CA Paris, Pôle 4 - ch. 2, 24 septembre 2025, n° 21/19723
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 24 SEPTEMBRE 2025
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/19723 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEVBJ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Septembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 25] - RG n° 19/09813
APPELANTS
Madame [H] [T]
née le 26 juillet 1978 à [Localité 22] (39)
[Adresse 8]
[Localité 10]
Représentée par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Madame [Y] [VL]
née le 03 janvier 1979 à [Localité 23] (82)
[Adresse 2]
[Localité 18]
Représentée par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Madame [X] [E]
née le 28 décembre 1991 à [Localité 27] (29)
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Monsieur [R] [G]
né le 26 avril 1978 à [Localité 24] (68)
[Adresse 13]
[Localité 12]
Représenté par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Madame [B] [K]
née le 08 avril 1974 à [Localité 25] (75)
[Adresse 13]
[Localité 12]
Représentée par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Madame [W] [I]
née le 14 mars 1950 à [Localité 21] (974)
[Adresse 7]
[Localité 17]
Représentée par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Monsieur [M] [YA]
né le 10 novembre 1984 à [Localité 28] (38)
[Adresse 6]
[Localité 9]
Représenté par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Madame [L] [U]
né le 30 mai 1983 à [Localité 30] (38)
[Adresse 6]
[Localité 9]
Représentée par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Madame [AR] [N] [A]
née le 14 avril 1960 à [Localité 25] (75)
[Adresse 19]
[Localité 1]
Représentée par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Monsieur [SX] [V]
né le 09 décembre 1982 à [Localité 26] (24)
[Adresse 13]
[Localité 12]
Représenté par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
INTIMES
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 16] représenté par son syndic, la société COTRAGI, SAS immatriculée au RCS de [Localité 25] sous le numéro 950 024 976
C/O Société COTRAGI
[Adresse 3]
[Localité 11]
Représenté par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945
Ayant pour avocat plaidant : Me Reynald BRONZONI de l'AARPI ANTES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0590
Société COTRAGI
[Adresse 3]
[Localité 11]
Représenté par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945
Ayant pour avocat plaidant : Me Reynald BRONZONI de l'AARPI ANTES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0590
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
Mme [H] [T], Mme [Y] [VL], Mme [X] [E], M. [R] [G], Mme [B] [K], Mme [W] [I], M. [SX] [V], M. [P] [C], Mme [O] [C], la SCI VIVIC, M. [M] [YA], Mme [L] [U], Mme [AR] [F] [A], occupants et non occupants sont propriétaires an sein de l'immeuble sis [Adresse 14] soumis au statut de la copropriété des immeubles batis de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndic en exercice est le cabinet COTRAGI.
Les copropriétaires ont été convoqués à une assemblée générale le 21 juin 2019 aux fins, notamment, de renouveler le mandat de la société COTRAGI pour une durée de 3 ans ou de désigner son remplaçant.
Par exploit en date du 21 août 2019, les treize copropriétaires cités ci-avant, Mme [T], Mme [VL], Mme [E], M. [G], Mme [K], Mme [I], M. [V], M. [P] [C], Mme [O] [C], la SCI VIVIC, M. [YA], Mme [U], Mme [F] [J] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et la société COTRAGI devant le Tribunal Judiciaire de Paris en sollicitant notamment :
- A titre principal, l'annulation de l'assemblée du 21 juin 2019 au motif que les délégations confiées à l'un des copropriétaires étaient contraires aux dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965,
- A titre subsidiaire, l'annulation de la résolution 9-1 sur la nomination du syndic, le cabinet COTRAGI, au motif que son vote n'aurait pas respecté les conditions fixées par l'article 25-1 de la loi de 1965.
Par jugement du 24 septembre 2021,le tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté les appelants de leur demande d'annulation de la résolution 9-1 de l'assemblée du 21 mai 2019 ;
- Les a condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme globale de 3.000 euros au titre des dispositions de I'article 700 du code de procédure civile .
- Les a condamnés aux dépens de premiére instance dont distraction au profit de Maitre Bronzoni de l'AARPI Antes Avocats qui pourra les recouvrer directement, en application de I'article 699 du code de procédure civile ;
- A dit n'y avoir lieu à application de la dispense de participation aux frais de procédure du syndicat prévue par Ies dispositions de l'article 10.1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- A ordonné l'exécution provisoire.
