CA Paris, Pôle 4 - ch. 2, 24 septembre 2025, n° 20/13783
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 24 SEPTEMBRE 2025
(n° , 16 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/13783 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCM6W
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Juillet 2020 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/12045
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] représenté par son syndic, la Société GTF 'Gestion Transactions de France' SA immatriculée au RCS de [Localité 21] sous le numéro B 572 032 373
C/O Société GTF
[Adresse 13]
[Localité 15]
Représenté par Me Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, toque : C0380
INTIMES
Monsieur [Y] [G]
[Adresse 8]
[Localité 15]
DEFAILLANT
Maître [K] [F]
[Adresse 11]
[Localité 15]
Représenté par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Ayant pour avocat plaidant : Me Christophe BERARD de l'ASSOCIATION FABRE GUEUGNOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E0911
S.C.I. VALDOR
immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le numéro D 380 114 892
[Adresse 12]
[Localité 18]
Représentée par Me Jérôme-François PLE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0537
Société SOREQA représentée par sa directrice générale Madame [O] [R], SA publique d'aménagement immatriculée au RCS de [Localité 21] sous le numéro 521 804 237
[Adresse 17]
Ou encore : [Adresse 9]
[Localité 14]
Représentée par Me Geneviève CARALP DELION et plaidant par Me Valentin PASQUINELLI, avocat au barreau de Paris, substituant Me Geneviève CARALP DELION - SCP NORMAND & ASSOCIES - avocat au barreau de PARIS, toque : P0141
S.A.R.L. PICHET IMMOBILIER SERVICES
[Adresse 2]
[Localité 10]
Représentée par Me Camille MESNIL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0754
Ayant pour avocat plaidant : Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI, avocat au barreau de BORDEAUX, toque : 706
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- REPUTE CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
L'immeuble situé [Adresse 7], constitué de quatre bâtiments (A, B, C et D), est régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis de la loi du 10 juillet 1965.
La société à responsabilité limitée Lonsdale Immobilier Services, aux droits de laquelle vient la société à responsabilité limitée Pichet Immobilier Services a été syndic de cet immeuble du
16 décembre 2005 au 27 janvier 2013.
La société civile immobilière Valdor est propriétaire dans le même immeuble des lots n° 56, 54, 55, 85, 86, 87 et 95 pour les avoir acquis au terme de 3 actes de vente, les 26 septembre 2003 et 18 décembre 2003, 28 octobre 2004.
Le syndicat des copropriétaire de l'immeuble a inscrit une hypothèque légale sur les lots n°85,
56 et 95 le 27 janvier 2006 au motif d'un arriéré de charges depuis 2003.
Suivant acte authentique du 13 mars 2013 la SCI Valdor a vendu le lot n° 85 à la société anonyme publique locale d'aménagement Société de Requalification des Quartiers Anciens, dite SOREQA. Il est stipulé que le vendeur supporte les charges courantes jusqu'au 22 octobre 2012, date de la prise de possession du bien par l'acquéreur.
Par ordonnance du 28 janvier 2013 le président du tribunal de grande instance de Paris a désigné Mme [K] [F], administrateur judiciaire, en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété au visa de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par acte du 28 mars 2013, le syndicat des copropriétaires, représenté par Mme [K] [F], administrateur judiciaire, ès qualités, a formé opposition au paiement du prix de vente, pour la somme de 39.352,60 €, dont 38.962,43 € de charges impayées par la SCI Valdor, auprès de la société civile professionnelle Thomas Levy & [Y] [G], notaires associés.
La société anonyme Gestion Transactions de France a été désignée syndic de l'immeuble au cours de l'assemb1ée générale du 2 octobre 2013.
Par lettre recommandée en date du 17 mars 2014, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCP Thomas Levy & [Y] [G], de lui indiquer la raison empêchant la libération des fonds à son profit.
Par actes des 24, 26 et 27 juin 2014, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à Paris 10ème a assigné Maître [Y] [G], la SOREQA et la SCI Valdor aux fins de condamner solidairement la SOREQA et la SCI Valdor à lui payer la somme de 38.962,43 € au titre des charges de copropriété et à autoriser Maître [Y] [G] à libérer les fonds au profit du syndicat.
Par acte du 21 avri12017, le syndicat a assigné Mme [K] [F], administrateur judiciaire, à titre personnel.
Par acte en date du 31 octobre 2017, le syndicat a assigné la société à responsabilité limitée
Lonsdale Immobilier Services.
Les trois procédures ont été jointes.
Le 30 novembre 2017, la société à responsabilité limitée Pichet Immobilier Services associée unique de la société à responsabilité limitée Lonsdale Immobilier Services a décidé la dissolution anticipée sans liquidation de cette dernière.
La société à responsabilité limitée Pichet Immobilier Services, venant aux droits de la société à responsabilité limitée Lonsdale Immobilier Services, est intervenue volontairement à l'instance le 8 novembre 2018.
Par jugement du 9 juillet 2020 le tribunal judiciaire de Paris a :
- dit que l'opposition au paiement du prix de vente formée par Mme [K] [F], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 22], le 28 mars 2013 est nulle,
- ordonné la mainlevée des fonds séquestrés par Maître [Y] [G], notaire, en raison de l'opposition au paiement du prix de vente formée par Mme [K] [F], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 20] [Localité 1], le 28 mars 2013,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 22] de sa demande d'ordonner la mainlevée entre ses mains des fonds séquestrés par Maître [Y] [G],
- condamné la SCI Valdor à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme de 10.876,03 € au titre des charges de copropriété pour les périodes de janvier 2003 à février 2012 pour le lot n°56 et 95 et janvier 2003 à octobre 2012 inclus pour le lot n°85, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2014,
- condamné la société anonyme publique locale d'aménagement Société de Requalification des Quartiers Anciens à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme de 430,84 € au titre des charges de
copropriété impayées entre le 1er novembre 2012 et le 18 février 2013 pour le lot n°85, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2014,
- condamné la SCI Valdor à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme de 278,40 € au titre des frais nécessaires,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] 10ème de sa demande de condamner la SCI Valdor à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- débouté la SCI Valdor de sa demande de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à lui payer la somme de 81.275 € avec intérêts au taux légal à compter de chaque vente de ses lots,
- débouté Mme [K] [F], administrateur judiciaire, de sa demande de
condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 20] [Localité 1] à lui payer la somme de 10.000 € pour procédure abusive,
- condamné la SCI Valdor à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI Valdor et la société anonyme publique locale d'aménagement Société de Requalification des Quartiers Anciens aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- ordonné l'exécution provisoire.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] [Localité 1] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 1er octobre 2020.
Par ordonnance du 4 mai 2021 le conseiller de la mise en état a :
- ordonné la communication par Maître [Y] [G], notaire, au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à Paris 10ème de la copie de l'intégralité de 'l'acte d'opposition au paiement du prix de vente d'un lot de copropriété, délivré le 28 mars 2013, à personne morale à la SCP Thomas Levy et [Y] [G], [Adresse 16], à la demande de Mme [F], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à Paris 10ème ', dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance à Maître [Y] [G] par le syndicat des copropriétaires,
- réservé les dépens,
- rejeté toute autre demande.
