CA Poitiers, 1re ch., 30 septembre 2025, n° 25/00098
POITIERS
Arrêt
Autre
ARRET N°295
N° RG 25/00098 - N° Portalis DBV5-V-B7J-HGWY
[H]
C/
S.A.R.L. CITY IMMOBILIER LA POSTE
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
Le à
Le à
Copie gratuite délivrée
Le à
Le à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2025
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/00098 - N° Portalis DBV5-V-B7J-HGWY
Décision déférée à la Cour : ordonnance du 24 décembre 2024 rendue par le Président du TJ de [Localité 11].
APPELANTE :
Madame [W] [H]
née le 19 Avril 1977 à [Localité 8] (TURQUIE)
[Adresse 1]
[Localité 3]
ayant pour avocat postulant Me Claire RAMEAUX, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Nadir OUCHIA, avocat au barreau de LYON
INTIMEE :
SARL CITYA IMMOBILIER LA POSTE en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 10]'
[Adresse 2]
[Localité 4]
ayant pour avocat postulant Me Marie COLOMBEAU, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER, avocat au barreau de TOURS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 16 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
[W] [H] est propriétaire d'un appartement (lot n°11) dépendant de la résidence en copropriété "[Adresse 10]" à [Localité 7] (Deux-[Localité 13]).
Par courrier recommandé en date du 14 mai 2024, la société Citya immobilier La Poste a mis en demeure [W] [H] de payer les charges de copropriété selon décompte arrêté au 26 avril précédent.
Par acte du 2 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 10]" l'a assigné devant le président du tribunal judiciaire de Niort statuant selon la procédure accélérée au fond.
Il a à titre principal demandé de condamner [W] [H] à lui payer les sommes de :
- 3.141.35 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 26 avril 2024 ;
- 1.232,66 € correspondant aux frais de poursuites rendus nécessaires ;
- 139.70 € correspondant au montant des appels provisionnels devenus immédiatement exigibles pour les troisième et quatrième trimestres de l'exercice 2024 ;
- 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance dans son obligation de paiement.
[W] [H] n'a pas comparu.
Par décision réputée contradictoire du 21 novembre 2021, le président du tribunal judiciaire de Niort a statué en ces termes :
'DÉCLARE que Mme [W] [H] a manqué à son obligation légale et contractuelle d'avoir à régler dans un délai de trente jours ses charges de copropriété, ses appels de fonds provisionnels et ses appels de fonds de travaux échus, ainsi que les provisions non encore échues devenues immédiatement exigibles.
CONDAMNE Mme [W] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 10]" sise [Adresse 12]. [Localité 5] représenté par son syndic la SARL CITYA IMMOBILIER LA POSTE :
- 6 132,60 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 29 août 2024 ;
- 1 232.66 euros TTC au titre des frais de poursuites rendus nécessaires ;
AUGMENTES des intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024 ;
CONDAMNE Mme [W] [H], conformément à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à payer les provisions votées non encore échues à savoir les troisième et quatrième trimestres de l'exercice 2024 soit 139,70 euros en application de l'article 14-1. au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 10]" sise [Adresse 12]. [Localité 5] représenté par son syndic la SARI. CITYA IMMOBILIER LA POSTE ;
REJETTE la demande de dommages intérêts pour résistance dans l'obligation de paiement ;
REJETTE toute autre demande ;
CONDAMNE Mme [W] [H] à payer 1 000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 10]" sise [Adresse 12]. [Localité 5], représenté par son syndic la SARL CITYA IMMOBILIER LA POSTE en application de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE Mme [F] [H] aux dépens'.
Il a fait droit sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis aux demandes du syndicat des copropriétaires de paiement des charges de propriété et des frais de poursuite exposés.
Par déclaration reçue au greffe le 10 janvier 2025 enrôlée sous le numéro 25/98 puis par déclarations reçues au greffe le 13 janvier suivant enrôlée sous les numéros 25/101 et 25/102, [W] [H] a interjeté appel de cette décision.