Mme [T], Mme [VL], Mme [E], M. [G], Mme [K], Mme [S], M. [V], M. [YA], Mme [U], Mme [Z], ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 12 novembre 2021.
La procédure devant la cour a été clôturée le 2 avril 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 9 août 2022, par lesquelles Mme [T], Mme [VL], Mme [E], M. [G], Mme [K], Mme [S], M. [V], M. [YA], Mme [U], Mme [D] [A], appelants, invitent la cour au visa des dispositions de la loi [Localité 20] du 23 novembre 2018, de Ia loi du 10 juillet 1965 et notamment des article 22 et 10-1 de :
- les JUGER recevables et bien fondés en leur appel ;
Y faire droit et,
- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il les a :
- déboutés de leur demande d'annulation de la résolution 9-1 de l'assemblée du 21 mai 2019 ;
- condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme globale de 3.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- condamnés aux dépens de premiere instance dont distraction au profit de Maitre Bronzoni de l'AARPI Antes Avocats qui pourra les recouvrer directement en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
- dit n'y avoir lieu à application de la dispense de participation aux frais de procédure du syndicat prévue par Ies dispositions de l'article 10.1 alinea 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- A ordonné l'exécution provisoire.
Statuant à nouveau :
- Juger nulle et de nul effet la résolution 9.1 (désignation syndic COTRAGI) prise lors de l'assemblee du 21 juin 2019.
En tout etat de cause,
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] et son syndic, la societe COTRAGI au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] et son syndic, la societe COTRAGI, aux entiers depens dont distraction sera faite au profit de la SCP DPG Avocats, société d'avocats constituée, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile .
- Juger que les appelants seront dispensés du paiement de toutes charges de copropriété afférentes tant à la procédure de première instance que d'appel et débouter les appelants de l'intégralité de leurs demandes.
Vu les conclusions notifiées le 27 avril 2022, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 14], et la société COTRAGI, syndic, intimés, demandent à la cour au visa des articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 de :
- Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris du 24 septembre 2021 en ce qu'il a :
Débouté les demandeurs de leur demande d'annulation de la résolution n°9-1 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 14] du 21 juin 2019.
Les a condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme globale de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les a condamnés aux dépens de première instance dont distraction au profit de Maître Reynald Bronzoni de l'AARPI Antes Avocats qui pourra les recouvrer directement en application de l'article 699 du Code de procédure civile.
A dit n'y avoir lieu à application de la dispense de participation aux frais de procédure du syndicat prévue par les dispositions de l'article 10.1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
A ordonné l'exécution provisoire.
- Débouter Mme [T], Mme [VL], Mme [E], M. [G], Mme [K], Mme [I], M. [V], M. [YA], Mme [U], Mme [D] [A] de l'ensemble de leurs demandes.
- Condamner solidairement Mme [T], Mme [VL], Mme [E], M. [G], Mme [K], Mme [I], M. [V], M. [YA], Mme [U], Mme [D] [A] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] et à la société COTRAGI une somme de 3 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- Condamner solidairement Mme [T], Mme [VL], Mme [E], M. [G], Mme [K], Mme [I], M. [V], M. [YA], Mme [U], Mme [D] [A] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Claude Cheviller, avocat au barreau de Paris, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ;
Sur la nullité de la résolution n°9-1 (désignation syndic COTRAGI) de l'assemblée générale du 21 juin 2019 :
Les appelants contestent la nomination du syndic COTRAGI faisant valoir que la mise aux voix de deux autres mandats de syndics potentiels - le cabinet JMR Immobilier (résolution 9.2) et le cabinet SUPERGESTES (résolution 9.3) - n'a pas été effective dès lors que le syndic a irrégulièrement fait procéder à l'élection au second tour du syndic COTRAGI à la majorité relative de l'article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sans que les deux résolutions 9-2 et 9-3 n'ont été soumises au vote des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires et le syndic contestent cette version des faits sollicitant la confirmation du jugement en ce qu'il a constaté que les deux autres cabinets proposés ont été mis aux voix dans les conditions prévues par l'article 25 même si le décompte des voix
n'apparait pas sur le procès-verbal.
L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Ne sont adoptées qu'à la majorité des
voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (')
c) La désignation ou la révocation du ou des syndics (') »
L'article 25-1 ajoute que « Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.»
L'article 17 du décret n°67-223 du 17 mars1965 prévoit 'Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.
Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l'article 15-1.
Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.(...)
Le procès-verbal de l'assemblé générale fait foi des mentions y figurant jusqu'à preuve contraire et il appartient au juge d'apprécier souverainement la valeur probante des éléments de preuve qui lui sont soumis ;
En l'espèce et ainsi que l'a justement relevé le tribunal, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 21 juin 2019 que les copropriétaires ont voté dans un premier temps et dans le cadre des dispositions de l'article 25 pour la désignation du cabinet COTRAGI en qualité de syndic, par 12 voix sur 27 'pour' representant 4895/10000 emes et par 13 voix sur 27 'contre' représentant 4781/10000emes ( résolution 9).
C'est alors que dans un second temps un deuxième vote est intervenu à la majorite relative de l'article 24 et la désignation du cabinet COTRAGI a été obtenue ainsi qu'il ressort de la résolution 9-1 critiquée.
Or, l'examen du procès-verbal de cette assemblée générale et plus précisément la résolution 9 démontre que les copropriétaires ont effectivement voté sur les candidatures des deux autres cabinets, JR Immobilier et SUPERGESTES, dès lors qu'il est précisé que «lescopropriétaires votant pour la COTRAGI se sont exprimés contre les deux autres candidats.».
Ainsi et même si la résolution 9 du procès-verbal ne fait pas mention du décompte exact des voix afférent au vote des deux autres propositions, il apparaît que toutes les candidatures ont bien fait l'objet d'une mise aux voix aux conditions de l'article 25, la preuve contraire des mentions du procès-verbal ne pouvant se déduire de l'absence du décompte précis des voix alors même qu'en tout état de cause, la résolution 9 n'est pas critiquée par les appelants mais seulement la résolution 9.1.
En l'état, il y a donc lieu de considérer que les deux autres propositions de contrat ont effectivement été soumises au vote des copropriétaires rendant régulier le vote au second tour de l'élection du syndic COTRAGI à la résolution 9.1.
C'est donc à bon droit que le tribunal a estimé que la résolution n°9-1 votée dans les conditions de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne saurait encourir l'annulation : le jugement sera confirmé de ce chef.
Il y a lieu de rejeter toute autre demande.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [T], Mme [VL], Mme [E], M. [G], Mme [K], Mme [S], M. [V], M. [YA], Mme [U], Mme [D] [A], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Cheviller, avocat au barreau de Paris, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ainsi qu'à payer, ensemble, au syndicat des copropriétaires, d'une part, et au syndic Cotragi, d'autre part, la somme supplémentaire de 1500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [T], Mme [VL], Mme [E], M. [G], Mme [K], Mme [S], M. [V], M. [YA], Mme [U], Mme [D] [A].
Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
Mme [T], Mme [VL], Mme [E], M. [G], Mme [K], Mme [S], M. [V], M. [YA], Mme [U], Mme [Z] sollicitent d'être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires'.
La solution donnée au litige conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [T], Mme [VL], Mme [E], M. [G], Mme [K], Mme [S], M. [V], M. [YA], Mme [U], Mme [D] [A] de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance.
Mme [T], Mme [VL], Mme [E], M. [G], Mme [K], Mme [S], M. [V], M. [YA], Mme [U], Mme [Z], perdant leur procès contre le syndicat en appel, doivent être déboutés de leur demande de dispense de toute participation aux frais de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement en l'intégralité de ses dispositions;
Y ajoutant,
Condamne in solidum Mme [T], Mme [VL], Mme [E], M. [G], Mme [K], Mme [S], M. [V], M. [YA], Mme [U], Mme [D] [A], aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Jean-Claude Cheviller, avocat au barreau de Paris, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer :
- au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 29] la somme supplémentaire de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
- au syndic COTRAGI la somme supplémentaire de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Déboute Mme [T], Mme [VL], Mme [E], M. [G], Mme [K], Mme [S], M. [V], M. [YA], Mme [U], Mme [D] [A] de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel ;
Rejette tout autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 24 SEPTEMBRE 2025
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/19723 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEVBJ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Septembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 25] - RG n° 19/09813
APPELANTS
Madame [H] [T]
née le 26 juillet 1978 à [Localité 22] (39)
[Adresse 8]
[Localité 10]
Représentée par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Madame [Y] [VL]
née le 03 janvier 1979 à [Localité 23] (82)
[Adresse 2]
[Localité 18]
Représentée par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Madame [X] [E]
née le 28 décembre 1991 à [Localité 27] (29)
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Monsieur [R] [G]
né le 26 avril 1978 à [Localité 24] (68)
[Adresse 13]
[Localité 12]
Représenté par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Madame [B] [K]
née le 08 avril 1974 à [Localité 25] (75)
[Adresse 13]
[Localité 12]
Représentée par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Madame [W] [I]
née le 14 mars 1950 à [Localité 21] (974)
[Adresse 7]
[Localité 17]
Représentée par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Monsieur [M] [YA]
né le 10 novembre 1984 à [Localité 28] (38)
[Adresse 6]
[Localité 9]
Représenté par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Madame [L] [U]
né le 30 mai 1983 à [Localité 30] (38)
[Adresse 6]
[Localité 9]
Représentée par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Madame [AR] [N] [A]
née le 14 avril 1960 à [Localité 25] (75)
[Adresse 19]
[Localité 1]
Représentée par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
Monsieur [SX] [V]
né le 09 décembre 1982 à [Localité 26] (24)
[Adresse 13]
[Localité 12]
Représenté par Me François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0051
INTIMES
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 16] représenté par son syndic, la société COTRAGI, SAS immatriculée au RCS de [Localité 25] sous le numéro 950 024 976
C/O Société COTRAGI
[Adresse 3]
[Localité 11]
Représenté par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945
Ayant pour avocat plaidant : Me Reynald BRONZONI de l'AARPI ANTES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0590
Société COTRAGI
[Adresse 3]
[Localité 11]
Représenté par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945
Ayant pour avocat plaidant : Me Reynald BRONZONI de l'AARPI ANTES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0590
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
Mme [H] [T], Mme [Y] [VL], Mme [X] [E], M. [R] [G], Mme [B] [K], Mme [W] [I], M. [SX] [V], M. [P] [C], Mme [O] [C], la SCI VIVIC, M. [M] [YA], Mme [L] [U], Mme [AR] [F] [A], occupants et non occupants sont propriétaires an sein de l'immeuble sis [Adresse 14] soumis au statut de la copropriété des immeubles batis de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndic en exercice est le cabinet COTRAGI.
Les copropriétaires ont été convoqués à une assemblée générale le 21 juin 2019 aux fins, notamment, de renouveler le mandat de la société COTRAGI pour une durée de 3 ans ou de désigner son remplaçant.
Par exploit en date du 21 août 2019, les treize copropriétaires cités ci-avant, Mme [T], Mme [VL], Mme [E], M. [G], Mme [K], Mme [I], M. [V], M. [P] [C], Mme [O] [C], la SCI VIVIC, M. [YA], Mme [U], Mme [F] [J] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et la société COTRAGI devant le Tribunal Judiciaire de Paris en sollicitant notamment :
- A titre principal, l'annulation de l'assemblée du 21 juin 2019 au motif que les délégations confiées à l'un des copropriétaires étaient contraires aux dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965,
- A titre subsidiaire, l'annulation de la résolution 9-1 sur la nomination du syndic, le cabinet COTRAGI, au motif que son vote n'aurait pas respecté les conditions fixées par l'article 25-1 de la loi de 1965.
Par jugement du 24 septembre 2021,le tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté les appelants de leur demande d'annulation de la résolution 9-1 de l'assemblée du 21 mai 2019 ;
- Les a condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme globale de 3.000 euros au titre des dispositions de I'article 700 du code de procédure civile .
- Les a condamnés aux dépens de premiére instance dont distraction au profit de Maitre Bronzoni de l'AARPI Antes Avocats qui pourra les recouvrer directement, en application de I'article 699 du code de procédure civile ;
- A dit n'y avoir lieu à application de la dispense de participation aux frais de procédure du syndicat prévue par Ies dispositions de l'article 10.1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- A ordonné l'exécution provisoire.
Mme [T], Mme [VL], Mme [E], M. [G], Mme [K], Mme [S], M. [V], M. [YA], Mme [U], Mme [Z], ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 12 novembre 2021.
La procédure devant la cour a été clôturée le 2 avril 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 9 août 2022, par lesquelles Mme [T], Mme [VL], Mme [E], M. [G], Mme [K], Mme [S], M. [V], M. [YA], Mme [U], Mme [D] [A], appelants, invitent la cour au visa des dispositions de la loi [Localité 20] du 23 novembre 2018, de Ia loi du 10 juillet 1965 et notamment des article 22 et 10-1 de :
- les JUGER recevables et bien fondés en leur appel ;
Y faire droit et,
- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il les a :
- déboutés de leur demande d'annulation de la résolution 9-1 de l'assemblée du 21 mai 2019 ;
- condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme globale de 3.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- condamnés aux dépens de premiere instance dont distraction au profit de Maitre Bronzoni de l'AARPI Antes Avocats qui pourra les recouvrer directement en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
- dit n'y avoir lieu à application de la dispense de participation aux frais de procédure du syndicat prévue par Ies dispositions de l'article 10.1 alinea 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- A ordonné l'exécution provisoire.
Statuant à nouveau :
- Juger nulle et de nul effet la résolution 9.1 (désignation syndic COTRAGI) prise lors de l'assemblee du 21 juin 2019.
En tout etat de cause,
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] et son syndic, la societe COTRAGI au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] et son syndic, la societe COTRAGI, aux entiers depens dont distraction sera faite au profit de la SCP DPG Avocats, société d'avocats constituée, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile .
- Juger que les appelants seront dispensés du paiement de toutes charges de copropriété afférentes tant à la procédure de première instance que d'appel et débouter les appelants de l'intégralité de leurs demandes.
Vu les conclusions notifiées le 27 avril 2022, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 14], et la société COTRAGI, syndic, intimés, demandent à la cour au visa des articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 de :
- Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris du 24 septembre 2021 en ce qu'il a :
Débouté les demandeurs de leur demande d'annulation de la résolution n°9-1 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 14] du 21 juin 2019.
Les a condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme globale de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les a condamnés aux dépens de première instance dont distraction au profit de Maître Reynald Bronzoni de l'AARPI Antes Avocats qui pourra les recouvrer directement en application de l'article 699 du Code de procédure civile.
A dit n'y avoir lieu à application de la dispense de participation aux frais de procédure du syndicat prévue par les dispositions de l'article 10.1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
A ordonné l'exécution provisoire.
- Débouter Mme [T], Mme [VL], Mme [E], M. [G], Mme [K], Mme [I], M. [V], M. [YA], Mme [U], Mme [D] [A] de l'ensemble de leurs demandes.
- Condamner solidairement Mme [T], Mme [VL], Mme [E], M. [G], Mme [K], Mme [I], M. [V], M. [YA], Mme [U], Mme [D] [A] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] et à la société COTRAGI une somme de 3 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- Condamner solidairement Mme [T], Mme [VL], Mme [E], M. [G], Mme [K], Mme [I], M. [V], M. [YA], Mme [U], Mme [D] [A] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Claude Cheviller, avocat au barreau de Paris, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ;
Sur la nullité de la résolution n°9-1 (désignation syndic COTRAGI) de l'assemblée générale du 21 juin 2019 :
Les appelants contestent la nomination du syndic COTRAGI faisant valoir que la mise aux voix de deux autres mandats de syndics potentiels - le cabinet JMR Immobilier (résolution 9.2) et le cabinet SUPERGESTES (résolution 9.3) - n'a pas été effective dès lors que le syndic a irrégulièrement fait procéder à l'élection au second tour du syndic COTRAGI à la majorité relative de l'article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sans que les deux résolutions 9-2 et 9-3 n'ont été soumises au vote des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires et le syndic contestent cette version des faits sollicitant la confirmation du jugement en ce qu'il a constaté que les deux autres cabinets proposés ont été mis aux voix dans les conditions prévues par l'article 25 même si le décompte des voix
n'apparait pas sur le procès-verbal.
