Cass. 3e civ., 25 septembre 2025, n° 24-10.517

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 14 décembre 2023), M. [C] (le vendeur), devenu propriétaire d'une maison d'habitation qu'il avait construite, l'a vendue, en 2012, à M. [G] (l'acquéreur).

2. La construction avait été précédée d'une étude de sol réalisée par la société Fondasol. L'ouvrage avait été réceptionné le 25 août 2008.

3. L'acquéreur, se plaignant de fissures apparues sur les façades de l'immeuble, après avoir déclaré le sinistre à son assureur multirisques-habitation, la société Axa France IARD, qui a dénié sa garantie, a, après expertise, assigné le vendeur et celle-ci en réparation.

4. Le vendeur a appelé en la cause la société Fondasol.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

5. Le vendeur fait grief à l'arrêt de le déclarer responsable sur le fondement de l'article 1792 du code civil des dommages subis par l'acquéreur et de le condamner, en conséquence, à lui payer certaines sommes, alors « que les désordres évolutifs ne relèvent de la garantie décennale que s'il est établi qu'ils ont atteint ou atteindront avec certitude, dans le délai décennal, la gravité requise pour la mise en œuvre de cette garantie ; qu'au cas présent, la cour d'appel a fixé au 25 août 2008 la date de la réception des travaux réalisés par M. [C] et adopté les conclusions de l'expert fixant l'apparition des premières fissures en 2016, retenant qu'elles « se sont aggravées en 2019 », tout en constatant que certaines fissures n'étaient qu'esthétiques, seules les façades sud et ouest étant affectées d'une fissuration structurelle et évolutive ; qu'en affirmant que l'ensemble des désordres relevaient de la garantie décennale sans constater que ceux-ci avaient ou allaient atteindre de manière certaine, dans les dix ans après la réception de l'ouvrage, la gravité requise pour la mise en œuvre de la garantie décennale, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1792 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1792 du code civil :

6. Selon ce texte, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

7. Pour condamner le vendeur au titre de la garantie décennale, l'arrêt retient qu'il existe d'ores et déjà un risque avéré d'effondrement de la maison ou de graves désordres rendant celle-ci inhabitable, dès lors que l'expert note que les fissures affectant les façades ouest et sud, pour partie traversantes en ce qui concerne la façade sud, sont structurelles et s'aggravent, comme cela a été constaté lors du dernier accédit de 2019, que ce phénomène est inexorablement appelé à s'étendre, à défaut de travaux d'installation de micropieux permettant d'assurer la stabilité de la construction, de sorte qu'il résulte de ce risque actuel une impropriété à destination.

8. En statuant ainsi, après avoir relevé que la réception était intervenue le 25 août 2008 et que l'expert, qui avait conduit ses opérations jusqu'en septembre 2019, avait précisé que la villa ne présentait pas un risque d'effondrement immédiat et que les fissures constatées ne rendaient pas pour l'instant la maison impropre à sa destination, par des motifs n'établissant pas que les désordres avaient de manière certaine, dans les dix ans après la réception de l'ouvrage, compromis sa solidité ou l'avaient rendu impropre à sa destination, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Mise hors de cause

9. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause la société Axa France IARD, dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que M. [C] est responsable sur le fondement de l'article 1792 du code civil des dommages subis par M. [G], et condamne M. [C] à payer à M. [G] les sommes de 182 553,64 euros avec intérêts au taux légal à compter du dépôt du rapport d'expertise, au titre de l'ensemble des frais de reprise et frais annexes et 6 000 euros au titre des frais de relogement ainsi qu'en ses dispositions portant condamnation de M. [C] aux dépens et à payer une indemnité à M. [G] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
l'arrêt rendu le 14 décembre 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ;

Met hors de cause la société Axa France IARD ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne M. [G] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-cinq septembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.