CA Paris, Pôle 4 - ch. 2, 24 septembre 2025, n° 21/22013
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 24 SEPTEMBRE 2025
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/22013 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CE3M3
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Octobre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de bobigny - RG n° 21/02820
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic la SARL CABINET LEDUC-ALPHA XI
C/O CABINET LEDUC-ALPHA
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représenté par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1286
INTIMES
Monsieur [U] [O] [F]
[Adresse 2]
[Localité 8]
DEFAILLANT (P.V. 659)
Madame [Z] [F]
[Adresse 2]
[Localité 8]
DEFAILLANTE (P.V. 659)
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- DEFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
M. [U] [O] [F] & Mme [Z] [F] sont propriétaires du lot n°11 de l'état descriptif de division de l'immeuble situé [Adresse 5]) régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte d'huissier de justice du 15 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5]) a assigné M. [F] et Mme [F] devant le tribunal aux fins d'obtenir leur condamnation à lui payer les sommes de :
- 35.907,75 € au titre de l'arriéré de charges arrêté au 1er appel 2021 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,
- 2.000 € de dommages-intérêts,
- 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par jugement du 12 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a :
- condamné M. [F] & Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6], représenté par son syndic, le cabinet Leduc-Alpha XI, la somme de 28.046,76 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er appel 2021 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure en date du 21 décembre 2020,
- condamné M. [F] & Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5]) la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] de ses demandes plus amples ou contraires,
- condamné M. [F] & Mme [F] aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5]) la somme de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5]) a relevé appel partiel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 14 décembre 2021.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] a respectivement fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions à M. [F] & Mme [F] le 3 février 2022. Un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé pour chacun des intimés, selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, après vérification de leur adresse.
M. [F] et Mme [F] n'ayant pas constitué avocat, l'arrêt sera rendu par défaut.
La procédure devant la cour a été clôturée le 5 mars 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 26 janvier 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], appelant, invite la cour à :
- réformer le jugement en ce qu'il a limité la condamnation au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er appel 2021 inclus à la somme de 28.046,76 €,
statuant à nouveau,
- condamner M. [F] & Mme [F] à lui payer la somme de 35.907,75 € au titre de l'arriéré des charges de copropriété arrêtées au 1er appel 2021 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,
y ajoutant,
- condamner M. [F] & Mme [F] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE,
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété
Le syndicat des copropriétaires reproche au premier juge de n'avoir fait que partiellement droit à sa demande de condamnation des époux [F] à lui payer la somme de 35 907,75 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er appel 2021 inclus, en limitant leur condamnation à la somme de 28 046,76 euros, au motif qu'il n'aurait pas produit tous les éléments justifiant sa demande.
Sur ce,
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.
Aux termes de l'alinéa 1 de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.
Les alinéas 1 et 2 de l'article 1231-6 du code civil prévoient que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
Enfin, les alinéas 1 et 2 de l'article 12 du code de procédure civile prévoient que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de M. [F] & Mme [F],
- les procès-verbaux des assemblées générales des 19 juin 2009, 25 juin 2010, 16 juin 2014, 17 juin 2016, 18 novembre 2016, 6 juin 2019, 29 octobre 2020 et 23 mars 2021 approuvant les comptes des exercices 2008, 2009 et 2012 à 2020 et adoptant le budget prévisionnel des exercices 2010, 2011, 2020 et 2021,
- les appels de fonds du 3ème trimestre 2017 au 2ème trimestre 2021,
- les régularisations de charges des exercices 2016 à 2020,
- les décomptes des sommes dues,
- la mise en demeure en recommandé avec accusé de réception du 21 décembre 2020 (accusé de réception produit).
Sur la distinction des charges et des frais de recouvrement
Il ressort des décomptes produits que le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. & Mme [F] au paiement global de la somme de 35 907,75 euros à compter de la régularisation des charges 2007 jusqu'au 1er trimestre 2021 inclus.
Il ressort de ce même décompte que cette somme est en partie composée de frais de recouvrement, d'un montant de 587,45 euros.
