CA Rouen, ch. civ. et com., 2 octobre 2025, n° 25/00058
ROUEN
Arrêt
Autre
N° RG 25/00058 - N° Portalis DBV2-V-B7J-J3DM
COUR D'APPEL DE ROUEN
CH. CIVILE ET COMMERCIALE
ARRET DU 02 OCTOBRE 2025
DÉCISION DÉFÉRÉE :
24/00121
Ordonnance du président du tribunal judiciaire de Dieppe du 11 décembre 2024
APPELANTE :
Madame [A] [L]
née le 24 juillet 1982 à [Localité 12]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée et assistée par Me Céline LEBOURG, avocat au barreau de DIEPPE
INTIMES :
Madame [E] [V]
née le 29 Ddcembre 1991 à [Localité 8]
[Adresse 4]'
[Localité 7]
représentée et assistée par Me Jérôme VERMONT de la SELARL VERMONT & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN substitué par Me Manon ALPHONSE, avocat au barreau de ROUEN
Monsieur [B] [V] représenté par Madame [E] [K], en qualité de représentant légal
né le 14 mars 2014 à [Localité 14]
[Adresse 5]'
[Localité 7]
représentée et assistée par Me Jérôme VERMONT de la SELARL VERMONT & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN substitué par Me Manon ALPHONSE, avocat au barreau de ROUEN
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 12 juin 2025 sans opposition des avocats devant Mme MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme VANNIER, présidente de chambre
M. URBANO, conseiller
Mme MENARD-GOGIBU, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme RIFFAULT, greffière
DEBATS :
A l'audience publique du 12 juin 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 octobre 2025.
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 02 octobre 2025, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme VANNIER, présidente de chambre et par Mme RIFFAULT, greffière.
*
* *
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 24 avril 2014, la SARL [Adresse 10], gérée par Madame [A] [L] a acquis des époux [J] un fonds de commerce sis [Adresse 2] à [Localité 13].
Madame [F] [Y] et Monsieur [G] [V], son petit-fils, sont intervenus au cours de la cession du droit au bail à titre de propriétaires bailleurs.
Le bail cédé est un bail commercial mixte, comprenant un local commercial ainsi qu'un appartement à usage d'habitation.
Madame [L] et Monsieur [U] se sont portés cautions solidaires de la société Le Marché des Saveurs envers le bailleur.
Se plaignant de l'indécence du logement, de la vétusté du système électrique et de la dangerosité du bien, Madame [L] s'est adressée le 13 décembre 2022 à Monsieur [G] [V] pour dénoncer la situation.
Madame [E] [K] et Monsieur [B] [V] viennent aux droits de Monsieur [G] [V], décédé le 13 juin 2023, en leurs qualités d'héritiers, madame [Y] étant également décédée.
La société [Adresse 10] a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Dieppe du 14 avril 2023. Ce redressement judiciaire a été converti en liquidation judiciaire par jugement du 16 février 2024.
Le bail a été résilié le 4 mai 2024.
Par acte extra judiciaire du 17 octobre 2024, Madame [L] a fait assigner les consorts [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dieppe, afin de voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire.
Le 24 octobre 2024, les consorts [V] ont signé un mandat de vente du bien immobilier.
Madame [L] a été assignée le 31 octobre 2024 par les consorts [V] en qualité de caution solidaire de la société Le Marché des Saveur afin de la voir condamnée à régler les loyers arriérés. La procédure est actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Dieppe.
Par ordonnance du 11 décembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Dieppe a :
- dit n'y avoir lieu à référé ;
- débouté Madame [A] [L] de sa demande d'expertise ;
- condamné Madame [A] [L] à payer aux consorts [V], unis d'intérêt, la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Madame [A] [L] aux entiers dépens de l'instance ;
- débouté les parties de leurs autres demandes ;
- rappelé que la décision rendue était assortie de l'exécution provisoire.
Madame [A] [L] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 3 janvier 2025.
