CA Poitiers, 1re ch., 30 septembre 2025, n° 23/00399
POITIERS
Arrêt
Autre
ARRET N°286
N° RG 23/00399 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GXSO
[R]
[J]
C/
[O]
[T]
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
Le à
Le à
Copie gratuite délivrée
Le à
Le à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2025
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00399 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GXSO
Décision déférée à la Cour : jugement du 10 janvier 2023 rendu par le TJ des SABLES D'OLONNE.
APPELANTS :
Monsieur [S] [R]
né le 13 Novembre 1978 à [Localité 18]
[Adresse 1]
[Localité 11]
Madame [C] [J] épouse [R]
née le 29 Novembre 1979 à [Localité 14]
[Adresse 1]
[Localité 11]
ayant tous les deux pour avocat Me Yves-Noël GENTY de la SELARL CABINET D'AVOCATS GENTY, avocat au barreau des SABLES D'OLONNE
INTIMES :
Madame [K] [O]
née le 20 Octobre 1968 à [Localité 22]
[Adresse 3]
[Localité 9]
Monsieur [H] [T] placé sous curatelle renforcée de Mme [W] [Z]
né le 20 Juillet 1969 à [Localité 15]
[Adresse 2]
[Localité 13]
ayant tous les deux pour avocat Me Emmanuel HUMEAU de la SELARL QUARTZ AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 16 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par compromis en date du 2 janvier 2020, les époux [H] [T] et [K] [O] ont convenu de la vente aux époux [S] [R] et [C] [J] d'un bien immobilier situé à [Localité 19].
La vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 31 mars 2020. Elle était assortie d'une condition suspensive d'obtention d'un financement bancaire.
La demande de prêt a été déposée le 9 janvier suivant. Le Crédit Mutuel y a apporté une réponse négative.
Les acquéreurs ont informé le notaire de ce refus le 30 mars 2020.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 2 avril 2020, les époux [H] [T] et [K] [O] ont mis en demeure les époux [S] [R] et [C] [J] de produire les demandes de prêts formulées et les refus opposés.
Par courrier en date du 5 mai 2020, le conseil des époux [S] [R] et [C] [J] a indiqué aux vendeurs que ses clients renonçaient à l'acquisition du bien.
Soutenant que les époux [S] [R] et [C] [J] avaient manqué à leurs obligations en sollicitant un prêt qui n'était pas celui convenu, les époux [H] [T] et [K] [O] les ont fait assigner devant le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne. Ils ont demandé paiement en principal de la somme de 35.595 € correspondant au montant de la clause pénale stipulée au compromis de vente.
Les défendeurs ont conclu au rejet de cette demande et demandé la restitution du dépôt de garantie versé. Ils ont subsidiairement sollicité la réduction du montant de la clause pénale. Ils ont soutenu avoir sollicité de l'établissement bancaire un financement dans les termes convenus au compromis de vente et qu'ils n'étaient pas responsables de ceux erronés de l'attestation établie par la banque.
Par jugement du 10 janvier 2023, le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne a statué en ces termes :
'Vu les articles 1103,1231-5 du code civil,
Condamne solidairement Monsieur [S] [R] et son épouse, Madame [C] [J] épouse [R] à verser à Monsieur [H] [T] et Madame [K] [O] la somme de :
- 35 595 € au titre de la clause pénale stipulée à l'acte sous seings privés du 2 janvier 2020,
Dit que le dépôt de garantie d'un montant de 5 000 € déposé en la comptabilité de la SCP DUPRE PRAUD HUVELIN-ROUSSEAU PETIT, notaires associés à Beauvoir sur Mer (Vendée) sera remis entre les mains de Monsieur [H] [T] et Madame [K] [O] pour s'imputer sur le montant de la clause pénale,
Condamne solidairement Monsieur [S] [R] et son épouse, Madame [C] [J] épouse [R] à verser à Monsieur [H] [T] et Madame [K] [O] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne solidairement Monsieur [S] [R] et Madame [C] [J] épouse [R] aux dépens de l'instance,
Autorise l'avocat de la cause qui en a fait la demande, et qui peut y prétendre, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
Rappelle que le jugement est exécutoire de plein droit'.
Il a considéré que les défendeurs, qui n'avaient pas sollicité un financement bancaire dans les termes convenus au compromis, étaient tenus du paiement de la clause pénale stipulée. Il a relevé que l'immeuble avait été vendu postérieurement, à un prix moindre.
Par déclaration reçue au greffe le 16 février 2023, [S] [R] et [C] [J] ont interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2023, ils ont demandé de :
'Vu les articles 1103 et suivants, 1152, 1231-1 et 1589 du Code Civil,
Vu les pièces versées au débat,
Juger Monsieur et Madame [R] recevables et bien fondés en l'intégralités de leurs demandes, fins et conclusions
Réformer le jugement du Tribunal Judiciaire des SABLES d'OLONNE du 10 janvier 2023 dans toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
' A titre principal :
' Dire et juger que Monsieur et Madame [R] ont respecté les obligations fixées par le compromis de vente régularisé le 2 janvier 2020,
' Dès lors :
' Dire n'y avoir lieu à application de la clause pénale
' Reconventionnellement, Dire que le dépôt de garantie de 5.000 Euros sera restitué aux Epoux [R] par le Notaire.
' A titre subsidiaire, si la responsabilité contractuelle des Epoux [R] était retenue :
' Dire et juger que Monsieur et Madame [R] ont fait preuve de bonne foi dans l'exécution de leurs obligations contractuelles,
' Dire et juger que le préjudice subi par Madame [O] et Monsieur [T] est quasi-inexistant du fait de la revente rapide de l'immeuble.