L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Ne sont adoptées qu'à la majorité des
voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (')
c) La désignation ou la révocation du ou des syndics (') »
L'article 25-1 ajoute que « Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.»
L'article 17 du décret n°67-223 du 17 mars1965 prévoit 'Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.
Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l'article 15-1.
Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.(...)
Le procès-verbal de l'assemblé générale fait foi des mentions y figurant jusqu'à preuve contraire et il appartient au juge d'apprécier souverainement la valeur probante des éléments de preuve qui lui sont soumis ;
En l'espèce et ainsi que l'a justement relevé le tribunal, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 21 juin 2019 que les copropriétaires ont voté dans un premier temps et dans le cadre des dispositions de l'article 25 pour la désignation du cabinet COTRAGI en qualité de syndic, par 12 voix sur 27 'pour' representant 4895/10000 emes et par 13 voix sur 27 'contre' représentant 4781/10000emes ( résolution 9).
C'est alors que dans un second temps un deuxième vote est intervenu à la majorite relative de l'article 24 et la désignation du cabinet COTRAGI a été obtenue ainsi qu'il ressort de la résolution 9-1 critiquée.
Or, l'examen du procès-verbal de cette assemblée générale et plus précisément la résolution 9 démontre que les copropriétaires ont effectivement voté sur les candidatures des deux autres cabinets, JR Immobilier et SUPERGESTES, dès lors qu'il est précisé que «lescopropriétaires votant pour la COTRAGI se sont exprimés contre les deux autres candidats.».
Ainsi et même si la résolution 9 du procès-verbal ne fait pas mention du décompte exact des voix afférent au vote des deux autres propositions, il apparaît que toutes les candidatures ont bien fait l'objet d'une mise aux voix aux conditions de l'article 25, la preuve contraire des mentions du procès-verbal ne pouvant se déduire de l'absence du décompte précis des voix alors même qu'en tout état de cause, la résolution 9 n'est pas critiquée par les appelants mais seulement la résolution 9.1.
En l'état, il y a donc lieu de considérer que les deux autres propositions de contrat ont effectivement été soumises au vote des copropriétaires rendant régulier le vote au second tour de l'élection du syndic COTRAGI à la résolution 9.1.
C'est donc à bon droit que le tribunal a estimé que la résolution n°9-1 votée dans les conditions de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne saurait encourir l'annulation : le jugement sera confirmé de ce chef.
Il y a lieu de rejeter toute autre demande.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [T], Mme [VL], Mme [E], M. [G], Mme [K], Mme [S], M. [V], M. [YA], Mme [U], Mme [D] [A], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Cheviller, avocat au barreau de Paris, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ainsi qu'à payer, ensemble, au syndicat des copropriétaires, d'une part, et au syndic Cotragi, d'autre part, la somme supplémentaire de 1500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [T], Mme [VL], Mme [E], M. [G], Mme [K], Mme [S], M. [V], M. [YA], Mme [U], Mme [D] [A].
Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
Mme [T], Mme [VL], Mme [E], M. [G], Mme [K], Mme [S], M. [V], M. [YA], Mme [U], Mme [Z] sollicitent d'être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires'.
La solution donnée au litige conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [T], Mme [VL], Mme [E], M. [G], Mme [K], Mme [S], M. [V], M. [YA], Mme [U], Mme [D] [A] de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance.
Mme [T], Mme [VL], Mme [E], M. [G], Mme [K], Mme [S], M. [V], M. [YA], Mme [U], Mme [Z], perdant leur procès contre le syndicat en appel, doivent être déboutés de leur demande de dispense de toute participation aux frais de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement en l'intégralité de ses dispositions;
Y ajoutant,
Condamne in solidum Mme [T], Mme [VL], Mme [E], M. [G], Mme [K], Mme [S], M. [V], M. [YA], Mme [U], Mme [D] [A], aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Jean-Claude Cheviller, avocat au barreau de Paris, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer :
- au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 29] la somme supplémentaire de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
- au syndic COTRAGI la somme supplémentaire de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Déboute Mme [T], Mme [VL], Mme [E], M. [G], Mme [K], Mme [S], M. [V], M. [YA], Mme [U], Mme [D] [A] de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel ;
Rejette tout autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE