CA Toulouse, 2e ch., 30 septembre 2025, n° 24/03447
TOULOUSE
Arrêt
Autre
30/09/2025
ARRÊT N°2025/341
N° RG 24/03447 - N° Portalis DBVI-V-B7I-QRU5
SM AC
Décision déférée du 08 Octobre 2024
Président du TJ de [Localité 6]
( 24/00441)
M [Localité 5] Robin
S.A.R.L. TEA ROOM
C/
S.C.I. LEC
INFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
Me Annie COHEN-TAPIA
Me Anne-sophie BARRERE
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
2ème chambre
***
ARRÊT DU TRENTE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ
***
APPELANTE
S.A.R.L. TEA ROOM
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Annie COHEN-TAPIA, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
S.C.I. LEC
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Anne-sophie BARRERE de l'AARPI BBDG, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. MOULAYES, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
I. MARTIN DE LA MOUTTE, présidente
S. MOULAYES, conseillère
M. NORGUET, conseillère
Greffier, lors des débats : N.DIABY
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par I. MARTIN DE LA MOUTTE, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre
Faits et procédure
Par acte sous seing privé du 23 mars 2011, les époux [S] ont donné à bail un local commercial à la société Occitanie Flore.
Par acte notarié du 25 octobre 2013, la société Occitanie Flore a cédé son droit au bail à la Sarl Tea Room.
Par acte sous seing privé du 2 octobre 2020, les époux [S] et la Sarl Tea Room ont signé un acte de renouvellement dont la clause relative à la destination des lieux est ainsi rédigée : « crêperie, salon de thé, saladerie, tarterie, glacier, sandwicherie, fabrication et vente de plats cuisinés et plus généralement, l'activité de restauration sur place, à emporter ou par livraison ».
Par acte authentique du 6 juillet 2020, la Sci Lec a acquis des consorts [S] l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] dans lequel se trouvent les locaux loués par la Sarl Tea Room.
Suivant avenant du 31 décembre 2022, la Sci Lec a donné à bail un garage fermé de 40 m² afin d'augmenter la surface de stockage de la Sarl Tea Room.
Estimant que le preneur était à l'origine de manquement dans l'exécution des clauses du bail (nuisances sonores, mauvais entretien des cuisines, refus de travaux suite à sinistre, bouchage intempestif de canalisation des eaux usées, construction d'un ouvrage sur les parties communes), la Sci Lec a délivré à la Sarl Tea Room un commandement visant la clause résolutoire du bail en date du 22 novembre 2023 pour inexécution des obligations locatives.
La Sarl Tea Room a répondu en adressant à son bailleur un procès-verbal de constat valant selon elle régularisation des causes du commandement.
Considérant que certains griefs persistaient, par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024, la Sci Lec a assigné la Sarl Tea Room devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.
Par ordonnance de référé du 8 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence :
- constaté la résiliation de plein droit à compter du 23 décembre 2023, du bail initialement daté du 23 mars 2011 et renouvelé, consenti actuellement par la Sci Lec à la Sarl Tea Room, portant sur l'ensemble des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 4] (31) ;
- ordonné à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l'expulsion de la Sarl Tea Room et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d'un serrurier et de la force publique ;
- dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné la Sarl Tea Room au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles (soit actuellement 1.411,53 euros pour le loyer + 160 euros pour la provision sur charges), au prorata temporis de son occupation, à compter du 23 décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée soit par l'expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la Sci Lec;
- condamné la Sarl Tea Room à payer à la Sci Lec la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelé que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;
- condamné in solidum la Sarl Tea Room aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement du 22 novembre 2023 (pour 140,86 euros) et à l'assignation ayant introduit la présente instance.
Par déclaration en date du 18 octobre 2024, la Sarl Tea Room a relevé appel de l'ordonnance de référé. La portée de l'appel est la réformation de l'ensemble des chefs de l'ordonnance, à l'exception de celui relatif à l'exécution provisoire, que la déclaration d'appel critique tous expressément.
Le 4 novembre 2024, l'affaire a été fixée à bref délai en application des articles 904, 905 et 906 du code de procédure civile.
La clôture est intervenue le 28 avril 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience du 4 juin 2025.