' Dès lors :
' Juger n'y avoir lieu à application de la clause pénale contractuelle.
' A titre infiniment subsidiaire, si la responsabilité contractuelle des Epoux [R] était retenue et que la clause pénale devait trouver à s'appliquer:
' Réduire le montant de la clause pénale à la somme de 5.000 Euros,
' Autoriser le Notaire à verser le dépôt de garantie à Madame [O] et Monsieur [T], ce règlement étant dès lors libératoire.
' En tout état de cause :
' Débouter les Consorts [T] de toutes demandes plus amples et/ou contraires
' Condamner solidairement Monsieur [T] et Madame [O] à payer à Monsieur et Madame [R] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile
' Condamner solidairement Monsieur [T] et Madame [O] aux dépens d'instance et d'appel'.
Ils ont exposé :
- avoir dans les délais convenus sollicité un financement bancaire conforme aux stipulations du compromis de vente ;
- que l'attestation de refus de prêt établie par le Crédit Mutuel, dont ils n'étaient pas responsables de termes, était erronée ;
- que la banque avait par courrier en date du 28 mai 2020 confirmé son refus après réexamen de leur situation.
Ils ont conclu au rejet de la demande formée au titre de la clause pénale, ayant selon eux exécuté de bonne foi leurs engagements contractuels.
Ils ont subsidiairement sollicité la réduction de la clause pénale. Ils ont ajouté que le bien avait été rapidement revendu, à un prix très voisin de celui qui avait été convenu au compromis.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 juillet 2023, [K] [O] et [H] [T] ont demandé de :
'Vu les articles 1103, 1217 et suivants et 1231-5 du Code civil ;
Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire des SABLES D'OLONNE en date du 10 janvier 2023 en ce qu'il a :
- Condamné solidairement Monsieur [S] [R] et son épouse, Madame [C] [J] épouse [R] à verser à Monsieur [H] [T] et Madame [K] [O] la somme de 35.595,00 euros au titre de la clause pénale stipulée à l'acte sous seing privé du 2 janvier 2020 ;
- Dit que le dépôt de garantie d'un montant de 5.000,00 euros déposé en comptabilité de la SCP DUPRE PRAUD HUVELIN-ROUSSEAU PETIT, notaires associés à BEAUVOIR SUR MER sera remis entre les mains de Monsieur [H] [T] et Madame [K] [O] pour s'imputer sur le montant de la clause pénale ;
- Condamné solidairement Monsieur [S] [R] et son épouse, Madame [C] [J] épouse [R] à verser à Monsieur [H] [T] et Madame [K] [O] la somme de 2.500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamné solidairement Monsieur [S] [R] et son épouse, Madame [C] [J] épouse [R] aux dépens de l'instance ;
- Autorisé l'avocat de la cause qui en a fait la demande, et qui peut y prétendre, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision ;
- Rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit.
Débouter Monsieur [S] [R] et son épouse, Madame [C] [J] épouse [R], de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.
Condamner Monsieur [S] [R] et son épouse, Madame [C] [J] épouse [R] à verser à Monsieur [H] [T] et Madame [K] [O] la somme de 4.000,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamner Monsieur [S] [R] et son épouse, Madame [C] [J] épouse [R] aux entiers dépens d'appel'.
Ils ont maintenu que :
- les appelants n'avaient pas déposé la demande de financement dans les termes et le délai convenus ;
- la défaillance de la condition suspensive était imputable aux acquéreurs ;
- leur consentement n'avait pas été donné au dépassement des délais convenus.
Ils ont pour ces motifs conclu à la mise en oeuvre de la clause pénale stipulée, dont le montant n'était pas manifestement excessif. Ils ont rappelé que le bien avait été vendu à un prix moindre et que les investigations réalisées par les appelants l'avaient détérioré.
Par arrêt avant dire droit du 21 janvier 2025, la cour a statué en ces termes :
'INVITE la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 24] ([Adresse 21]) à communiquer à la cour les copies des demandes de prêts formulées auprès d'elle par les époux [S] [R] et [C] [J] afin d'acquérir un bien immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 19], mentionnés aux attestations en date des 21 avril et 28 mai 2020 qu'elle a délivrées à [S] [R] ;
DIT que la copie du présent arrêt sera adressée par le greffe par courrier recommandé avec accusé de réception à la :
Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 24]
[Adresse 20]
[Localité 10] ;
INVITE la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 24] à adresser ces documents, accompagnés des observations qu'elle jugera utiles, au plus tard le 22 mars 2022 à l'adresse suivante :
Cour d'appel de Poitiers
Palais de justice
1ère chambre civile
[Adresse 4]
[Adresse 16]
[Localité 12] ;
DIT qu'à réception des documents, le greffe en adressera une copie au conseil de chacune des parties ;
SURSOIT à statuer sur tous chefs de demande ;
RENVOIE l'affaire et les parties à l'audience du lundi 16 juin 2025 à 14 heures ;
INVITE les parties à conclure au plus tard le 30 mai 2025 ;
SURSOIT à statuer sur tous chefs de demandes ;
RÉSERVE les dépens'.
L'arrêt a été notifié le 5 avril 2025 à l'établissement bancaire, qui n'a pas satisfait à la demande qui lui avait été faite.
Les parties ont indiqué maintenir en vue de l'audience de renvoi leurs écritures antérieures.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA CONDITION SUSPENSIVE
L'article 1103 du code civil dispose que : 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.
L'article 1304 du même code précise que :
'L'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain.
La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.
Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation'.
L'article 1304-3 alinéa 1er du code civil dispose que : 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement'.
Aux termes de l'article 1304-6 alinéa 3 du code civil : 'En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé'.
Une condition suspensive relative à l'obtention d'un financement a été stipulée en ces termes au compromis :
'CONDITION SUSPENSIVE LIEE A L'OBTENTION D'UN CREDIT
Cet avant-contrat est soumis à la condition suspensive stipulée au seul profit de L'ACQUEREUR, qui pourra seul y renoncer, de l'obtention par ce dernier d'un ou plusieurs prêts bancaires qu'il envisage de contracter auprès de tout établissement prêteur de son choix sous les conditions énoncées ci-dessous :
1/ Prêt principal : Montant du prêt: DEUX CENT QUATRE VINGT DEUX MILLE CENT CINQUANTE EUROS (282.150,00 €)
Durée du prêt : 25 ans
Taux d'intérêt annuel maximum hors assurance :1,25%%
2/ Pour le cas où la résidence principale des acquéreurs ne serait pas vendue, ces derniers contracteront un prêt relais de CENT MILLE EUROS (100.000,00 €) sur 2 ans au taux de 1,75% maximum.
OBLIGATIONS DE L'ACQUEREUR
L'ACQUEREUR s'oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention de son financement dans les meilleurs délais, et notamment à déposer le dossier d'emprunt au plus tard le 15ème jour suivant la date de signature des présentes.
Toutefois LE VENDEUR ne pourra pas se prévaloir du non-respect de cette obligation pour invoquer la caducité des présentes.
L'ACQUEREUR déclare sous son entière responsabilité :
- que rien dans sa situation juridique et dans sa capacité bancaire ne s'oppose aux demandes de prêts qu'il se propose de solliciter,
- que le montant de ses emprunts ainsi que ses ressources mensuelles lui permettent d'obtenir le financement qu'il entend solliciter.
REALISATION DE LA CONDITION SUSPENSIVE
Pour l'application de cette condition, ce ou ces prêts seront considérés comme obtenus lorsqu'une ou plusieurs offres de prêts, accompagnées de l'agrément à l'assurance décès-invalidité-incapacité, auront été émises.
L'ACQUEREUR devra en justifier au VENDEUR à première demande de celui-ci. En outre, il s'oblige à adresser au notaire copie de l'offre de prêt dans les huit jours de l'obtention de celle-ci.
L'obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive des dispositions de l'article L.3 13-41 du Code de la consommation, intervenir au plus tard le 45ème jour suivant la date de signature des présentes.
Faute par L'ACQUEREUR d'avoir informé LE VENDEUR ou le notaire dans ce délai, les présentes seront considérées comme caduques, une semaine après la réception par L'ACQUEREUR d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée par LE VENDEUR d'avoir à justifier de l'obtention du ou des prêts.
L'ACQUEREUR ne sera redevable d'aucune indemnité s'il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés dès lors qu'il a respecté les conditions convenues.
Toute somme qui aurait pu être versée par lui à titre du dépôt de garantie devra lui être restituée après justification au notaire rédacteur du refus de financement'.
Par courrier en date du 9 janvier 2020, les époux [S] [R] et [C] [J] ont sollicité un financement auprès de l'agence du Crédit mutuel de [Localité 24]. Cette demande a été formulée en ces termes :
'Nous vous sollicitons dans le cadre de notre projet d'acquisition d'une maison située [Adresse 7] à [Localité 17] et pour laquelle nous avons signé un compromis le 2 janvier dernier.
Nous sollicitons de votre établissement deux crédits immobiliers dont les caractéristiques sont les suivantes :
- Un prêt principal de 282.150 €, amortissable sur une durée de 25 ans
- Un prêt relais de 100.000 € sur une durée de 2 ans dans l'attente de la vente de notre résidence principale actuelle située au [Adresse 8] à [Localité 23].
Vous trouverez ci-joint copie du compromis signé et tous les éléments nécessaires à l'étude de notre demande'.
Cette demande a été présentée moins de 15 jours après la signature de l'avant-contrat.
Par courrier en date du 2 avril 2020, ils ont sollicité en ces termes la délivrance d'attestations de refus de prêt :
'Suite à l'information de votre établissement nous informant que vous ne serez pas disposé à nous accorder les crédits sollicités pour l'acquisition de la maison située [Adresse 7] à [Localité 17], nous sollicitons deux attestations de refus de prêts.
Nous sollicitons une première attestation d'un montant de 282.500 €, correspondant à un crédit amortissable sur une durée de 25 ans.
Nous sollicitons une deuxième attestation d'un montant de 100.000 €, correspondant à un crédit relais de 2 ans.
Vous trouverez en copie pour rappel le courrier de demande initiale du 9 janvier'.
Une première réponse en date du 2 avril 2020 de l'agence de [Localité 24] du Crédit Mutuel indique que :
'Vous nous avez sollicités le 09 janvier 2020 pour obtenir un crédit immobilier de 355 950 euros sur une durée de 300 mois destiné à financer l'acquisition d'un bien situé [Adresse 6].
Après l'étude de votre dossier, nous avons le regret de vous informer que nous ne pouvons donner une suite favorable à votre demande'.
Un second courrier est en date du 28 mai 2020. Il y est mentionné que :
'En date du 9 janvier 2020 vous nous avez sollicités en vue de l'obtention d'un financement pour l'achat d'un bien immobilier sis au [Adresse 5] à [Localité 17] et pour des travaux.