La procédure devant la cour a été clôturée le 14 mai 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 12 mai 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 22], appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1, 18-2, 20, 42 de la loi du 10 juillet 1965, 5-1, 35, 36 du décret du 17 mars 1967, 1240 et 1992 du code civil, à :
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
condamné la société SOREQA à lui payer la somme de 450,84 € au titre des charges de copropriété impayées, entre le 1er novembre 2012 et le 18 février 2013, pour le lot n° 85, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
débouté la SCI Valdor de sa demande tendant à sa condamnation à payer la somme de 81.275 € avec intérêts au taux légal, à compter de chaque vente de ses lots,
débouté Mme [K] [F], administrateur judiciaire de sa demande tendant à sa condamnation à payer la somme de 10.000 € pour procédure abusive,
condamné la SCI Valdor à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la SCI Valdor et la société SOREQA, aux dépens,
- infirmer le jugement pour le surplus,
statuant à nouveau,
à titre principal,
- dire que l'opposition au prix de vente du 28 mars 2013 est régulière,
- ordonner la mainlevée des fonds séquestrés par Maître [G], notaire, en raison de l'opposition au paiement du prix de vente formée par Mme [F], administrateur judiciaire, ès qualités, le 28 mars 2013, entre les mains du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] [Localité 22],
subsidiairement,
- déclarer prescrite la demande formée par la SCI Valdor, en déduction de la somme de 37.834,69 € TTC, des charges dues,
- condamner la SCI Valdor à lui payer la somme de 38.511,59 € au titre des charges de copropriété impayées pour les lots n° 85, 56 et 95, selon un compte arrêté :
à février 2012 pour les lots n°56 et 95,
au 31 octobre 2012, pour le lot n° 85,
avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
très subsidiairement,
- pour le cas ou par impossible la Cour devait confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré nul et de nul effet l'opposition au prix de vente du 28 mars 2013, condamner solidairement ou en tout cas in solidum, la société Pichet Immobilier Services, venant aux droits de la société Lonsdale Immobilier Services, et Mme [F], administrateur judiciaire, à titre personnel, à lui payer les sommes de :
38.962,43 €, si la condamnation prononcée par le tribunal, à l'encontre de la SCI Valdor et la société SOREQA au titre des charges était infirmée,
28.086,40 € si la Cour confirme le jugement sur le montant des condamnations prononcées à l'encontre des sociétés Valdor et SOREQA,
en tout état de cause, la somme qui pourrait rester à sa charge après condamnation des sociétés Valdor et SOREQA, au titre des charges de copropriété,
- débouter la SCI Valdor, la société Pichet Immobilier Services, la société SOREQA, Mme [K] [F], administrateur judiciaire, de toutes leurs demandes,
- condamner la SCI Valdor à lui payer la somme de 5.000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- condamner solidairement ou en tout cas in solidum, la SCI Valdor, Mme [K] [F], administrateur judiciaire et la société Pichet Immobilier Services, aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer, chacune, la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu les conclusions en date du 5 février 2025 par lesquelles la société civile immobilière Valdor, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 10, 14 de la loi du 10 juillet 1965 à :
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a :
condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.876,03 € au titre des charges de copropriété pour les périodes de janvier 2003 à février 2012 pour le lot n°56 et 95 et janvier 2003 à octobre 2012 inclus pour le lot n°85, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2014,
condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 278,40 € au titre des frais nécessaires,
débouté de sa demande de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 81.275 € avec interêts au taux légal à compter de chaque vente de ses lots,
condamné à aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
statuant à nouveau,
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes et notamment celles au
titre des charges de copropriété et des frais nécessaires,
- subsidiairement, en cas de condamnation à un solde de charges, déduire de ce solde les travaux qu'elle a payés en 2009 pour des prestations sur les parties communes pour un montant de 37.834,69 € TTC,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 81.275,00 € avec intérêts au taux légal à compter de chaque vente de ses lots,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 23 mars 2021 par lesquelles Mme [K] [F], administrateur judiciaire, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour de :
- confirmer le jugement sauf en ce qu'il n'a pas accueilli ses demandes reconventionnelles,
- dire que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d'une faute commise par l'administrateur provisoire dans l'exercice de sa mission en lien causal direct avec un préjudice indemnisable,
- dire le syndicat des copropriétaires irrecevable et infondé.
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes formées à son encontre,
- subsidiairement, condamner la société Pichet Immobilier Services et la SCI Valdor à la garantir et relever indemne de toute condamnation
- reconventionnellement, condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et 10.000 € pour procédure abusive, outre les dépens ;
Vu les conclusions en date du 26 mars 2021 par lesquelles la société à responsabilité limitée Pichet Immobilier Services venant aux droits de la société Lonsdale Immobilier Services, intimée, demande à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes formulées à son encontre
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes dirigées à son encontre,
- débouter Mme [K] [F] de sa demande en garantie dirigée à son encontre
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.500 € par application de l'article 700 du même code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 22 juin 2021 par lesquelles la société anonyme publique d'aménagement société de requalification des quartiers anciens, dite SOREQA, intimée, demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement,
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,
à titre subsidiaire,
- déclarer qu'elle ne s'oppose pas à la mainlevée de l'opposition à hauteur de 38 962,43 € et au versement de la somme au syndicat des copropriétaires,
- déclarer que les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les articles 699 et 700 du code de procédure civile ne sont pas dirigées contre elle,
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre,
en tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code de procédure civile ;
Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 22] délivrée à Maître [Y] [G], notaire, le 13 novembre 2020 à personne, la signification de conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 22] délivrées à Maître [Y] [G], notaire, le 11 janvier 2021 à personne et le 14 mai 2025 à personne ;
Vu la signification de conclusions à la requête de la SOREQA délivrée à Maître [Y] [G], notaire, le 13 juillet 2021 à personne.
MOTIFS
Maître [Y] [G], notaire, n'a pas constitué avocat ; il sera statué par arrêt réputé contradictoire.
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a :
- débouté la SCI Valdor de sa demande d'assortir la somme portée sur l'acte d'opposition d'intérêts à taux légal,
- condamné la société anonyme publique locale d'aménagement Société de Requalification des Quartiers Anciens à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 22] la somme de 430,84 € au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er novembre 2012 et le 18 février 2013 pour le lot n°85, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2014,
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme
de 20 € au titre des frais de recouvrement à l'encontre de la SOREQA.
Sur la demande d'ordonner la mainlevée des fonds séquestrés par Maître [Y] [G], notaire, en raison de l'opposition au paiement du prix de vente
En application du premier alinéa de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 :
'I.-Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété.
Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé'.
L'opposition de l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 formée par un syndicat des copropriétaires doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et, en cas de mutation à titre onéreux de plusieurs lots, préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes.
La SCI Valdor maintient que l'opposition formée par le syndicat ne vise pas les causes de la créance.
Le syndicat maintient que l'opposition porte sur le montant des charges impayées pour les lots 85 et 56 et que cette opposition est explicite puisqu'est joint un relevé de compte sur lequel apparaît le détail des sommes relevées.
Maître [G], notaire, n'a pu communiquer la copie de l'intégralité de l'acte d'opposition du 28 mars 2013 comportant 6 feuilles.
Le syndicat verse aux débats les feuilles 1, 2 et6 de l'acte d'opposition du 28 mars 2013 (pièce n° 7). Il est stipulé que le syndicat requérant est créancier de la SCI Valdor 'au titre de charges de copropriété suivant compte joint'.
Au titre des causes de la créance, est mentionné un principal d'un montant de 38.962,43 €. Sur le procès-verbal de remise à personne de cet acte, il est noté que 1'acte notifié comporte 6 feuilles mais le document produit par le syndicat ne comporte que 3 pages.
Le syndicat produit également la balance des débits et crédits avec mention des sommes de 15.358,70 € et 23.603,73 € restant dues par la S.C.I. Valdor, outre deux extraits du [Localité 19] Livre mentionnant ces mêmes montants (pièce n° 4). Mais ces documents ne détaillent pas les causes de la créance.
Le syndicat produit également les documents suivants :
- pour le lot 85 (3 pages) : un relevé des mouvements comptables entre le 1er avril 2004 et 6 septembre 2006 avec un solde débiteur de 10.721,15 € et une édition de compte entre le 1er juillet 2007 et le 1er janvier 2012 avec un solde débiteur de 18.596,96 €,
- pour les lot 56 et 95 (5 pages) : un relevé des mouvements comptables entre le 6 janvier 2004 et le 6 septembre 2006 avec un solde débiteur de 6.339,55 €, le relevé de compte entre le 1er juillet 2006 et le 1er janvier 2007 avec un solde débiteur de 5.069,75 € et une édition de compte entre le 1er juillet 2007 et le 1er janvier 2012 avec un solde débiteur de 14.771,46 €.
Comme l'a dit le tribunal, outre le fait que l'ensemble de ces décomptes détaillés dépasse les 6 pages de l'opposition avec ses annexes, son total s'élève à 33.368,42 € au 1er janvier 2012, ce qui diffère du montant de l'opposition.
Mme [K] [F], administrateur judiciaire, verse aux débats l'acte d'opposition avec des pièces annexes, ce qui constitue un document de 6 feuilles. Or, ces pièces annexées consistent en une balance de paiement pour l'immeub1e arrêtée au 30 juin 2013 avec mention des soldes des différents propriétaires dont les soldes débiteurs de 15.358,70 € et 23.803,73 € à la charge de la SCI Valdor, et le Grand Livre arrêté au 18 février 2013 avec ces mêmes montants. Il n'y a aucune précision sur les montants qui constituent ces deux soldes débiteurs.
Les premiers juges en ont justement déduit que le 'compte joint' (c'est à dire le décompte des sommes dues par la SCI Valdor), détaillant les sommes relevées, d'ailleurs non annexé à l'acte d'opposition produit par le syndicat, demeure inconnu.