Ainsi, en vertu des alinéas 1 et 2 de l'article 12 du code de procédure civile, la somme de 35 320,30 euros sera étudiée au titre des charges de copropriété régis par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et la somme de 587,45 euros au titre des frais de recouvrement prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur les charges de copropriété
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie parfaitement des sommes réclamées au titre des exercices 2008 à 2021 par la production des procès-verbaux des assemblées générales des 25 juin 2009, 25 juin 2010, 16 juin 2014, 17 juin et 18 novembre 2016, 6 juin 2019, 29 octobre 2020 et 23 mars 2021 approuvant les comptes des exercices 2008, 2009 et 2012 à 2020, et adoptant le budget prévisionnel des exercices 2010, 2011 et 2021, précision faite que la reprise de solde au 1er janvier 2016, pour la période de la reprise de solde de l'exercice 2007 au 31 décembre 2015, 4ème trimestre 2015 inclus, est entièrement détaillée.
C'est donc à tort que le premier juge a écarté les sommes relatives à l'exercice 2008 en raison de l'absence de production des appels de fond, ces derniers n'étant pas des éléments indispensables à la justification d'une créance de charges de copropriété, conformément aux dispositions des articles 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, lesquelles exigent seulement un décompte clair et précis ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes ou validant le budget prévisionnel.
Par ailleurs, bien que l'ensemble des procès-verbaux des assemblées générales produits en appel par le syndicat des copropriétaires soient signés, à l'exception de celui du 16 avril 2014, la cour relève, en tout état de cause, que c'est également à tort que le premier juge a écarté les sommes relatives aux charges et travaux pour les exercices 2014 à 2019 inclus, au motif que les procès-verbaux justifiant les demandes n'étaient pas signés. La cour rappelle à ce titre que l'absence de signature d'un procès-verbal d'une assemblée générale par les membres du bureau n'entraîne pas en soi la nullité des décisions valablement adoptées, tant que celles-ci n'ont pas été judiciairement annulées suite à une action exercée dans le délai légal, selon les dispositions combinées des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 17 du décret du 17 mars 1967.
En revanche, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 mai 2008 que les comptes de l'exercice 2007 n'ont pas été approuvés, et le syndicat des copropriétaires, sur qui pèse la charge de la preuve en vertu des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, n'a versé au débat aucun procès-verbal adoptant le budget prévisionnel dudit exercice. Il convient d'en déduire que c'est donc à juste titre que le premier juge a écarté la régularisation des charges de l'exercice 2007 d'un montant de 85,47 euros.
Enfin, il ressort des décomptes produits, que le syndicat des copropriétaires n'a pas déduit les régularisations de charges des exercices 2011 à 2013, d'un montant créditeur de 432,67 euros, qu'il conviendra de retrancher du total des charges de copropriété réclamées.
Le montant dû au titre des charges de copropriété pour la période de la régularisation des charges de l'exercice 2007 au 1er janvier 2021, 1er trimestre 2021 inclus, s'élève à la somme de 34 802,16 euros (35 320,3 - 85,47 - 432,67).
Ce dernier sera augmenté des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 décembre 2020, dont le syndicat des copropriétaires justifie avec son accusé de réception, sur la somme de 12 574,82 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.
En conséquence, le jugement sera infirmé, et les époux [F] seront condamnés au paiement de la somme de 34 802,16 euros pour les charges à compter de la régularisation des charges de l'exercice 2007 jusqu'au 1er janvier 2021, 1er trimestre 2021 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2020 sur la somme de 12 574,82 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur les frais de recouvrement
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des époux [F] au paiement de la somme de 587,45 euros de frais de recouvrement, pour la période de la régularisation de charges de l'exercice 2007 au 1er janvier 2021 inclus.
Cette somme comprend, d'une part, une mise en demeure, une relance, une sommation et une 2ème relance, d'un montant respectif de 91,09 euros, 30,50 euros, 187,28 euros et 42,46 euros, non datés sur le décompte, d'un montant total de 351,33 euros.