Nous avons émis un refus pour un montant global de 452 592 euros sur 300 mois le 28 mars. Les vendeurs vous ont fait remarquer, à juste titre, que ce montant ne correspondait pas à celui indiqué dans les conditions suspensives de votre compromis.
Nous avons réétudié votre demande de financement de 282 150 euros sur 25 ans au taux maximum de 1.25% et un prêt relais de 100 000 €.
Toutefois, en cours d'étude de votre dossier, vous nous avez informés d'une baisse significative de vos revenus en tant que gérant d'une société de conseils financiers, liée à la crise sanitaire que nous connaissons et une incertitude sur la reprise de votre activité normale.
En conséquence, nous sommes au regret de vous indiquer que ces nouvelles conditions financières nous conduisent à, de nouveau, refuser votre crédit à l'heure actuelle'.
Si les courriers des appelants produits aux débats mentionnent un prêt principal d'un montant de 282.150 € et un prêt relais d'un montant de 100.000 €, soit un total de 382.150 € (282.150 + 100.000), les attestations établies par l'établissement bancaire mentionnent des emprunts sollicités pour des montants différents, de 355.950 € puis 452.592 €.
Les appelants exposent ne pas détenir un double des formulaires de demande des prêts sollicités, le bref délai imposé les ayant contraints à procéder par courrier. Ils soutiennent que les montants mentionnés dans les attestations sont erronés et ne correspondent pas à leurs demandes.
Il leur appartient de rapporter la preuve d'une demande de financement formulée conformément aux stipulations du compromis de vente, de 282.150 € en principal et d'un prêt relais complémentaire de 100.000 € si besoin, soit au plus 382.150 €.
Il ne justifient pas que le courrier en date du 9 janvier 2020 produit en copie aux débats a été reçu par l'établissement bancaire et constitue la demande de financement effectivement effectuée.
Il résulte du courrier en date du 28 mai 2020, circonstancié, que le financement qui avait été sollicité par les appelants était d'un montant qui excédait manifestement les prévisions contractuelles.
Dès lors, le défaut de réalisation de la condition suspensive leur est imputable.
SUR LA CLAUSE PENALE
L'article 1231-5 du code civil dispose que :
'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'.
Il a été convenu que :
'DEFAUT DE REALISATION RESULTANT DE L'ACQUEREUR
Si le défaut de réalisation incombe à l'ACQUEREUR, le VENDEUR pourra poursuivre la réalisation de la vente et pourra recevoir à titre de clause pénale une somme égale à DIX POUR CENT (10%) du prix de vente qui sera prélevée à due concurrence sur le montant du dépôt de garantie. Le surplus éventuel sera versé par l'ACQUEREUR sans délai'.
Le défaut de réalisation de la condition suspensive étant imputable aux appelants, ceux-ci sont tenus au paiement de la clause pénale stipulée à l'avant-contrat.
Le montant de la clause pénale, de 10 % du prix de vente, n'est pas manifestement excessif.
Les époux [S] [R] et [C] [J] sont dès lors redevables de la somme de 35.595 € (355.950 € x 10 %).
Le jugement sera confirmé en ce qu'il les a condamnés au paiement de cette somme. Il sera réformé en ce que cette condamnation sera prononcée in solidum, la solidarité n'ayant pas été stipulée au compromis de vente.
SUR LE DEPOT DE GARANTIE
Les acquéreurs se sont engagés au versement d'un dépôt de garantie.
Il a été stipulé à l'avant-contrat que :
'DEPOT DE GARANTIE
MONTANT
A titre de dépôt de garantie, L'ACQUEREUR s'oblige à verser la somme de CINQMILLE EUROS (5.000,00 €), au plus tard dans les l0 jours qui suivront la signature des présentes, à peine de nullité des présentes sans indemnité de part ni d'autre ; ce versement sera nécessairement effectué par virement bancaire à la comptabilité de la SCP DUPRE, PRAUD, HUVELIN-ROUSSEAU et PETIT, notaires associés à BEAUVOIR SUR MER.
NATURE
Le présent dépôt de garantie ne constitue pas des arrhes, mais le prix forfaitaire de l'indisponibilité du BIEN objet des présentes. En conséquence, LE VENDEUR renonce à se prévaloir des dispositions de l'article 1590 du Code civil.
SORT DE CE VERSEMENT
En cas de réalisation de la vente conditionnelle, la somme ci-dessus versée s'imputera sur le prix.
Si la vente n'était pas réalisée, cette somme resterait acquise au VENDEUR à titre de prix forfaitaire de l'indisponibilité entre ses mains du BIEN formant l'objet du présent compromis.
Dès lors que la condition suspensive d'obtention d'un financement n'est pas réalisée et que ce défaut de réalisation est imputable aux acquéreurs, les vendeurs sont fondés à conserver le dépôt de garantie dont le montant s'imputera sur celui de la clause pénale.
Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point.
SUR LES DEPENS
La charge des dépens d'appel incombe aux appelants.
SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par les appelants.
Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits des intimés de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.
PAR CES MOTIFS
statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement du 10 janvier 2023 du tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne, sauf à lire que les condamnations prononcées à l'encontre des époux [S] [R] et [C] [J] sont prononcées in solidum et non solidairement ;
CONDAMNE in solidum les époux [S] [R] et [C] [J] aux dépens d'appel ;
CONDAMNE in solidum les époux [S] [R] et [C] [J] à payer en cause d'appel aux époux [H] [T] et [K] [O] pris ensemble la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
N° RG 23/00399 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GXSO
[R]
[J]
C/
[O]
[T]
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2025
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00399 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GXSO
Décision déférée à la Cour : jugement du 10 janvier 2023 rendu par le TJ des SABLES D'OLONNE.
APPELANTS :
Monsieur [S] [R]
né le 13 Novembre 1978 à [Localité 18]
[Adresse 1]
[Localité 11]
Madame [C] [J] épouse [R]
née le 29 Novembre 1979 à [Localité 14]
[Adresse 1]
[Localité 11]
ayant tous les deux pour avocat Me Yves-Noël GENTY de la SELARL CABINET D'AVOCATS GENTY, avocat au barreau des SABLES D'OLONNE
INTIMES :
Madame [K] [O]
née le 20 Octobre 1968 à [Localité 22]
[Adresse 3]
[Localité 9]
Monsieur [H] [T] placé sous curatelle renforcée de Mme [W] [Z]
né le 20 Juillet 1969 à [Localité 15]
[Adresse 2]
[Localité 13]
ayant tous les deux pour avocat Me Emmanuel HUMEAU de la SELARL QUARTZ AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 16 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par compromis en date du 2 janvier 2020, les époux [H] [T] et [K] [O] ont convenu de la vente aux époux [S] [R] et [C] [J] d'un bien immobilier situé à [Localité 19].
La vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 31 mars 2020. Elle était assortie d'une condition suspensive d'obtention d'un financement bancaire.
La demande de prêt a été déposée le 9 janvier suivant. Le Crédit Mutuel y a apporté une réponse négative.
Les acquéreurs ont informé le notaire de ce refus le 30 mars 2020.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 2 avril 2020, les époux [H] [T] et [K] [O] ont mis en demeure les époux [S] [R] et [C] [J] de produire les demandes de prêts formulées et les refus opposés.
Par courrier en date du 5 mai 2020, le conseil des époux [S] [R] et [C] [J] a indiqué aux vendeurs que ses clients renonçaient à l'acquisition du bien.
Soutenant que les époux [S] [R] et [C] [J] avaient manqué à leurs obligations en sollicitant un prêt qui n'était pas celui convenu, les époux [H] [T] et [K] [O] les ont fait assigner devant le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne. Ils ont demandé paiement en principal de la somme de 35.595 € correspondant au montant de la clause pénale stipulée au compromis de vente.
Les défendeurs ont conclu au rejet de cette demande et demandé la restitution du dépôt de garantie versé. Ils ont subsidiairement sollicité la réduction du montant de la clause pénale. Ils ont soutenu avoir sollicité de l'établissement bancaire un financement dans les termes convenus au compromis de vente et qu'ils n'étaient pas responsables de ceux erronés de l'attestation établie par la banque.
Par jugement du 10 janvier 2023, le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne a statué en ces termes :
'Vu les articles 1103,1231-5 du code civil,
Condamne solidairement Monsieur [S] [R] et son épouse, Madame [C] [J] épouse [R] à verser à Monsieur [H] [T] et Madame [K] [O] la somme de :
- 35 595 € au titre de la clause pénale stipulée à l'acte sous seings privés du 2 janvier 2020,
Dit que le dépôt de garantie d'un montant de 5 000 € déposé en la comptabilité de la SCP DUPRE PRAUD HUVELIN-ROUSSEAU PETIT, notaires associés à Beauvoir sur Mer (Vendée) sera remis entre les mains de Monsieur [H] [T] et Madame [K] [O] pour s'imputer sur le montant de la clause pénale,
Condamne solidairement Monsieur [S] [R] et son épouse, Madame [C] [J] épouse [R] à verser à Monsieur [H] [T] et Madame [K] [O] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne solidairement Monsieur [S] [R] et Madame [C] [J] épouse [R] aux dépens de l'instance,
Autorise l'avocat de la cause qui en a fait la demande, et qui peut y prétendre, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
Rappelle que le jugement est exécutoire de plein droit'.
Il a considéré que les défendeurs, qui n'avaient pas sollicité un financement bancaire dans les termes convenus au compromis, étaient tenus du paiement de la clause pénale stipulée. Il a relevé que l'immeuble avait été vendu postérieurement, à un prix moindre.
Par déclaration reçue au greffe le 16 février 2023, [S] [R] et [C] [J] ont interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2023, ils ont demandé de :
'Vu les articles 1103 et suivants, 1152, 1231-1 et 1589 du Code Civil,
Vu les pièces versées au débat,
Juger Monsieur et Madame [R] recevables et bien fondés en l'intégralités de leurs demandes, fins et conclusions
Réformer le jugement du Tribunal Judiciaire des SABLES d'OLONNE du 10 janvier 2023 dans toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
' A titre principal :
' Dire et juger que Monsieur et Madame [R] ont respecté les obligations fixées par le compromis de vente régularisé le 2 janvier 2020,
' Dès lors :
' Dire n'y avoir lieu à application de la clause pénale
' Reconventionnellement, Dire que le dépôt de garantie de 5.000 Euros sera restitué aux Epoux [R] par le Notaire.
' A titre subsidiaire, si la responsabilité contractuelle des Epoux [R] était retenue :
' Dire et juger que Monsieur et Madame [R] ont fait preuve de bonne foi dans l'exécution de leurs obligations contractuelles,
' Dire et juger que le préjudice subi par Madame [O] et Monsieur [T] est quasi-inexistant du fait de la revente rapide de l'immeuble.
' Dès lors :
' Juger n'y avoir lieu à application de la clause pénale contractuelle.
' A titre infiniment subsidiaire, si la responsabilité contractuelle des Epoux [R] était retenue et que la clause pénale devait trouver à s'appliquer:
' Réduire le montant de la clause pénale à la somme de 5.000 Euros,
' Autoriser le Notaire à verser le dépôt de garantie à Madame [O] et Monsieur [T], ce règlement étant dès lors libératoire.
' En tout état de cause :
' Débouter les Consorts [T] de toutes demandes plus amples et/ou contraires
' Condamner solidairement Monsieur [T] et Madame [O] à payer à Monsieur et Madame [R] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile
' Condamner solidairement Monsieur [T] et Madame [O] aux dépens d'instance et d'appel'.
Ils ont exposé :
- avoir dans les délais convenus sollicité un financement bancaire conforme aux stipulations du compromis de vente ;
- que l'attestation de refus de prêt établie par le Crédit Mutuel, dont ils n'étaient pas responsables de termes, était erronée ;
- que la banque avait par courrier en date du 28 mai 2020 confirmé son refus après réexamen de leur situation.
Ils ont conclu au rejet de la demande formée au titre de la clause pénale, ayant selon eux exécuté de bonne foi leurs engagements contractuels.
Ils ont subsidiairement sollicité la réduction de la clause pénale. Ils ont ajouté que le bien avait été rapidement revendu, à un prix très voisin de celui qui avait été convenu au compromis.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 juillet 2023, [K] [O] et [H] [T] ont demandé de :
'Vu les articles 1103, 1217 et suivants et 1231-5 du Code civil ;
Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire des SABLES D'OLONNE en date du 10 janvier 2023 en ce qu'il a :
- Condamné solidairement Monsieur [S] [R] et son épouse, Madame [C] [J] épouse [R] à verser à Monsieur [H] [T] et Madame [K] [O] la somme de 35.595,00 euros au titre de la clause pénale stipulée à l'acte sous seing privé du 2 janvier 2020 ;
- Dit que le dépôt de garantie d'un montant de 5.000,00 euros déposé en comptabilité de la SCP DUPRE PRAUD HUVELIN-ROUSSEAU PETIT, notaires associés à BEAUVOIR SUR MER sera remis entre les mains de Monsieur [H] [T] et Madame [K] [O] pour s'imputer sur le montant de la clause pénale ;
- Condamné solidairement Monsieur [S] [R] et son épouse, Madame [C] [J] épouse [R] à verser à Monsieur [H] [T] et Madame [K] [O] la somme de 2.500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamné solidairement Monsieur [S] [R] et son épouse, Madame [C] [J] épouse [R] aux dépens de l'instance ;
- Autorisé l'avocat de la cause qui en a fait la demande, et qui peut y prétendre, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision ;
- Rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit.
Débouter Monsieur [S] [R] et son épouse, Madame [C] [J] épouse [R], de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.
Condamner Monsieur [S] [R] et son épouse, Madame [C] [J] épouse [R] à verser à Monsieur [H] [T] et Madame [K] [O] la somme de 4.000,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamner Monsieur [S] [R] et son épouse, Madame [C] [J] épouse [R] aux entiers dépens d'appel'.
Ils ont maintenu que :
- les appelants n'avaient pas déposé la demande de financement dans les termes et le délai convenus ;
- la défaillance de la condition suspensive était imputable aux acquéreurs ;
- leur consentement n'avait pas été donné au dépassement des délais convenus.
Ils ont pour ces motifs conclu à la mise en oeuvre de la clause pénale stipulée, dont le montant n'était pas manifestement excessif. Ils ont rappelé que le bien avait été vendu à un prix moindre et que les investigations réalisées par les appelants l'avaient détérioré.
Par arrêt avant dire droit du 21 janvier 2025, la cour a statué en ces termes :
'INVITE la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 24] ([Adresse 21]) à communiquer à la cour les copies des demandes de prêts formulées auprès d'elle par les époux [S] [R] et [C] [J] afin d'acquérir un bien immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 19], mentionnés aux attestations en date des 21 avril et 28 mai 2020 qu'elle a délivrées à [S] [R] ;
DIT que la copie du présent arrêt sera adressée par le greffe par courrier recommandé avec accusé de réception à la :
Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 24]
[Adresse 20]
[Localité 10] ;
INVITE la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 24] à adresser ces documents, accompagnés des observations qu'elle jugera utiles, au plus tard le 22 mars 2022 à l'adresse suivante :
Cour d'appel de Poitiers
Palais de justice
1ère chambre civile
[Adresse 4]
[Adresse 16]
[Localité 12] ;
DIT qu'à réception des documents, le greffe en adressera une copie au conseil de chacune des parties ;
SURSOIT à statuer sur tous chefs de demande ;
RENVOIE l'affaire et les parties à l'audience du lundi 16 juin 2025 à 14 heures ;
INVITE les parties à conclure au plus tard le 30 mai 2025 ;
SURSOIT à statuer sur tous chefs de demandes ;
RÉSERVE les dépens'.
L'arrêt a été notifié le 5 avril 2025 à l'établissement bancaire, qui n'a pas satisfait à la demande qui lui avait été faite.
Les parties ont indiqué maintenir en vue de l'audience de renvoi leurs écritures antérieures.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA CONDITION SUSPENSIVE
L'article 1103 du code civil dispose que : 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.
L'article 1304 du même code précise que :
'L'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain.
La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.
Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation'.
L'article 1304-3 alinéa 1er du code civil dispose que : 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement'.
Aux termes de l'article 1304-6 alinéa 3 du code civil : 'En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé'.
Une condition suspensive relative à l'obtention d'un financement a été stipulée en ces termes au compromis :
'CONDITION SUSPENSIVE LIEE A L'OBTENTION D'UN CREDIT
Cet avant-contrat est soumis à la condition suspensive stipulée au seul profit de L'ACQUEREUR, qui pourra seul y renoncer, de l'obtention par ce dernier d'un ou plusieurs prêts bancaires qu'il envisage de contracter auprès de tout établissement prêteur de son choix sous les conditions énoncées ci-dessous :
1/ Prêt principal : Montant du prêt: DEUX CENT QUATRE VINGT DEUX MILLE CENT CINQUANTE EUROS (282.150,00 €)
Durée du prêt : 25 ans
Taux d'intérêt annuel maximum hors assurance :1,25%%
2/ Pour le cas où la résidence principale des acquéreurs ne serait pas vendue, ces derniers contracteront un prêt relais de CENT MILLE EUROS (100.000,00 €) sur 2 ans au taux de 1,75% maximum.
OBLIGATIONS DE L'ACQUEREUR
L'ACQUEREUR s'oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention de son financement dans les meilleurs délais, et notamment à déposer le dossier d'emprunt au plus tard le 15ème jour suivant la date de signature des présentes.
Toutefois LE VENDEUR ne pourra pas se prévaloir du non-respect de cette obligation pour invoquer la caducité des présentes.
L'ACQUEREUR déclare sous son entière responsabilité :
- que rien dans sa situation juridique et dans sa capacité bancaire ne s'oppose aux demandes de prêts qu'il se propose de solliciter,
- que le montant de ses emprunts ainsi que ses ressources mensuelles lui permettent d'obtenir le financement qu'il entend solliciter.
REALISATION DE LA CONDITION SUSPENSIVE
Pour l'application de cette condition, ce ou ces prêts seront considérés comme obtenus lorsqu'une ou plusieurs offres de prêts, accompagnées de l'agrément à l'assurance décès-invalidité-incapacité, auront été émises.
L'ACQUEREUR devra en justifier au VENDEUR à première demande de celui-ci. En outre, il s'oblige à adresser au notaire copie de l'offre de prêt dans les huit jours de l'obtention de celle-ci.
L'obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive des dispositions de l'article L.3 13-41 du Code de la consommation, intervenir au plus tard le 45ème jour suivant la date de signature des présentes.
Faute par L'ACQUEREUR d'avoir informé LE VENDEUR ou le notaire dans ce délai, les présentes seront considérées comme caduques, une semaine après la réception par L'ACQUEREUR d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée par LE VENDEUR d'avoir à justifier de l'obtention du ou des prêts.
L'ACQUEREUR ne sera redevable d'aucune indemnité s'il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés dès lors qu'il a respecté les conditions convenues.
Toute somme qui aurait pu être versée par lui à titre du dépôt de garantie devra lui être restituée après justification au notaire rédacteur du refus de financement'.
Par courrier en date du 9 janvier 2020, les époux [S] [R] et [C] [J] ont sollicité un financement auprès de l'agence du Crédit mutuel de [Localité 24]. Cette demande a été formulée en ces termes :
'Nous vous sollicitons dans le cadre de notre projet d'acquisition d'une maison située [Adresse 7] à [Localité 17] et pour laquelle nous avons signé un compromis le 2 janvier dernier.
Nous sollicitons de votre établissement deux crédits immobiliers dont les caractéristiques sont les suivantes :
- Un prêt principal de 282.150 €, amortissable sur une durée de 25 ans
- Un prêt relais de 100.000 € sur une durée de 2 ans dans l'attente de la vente de notre résidence principale actuelle située au [Adresse 8] à [Localité 23].
Vous trouverez ci-joint copie du compromis signé et tous les éléments nécessaires à l'étude de notre demande'.
Cette demande a été présentée moins de 15 jours après la signature de l'avant-contrat.
Par courrier en date du 2 avril 2020, ils ont sollicité en ces termes la délivrance d'attestations de refus de prêt :
'Suite à l'information de votre établissement nous informant que vous ne serez pas disposé à nous accorder les crédits sollicités pour l'acquisition de la maison située [Adresse 7] à [Localité 17], nous sollicitons deux attestations de refus de prêts.
Nous sollicitons une première attestation d'un montant de 282.500 €, correspondant à un crédit amortissable sur une durée de 25 ans.
Nous sollicitons une deuxième attestation d'un montant de 100.000 €, correspondant à un crédit relais de 2 ans.
Vous trouverez en copie pour rappel le courrier de demande initiale du 9 janvier'.
Une première réponse en date du 2 avril 2020 de l'agence de [Localité 24] du Crédit Mutuel indique que :
'Vous nous avez sollicités le 09 janvier 2020 pour obtenir un crédit immobilier de 355 950 euros sur une durée de 300 mois destiné à financer l'acquisition d'un bien situé [Adresse 6].
Après l'étude de votre dossier, nous avons le regret de vous informer que nous ne pouvons donner une suite favorable à votre demande'.
Un second courrier est en date du 28 mai 2020. Il y est mentionné que :
'En date du 9 janvier 2020 vous nous avez sollicités en vue de l'obtention d'un financement pour l'achat d'un bien immobilier sis au [Adresse 5] à [Localité 17] et pour des travaux.
Nous avons émis un refus pour un montant global de 452 592 euros sur 300 mois le 28 mars. Les vendeurs vous ont fait remarquer, à juste titre, que ce montant ne correspondait pas à celui indiqué dans les conditions suspensives de votre compromis.
Nous avons réétudié votre demande de financement de 282 150 euros sur 25 ans au taux maximum de 1.25% et un prêt relais de 100 000 €.
Toutefois, en cours d'étude de votre dossier, vous nous avez informés d'une baisse significative de vos revenus en tant que gérant d'une société de conseils financiers, liée à la crise sanitaire que nous connaissons et une incertitude sur la reprise de votre activité normale.
En conséquence, nous sommes au regret de vous indiquer que ces nouvelles conditions financières nous conduisent à, de nouveau, refuser votre crédit à l'heure actuelle'.
Si les courriers des appelants produits aux débats mentionnent un prêt principal d'un montant de 282.150 € et un prêt relais d'un montant de 100.000 €, soit un total de 382.150 € (282.150 + 100.000), les attestations établies par l'établissement bancaire mentionnent des emprunts sollicités pour des montants différents, de 355.950 € puis 452.592 €.
Les appelants exposent ne pas détenir un double des formulaires de demande des prêts sollicités, le bref délai imposé les ayant contraints à procéder par courrier. Ils soutiennent que les montants mentionnés dans les attestations sont erronés et ne correspondent pas à leurs demandes.
Il leur appartient de rapporter la preuve d'une demande de financement formulée conformément aux stipulations du compromis de vente, de 282.150 € en principal et d'un prêt relais complémentaire de 100.000 € si besoin, soit au plus 382.150 €.
Il ne justifient pas que le courrier en date du 9 janvier 2020 produit en copie aux débats a été reçu par l'établissement bancaire et constitue la demande de financement effectivement effectuée.
Il résulte du courrier en date du 28 mai 2020, circonstancié, que le financement qui avait été sollicité par les appelants était d'un montant qui excédait manifestement les prévisions contractuelles.
Dès lors, le défaut de réalisation de la condition suspensive leur est imputable.
SUR LA CLAUSE PENALE
L'article 1231-5 du code civil dispose que :
'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'.
Il a été convenu que :
'DEFAUT DE REALISATION RESULTANT DE L'ACQUEREUR
Si le défaut de réalisation incombe à l'ACQUEREUR, le VENDEUR pourra poursuivre la réalisation de la vente et pourra recevoir à titre de clause pénale une somme égale à DIX POUR CENT (10%) du prix de vente qui sera prélevée à due concurrence sur le montant du dépôt de garantie. Le surplus éventuel sera versé par l'ACQUEREUR sans délai'.
Le défaut de réalisation de la condition suspensive étant imputable aux appelants, ceux-ci sont tenus au paiement de la clause pénale stipulée à l'avant-contrat.
Le montant de la clause pénale, de 10 % du prix de vente, n'est pas manifestement excessif.
Les époux [S] [R] et [C] [J] sont dès lors redevables de la somme de 35.595 € (355.950 € x 10 %).
Le jugement sera confirmé en ce qu'il les a condamnés au paiement de cette somme. Il sera réformé en ce que cette condamnation sera prononcée in solidum, la solidarité n'ayant pas été stipulée au compromis de vente.
SUR LE DEPOT DE GARANTIE
Les acquéreurs se sont engagés au versement d'un dépôt de garantie.
Il a été stipulé à l'avant-contrat que :
'DEPOT DE GARANTIE
MONTANT
A titre de dépôt de garantie, L'ACQUEREUR s'oblige à verser la somme de CINQMILLE EUROS (5.000,00 €), au plus tard dans les l0 jours qui suivront la signature des présentes, à peine de nullité des présentes sans indemnité de part ni d'autre ; ce versement sera nécessairement effectué par virement bancaire à la comptabilité de la SCP DUPRE, PRAUD, HUVELIN-ROUSSEAU et PETIT, notaires associés à BEAUVOIR SUR MER.
NATURE
Le présent dépôt de garantie ne constitue pas des arrhes, mais le prix forfaitaire de l'indisponibilité du BIEN objet des présentes. En conséquence, LE VENDEUR renonce à se prévaloir des dispositions de l'article 1590 du Code civil.
SORT DE CE VERSEMENT
En cas de réalisation de la vente conditionnelle, la somme ci-dessus versée s'imputera sur le prix.
Si la vente n'était pas réalisée, cette somme resterait acquise au VENDEUR à titre de prix forfaitaire de l'indisponibilité entre ses mains du BIEN formant l'objet du présent compromis.
Dès lors que la condition suspensive d'obtention d'un financement n'est pas réalisée et que ce défaut de réalisation est imputable aux acquéreurs, les vendeurs sont fondés à conserver le dépôt de garantie dont le montant s'imputera sur celui de la clause pénale.
Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point.
SUR LES DEPENS
La charge des dépens d'appel incombe aux appelants.
SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par les appelants.
Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits des intimés de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.
PAR CES MOTIFS
statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement du 10 janvier 2023 du tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne, sauf à lire que les condamnations prononcées à l'encontre des époux [S] [R] et [C] [J] sont prononcées in solidum et non solidairement ;
CONDAMNE in solidum les époux [S] [R] et [C] [J] aux dépens d'appel ;
CONDAMNE in solidum les époux [S] [R] et [C] [J] à payer en cause d'appel aux époux [H] [T] et [K] [O] pris ensemble la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,