EXPOSE DES PRETENTIONS
Vu les conclusions du 8 juin 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de Madame [A] [L] qui demande à la cour de :
- réformer et infirmer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Dieppe, juge des référés, le 11 décembre 2024, en ce qu'elle a :
* dit n'y avoir lieu à référé ;
* débouté Madame [A] [L] de sa demande d'expertise ;
* condamné Madame [A] [L] à payer aux consorts [V], unis d'intérêt, la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
* condamné Madame [A] [L] aux entiers dépens de l'instance.
Statuant à nouveau :
- déclarer la demande de la Madame [A] [L], en son nom personnel, recevable et bien fondée, et en conséquence ;
- ordonner une mesure d'expertise judiciaire ;
- voir désigner pour y procéder tout expert qu'il plaira à la cour avec pour mission de:
* convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;
* se rendre sur les lieux sis [Adresse 1] ;
* prendre connaissance de tous documents utiles ;
* recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toutes personnes informées ;
* examiner les désordres allégués et ceux mentionnés dans les pièces versées aux débats ;
* indiquer les causes de ces désordres et notamment dire s'il s'agit d'un défaut d'entretien imputable au bailleur ou au locataire ;
* déterminer les travaux qui incombaient au bailleur et leur nature ;
* donner son avis sur les responsabilités encourues, décrire toutes suites dommageables et évaluer tous les préjudices subis ;
* donner tous les éléments d'appréciation concernant le ou les préjudices subis (matériels, financiers, jouissance ...) par Madame [L] du fait de ces désordres et de leur réparation en précisant notamment leur point de départ ;
* répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;
* procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;
- dire que la consignation de l'expertise sera payée par l'aide juridictionnelle dont Madame [A] [L] est bénéficiaire par décision en date du 18 octobre 2023 ;
- condamner solidairement Madame [E] [K] [V] et Monsieur [B] [V] représenté par Madame [E] [V] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;
- condamner solidairement Madame [E] [K] [V] et Monsieur [B] [V] représenté par Madame [E] [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Vu les conclusions du 30 mai 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de Madame [E] [K] [V] et Monsieur [B] [V] qui demandent à la cour de :
- confirmer l'ordonnance de référé rendu le 11 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Dieppe en ce qu'il a :
* dit n'y avoir lieu à référé ;
* débouté Madame [A] [L] de sa demande d'expertise ;
* condamné Madame [A] [L] à payer aux consorts [V], unis d'intérêt, la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
* condamné Madame [A] [L] aux entiers dépens de l'instance ;
* débouté les parties de leurs autres demandes ;
* rappelé que la décision rendue était assortie de l'exécution provisoire.
- débouter Madame [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner Madame [L] à verser aux consorts [V], unis d'intérêt, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
- condamner Madame [L] aux entiers dépens du litige.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la qualité et l'intérêt à agir de Madame [L]
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, « la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la décision. »
Dans le dispositif de leurs conclusions, les consorts [V] sollicitent la confirmation de l'ordonnance entreprise et le débouté de Madame [L] de l'ensemble de ses demandes outre une demande de condamnation au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Aucune prétention d'irrecevabilité n'est énoncée au dispositif des dites conclusions de sorte que la cour n'est saisie d'aucune demande à ce titre et n'aura pas à examiner les moyens invoqués dans la discussion relatifs au défaut de qualité et d'intérêt à agir de Madame [L].
Surabondamment, Madame [L] a, d'une part, qualité à agir contre les consorts [V] en son nom personnel en ce qu'elle est caution de la société [Adresse 11] notamment au titre des loyers dus au bailleur et en ce qu'elle est associée de cette même société et, d'autre part, elle a un intérêt personnel à agir en ce que tiers au contrat de bail, il lui est loisible d'invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel des consorts [V] audit contrat de bail.
Sur la demande d'expertise
Moyens des parties
Madame [L] soutient que :
* une expertise est nécessaire pour constater l'indécence de l'appartement situé au-dessus du commerce, la délivrance non conforme et la dangerosité des locaux concernant notamment l'installation électrique et le balcon ;
* les bailleurs, en s'abstenant de délivrer à la société le Marché des Saveurs un bien conforme, lui ont causé un préjudice économique ; comme caution elle est tenue de payer les loyers, et en sa qualité d'associée, elle a perdu la valeur de son fonds de commerce ;
* une expertise permettra d'établir la liste des travaux qui étaient à la charge du bailleur et ainsi pouvoir démontrer l'état du bien ;
* elle ne peut être privée de ses droits au motif que le mandataire désigné pour procéder à la liquidation de la société n'a pas souhaité consigner ;
* à sa connaissance, si la déclaration de créance des consorts [V] a été reçue, elle n'a pas été admise au passif de la liquidation judiciaire ;
* elle produit des pièces qui permettent de démontrer l'état de vétusté du bien, un défaut d'entretien par le propriétaire du clos et du couvert ; les photographies publiées dans le cadre de la vente du bien démontrent le mauvais état du bien ;
* la procédure mise en place par les consorts [V] et qui a amené l'appelante à formuler des demandes reconventionnelles démontre l'existence d'un litige ;
* Madame [K] qui a affirmé avoir réalisé des travaux rendant la mesure d'expertise sans objet ne démontre pas la réalisation de travaux ; l'expertise présente toujours un intérêt ; le bien n'est pas vendu.
Les consorts [V] répliquent que :
* il existe d'ores et déjà un procès au fond ; l'expertise est donc inutile ; le 31 octobre 2024, ils ont assigné Madame [L] et Monsieur [U], en leur qualité de cautions solidaires afin de les voir condamner à leur verser les loyers et charges impayés ; à titre reconventionnel, Madame [L] a soulevé l'exception d'inexécution et elle réclame des dommages et intérêts ;
* le procès-verbal de constat est intervenu un an et demi après l'arrivée de la société [Adresse 11] dans les locaux ; plusieurs modifications et détériorations du bien ont pu être commises par les occupants ;
* un huissier de justice n'est pas un technicien et à ce titre il ne peut écrire qu'un logement est ou non conforme aux normes ;
* par ordonnance de référé du 28 février 2024, une expertise judiciaire avait été ordonnée sur le logement objet du litige, la société le Marché des Saveurs était encore titulaire du bail et elle n'avait pas daigné verser la consignation mise à sa charge, raison pour laquelle aucune expertise n'avait pu avoir lieu ;
* le logement n'est ni indécent, ni non conforme, ni dangereux contrairement à ce que prétend sans fondement Mme [L] ;
* elle explique qu'elle aurait souhaité vendre son fonds de commerce et avait trouvé un repreneur mais que l'opération n'aurait pu aboutir en raison de l'indécence du logement ce qui ne résulte que de ses simples propos et non objectivés ;
* il est impossible d'établir les prétendus désordres allégués par Mme [L] puisque l'état des lieux durant la durée de la location n'est pas établi ;
* Mme [L] entend se prévaloir d'une exception inhérente à la dette qui n'a jamais été contestée par le liquidateur judiciaire ;
* depuis la résiliation du bail, ils ont repris possession des lieux ; aucun état des lieux de sortie n'a été signé par les parties ; ils sont en droit de réaliser des travaux ; un expert ne pourrait rien constater quand bien même il serait désigné ;
* le logement a fait l'objet d'un mandat de vente et sera très certainement rapidement vendu ; aucune expertise ne pourra plus intervenir.
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »
Le demandeur à une mesure d'expertise judiciaire doit démontrer l'utilité de la mesure et qu'elle constitue un motif légitime d'établir la preuve dont pourrait dépendre la solution d'un litige.
Madame [L] soutient qu'elle entend rechercher à titre personnel la responsabilité des consorts [V] pour avoir manqué à leur obligation de délivrance ayant empêché la société d'exploiter normalement le fonds de commerce lui ayant causé, d'une part, un préjudice financier dans la mesure où en sa qualité de caution elle est tenue de payer les loyers et d'autre part, un préjudice de perte de chance de vendre le fonds de commerce de la société [Adresse 11] dans laquelle elle était associée. Madame [L] reproche encore aux consorts [V] d'avoir manqué à leur obligation de délivrer un logement décent lui ayant causé un préjudice de jouissance n'ayant pu occuper les lieux avec sa fille en 2020.