Prétentions et moyens
Vu les conclusions d'appelante notifiées le 17 avril 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sarl Tea Room demandant, au visa de l'article L145-11 du code de commerce, de :
- infirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés en toutes ses dispositions en ce qu'elle a :
- constaté la résiliation de plein droit à compter du 23 décembre 2023, du bail initialement daté du 23 mars 2011 et renouvelé, consenti actuellement par la Sci Lec à la Sarl Tea Room, portant sur l'ensemble des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 4] (31) ;
- ordonné à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l'expulsion de la Sarl Tea Room et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d'un serrurier et de la force publique ;
- dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné la Sarl Tea Room au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles (soit actuellement 1.411,53 euros pour le loyer + 160 euros pour la provision sur charges), au prorata temporis de son occupation, à compter du 23 décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée soit par l'expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la Sci Lec ;
- condamné la Sarl Tea Room à payer à la Sci Lec la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelé que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;
- condamné in solidum la Sarl Tea Room aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement du 22 novembre 2023 (pour 140,86 euros) et à l'assignation ayant introduit la présente instance,
Par conséquent :
- A titre principal,
- constater l'existence d'une contestation sérieuse.
- débouter la Sci Lec de ses demandes
- A titre subsidiaire,
- suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au bail,
- octroyer aux défendeurs les plus larges délais pour réaliser les éventuelles obligations mises à leur charge
- En toutes hypothèses,
- condamner la Sci Lec au paiement de 3 000 € au titre de l'article 700 du cpc ainsi qu'aux
entiers dépens.
Elle conteste l'existence d'une clause résolutoire qui lui soit opposable, dans la mesure où l'acte de renouvellement renvoie aux charges et conditions d'un bail initial non signé et illisible.
En outre elle estime que les demandes de la société bailleresse s'opposent à des contestations sérieuses en ce qu'elle justifie de la régularisation des reproches qui lui ont été notifiés, qu'elle reprend point par point ; elle affirme que le juge des référés ne peut pas ordonner la résiliation du bail sans se prononcer sur la validité de ses obligations, et ainsi outrepasser ses pouvoirs.
En tout état de cause, elle rappelle que le bailleur de mauvaise foi ne peut pas utilement invoquer le jeu de la clause résolutoire, et affirme qu'en l'espèce le but de la Sci Lec était de se décharger de sa responsabilité face à des installations frauduleuses et dangereuses.
Subsidiairement, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire afin de lui accorder les délais les plus larges pour régulariser la situation.
Vu les conclusions d'intimé notifiées le 27 avril 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sci Lec demandant, au visa de l'article L145-41 du code de commerce, de :
- confirmer l'ordonnance de référé du Président du tribunal judiciaire de Toulouse du 8 octobre 2024,
- débouter la société Tea Room de ses demandes, fins et prétentions en ce compris sa demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de grâce,
- condamner la société Tea Room au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Elle affirme que la clause résolutoire est contenue dans le bail initial, parfaitement lisible et signé, et que la gérante de la société preneuse a admis avoir pleinement connaissance des conditions du bail.
Elle ajoute que les causes du commandement du 22 novembre 2023 n'ont pas été régularisées, en le reprenant point par point, et conteste toute mauvaise foi dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire.
Elle invoque ainsi la résiliation de plein droit du bail en l'absence de contestation sérieuse, et sollicite le rejet de la demande en suspension des effets de la clause résolutoire.
MOTIFS
Sur la clause résolutoire
Il ressort des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
La Sci Lec se fonde sur le commandement visant la clause résolutoire et sommation de faire, signifié le 22 novembre 2023 à la société preneuse, et dont elle estime que les causes n'ont pas été résolues dans le mois suivant cette signification, pour solliciter la résolution du bail.
Sur l'opposabilité de la clause
Afin de s'opposer à la résolution du bail commercial, le preneur soutient en premier lieu que la clause résolutoire invoquée par le bailleur dans le commandement de payer ne lui est pas opposable, dans la mesure d'une part où elle n'a pas été reprise au stade du renouvellement du 2 octobre 2020, et d'autre part où cette clause est contenue dans un bail non signé et illisible.
Les parties à la présente procédure sont liées par un renouvellement de bail commercial signé le 2 octobre 2020 pour une durée de 9 ans.
Si la clause résolutoire n'y figure pas expressément, il ne peut qu'être constaté qu'il est indiqué en page 3 que « le présent renouvellement est consenti et accepté sous les charges et conditions du bail en date du 23 mars 2011 ».
Les conditions du bail du 23 mars 2011 trouvent donc à s'appliquer, même lorsqu'elles ne sont pas reprises expressément au renouvellement de bail.
La Sarl Tea Room n'était pas le preneur initial, et n'est donc pas partie au bail commercial du 23 mars 2011 ; toutefois, dans l'acte de cession du droit au bail signé le 25 octobre 2013 entre Occitanie Flore et la Sarl Tea Room, il est expressément indiqué en page 4 :
« une copie du bail demeurera jointe aux présentes revêtues du visa du cessionnaire qui déclare en avoir une parfaite connaissance par la lecture et l'étude qu'il a pu en faire dès avant ce jour et en vue des présentes ».
Le bail visé est celui du 23 mars 2011, tel qu'indiqué en page 2 de l'acte de cession, qui reprend par ailleurs une partie des clauses et conditions.
Si la clause résolutoire n'est pas expressément reprise, il est stipulé en page 4 que le cessionnaire a dispensé le notaire de relater plus amplement le bail.
En annexe de l'acte de cession, figure le contrat de bail commercial du 23 mars 2011, sur lequel figurent bien les signatures du bailleur et du preneur, et qui comporte dans son article 18 la clause résolutoire, par ailleurs parfaitement lisible.
Sur cet exemplaire, la mention suivante est apposée de manière manuscrite « Je soussignée Mme [F] déclare avoir parfaite connaissance des conditions du bail », ainsi qu'une signature.
Il ressort du Kbis joint à l'acte de cession que Madame [F] était à cette date, la gérante de la Sarl Tea Room.
Ainsi, la clause résolutoire est opposable à la Sarl Tea Room en ce qu'elle figure au bail initial auquel renvoient l'acte de cession ainsi que le renouvellement du bail commercial.
Si la copie du bail initial produite aux débats par la société preneuse n'est pas signée, elle est toutefois lisible, et il ne peut qu'être constaté que la gérante a confirmé par écrit avoir eu connaissance de l'exemplaire signé.
Dès lors, la Sarl Tea Room n'est pas fondée à soutenir l'inopposabilité de la clause résolutoire.
Sur les causes du commandement
La clause résolutoire figurant à l'article 18 du bail du 23 mars 2011, toujours applicable au stade du renouvellement du bail commercial, est ainsi rédigée :
« Il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer, ou en cas d'inexécution d'une seule des clauses et conditions du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer ou sommation d'exécuter resté sans effet, le bail serait résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même dans le cas d'offres de paiement ou de consignations ultérieures, et l'expulsion du preneur comme éventuellement de toute personne physique ou morale, qu'il aurait pu introduire dans les lieux loués, aura lieu par simple ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Toulouse, statuant en référé qui sera exécutoire par provision sur minute, même avant enregistrement et malgré opposition ou appel ».
En application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Il appartient au bailleur, qui se prévaut de manquements du preneur aux clauses du bail, de rapporter la preuve de l'évidence allant au-delà de toute contestation sérieuse.
Le commandement visant la clause résolutoire signifié le 22 novembre 2023, fait sommation au preneur de :
- procéder aux réparations et nettoyage nécessaires et fournir les justificatifs afin de démontrer que les travaux préconisés ont été réalisés, s'agissant :
- d'un dégât des eaux constaté dans un local mitoyen provenant de l'état dégradé de la cuisine du local donné à bail ;
- d'une fissure sur un des vitres de la façade du local ;
- de dégradations sur le portail et les murs de la résidence ;
- de trainées de salissures sur le mur extérieur causées par l'air vicié de la hotte ;
- démonter la construction aux fins de stockage érigée dans les parties communes sans autorisation ;
- enlever les encombrants, palettes, stocks devant le portail d'entrée de la résidence et le pas de porte, et nettoyer les parties communes ;
- cesser tout stationnement devant le portail ;
- enlever la caméra de surveillance posée sans autorisation dans la cour de la résidence, contrevenant à la protection de la vie privée ;
- respecter l'arrêté préfectoral de la Haute Garonne du 20 janvier 2009 fixant les horaires de fermeture des débits de boisson, des nuisances sonores tardives ayant été relevées ;
- mettre fin à la domiciliation de toute autre société hormis la Sarl Tea Room, le bailleur relevant que les sociétés Ray et Br Holding ont leur domiciliation dans les locaux donnés à bail, sans avoir obtenu d'autorisation en ce sens ;
- accorder une visite annuelle au bailleur, qui devra intervenir dans le délai d'un mois compte de la signification.
Il convient de rappeler que la résiliation de plein droit d'un bail commercial par application de la clause résolutoire implique un manquement aux obligations expressément visées dans ce bail (3e Civ., 15 septembre 2010, n° 09-10.339) ; dès lors, les manquements reprochés au preneur quant à des obligations générales ne résultant pas de clauses contenues dans le bail, tels que la domiciliation de sociétés tierces dans les locaux donnés à bail, ne sont pas susceptibles d'entraîner la mise en 'uvre de la clause résolutoire.
Au titre des violations aux obligations expressément mentionnées dans le bail, la Sci Lec vise la clause 10.2.6 du bail faisant obligation au preneur de tenir les lieux en bon état d'entretien et de réparation locative, ainsi que l'article 14.1 relatif à la nécessité d'occuper les locaux sans qu'il en résulte une gêne anormale pour le voisinage.
