CA Toulouse, 1re ch. sect. 1, 1 octobre 2025, n° 23/02864
TOULOUSE
Arrêt
Autre
01/10/2025
ARRÊT N° 25/ 377
N° RG 23/02864
N° Portalis DBVI-V-B7H-PUBC
MD - SC
Décision déférée du 01 Juin 2023
TJ de [Localité 9]- 21/02476
S. GIGAULT
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le 01/10/2025
à
Me Ophélie BENOIT-DAIEF
Me Fabienne FINATEU
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU 1er OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ
***
APPELANTS
Madame [G] [X]
[Adresse 7]
[Localité 4]
Monsieur [V] [T]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentés par Me Ophélie BENOIT-DAIEF de la SELARL SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)
Représentés par Me Valérie BABOULESSE de la SARL CABINET BABOULESSE ADOUZI ODAH, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT (plaidant)
INTIMES
Madame [R] [C]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Monsieur [M] [K]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentés par Me Fabienne FINATEU, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. DEFIX,, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. DEFIX, président
A.M ROBERT, conseillère
N. ASSELAIN, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière : lors des débats M. POZZOBON
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
M. [V] [T] et Mme [G] [X] ont fait réaliser en 2012 des travaux d'habillage des façades de leur maison d'habitation située [Adresse 5] à [Localité 8] suivant un devis de la société Ambiance Pierre accepté le 17 novembre 2011.
En septembre 2015, il a été constaté la fissuration et le décollement de l'enduit extérieur posé lors de ces travaux.
Une expertise amiable a été diligentée à l'initiative du Gan Assurances, assureur décennal de la société Stuco Pierre, intervenue pour le compte de la société Ambiance Pierre, et un rapport d'expertise a été rendu le 12 mai 2016.
L'assureur a refusé sa garantie par un courrier du 1er juin 2016 au motif que les travaux ne constituaient pas un ouvrage.
Les désordres ont fait l'objet de travaux de reprise le 10 octobre 2016 pour la façade en fond du jardin et le 15 mai 2018 pour la façade de l'entrée sur la gauche.
Par acte authentique du 30 avril 2019, M. [V] [T] et Mme [G] [X] ont vendu leur bien à M. [M] [K] et Mme [R] [C].
En août 2020, M. [M] [K] et Mme [R] [C] ont constaté l'effondrement d'une partie de l'enduit d'un mur pignon situé au fond du jardin et ont fait établir un constat d'huissier le 10 septembre 2020.
M. [M] [K] et Mme [R] [C] ont adressé une nouvelle déclaration de sinistre au Gan Assurances le 2 décembre 2020, qui a, suite à une nouvelle réunion d'expertise, confirmé sa position initiale du 12 mai 2016.
Par courriers des 8 décembre 2020 et 4 janvier 2021, M. [M] [K] et Mme [R] [C] ont mis en demeure M. [V] [T] et Mme [G] [X] d'avoir à les indemniser de la réparation des enduits et des frais de procédure déjà engagés, ce qu'ils ont refusé par courriers des 14 décembre 2020 et 12 janvier 2021.
-:-:-:-:-
Par actes d'huissier des 28 et 29 avril 2021, M. [M] [K] et Mme [R] [C] ont fait assigner M. [V] [T] et Mme [G] [X] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d'obtenir réparation de leurs préjudices.
Par acte d'huissier du 22 novembre 2021, M. [V] [T] et Mme [G] [X] ont fait assigner la Sarl Ambiance Pierre en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Toulouse.
Par une ordonnance du juge de la mise en état du 24 février 2022, les affaires ont été jointes et enregistrées sous le numéro RG 21/02476.
-:-:-:-:-
Par jugement réputé contradictoire du 12 mai 2023, le tribunal de judiciaire de Toulouse, a :
- payer à M. [M] [K] et Mme [R] [C] la somme de 26 961 euros au titre de la réparation du désordre affectant les enduits extérieurs des façades,
- condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] à payer à M. [M] [K] et Mme [R] [C] la somme de 324,09 euros au titre du coût du constat d'huissier du 10 septembre 2020,
- condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] à payer à M. [M] [K] et Mme [R] [C] la somme de 1 000 euros au titre de leur préjudice moral,
- condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] aux dépens de l'instance,
- condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] à payer à M. [M] [K] et Mme [R] [C] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétible.
-:-:-:-:-
Par acte du 2 août 2023, M. [V] [T] et Mme [G] [X] ont interjeté appel de l'ensemble des dispositions de la décision rendue par le tribunal judiciaire de Toulouse.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 15 septembre 2024, M. [V] [T] et Mme [G] [X], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1792-1 et 1641 du code civil, ainsi que de l'article 700 du code de procédure civile, de :
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 1er juin 2023 en ce qu'il a:
condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] à payer à M. [M] [K] et Mme [R] [C] la somme de 26 961 euros au titre des réparations des désordres affectant les enduits extérieurs des façades,
condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] à payer à M. [M] [K] et Mme [R] [C] la somme de 324,09 euros au titre du coût du constat d'huissier du 10 septembre 2020,
condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] à payer à M. [M] [K] et Mme [R] [C] la somme de 1 000 euros au titre de leur préjudice moral,
condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] aux dépens de l'instance,
condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] à payer à M. [M] [K] et Mme [R] [C] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- débouter M. [M] [K] et Mme [R] [C] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamner M. [M] [K] et Mme [R] [C] à restituer à M. [V] [T] et Mme [G] [X] l'ensemble des sommes versées dans le cadre de l'exécution provisoire,
- condamner in solidum M. [M] [K] et Mme [R] [C] à payer à M. [V] [T] et Mme [G] [X] la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum M. [M] [K] et Mme [R] [C] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 janvier 2024, M. [M] [K] et Mme [R] [C], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1104, 1112-1, 1602, 1641, 1644, 1645 et 1648 du code civil, de :
- rejeter tout argument contraire comme étant mal fondé,
- débouter M. [V] [T] et Mme [G] [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse, le 1er juin 2023, en ce qu'il a condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] à payer à M. [M] [K] et Mme [R] [C] la somme de 26 961,00 euros au titre de la réparation du désordre affectant les enduits extérieurs des façades,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse, le 1er juin 2023, en ce qu'il a condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] à payer à M. [M] [K] et Mme [R] [C] la somme de 324,09 euros au titre du coût du constat d'huissier du 10 septembre 2023,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse, le 1er juin 2023, en ce qu'il a condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] à payer à M. [M] [K] et Mme [R] [C] la somme de 1 000,00 euros au titre de leur préjudice moral,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse, le 1er juin 2023, en ce qu'il a condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] aux entiers dépens,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse, le 1er juin 2023, en ce qu'il a condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] à payer à M. [M] [K] et Mme [R] [C] la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles,
Statuant 'à nouveau',
- condamner in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] à payer à M. [M] [K] et Mme [R] [C] la somme de 5 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] aux entiers dépens de l'instance d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 février 2025 et l'affaire a été examinée à l'audience du 18 février 2025 à 14h.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
1. Sur l'action engagée sur le fondement des vices cachés, le premier juge a retenu que les vendeurs avaient connaissance du vice affectant la façade de l'immeuble et notamment du défaut d'adhérence d'enduit d'une part pour avoir réalisé des travaux de réfection à plusieurs reprises et d'autre part pour en avoir été informés par l'expert amiable et qu'au surplus, ils ont omis de déclarer dans l'acte de vente la réalisation des travaux de façades de sorte qu'ils ne pouvaient se prévaloir de la clause d'exonération des vices cachés.
1.1 Les consorts [D] font valoir qu'ayant fait réaliser des travaux de réfection de façades, ils ne pouvaient pas de bonne foi penser que les désordres puissent ensuite persister. Ils soutiennent que s'ils ont effectivement omis de mentionner dans l'acte de vente que des travaux avaient été réalisés, rien n'indique que les acquéreurs auraient de ce fait acquis l'ouvrage à un moindre coût. Les consorts [B] font valoir pour leur part que les vendeurs avaient pleine connaissance du vice pour en avoir été informés par un rapport d'expertise indiquant expressément qu'une réfection des façades à l'identique n'était pas envisageable, qu'en dépit de la connaissance du défaut d'adhérence, ces derniers ont fait réaliser des travaux de réfection partielle à chaque épisode d'effondrement plutôt que de tenter de trouver une solution pérenne au désordre, que ces travaux n'ont jamais été mentionnés dans l'acte de vente et que si les consorts [B] en avaient eu connaissance, ils auraient acquis l'immeuble pour un moindre coût afin de pouvoir effectuer les travaux nécessaires à la réfection du bien.
1.2 La cour rappelle qu'au titre de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'article 1643 du même code précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
1.3 Sur la matérialité du désordre et son antériorité à la vente, est produit au débat un constat d'huissier du 10 septembre 2020 relevant en page 3 que le mur de façade extérieur droit « est en partie habillé de pierres de parement. Le parement est absent sur 5m² environ de surface au bas du mur et au centre. Les éléments de parement jonchent le sol au dessous ». Sur le mur de façade extérieur arrière le commissaire de justice indique : « Le mur est habillé de pierres de parement sur l'ensemble de sa surface. Des fissures marquées sont visibles à plusieurs endroits au niveau du mur de façade ». Ce constat fait apparaître également en page 4 des fissures sur les façades extérieures gauche et avant. Ces désordres sont apparus postérieurement à la vente de l'immeuble, tel que l'indiquent notamment les consorts [D] p. 5 de leurs écritures « il ne peut être contesté que la maison acquise par les consorts [B] est manifestement affectée d'un vice qui n'était pas visible au jour de l'achat, et qui résulte d'un défaut d'adhérence de l'enduit de façade ». Aussi la matérialité des désordres, caractérisée par les chutes du parement et ses fissurations, ainsi que leur antériorité à la vente sont suffisamment établis.
1.4 Sur la gravité du désordre, l'expert de la société Saretec préconisait en page 6 de son rapport déposé le 12 mai 2016 une « interdiction d'accès en pied notamment de la façade Ouest afin d'éviter toute atteinte à la sécurité des personnes par risque de chute ». Il ressort de ces recommandations que la chute des éléments de parement est susceptible de mettre en cause la sécurité des personnes et porte de ce fait atteinte à la destination de l'immeuble de sorte que si les consorts [B] en avaient eu connaissance, ils n'auraient pas acquis le bien ou en auraient donné un moindre prix.
1.5 Sur la clause d'exclusion et la connaissance du vice, le contrat de vente stipule p. 10 que « L'acquéreur prend le bien dans l'état dans lequel il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés,
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : - si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,
- s'il est prouvé que l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ». Il ressort de ces stipulations qu'aux fins d'engager la responsabilité des vendeurs au titre de la garantie des vices cachés, il appartient aux consorts [B] de démontrer que M. [T] et Mme [G] [X] avaient connaissance du vice affectant le parement de la façade au jour de la vente.
1.6 Le rapport d'expertise diligenté par la société Gan faisant suite à la déclaration de sinistre du 18 septembre 2015 relève que « Suite à la consultation du fabricant de l'enduit dont PRB, il s'avère que le revêtement des façades est constitué de panneaux Fermacelle ce qu'ignoraient M. [O] et M. [T] lui même. M. [O] nous précise qu'une réfection à l'identique n'est pas envisageable sur ce type de support. Dans ces conditions il a été convenu d'indemniser M. [T], avec son accord, sur la base d'un retour à sa situation avant travaux ». À la suite du refus de la société Gan de mobiliser sa garantie, M. [F], en qualité de représentant de la société Ambiance Pierre, proposait à M. [T], par courrier du 12 septembre 2016, « Suite à notre dernier échange téléphonique, et à la décision surprenante de la compagnie d'assurance, M. [I] et moi même souhaitons vous proposer des réintervenir chez vous afin de reprendre le pignon abimé et assurer partiellement les reprises sur la face arrière ». Cette intervention « partielle » s'est limitée à la face arrière tel que le confirme M. [I] dans son courrier du 25 août 2020 adressé aux consorts [B] : « je suis réintervenu en SAV aux dates du : 10 octobre 2016 (façade au fond du jardin), 15 mai 2018 (façade de l'entrée sur la gauche) ».