Un procès est pendant devant le tribunal judiciaire de Dieppe initié par les consorts [V] qui réclament le paiement par Madame [L], caution, des loyers et charges impayés, cette dernière leur opposant l'exception d'inexécution, la cour relevant que cette procédure a été engagée postérieurement à la saisine par Madame [L] du juge des référés aux fins d'expertise.
Madame [L] produit un procès-verbal de constat dressé le 3 septembre 2015 par Maître [R], huissier de justice à [Localité 9] et qui a porté sur le logement faisant partie du bail. L'huissier de justice a constaté dans les chambres des traces d'humidité et des fissures au plafond ainsi que dans la cage d'escalier. Il a relevé que l'installation électrique dans l'ensemble du logement et dans la cage d'escalier menant au local commercial est vétuste et n'est pas aux normes ce qui est matérialisé par les clichés photographiques joints au procès-verbal qui illustrent notamment la présence de fils électriques en tissu.
Par courrier recommandé du 13 décembre 2022, Madame [L] par son conseil s'est adressée à monsieur [G] [V] pour l'aviser qu'elle souhaitait vendre son fonds de commerce et qu'elle avait trouvé un acquéreur exigeant que l'appartement qui doit servir à l'habitation soit dans un état décent. Il est indiqué que Madame [L] devait vivre dans ce logement avec sa fille à compter d'août 2020 ce qui n'a pas été possible en raison de l'état du logement, est rappelée la dangerosité d'un balcon. Par ce courrier il a été demandé à monsieur [G] [V] d'assumer ses obligations de bailleur et de se positionner dans les 15 jours sur la prise en charge des travaux. Il lui était également demandé une réduction du loyer à compter du 1er août 2020.
Madame [L] produit le témoignage de Madame [T] [W], salariée de la société Le Marché des Saveurs, qui atteste le 10 novembre 2023 d'une visite en 2022 de maître [H], notaire puis d'une nouvelle visite de celui-ci en présence des propriétaires pour évoquer la vétusté des balcons. Elle atteste de l'apparition de fissures dans le magasin, de moisissures sur les murs à l'arrière du magasin, d'infiltrations d'eau dans les appartements. Elle indique qu'un repreneur s'est fait connaître en la personne de monsieur [O] [P] qui a abandonné le projet, le propriétaire n'ayant pas donné suite au dossier.
Il s'ensuit que le bailleur a été avisé du caractère inhabitable du logement.
Cependant il convient de relever que par ordonnance du 28 février 2024, le juge des référés de [Localité 9] avait ordonné une mesure d'expertise judiciaire à la demande de la société [Adresse 11] aux fins de faire constater les désordres dont madame [L] se plaint aujourd'hui et que faute de consignation l'expertise n'a pas eu lieu.
De plus dans la suite de la liquidation judiciaire de la société Le Marché des Saveurs le contrat de bail a été résilié par le mandataire liquidateur de ladite société le 5 mai 2024. Ainsi les consorts [V] ont repris possession des lieux et le bien fait l'objet d'un mandat de vente depuis le 24 octobre 2024.
Madame [L] produit deux photographies qui montrent une détérioration au pied d'un balcon, qui est également visible sur les clichés joints à l'annonce de vente du bien immobilier. Il n'est donc pas utile de le faire constater par un expert. Par ailleurs l'annonce de vente sur le site du Bon Coin datée du 7 janvier 2025 illustre par ses photographies des travaux qui ont été réalisés et qui sont en cours dans les locaux et notamment dans la partie habitation.
Au vu de ce qui précède l'utilité de la mesure d'expertise sollicitée n'est pas démontrée. Il n'apparaît pas que l'apport technique d'un expert judiciaire serait de nature à démontrer plus que ce qui est déjà dénoncé par le procès-verbal de constat du 3 septembre 2015, par le courrier recommandé du 13 décembre 2022 et par le témoignage de Madame [T] [W].
Il s'ensuit que l'expertise sollicitée n'apparaît pas de nature à améliorer la situation probatoire de Madame [L] de sorte qu'il convient de confirmer l'ordonnance de référé qui a rejeté la demande.
Sur les demandes accessoires
Compte tenu de la solution apportée au litige, l'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. Madame [L] étant la partie perdante, les dépens d'appel seront mis à sa charge. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
Condamne Madame [A] [L] aux dépens de l'appel ;
Dit n'y avoir à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière, La présidente,
COUR D'APPEL DE ROUEN
CH. CIVILE ET COMMERCIALE
ARRET DU 02 OCTOBRE 2025
DÉCISION DÉFÉRÉE :
24/00121
Ordonnance du président du tribunal judiciaire de Dieppe du 11 décembre 2024
APPELANTE :
Madame [A] [L]
née le 24 juillet 1982 à [Localité 12]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée et assistée par Me Céline LEBOURG, avocat au barreau de DIEPPE
INTIMES :
Madame [E] [V]
née le 29 Ddcembre 1991 à [Localité 8]
[Adresse 4]'
[Localité 7]
représentée et assistée par Me Jérôme VERMONT de la SELARL VERMONT & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN substitué par Me Manon ALPHONSE, avocat au barreau de ROUEN
Monsieur [B] [V] représenté par Madame [E] [K], en qualité de représentant légal
né le 14 mars 2014 à [Localité 14]
[Adresse 5]'
[Localité 7]
représentée et assistée par Me Jérôme VERMONT de la SELARL VERMONT & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN substitué par Me Manon ALPHONSE, avocat au barreau de ROUEN
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 12 juin 2025 sans opposition des avocats devant Mme MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme VANNIER, présidente de chambre
M. URBANO, conseiller
Mme MENARD-GOGIBU, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme RIFFAULT, greffière
DEBATS :
A l'audience publique du 12 juin 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 octobre 2025.
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 02 octobre 2025, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme VANNIER, présidente de chambre et par Mme RIFFAULT, greffière.
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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 24 avril 2014, la SARL [Adresse 10], gérée par Madame [A] [L] a acquis des époux [J] un fonds de commerce sis [Adresse 2] à [Localité 13].
Madame [F] [Y] et Monsieur [G] [V], son petit-fils, sont intervenus au cours de la cession du droit au bail à titre de propriétaires bailleurs.
Le bail cédé est un bail commercial mixte, comprenant un local commercial ainsi qu'un appartement à usage d'habitation.
Madame [L] et Monsieur [U] se sont portés cautions solidaires de la société Le Marché des Saveurs envers le bailleur.
Se plaignant de l'indécence du logement, de la vétusté du système électrique et de la dangerosité du bien, Madame [L] s'est adressée le 13 décembre 2022 à Monsieur [G] [V] pour dénoncer la situation.
Madame [E] [K] et Monsieur [B] [V] viennent aux droits de Monsieur [G] [V], décédé le 13 juin 2023, en leurs qualités d'héritiers, madame [Y] étant également décédée.
La société [Adresse 10] a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Dieppe du 14 avril 2023. Ce redressement judiciaire a été converti en liquidation judiciaire par jugement du 16 février 2024.
Le bail a été résilié le 4 mai 2024.
Par acte extra judiciaire du 17 octobre 2024, Madame [L] a fait assigner les consorts [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dieppe, afin de voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire.
Le 24 octobre 2024, les consorts [V] ont signé un mandat de vente du bien immobilier.
Madame [L] a été assignée le 31 octobre 2024 par les consorts [V] en qualité de caution solidaire de la société Le Marché des Saveur afin de la voir condamnée à régler les loyers arriérés. La procédure est actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Dieppe.
Par ordonnance du 11 décembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Dieppe a :
- dit n'y avoir lieu à référé ;
- débouté Madame [A] [L] de sa demande d'expertise ;
- condamné Madame [A] [L] à payer aux consorts [V], unis d'intérêt, la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Madame [A] [L] aux entiers dépens de l'instance ;
- débouté les parties de leurs autres demandes ;
- rappelé que la décision rendue était assortie de l'exécution provisoire.
Madame [A] [L] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 3 janvier 2025.
EXPOSE DES PRETENTIONS
Vu les conclusions du 8 juin 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de Madame [A] [L] qui demande à la cour de :
- réformer et infirmer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Dieppe, juge des référés, le 11 décembre 2024, en ce qu'elle a :
* dit n'y avoir lieu à référé ;
* débouté Madame [A] [L] de sa demande d'expertise ;
* condamné Madame [A] [L] à payer aux consorts [V], unis d'intérêt, la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
* condamné Madame [A] [L] aux entiers dépens de l'instance.
Statuant à nouveau :
- déclarer la demande de la Madame [A] [L], en son nom personnel, recevable et bien fondée, et en conséquence ;
- ordonner une mesure d'expertise judiciaire ;
- voir désigner pour y procéder tout expert qu'il plaira à la cour avec pour mission de:
* convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;
* se rendre sur les lieux sis [Adresse 1] ;
* prendre connaissance de tous documents utiles ;
* recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toutes personnes informées ;
* examiner les désordres allégués et ceux mentionnés dans les pièces versées aux débats ;
* indiquer les causes de ces désordres et notamment dire s'il s'agit d'un défaut d'entretien imputable au bailleur ou au locataire ;
* déterminer les travaux qui incombaient au bailleur et leur nature ;
* donner son avis sur les responsabilités encourues, décrire toutes suites dommageables et évaluer tous les préjudices subis ;
* donner tous les éléments d'appréciation concernant le ou les préjudices subis (matériels, financiers, jouissance ...) par Madame [L] du fait de ces désordres et de leur réparation en précisant notamment leur point de départ ;
* répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;
* procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;
- dire que la consignation de l'expertise sera payée par l'aide juridictionnelle dont Madame [A] [L] est bénéficiaire par décision en date du 18 octobre 2023 ;
- condamner solidairement Madame [E] [K] [V] et Monsieur [B] [V] représenté par Madame [E] [V] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;
- condamner solidairement Madame [E] [K] [V] et Monsieur [B] [V] représenté par Madame [E] [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Vu les conclusions du 30 mai 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de Madame [E] [K] [V] et Monsieur [B] [V] qui demandent à la cour de :
- confirmer l'ordonnance de référé rendu le 11 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Dieppe en ce qu'il a :
* dit n'y avoir lieu à référé ;
* débouté Madame [A] [L] de sa demande d'expertise ;
* condamné Madame [A] [L] à payer aux consorts [V], unis d'intérêt, la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
* condamné Madame [A] [L] aux entiers dépens de l'instance ;
* débouté les parties de leurs autres demandes ;
* rappelé que la décision rendue était assortie de l'exécution provisoire.
- débouter Madame [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner Madame [L] à verser aux consorts [V], unis d'intérêt, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
- condamner Madame [L] aux entiers dépens du litige.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la qualité et l'intérêt à agir de Madame [L]
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, « la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la décision. »
Dans le dispositif de leurs conclusions, les consorts [V] sollicitent la confirmation de l'ordonnance entreprise et le débouté de Madame [L] de l'ensemble de ses demandes outre une demande de condamnation au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Aucune prétention d'irrecevabilité n'est énoncée au dispositif des dites conclusions de sorte que la cour n'est saisie d'aucune demande à ce titre et n'aura pas à examiner les moyens invoqués dans la discussion relatifs au défaut de qualité et d'intérêt à agir de Madame [L].
Surabondamment, Madame [L] a, d'une part, qualité à agir contre les consorts [V] en son nom personnel en ce qu'elle est caution de la société [Adresse 11] notamment au titre des loyers dus au bailleur et en ce qu'elle est associée de cette même société et, d'autre part, elle a un intérêt personnel à agir en ce que tiers au contrat de bail, il lui est loisible d'invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel des consorts [V] audit contrat de bail.