S'agissant des dégradations visées par le bailleur, il ne peut qu'être relevé qu'en réponse aux reproches formulés, le preneur a fait dresser procès-verbal de constat le 18 décembre 2023, afin de démontrer que certaines de ces difficultés avaient été réglées, s'agissant notamment du vitrage, des dégradations invoquées, de l'accès au portail, de la présence d'encombrants, et de la caméra.
Le bailleur a quant à lui fait dresser procès-verbal de constat le 26 décembre 2023, et estime qu'il est démontré que les régularisations invoquées n'ont pas eu lieu.
Sur ces difficultés, il ne peut qu'être constaté que les parties s'opposent sur l'étendue des désordres invoqués, et sur leur régularisation, en produisant chacune des procès-verbaux de constat non contradictoires réalisés sur la même période.
S'agissant des autres gênes invoquées, telles que les nuisances sonores ou le stationnement d'un véhicule devant le portail, à nouveau les parties s'opposent par la production de constat et attestations, dont la valeur probante devra être évaluée.
Par ailleurs, le preneur affirme avoir fait réaliser les travaux nécessaires à la suite du dégât des eaux, et verse aux débats une facture et un rapport d'expertise afin d'en justifier ; il analyse les différents rapports d'expertise versés aux débats par le bailleur, tout en faisant une appréciation différente de ce dernier s'agissant de l'origine du dégât des eaux et des réparations à réaliser.
Le bailleur produit deux rapports d'expertise : le premier réalisé par Hydrotech le 7 décembre 2020 préconisait la reprise des joints d'étanchéité et du carrelage sur le mur mitoyen du local donné à bail et des locaux affectés par le dégât des eaux, et invitait les parties à faire contrôler et déboucher toutes les canalisations de l'immeuble.
Le second réalisé le 16 janvier 2023 par Résilians, constate que les bondes des éviers des locaux donnés à bail ne sont plus étanches, provoquant des fuites sur un sol dont le carrelage est dégradé, et que l'évacuation sous un évier est bouchée. Aucun lien n'est toutefois établi dans ce rapport entre ces fuites sur le sol et le dégât des eaux dans le local mitoyen.
Si l'état des canalisations du local est remis en cause par le deuxième rapport, il n'est pas démontré que les canalisations de l'immeuble aient été testées et débouchées, ainsi qu'il était préconisé par le premier rapport ; or, ces travaux ne relèvent pas du preneur.
Les parties s'opposent donc sur l'analyse des rapports d'expertise non contradictoires produits aux débats, et sur l'étendue des travaux et remises en état à faire réaliser par le preneur ; elles s'opposent également quant à la valeur probante de la facture de réparation du 15 septembre 2023, concernant la reprise de l'étanchéité au niveau d'un mur et la réparation du carrelage, et du rapport réalisé à la demande de la société Tea Room le 3 mars 2025, évoquant la réalisation de travaux au niveau des sols, du mur mitoyen, des joints d'étanchéité, et des évacuations.
Dans la mesure où ces travaux sont ceux qui étaient préconisés dans le cadre du rapport Hydrotech du 7 décembre 2020, il est nécessaire de statuer sur la nature et l'efficacité des travaux réalisés.
Enfin, le preneur invoque l'exception d'inexécution s'agissant de la présence de poubelles sur les parties communes, en rappelant que l'obligation de délivrance du bailleur lui impose de lui délivrer des locaux permettant l'exercice de l'activité déclarée au bail, ce qui n'est pas le cas dans la mesure où aucun local poubelle n'est prévu pour une activité de restauration.
La Cour ne peut pas statuer sur cette difficulté sans se prononcer sur le respect par chacun de ses obligations contractuelles.
Il relève du seul office du juge du fond de statuer sur la valeur probatoire des pièces parfois contradictoires dans leur sens, soumises par les parties, et sur le respect par chacune des parties de ses obligations contractuelles.
Dans ces conditions, la Cour ne peut que relever que la demande formée par le bailleur ne relève pas de l'évidence et se heurte ainsi à des contestations sérieuses qu'il lui appartient de soumettre au juge du fond.
L'ordonnance déférée sera donc infirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du bail commercial, et en a tiré les conséquences qui en découlent.
Sur les demandes accessoires
La Sci Lec, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel, et l'ordonnance sera donc infirmée de ce chef.
Par ailleurs l'équité ne commande pas d'allouer d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile ; une nouvelle fois, l'ordonnance sera infirmée, et les parties seront déboutées de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant dans les limites de sa saisine, par arrêt rendu de manière contradictoire, par mise à disposition au greffe,
Infirme l'ordonnance déférée,
Dit n'y avoir lieu à référé ;
Déboute la Sci Lec et la Sarl Tea Room de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
Condamne la Sci Lec aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
La Greffière La Présidente
.
ARRÊT N°2025/341
N° RG 24/03447 - N° Portalis DBVI-V-B7I-QRU5
SM AC
Décision déférée du 08 Octobre 2024
Président du TJ de [Localité 6]
( 24/00441)
M [Localité 5] Robin
S.A.R.L. TEA ROOM
C/
S.C.I. LEC
INFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
Me Annie COHEN-TAPIA
Me Anne-sophie BARRERE
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
2ème chambre
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ARRÊT DU TRENTE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ
***
APPELANTE
S.A.R.L. TEA ROOM
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Annie COHEN-TAPIA, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
S.C.I. LEC
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Anne-sophie BARRERE de l'AARPI BBDG, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. MOULAYES, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
I. MARTIN DE LA MOUTTE, présidente
S. MOULAYES, conseillère
M. NORGUET, conseillère
Greffier, lors des débats : N.DIABY
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par I. MARTIN DE LA MOUTTE, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre
Faits et procédure
Par acte sous seing privé du 23 mars 2011, les époux [S] ont donné à bail un local commercial à la société Occitanie Flore.
Par acte notarié du 25 octobre 2013, la société Occitanie Flore a cédé son droit au bail à la Sarl Tea Room.
Par acte sous seing privé du 2 octobre 2020, les époux [S] et la Sarl Tea Room ont signé un acte de renouvellement dont la clause relative à la destination des lieux est ainsi rédigée : « crêperie, salon de thé, saladerie, tarterie, glacier, sandwicherie, fabrication et vente de plats cuisinés et plus généralement, l'activité de restauration sur place, à emporter ou par livraison ».
Par acte authentique du 6 juillet 2020, la Sci Lec a acquis des consorts [S] l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] dans lequel se trouvent les locaux loués par la Sarl Tea Room.
Suivant avenant du 31 décembre 2022, la Sci Lec a donné à bail un garage fermé de 40 m² afin d'augmenter la surface de stockage de la Sarl Tea Room.
Estimant que le preneur était à l'origine de manquement dans l'exécution des clauses du bail (nuisances sonores, mauvais entretien des cuisines, refus de travaux suite à sinistre, bouchage intempestif de canalisation des eaux usées, construction d'un ouvrage sur les parties communes), la Sci Lec a délivré à la Sarl Tea Room un commandement visant la clause résolutoire du bail en date du 22 novembre 2023 pour inexécution des obligations locatives.
La Sarl Tea Room a répondu en adressant à son bailleur un procès-verbal de constat valant selon elle régularisation des causes du commandement.
Considérant que certains griefs persistaient, par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024, la Sci Lec a assigné la Sarl Tea Room devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.
Par ordonnance de référé du 8 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence :
- constaté la résiliation de plein droit à compter du 23 décembre 2023, du bail initialement daté du 23 mars 2011 et renouvelé, consenti actuellement par la Sci Lec à la Sarl Tea Room, portant sur l'ensemble des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 4] (31) ;
- ordonné à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l'expulsion de la Sarl Tea Room et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d'un serrurier et de la force publique ;
- dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné la Sarl Tea Room au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles (soit actuellement 1.411,53 euros pour le loyer + 160 euros pour la provision sur charges), au prorata temporis de son occupation, à compter du 23 décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée soit par l'expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la Sci Lec;
- condamné la Sarl Tea Room à payer à la Sci Lec la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelé que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;
- condamné in solidum la Sarl Tea Room aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement du 22 novembre 2023 (pour 140,86 euros) et à l'assignation ayant introduit la présente instance.
Par déclaration en date du 18 octobre 2024, la Sarl Tea Room a relevé appel de l'ordonnance de référé. La portée de l'appel est la réformation de l'ensemble des chefs de l'ordonnance, à l'exception de celui relatif à l'exécution provisoire, que la déclaration d'appel critique tous expressément.
Le 4 novembre 2024, l'affaire a été fixée à bref délai en application des articles 904, 905 et 906 du code de procédure civile.
La clôture est intervenue le 28 avril 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience du 4 juin 2025.
Prétentions et moyens
Vu les conclusions d'appelante notifiées le 17 avril 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sarl Tea Room demandant, au visa de l'article L145-11 du code de commerce, de :
- infirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés en toutes ses dispositions en ce qu'elle a :
- constaté la résiliation de plein droit à compter du 23 décembre 2023, du bail initialement daté du 23 mars 2011 et renouvelé, consenti actuellement par la Sci Lec à la Sarl Tea Room, portant sur l'ensemble des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 4] (31) ;
- ordonné à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l'expulsion de la Sarl Tea Room et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d'un serrurier et de la force publique ;
- dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné la Sarl Tea Room au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles (soit actuellement 1.411,53 euros pour le loyer + 160 euros pour la provision sur charges), au prorata temporis de son occupation, à compter du 23 décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée soit par l'expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la Sci Lec ;
- condamné la Sarl Tea Room à payer à la Sci Lec la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelé que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;
- condamné in solidum la Sarl Tea Room aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement du 22 novembre 2023 (pour 140,86 euros) et à l'assignation ayant introduit la présente instance,
Par conséquent :
- A titre principal,
- constater l'existence d'une contestation sérieuse.
- débouter la Sci Lec de ses demandes
- A titre subsidiaire,
- suspendre les effets de la clause résolutoire contenue au bail,
- octroyer aux défendeurs les plus larges délais pour réaliser les éventuelles obligations mises à leur charge
- En toutes hypothèses,
- condamner la Sci Lec au paiement de 3 000 € au titre de l'article 700 du cpc ainsi qu'aux
entiers dépens.
Elle conteste l'existence d'une clause résolutoire qui lui soit opposable, dans la mesure où l'acte de renouvellement renvoie aux charges et conditions d'un bail initial non signé et illisible.
En outre elle estime que les demandes de la société bailleresse s'opposent à des contestations sérieuses en ce qu'elle justifie de la régularisation des reproches qui lui ont été notifiés, qu'elle reprend point par point ; elle affirme que le juge des référés ne peut pas ordonner la résiliation du bail sans se prononcer sur la validité de ses obligations, et ainsi outrepasser ses pouvoirs.
En tout état de cause, elle rappelle que le bailleur de mauvaise foi ne peut pas utilement invoquer le jeu de la clause résolutoire, et affirme qu'en l'espèce le but de la Sci Lec était de se décharger de sa responsabilité face à des installations frauduleuses et dangereuses.
Subsidiairement, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire afin de lui accorder les délais les plus larges pour régulariser la situation.
Vu les conclusions d'intimé notifiées le 27 avril 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sci Lec demandant, au visa de l'article L145-41 du code de commerce, de :
- confirmer l'ordonnance de référé du Président du tribunal judiciaire de Toulouse du 8 octobre 2024,
- débouter la société Tea Room de ses demandes, fins et prétentions en ce compris sa demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de grâce,
- condamner la société Tea Room au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Elle affirme que la clause résolutoire est contenue dans le bail initial, parfaitement lisible et signé, et que la gérante de la société preneuse a admis avoir pleinement connaissance des conditions du bail.
Elle ajoute que les causes du commandement du 22 novembre 2023 n'ont pas été régularisées, en le reprenant point par point, et conteste toute mauvaise foi dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire.
Elle invoque ainsi la résiliation de plein droit du bail en l'absence de contestation sérieuse, et sollicite le rejet de la demande en suspension des effets de la clause résolutoire.
MOTIFS
Sur la clause résolutoire
Il ressort des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
La Sci Lec se fonde sur le commandement visant la clause résolutoire et sommation de faire, signifié le 22 novembre 2023 à la société preneuse, et dont elle estime que les causes n'ont pas été résolues dans le mois suivant cette signification, pour solliciter la résolution du bail.
Sur l'opposabilité de la clause
Afin de s'opposer à la résolution du bail commercial, le preneur soutient en premier lieu que la clause résolutoire invoquée par le bailleur dans le commandement de payer ne lui est pas opposable, dans la mesure d'une part où elle n'a pas été reprise au stade du renouvellement du 2 octobre 2020, et d'autre part où cette clause est contenue dans un bail non signé et illisible.
Les parties à la présente procédure sont liées par un renouvellement de bail commercial signé le 2 octobre 2020 pour une durée de 9 ans.
Si la clause résolutoire n'y figure pas expressément, il ne peut qu'être constaté qu'il est indiqué en page 3 que « le présent renouvellement est consenti et accepté sous les charges et conditions du bail en date du 23 mars 2011 ».
Les conditions du bail du 23 mars 2011 trouvent donc à s'appliquer, même lorsqu'elles ne sont pas reprises expressément au renouvellement de bail.
La Sarl Tea Room n'était pas le preneur initial, et n'est donc pas partie au bail commercial du 23 mars 2011 ; toutefois, dans l'acte de cession du droit au bail signé le 25 octobre 2013 entre Occitanie Flore et la Sarl Tea Room, il est expressément indiqué en page 4 :
« une copie du bail demeurera jointe aux présentes revêtues du visa du cessionnaire qui déclare en avoir une parfaite connaissance par la lecture et l'étude qu'il a pu en faire dès avant ce jour et en vue des présentes ».
Le bail visé est celui du 23 mars 2011, tel qu'indiqué en page 2 de l'acte de cession, qui reprend par ailleurs une partie des clauses et conditions.
Si la clause résolutoire n'est pas expressément reprise, il est stipulé en page 4 que le cessionnaire a dispensé le notaire de relater plus amplement le bail.
En annexe de l'acte de cession, figure le contrat de bail commercial du 23 mars 2011, sur lequel figurent bien les signatures du bailleur et du preneur, et qui comporte dans son article 18 la clause résolutoire, par ailleurs parfaitement lisible.
Sur cet exemplaire, la mention suivante est apposée de manière manuscrite « Je soussignée Mme [F] déclare avoir parfaite connaissance des conditions du bail », ainsi qu'une signature.
Il ressort du Kbis joint à l'acte de cession que Madame [F] était à cette date, la gérante de la Sarl Tea Room.
Ainsi, la clause résolutoire est opposable à la Sarl Tea Room en ce qu'elle figure au bail initial auquel renvoient l'acte de cession ainsi que le renouvellement du bail commercial.
Si la copie du bail initial produite aux débats par la société preneuse n'est pas signée, elle est toutefois lisible, et il ne peut qu'être constaté que la gérante a confirmé par écrit avoir eu connaissance de l'exemplaire signé.
Dès lors, la Sarl Tea Room n'est pas fondée à soutenir l'inopposabilité de la clause résolutoire.
Sur les causes du commandement
La clause résolutoire figurant à l'article 18 du bail du 23 mars 2011, toujours applicable au stade du renouvellement du bail commercial, est ainsi rédigée :
« Il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer, ou en cas d'inexécution d'une seule des clauses et conditions du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer ou sommation d'exécuter resté sans effet, le bail serait résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même dans le cas d'offres de paiement ou de consignations ultérieures, et l'expulsion du preneur comme éventuellement de toute personne physique ou morale, qu'il aurait pu introduire dans les lieux loués, aura lieu par simple ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Toulouse, statuant en référé qui sera exécutoire par provision sur minute, même avant enregistrement et malgré opposition ou appel ».
En application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Il appartient au bailleur, qui se prévaut de manquements du preneur aux clauses du bail, de rapporter la preuve de l'évidence allant au-delà de toute contestation sérieuse.
Le commandement visant la clause résolutoire signifié le 22 novembre 2023, fait sommation au preneur de :
- procéder aux réparations et nettoyage nécessaires et fournir les justificatifs afin de démontrer que les travaux préconisés ont été réalisés, s'agissant :
- d'un dégât des eaux constaté dans un local mitoyen provenant de l'état dégradé de la cuisine du local donné à bail ;
- d'une fissure sur un des vitres de la façade du local ;
- de dégradations sur le portail et les murs de la résidence ;
- de trainées de salissures sur le mur extérieur causées par l'air vicié de la hotte ;
- démonter la construction aux fins de stockage érigée dans les parties communes sans autorisation ;
- enlever les encombrants, palettes, stocks devant le portail d'entrée de la résidence et le pas de porte, et nettoyer les parties communes ;
- cesser tout stationnement devant le portail ;
- enlever la caméra de surveillance posée sans autorisation dans la cour de la résidence, contrevenant à la protection de la vie privée ;
- respecter l'arrêté préfectoral de la Haute Garonne du 20 janvier 2009 fixant les horaires de fermeture des débits de boisson, des nuisances sonores tardives ayant été relevées ;
- mettre fin à la domiciliation de toute autre société hormis la Sarl Tea Room, le bailleur relevant que les sociétés Ray et Br Holding ont leur domiciliation dans les locaux donnés à bail, sans avoir obtenu d'autorisation en ce sens ;
- accorder une visite annuelle au bailleur, qui devra intervenir dans le délai d'un mois compte de la signification.
Il convient de rappeler que la résiliation de plein droit d'un bail commercial par application de la clause résolutoire implique un manquement aux obligations expressément visées dans ce bail (3e Civ., 15 septembre 2010, n° 09-10.339) ; dès lors, les manquements reprochés au preneur quant à des obligations générales ne résultant pas de clauses contenues dans le bail, tels que la domiciliation de sociétés tierces dans les locaux donnés à bail, ne sont pas susceptibles d'entraîner la mise en 'uvre de la clause résolutoire.
Au titre des violations aux obligations expressément mentionnées dans le bail, la Sci Lec vise la clause 10.2.6 du bail faisant obligation au preneur de tenir les lieux en bon état d'entretien et de réparation locative, ainsi que l'article 14.1 relatif à la nécessité d'occuper les locaux sans qu'il en résulte une gêne anormale pour le voisinage.
S'agissant des dégradations visées par le bailleur, il ne peut qu'être relevé qu'en réponse aux reproches formulés, le preneur a fait dresser procès-verbal de constat le 18 décembre 2023, afin de démontrer que certaines de ces difficultés avaient été réglées, s'agissant notamment du vitrage, des dégradations invoquées, de l'accès au portail, de la présence d'encombrants, et de la caméra.
Le bailleur a quant à lui fait dresser procès-verbal de constat le 26 décembre 2023, et estime qu'il est démontré que les régularisations invoquées n'ont pas eu lieu.
Sur ces difficultés, il ne peut qu'être constaté que les parties s'opposent sur l'étendue des désordres invoqués, et sur leur régularisation, en produisant chacune des procès-verbaux de constat non contradictoires réalisés sur la même période.
S'agissant des autres gênes invoquées, telles que les nuisances sonores ou le stationnement d'un véhicule devant le portail, à nouveau les parties s'opposent par la production de constat et attestations, dont la valeur probante devra être évaluée.
Par ailleurs, le preneur affirme avoir fait réaliser les travaux nécessaires à la suite du dégât des eaux, et verse aux débats une facture et un rapport d'expertise afin d'en justifier ; il analyse les différents rapports d'expertise versés aux débats par le bailleur, tout en faisant une appréciation différente de ce dernier s'agissant de l'origine du dégât des eaux et des réparations à réaliser.
Le bailleur produit deux rapports d'expertise : le premier réalisé par Hydrotech le 7 décembre 2020 préconisait la reprise des joints d'étanchéité et du carrelage sur le mur mitoyen du local donné à bail et des locaux affectés par le dégât des eaux, et invitait les parties à faire contrôler et déboucher toutes les canalisations de l'immeuble.
Le second réalisé le 16 janvier 2023 par Résilians, constate que les bondes des éviers des locaux donnés à bail ne sont plus étanches, provoquant des fuites sur un sol dont le carrelage est dégradé, et que l'évacuation sous un évier est bouchée. Aucun lien n'est toutefois établi dans ce rapport entre ces fuites sur le sol et le dégât des eaux dans le local mitoyen.
Si l'état des canalisations du local est remis en cause par le deuxième rapport, il n'est pas démontré que les canalisations de l'immeuble aient été testées et débouchées, ainsi qu'il était préconisé par le premier rapport ; or, ces travaux ne relèvent pas du preneur.
Les parties s'opposent donc sur l'analyse des rapports d'expertise non contradictoires produits aux débats, et sur l'étendue des travaux et remises en état à faire réaliser par le preneur ; elles s'opposent également quant à la valeur probante de la facture de réparation du 15 septembre 2023, concernant la reprise de l'étanchéité au niveau d'un mur et la réparation du carrelage, et du rapport réalisé à la demande de la société Tea Room le 3 mars 2025, évoquant la réalisation de travaux au niveau des sols, du mur mitoyen, des joints d'étanchéité, et des évacuations.
Dans la mesure où ces travaux sont ceux qui étaient préconisés dans le cadre du rapport Hydrotech du 7 décembre 2020, il est nécessaire de statuer sur la nature et l'efficacité des travaux réalisés.
Enfin, le preneur invoque l'exception d'inexécution s'agissant de la présence de poubelles sur les parties communes, en rappelant que l'obligation de délivrance du bailleur lui impose de lui délivrer des locaux permettant l'exercice de l'activité déclarée au bail, ce qui n'est pas le cas dans la mesure où aucun local poubelle n'est prévu pour une activité de restauration.
La Cour ne peut pas statuer sur cette difficulté sans se prononcer sur le respect par chacun de ses obligations contractuelles.
Il relève du seul office du juge du fond de statuer sur la valeur probatoire des pièces parfois contradictoires dans leur sens, soumises par les parties, et sur le respect par chacune des parties de ses obligations contractuelles.
Dans ces conditions, la Cour ne peut que relever que la demande formée par le bailleur ne relève pas de l'évidence et se heurte ainsi à des contestations sérieuses qu'il lui appartient de soumettre au juge du fond.
L'ordonnance déférée sera donc infirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du bail commercial, et en a tiré les conséquences qui en découlent.
Sur les demandes accessoires
La Sci Lec, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel, et l'ordonnance sera donc infirmée de ce chef.
Par ailleurs l'équité ne commande pas d'allouer d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile ; une nouvelle fois, l'ordonnance sera infirmée, et les parties seront déboutées de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant dans les limites de sa saisine, par arrêt rendu de manière contradictoire, par mise à disposition au greffe,
Infirme l'ordonnance déférée,
Dit n'y avoir lieu à référé ;
Déboute la Sci Lec et la Sarl Tea Room de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
Condamne la Sci Lec aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
La Greffière La Présidente
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