Par ordonnances du 16 janvier 2025, le conseiller de la mise en état a joint ces procédures.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2025, [W] [H] a demandé de :
'Vu les articles 31, 32 et 122 du Code de Procédure Civile,
Vu la loi du 10 juillet 1965, notamment l'article 10 et suivant, 19-1,
Vu l'article 1343-5 du Code Civil,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces du dossier,
REFORMER ET INFIRMER l'ordonnance de référé du Tribunal judiciaire de NIORT du 21 novembre 2024 en ce qu'elle a :
« Juger que Madame [W] [H] a manqué à son obligation légale et contractuelle d'avoir à régler ses charges de copropriété échues, ainsi que ses appels de fonds provisionnels et ses appels de fonds travaux,
Condamner Madame [H] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence ''[Adresse 10]" une première somme de 3 141.35 euros correspondant au montant de ses charges de copropriété impayées arrêtées au 26 avril 2024,
Condamner Madame [H] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 10]" une seconde somme de 1 232,66 euros TTC correspondant aux frais de poursuites rendus nécessaires,
Condamner Madame [H] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 10]" une troisième somme de 139.70 euros FTC correspondant au montant des appels provisionnels devenus immédiatement exigibles pour les troisième et quatrième trimestres de l'exercice 2024,
Condamner Madame [H] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 10]" une quatrième somme de 500 euros TTC à titre de dommages et intérêts pour résistance dans son obligation de paiement,
Assortir ces condamnations de l'intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée,
Juger que le jugement à intervenir aura autorité de la chose jugée au fond et sera exécutoire à titre provisoire,
Condamner Madame [H] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 10]" la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamner Mme [H] aux entiers dépens d'instance,
Juger que les frais d'exécution forcée resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant, conformément aux dispositions de l'article L111-8 du Code des procédures civiles d'exécution ».
Statuant à nouveau :
A titre principal :
JUGER la procédure irrecevable pour défaut de mise en cause du liquidateur judiciaire de Madame [H],
JUGER l'affaire engagée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 9] D'[Adresse 6] » sur le fondement de l'article 19-2 irrecevable pour absence de mise en demeure
conforme,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 10] »
représenté par la société CITYA IMMOBILIER LA POSTE de ses demandes.
A titre subsidiaire :
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 10] » représenté par la société CITYA IMMOBILIER LA POSTE de ses demandes et les juger irrecevables et à tout le moins non fondées.
A titre très subsidiaire :
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la Résidence « LE PATIO D'ARGENTON » représenté par la société CITYA IMMOBILIER LA POSTE de sa demande au titre de paiement de la provision pour et charges à échoir et au titre des frais de poursuite.
A titre infiniment subsidiaire :
ACCORDER à Madame [H] des délais de grâce sur une période de 36 mois avec des règlements à hauteur de 100€ pendant 35 mois et le solde au 36 ème mois.
En tout état de cause :
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 10] » représenté par la société CITYA IMMOBILIER LA POSTE à payer à Madame [H] la somme de 3.600 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel,
DISPENSER Madame [H] de supporter une part de sa propre indemnisation, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965".
Elle a exposé que :
- l'acquisition de son lot dans l'ensemble en copropriété qui était une résidence service, avait été un placement malheureux réalisé sur les conseils du Cabinet Herios Finance qui avait été poursuivi devant le tribunal correctionnel de Lyon pour escroquerie ;
- par jugement du 6 juin 2014, le tribunal de grande instance de Thionville (Moselle) avait ouvert à son égard une procédure liquidation judiciaire et que la scp Noël Nodée & Lanzetta avait été désignée en qualité de liquidateur ;
- ce jugement avait emporté de plein droit son dessaisissement ;
- la procédure de saisie immobilière mise en oeuvre par le Crédit immobilier de France avait en conséquence été suspendue ;
- le syndic de la copropriété avait été invité à se rapprocher du liquidateur judiciaire percevant les revenus locatifs, pour obtenir paiement des charges de copropriété.
Elle a conclu à l'irrecevabilité de l'action exercée aux motifs que :
- le liquidateur judiciaire n'avait pas été mis en cause ;
- le courrier que lui avait adressé le syndic de la copropriété ne valait pas mise en demeure permettant d'engager l'action en paiement ;
- une partie de la créance litigieuse serait antérieure au jugement de faillite personnelle.
Elle a contesté être redevable des frais de poursuite, des charges non encore échues et être de mauvaise foi. Elle a subsidiairement sollicité un délai pour payer sa dette.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2025 le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 10]' a demandé de :
'Vu les dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Vu les dispositions de l'article L.622-17 du code de commerce ;
Vu les dispositions de l'article 1343-5 du code civil ;
Vu les jurisprudences citées et les pièces versées aux débats.
- Juger Madame [W] [H] mal fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 novembre 2024 par le Tribunal Judiciaire de Niort selon la procédure accélérée au fond ;
- Débouter en conséquence Madame [W] [H] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- Condamner Madame [W] [H] à régler au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] » la somme de 3.500€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
- Condamner Madame [W] [H] aux entiers dépens d'instance'.
Il a exposé que :
- la procédure collective alléguée remontait à plus de 10 années, que ni le bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc), ni le site www.pappers.fr ne faisaient mention de la procédure de faillite civile ;
- l'appelante avait été mise en demeure de payer les charges préalablement à la mise en oeuvre de la procédure judiciaire ;
- l'appelante ne justifiait pas lui avoir notifié son admission au bénéfice d'une telle procédure.
Il a au fond conclu à la confirmation de la décision, justifiant selon lui de ses prétentions et au rejet de la demande de délai de paiement eu égard au montant de la dette qui ne pourrait être soldée en deux années.
L'ordonnance de clôture est du 2 juin 2025.
Par message notifié par voie électronique le 5 juin 2025, le conseil de l'appelante a transmis un courrier du greffe du tribunal judiciaire de Thionville indiquant que : 'L'affaire [H] [W] [G] divorcée [E] né le 19.4.77 à CORUM (Turquie) est toujours en cours au greffe des faillites civiles de Thionville'.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé de
'Vu les dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Vu les dispositions de l'article L.622-17 du code de commerce ;
Vu les dispositions de l'article 1343-5 du code civil ;
Vu les jurisprudences citées et les pièces versées aux débats.
A titre liminaire
- Rabattre l'ordonnance de clôture au jour des plaidoiries ;
- A défaut, déclarer irrecevables les conclusions et pièces de Madame [W] [H] signifiées les 23 mai et 5 juin 2025 ;
- Révoquer l'ordonnance de clôture intervenue le 2 juin 2025 ;
A titre principal
- Juger Madame [W] [H] mal fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 novembre 2024 par le Tribunal Judiciaire de Niort selon la procédure accélérée au fond ;
- Débouter en conséquence Madame [W] [H] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- Condamner Madame [W] [H] à régler au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] » la somme de 3.500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner Madame [W] [H] aux entiers dépens d'instance'.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR L'ORDONNANCE DE CLOTURE
L'article 906-4 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que : 'Le président de la chambre saisie ou le magistrat désigné par le premier président déclare l'instruction close à la date prévue par l'avis de fixation ou, si l'état de l'instruction le justifie, à une autre date. L'ordonnance de clôture est soumise aux dispositions des articles 914,914-3 et 914-4".
L'article 914-3 alinéa 1er du même code dispose que : 'Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office' et l'article 914-4 alinéa 1er que : 'L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue'.
L'ordonnance de clôture est du 2 juin 2025.
Une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l'égard de l'appelante par jugement du 6 juin 2014.
Le justificatif de la publication de ce jugement au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc) n'a pas été produit aux débats.
Le conseil de l'appelante avait notifié ce jugement par courrier recommandé en date du 19 mars 2018 à la société Citya Immobilier La Poste, syndic de la copropriété qui avait fait notifier le 18 janvier précédent un commandement de payer les charges de copropriété.
L'intimée sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture.
La justification après la clôture de la poursuite d'une procédure de faillite personnelle ouverte antérieurement susceptible d'influer sur la décision à intervenir, constitue une cause grave fondant la révocation de l'ordonnance de clôture, à laquelle aucune des parties ne s'oppose.
Le courriel transmis le 5 juin 2025 par l'appelante est en conséquence recevable.
SUR LA RECEVABILITE
L'article L 670-1 alinéa 1er du code de commerce dispose notamment que que :
'Les dispositions du présent titre sont applicables aux personnes physiques, domiciliées dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, et à leur succession, qui ne sont ni des agriculteurs, ni des personnes exerçant une activité commerciale, artisanale ou toute autre activité professionnelle indépendante, y compris une profession libérale soumise à un statut législatif ou réglementaire, lorsqu'elles sont de bonne foi et en état d'insolvabilité notoire. Les dispositions des titres II à VI du présent livre s'appliquent dans la mesure où elles ne sont pas contraires à celles du présent titre'.
L'article L 622-21 du code de commerce que les articles L 631-14 et L 641-3 rendent applicable aux procédures de redressement et de liquidation judiciaire, applicable en matière de faillite personnelle, dispose que : 'Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant :
1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent'.
L'article L 622-24 du même code dispose notamment que :
'A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d'Etat.
[...]
La déclaration des créances doit être faite alors même qu'elles ne sont pas établies par un titre. Celles dont le montant n'est pas encore définitivement fixé sont déclarées sur la base d'une évaluation.
[...]
Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture, autres que celles mentionnées au I de l'article L. 622-17 sont soumises aux dispositions du présent article'.
L'article L 641-9 du même code dispose notamment que : 'Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens même de ceux qu'il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n'est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur'.
L'appelante, si elle a produit la copie du jugement d'ouverture de la procédure collective et de l'ordonnance du même jour du juge commissaire dispensant de procéder à l'inventaire des biens, n'a pas produit le justificatif de la publication du jugement au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc).
L'intimée ne justifie pas avoir déclaré sa créance à la procédure et n'a pas mis en cause le liquidateur judiciaire.
Il sera en conséquence sursis à statuer sur l'ensemble des demandes présentées jusqu'à :
- justification par l'appelante de la publication au Bodacc du jugement du 6 juin 2014 du tribunal de grande instance de Thionville et de l'état d'avancement de la procédure collective ;
- justification par l'intimée d'une déclaration de créance à la procédure collective et mise en cause du liquidateur judiciaire.
SUR LES DEPENS
La charge des dépens d'appel sera réservée.
PAR CES MOTIFS
statuant par arrêt avant dire droit,
REVOQUE l'ordonnance de clôture du 2 juin 2025 ;
CLOTURE la procédure au lundi 16 juin 2026 à 14 heures ;
DECLARE recevable la pièce transmise le 5 juin 2025 par l'appelante et les conclusions de l'intimée notifiées le 13 juin suivant ;
SURSOIT à statuer sur tous chefs de demandes jusqu'à :
- justification par l'appelante de la publication au Bodacc du jugement du 6 juin 2014 du tribunal de grande instance de Thionville et de l'état d'avancement de la procédure collective ;
- justification par l'intimée d'une déclaration de créance à la procédure collective et mise en cause du liquidateur judiciaire ;
ORDONNE la réouverture des débats ;
RENVOIE l'affaire et les parties à l'audience du lundi 17 novembre 2025 à 14 heures ;
INVITE les parties à faire connaître leurs observations au plus tard le lundi 6 octobre 2025 ;
RESERVE les dépens d'appel.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
N° RG 25/00098 - N° Portalis DBV5-V-B7J-HGWY
[H]
C/
S.A.R.L. CITY IMMOBILIER LA POSTE
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
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Copie gratuite délivrée
Le à
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2025
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/00098 - N° Portalis DBV5-V-B7J-HGWY
Décision déférée à la Cour : ordonnance du 24 décembre 2024 rendue par le Président du TJ de [Localité 11].
APPELANTE :
Madame [W] [H]
née le 19 Avril 1977 à [Localité 8] (TURQUIE)
[Adresse 1]
[Localité 3]
ayant pour avocat postulant Me Claire RAMEAUX, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Nadir OUCHIA, avocat au barreau de LYON
INTIMEE :
SARL CITYA IMMOBILIER LA POSTE en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 10]'
[Adresse 2]
[Localité 4]
ayant pour avocat postulant Me Marie COLOMBEAU, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER, avocat au barreau de TOURS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 16 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
[W] [H] est propriétaire d'un appartement (lot n°11) dépendant de la résidence en copropriété "[Adresse 10]" à [Localité 7] (Deux-[Localité 13]).
Par courrier recommandé en date du 14 mai 2024, la société Citya immobilier La Poste a mis en demeure [W] [H] de payer les charges de copropriété selon décompte arrêté au 26 avril précédent.
Par acte du 2 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 10]" l'a assigné devant le président du tribunal judiciaire de Niort statuant selon la procédure accélérée au fond.
Il a à titre principal demandé de condamner [W] [H] à lui payer les sommes de :
- 3.141.35 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 26 avril 2024 ;
- 1.232,66 € correspondant aux frais de poursuites rendus nécessaires ;
- 139.70 € correspondant au montant des appels provisionnels devenus immédiatement exigibles pour les troisième et quatrième trimestres de l'exercice 2024 ;
- 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance dans son obligation de paiement.
[W] [H] n'a pas comparu.
Par décision réputée contradictoire du 21 novembre 2021, le président du tribunal judiciaire de Niort a statué en ces termes :
'DÉCLARE que Mme [W] [H] a manqué à son obligation légale et contractuelle d'avoir à régler dans un délai de trente jours ses charges de copropriété, ses appels de fonds provisionnels et ses appels de fonds de travaux échus, ainsi que les provisions non encore échues devenues immédiatement exigibles.
CONDAMNE Mme [W] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 10]" sise [Adresse 12]. [Localité 5] représenté par son syndic la SARL CITYA IMMOBILIER LA POSTE :
- 6 132,60 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 29 août 2024 ;
- 1 232.66 euros TTC au titre des frais de poursuites rendus nécessaires ;
AUGMENTES des intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024 ;
CONDAMNE Mme [W] [H], conformément à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à payer les provisions votées non encore échues à savoir les troisième et quatrième trimestres de l'exercice 2024 soit 139,70 euros en application de l'article 14-1. au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 10]" sise [Adresse 12]. [Localité 5] représenté par son syndic la SARI. CITYA IMMOBILIER LA POSTE ;
REJETTE la demande de dommages intérêts pour résistance dans l'obligation de paiement ;
REJETTE toute autre demande ;
CONDAMNE Mme [W] [H] à payer 1 000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 10]" sise [Adresse 12]. [Localité 5], représenté par son syndic la SARL CITYA IMMOBILIER LA POSTE en application de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE Mme [F] [H] aux dépens'.
Il a fait droit sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis aux demandes du syndicat des copropriétaires de paiement des charges de propriété et des frais de poursuite exposés.
Par déclaration reçue au greffe le 10 janvier 2025 enrôlée sous le numéro 25/98 puis par déclarations reçues au greffe le 13 janvier suivant enrôlée sous les numéros 25/101 et 25/102, [W] [H] a interjeté appel de cette décision.
Par ordonnances du 16 janvier 2025, le conseiller de la mise en état a joint ces procédures.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2025, [W] [H] a demandé de :
'Vu les articles 31, 32 et 122 du Code de Procédure Civile,
Vu la loi du 10 juillet 1965, notamment l'article 10 et suivant, 19-1,
Vu l'article 1343-5 du Code Civil,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces du dossier,
REFORMER ET INFIRMER l'ordonnance de référé du Tribunal judiciaire de NIORT du 21 novembre 2024 en ce qu'elle a :
« Juger que Madame [W] [H] a manqué à son obligation légale et contractuelle d'avoir à régler ses charges de copropriété échues, ainsi que ses appels de fonds provisionnels et ses appels de fonds travaux,
Condamner Madame [H] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence ''[Adresse 10]" une première somme de 3 141.35 euros correspondant au montant de ses charges de copropriété impayées arrêtées au 26 avril 2024,
Condamner Madame [H] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 10]" une seconde somme de 1 232,66 euros TTC correspondant aux frais de poursuites rendus nécessaires,
Condamner Madame [H] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 10]" une troisième somme de 139.70 euros FTC correspondant au montant des appels provisionnels devenus immédiatement exigibles pour les troisième et quatrième trimestres de l'exercice 2024,
Condamner Madame [H] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 10]" une quatrième somme de 500 euros TTC à titre de dommages et intérêts pour résistance dans son obligation de paiement,
Assortir ces condamnations de l'intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée,
Juger que le jugement à intervenir aura autorité de la chose jugée au fond et sera exécutoire à titre provisoire,
Condamner Madame [H] à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 10]" la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamner Mme [H] aux entiers dépens d'instance,
Juger que les frais d'exécution forcée resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant, conformément aux dispositions de l'article L111-8 du Code des procédures civiles d'exécution ».
Statuant à nouveau :
A titre principal :
JUGER la procédure irrecevable pour défaut de mise en cause du liquidateur judiciaire de Madame [H],
JUGER l'affaire engagée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 9] D'[Adresse 6] » sur le fondement de l'article 19-2 irrecevable pour absence de mise en demeure
conforme,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 10] »
représenté par la société CITYA IMMOBILIER LA POSTE de ses demandes.
A titre subsidiaire :
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 10] » représenté par la société CITYA IMMOBILIER LA POSTE de ses demandes et les juger irrecevables et à tout le moins non fondées.
A titre très subsidiaire :
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la Résidence « LE PATIO D'ARGENTON » représenté par la société CITYA IMMOBILIER LA POSTE de sa demande au titre de paiement de la provision pour et charges à échoir et au titre des frais de poursuite.
A titre infiniment subsidiaire :
ACCORDER à Madame [H] des délais de grâce sur une période de 36 mois avec des règlements à hauteur de 100€ pendant 35 mois et le solde au 36 ème mois.
En tout état de cause :
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 10] » représenté par la société CITYA IMMOBILIER LA POSTE à payer à Madame [H] la somme de 3.600 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel,
DISPENSER Madame [H] de supporter une part de sa propre indemnisation, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965".
Elle a exposé que :
- l'acquisition de son lot dans l'ensemble en copropriété qui était une résidence service, avait été un placement malheureux réalisé sur les conseils du Cabinet Herios Finance qui avait été poursuivi devant le tribunal correctionnel de Lyon pour escroquerie ;
- par jugement du 6 juin 2014, le tribunal de grande instance de Thionville (Moselle) avait ouvert à son égard une procédure liquidation judiciaire et que la scp Noël Nodée & Lanzetta avait été désignée en qualité de liquidateur ;
- ce jugement avait emporté de plein droit son dessaisissement ;
- la procédure de saisie immobilière mise en oeuvre par le Crédit immobilier de France avait en conséquence été suspendue ;
- le syndic de la copropriété avait été invité à se rapprocher du liquidateur judiciaire percevant les revenus locatifs, pour obtenir paiement des charges de copropriété.
Elle a conclu à l'irrecevabilité de l'action exercée aux motifs que :
- le liquidateur judiciaire n'avait pas été mis en cause ;
- le courrier que lui avait adressé le syndic de la copropriété ne valait pas mise en demeure permettant d'engager l'action en paiement ;
- une partie de la créance litigieuse serait antérieure au jugement de faillite personnelle.
Elle a contesté être redevable des frais de poursuite, des charges non encore échues et être de mauvaise foi. Elle a subsidiairement sollicité un délai pour payer sa dette.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2025 le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 10]' a demandé de :
'Vu les dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Vu les dispositions de l'article L.622-17 du code de commerce ;
Vu les dispositions de l'article 1343-5 du code civil ;
Vu les jurisprudences citées et les pièces versées aux débats.
- Juger Madame [W] [H] mal fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 novembre 2024 par le Tribunal Judiciaire de Niort selon la procédure accélérée au fond ;
- Débouter en conséquence Madame [W] [H] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- Condamner Madame [W] [H] à régler au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] » la somme de 3.500€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
- Condamner Madame [W] [H] aux entiers dépens d'instance'.
Il a exposé que :
- la procédure collective alléguée remontait à plus de 10 années, que ni le bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc), ni le site www.pappers.fr ne faisaient mention de la procédure de faillite civile ;
- l'appelante avait été mise en demeure de payer les charges préalablement à la mise en oeuvre de la procédure judiciaire ;
- l'appelante ne justifiait pas lui avoir notifié son admission au bénéfice d'une telle procédure.
Il a au fond conclu à la confirmation de la décision, justifiant selon lui de ses prétentions et au rejet de la demande de délai de paiement eu égard au montant de la dette qui ne pourrait être soldée en deux années.
L'ordonnance de clôture est du 2 juin 2025.
Par message notifié par voie électronique le 5 juin 2025, le conseil de l'appelante a transmis un courrier du greffe du tribunal judiciaire de Thionville indiquant que : 'L'affaire [H] [W] [G] divorcée [E] né le 19.4.77 à CORUM (Turquie) est toujours en cours au greffe des faillites civiles de Thionville'.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé de
'Vu les dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Vu les dispositions de l'article L.622-17 du code de commerce ;
Vu les dispositions de l'article 1343-5 du code civil ;
Vu les jurisprudences citées et les pièces versées aux débats.
A titre liminaire
- Rabattre l'ordonnance de clôture au jour des plaidoiries ;
- A défaut, déclarer irrecevables les conclusions et pièces de Madame [W] [H] signifiées les 23 mai et 5 juin 2025 ;
- Révoquer l'ordonnance de clôture intervenue le 2 juin 2025 ;
A titre principal
- Juger Madame [W] [H] mal fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 novembre 2024 par le Tribunal Judiciaire de Niort selon la procédure accélérée au fond ;
- Débouter en conséquence Madame [W] [H] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- Condamner Madame [W] [H] à régler au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] » la somme de 3.500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner Madame [W] [H] aux entiers dépens d'instance'.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR L'ORDONNANCE DE CLOTURE
L'article 906-4 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que : 'Le président de la chambre saisie ou le magistrat désigné par le premier président déclare l'instruction close à la date prévue par l'avis de fixation ou, si l'état de l'instruction le justifie, à une autre date. L'ordonnance de clôture est soumise aux dispositions des articles 914,914-3 et 914-4".
L'article 914-3 alinéa 1er du même code dispose que : 'Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office' et l'article 914-4 alinéa 1er que : 'L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue'.
L'ordonnance de clôture est du 2 juin 2025.
Une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l'égard de l'appelante par jugement du 6 juin 2014.
Le justificatif de la publication de ce jugement au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc) n'a pas été produit aux débats.
Le conseil de l'appelante avait notifié ce jugement par courrier recommandé en date du 19 mars 2018 à la société Citya Immobilier La Poste, syndic de la copropriété qui avait fait notifier le 18 janvier précédent un commandement de payer les charges de copropriété.
L'intimée sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture.
La justification après la clôture de la poursuite d'une procédure de faillite personnelle ouverte antérieurement susceptible d'influer sur la décision à intervenir, constitue une cause grave fondant la révocation de l'ordonnance de clôture, à laquelle aucune des parties ne s'oppose.
Le courriel transmis le 5 juin 2025 par l'appelante est en conséquence recevable.
SUR LA RECEVABILITE
L'article L 670-1 alinéa 1er du code de commerce dispose notamment que que :
'Les dispositions du présent titre sont applicables aux personnes physiques, domiciliées dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, et à leur succession, qui ne sont ni des agriculteurs, ni des personnes exerçant une activité commerciale, artisanale ou toute autre activité professionnelle indépendante, y compris une profession libérale soumise à un statut législatif ou réglementaire, lorsqu'elles sont de bonne foi et en état d'insolvabilité notoire. Les dispositions des titres II à VI du présent livre s'appliquent dans la mesure où elles ne sont pas contraires à celles du présent titre'.
L'article L 622-21 du code de commerce que les articles L 631-14 et L 641-3 rendent applicable aux procédures de redressement et de liquidation judiciaire, applicable en matière de faillite personnelle, dispose que : 'Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant :
1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent'.
L'article L 622-24 du même code dispose notamment que :
'A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d'Etat.
[...]
La déclaration des créances doit être faite alors même qu'elles ne sont pas établies par un titre. Celles dont le montant n'est pas encore définitivement fixé sont déclarées sur la base d'une évaluation.
[...]
Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture, autres que celles mentionnées au I de l'article L. 622-17 sont soumises aux dispositions du présent article'.
L'article L 641-9 du même code dispose notamment que : 'Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens même de ceux qu'il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n'est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur'.
L'appelante, si elle a produit la copie du jugement d'ouverture de la procédure collective et de l'ordonnance du même jour du juge commissaire dispensant de procéder à l'inventaire des biens, n'a pas produit le justificatif de la publication du jugement au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc).
L'intimée ne justifie pas avoir déclaré sa créance à la procédure et n'a pas mis en cause le liquidateur judiciaire.
Il sera en conséquence sursis à statuer sur l'ensemble des demandes présentées jusqu'à :
- justification par l'appelante de la publication au Bodacc du jugement du 6 juin 2014 du tribunal de grande instance de Thionville et de l'état d'avancement de la procédure collective ;
- justification par l'intimée d'une déclaration de créance à la procédure collective et mise en cause du liquidateur judiciaire.
SUR LES DEPENS
La charge des dépens d'appel sera réservée.
PAR CES MOTIFS
statuant par arrêt avant dire droit,
REVOQUE l'ordonnance de clôture du 2 juin 2025 ;
CLOTURE la procédure au lundi 16 juin 2026 à 14 heures ;
DECLARE recevable la pièce transmise le 5 juin 2025 par l'appelante et les conclusions de l'intimée notifiées le 13 juin suivant ;
SURSOIT à statuer sur tous chefs de demandes jusqu'à :
- justification par l'appelante de la publication au Bodacc du jugement du 6 juin 2014 du tribunal de grande instance de Thionville et de l'état d'avancement de la procédure collective ;
- justification par l'intimée d'une déclaration de créance à la procédure collective et mise en cause du liquidateur judiciaire ;
ORDONNE la réouverture des débats ;
RENVOIE l'affaire et les parties à l'audience du lundi 17 novembre 2025 à 14 heures ;
INVITE les parties à faire connaître leurs observations au plus tard le lundi 6 octobre 2025 ;
RESERVE les dépens d'appel.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,