Sur la demande d'expertise
Moyens des parties
Madame [L] soutient que :
* une expertise est nécessaire pour constater l'indécence de l'appartement situé au-dessus du commerce, la délivrance non conforme et la dangerosité des locaux concernant notamment l'installation électrique et le balcon ;
* les bailleurs, en s'abstenant de délivrer à la société le Marché des Saveurs un bien conforme, lui ont causé un préjudice économique ; comme caution elle est tenue de payer les loyers, et en sa qualité d'associée, elle a perdu la valeur de son fonds de commerce ;
* une expertise permettra d'établir la liste des travaux qui étaient à la charge du bailleur et ainsi pouvoir démontrer l'état du bien ;
* elle ne peut être privée de ses droits au motif que le mandataire désigné pour procéder à la liquidation de la société n'a pas souhaité consigner ;
* à sa connaissance, si la déclaration de créance des consorts [V] a été reçue, elle n'a pas été admise au passif de la liquidation judiciaire ;
* elle produit des pièces qui permettent de démontrer l'état de vétusté du bien, un défaut d'entretien par le propriétaire du clos et du couvert ; les photographies publiées dans le cadre de la vente du bien démontrent le mauvais état du bien ;
* la procédure mise en place par les consorts [V] et qui a amené l'appelante à formuler des demandes reconventionnelles démontre l'existence d'un litige ;
* Madame [K] qui a affirmé avoir réalisé des travaux rendant la mesure d'expertise sans objet ne démontre pas la réalisation de travaux ; l'expertise présente toujours un intérêt ; le bien n'est pas vendu.
Les consorts [V] répliquent que :
* il existe d'ores et déjà un procès au fond ; l'expertise est donc inutile ; le 31 octobre 2024, ils ont assigné Madame [L] et Monsieur [U], en leur qualité de cautions solidaires afin de les voir condamner à leur verser les loyers et charges impayés ; à titre reconventionnel, Madame [L] a soulevé l'exception d'inexécution et elle réclame des dommages et intérêts ;
* le procès-verbal de constat est intervenu un an et demi après l'arrivée de la société [Adresse 11] dans les locaux ; plusieurs modifications et détériorations du bien ont pu être commises par les occupants ;
* un huissier de justice n'est pas un technicien et à ce titre il ne peut écrire qu'un logement est ou non conforme aux normes ;
* par ordonnance de référé du 28 février 2024, une expertise judiciaire avait été ordonnée sur le logement objet du litige, la société le Marché des Saveurs était encore titulaire du bail et elle n'avait pas daigné verser la consignation mise à sa charge, raison pour laquelle aucune expertise n'avait pu avoir lieu ;
* le logement n'est ni indécent, ni non conforme, ni dangereux contrairement à ce que prétend sans fondement Mme [L] ;
* elle explique qu'elle aurait souhaité vendre son fonds de commerce et avait trouvé un repreneur mais que l'opération n'aurait pu aboutir en raison de l'indécence du logement ce qui ne résulte que de ses simples propos et non objectivés ;
* il est impossible d'établir les prétendus désordres allégués par Mme [L] puisque l'état des lieux durant la durée de la location n'est pas établi ;
* Mme [L] entend se prévaloir d'une exception inhérente à la dette qui n'a jamais été contestée par le liquidateur judiciaire ;
* depuis la résiliation du bail, ils ont repris possession des lieux ; aucun état des lieux de sortie n'a été signé par les parties ; ils sont en droit de réaliser des travaux ; un expert ne pourrait rien constater quand bien même il serait désigné ;
* le logement a fait l'objet d'un mandat de vente et sera très certainement rapidement vendu ; aucune expertise ne pourra plus intervenir.
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »
Le demandeur à une mesure d'expertise judiciaire doit démontrer l'utilité de la mesure et qu'elle constitue un motif légitime d'établir la preuve dont pourrait dépendre la solution d'un litige.
Madame [L] soutient qu'elle entend rechercher à titre personnel la responsabilité des consorts [V] pour avoir manqué à leur obligation de délivrance ayant empêché la société d'exploiter normalement le fonds de commerce lui ayant causé, d'une part, un préjudice financier dans la mesure où en sa qualité de caution elle est tenue de payer les loyers et d'autre part, un préjudice de perte de chance de vendre le fonds de commerce de la société [Adresse 11] dans laquelle elle était associée. Madame [L] reproche encore aux consorts [V] d'avoir manqué à leur obligation de délivrer un logement décent lui ayant causé un préjudice de jouissance n'ayant pu occuper les lieux avec sa fille en 2020.
Un procès est pendant devant le tribunal judiciaire de Dieppe initié par les consorts [V] qui réclament le paiement par Madame [L], caution, des loyers et charges impayés, cette dernière leur opposant l'exception d'inexécution, la cour relevant que cette procédure a été engagée postérieurement à la saisine par Madame [L] du juge des référés aux fins d'expertise.
Madame [L] produit un procès-verbal de constat dressé le 3 septembre 2015 par Maître [R], huissier de justice à [Localité 9] et qui a porté sur le logement faisant partie du bail. L'huissier de justice a constaté dans les chambres des traces d'humidité et des fissures au plafond ainsi que dans la cage d'escalier. Il a relevé que l'installation électrique dans l'ensemble du logement et dans la cage d'escalier menant au local commercial est vétuste et n'est pas aux normes ce qui est matérialisé par les clichés photographiques joints au procès-verbal qui illustrent notamment la présence de fils électriques en tissu.
Par courrier recommandé du 13 décembre 2022, Madame [L] par son conseil s'est adressée à monsieur [G] [V] pour l'aviser qu'elle souhaitait vendre son fonds de commerce et qu'elle avait trouvé un acquéreur exigeant que l'appartement qui doit servir à l'habitation soit dans un état décent. Il est indiqué que Madame [L] devait vivre dans ce logement avec sa fille à compter d'août 2020 ce qui n'a pas été possible en raison de l'état du logement, est rappelée la dangerosité d'un balcon. Par ce courrier il a été demandé à monsieur [G] [V] d'assumer ses obligations de bailleur et de se positionner dans les 15 jours sur la prise en charge des travaux. Il lui était également demandé une réduction du loyer à compter du 1er août 2020.
Madame [L] produit le témoignage de Madame [T] [W], salariée de la société Le Marché des Saveurs, qui atteste le 10 novembre 2023 d'une visite en 2022 de maître [H], notaire puis d'une nouvelle visite de celui-ci en présence des propriétaires pour évoquer la vétusté des balcons. Elle atteste de l'apparition de fissures dans le magasin, de moisissures sur les murs à l'arrière du magasin, d'infiltrations d'eau dans les appartements. Elle indique qu'un repreneur s'est fait connaître en la personne de monsieur [O] [P] qui a abandonné le projet, le propriétaire n'ayant pas donné suite au dossier.
Il s'ensuit que le bailleur a été avisé du caractère inhabitable du logement.
Cependant il convient de relever que par ordonnance du 28 février 2024, le juge des référés de [Localité 9] avait ordonné une mesure d'expertise judiciaire à la demande de la société [Adresse 11] aux fins de faire constater les désordres dont madame [L] se plaint aujourd'hui et que faute de consignation l'expertise n'a pas eu lieu.
De plus dans la suite de la liquidation judiciaire de la société Le Marché des Saveurs le contrat de bail a été résilié par le mandataire liquidateur de ladite société le 5 mai 2024. Ainsi les consorts [V] ont repris possession des lieux et le bien fait l'objet d'un mandat de vente depuis le 24 octobre 2024.
Madame [L] produit deux photographies qui montrent une détérioration au pied d'un balcon, qui est également visible sur les clichés joints à l'annonce de vente du bien immobilier. Il n'est donc pas utile de le faire constater par un expert. Par ailleurs l'annonce de vente sur le site du Bon Coin datée du 7 janvier 2025 illustre par ses photographies des travaux qui ont été réalisés et qui sont en cours dans les locaux et notamment dans la partie habitation.
Au vu de ce qui précède l'utilité de la mesure d'expertise sollicitée n'est pas démontrée. Il n'apparaît pas que l'apport technique d'un expert judiciaire serait de nature à démontrer plus que ce qui est déjà dénoncé par le procès-verbal de constat du 3 septembre 2015, par le courrier recommandé du 13 décembre 2022 et par le témoignage de Madame [T] [W].
Il s'ensuit que l'expertise sollicitée n'apparaît pas de nature à améliorer la situation probatoire de Madame [L] de sorte qu'il convient de confirmer l'ordonnance de référé qui a rejeté la demande.
Sur les demandes accessoires
Compte tenu de la solution apportée au litige, l'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. Madame [L] étant la partie perdante, les dépens d'appel seront mis à sa charge. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
Condamne Madame [A] [L] aux dépens de l'appel ;
Dit n'y avoir à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière, La présidente,