1.7 Il ressort de l'ensemble des ces éléments que les consorts [D] ont constaté dès septembre 2015 des chutes de l'enduit décoratif, que suite à l'expertise amiable, des travaux de reprises ont été effectués sur deux des quatre façades de l'immeuble alors que le rapport d'expertise avait relevé un risque de chutes sur l'ensemble de l'ouvrage. Ce risque s'est confirmé postérieurement aux premiers travaux de 2016, M. [I] étant réintervenu courant 2018 sur la façade de l'entrée. Aussi, si les consorts [D] pouvaient de bonne foi penser que les travaux réalisés sur deux des façades de l'immeuble avaient permis de remédier aux désordres, ces derniers ont été témoins de chutes d'enduits répétées et ont également été avertis par expertise d'un défaut d'adhérence généralisé de l'enduit et n'ont pas fait réaliser des travaux de reprise sur l'ensemble de l'ouvrage de sorte qu'ils ne pouvaient ignorer que les façades n'ayant fait l'objet d'aucun travaux présentaient un risque de chute. Il est ainsi suffisamment établi que les consorts [D] avaient connaissance de ce que les façades de l'immeuble présentaient un défaut d'adhérence et ne peuvent donc pas se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés.
2. Sur la réparation des préjudices matériels les consorts [D] font valoir qu'ils n'avaient fait réaliser qu'un « habillage des façades de la maison façon pierre sculptées » alors que le devis proposé par les consorts [B] a pour objet la pose de pierre de parement, ce qui constitue une amélioration substantielle du bien acquis et que le devis est prévu pour une superficie supérieure à celle du bâti. Les consorts [B] soutiennent que la reprise à l'identique est impossible comme l'a relevé l'expert de l'assureur de l'entrepreneur qui a posé le revêtement litigieux qui a considéré qu' 'une réfection à l'identique n'est pas envisageable sur ce type de support' à savoir les panneaux Fermacell.
2.1 L'article 1645 du code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
2.2 En l'espèce la demande de condamnation des consorts [B] a pour objet la prise en charge de travaux ayant notamment pour objet la « pose de parements en pierre (ORSOL collection parement) choix client » (devis Martin façade du 28 septembre 2020) pour un prix de 26 961 € alors que les consorts [D] n'avaient fait réaliser qu'un enduit décoratif « aspect pierre sculptée » pour un montant de 7 700,58 euros. S'il est incontestable que la pose de véritables pierres constitue, en comparaison d'un simple enduit décoratif, une amélioration du bien, il apparaît à la lecture du rapport d'expertise ainsi que des chutes répétées que la pose d'un enduit n'est pas réalisable sur la façade de l'ouvrage en raison de ses caractéristiques actuelles. Aussi, aux fins de remettre les consorts [B] dans la situation dans laquelle ils se trouvaient avant que ne survienne le dommage, à savoir la jouissance d'une maison dont les façades apparaissent comme étant parées de pierres sculptées, seule est proposée à la présente instance la pose de véritables pierres de sorte qu'il convient de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu'il a condamné les consorts [D] à la somme le 26 961 euros au titre des travaux de reprise.
2.3 Dès lors qu'il a été fait droit à la demande des intimés sur le fondement de la garantie des vices cachés, il n'y a pas lieu de statuer sur le manquement des appelants à leur devoir d'information du fait de l'absence de mention des travaux dans l'acte de vente.
3. Sur le préjudice moral, les chutes d'enduit, lesquelles présentaient un caractère dangereux pour la sécurité des personnes comme relevé par l'expert judiciaire, ont été source de tracas et de stress pour les consorts [B] du fait de la gestion de la situation litigieuse et constitutif d'un préjudice moral justement fixé par le premier juge à la somme de 1 000 euros. Il convient donc de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu'il a condamné à ce titre les consorts [D] à la somme de 1 000 euros.
4. Sur les frais accessoires, le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse sera confirmé en ce qu'il a condamné les consorts [D] aux dépens en ce compris les frais de commissaire de justice et à la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles. Les consorts [D] seront également condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'à une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile telle que fixée au dispositif.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et en dernier ressort,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 1er juin 2023.
Y ajoutant,
Condamne Monsieur [V] [T] et Madame [G] [X] aux dépens d'appel.
Condamne Monsieur [V] [T] et Madame [G] [X] à la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
La greffière Le président
M. POZZOBON M. DEFIX
.
ARRÊT N° 25/ 377
N° RG 23/02864
N° Portalis DBVI-V-B7H-PUBC
MD - SC
Décision déférée du 01 Juin 2023
TJ de [Localité 9]- 21/02476
S. GIGAULT
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le 01/10/2025
à
Me Ophélie BENOIT-DAIEF
Me Fabienne FINATEU
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU 1er OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ
***
APPELANTS
Madame [G] [X]
[Adresse 7]
[Localité 4]
Monsieur [V] [T]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentés par Me Ophélie BENOIT-DAIEF de la SELARL SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)
Représentés par Me Valérie BABOULESSE de la SARL CABINET BABOULESSE ADOUZI ODAH, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT (plaidant)
INTIMES
Madame [R] [C]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Monsieur [M] [K]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentés par Me Fabienne FINATEU, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. DEFIX,, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. DEFIX, président
A.M ROBERT, conseillère
N. ASSELAIN, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière : lors des débats M. POZZOBON
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
M. [V] [T] et Mme [G] [X] ont fait réaliser en 2012 des travaux d'habillage des façades de leur maison d'habitation située [Adresse 5] à [Localité 8] suivant un devis de la société Ambiance Pierre accepté le 17 novembre 2011.
En septembre 2015, il a été constaté la fissuration et le décollement de l'enduit extérieur posé lors de ces travaux.
Une expertise amiable a été diligentée à l'initiative du Gan Assurances, assureur décennal de la société Stuco Pierre, intervenue pour le compte de la société Ambiance Pierre, et un rapport d'expertise a été rendu le 12 mai 2016.
L'assureur a refusé sa garantie par un courrier du 1er juin 2016 au motif que les travaux ne constituaient pas un ouvrage.
Les désordres ont fait l'objet de travaux de reprise le 10 octobre 2016 pour la façade en fond du jardin et le 15 mai 2018 pour la façade de l'entrée sur la gauche.
Par acte authentique du 30 avril 2019, M. [V] [T] et Mme [G] [X] ont vendu leur bien à M. [M] [K] et Mme [R] [C].
En août 2020, M. [M] [K] et Mme [R] [C] ont constaté l'effondrement d'une partie de l'enduit d'un mur pignon situé au fond du jardin et ont fait établir un constat d'huissier le 10 septembre 2020.
M. [M] [K] et Mme [R] [C] ont adressé une nouvelle déclaration de sinistre au Gan Assurances le 2 décembre 2020, qui a, suite à une nouvelle réunion d'expertise, confirmé sa position initiale du 12 mai 2016.
Par courriers des 8 décembre 2020 et 4 janvier 2021, M. [M] [K] et Mme [R] [C] ont mis en demeure M. [V] [T] et Mme [G] [X] d'avoir à les indemniser de la réparation des enduits et des frais de procédure déjà engagés, ce qu'ils ont refusé par courriers des 14 décembre 2020 et 12 janvier 2021.
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Par actes d'huissier des 28 et 29 avril 2021, M. [M] [K] et Mme [R] [C] ont fait assigner M. [V] [T] et Mme [G] [X] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d'obtenir réparation de leurs préjudices.
Par acte d'huissier du 22 novembre 2021, M. [V] [T] et Mme [G] [X] ont fait assigner la Sarl Ambiance Pierre en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Toulouse.
Par une ordonnance du juge de la mise en état du 24 février 2022, les affaires ont été jointes et enregistrées sous le numéro RG 21/02476.
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Par jugement réputé contradictoire du 12 mai 2023, le tribunal de judiciaire de Toulouse, a :
- payer à M. [M] [K] et Mme [R] [C] la somme de 26 961 euros au titre de la réparation du désordre affectant les enduits extérieurs des façades,
- condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] à payer à M. [M] [K] et Mme [R] [C] la somme de 324,09 euros au titre du coût du constat d'huissier du 10 septembre 2020,
- condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] à payer à M. [M] [K] et Mme [R] [C] la somme de 1 000 euros au titre de leur préjudice moral,
- condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] aux dépens de l'instance,
- condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] à payer à M. [M] [K] et Mme [R] [C] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétible.
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Par acte du 2 août 2023, M. [V] [T] et Mme [G] [X] ont interjeté appel de l'ensemble des dispositions de la décision rendue par le tribunal judiciaire de Toulouse.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 15 septembre 2024, M. [V] [T] et Mme [G] [X], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1792-1 et 1641 du code civil, ainsi que de l'article 700 du code de procédure civile, de :
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 1er juin 2023 en ce qu'il a:
condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] à payer à M. [M] [K] et Mme [R] [C] la somme de 26 961 euros au titre des réparations des désordres affectant les enduits extérieurs des façades,
condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] à payer à M. [M] [K] et Mme [R] [C] la somme de 324,09 euros au titre du coût du constat d'huissier du 10 septembre 2020,
condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] à payer à M. [M] [K] et Mme [R] [C] la somme de 1 000 euros au titre de leur préjudice moral,
condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] aux dépens de l'instance,
condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] à payer à M. [M] [K] et Mme [R] [C] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- débouter M. [M] [K] et Mme [R] [C] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamner M. [M] [K] et Mme [R] [C] à restituer à M. [V] [T] et Mme [G] [X] l'ensemble des sommes versées dans le cadre de l'exécution provisoire,
- condamner in solidum M. [M] [K] et Mme [R] [C] à payer à M. [V] [T] et Mme [G] [X] la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum M. [M] [K] et Mme [R] [C] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 janvier 2024, M. [M] [K] et Mme [R] [C], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1104, 1112-1, 1602, 1641, 1644, 1645 et 1648 du code civil, de :
- rejeter tout argument contraire comme étant mal fondé,
- débouter M. [V] [T] et Mme [G] [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse, le 1er juin 2023, en ce qu'il a condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] à payer à M. [M] [K] et Mme [R] [C] la somme de 26 961,00 euros au titre de la réparation du désordre affectant les enduits extérieurs des façades,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse, le 1er juin 2023, en ce qu'il a condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] à payer à M. [M] [K] et Mme [R] [C] la somme de 324,09 euros au titre du coût du constat d'huissier du 10 septembre 2023,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse, le 1er juin 2023, en ce qu'il a condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] à payer à M. [M] [K] et Mme [R] [C] la somme de 1 000,00 euros au titre de leur préjudice moral,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse, le 1er juin 2023, en ce qu'il a condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] aux entiers dépens,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse, le 1er juin 2023, en ce qu'il a condamné in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] à payer à M. [M] [K] et Mme [R] [C] la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles,
Statuant 'à nouveau',
- condamner in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] à payer à M. [M] [K] et Mme [R] [C] la somme de 5 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum M. [V] [T] et Mme [G] [X] aux entiers dépens de l'instance d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 février 2025 et l'affaire a été examinée à l'audience du 18 février 2025 à 14h.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
1. Sur l'action engagée sur le fondement des vices cachés, le premier juge a retenu que les vendeurs avaient connaissance du vice affectant la façade de l'immeuble et notamment du défaut d'adhérence d'enduit d'une part pour avoir réalisé des travaux de réfection à plusieurs reprises et d'autre part pour en avoir été informés par l'expert amiable et qu'au surplus, ils ont omis de déclarer dans l'acte de vente la réalisation des travaux de façades de sorte qu'ils ne pouvaient se prévaloir de la clause d'exonération des vices cachés.
1.1 Les consorts [D] font valoir qu'ayant fait réaliser des travaux de réfection de façades, ils ne pouvaient pas de bonne foi penser que les désordres puissent ensuite persister. Ils soutiennent que s'ils ont effectivement omis de mentionner dans l'acte de vente que des travaux avaient été réalisés, rien n'indique que les acquéreurs auraient de ce fait acquis l'ouvrage à un moindre coût. Les consorts [B] font valoir pour leur part que les vendeurs avaient pleine connaissance du vice pour en avoir été informés par un rapport d'expertise indiquant expressément qu'une réfection des façades à l'identique n'était pas envisageable, qu'en dépit de la connaissance du défaut d'adhérence, ces derniers ont fait réaliser des travaux de réfection partielle à chaque épisode d'effondrement plutôt que de tenter de trouver une solution pérenne au désordre, que ces travaux n'ont jamais été mentionnés dans l'acte de vente et que si les consorts [B] en avaient eu connaissance, ils auraient acquis l'immeuble pour un moindre coût afin de pouvoir effectuer les travaux nécessaires à la réfection du bien.
1.2 La cour rappelle qu'au titre de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'article 1643 du même code précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
1.3 Sur la matérialité du désordre et son antériorité à la vente, est produit au débat un constat d'huissier du 10 septembre 2020 relevant en page 3 que le mur de façade extérieur droit « est en partie habillé de pierres de parement. Le parement est absent sur 5m² environ de surface au bas du mur et au centre. Les éléments de parement jonchent le sol au dessous ». Sur le mur de façade extérieur arrière le commissaire de justice indique : « Le mur est habillé de pierres de parement sur l'ensemble de sa surface. Des fissures marquées sont visibles à plusieurs endroits au niveau du mur de façade ». Ce constat fait apparaître également en page 4 des fissures sur les façades extérieures gauche et avant. Ces désordres sont apparus postérieurement à la vente de l'immeuble, tel que l'indiquent notamment les consorts [D] p. 5 de leurs écritures « il ne peut être contesté que la maison acquise par les consorts [B] est manifestement affectée d'un vice qui n'était pas visible au jour de l'achat, et qui résulte d'un défaut d'adhérence de l'enduit de façade ». Aussi la matérialité des désordres, caractérisée par les chutes du parement et ses fissurations, ainsi que leur antériorité à la vente sont suffisamment établis.
1.4 Sur la gravité du désordre, l'expert de la société Saretec préconisait en page 6 de son rapport déposé le 12 mai 2016 une « interdiction d'accès en pied notamment de la façade Ouest afin d'éviter toute atteinte à la sécurité des personnes par risque de chute ». Il ressort de ces recommandations que la chute des éléments de parement est susceptible de mettre en cause la sécurité des personnes et porte de ce fait atteinte à la destination de l'immeuble de sorte que si les consorts [B] en avaient eu connaissance, ils n'auraient pas acquis le bien ou en auraient donné un moindre prix.
1.5 Sur la clause d'exclusion et la connaissance du vice, le contrat de vente stipule p. 10 que « L'acquéreur prend le bien dans l'état dans lequel il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés,
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : - si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,
- s'il est prouvé que l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ». Il ressort de ces stipulations qu'aux fins d'engager la responsabilité des vendeurs au titre de la garantie des vices cachés, il appartient aux consorts [B] de démontrer que M. [T] et Mme [G] [X] avaient connaissance du vice affectant le parement de la façade au jour de la vente.
1.6 Le rapport d'expertise diligenté par la société Gan faisant suite à la déclaration de sinistre du 18 septembre 2015 relève que « Suite à la consultation du fabricant de l'enduit dont PRB, il s'avère que le revêtement des façades est constitué de panneaux Fermacelle ce qu'ignoraient M. [O] et M. [T] lui même. M. [O] nous précise qu'une réfection à l'identique n'est pas envisageable sur ce type de support. Dans ces conditions il a été convenu d'indemniser M. [T], avec son accord, sur la base d'un retour à sa situation avant travaux ». À la suite du refus de la société Gan de mobiliser sa garantie, M. [F], en qualité de représentant de la société Ambiance Pierre, proposait à M. [T], par courrier du 12 septembre 2016, « Suite à notre dernier échange téléphonique, et à la décision surprenante de la compagnie d'assurance, M. [I] et moi même souhaitons vous proposer des réintervenir chez vous afin de reprendre le pignon abimé et assurer partiellement les reprises sur la face arrière ». Cette intervention « partielle » s'est limitée à la face arrière tel que le confirme M. [I] dans son courrier du 25 août 2020 adressé aux consorts [B] : « je suis réintervenu en SAV aux dates du : 10 octobre 2016 (façade au fond du jardin), 15 mai 2018 (façade de l'entrée sur la gauche) ».
1.7 Il ressort de l'ensemble des ces éléments que les consorts [D] ont constaté dès septembre 2015 des chutes de l'enduit décoratif, que suite à l'expertise amiable, des travaux de reprises ont été effectués sur deux des quatre façades de l'immeuble alors que le rapport d'expertise avait relevé un risque de chutes sur l'ensemble de l'ouvrage. Ce risque s'est confirmé postérieurement aux premiers travaux de 2016, M. [I] étant réintervenu courant 2018 sur la façade de l'entrée. Aussi, si les consorts [D] pouvaient de bonne foi penser que les travaux réalisés sur deux des façades de l'immeuble avaient permis de remédier aux désordres, ces derniers ont été témoins de chutes d'enduits répétées et ont également été avertis par expertise d'un défaut d'adhérence généralisé de l'enduit et n'ont pas fait réaliser des travaux de reprise sur l'ensemble de l'ouvrage de sorte qu'ils ne pouvaient ignorer que les façades n'ayant fait l'objet d'aucun travaux présentaient un risque de chute. Il est ainsi suffisamment établi que les consorts [D] avaient connaissance de ce que les façades de l'immeuble présentaient un défaut d'adhérence et ne peuvent donc pas se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés.
2. Sur la réparation des préjudices matériels les consorts [D] font valoir qu'ils n'avaient fait réaliser qu'un « habillage des façades de la maison façon pierre sculptées » alors que le devis proposé par les consorts [B] a pour objet la pose de pierre de parement, ce qui constitue une amélioration substantielle du bien acquis et que le devis est prévu pour une superficie supérieure à celle du bâti. Les consorts [B] soutiennent que la reprise à l'identique est impossible comme l'a relevé l'expert de l'assureur de l'entrepreneur qui a posé le revêtement litigieux qui a considéré qu' 'une réfection à l'identique n'est pas envisageable sur ce type de support' à savoir les panneaux Fermacell.
2.1 L'article 1645 du code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
2.2 En l'espèce la demande de condamnation des consorts [B] a pour objet la prise en charge de travaux ayant notamment pour objet la « pose de parements en pierre (ORSOL collection parement) choix client » (devis Martin façade du 28 septembre 2020) pour un prix de 26 961 € alors que les consorts [D] n'avaient fait réaliser qu'un enduit décoratif « aspect pierre sculptée » pour un montant de 7 700,58 euros. S'il est incontestable que la pose de véritables pierres constitue, en comparaison d'un simple enduit décoratif, une amélioration du bien, il apparaît à la lecture du rapport d'expertise ainsi que des chutes répétées que la pose d'un enduit n'est pas réalisable sur la façade de l'ouvrage en raison de ses caractéristiques actuelles. Aussi, aux fins de remettre les consorts [B] dans la situation dans laquelle ils se trouvaient avant que ne survienne le dommage, à savoir la jouissance d'une maison dont les façades apparaissent comme étant parées de pierres sculptées, seule est proposée à la présente instance la pose de véritables pierres de sorte qu'il convient de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu'il a condamné les consorts [D] à la somme le 26 961 euros au titre des travaux de reprise.
2.3 Dès lors qu'il a été fait droit à la demande des intimés sur le fondement de la garantie des vices cachés, il n'y a pas lieu de statuer sur le manquement des appelants à leur devoir d'information du fait de l'absence de mention des travaux dans l'acte de vente.
3. Sur le préjudice moral, les chutes d'enduit, lesquelles présentaient un caractère dangereux pour la sécurité des personnes comme relevé par l'expert judiciaire, ont été source de tracas et de stress pour les consorts [B] du fait de la gestion de la situation litigieuse et constitutif d'un préjudice moral justement fixé par le premier juge à la somme de 1 000 euros. Il convient donc de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu'il a condamné à ce titre les consorts [D] à la somme de 1 000 euros.
4. Sur les frais accessoires, le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse sera confirmé en ce qu'il a condamné les consorts [D] aux dépens en ce compris les frais de commissaire de justice et à la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles. Les consorts [D] seront également condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'à une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile telle que fixée au dispositif.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et en dernier ressort,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 1er juin 2023.
Y ajoutant,
Condamne Monsieur [V] [T] et Madame [G] [X] aux dépens d'appel.
Condamne Monsieur [V] [T] et Madame [G] [X] à la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
La greffière Le président
M. POZZOBON M. DEFIX
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