Elle comprend, d'autre part, des frais de mise en demeure en date des 23 janvier 2010, 31 janvier et 30 juillet 2017 d'un montant global de 117,33 euros (36,47 + 40,43 + 40,43), une mise en demeure du 15 avril 2018 d'un montant de 22,79 euros, une 'répartition honoraires sur mise en demeure' du 31 décembre 2020 d'un montant de 96 euros, soit un montant total de 236,12 euros.
Le syndicat des copropriétaires, sur qui pèse la charge de la preuve, en vertu des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, n'a produit aucune des mises en demeure, relances et sommation, dont il sollicite le paiement, de nature à justifier sa demande qui sera rejetée.
En outre, la demande au titre de la 'répartition honoraires sur mise en demeure' (96 €) sera également rejetée dans la mesure où, s'agissant d'une mise en demeure par avocat, ces frais relèvent de l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
En conséquence, le jugement sera également infirmé en ce qu'il n'a écarté que les frais de recouvrement des 15 avril 2018 et 31 janvier 2017, et le syndicat des copropriétaires sera débouté de la totalité de sa demande au titre des frais de recouvrement, sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit la somme de 587,45 euros, pour la période de la régularisation de charges de l'exercice 2007 au 1er janvier 2021 inclus.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
M. & Mme [F], parties perdantes, seront condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné M. [F] et Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] :
- la somme de 28 046,76 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er appel 2021 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure en date du 21 décembre 2020,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne M. [F] & Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5]) la somme de 34 802,16 euros au titre de l'arriéré des charges de la régularisation de l'exercice 2007 jusqu'au 1er janvier 2021, 1er trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2020 sur la somme de 12 574,82 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] de sa demande au titre des frais de recouvrement, d'un montant de 587,45 euros, pour la période de la régularisation de l'exercice 2007 jusqu'au 1er janvier 2021 inclus ;
Condamne M. [F] et Mme [F] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5]) la somme supplémentaire de 2.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] de toute demande plus amples ou contraires.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 24 SEPTEMBRE 2025
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/22013 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CE3M3
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Octobre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de bobigny - RG n° 21/02820
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic la SARL CABINET LEDUC-ALPHA XI
C/O CABINET LEDUC-ALPHA
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représenté par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1286
INTIMES
Monsieur [U] [O] [F]
[Adresse 2]
[Localité 8]
DEFAILLANT (P.V. 659)
Madame [Z] [F]
[Adresse 2]
[Localité 8]
DEFAILLANTE (P.V. 659)
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- DEFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
M. [U] [O] [F] & Mme [Z] [F] sont propriétaires du lot n°11 de l'état descriptif de division de l'immeuble situé [Adresse 5]) régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte d'huissier de justice du 15 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5]) a assigné M. [F] et Mme [F] devant le tribunal aux fins d'obtenir leur condamnation à lui payer les sommes de :
- 35.907,75 € au titre de l'arriéré de charges arrêté au 1er appel 2021 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,
- 2.000 € de dommages-intérêts,
- 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par jugement du 12 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a :
- condamné M. [F] & Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6], représenté par son syndic, le cabinet Leduc-Alpha XI, la somme de 28.046,76 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er appel 2021 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure en date du 21 décembre 2020,
- condamné M. [F] & Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5]) la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] de ses demandes plus amples ou contraires,
- condamné M. [F] & Mme [F] aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5]) la somme de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5]) a relevé appel partiel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 14 décembre 2021.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] a respectivement fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions à M. [F] & Mme [F] le 3 février 2022. Un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé pour chacun des intimés, selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, après vérification de leur adresse.
M. [F] et Mme [F] n'ayant pas constitué avocat, l'arrêt sera rendu par défaut.
La procédure devant la cour a été clôturée le 5 mars 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 26 janvier 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], appelant, invite la cour à :
- réformer le jugement en ce qu'il a limité la condamnation au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er appel 2021 inclus à la somme de 28.046,76 €,
statuant à nouveau,
- condamner M. [F] & Mme [F] à lui payer la somme de 35.907,75 € au titre de l'arriéré des charges de copropriété arrêtées au 1er appel 2021 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,
y ajoutant,
- condamner M. [F] & Mme [F] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE,
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété
Le syndicat des copropriétaires reproche au premier juge de n'avoir fait que partiellement droit à sa demande de condamnation des époux [F] à lui payer la somme de 35 907,75 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er appel 2021 inclus, en limitant leur condamnation à la somme de 28 046,76 euros, au motif qu'il n'aurait pas produit tous les éléments justifiant sa demande.
Sur ce,
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.
Aux termes de l'alinéa 1 de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.
Les alinéas 1 et 2 de l'article 1231-6 du code civil prévoient que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
Enfin, les alinéas 1 et 2 de l'article 12 du code de procédure civile prévoient que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de M. [F] & Mme [F],
- les procès-verbaux des assemblées générales des 19 juin 2009, 25 juin 2010, 16 juin 2014, 17 juin 2016, 18 novembre 2016, 6 juin 2019, 29 octobre 2020 et 23 mars 2021 approuvant les comptes des exercices 2008, 2009 et 2012 à 2020 et adoptant le budget prévisionnel des exercices 2010, 2011, 2020 et 2021,
- les appels de fonds du 3ème trimestre 2017 au 2ème trimestre 2021,
- les régularisations de charges des exercices 2016 à 2020,
- les décomptes des sommes dues,
- la mise en demeure en recommandé avec accusé de réception du 21 décembre 2020 (accusé de réception produit).
Sur la distinction des charges et des frais de recouvrement
Il ressort des décomptes produits que le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. & Mme [F] au paiement global de la somme de 35 907,75 euros à compter de la régularisation des charges 2007 jusqu'au 1er trimestre 2021 inclus.
Il ressort de ce même décompte que cette somme est en partie composée de frais de recouvrement, d'un montant de 587,45 euros.
Ainsi, en vertu des alinéas 1 et 2 de l'article 12 du code de procédure civile, la somme de 35 320,30 euros sera étudiée au titre des charges de copropriété régis par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et la somme de 587,45 euros au titre des frais de recouvrement prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur les charges de copropriété
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie parfaitement des sommes réclamées au titre des exercices 2008 à 2021 par la production des procès-verbaux des assemblées générales des 25 juin 2009, 25 juin 2010, 16 juin 2014, 17 juin et 18 novembre 2016, 6 juin 2019, 29 octobre 2020 et 23 mars 2021 approuvant les comptes des exercices 2008, 2009 et 2012 à 2020, et adoptant le budget prévisionnel des exercices 2010, 2011 et 2021, précision faite que la reprise de solde au 1er janvier 2016, pour la période de la reprise de solde de l'exercice 2007 au 31 décembre 2015, 4ème trimestre 2015 inclus, est entièrement détaillée.
C'est donc à tort que le premier juge a écarté les sommes relatives à l'exercice 2008 en raison de l'absence de production des appels de fond, ces derniers n'étant pas des éléments indispensables à la justification d'une créance de charges de copropriété, conformément aux dispositions des articles 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, lesquelles exigent seulement un décompte clair et précis ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes ou validant le budget prévisionnel.
Par ailleurs, bien que l'ensemble des procès-verbaux des assemblées générales produits en appel par le syndicat des copropriétaires soient signés, à l'exception de celui du 16 avril 2014, la cour relève, en tout état de cause, que c'est également à tort que le premier juge a écarté les sommes relatives aux charges et travaux pour les exercices 2014 à 2019 inclus, au motif que les procès-verbaux justifiant les demandes n'étaient pas signés. La cour rappelle à ce titre que l'absence de signature d'un procès-verbal d'une assemblée générale par les membres du bureau n'entraîne pas en soi la nullité des décisions valablement adoptées, tant que celles-ci n'ont pas été judiciairement annulées suite à une action exercée dans le délai légal, selon les dispositions combinées des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 17 du décret du 17 mars 1967.
En revanche, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 mai 2008 que les comptes de l'exercice 2007 n'ont pas été approuvés, et le syndicat des copropriétaires, sur qui pèse la charge de la preuve en vertu des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, n'a versé au débat aucun procès-verbal adoptant le budget prévisionnel dudit exercice. Il convient d'en déduire que c'est donc à juste titre que le premier juge a écarté la régularisation des charges de l'exercice 2007 d'un montant de 85,47 euros.
Enfin, il ressort des décomptes produits, que le syndicat des copropriétaires n'a pas déduit les régularisations de charges des exercices 2011 à 2013, d'un montant créditeur de 432,67 euros, qu'il conviendra de retrancher du total des charges de copropriété réclamées.
Le montant dû au titre des charges de copropriété pour la période de la régularisation des charges de l'exercice 2007 au 1er janvier 2021, 1er trimestre 2021 inclus, s'élève à la somme de 34 802,16 euros (35 320,3 - 85,47 - 432,67).
Ce dernier sera augmenté des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 décembre 2020, dont le syndicat des copropriétaires justifie avec son accusé de réception, sur la somme de 12 574,82 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.
En conséquence, le jugement sera infirmé, et les époux [F] seront condamnés au paiement de la somme de 34 802,16 euros pour les charges à compter de la régularisation des charges de l'exercice 2007 jusqu'au 1er janvier 2021, 1er trimestre 2021 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2020 sur la somme de 12 574,82 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur les frais de recouvrement
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des époux [F] au paiement de la somme de 587,45 euros de frais de recouvrement, pour la période de la régularisation de charges de l'exercice 2007 au 1er janvier 2021 inclus.
Cette somme comprend, d'une part, une mise en demeure, une relance, une sommation et une 2ème relance, d'un montant respectif de 91,09 euros, 30,50 euros, 187,28 euros et 42,46 euros, non datés sur le décompte, d'un montant total de 351,33 euros.
Elle comprend, d'autre part, des frais de mise en demeure en date des 23 janvier 2010, 31 janvier et 30 juillet 2017 d'un montant global de 117,33 euros (36,47 + 40,43 + 40,43), une mise en demeure du 15 avril 2018 d'un montant de 22,79 euros, une 'répartition honoraires sur mise en demeure' du 31 décembre 2020 d'un montant de 96 euros, soit un montant total de 236,12 euros.
Le syndicat des copropriétaires, sur qui pèse la charge de la preuve, en vertu des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, n'a produit aucune des mises en demeure, relances et sommation, dont il sollicite le paiement, de nature à justifier sa demande qui sera rejetée.
En outre, la demande au titre de la 'répartition honoraires sur mise en demeure' (96 €) sera également rejetée dans la mesure où, s'agissant d'une mise en demeure par avocat, ces frais relèvent de l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
En conséquence, le jugement sera également infirmé en ce qu'il n'a écarté que les frais de recouvrement des 15 avril 2018 et 31 janvier 2017, et le syndicat des copropriétaires sera débouté de la totalité de sa demande au titre des frais de recouvrement, sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit la somme de 587,45 euros, pour la période de la régularisation de charges de l'exercice 2007 au 1er janvier 2021 inclus.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
M. & Mme [F], parties perdantes, seront condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné M. [F] et Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] :
- la somme de 28 046,76 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er appel 2021 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure en date du 21 décembre 2020,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne M. [F] & Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5]) la somme de 34 802,16 euros au titre de l'arriéré des charges de la régularisation de l'exercice 2007 jusqu'au 1er janvier 2021, 1er trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2020 sur la somme de 12 574,82 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] de sa demande au titre des frais de recouvrement, d'un montant de 587,45 euros, pour la période de la régularisation de l'exercice 2007 jusqu'au 1er janvier 2021 inclus ;
Condamne M. [F] et Mme [F] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5]) la somme supplémentaire de 2.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] de toute demande plus amples ou contraires.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE