
- juger irrecevables et en tous les cas débouter comme mal fondés le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic et la Sas Mama [Localité 19] en l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions de toute nature dirigées contre elle pour les désordres 1, 2, 3 et 4 ;
- débouter l'ensemble des autres parties à l'instance de l'intégralité des demandes, fins et conclusions de toute nature dirigées contre elle pour les désordres 1, 2, 3 et 4 ;
A titre subsidiaire,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a refusé la garantie de la Sa Axa assurances iard mutuelle prise en sa qualité d'assureur en application de l'exclusion de garantie de l'article 18.5 des conditions générales ;
- juger inopposable, réputée non écrite et inapplicable la clause figurant à l'article 0.1. des conditions générales du contrat d'assurance qu'elle a souscrite auprès de la société Axa assurance mutuelle iard ;
- condamner la société Axa assurance mutuelle iard à relever et la garantir indemne de toute condamnation prononcée à son encontre au bénéfice de toute partie sur le fondement de sa garantie décennale ou de sa responsabilité contractuelle de droit commun pour la garantie des dommages intermédiaires ou sur tout autre fondement juridique ;
- condamner in solidum les sociétés Atelier architecture King Kong, Math ingénierie, Admin sud ouest, Gtm bâtiment et leurs assureurs de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, indemnités, frais, dépens, comprenant les frais d'expertise ;
- limiter dans leurs recours entre coobligés, au stade de la contribution à la dette, à 10' le quantum mis à sa charge ;
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la Sas Mama Bordeaux et la Sas Axa assurance mutuelle iard au paiement d'une indemnité de 15 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Eugénie Criquillon, avocat au barreau de Bordeaux, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
23. Dans ses dernières conclusions du 20 décembre 2022, la société d'assurance Axa assurances iard mutuelle, assureur de la société Lecoq, demande à la cour de :
Sur l'appel du syndicat des copropriétaires :
A titre principal,
- confirmer le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions ;
En conséquence,
- rejeter les demandes formées par le syndicat des copropriétaires comme irrecevables et infondées ;
- rejeter les appels incidents formés par la société Lecoq, la société Math ingénierie et son assureur, la Sma Sa, tendant à la réformation du jugement ayant débouté les parties des demandes formées à son encontre en qualité d'assureur de la société Lecoq ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens ;
A titre subsidiaire, si la cour venait à réformer le jugement et déclarer l'action du syndicat des copropriétaires recevable,
- rejeter les demandes formées par le syndicat des copropriétaires comme infondées ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens ;
A titre infiniment subsidiaire,
- condamner in solidum la Sarl atelier d'architecture King Kong five, la MAF, la société Math ingénierie et son assureur à garantir et la relever indemne de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;
- condamner la société Lecoq à lui payer sa franchise revalorisée applicable au titre de la garantie responsabilité décennale ;
- juger qu'elle est bien fondée à opposer à toutes les parties sa franchise revalorisée applicable au titre de la garantie dommages immatériels consécutifs ;
Sur l'appel de la Sas Mama [Localité 19] :
Sur les demandes d'indemnisation formées à titre subsidiaire par la Sas Mama [Localité 19] au titre des désordres 1, 3 et 4 :
- a titre principal, rejeter les demandes formées par la Sas Mama [Localité 19] en ce qu'elles sont irrecevables en ce qu'elles constituent des demandes nouvelles en application de l'article 564 du code de procédure civile ;
- a titre subsidiaire, rejeter les demandes formées par la Sas Mama [Localité 19] en ce qu'elles sont irrecevables, cette dernière étant dépourvue de qualité à agir ;
- a titre infiniment subsidiaire, rejeter les demandes formées par la Sas Mama [Localité 19] comme infondées ;
Sur le jugement dont appel :
A titre principal,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la Sas Mama [Localité 19] au titre du désordre n°2 ;
Statuant à nouveau, faisant doit à cette fin de non-recevoir,
- rejeter les demandes formées par la société Mama comme irrecevables et infondées ;
- rejeter les appels incidents formés par la société Lecoq, la société Math ingénierie et son assureur tendant à la réformation du jugement ayant débouté les parties des demandes formées à son encontre prise en sa qualité d'assureur de la société Lecoq ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
- déclaré le syndicat irrecevable en ses demandes au titre des désordres 1, 3 et 4 ;
- déclaré la Sas Mama [Localité 19] et le syndicat des copropriétaires irrecevables en leurs demandes dirigées contre la Snc Molière sur le fondement contractuel et contre la Sma Sa en tant qu'assureur dommages-ouvrage ;
- déclaré la Sas Mama [Localité 19] irrecevable en ses demandes soutenues sur le fondement délictuel contre la société King Kong five, la MAF, la société Gtm bâtiment Aquitaine et son assureur, la Sma Sa ;
- condamné la Sas Lecoq à payer à la Sas Mama [Localité 19] la somme de 33 200,96 euros HT :
- débouté la Sas Mama [Localité 19] du surplus de ses demandes ;
- ordonné qu'il soit fait masse des dépens et condamné la Sas Mama [Localité 19] et la Sas Lecoq à en supporter chacune la moitié ;
En conséquence,
- rejeter les demandes formées par la société Mama [Localité 19] comme irrecevables et infondées ;
- condamner la société Mama [Localité 19] à lui payer une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens ;
A titre subsidiaire, si la cour venait à réformer le jugement,
- limiter l'indemnité allouée à la société Mama [Localité 19] au titre des travaux réparaoires du défaut d'équilibre des pressions d'eau alimentant les chambres à la somme de 28 785,72 euros ;
- rejeter les demandes formées par la société Mama [Localité 19] au titre des préjudices immatériels ;
- condamner in solidum la Sarl Atelier d'architecture King Kong five, la MAF, la société Math ingénierie et son assureur à garantir et la relever indemne avec la Sa Axa France iard de toutes les condamnations prononcées à leur encontre ;
- condamner la société Lecoq à lui payer sa franchise revalorisée applicable au titre de la garantie responsabilité décennale ;
- la juger bien fondée à opposer à toutes les parties sa franchise revalorisée applicable au titre de la garantie dommage immatériel consécutifs.
24. Dans ses dernières conclusions du 22 septembre 2022, la Sa Axa France iard, dont les conclusions étaient alors communes avec celles de la société d'assurance mutuelle Axa assurances iard mutuelle, toutes deux en qualité d'assureur de la Sas Lecoq, demande à la cour de :
Sur les demandes d'indemnisation formées à titre subsidiaire par la Sas Mama [Localité 19] au titre des désordres 1, 3 et 4 :
A titre principal,
- rejeter les demandes formées par la Sas Mama [Localité 19] en ce qu'elles sont irrecevables en ce qu'elles constituent des demandes nouvelles en application de l'article 564 du code de procédure civile ;
A titre subsidiaire,
- rejeter les demandes formées par la Sas Mama [Localité 19] en ce qu'elles sont irrecevables, cette dernière étant dépourvue de qualité à agir ;
A titre encore plus subsidiaire,
- rejeter les demandes formées par la Sas Mama [Localité 19] comme infondées.
Sur le jugement dont appel :
A titre principal,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la Sas Mama [Localité 19] au titre du désordre n°2 ;
- Statuant à nouveau, faisant droit à cette fin de non-recevoir, rejeter les demandes formées par la société Mama comme irrecevables et infondées ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
- fait droit à la fin de non-recevoir tirée de son défaut de qualité à agir au titre de parties privatives et déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes au titre des désordres 1, 3 et 4 ;
- déclaré la Sas Mama [Localité 19] et le syndicat des copropriétaires irrecevables en leurs demandes dirigées contre la Snc Molière sur le fondement contractuel ;
- déclaré la Sas Mama [Localité 19] et le syndicat des copropriétaires irrecevables en leurs demandes dirigées contre la Sma Sa, assureur dommages-ouvrage ;
- fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale et déclaré la Sas Mama [Localité 19] irrecevable en ses demandes soutenues sur le fondement délictuel contre la société King Kong five, la MAF, la Sma Sa assureur de la société Gtm bâtiment Aquitaine et la société Gtm bâtiment Aquitaine ;
- condamné la Sas Lecoq à payer à la Sas Mama [Localité 19] la somme de 33 200,96 euros HT ;
- débouté la Sas Mama [Localité 19] du surplus de ses demandes ;
- ordonné qu'il soit fait masse des dépens, en ce compris les frais de référé et d'expertise et condamné la Sas Mama [Localité 19] d'une part et la Sas Lecoq d'autre part à en supporter chacune la moitié ;
En conséquence,
- rejeter les demandes formées par la société Mama [Localité 19] comme irrecevables et infondées ;
- condamner la société Mama [Localité 19] à lui payer une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens
A titre subsidiaire, si la cour venait à réformer le jugement,
- limiter l'indemnité allouée à la société Mama [Localité 19] au titre des travaux réparatoires du défaut d'équilibre des pressions d'eau alimentant les chambres à la somme de 28 785,72 euros ;
- rejeter les demandes formées par la société Mama [Localité 19] au titre des préjudices immatériels ;
- condamner in solidum la Sarl atelier d'architecture King Kong five, la MAF et la société Math ingénierie à garantir et la relever indemne de toute condamnation prononcée à son encontre ;
- condamner la société Lecoq à lui payer sa franchise revalorisée applicable au titre de la garantie responsabilité décennale ;
- la juger bien fondée à opposer à toutes les parties sa franchise revalorisée applicable au tire de la garantie dommage immatériel consécutifs.
25. Dans leurs dernières conclusions du 21 décembre 2022, la Sarl Atelier d'architecture King Kong et la Maf demandent à la cour de :
Sur l'appel de la société Mama :
A titre principal,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et en tout état de cause en ce qu'il a écarté l'ensemble des demandes formées à leur encontre ;
- déclarer irrecevables les demandes nouvelles formées par la société Mama [Localité 19] en cause d'appel et en particulier celles tendant à la réparation des préjudices matériels afférent aux désordres 1, 3 et 4 ;
- déclarer irrecevables pour défaut de qualité à agir les demandes formées par la société Mama [Localité 19] tendant à la réparation des préjudices matériels afférent aux désordres 1,3 et 4 ;
- à défaut, débouter la société Mama [Localité 19] de ses demandes tendant à la réparation des préjudices matériels afférant aux désordres 1, 3 et 4, du moins en ce qu'elles sont dirigées à leur encontre ;
- écarter les éventuelles actions récursoires formées à leur encontre au titre de la réparation de ces préjudices ;
- débouter de toute demande formée par quelque partie que ce soit à leur encontre, que ce soit par les appelants ou par les intimés dans le cadre de leurs appels incidents respectifs.
A titre subsidiaire, sur les préjudices matériels relatifs aux désordres n°1, 3 et 4,
- écarter en partie des demandes formées par la société Mama [Localité 19] au titre de la réparation des préjudices matériels relatifs aux désordres 1, 3 et 4 en ce qu'elles excèdent les préjudices effectivement subis et démontrés et la subrogation dont elle est susceptible de se prévaloir ;
- condamner la société Lecoq, la société Axa assurances iard mutuelle, la société Axa France iard, la société Math ingénierie, la société Gtm bâtiment Aquitaine et la Sma Sa à garantir et les relever intégralement indemnes de toute condamnation susceptible d'être prononcée au titre de ces désordres.
A titre subsidiaire,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il :
- a déclaré irrecevable la société Mama [Localité 19] en ses demandes de réparation de préjudices d'exploitation soutenues sur le fondement délictuel contre elles ;
- a déclaré irrecevable le syndicat des copropriétaires pour défaut de qualité à agir au titre des parties privatives en ses demandes présentées au titre des désordres 1, 3 et 4 ;
- n'a prononcé aucune condamnation à leur encontre au titre de la réparation du désordre n°2 ;
A titre subsidiaire sur le préjudice matériel relatif au désordre n°2,
- écarter partie de la demande formée par la société Mama [Localité 19] à ce titre en ce qu'elle excède le préjudice effectivement subi et démontré et la subrogation dont elle est susceptible de se prévaloir ;
- condamner la société Lecoq, la société Axa assurances iard mutuelle, la société Axa Frane iard, la société Math ingénierie et la Sma Sa à garantir et les relever intégralement indemnes de toute condamnation susceptible d'être prononcée au titre du désordre n°2 ;
- confirmer le jugement entrepris en ce que la société Mama [Localité 19] a été déboutée de sa demande présentée au titre du préjudice d'exploitation consécutif à ce désordre.
A titre subsidiaire sur le préjudice d'exploitation du désordre n°2,
- écarter partie de la demande formée par la société Mama [Localité 19] au titre de ce préjudice en ce qu'elle excède le préjudice effectivement subi et démontré ;
- condamner la société Lecoq, la société Axa assurances iard mutuelle, la société Axa France iard, la société Math ingénierie et la Sma Sa à garantir et les relever intégralement indemnes de toute condamnation susceptible d'être prononcée de ce chef ;
- confirmer le jugement en ce que la société Mama a été déboutée de sa demande présentée au titre des préjudices d'exploitation consécutifs au titre des désordres n°1, 3 et 4 ;
A titre subsidiaire sur les préjudices d'exploitation consécutifs au titre des désordres n°1, 3 et 4;
- écarter les demandes formées par la société mama [Localité 19] au titre de ces préjudices en ce qu'elles excèdent les préjudices effectivement subis et démontrés ;
- condamner la société Lecoq, la société Axa assurances iard mutuelle, la société Axa France iard et éventuellement la société Math ingénierie, la Sma Sa, la société Gtm bâtiment Aquitaine et son assureur la compagnie Sma Sa à garantir et les relever intégralement indemnes de toute condamnation susceptible d'être prononcée au titre de ces préjudices ;
- écarter l'ensemble des demandes formées à leur encontre par les parties intimées ;
- juger que la MAF mobilisera ses garanties dans les conditions prévues dans la police d'assurance souscrite auprès d'elle.
En tout état de cause,
- condamner toute partie succombante à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner toute partie succombante aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de la Scp Latournerie Milon Czamanski Mazille par application des dispositions de l'article 679 du code de procédure civile ;
Sur l'appel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 24] :
A titre principal,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et en tout état de cause en ce qu'il a écarté l'ensemble des demandes formées à leur encontre ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable le syndicat des copropriétaires pour défaut de qualité à agir au titre des parties privatives en ses demandes présentées au titre des désordres 1, 3 et 4 ;
En conséquence,
- rejeter toutes demandes formées par quelque partie que ce soit à leur encontre ;
- débouter de toute demande formée par quelque partie que ce soit à leur encontre, que ce soit par les appelants ou par les intimés dans le cadre de leurs appels incidents respectifs;
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris ceux de première instance.
A titre subsidiaire,
- condamer in solidum la société Math ingénierie et son assureur la Sma Sa, la société Lecoq et son assureur la compagnie Axa assurances iard mutuelle, la société Gtm bâtiment Aquitaine et, s'agissant du poste 3, son assureur la Sma Sa à garantir et les relever intégralement indemnes de toute condamnation susceptible d'être mise à sa charge ;
- rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires relatives aux demandes présentées au titre des frais de maîtrise d'oeuvre, d'honoraires de syndic, de bureau de contrôle et de souscription d'une assurance dommages-ouvrage ;
- juger que la MAF mobilisera ses garanties dans les conditions prévues dans la police d'assurance souscrite auprès d'elle.
En tout état de cause,
- condamner toute partie succombante à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au montant des dépens ;
- condamner toute partie succombante aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de la Scp Latournerie Milon Czamanski Mazille par application des dispositions de l'article 679 du code de procédure civile.
26. Dans leurs dernières conclusions du 20 décembre 2022, la société Math ingénierie et son assureur, la Sma Sa, demandent à la cour de :
A titre principal,
- déclarer irrecevables les demandes nouvelles en cause d'appel de la Sas Mama [Localité 19] aux fins de condamnation des défendeurs à lui payer 55 441,07 euros HT au titre du désordre n°1 et 21 647,68 euros HT au titre du désordre n°3, 2 371,60 euros au titre du désordre n°3 majorés de la TVA et actualisés sur l'indice BT01 du coût de la construction, augmentés de travaux de second oeuvre, des honoraires de la maîtrise d'oeuvre, des honoraires d'intervention d'un bureau d'étude, de la rémunération du syndicat et de la souscription d'une police dommages-ouvrage ;
- déclarer irrecevable la demande de réformation du jugement déféré formée par la Sas Mama [Localité 19] au titre de l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires formées pour les désordres 1, 3 et 4 pour défaut de qualité et d'intérêt à agir ;
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté les demandes de condamnation formées contre la société Axa France iard en qualité d'assureur de la société Lecoq au motif qu'au titre du désordre n°2 le dommage indemnisable relevait de la garantie contractuelle de droit commun et de la théorie des dommages intermédiaires ;
- confirmer le jugement pour le surplus.
- en conséquence, déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes au titre des parties privatives, faute de justifier de sa qualité et de son intérêt à agir au titre des demandes formées pour les désordres 1, 3 et 4 et de celles dirigées contre la Snc Molière;
Statuant à nouveau,
- juger que la société Axa France iard est tenue de garantir son assuré, notamment au titre des dommages de nature intermédiaire relevant de la responsabilité contractuelle de son assuré ;
Y ajoutant,
- condamner et à défaut toute partie succombante à leur payer 7 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des procédures de référé, du suivi de l'expertise et de la procédure au fond, ainsi que les entiers dépens.
A titre subsidiaire,
- débouter le syndicat des copropriétaires, la Sas Mama [Localité 19] et toute autre partie de l'intégralité de leurs demandes dirigées leur encontre, tant en ce qu'elles sont fondées sur l'article 1792 du code civil que l'article 1231-1 ou 1240 du même code ;
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la Sas Mama [Localité 19] et à défaut toute partie succombante à leur payer 7 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile au titre des procédures de référé, du suivi de l'expertise et de la procédure au fond ainsi que les entiers dépens.
A titre encore plus subsidiaire,
- condamner in solidum la société Atelier d'architecture King Kong avec son assureur, la MAF, la société Lecoq et son assureur Axa France iard, la société Gtm bâtiment Aquitaine et son assureur la Sma Sa à les relever intégralement indemnes de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre en principal, intérêts, article 700 du code de procédure civile et dépens.
En tout état de cause,
- réduire dans les plus larges proportions la somme éventuellement allouée au syndicat des copropriétaires et toute autre partie au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeter toute demande de condamnation in solidum avec elles ;
- rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des frais de maîtrise d'oeuvre, d'honoraires de synic, de bureau de contrôle et de souscription d'une assurance dommages-ouvrage ;
- rejeter la demande de la MAF tendant à voir déclarer opposable à toute partie le montant de sa franchise quel que soit le fondement sur lequel la responsabilité de son assuré serait retenue ;
- rejeter toute autre demande plus ample ou contraire ;
- condamner toute partie succombante à leur payer 7 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure de référé, de l'expertise et de la procédure au fond en première instance et en appel.
27. Dans ses dernières conclusions du 20 décembre 2022, la Sma Sa, en qualité d'assureur dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur, demande à la cour de :
A titre principal,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
- jugé irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires pour défaut de qualité pour agir ;
- jugé irrecevables les demandes formées par la Sas Mama [Localité 19] à son encontre en l'absence de déclaration de sinistre préalable ;
- jugé irrecevables les demandes dirigées contre la Snc Molière en raison de leur forclusion ;
- jugé que les désordres dénoncés ne relevaient pas de la responsabilité décennale des constructeurs ;
- écarté la responsabilité de ses assurés et sa garantie ;
En conséquence,
- rejeter toute demande formée par quelque partie que ce soit à son encontre, que ce soit par les appelants ou par les intimés dans le cadre de leurs appels incidents respectifs ;
- condamner la Sas Mama [Localité 19] et le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité d'un montant de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris ceux de première instance.
En tout état de cause,
- juger irrecevable s'agissant de demandes nouvelles formulées pour la première fois en cause d'appel les demandes formées au titre des désordres 1, 3 et 4 par la Sas Mama [Localité 19] ;
- juger irrecevables les demandes formées par la Sas Mama [Localité 19] pour défaut de subrogation dans les droits des copropriétaires ;
- juger que sa garantie ne peut être utilement recherchée pour les désordres survenus avant réception ;
- juger que les désordres dénoncés par le syndicat des copropriétaires ne sont pas de nature décennale ;
- juger que ses assurés n'ont commis aucune faute de nature à engager leur responsabilité de droit commun ;
- juger qu'elle n'a pas vocation à garantir les désordres litigieux ;
- rejeter en conséquence toute demande formée par quelque partie que ce soit contre elle ;
- condamner la Sas Mama [Localité 19] et le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité d'un montant de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris ceux de première instance.
A titre subsidiaire,
- condamner in solidum la société Atelier King Kong, la MAF, la société Lecoq, la Sa Axa assurances iard mutuelle à garantir et la relever indemne de toute condamnation susceptible d'être mise à sa charge ;
- débouter la Sas Mama [Localité 19] de ses demandes formées au titre du préjudice d'exploitation qu'elle prétend avoir subi ;
- condamner in solidum la société Atelier King Kong, la MAF, la société Lecq, la Sa Axa assurances iard mutuelle à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les dépens de première instance.
28. L'ordonnance de clôture a été rendue le 02 juin 2025.
Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I- Sur la qualité pour agir du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 24]
29. Agissant sur le fondement de l'article 1831-1 du code civil à l'égard de la Snc Adim Sud-Ouest, sur le fondement des articles 1642-1 et suivants à l'égard de la SNC Molière et des articles 1792 et suivants du même code à l'égard des sociétés Atelier d'architecture King Kong Five, GTM Bâtiment Aquitaine venant aux droits de la société GTM Sud-Ouest Bâtiment, Lecoq, Math Ingénierie, MAF, Axa Assurance Iard Mutuelle et SMA, le syndicat des copropriétaires sollicite diverses indemnités au titre des désordres 1, 3 et 4.
30. Il est cependant soutenu que ce syndicat ne peut se prévaloir d'une qualité pour agir dans la mesure où les désordres en question n'affecteraient pas les parties communes mais seulement les parties privatives des appartements ou des chambres de la partie hôtelière.
31. Le tribunal a retenu cette fin de non-recevoir en retenant que selon le règlement de copropriété, les cloisons intérieures, les installations sanitaires des salles de bain, les cabinets de toilette et les WC relevaient des parties privatives.
Que le désordre n°1 concerne l'isolement de l'arrivée d'eau des salles de bain par vanne individuelle, le rapport d'expertise faisant apparaître que certaines d'entre elles disposaient d'un système commun de coupure de l'eau.
Que cette impossibilité de couper individuellement l'eau à l'occasion de travaux dans l'un des appartements concerne exclusivement les installations sanitaires de la salle de bain qui y est rattachée, du cabinet de toilette et des WC et donc des parties privatives.
32. Pour ce qui concerne le désordre n° 3, le tribunal a considéré qu'il ne s'agissait que de l'absence, dans quelques chambres seulement, et plus particulièrement, les chambres 117 et 118, des trappes permettant d'accéder à la vanne individuelle d'arrêt, cet accès se faisant par dépose ponctuelle et temporaire du faux plafond.
Qu'il ne s'agissait donc pas d'un désordre généralisé et que de surcroît, il n'affectait que les parties privatives.
33. Cependant, comme le fait remarquer le syndicat des copropriétaires, il résulte clairement des pièces de marché et du rapport d'expertise que pour permettre un entretien aisé des installations en question, les trappes et les robinets d'arrêt devaient se situer dans les parties communes.
34. Ainsi, la notice constituant un des éléments du programme prévoyait en son point 1.14.4 « Plomberie-installations sanitaires » que « toutes les installations doivent être contrôlées et réparées grâce à des gaines facilement accessibles, trappes ou regards. 'les accès aux gaines techniques y compris des appartements seront situés dans les circulations'.
35. De même l'expert notait que 'dans le dossier « administratif et financier » du 14 juin 2021 article 1.14.5 il est indiqué que « les installations peuvent être contrôlées ou réparées et les accès aux gaines techniques, y compris des appartements, seront situés dans les circulations » et que « Ce dossier fait bien état en sa page 20, article 1.14.1, qu'il sera fourni pour chaque chambre un robinet de coupure générale, et en page 21, article 1.14.5, que l'accès aux gaines techniques y compris les appartements seront situés dans les circulations' ( page 39 du rapport).
36. Au demeurant, les préconisations de l'expert consistent bien dans la 'réalisation d'un réseau alimentant depuis les gaines techniques chaque salle de bain en eau froide, eau chaude et bouclage' et, pour ce qui concerne les trappes, dans la 'création de mise en oeuvre de trappes murales ou plafonnières pour isolement des chambres en parallèle de la réhabilitation des réseaux', autrement dit, les travaux à réaliser pour résoudre le désordre portent bien sur des éléments situés dans les parties communes.
Il est donc certain que ces désordres concernent bien les parties communes.
37. Pour ce qui concerne le désordre n°4, le tribunal a retenu qu'il s'agissait de l'absence de deux vannes d'équilibrage sur les chaudières qui était rattachable au désordre n°2 et que ses effets ne concernent que les chambres, parties privatives..
38. Mais il résulte clairement du rapport d'expertise que les travaux propres à y remédier sont des 'travaux en chaufferie' qui sont donc par essence des travaux affectant les parties communes.
En effet, l'expert avait relevé l'existence d'un défaut affectant les deux chaudières, à savoir que celles-ci ayant une pompe unique, il apparaissait indispensable de 'positionner' à chaque chaudière une vanne d'équilibrage (p.59 du rapport).
Est rattachée à ce poste la mise en place de vannes d'isolement eau froide et WC des chambres 109 et 120 qui, comme dans le cas précédent, relève aussi des parties communes.
39. Par conséquent, le jugement qui a déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires sera infirmé.
II- La recevabilité des demandes de la société Mama [Localité 19] sur le fondement de la subrogation
40. Il est constant que dès 2017, en cours d'expertise, la société Mama [Localité 19] a avancé le coût des travaux de pose d'égaliseurs de pression sur les réseaux de distribution d'eau destinés à alimenter les chambres.
Affirmant être subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires pour le compte de qui il appartiendra, elle réclame les sommes de 100 470,96 € au titre du coût des travaux, de 63 481 € au titre de son préjudice d'exploitation en raison des travaux déjà exécutés et de 126 962 € au titre de son préjudice d'exploitation en raison des travaux restant à exécuter pour remédier aux désordres 1, 3 et 4.
42. Selon l'article 1346-1 du code civil, « la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.
Cette subrogation doit être expresse.
Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.
La subrogation doit être expresse et consentie en même temps que le paiement ».
43. Certains des intimés soutiennent que la société Mama [Localité 19] ne justifie pas être valablement subrogée dans la mesure où elle ne rapporte la preuve ni du paiement de la somme dont elle réclame le paiement ni de la concomitance entre le paiement et la subrogation.
44. Mais comme l'a parfaitement considéré le tribunal, 'en l'espèce, la SAS Mama Bordeaux produit des quittances subrogatives émises en sa faveur par le syndicat des copropriétaires les 16 juin, 17 août, 22 décembre 2017 et 17 janvier 2018 pour un total de 120.565,14 euros TTC et les baux commerciaux consentis par les différents copropriétaires sur les parties privatives, d'une durée de 20 ans renouvelable, prévoient, en leur article 6.2 une subrogation expresse dans leurs droits et obligations contre les vendeurs, constructeurs et locateurs d'ouvrage au titre des garanties de vente et de construction de toute nature, y compris décennale mais dans la limite des sommes versées par le preneur.
Les quittances dont se prévaut la SAS Mma [Localité 19] correspondent à des factures établies au nom du syndicat des copropriétaires, payées par la demanderesse concomitamment à la subrogation ainsi que le démontre la comparaison des dates des factures et des quittances.
D'autre part, la clause contenue dans les 97 baux produits permet de considérer que les parties avaient expressément manifesté, dans ces actes antérieurs, une volonté de subroger la SAS Mama [Localité 19], preneur à bail, dans les créances des copropriétaires à l'instant même du paiement'.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
III- Sur la forclusion des demandes dirigées contre la Snc Molière
45. La société Mama [Localité 19] et le syndicat des copropriétaires fondent leurs demandes dirigées contre la Snc Molière sur la garantie due par le vendeur en l'état futur d'achèvement prévue par l'article 1642-1 du code civil.
46. Cette dernière invoque la forclusion telle qu'elle résulte de l'article 1648 selon lequel l'action doit être introduite dans l'année qui suit la date à laquelle 'le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents'.
Elle fait valoir que les désordres dont se plaignent aujourd'hui les appelantes étaient connus dès avant même la livraison et que lors de celle-ci, le 14 août 2013, des réserves ont été émises à ce sujet.
Que contrairement à ce qu'elles soutiennent, ces désordres étaient connus dans toute leur ampleur et dès lors que les assignations au fond n'ont été délivrées qu'en 2019, la forclusion était acquise.
47. Le syndicat des copropriétaires s'oppose à cette fin de non-recevoir au motif qu'en l'absence de justification d'un procès-verbal de livraison, le délai de forclusion n'a pu commencer à courir.
48. Par ailleurs, et de concert avec la société Mama [Localité 19], il soutient qu'en réalité, quand bien même les défauts de conformité en question auraient été apparents, ils ne se sont révélés dans toute leur ampleur que postérieurement, en particulier, à la faveur des opérations d'expertise.
49. La société Mama [Localité 19] ajoute que si en effet un courrier a pu évoquer dès 2013 la question de la suppression de colonnes montantes, ce n'était pas là le siège des désordres, que s'agissant du désordre n°2, la cause et l'étendue des désordres n'ont pu être compris qu'à l'issue de l'analyse réalisée par l'expert, que seul l'usage a pu révéler l'absence des trappes et que caractère apparent des omissions en chaufferie et dans les WC n'était nullement évident.
Sur ce,
50. Il résulte des pièces versées au dossier que contrairement à ce qu'affirme le syndicat des copropriétaires, un procès-verbal de livraison des parties communes assorti de réserves a bien été établi, le 14 octobre 2013, entre la société Foncia Lutèce, agissant en qualité de 'syndic provisoire afin de gérer les parties communes de la résidence de tourisme sise [Adresse 4]' et la Snc Molière.
Il n'est pas contesté par ailleurs qu'il en a été également ainsi, le même jour, avec la société Mama [Localité 19]
51. Mais auparavant, dès le 14 août 2013, cette dernière avait dénoncé par courrier la « suppression du nombre de colonnes montantes permettant la distribution individuelle de
chaque chambre en eau chaude et eau froide avec une vanne d'isolement attribuée à chaque chambre ».
Dans un autre courrier du 1er octobre 2013, adressé aux sociétés GTM, Molière et Adim Sud-Ouest, la société Mama [Localité 19] leur reprochait d'avoir supprimé 12 colonnes montantes sur 20 et d'avoir raccordé plusieurs appartements sur le même réseau alors que selon les documents contractuels, il était prévu, 'par étage, un piquage avec vanne d'isolement (ECH et EF) par chambre accessible, par une trappe de visite installée dans les circulations permettant ainsi l'isolation de la chambre par l'extérieur'.
Les réserves annexées au procès-verbal du 14 octobre 2013 mentionnaient :
' « Compte tenu de la réalisation, nous formulons une réserve concernant l'équilibrage des réseaux ECH/EF quant au maintien de la température des douches en cas d'usage simultané sur les chambres raccordées sur les mêmes canalisations.
' L'absence de vannes d'arrêt pour isoler chaque chambre crée d'importantes contraintes au niveau de l'exploitation de la résidence de tourisme en cas d'intervention (entretien courant et réparation) touchant le réseau ECH/EF dans les chambres ».
52. Ces mentions manifestent donc clairement le caractère apparent des désordres n°1 (défaut d'isolement des chambres avec robinet d'arrêt) et 3 (défaut de trappes de visite associées) mais aussi du désordre n°2 (défaut d'équilibrage).
Toutes leurs conséquences et leur importance étaient déjà soulignées dans les réserves sus-citées (variations inopinées de la température des douches et difficultés de maintenance) et comme l'a parfaitement rappelé le tribunal, le caractère apparent des vices et défauts de conformité est indépendant de la connaissance de leurs causes et de la détermination des solutions propres à y remédier lesquelles ne sont le plus souvent révélées qu'à la faveur de l'expertise.
La question de la chaufferie est liée en réalité au défaut de fonctionnement général du système de production d'eau chaude qui a fait l'objet des réserves susvisées et n'en n'est qu'une des causes.
L'absence de vannes d'isolement des WC dans deux chambres était nécessairement visible.
53. Dès lors que par conséquent, l'ensemble des désordres étaient apparents et connus au plus tard lors de la livraison, le 14 octobre 2013, les appelants devaient introduire leur action au plus tard, le 7 février 2015 ainsi que l'a rappelé le tribunal, c'est-à-dire avant l'expiration du délai d'un an issu de l'interruption, le 7 février 2014, du délai de forclusion par l'assignation en référé.
Or, les assignations au fond n'ont été délivrées que les 11juillet et 8 août 2019 c'est-à-dire à une date à laquelle la forclusion était acquise.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
IV- Sur la prescription de l'action délictuelle formée par la société Mama [Localité 19]
54. Pour obtenir la réparation de son préjudice d'exploitation lié aux travaux réalisés pour mettre fin au désordre n°2 et du préjudice d'exploitation à venir en raison des travaux de réparation rendus nécessaires par les désordres n°1, 3 et 4, la société Mama [Localité 19] agit en responsabilité délictuelle contre les sociétés Adim Nouvelle Aquitaine, Atelier Architecture [Localité 20] Kong Five, GTM Bâtiment Aquitaine, Lecoq, Math Ingénierie et divers assureurs.
55. La société Atelier d'Architecture King Kong et son assureur, la société MAF et la Sasu Lecoq invoquent la prescription de cette action au visa de l'article 2224 du code civil qui institue une prescription d'une durée de cinq ans à compter de la date à laquelle le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
56. Pour s'y opposer, la société Mama [Localité 19] fait observer que la question de savoir si les dommages étaient apparents ou non lors de la livraison est indifférente et que seul le rapport d'expertise était de nature à lui permettre de connaître quels seraient les travaux nécessaires et leurs conséquences en termes d'immobilisation, notamment.
Que c'est donc la date du dépôt du rapport qui doit constituer le point de départ de la prescription, soit le 15 juillet 2016.
Que par conséquent, le jugement qui a déclaré l'action irrecevable doit être infirmé.
57. Il est exact qu'en matière de responsabilité délictuelle, le point de départ du délai de prescription ne peut se situer qu'à la date à laquelle la victime a connaissance ou aurait dû avoir connaissance, non pas du fait générateur du dommage, mais du dommage lui-même quand bien même il n'en connaîtrait pas toute l'ampleur.
58. Or, dans le cas présent, le préjudice invoqué étant un préjudice d'exploitation lié à l'immobilisation partielle ou totale de l'immeuble en raison des travaux, la société Mama [Localité 19] ne pouvait en avoir connaissance avant de connaître la nature des travaux nécessaires et leurs conséquences.
Ce point de départ doit donc être fixé à la date de dépôt du rapport, soit au 15 juillet 2016.
59. Par conséquent, le jugement qui a retenu comme point de départ du délai quinquennal prévu par l'article 224 du code civil, la date du procès-verbal de livraison du 14 octobre 2013 et celle d'un courrier du 14 août 2013 et en déduire la prescription de l'action, doit être infirmé.
V- Sur les demandes au fond du syndicat des copropriétaires
60. Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum des Snc Adim Sud-Ouest et Molière, de la sarl King Kong Five, des sociétés GTM Bâtiment Aquitaine et Lecoq, de la société Math Ingénierie et des sociétés d'assurances MAF, Axa Assurances iard Mutuelle et SMA à lui payer diverses sommes en réparation des désordres n°1, 3 et 4 , en premier lieu, sur le fondement de la présomption de responsabilité édictée par l'article 1792 du code civil et subsidiairement, sur le fondement de la responsabilité contractuelle.
À l'égard de la société Adim Sud-Ouest, en sa qualité de promoteur, il vise l'article 1831-1 du code civil qui renvoie aux articles 1792 et suivants du même code.
À l'égard de la société Molière, il vise l'article 1642-1 du code civil.
61. La société Math Ingénierie et son assureur, la société SMA, font valoir que les 'désordres' 1 et 3, à savoir l'absence de robinets d'arrêt dans les chambres et l'absence de trappes de visite ne sont que des défauts de conformité et non pas des désordres au sens de la responsabilité décennale qui n'a donc pas vocation à s'appliquer.
Elles ajoutent qu'en tout état de cause, à supposer qu'il s'agisse bien de désordres, ceux-ci, comme le désordre n° 3, ne sont nullement de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination ou à en compromettre la solidité et la pérennité.
62. Les sociétés Lecoq, sarl Atelier King Kong, GTM Bâtiment Aquitaine et Adim Nouvelle Aquitaine ainsi que leurs assureurs se joignent à elles pour soutenir que ces désordres, pourtant apparents, n'ont donné lieu à aucune réserve de la part du maître de l'ouvrage, la Snc Molière, lors de la réception de sorte qu'ils doivent être considérés comme purgés et ne peuvent engager leur responsabilité décennale tandis que sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la prescription est acquise.
La société Lecoq ajoute qu'en tout état de cause, aucune demande ne peut prospérer sur le fondement de la responsabilité contractuelle en l'absence de tout lien contractuel entre le syndicat et elle-même.
Sur ce,
63. Ainsi qu'il a été vu plus haut, les demandes dirigées contre la société Molière sont irrecevables pour cause de forclusion.
Les griefs nourris par le syndicat des copropriétaires à propos de l'absence de robinets d'arrêt et de trappes de visite relèvent certes plus d'un défaut de conformité que d'un désordre, c'est-à-dire d'une malfaçon mais en tout état de cause, il n'est pas contesté qu'ils n'ont pas donné lieu à des réserves de la part du maître de l'ouvrage, la Snc Molière, lors de l'établissement du procès-verbal de réception de l'ouvrage, le 10 octobre 2013.
64. Or, celle-ci avait antérieurement été destinataire des courriers du 14 août et 1er octobre 2013 déjà cités par lesquels la société Mama [Localité 19] se plaignait de l'absence de vannes d'isolement et de trappes de sorte qu'elle en avait connaissance.
Par conséquent, faute de réserves à ce sujet, la présomption de responsabilité instaurée par l'article 1792 du code civil ne peut s'appliquer.
65. Pour ce qui concerne le 'désordre' n°4, constitué par l'omission de vannes d'équilibrage dans la chaufferie et de robinets d'arrêt de WC dans deux chambres, il n'est pas démontré, ainsi que le soutiennent la sarl Atelier Architecture King Kong et la société Math Ingénierie, en quoi elle avait pour conséquence de créer un désordre et ce désordre fût-il démontré, en quoi il serait de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination ou compromettant sa solidité.
66. S'agissant du fondement invoqué à titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires invoque exclusivement la responsabilité contractuelle des différents constructeurs, au visa de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016.
Bien qu'il ne s'en explique guère, le syndicat peut invoquer les relations contractuelles qui étaient celles du maître de l'ouvrage à qui il a succédé lors de la constitution de la copropriété et de la livraison des parties communes.
67. Il n'invoque que la faute de la société Lecoq qui a réduit le nombre de gaines, supprimé les trappes de visite prévues et omis les vannes d'équilibrage de la chaufferie ainsi que celle de la société Math Ingénierie qui a donné son visa à ces suppressions et omissions.
68. Il n'est pas contesté que la société Lecoq s'est vue confier l'ensemble du lot plomberie-chauffage.
Il résulte clairement du rapport d'expertise, s'agissant du désordre n°1, que la conception par la SARL Math Ingénierie, était cohérente et n'était pas source de désordres.
Que l'isolement des salles de bain était prévu dans les plans de cette dernière dans le cadre du DCE,' le cahier des charges indiquant « vannes d'isolement de salle de bain et qu'il appartenait à la société Lecoq d'alimenter chaque salle de bain, et non deprocéder à un raccordement de salles de bain groupé, selon les points par 2, 3 ou 4".
69. Pour ce qui concerne le désordre n°3, les trappes étaient mentionnées dans le lot menuiseries intérieures en page 27, article 1.11.7 du CCTP.
Elles n'avaient pas été mises en 'uvre, au motif qu'il n'existait pas de vannes d'isolement
individuelles, cette non-conformité étant naturellement en lien avec la précédente.
70. S'agissant enfin du désordre n°4, l'expert note qu'il s'agit là d'omissions au stade de l'exécution des travaux.
71. La société Lecoq, qui ne conteste d'ailleurs pas sa responsabilité, sera donc reconnue responsable de ces manquements.
72. Pour ce qui concerne la société Math Ingénierie, en sa qualité de BET Fuides, aucune faute n'est caractérisée à son débit, l'expert ayant relevé que c'est précisément le défaut de respect, en parfaite connaissance de cause, des prescriptions du bureau d'études qui est à l'origine des désordres.
Cette société sera donc mise hors de cause.
73. En ce qui concerne la garantie de la société Axa Assurance iard Mutuelle, assureur de la société Lecoq, celle-ci invoque une clause du contrat selon laquelle 'L'objet du contrat est de délivrer : au profit de l'assuré, exclusivement lorsqu'il exerce l'activité d'entreprise précisée aux conditions particulières ou de génie civil*, dans le cadre de marchés publics ou privés, au titre d'un contrat de louage d'ouvrage (article 1789 du Code civil) ou d'un contrat de sous-traitance (loin° 75-1334 du 31 décembre 1975), avec des produits et selon des procédés de technique courante, pour des interventions de l'assuré sur des chantiers dont le coût global de l'opération de construction n'est pas supérieur à 9 200 000 euros hors
taxes".
74. La société Lecoq oppose à cette clause son illicéité au motif que si les clauses-type en matière d'assurance obligatoire permettent de prévoir un plafond de garantie constitué par le coût de l'ouvrage tel que déclaré par le maître de l'ouvrage, cela ne permet par pour autant à l'assureur de prévoir que ce coût constituerait une condition d'ouverture de la garantie obligatoire.
Elle considère qu'elle lui est inopposable puisque ce plafond ne figure pas dans les conditions particulières mais seulement dans les conditions générales qu'elle n'a pas signées et dont il n'est pas démontré qu'elles lui ont été remises.
Qu'enfin, la clause en question n'est ni claire ni précise et doit donc s'interpréter en faveur de l'assuré, qu'elle doit être réputée non écrite dans la mesure où elle instaure un déséquilibre et qu'en tout état de cause, les conditions de sa mise en oeuvre ne sont pas réunies.
75. La société Axa Assurance iard Mutuelle soutient :
- qu'elle rapporte bien la preuve qui lui incombe que le montant de l'opération est supérieur à 9 200 000 € HT, seuil à compter duquel la garantie cesse d'être accordée sauf à obtenir un accord de garantie exprès
- que cette clause n'institue pas une exclusion de garantie mais une condition de garantie de sorte qu'elle n'est pas soumise aux dispositions de l'article L. 113-1 du code des assurances
- qu'il ne s'agit pas non plus d'un plafond de garantie de sorte qu'elle n'est pas concernée par la loi du 22 décembre 2008 qui autorise les assureurs à instituer des plafonds de garantie et qu'elle pouvait donc lui préexister
- que les conditions particulières ont bien été signées et qu'il n'est pas nécessaire que la clause y figure textuellement sauf à nier aux conditions générales dans leur totalité toute portée.
Sur ce,
76. Il est constant que la simple signature en dernière page de conditions particulières, sans paraphe de chacune des pages ni approbation expresse de la mention aux termes de laquelle il est indiqué que le souscripteur reconnaît avoir reçu un exemplaire des conditions générales ne peut suffire à établir la preuve que celui-ci en a eu effectivement connaissance.
Par conséquent, il ne peut lui être opposé la clause litigieuse qui ne figure que dans les conditions générales et qui n'est pas rappelée, même succinctement, dans les conditions particulières.
77. De surcroît, c'est à juste titre que la société Lecoq soutient qu'une telle clause est imprécise, ambiguë et ne permet pas à l'assuré d'en connaître exactement la portée.
En effet, elle ne précise pas de quelle manière est évalué le 'coût global de l'opération' ni ce que recouvre cette notion ni à quel moment il est procédé à cette évaluation.
Cette restriction ne permet pas à l'assuré, qui s'apprête à s'engager dans un contrat de construction, de savoir avec certitude s'il sera couvert ou non par l'assureur et ce, d'autant moins qu'à cette date, il n'est pas nécessairement en mesure d'obtenir les informations nécessaires à l'évaluation du coût global de l'opérations dans laquelle s'insère son propre chantier qui peuvent être détenues par des tiers tel le maître de l'ouvrage ou le promoteur.
78. Au demeurant, à la date de signature du marché, le coût de l'opération dans son ensemble peut n'être que prévisionnel, notamment dans la mesure où l'ensemble des marchés n'ont pas encore été signés.
79. Dans ces conditions, cette clause ne peut qu'être écartée et la garantie de la société Axa doit donc être acquise à la société Lecoq.
80. Le montant du coût des réparations n'est pas contesté soit :
- 55 441,07 € Ht pour le désordre n°1
- 21 647,68 € Ht pour le désordre n°3
- 2 371,60 € HT pour le désordre n°4.
Il y sera ajouté le coût d'une assurance dommages ouvrage, de la maîtrise d'oeuvre, du bureau de contrôle et de la rémunération du syndic.
81. Pour ce qui concerne le désordre n°1, le syndicat des copropriétaires sollicite que soit ajouté 'le coût des travaux de second 'uvre afférents en ce qu'ils sont inhérents aux travaux de reprise validés par l'expert, actuellement en cours de chiffrage et que dle syndicat se réserve le droit de solliciter au côté de MAMA ultérieurement' sans s'en expliquer plus avant.
Cette demande sera donc rejetée.
VI- Sur les demandes au fond de la société Mama [Localité 19]
A) Sur les responsabilités, les assurances et les recours
82. Agissant en vertu de la subrogation qui lui a été consentie par le syndicat des copropriétaires, la société Mama [Localité 19] sollicite la condamnation in solidum des Snc Adim Sud-Ouest et Molière, de la sarl King Kong Five, des sociétés GTM Bâtiment Aquitaine et Lecoq, de la société Math Ingénierie et des sociétés d'assurances MAF, Axa Assurances iard Mutuelle, Axa France iard et SMA à lui payer la somme de 100 470,96 € représentant le coût de la réparation du désordre n°2, en premier lieu sur le fondement de la présomption de responsabilité édictée par l'article 1792 du code civil et subsidiairement, sur le fondement de la responsabilité contractuelle.
À l'égard de la société Adim Sud-Ouest, en sa qualité de promoteur, elle vise l'article 1831-1 du code civil qui renvoie aux articles 1792 et suivants du même code.
À l'égard de la société Molière, elle vise l'article 1642-1 du code civil.
Sur ce dernier point, à l'instar de la solution admise pour les autres désordres, la société Molière doit être mise hors de cause.
83. La société Mama [Localité 19] conclut à l'infirmation du jugement qui a écarté l'application des articles 1792 et suivants du code civil au motif que le désordre en question, constitué par un déséquilibre occasionnel des pressions d'eau dans les salles de bain de certaines chambres, n'était certes pas apparent mais ne constituait ni un désordre généralisé ni n'a jamais généré de dommage décennal.
Elle conteste également le caractère apparent de ce désordre invoqué par les intimés car ce désordre lié à des problèmes de pression ne pouvait se révéler que dans le cadre de l'exploitation.
Elle en veut pour preuve que ce n'est qu'à la faveur des opérations d'expertise qu'il a pu être constaté la perturbation des pressions du réseau d'eau froide et d'eau chaude résultant de la forme finale de l'ouvrage de plomberie perturbant globalement l'ensemble du réseau d'eau alimentant l'immeuble.
84. Mais c'est en réalité confondre la cause du désordre et sa manifestation laquelle n'est constituée que par des problèmes d'alimentation en eau chaude et en eau froide des chambres caractérisés, de manière aléatoire, soit par des variations de débit soit par des variations brutales de température.
85. Il est en revanche certain que ce désordre, intimement lié à l'exploitation de l'activité hôtelière, ne pouvait se révéler qu'à la faveur de celle-ci et n'a d'ailleurs pas été signalé avant la réception ni lors de celle-ci.
86. Contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, il s'agit bien d'un désordre de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination, s'agissant d'une exploitation hôtelière soumise à des exigences de qualité particulières de sorte que la seule existence de 14 plaintes de clients à ce sujet, au cours d'une courte période, entre juillet et octobre 2014, suffit à le caractériser.
Même si cela ne représente qu'un faible pourcentage au regard du nombre de nuitées au cours de la période considérée, un tel nombre ne peut être considéré comme normal et il va de soi qu'il existe un différentiel très important entre le nombre de clients ayant souffert de tels désagréments et le nombre de ceux ayant pris la peine de le formaliser sous forme de plaintes.
87. Par conséquent, il convient de faire application de la présomption de responsabilité édictée par les articles 1792 et suivants du code civil.
Celle-ci ne pouvant s'appliquer qu'aux constructeurs ayant contribué d'une façon ou d'une autre à la réalisation du système de circulation d'eau chaude et d'eau froide, il convient de retenir à ce titre la société Adim Sud-Ouest en sa qualité de promoteur, les sarl King Kong Five et Math Ingénierie, la première en sa qualité de maître d'oeuvre, la seconde en qualité de BET Fluides ainsi que la société Lecoq.
Ces sociétés seront donc tenues à réparation in solidum.
88. S'agissant des assureurs, la société SMA ne conteste pas garantir la responsabilité décennale de la société Adim Sud-Ouest ni celle de la sarl Math Ingénierie.
Ainsi qu'il a été vu plus haut, la société Axa Assurance iard Mutuelle doit également sa garantie à la société Lecoq.
De même la société MAF ne conteste pas devoir sa garantie à la sarl King Kong Five.
89. S'agissant des recours entre constructeurs, il est établi ainsi qu'il a été vu dans le cas précédent que l'origine du désordre réside dans l'exécution fautive des travaux par la société Lecoq qui s'est affranchie des plans d'exécution.
Elle sera donc tenue à garantie à l'égard des autres constructeurs.
B) Sur les dommages
1°- Le coût des réparations
90. Les travaux ont consisté dans la mise en place d'égaliseurs de pression et la société Mama [Localité 19] invoque une créance ainsi détaillée :
- plomberie : 31 200,96 €
- plâtrerie et peinture : 64 020 €
- maîtrise d'oeuvre : 5250 €
Total = 100 470,96 €.
L'expert avait évalué le coût de ces travaux à 28 785,72 € Ht mais le tribunal a retenu la facture présentée par la société Mama [Localité 19] à hauteur de 31 200,93 € tout en écartant les coût des travaux de plâtrerie et de peinture et le coût de la maîtrise d'oeuvre.
91. Il apparaît cependant qu'il a été nécessaire d'installer des égaliseurs dans toutes les chambres.
Que dans ce but, il a été nécessaire de créer des trappes pour accéder aux tuyaux et mettre en place ces appareils ainsi qu'il résulte d'une note du maître d'oeuvre en date du 8 août 2017 et de la facture de la société Laclide chargée de ce travail.
Compte tenu de l'ampleur de l'opération et de sa technicité comme de la nécessité de faire intervenir plusieurs corps de métier, le recours à une maîtrise d'oeuvre était bien nécessaire.
Par conséquent, la somme réclamée est parfaitement justifiée.
2°-Le préjudice d'exploitation
92. La société Mama [Localité 19] invoque un préjudice d'exploitation au titre d'une part, des travaux déjà réalisés pour mettre fin au désordre n°2, et qui ont duré du 31 juillet au 6 septembre 2017 et d'autre part, des travaux à prévoir pour résoudre les désordres 1,3 et 4 dont la durée est évaluée à 10 semaines.
93. Elle distingue un préjudice d'hébergement calculé ainsi.
Pour chacun des cinq niveaux : nombre de chambres par niveau X nbre de nuitées pour une semaine X prix moyen constaté public HT (ADR) X taux de marge.
Application au résultat de cette formule d'une pondération par le taux d'occupation moyen de la période considérée.
Chaque niveau R+2 au R+5 comporte 20 chambres par niveau sauf le R+1 avec 17 chambres.
Le prix public HT constaté d'une nuitée sur la période (ADR) est de 124,1 euros et le taux d'occupation de la période est de 89,91%.
Les données logicielles affinées récupérées sur la période de travaux permettent d'établir le calcul de perte de chiffre d'affaires de 75.733 euros (=610 nuitées x ADR) pour la seule incidence hébergement, sur les 5 niveaux à raison d'une semaine par niveau (pièce n°30).
Le taux de marge applicable à l'hébergement est habituellement de 84,72% mais il a été pondéré à 75,70% en tenant compte de l'économie de charges variables réalisée pour les chambres qui ne peuvent pas être louées en période de travaux.
Il en résulterait pour la période de juillet à octobre 2017, une perte d'exploitation de 51 545 € et de 103 090 € pour les travaux à venir.
94. Il s'y ajouterait une perte d'exploitation liée à la perte des petits déjeuners correspondants et de l'absence de restauration.
Elle est calculée pour les premiers, sur la base d'un taux de captation de 63 % par chambre (1,46 personnes par chambre),un prix moyen par chambre de 16 € et un taux de marge de 80 % d'où une perte d'exploitation par petit déjeuner de 7,187 €.
À raison de 610 nuitées et un taux d'occupation de 89,91 %, ce préjudice s'élèverait à 6 462€ et à 12 924 €.
95. Pour ce qui concerne la restauration, il est retenu un taux de captation moyen de 30 %, un prix moyen par dîner de 38 € et un taux de marge de 60 % d'où, toutes choses égales par ailleurs, des pertes de respectivement 5 474 € et de 10 948 €.
96. La société Axa fait observer que ces préjudices ne reposent pas sur une analyse comptable fiable et qu'ils ne s'agit que de pertes de chiffres d'affaire qui ne tiennent pas compte des économies de charges liées à l'inoccupation.
97. Mais au contraire, les calculs proposés par la société Mama [Localité 19] reposent sur une analyse financière très complète rédigée en février 2020 par un expert-comptable et un expert financier qui n'est pas sérieusement critiquée.
Cette analyse, au demeurant parfaitement cohérente et crédible sera donc retenue.
Le jugement qui avait rejeté la demande au motif qu'elle ne reposait sur aucune pièce financière ni comptable sera donc infirmé.
VII- Sur les demandes accessoires
98. Le jugement qui a réparti les dépens par moitié entre la société Mama [Localité 19] et la sas Lecoq en y incluant les frais d'expertise sera infirmé.
99. Les dépens de première instance et d'appel, y compris les frais d'expertise et de référé, seront mis à la charge de la société Lecoq qui versera en outre les sommes de 5000 € au syndicat des copropriétaires par application de l'article 700 du code de procédure civile et celle de 8000 € à la société Mama [Localité 19] par application du même texte.
100. Les autres parties conserveront la charge de leurs frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 8 février 2022 en ce qu'il a :
- déclaré irrecevable les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 24]
- déclaré irrecevables les demandes formées par la SAS Mama [Localité 19] fondées la responsabilité délictuelle des sociétés King Kong Five, GTM Bâtiment Aquitaine, MAF et SMA
- condamné la Sasu Lecoq à payer à la sas Mama [Localité 19] la somme de 33 200,96 € HT
- fait masse des dépens en y incluant les frais de référé et d'expertise et les a mis à la charge, par moitié des sas Lecoq et Mama [Localité 19]
Statuant à nouveau,
- dit que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 24] a bien qualité pour agir;
- déclare recevables les demandes formées par la SAS Mama [Localité 19] en réparation de son préjudice immatériel, sur le fondement de la responsabilité délictuelle
- condamne la Sasu Lecoq à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 24] les sommes de :
- 55 441,07 € Ht pour le désordre n°1
- 21 647,68 € Ht pour le désordre n°3
- 2 371,60 € HT pour le désordre n°4
avec indexation sur l'évolution de l'indice BT 01 depuis la date de dépôt du rapport d'expertise en juillet 2016, outre la Tva applicable et :
- le coût de la souscription d'une assurance dommage ouvrage à hauteur de 2,2 % du montant TTC des travaux,
- le coût d'honoraires de maîtrise d''uvre à hauteur de 10% HT du montant HT des travaux,
- le coût des honoraires d'un bureau de contrôle à hauteur de 2.5% HT du montant HT des travaux,
- le coût de la rémunération spécifique du syndic à hauteur de 2 % HT du montant HT des travaux.
- condamne la société Axa Assurance iard Mutuelle à garantir la sasu Lecoq de l'ensemble de ces condamnations sauf à lui opposer la franchise applicable;
- condamne in solidum les sociétés Adim Sud-Ouest, King Kong Five, Math Ingénierie et Lecoq et leurs assureurs respectifs, à savoir les sociétés SMA, MAF et Axa Assurance iard Mutuelle à payer à la société Mama [Localité 19] les sommes de :
- 100 470,96 € HT au titre du coût des réparations liées au désordre n°2
- 190 443 € au titre des pertes d'exploitation
- condamne in solidum la Sasu Lecoq et son assureur, la société Axa Asssurance iard Mutuelle, à garantir les sociétés Adim Sud-Ouest, King Kong Five et Math Ingénierie et leurs assureurs respectifs, à savoir les sociétés SMA et MAF, des condamnations prononcées contre elles;
Confirme le jugement pour le surplus;
Condamne la sasu Lecoq à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 24] la somme de 5000 € et à la Sas Mama [Localité 19] la somme de 8 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et de référé qui comprendront ceux de l'instance de référé et le coût de l'expertise.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,