Les premiers juges ont justement retenu que le syndicat n'établit pas avoir énoncé les causes de la créance si bien que son opposition doit être annulée.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a :
- dit que l'opposition au paiement du prix de vente formée par Mme [K] [F], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 22], le 28 mars 2013 est nulle,
- ordonné la mainlevée des fonds séquestrés par Maître [Y] [G], notaire, en raison de l'opposition au paiement du prix de vente formée par Mme [K] [F], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 22], le 28 mars 2013,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 22] de sa demande d'ordonner la mainlevée entre ses mains des fonds séquestrés par Maître [Y] [G].
Sur les demandes en paiement du syndicat dirigée contre la SCI Valdor
Sur la demande en paiement des charges
L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
L'article 14-1 de la même loi prévoit que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.
L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Le syndicat maintient que la SCI Valdor n'a plus réglé ses charges de copropriété de 2003 à 2013 sur ses lots n° 85, 95 et 56.
Il sollicite au titre de l'arriéré des charges de copropriété pour les lots 85 et 56 et 95, les sommes suivantes selon un compte arrêté (pièce syndicat n° 4) :
- au 13 mars 2013 pour le lot n°56 et 95 :15.358,70 €,
- au 1er novembre 2012 pour le lot n°85 : 23.152,89 €,
total : 38.511,59 €.
La SCI Valdor maintient que la créance n'est pas justifiée.
Il convient de déduire de la demande du syndicat au titre de l'arriéré des charges la somme de 2.521,47 € correspondant aux frais relevant soit de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera statué plus loin sur les frais de recouvrement et l'application de l'article 700.
La demande du syndicat au titre des charges proprement dites s'élève à 38.511,59 - 2.521,47 = 35.990,12 €, soit :
- pour les lots 56 et 96 :15.358,70 - 394,20 € = 14.964,50 €,
- pour le lot 85 : 23.152,89 - 2.127,27 = 21.025,62 €.
Concernant les lots 56 et 95, le syndicat verse aux débats :
- un extrait du [Localité 19] Livre arrêté au 18 février 2013 avec mention d'un solde débiteur de 15.358,70 €, outre un relevé des mouvements comptables entre le 6 janvier 2004 et le 6 septembre 2006 avec un solde débiteur de 6.339,55 €, un relevé de compte entre le 1er juillet 2006 et le 1er janvier 2007 et une édition de compte entre le 1er juillet 2007 et le 1er janvier 2012,
- les appels de charges pour les lots 56 et 95 entre le 4ème trimestre 2003 et le 1er trimestre 2006,
- la régularisation des charges au prorata de la période du 26 septembre 2003 au 30 juin 2004 et pour la période du 1er juillet 2004 au 30 juin 2005,
- l'appel exceptionnel du 22 octobre 2003 suite aux travaux de lutte contre le saturnisme (810,70 €),
- l'appel de charges entre le 1er trimestre 2008 (489,71 €).
Concernant le lot 85, le syndicat produit :
- un extrait du [Localité 19] Livre arrêté au 18 février 2013 avec mention d'un solde débiteur de 23.603,73 €,
- un relevé des mouvements comptables entre le 1er avril 2004 et 6 septembre 2006,
- une édition de comptes entre le 1er juillet 2007 et le 1er janvier 2012 avec un solde débiteur de 18.596,96 €,
- les appels de fonds du 4ème trimestre 2003 (254,56 €), du 1er trimestre 2004 (254,56 €) et un appel exceptionnel suite aux travaux de lutte contre le saturnisme (636,98 €) pour un montant total de 1.146,10 €,
- les appels de fonds pour le 2ème trimestre 2004 (avec un montant par appel de 286,97 € et non le montant du décompte 362,51 €), entre le 3ème trimestre 2004 et le 2ème trimestre 2005 (avec un montant par appel de 262,67 € et non le montant du décompte 333,12 €), entre le 3ème trimestre 2005 et le 1er trimestre 2006 (avec un montant par appel de 271,19 € et non le montant du décompte 343,96 €), pour un montant total de 2.151,22 €,
- la régularisation des charges au prorata de la période du 1er septembre 2003 au 30 juin 2004 (228,42 €) et pour la période du 1er juillet 2004 au 30 juin 2005 (avec un montant de 130,71 € et non le montant du décompte 164,95 €) pour un montant total de 359,13 €,
- l'appel de fonds du 1er trimestre 2008 au 11 janvier 2008 (390,32 €).
Le syndicat produit également les procès verbaux des assemblées générales des :
- 12 janvier 2004 approuvant les comptes de l'exercice du 1er juillet 2002 au 30 juin 2003,
- 7 décembre 2004 approuvant les comptes de l'exercice du 1er juillet 2003 au 30 juin 2004 et votant le budget prévisionnel du 1er juillet 2004 au 30 juin 2005 avec des appels de fonds exigibles par quart du budget),
- 19 décembre 2006 approuvant les comptes de l'exercice du 1er juillet 2005 au 30 juin 2006,
- 19 décembre 2007 approuvant les comptes de l'exercice du 1er juillet 2006 au 30 juin 2007,
- 15 avril 2009 approuvant les comptes de l'exercice du 1er juillet 2007 au 30 juin 2008,
- 29 juin 2010 approuvant les comptes de l'exercice du 1er juillet 2008 au 30 juin 2009,
- 29 juin 2011 approuvant les comptes de l'exercice du 1er juillet 2009 au 30 juin 2010,
- 2 octobre 2013 contenant les décisions de l'administrateur provisoire approuvant les comptes du 1er juillet 2010 au 30 juin 2011, du 1er juillet 2011 au 30 juin 2012 et du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013.
La SCI Valdor maintient sa contestation des charges liées à la consommation d'eau et de fourniture, entretien et achats de plantes, rappelant que l'immeuble était muré car déclaré insalubre. Les premiers juges ont justement retenu que le paiement des charges est lié à la propriété des lots et non à leur occupation effective.
La SCI Valdor maintient sa contestation sur l'absence d'explications sur la rémunération d'un tiers à hauteur de 42.849,74 €. Comme l'a dit le tribunal, cette somme n'est pas prise en compte au titre des charges dues.
Elle maintient que les comptes ont omis d'intégrer une indemnité qui aurait été versée par la SNCF. Les premiers juges ont exactement relevé que, non seulement, elle n'établit pas la réalité de cette somme, mais en plus l'assemblée générale du 19 décembre 2006 a décidé de prélever la somme de 100.000 € sur 'l'indemnité SNCF pour régler les factures urgentes et les sommes à régler par le syndicat selon protocole d'accord ou décision de justice' (résolution 20).
Elle maintient que le syndic lui avait indiqué être à jour de ses règlements en se référant à un courrier du 8 janvier 2013 de la société Lonsdale Copropriété indiquant à Maître [Y]
[G] la mainlevée de l'hypothèque au motif qu'elle n'a plus lieu d'être en raison de la déclaration d'insalubrité du bâtiment (pièce n°3).
Les premiers juges ont exactement relevé qu'il ne s'agit pas d'une reconnaissance du paiement par la SCI Valdor de ses charges de copropriété.
Il résulte des pièces produites, en particulier les procès verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et les budgets prévisionnels de l'ensemble de la période considérée et les extraits du [Localité 19] Livre, que le syndicat justifie de sa créance à hauteur de 35.990,12 € au titre de l'arriéré des charges de copropriété pour les périodes de janvier 2003 à février 2012 pour les lots n°56 et 95 et janvier 2003 à octobre 2012 inclus pour le lot n°85.
A titre subsidiaire, en cas de condamnation à un solde de charges, la SCI Valdor demande, dans ses conclusions du 5 février 2025, à ce que soit déduit de ce solde les travaux qu'elle a payés en 2009 pour des prestations sur les parties communes pour un montant de 37.834,69 € TTC.
Elle explique qu'elle a dû effectuer courant 2008 divers travaux à ses frais dans les escaliers du bâtiment C - parties communes - afin de permettre un accès en toute sécurité à ses lots privatifs (pièce SCI 15/1), que ce chantier a été confié à l'entreprise Dorval dont elle s'est acquittée du réglement intégral en juillet et août 2009 (pièces SCI 15/2 et 15/3). Elle soutient que ce paiement doit à tout le moins être pris en compte si la cour estimait qu'elle devrait un solde de charges à la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires soulève la prescription de cette demande qui a été formulée pour la première fois par la SCI Valdor dans ses conclusions du 5 février 2025.
Il est exact que cette demande a été formulée pour la première fois par la SCI Valdor dans ses conclusions du 5 février 2025.
L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose dans sa version applicable jusqu'au 25 novembre 2018 que 'sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre les copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans'.
Le syndicat des copropriétaires a engagé la procédure en recouvrement des charges à l'encontre de la SCI Valdor par exploit du 24 juin 2014. La facture dont la SCI Valdor réclame le paiement est du 1er septembre 2008, réglée les 10 juillet et 15 août 2009.
Au visa des dispositions de l'article 42 précité, la SCI Valdor disposait d'un délai de dix ans pour réclamer le remboursement de cette facture ou en opposer la compensation. Ce délai a commencé à courir du jour du paiement intégral de la facture, soit le 15 août 2009. La SCI Valdor disposait d'une délai de 10 ans expirant le 15 août 2019 pour solliciter le remboursement ou opposer la compensation, suite à l'assignation en paiement des charges qui lui a été délivrée le 24 juin 2014. Or, elle a attendu le 5 février 2025 pour ce faire, soit plus de 10 ans après le 15 août 2009.
Sa demande doit donc être déclarée irrecevable comme étant prescrite.
La SCI Valdor doit donc être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 35.990,12 € au titre de l'arriéré des charges de copropriété pour les périodes de janvier 2003 à février 2012 pour les lots n°56 et 95 et janvier 2003 à octobre 2012 inclus pour le lot n°85, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2014, date de l'assignation valant mise eu demeure.
Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a condamné la SCI Valdor à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme de 10.876,03 € au titre des charges de copropriété pour les périodes de janvier 2003 à février 2012 pour le lot n°56 et 95 et janvier 2003 à octobre 2012 inclus pour le lot n°85.
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il condamné la SCI Valdor, en application de l'article 1231-7 du code civil, à payer au syndicat les intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2014, date de l'assignation de la SCI Valdor.
Sur les frais
L'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes prévues aux articles L. 133 1-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation et ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale n'ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.
[...].
Le syndicat des copropriétaires sollicite au titre des frais la somme globale de 2.521,47 € décomposée de la façon suivante :
Pour le lot n° 85 :
- 1er avril 2004 : frais ouverture dossier huissier : 100 €,
- 1er juillet 2004 : facture [N], huissier : 123,87 €,
- 15 juillet 2004 : frais transmission dossier avocat : 190 €,
- 24 juin 2005 : frais transmission dossier avocat : 190,16 €,
- 24 novembre 2005 : facture [B], avocat : 992,68 €,
- 30 novembre 2011 : forfait annuel suivi procédure 2005 : 370,96 €,
- 7 novembre 2011 : frais de relance : 20 €,
- 27 décembre 2011 : frais de relance 20 €,
- 1er janvier 2012 : mise en demeure de Maître [Z] : 119,60 €,
total : 2.127,27 €.
Pour les lots 56 et 95 :
- 6 janvier 2024 : honoraires de mutation : 100 €,
- 23 octobre 2006 : frais de relance : 15 €,
- 9 avril 2009 : Maître [Z] mise en demeure : 119,60 €,
- 5 septembre 2011 : frais de relance : 20 €,
- 7 novembre 2011 : frais de mise en demeure : 20 €,
- 27 décembre 2011 : [Z] mise en demeure : 119,60 €,
total : 394,20 €.
Le syndicat des copropriétaires justifie de par les pièces produites (10 à 16) des frais suivants qui constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité :
Lot 85 :
- 1er juillet 2004 : facture [N], huissier : 123,87 €,
- relance du 7 novembre 2011 : 20 €,
- mise en demeure par Maître [Z] du 1er janvier 2012 : 119,60 €,
total lot 85 : 263,47 € ;
Lots n° 56 et 95 :
- mise en demeure du 7 novembre 2011 : 20 €,
- mise en demeure par Maître [Z] du 27 décembre 2011 : 119,60 €,
total lots 59 et 95 :139,60 €.
Le montant des frais nécessaires s'élève à 263,47 + 139,60 = 403,07 €.
La relance du 5 septembre 2011 (20 €) qui précède la mise en demeure du 1er janvier 2012 est inutile. Les autres frais de relance, mise en demeure ne sont justifiés par aucune pièce produite. Ces frais ne seront pas retenus.
Les frais d'ouverture de dossier huissier (100 €), de transmission dossier avocat (190 et 190,16 €), de forfait annuel suivi procédure (370,96 €) ne sont pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 en ce qu'ils font partie des diligences de base du syndic dans le recouvrement des charges de copropriété, sauf à justifier de diligences exceptionnelles, ce qui n'est pas le cas ici.
Le syndicat n'explique pas à quoi correspondent les honoraires de mutation (100 €) du 6 janvier 2004 et les honoraires de Maître [B], avocat du 24 novembre 2005 (992,68 €).
Ces frais ne seront pas retenus.
La SCI Valdor doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 403,07 € au titre des frais nécessaires.
Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a condamné la SCI Valdor à payer au syndicat la somme de 278,40 € au titre des frais nécessaires.
Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat
Selon l'article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire'.
De la fin de l'année 2003 jusqu'à la vente de ses lots début 2013, soit pendant près de 10 ans, la SCI Valdor s'est abstenue de payer les appels de charges à leur échéance dans leur intégralité, laissant sa dette perdurer et s'aggraver, malgré les mises en demeure et la sommation de payer qui lui ont été adressées, ce qui caractérise sa mauvaise foi.
Les manquements systématiques et répétés de la SCI Valdor à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Le jugement doit être réformé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.
La SCI Valdor doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € de dommages-intérêts.
Sur les demandes subsidiaires du syndicat des copropriétaires en condamnation de la société Pichet Immobilier Services et Mme [K] [F], administrateur judiciaire
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a dit qu'il n'y a pas lieu d'examiner la demande du syndicat en condamnation de la société Pichet Immobilier Services et Mme [K] [F], administrateur judiciaire, sollicitée à titre subsidiaire.
Sur les demandes reconventionnelles
Sur les demandes d'indemnisation de la SCI Valdor
En application du dernier alinéa de l'article 14 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
La SCI Valdor maintient que le défaut d'entretien des parties communes est à l'origine directe de son préjudice lié à une moins value lors de la vente contrainte de ses appartements. Elle se réfère à un arrêt du 16 novembre 2001 condamnant le syndicat à indemniser d'autres copropriétaires de l'immeuble du fait d'un très mauvais état d'entretien des canalisations d'eaux pluviales, vannes et usées et des WC communs.
Les premiers juges ont exactement relevé la SCI Valdor ne démontre pas de lien de causalité entre ce mauvais état d'entretien et des dommages qu'elle aurait subis dans ses lots et qui seraient la cause des moins values évoquées.
Il convient d'ajouter que le mauvais état de l'immeuble, non contesté, est imputable en partie à la SCI Valdor qui a laissé s'accumuler, sur près de 10 ans, un important arriéré de charges, empêchant le syndicat, faute de financement de la part, notamment de la SCI Valdor, d'entreprendre les travaux de réhabilitation indispensables. Par ailleurs, La SCI Valdor n'était pas partie aux expertises et à lap rocédure ayant abouti à l'arrêt de cette cour du 16 novembre 2011.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Valdor de sa demande de condamnation du syndicat à lui payer la somme de 81.275 € avec intérêts au taux légal à compter de chaque vente de ses lots.
Sur la demande de Mme [K] [T] de dommages-intérêts pour procédure abusive
En application des dispositions des article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol ; l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute.
Mme [K] [F], administrateur judiciaire, ne rapporte pas la preuve de ce que l'action du syndicat aurait dégénéré en abus du droit d'ester en justice.
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté Mme [K] [F], administrateur judiciaire, de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
La SCI Valdor, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Il n'y pas lieu à autre application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire,
Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a :
- condamné la SCI Valdor à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme de 10.876,03 € au titre des charges de copropriété pour les périodes de janvier 2003 à février 2012 pour le lot n°56 et 95 et janvier
2003 à octobre 2012 inclus pour le lot n°85,
- condamné la SCI Valdor à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme de 278,40 € au titre des frais nécessaires,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] 10ème de sa demande de condamner la SCI Valdor à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Statuant à nouveau sur les seuls chefs réformés et y ajoutant,
Condamne la SCI Valdor à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme de 35.990,12 € au titre de l'arriéré des charges de copropriété pour les périodes de janvier 2003 à février 2012 pour les lots n°56 et 95 et janvier 2003 à octobre 2012 inclus pour le lot n°85, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2014, date de l'assignation valant mise eu demeure ;
Déclare irrecevable comme étant prescrite la demande de la SCI Valdor de déduire du montant des charges dues au syndicat des copropriétaires le coût des travaux qu'elle a payés en 2009 pour des prestations sur les parties communes pour un montant de 37.834,69 € TTC ;
Condamne la SCI Valdor à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme de 403,07 € au titre des frais de recouvrement nécessaires ;
Condamne la SCI Valdor à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme de 3.000 € de dommages-intérêts ;
Condamne la SCI Valdor aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 24 SEPTEMBRE 2025
(n° , 16 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/13783 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCM6W
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Juillet 2020 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/12045
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] représenté par son syndic, la Société GTF 'Gestion Transactions de France' SA immatriculée au RCS de [Localité 21] sous le numéro B 572 032 373
C/O Société GTF
[Adresse 13]
[Localité 15]
Représenté par Me Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, toque : C0380
INTIMES
Monsieur [Y] [G]
[Adresse 8]
[Localité 15]
DEFAILLANT
Maître [K] [F]
[Adresse 11]
[Localité 15]
Représenté par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Ayant pour avocat plaidant : Me Christophe BERARD de l'ASSOCIATION FABRE GUEUGNOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E0911
S.C.I. VALDOR
immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le numéro D 380 114 892
[Adresse 12]
[Localité 18]
Représentée par Me Jérôme-François PLE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0537
Société SOREQA représentée par sa directrice générale Madame [O] [R], SA publique d'aménagement immatriculée au RCS de [Localité 21] sous le numéro 521 804 237
[Adresse 17]
Ou encore : [Adresse 9]
[Localité 14]
Représentée par Me Geneviève CARALP DELION et plaidant par Me Valentin PASQUINELLI, avocat au barreau de Paris, substituant Me Geneviève CARALP DELION - SCP NORMAND & ASSOCIES - avocat au barreau de PARIS, toque : P0141
S.A.R.L. PICHET IMMOBILIER SERVICES
[Adresse 2]
[Localité 10]
Représentée par Me Camille MESNIL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0754
Ayant pour avocat plaidant : Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI, avocat au barreau de BORDEAUX, toque : 706
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- REPUTE CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
L'immeuble situé [Adresse 7], constitué de quatre bâtiments (A, B, C et D), est régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis de la loi du 10 juillet 1965.
La société à responsabilité limitée Lonsdale Immobilier Services, aux droits de laquelle vient la société à responsabilité limitée Pichet Immobilier Services a été syndic de cet immeuble du
16 décembre 2005 au 27 janvier 2013.
La société civile immobilière Valdor est propriétaire dans le même immeuble des lots n° 56, 54, 55, 85, 86, 87 et 95 pour les avoir acquis au terme de 3 actes de vente, les 26 septembre 2003 et 18 décembre 2003, 28 octobre 2004.
Le syndicat des copropriétaire de l'immeuble a inscrit une hypothèque légale sur les lots n°85,
56 et 95 le 27 janvier 2006 au motif d'un arriéré de charges depuis 2003.
Suivant acte authentique du 13 mars 2013 la SCI Valdor a vendu le lot n° 85 à la société anonyme publique locale d'aménagement Société de Requalification des Quartiers Anciens, dite SOREQA. Il est stipulé que le vendeur supporte les charges courantes jusqu'au 22 octobre 2012, date de la prise de possession du bien par l'acquéreur.
Par ordonnance du 28 janvier 2013 le président du tribunal de grande instance de Paris a désigné Mme [K] [F], administrateur judiciaire, en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété au visa de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par acte du 28 mars 2013, le syndicat des copropriétaires, représenté par Mme [K] [F], administrateur judiciaire, ès qualités, a formé opposition au paiement du prix de vente, pour la somme de 39.352,60 €, dont 38.962,43 € de charges impayées par la SCI Valdor, auprès de la société civile professionnelle Thomas Levy & [Y] [G], notaires associés.
La société anonyme Gestion Transactions de France a été désignée syndic de l'immeuble au cours de l'assemb1ée générale du 2 octobre 2013.
Par lettre recommandée en date du 17 mars 2014, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCP Thomas Levy & [Y] [G], de lui indiquer la raison empêchant la libération des fonds à son profit.
Par actes des 24, 26 et 27 juin 2014, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à Paris 10ème a assigné Maître [Y] [G], la SOREQA et la SCI Valdor aux fins de condamner solidairement la SOREQA et la SCI Valdor à lui payer la somme de 38.962,43 € au titre des charges de copropriété et à autoriser Maître [Y] [G] à libérer les fonds au profit du syndicat.
Par acte du 21 avri12017, le syndicat a assigné Mme [K] [F], administrateur judiciaire, à titre personnel.
Par acte en date du 31 octobre 2017, le syndicat a assigné la société à responsabilité limitée
Lonsdale Immobilier Services.
Les trois procédures ont été jointes.
Le 30 novembre 2017, la société à responsabilité limitée Pichet Immobilier Services associée unique de la société à responsabilité limitée Lonsdale Immobilier Services a décidé la dissolution anticipée sans liquidation de cette dernière.
La société à responsabilité limitée Pichet Immobilier Services, venant aux droits de la société à responsabilité limitée Lonsdale Immobilier Services, est intervenue volontairement à l'instance le 8 novembre 2018.
Par jugement du 9 juillet 2020 le tribunal judiciaire de Paris a :
- dit que l'opposition au paiement du prix de vente formée par Mme [K] [F], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 22], le 28 mars 2013 est nulle,
- ordonné la mainlevée des fonds séquestrés par Maître [Y] [G], notaire, en raison de l'opposition au paiement du prix de vente formée par Mme [K] [F], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 20] [Localité 1], le 28 mars 2013,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 22] de sa demande d'ordonner la mainlevée entre ses mains des fonds séquestrés par Maître [Y] [G],
- condamné la SCI Valdor à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme de 10.876,03 € au titre des charges de copropriété pour les périodes de janvier 2003 à février 2012 pour le lot n°56 et 95 et janvier 2003 à octobre 2012 inclus pour le lot n°85, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2014,
- condamné la société anonyme publique locale d'aménagement Société de Requalification des Quartiers Anciens à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme de 430,84 € au titre des charges de
copropriété impayées entre le 1er novembre 2012 et le 18 février 2013 pour le lot n°85, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2014,
- condamné la SCI Valdor à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme de 278,40 € au titre des frais nécessaires,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] 10ème de sa demande de condamner la SCI Valdor à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- débouté la SCI Valdor de sa demande de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à lui payer la somme de 81.275 € avec intérêts au taux légal à compter de chaque vente de ses lots,
- débouté Mme [K] [F], administrateur judiciaire, de sa demande de
condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 20] [Localité 1] à lui payer la somme de 10.000 € pour procédure abusive,
- condamné la SCI Valdor à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI Valdor et la société anonyme publique locale d'aménagement Société de Requalification des Quartiers Anciens aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- ordonné l'exécution provisoire.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] [Localité 1] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 1er octobre 2020.
Par ordonnance du 4 mai 2021 le conseiller de la mise en état a :
- ordonné la communication par Maître [Y] [G], notaire, au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à Paris 10ème de la copie de l'intégralité de 'l'acte d'opposition au paiement du prix de vente d'un lot de copropriété, délivré le 28 mars 2013, à personne morale à la SCP Thomas Levy et [Y] [G], [Adresse 16], à la demande de Mme [F], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à Paris 10ème ', dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance à Maître [Y] [G] par le syndicat des copropriétaires,
- réservé les dépens,
- rejeté toute autre demande.
La procédure devant la cour a été clôturée le 14 mai 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 12 mai 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 22], appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1, 18-2, 20, 42 de la loi du 10 juillet 1965, 5-1, 35, 36 du décret du 17 mars 1967, 1240 et 1992 du code civil, à :
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
condamné la société SOREQA à lui payer la somme de 450,84 € au titre des charges de copropriété impayées, entre le 1er novembre 2012 et le 18 février 2013, pour le lot n° 85, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
débouté la SCI Valdor de sa demande tendant à sa condamnation à payer la somme de 81.275 € avec intérêts au taux légal, à compter de chaque vente de ses lots,
débouté Mme [K] [F], administrateur judiciaire de sa demande tendant à sa condamnation à payer la somme de 10.000 € pour procédure abusive,
condamné la SCI Valdor à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la SCI Valdor et la société SOREQA, aux dépens,
- infirmer le jugement pour le surplus,
statuant à nouveau,
à titre principal,
- dire que l'opposition au prix de vente du 28 mars 2013 est régulière,
- ordonner la mainlevée des fonds séquestrés par Maître [G], notaire, en raison de l'opposition au paiement du prix de vente formée par Mme [F], administrateur judiciaire, ès qualités, le 28 mars 2013, entre les mains du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] [Localité 22],
subsidiairement,
- déclarer prescrite la demande formée par la SCI Valdor, en déduction de la somme de 37.834,69 € TTC, des charges dues,
- condamner la SCI Valdor à lui payer la somme de 38.511,59 € au titre des charges de copropriété impayées pour les lots n° 85, 56 et 95, selon un compte arrêté :
à février 2012 pour les lots n°56 et 95,
au 31 octobre 2012, pour le lot n° 85,
avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
très subsidiairement,
- pour le cas ou par impossible la Cour devait confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré nul et de nul effet l'opposition au prix de vente du 28 mars 2013, condamner solidairement ou en tout cas in solidum, la société Pichet Immobilier Services, venant aux droits de la société Lonsdale Immobilier Services, et Mme [F], administrateur judiciaire, à titre personnel, à lui payer les sommes de :
38.962,43 €, si la condamnation prononcée par le tribunal, à l'encontre de la SCI Valdor et la société SOREQA au titre des charges était infirmée,
28.086,40 € si la Cour confirme le jugement sur le montant des condamnations prononcées à l'encontre des sociétés Valdor et SOREQA,
en tout état de cause, la somme qui pourrait rester à sa charge après condamnation des sociétés Valdor et SOREQA, au titre des charges de copropriété,
- débouter la SCI Valdor, la société Pichet Immobilier Services, la société SOREQA, Mme [K] [F], administrateur judiciaire, de toutes leurs demandes,
- condamner la SCI Valdor à lui payer la somme de 5.000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- condamner solidairement ou en tout cas in solidum, la SCI Valdor, Mme [K] [F], administrateur judiciaire et la société Pichet Immobilier Services, aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer, chacune, la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu les conclusions en date du 5 février 2025 par lesquelles la société civile immobilière Valdor, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 10, 14 de la loi du 10 juillet 1965 à :
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a :
condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.876,03 € au titre des charges de copropriété pour les périodes de janvier 2003 à février 2012 pour le lot n°56 et 95 et janvier 2003 à octobre 2012 inclus pour le lot n°85, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2014,
condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 278,40 € au titre des frais nécessaires,
débouté de sa demande de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 81.275 € avec interêts au taux légal à compter de chaque vente de ses lots,
condamné à aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
statuant à nouveau,
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes et notamment celles au
titre des charges de copropriété et des frais nécessaires,
- subsidiairement, en cas de condamnation à un solde de charges, déduire de ce solde les travaux qu'elle a payés en 2009 pour des prestations sur les parties communes pour un montant de 37.834,69 € TTC,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 81.275,00 € avec intérêts au taux légal à compter de chaque vente de ses lots,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 23 mars 2021 par lesquelles Mme [K] [F], administrateur judiciaire, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour de :
- confirmer le jugement sauf en ce qu'il n'a pas accueilli ses demandes reconventionnelles,
- dire que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d'une faute commise par l'administrateur provisoire dans l'exercice de sa mission en lien causal direct avec un préjudice indemnisable,
- dire le syndicat des copropriétaires irrecevable et infondé.
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes formées à son encontre,
- subsidiairement, condamner la société Pichet Immobilier Services et la SCI Valdor à la garantir et relever indemne de toute condamnation
- reconventionnellement, condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et 10.000 € pour procédure abusive, outre les dépens ;
Vu les conclusions en date du 26 mars 2021 par lesquelles la société à responsabilité limitée Pichet Immobilier Services venant aux droits de la société Lonsdale Immobilier Services, intimée, demande à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes formulées à son encontre
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes dirigées à son encontre,
- débouter Mme [K] [F] de sa demande en garantie dirigée à son encontre
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.500 € par application de l'article 700 du même code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 22 juin 2021 par lesquelles la société anonyme publique d'aménagement société de requalification des quartiers anciens, dite SOREQA, intimée, demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement,
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,
à titre subsidiaire,
- déclarer qu'elle ne s'oppose pas à la mainlevée de l'opposition à hauteur de 38 962,43 € et au versement de la somme au syndicat des copropriétaires,
- déclarer que les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les articles 699 et 700 du code de procédure civile ne sont pas dirigées contre elle,
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre,
en tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code de procédure civile ;
Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 22] délivrée à Maître [Y] [G], notaire, le 13 novembre 2020 à personne, la signification de conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 22] délivrées à Maître [Y] [G], notaire, le 11 janvier 2021 à personne et le 14 mai 2025 à personne ;
Vu la signification de conclusions à la requête de la SOREQA délivrée à Maître [Y] [G], notaire, le 13 juillet 2021 à personne.
MOTIFS
Maître [Y] [G], notaire, n'a pas constitué avocat ; il sera statué par arrêt réputé contradictoire.
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a :
- débouté la SCI Valdor de sa demande d'assortir la somme portée sur l'acte d'opposition d'intérêts à taux légal,
- condamné la société anonyme publique locale d'aménagement Société de Requalification des Quartiers Anciens à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 22] la somme de 430,84 € au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er novembre 2012 et le 18 février 2013 pour le lot n°85, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2014,
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme
de 20 € au titre des frais de recouvrement à l'encontre de la SOREQA.
Sur la demande d'ordonner la mainlevée des fonds séquestrés par Maître [Y] [G], notaire, en raison de l'opposition au paiement du prix de vente
En application du premier alinéa de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 :
'I.-Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété.
Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé'.
L'opposition de l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 formée par un syndicat des copropriétaires doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et, en cas de mutation à titre onéreux de plusieurs lots, préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes.
La SCI Valdor maintient que l'opposition formée par le syndicat ne vise pas les causes de la créance.
Le syndicat maintient que l'opposition porte sur le montant des charges impayées pour les lots 85 et 56 et que cette opposition est explicite puisqu'est joint un relevé de compte sur lequel apparaît le détail des sommes relevées.
Maître [G], notaire, n'a pu communiquer la copie de l'intégralité de l'acte d'opposition du 28 mars 2013 comportant 6 feuilles.
Le syndicat verse aux débats les feuilles 1, 2 et6 de l'acte d'opposition du 28 mars 2013 (pièce n° 7). Il est stipulé que le syndicat requérant est créancier de la SCI Valdor 'au titre de charges de copropriété suivant compte joint'.
Au titre des causes de la créance, est mentionné un principal d'un montant de 38.962,43 €. Sur le procès-verbal de remise à personne de cet acte, il est noté que 1'acte notifié comporte 6 feuilles mais le document produit par le syndicat ne comporte que 3 pages.
Le syndicat produit également la balance des débits et crédits avec mention des sommes de 15.358,70 € et 23.603,73 € restant dues par la S.C.I. Valdor, outre deux extraits du [Localité 19] Livre mentionnant ces mêmes montants (pièce n° 4). Mais ces documents ne détaillent pas les causes de la créance.
Le syndicat produit également les documents suivants :
- pour le lot 85 (3 pages) : un relevé des mouvements comptables entre le 1er avril 2004 et 6 septembre 2006 avec un solde débiteur de 10.721,15 € et une édition de compte entre le 1er juillet 2007 et le 1er janvier 2012 avec un solde débiteur de 18.596,96 €,
- pour les lot 56 et 95 (5 pages) : un relevé des mouvements comptables entre le 6 janvier 2004 et le 6 septembre 2006 avec un solde débiteur de 6.339,55 €, le relevé de compte entre le 1er juillet 2006 et le 1er janvier 2007 avec un solde débiteur de 5.069,75 € et une édition de compte entre le 1er juillet 2007 et le 1er janvier 2012 avec un solde débiteur de 14.771,46 €.
Comme l'a dit le tribunal, outre le fait que l'ensemble de ces décomptes détaillés dépasse les 6 pages de l'opposition avec ses annexes, son total s'élève à 33.368,42 € au 1er janvier 2012, ce qui diffère du montant de l'opposition.
Mme [K] [F], administrateur judiciaire, verse aux débats l'acte d'opposition avec des pièces annexes, ce qui constitue un document de 6 feuilles. Or, ces pièces annexées consistent en une balance de paiement pour l'immeub1e arrêtée au 30 juin 2013 avec mention des soldes des différents propriétaires dont les soldes débiteurs de 15.358,70 € et 23.803,73 € à la charge de la SCI Valdor, et le Grand Livre arrêté au 18 février 2013 avec ces mêmes montants. Il n'y a aucune précision sur les montants qui constituent ces deux soldes débiteurs.
Les premiers juges en ont justement déduit que le 'compte joint' (c'est à dire le décompte des sommes dues par la SCI Valdor), détaillant les sommes relevées, d'ailleurs non annexé à l'acte d'opposition produit par le syndicat, demeure inconnu.
Les premiers juges ont justement retenu que le syndicat n'établit pas avoir énoncé les causes de la créance si bien que son opposition doit être annulée.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a :
- dit que l'opposition au paiement du prix de vente formée par Mme [K] [F], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 22], le 28 mars 2013 est nulle,
- ordonné la mainlevée des fonds séquestrés par Maître [Y] [G], notaire, en raison de l'opposition au paiement du prix de vente formée par Mme [K] [F], administrateur judiciaire, ès qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 22], le 28 mars 2013,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 22] de sa demande d'ordonner la mainlevée entre ses mains des fonds séquestrés par Maître [Y] [G].
Sur les demandes en paiement du syndicat dirigée contre la SCI Valdor
Sur la demande en paiement des charges
L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
L'article 14-1 de la même loi prévoit que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.
L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Le syndicat maintient que la SCI Valdor n'a plus réglé ses charges de copropriété de 2003 à 2013 sur ses lots n° 85, 95 et 56.
Il sollicite au titre de l'arriéré des charges de copropriété pour les lots 85 et 56 et 95, les sommes suivantes selon un compte arrêté (pièce syndicat n° 4) :
- au 13 mars 2013 pour le lot n°56 et 95 :15.358,70 €,
- au 1er novembre 2012 pour le lot n°85 : 23.152,89 €,
total : 38.511,59 €.
La SCI Valdor maintient que la créance n'est pas justifiée.
Il convient de déduire de la demande du syndicat au titre de l'arriéré des charges la somme de 2.521,47 € correspondant aux frais relevant soit de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera statué plus loin sur les frais de recouvrement et l'application de l'article 700.
La demande du syndicat au titre des charges proprement dites s'élève à 38.511,59 - 2.521,47 = 35.990,12 €, soit :
- pour les lots 56 et 96 :15.358,70 - 394,20 € = 14.964,50 €,
- pour le lot 85 : 23.152,89 - 2.127,27 = 21.025,62 €.
Concernant les lots 56 et 95, le syndicat verse aux débats :
- un extrait du [Localité 19] Livre arrêté au 18 février 2013 avec mention d'un solde débiteur de 15.358,70 €, outre un relevé des mouvements comptables entre le 6 janvier 2004 et le 6 septembre 2006 avec un solde débiteur de 6.339,55 €, un relevé de compte entre le 1er juillet 2006 et le 1er janvier 2007 et une édition de compte entre le 1er juillet 2007 et le 1er janvier 2012,
- les appels de charges pour les lots 56 et 95 entre le 4ème trimestre 2003 et le 1er trimestre 2006,
- la régularisation des charges au prorata de la période du 26 septembre 2003 au 30 juin 2004 et pour la période du 1er juillet 2004 au 30 juin 2005,
- l'appel exceptionnel du 22 octobre 2003 suite aux travaux de lutte contre le saturnisme (810,70 €),
- l'appel de charges entre le 1er trimestre 2008 (489,71 €).
Concernant le lot 85, le syndicat produit :
- un extrait du [Localité 19] Livre arrêté au 18 février 2013 avec mention d'un solde débiteur de 23.603,73 €,
- un relevé des mouvements comptables entre le 1er avril 2004 et 6 septembre 2006,
- une édition de comptes entre le 1er juillet 2007 et le 1er janvier 2012 avec un solde débiteur de 18.596,96 €,
- les appels de fonds du 4ème trimestre 2003 (254,56 €), du 1er trimestre 2004 (254,56 €) et un appel exceptionnel suite aux travaux de lutte contre le saturnisme (636,98 €) pour un montant total de 1.146,10 €,
- les appels de fonds pour le 2ème trimestre 2004 (avec un montant par appel de 286,97 € et non le montant du décompte 362,51 €), entre le 3ème trimestre 2004 et le 2ème trimestre 2005 (avec un montant par appel de 262,67 € et non le montant du décompte 333,12 €), entre le 3ème trimestre 2005 et le 1er trimestre 2006 (avec un montant par appel de 271,19 € et non le montant du décompte 343,96 €), pour un montant total de 2.151,22 €,
- la régularisation des charges au prorata de la période du 1er septembre 2003 au 30 juin 2004 (228,42 €) et pour la période du 1er juillet 2004 au 30 juin 2005 (avec un montant de 130,71 € et non le montant du décompte 164,95 €) pour un montant total de 359,13 €,
- l'appel de fonds du 1er trimestre 2008 au 11 janvier 2008 (390,32 €).
Le syndicat produit également les procès verbaux des assemblées générales des :
- 12 janvier 2004 approuvant les comptes de l'exercice du 1er juillet 2002 au 30 juin 2003,
- 7 décembre 2004 approuvant les comptes de l'exercice du 1er juillet 2003 au 30 juin 2004 et votant le budget prévisionnel du 1er juillet 2004 au 30 juin 2005 avec des appels de fonds exigibles par quart du budget),
- 19 décembre 2006 approuvant les comptes de l'exercice du 1er juillet 2005 au 30 juin 2006,
- 19 décembre 2007 approuvant les comptes de l'exercice du 1er juillet 2006 au 30 juin 2007,
- 15 avril 2009 approuvant les comptes de l'exercice du 1er juillet 2007 au 30 juin 2008,
- 29 juin 2010 approuvant les comptes de l'exercice du 1er juillet 2008 au 30 juin 2009,
- 29 juin 2011 approuvant les comptes de l'exercice du 1er juillet 2009 au 30 juin 2010,
- 2 octobre 2013 contenant les décisions de l'administrateur provisoire approuvant les comptes du 1er juillet 2010 au 30 juin 2011, du 1er juillet 2011 au 30 juin 2012 et du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013.
La SCI Valdor maintient sa contestation des charges liées à la consommation d'eau et de fourniture, entretien et achats de plantes, rappelant que l'immeuble était muré car déclaré insalubre. Les premiers juges ont justement retenu que le paiement des charges est lié à la propriété des lots et non à leur occupation effective.
La SCI Valdor maintient sa contestation sur l'absence d'explications sur la rémunération d'un tiers à hauteur de 42.849,74 €. Comme l'a dit le tribunal, cette somme n'est pas prise en compte au titre des charges dues.
Elle maintient que les comptes ont omis d'intégrer une indemnité qui aurait été versée par la SNCF. Les premiers juges ont exactement relevé que, non seulement, elle n'établit pas la réalité de cette somme, mais en plus l'assemblée générale du 19 décembre 2006 a décidé de prélever la somme de 100.000 € sur 'l'indemnité SNCF pour régler les factures urgentes et les sommes à régler par le syndicat selon protocole d'accord ou décision de justice' (résolution 20).
Elle maintient que le syndic lui avait indiqué être à jour de ses règlements en se référant à un courrier du 8 janvier 2013 de la société Lonsdale Copropriété indiquant à Maître [Y]
[G] la mainlevée de l'hypothèque au motif qu'elle n'a plus lieu d'être en raison de la déclaration d'insalubrité du bâtiment (pièce n°3).
Les premiers juges ont exactement relevé qu'il ne s'agit pas d'une reconnaissance du paiement par la SCI Valdor de ses charges de copropriété.
Il résulte des pièces produites, en particulier les procès verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et les budgets prévisionnels de l'ensemble de la période considérée et les extraits du [Localité 19] Livre, que le syndicat justifie de sa créance à hauteur de 35.990,12 € au titre de l'arriéré des charges de copropriété pour les périodes de janvier 2003 à février 2012 pour les lots n°56 et 95 et janvier 2003 à octobre 2012 inclus pour le lot n°85.
A titre subsidiaire, en cas de condamnation à un solde de charges, la SCI Valdor demande, dans ses conclusions du 5 février 2025, à ce que soit déduit de ce solde les travaux qu'elle a payés en 2009 pour des prestations sur les parties communes pour un montant de 37.834,69 € TTC.
Elle explique qu'elle a dû effectuer courant 2008 divers travaux à ses frais dans les escaliers du bâtiment C - parties communes - afin de permettre un accès en toute sécurité à ses lots privatifs (pièce SCI 15/1), que ce chantier a été confié à l'entreprise Dorval dont elle s'est acquittée du réglement intégral en juillet et août 2009 (pièces SCI 15/2 et 15/3). Elle soutient que ce paiement doit à tout le moins être pris en compte si la cour estimait qu'elle devrait un solde de charges à la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires soulève la prescription de cette demande qui a été formulée pour la première fois par la SCI Valdor dans ses conclusions du 5 février 2025.
Il est exact que cette demande a été formulée pour la première fois par la SCI Valdor dans ses conclusions du 5 février 2025.
L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose dans sa version applicable jusqu'au 25 novembre 2018 que 'sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre les copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans'.
Le syndicat des copropriétaires a engagé la procédure en recouvrement des charges à l'encontre de la SCI Valdor par exploit du 24 juin 2014. La facture dont la SCI Valdor réclame le paiement est du 1er septembre 2008, réglée les 10 juillet et 15 août 2009.
Au visa des dispositions de l'article 42 précité, la SCI Valdor disposait d'un délai de dix ans pour réclamer le remboursement de cette facture ou en opposer la compensation. Ce délai a commencé à courir du jour du paiement intégral de la facture, soit le 15 août 2009. La SCI Valdor disposait d'une délai de 10 ans expirant le 15 août 2019 pour solliciter le remboursement ou opposer la compensation, suite à l'assignation en paiement des charges qui lui a été délivrée le 24 juin 2014. Or, elle a attendu le 5 février 2025 pour ce faire, soit plus de 10 ans après le 15 août 2009.
Sa demande doit donc être déclarée irrecevable comme étant prescrite.
La SCI Valdor doit donc être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 35.990,12 € au titre de l'arriéré des charges de copropriété pour les périodes de janvier 2003 à février 2012 pour les lots n°56 et 95 et janvier 2003 à octobre 2012 inclus pour le lot n°85, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2014, date de l'assignation valant mise eu demeure.
Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a condamné la SCI Valdor à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme de 10.876,03 € au titre des charges de copropriété pour les périodes de janvier 2003 à février 2012 pour le lot n°56 et 95 et janvier 2003 à octobre 2012 inclus pour le lot n°85.
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il condamné la SCI Valdor, en application de l'article 1231-7 du code civil, à payer au syndicat les intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2014, date de l'assignation de la SCI Valdor.
Sur les frais
L'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes prévues aux articles L. 133 1-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation et ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale n'ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.
[...].
Le syndicat des copropriétaires sollicite au titre des frais la somme globale de 2.521,47 € décomposée de la façon suivante :
Pour le lot n° 85 :
- 1er avril 2004 : frais ouverture dossier huissier : 100 €,
- 1er juillet 2004 : facture [N], huissier : 123,87 €,
- 15 juillet 2004 : frais transmission dossier avocat : 190 €,
- 24 juin 2005 : frais transmission dossier avocat : 190,16 €,
- 24 novembre 2005 : facture [B], avocat : 992,68 €,
- 30 novembre 2011 : forfait annuel suivi procédure 2005 : 370,96 €,
- 7 novembre 2011 : frais de relance : 20 €,
- 27 décembre 2011 : frais de relance 20 €,
- 1er janvier 2012 : mise en demeure de Maître [Z] : 119,60 €,
total : 2.127,27 €.
Pour les lots 56 et 95 :
- 6 janvier 2024 : honoraires de mutation : 100 €,
- 23 octobre 2006 : frais de relance : 15 €,
- 9 avril 2009 : Maître [Z] mise en demeure : 119,60 €,
- 5 septembre 2011 : frais de relance : 20 €,
- 7 novembre 2011 : frais de mise en demeure : 20 €,
- 27 décembre 2011 : [Z] mise en demeure : 119,60 €,
total : 394,20 €.
Le syndicat des copropriétaires justifie de par les pièces produites (10 à 16) des frais suivants qui constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité :
Lot 85 :
- 1er juillet 2004 : facture [N], huissier : 123,87 €,
- relance du 7 novembre 2011 : 20 €,
- mise en demeure par Maître [Z] du 1er janvier 2012 : 119,60 €,
total lot 85 : 263,47 € ;
Lots n° 56 et 95 :
- mise en demeure du 7 novembre 2011 : 20 €,
- mise en demeure par Maître [Z] du 27 décembre 2011 : 119,60 €,
total lots 59 et 95 :139,60 €.
Le montant des frais nécessaires s'élève à 263,47 + 139,60 = 403,07 €.
La relance du 5 septembre 2011 (20 €) qui précède la mise en demeure du 1er janvier 2012 est inutile. Les autres frais de relance, mise en demeure ne sont justifiés par aucune pièce produite. Ces frais ne seront pas retenus.
Les frais d'ouverture de dossier huissier (100 €), de transmission dossier avocat (190 et 190,16 €), de forfait annuel suivi procédure (370,96 €) ne sont pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 en ce qu'ils font partie des diligences de base du syndic dans le recouvrement des charges de copropriété, sauf à justifier de diligences exceptionnelles, ce qui n'est pas le cas ici.
Le syndicat n'explique pas à quoi correspondent les honoraires de mutation (100 €) du 6 janvier 2004 et les honoraires de Maître [B], avocat du 24 novembre 2005 (992,68 €).
Ces frais ne seront pas retenus.
La SCI Valdor doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 403,07 € au titre des frais nécessaires.
Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a condamné la SCI Valdor à payer au syndicat la somme de 278,40 € au titre des frais nécessaires.
Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat
Selon l'article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire'.
De la fin de l'année 2003 jusqu'à la vente de ses lots début 2013, soit pendant près de 10 ans, la SCI Valdor s'est abstenue de payer les appels de charges à leur échéance dans leur intégralité, laissant sa dette perdurer et s'aggraver, malgré les mises en demeure et la sommation de payer qui lui ont été adressées, ce qui caractérise sa mauvaise foi.
Les manquements systématiques et répétés de la SCI Valdor à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Le jugement doit être réformé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.
La SCI Valdor doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € de dommages-intérêts.
Sur les demandes subsidiaires du syndicat des copropriétaires en condamnation de la société Pichet Immobilier Services et Mme [K] [F], administrateur judiciaire
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a dit qu'il n'y a pas lieu d'examiner la demande du syndicat en condamnation de la société Pichet Immobilier Services et Mme [K] [F], administrateur judiciaire, sollicitée à titre subsidiaire.
Sur les demandes reconventionnelles
Sur les demandes d'indemnisation de la SCI Valdor
En application du dernier alinéa de l'article 14 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
La SCI Valdor maintient que le défaut d'entretien des parties communes est à l'origine directe de son préjudice lié à une moins value lors de la vente contrainte de ses appartements. Elle se réfère à un arrêt du 16 novembre 2001 condamnant le syndicat à indemniser d'autres copropriétaires de l'immeuble du fait d'un très mauvais état d'entretien des canalisations d'eaux pluviales, vannes et usées et des WC communs.
Les premiers juges ont exactement relevé la SCI Valdor ne démontre pas de lien de causalité entre ce mauvais état d'entretien et des dommages qu'elle aurait subis dans ses lots et qui seraient la cause des moins values évoquées.
Il convient d'ajouter que le mauvais état de l'immeuble, non contesté, est imputable en partie à la SCI Valdor qui a laissé s'accumuler, sur près de 10 ans, un important arriéré de charges, empêchant le syndicat, faute de financement de la part, notamment de la SCI Valdor, d'entreprendre les travaux de réhabilitation indispensables. Par ailleurs, La SCI Valdor n'était pas partie aux expertises et à lap rocédure ayant abouti à l'arrêt de cette cour du 16 novembre 2011.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Valdor de sa demande de condamnation du syndicat à lui payer la somme de 81.275 € avec intérêts au taux légal à compter de chaque vente de ses lots.
Sur la demande de Mme [K] [T] de dommages-intérêts pour procédure abusive
En application des dispositions des article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol ; l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute.
Mme [K] [F], administrateur judiciaire, ne rapporte pas la preuve de ce que l'action du syndicat aurait dégénéré en abus du droit d'ester en justice.
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté Mme [K] [F], administrateur judiciaire, de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
La SCI Valdor, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Il n'y pas lieu à autre application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire,
Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a :
- condamné la SCI Valdor à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme de 10.876,03 € au titre des charges de copropriété pour les périodes de janvier 2003 à février 2012 pour le lot n°56 et 95 et janvier
2003 à octobre 2012 inclus pour le lot n°85,
- condamné la SCI Valdor à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme de 278,40 € au titre des frais nécessaires,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] 10ème de sa demande de condamner la SCI Valdor à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Statuant à nouveau sur les seuls chefs réformés et y ajoutant,
Condamne la SCI Valdor à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme de 35.990,12 € au titre de l'arriéré des charges de copropriété pour les périodes de janvier 2003 à février 2012 pour les lots n°56 et 95 et janvier 2003 à octobre 2012 inclus pour le lot n°85, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2014, date de l'assignation valant mise eu demeure ;
Déclare irrecevable comme étant prescrite la demande de la SCI Valdor de déduire du montant des charges dues au syndicat des copropriétaires le coût des travaux qu'elle a payés en 2009 pour des prestations sur les parties communes pour un montant de 37.834,69 € TTC ;
Condamne la SCI Valdor à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme de 403,07 € au titre des frais de recouvrement nécessaires ;
Condamne la SCI Valdor à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme de 3.000 € de dommages-intérêts ;
Condamne la SCI Valdor aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE