CA Paris, Pôle 4 - ch. 1, 19 septembre 2025, n° 24/04845
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2025
(n° , 19 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/04845 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJCIU
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Novembre 2023 - Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 16/05749
APPELANT
Madame [X] [Y] [Z] née le 9 avril 1976 à [Localité 11],
[Adresse 12]
[Localité 3]
Représentée et assistée deMe Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque :B0097
INTIMES
Maître [J] [R] notaire associé de la SCP " Carol DOMENGE, François-Régis
PUJOL, Denis THURET, Corinne ALPINI, Franco BUCCERI, [J] [R] & Vincent SAUVAGE ", anciennement dénommée " POSTILLON, OUAKNINE, DOMENGE, PUJOL, THURE,- ALPINI, BUCCERI-[R] &-SAUVAGE "
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représenté et assisté de Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
SAS MEDICIS immatriculée au RCS sous le n° 434 665 105, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représentée par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250 assistée de Me Carine LE BRIS- VOINOT de la SELARL LBVS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D 2150
SCP Carol DOMENGE, François-Régis PUJOL, Denis THURET, Corinne ALPINI, Franco BUCCERI, [J] [R] & Vincent SAUVAGE , anciennement dénommée " POSTILLON, OUAKNINE, DOMENGE, PUJOL, THURE,-ALPINI,
BUCCERI-[R] &-SAUVAG E
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentée et assistée de Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
S.A.R.L. AD2I CONSEIL immatriculée au RCS de Mardseille sous le n° 445 347 818,
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 4]
[Localité 2]
Ni comparante, ni représentée
Assignation devant la cour d'appel de Paris - Pôle 4 chambre1 - en date du 12 avril 2024 par procès verbal de recherches infructueueses conformément à l'article 659 du code de procédure civile
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ, chargée du rapport, présidente de chambre, et Madame Nathalie BRET, conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre
Nathalie BRET, conseillère
Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.
ARRÊT :
- par défaut,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
La société Foncière [Localité 7] Patrimoine, devenue par la suite B-Patrimoine IM, était propriétaire d'une parcelle située à [Localité 15] (Haute-Corse), sur laquelle était situé initialement un seul bâtiment accueillant un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes
( EHPAD) situé [Adresse 10] à [Localité 14] connu sous l'enseigne [13], disposant d'une capacité d'accueil de 83 lits d'hébergement temporaires, 2 lits d'accueil temporaire et places d'accueil de jour, selon arrêté conjoint n°04/1084 et 04/2047 du 24 septembre 2004.
Elle a entrepris de rénover ce bâtiment, désigné bâtiment A, et de construire deux nouveaux bâtiments, désignés bâtiments B et C.
La mise en vente du programme a été confiée par la société Foncière [Localité 7] Patrimoine devenue B-Patrimoine IM à la société Médicis, en vertu d'un mandat exclusif en date du 13 octobre 2009, étendu par avenant du 21 juillet 2010.
Par arrêté conjoint n°2010/53 et n°14 du 5 janvier 2010, le transfert de gestion de l'EHPAD [13] a été autorisé au profit de la société SAS Eugenia Gestion dont l'actionnaire unique était la société B-Patrimoine IM.
Par acte sous seing privé du 8 avril 2010, la Sarl Eugenia 2 a cédé à la SAS Eugenia Gestion le fonds de commerce de maisons de retraite moyennant le prix principal de 480 000 euros.
Les lots de copropriété ont été commercialisés par la SAS Eugenia Gestion succédant à la société Eugenia 2 en locaux meublés à usage de chambre avec salle de bains, WC et les tantièmes de parties communes y afférent, le paiement des loyers étant garantis par la caution de la société Senior Santé, devenue par la suite [Localité 7] Patrimoine.
Madame [X] [Z] a signé le 28 octobre 2010 avec la société Foncière [Localité 7] Patrimoine devenue B-Patrimoine Investment Management, un contrat de réservation de logements meublés en l'état futur d'achèvement à usage de résidence pour personnes âgées portant sur les lots 6 et 13 au prix de 305 960 euros TTC
Madame [Z] a consenti à la société Eugenia le 28 octobre 2010 un bail commercial portant sur les deux lots prévoyant un loyer en principal de 15 739,03 euros hors indexation.
Le paiement des sommes dues au titre des loyers toutes taxes comprises, des charges de copropriété d'eau et d'électricité était garanti par la société SAS Seniors Santé pendant la durée initiale du bail.
Madame [Z] a régularisé par acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement reçu le 2 7décembre 2010 devant Maître [J] [R], notaire associé de la SCP « Postillon Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri [R] Sauvage », devenue « Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri [R] Sauvage » (ci-après, la SCP), l'acquisition des lots 6 et 13 situés dans le bâtiment A désigné comme deux chambres situées dans le bâtiment A de la [13] comprenant chacune pièce principale, salle d'eau avec WC et les tantièmes y afférent des parties communes générales au prix toatl de 305 960 euros TTC s'appliquant :
I Aux biens et droits immobiliers taxe sur la valeur ajoutée incluse au taux de 8%
II Aux meubles meublants taxe sur la valeur ajoutée incluse au taux de 19,6 %.
Elle a réglé à l'appui du transfert de propriété le solde du prix de vente déduction faite de l'acompte de 5% acquitté lors de la réservation.
Par convention en date du 1er avril 2013, la société B-Patrimoine IM, filiale de la société [Localité 7] Patrimoine, actionnaire unique de la SAS Eugenia Gestion, a renoncé au remboursement du solde de sa créance figurant dans les comptes de la SAS Eugenia Gestion à hauteur de 867 443 euros pour permettre le rachat de 99% des parts détenues par la société [Localité 7] Patrimoine au capital de la société Eugenia Gestion par la société Pearl Capital Management.
Par deux conventions du même jour, la société [Localité 7] Patrimoine, en présence de la société Pearl Capital Management, cette dernière intervenant en qualité de caution, a consenti à la société Eugenia Gestion deux prêts d'un montant respectif de 621 210 euros et de 540 000 euros aux fins de lui permettre un report d'exigibilité de la créance constatée à hauteur de 1 161 210 euros.
En 2013, les sociétés B-Patrimoine IM et [Localité 7] Patrimoine ont été placées successivement en sauvegarde, puis en liquidation judiciaire.
La société Eugenia Gestion a cessé de régler régulièrement les loyers à compter du premier trimestre 2013 et au mois de mai 2013, la société Pearl Capital Management, exploitant repreneur, a sollicité auprès des copropriétaires une franchise de loyers, invoquant un déficit d'exploitation et la nécessité de finaliser les travaux initiés par la société Foncière [Localité 7] Patrimoine devenue B-Patrimoine IM.
Deux constats d'huissier ont été réalisés le 17 mai 2013 et le 20 et 23 septembre 2013, mettant en évidence l'inachèvement des travaux de rénovation du bâtiment A et les malfaçons affectant les travaux réalisés dans les bâtiments B et C.
A la demande du syndicat des copropriétaires de la [13], dans une procédure parallèle, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Paris a ordonné une expertise pour évaluer l'achèvement des travaux, au vu de l'information délivrée par la société Eugenia aux acquéreurs du non achèvement de 30 lots et des permis de construire correspondant aux corps de bâtiment à rénover et du blocage des loyers pour financer les travaux à venir.
L'Agence Régionale de Santé, en suite des visites de conformité du 28 octobre 2014 et le 13 novembre 2014, compte tenu des améliorations constatées, a autorisé l'extension des 32 lits d'hébergement permanent à compter du 17 novembre 2014 dans sa totalité pour les sections hébergement et dépendance.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 25 mai 2015 concluant que :
les bâtiments B et C formant l'extension nouvelle du bâtiment A, préexistant, sont achevés et exploités sauf des désordres de mise en 'uvre
le bâtiment A devant être réhabilité est inachevé au 28 février 2014 et ne peut être exploité en raison de l'absence de commande de travaux par la société Foncière [Localité 7] Patrimoine et/ou la société Eugenia Gestion, la consistance des lots n'étant pas définie
Un plan de cession a été arrêté pour la société Eugenia Gestion par le tribunal de commerce de Bastia le 9 mai 2017 et chaque bail commercial a été repris moyennant une réduction de loyer de 35%.
Par actes d'huissier du 23 décembre 2015 et du 12 janvier 2016, Madame [Z] a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Maître [J] [R], la société SAS Médicis et la société Ad2i en responsabilité reprochant au notaire et à la SCP :
de ne pas les avoir alertés sur les risques spécifiques liés au caractère médical de l'exploitation prévue du bien,
de ne pas les avoir alertés sur l'existence de liens capitalistiques entre le vendeur, l'exploitant et la caution,
d'avoir exigé le paiement de la totalité du prix lors de la conclusion de la vente au vu d'une attestation d'achèvement des travaux du maître d''uvre du 30 décembre 2010 incohérente avec celle du 26 novembre 2010 indiquant que le bâtiment A seulement était hors air et eau,
de ne pas les avoir alertés sur le risque à donner un mandat à l'exploitant pour réceptionner les lots acquis dont ils inféraient :
un préjudice de perte de valeur du bien
un préjudice de perte de chance d'obtenir une valorisation de son bien
un préjudice moral
Elle reprochait aux deux sociétés chargées de la commercialisation du programme, Medicis et la société partenaire Ad2i, de ne pas l'avoir informée de la mauvaise santé financière de l'exploitant et du vendeur du bien dont elle inférait les mêmes préjudices.
Par un jugement en date du 16 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :
« Condamne in solidum la société Médicis et la société Ad2i à verser à Madame [Z] les indemnités suivantes :
2.000 euros pour son préjudice moral,
700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute [X] [Z] de sa demande tendant à condamner in solidum [J] [R] et les sociétés « Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri [R] Sauvage » à lui verser l'indemnité suivante :
- 30 000 euros pour le préjudice moral outre les intérêts légaux
- 5 000 euros par défendeur au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
Déboute [X] [Z] de ses demandes tendant à condamner in solidum [J] [R] et les sociétés « Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri [R] Sauvage » , Medicis et Ad2i à lui verser les indemnités suivantes :
222 492,50 euros pour le préjudice de « perte de valeur du bien litigieux »,
24 164 euros pour le préjudice de « perte de chance d'obtenir une valorisation de son bien » ;
Déboute la société Médicis de sa demande tendant à :
la condamnation d'[X] [Z] à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne [X] [Z] à verser à [J] [R] et la société « Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri [R] Sauvage » une indemnité globale de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute [J] [R] et la société « Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri [R] Sauvage » de leur demande tendant à condamner les époux [F] à leur verser une indemnité de 10.000 euros pour procédure abusive ;
Déboute la société Ad2i de sa demande tendant à :
condamner [X] [Z] à lui verser une indemnité de 6 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
Condamne in solidum la société Médicis et la société Ad2iaux dépens et accorde à maître Thierry Philippe Kuhn le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;
Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. »
Madame [X] [Z] a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe le 1er mars 2024 intimant devant la cour :
Maitre [J] [R]
S.A.S. SAS MEDICIS
S.C.P. DOMENGE PUJOL THURET ALPINI BUCCERI [J] & VINCENT
SARL AD2I CONSEIL
La déclaration d'appel a été signifiée à la dernière adresse connue du siège social de la société Ad2i par exploit délivré le 12 avril 2024 transformé en procès-verbal de recherches infructueuses.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 mai 2025.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses conclusions d'appelant n°2 notifiées par voie électronique le 03 octobre 2024, Madame [Z] demande à la cour :
« Vu les articles 1134, 1382 et 1602 (anciens) du Code civil,
Vu les articles L.261-2, L.261-3, L.261-10, L.261-11 et suivants, R.261-17, R.261-18, R.261-14 du Code de la construction et de l'habitation,
Vu les articles 695 et suivants et 700 du Code de procédure civile,
Vu les pièces versées aux débats et notamment le Rapport d'expertise définitif,
Vu la Jurisprudence visée,
' Sur l'engagement de la responsabilité du Notaire, du Commercialisateur et du Conseil en investissements financiers :
CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 16 novembre 2023 (sous le numéro RG 16/04845) en ce qu'il a reconnu la responsabilité de la société Médicis et de la société A D 2 I CONSEIL à l'égard de Madame [Z],
INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 16 novembre 2023 (sous le numéro RG 16/05158) en ce qu'il a':
« Débout[é] [X] [Z] de ses demandes tendant à condamner in solidum [J] [R] et les sociétés « Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri [R] Sauvage », Médicis et Ad2i à lui verser les indemnités suivantes :
' 222.492,50 euros pour le préjudice de « perte de valeur du bien litigieux,
' 24.164 euros pour le préjudice de « perte de change d'obtenir une valorisation de leur bien » » ;
« Débout[é] [X] [Z] de sa demande tendant à condamner in solidum [J] [R] et les sociétés « Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri [R] Sauvage » à lui verser l'indemnité suivante :
' 30.000 euros pour le préjudice moral, outre les intérêts légaux, [']» ;
Limité l'indemnisation du préjudice moral de Madame [Z], par la société MEDICIS et la société A D 2 I CONSEIL, à 2000 € :
Et, statuant à nouveau'
DÉCLARER Madame [Z] recevable et bien-fondée en ses demandes, fins et conclusions,
Et, partant'
DÉCLARER que Maître [J] [R] et la SCP Carol DOMENGE, François-Régis PUJOL, Franco BUCCERI, [J] [R] et Vincent SAUVAGE ont manqué à leur devoir de conseil, et notamment de s'assurer de la validité et de l'efficacité de l'acte passé en leur étude, envers Madame [Z]
DÉCLARER que la société MEDICIS a manqué à ses devoirs d'information et de conseil, ainsi qu'aux obligations relavant du Conseiller en investissement financier qui lui sont applicables en tant que commercialisateur d'un produit d'investissement immobilier défiscalisé, envers Madame [Z],
DÉCLARER que la société A D 2 I CONSEIL a manqué à ses obligations précontractuelles d'information et de conseil, en agissant en tant que Conseiller en investissement financier d'un produit d'investissement immobilier défiscalisé, envers Madame [Z],
DÉCLARER que Maître [J] [R], la SCP Carol DOMENGE, François-Régis PUJOL, Franco BUCCERI, [J] [R] et Vincent SAUVAGE, la société MEDICIS et la société A D 2 I CONSEIL ont ainsi commis une faute à l'égard de Madame [Z], et que leurs responsabilités délictuelles se trouvent donc engagées,
En conséquence'
CONDAMNER in solidum Maître [J] [R], la SCP Carol DOMENGE, François-Régis PUJOL, Franco BUCCERI, [J] [R] et Vincent SAUVAGE, titulaire d'un office notarial à Nice, la société A D 2 I CONSEIL et la société MEDICIS à lui verser la somme de 154.144,24 €, à parfaire, au titre son préjudice de perte de chance de réaliser un meilleur investissement,
CONDAMNER in solidum Maître [J] [R], la SCP Carol DOMENGE, François-Régis PUJOL, Franco BUCCERI, [J] [R] et Vincent SAUVAGE, titulaire d'un office notarial à Nice, la société A D 2 I CONSEIL et la société MEDICIS à lui régler la somme de 24.164 €, à parfaire, au titre de la perte de chance d'obtenir une valorisation de son bien,
CONDAMNER in solidum Maître [J] [R], la SCP Carol DOMENGE, François-Régis PUJOL, Franco BUCCERI, [J] [R] et Vincent SAUVAGE, titulaire d'un office notarial à Nice, la société A D 2 I CONSEIL et la société MEDICIS à lui régler la somme de 30.000 €, à titre de dommages et intérêts afin de réparer son préjudice moral, somme augmentée des intérêts au taux légal,
' Sur les prétentions adverses':
CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 16 novembre 2023 (sous le numéro RG 16/04845) en ce qu'il a':
Débouté la société Medicis de sa demande tendant à :
' La condamnation de [X] [Z] à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile » ;
Débouté[é] [J] [R] et la société « Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri [R] Sauvage de leur demande tendant à condamner [X] [Z] à leur verser une indemnité de 10.000 euros pour procédure abusive » ;
' Sur les dépens et frais irrépétibles'de première instance :
INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Paris rendu le 16 novembre 2023 (sous le numéro RG 16/04845) en ce qu'il a':
« Condamn[é] [X] [Z] à verser à [J] [R] et la société « Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri [R] Sauvage » une indemnité globale de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile»
CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Paris rendu le 16 novembre 2023 (sous le numéro RG 16/04845) en ce qu'il a':
' « Débout[é] la société Ad2i de sa demandes tendant à :
' à condamner [X] [Z] à lui verser une indemnité de 6.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile »
' Condamné'la société MEDICIS et la société A D 2 I CONSEIL à verser à Madame [Z] l'article 700 du code de procédure civile,
' «'Condamné in solidum les société Médicis et A D 2 I CONSEIL aux dépens'»,
RÉFORMER le jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 16 novembre 2023 (sous le numéro RG 16/03895) en ce qu'il a'limité le montant de condamnation à l'article 700 du Code de procédure civile de la société MEDICIS et de la société A D 2 I CONSEIL à la somme de 700 €,
Et, statuant à nouveau'
CONDAMNER in solidum Maître [J] [R], la SCP Carol DOMENGE, François-Régis PUJOL, Franco BUCCERI, [J] [R] et Vincent SAUVAGE, titulaire d'un office notarial à Nice, la société A D 2 I CONSEIL et la société MEDICIS à verser à Madame [Z] la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, concernant la première instance,
CONDAMNER in solidum Maître [J] [R], la SCP Carol DOMENGE, François-Régis PUJOL, Franco BUCCERI, [J] [R] et Vincent SAUVAGE, titulaire d'un officenotarial à Nice, la société A D 2 I CONSEIL et la société MEDICIS aux entiers dépens de la première instance,
' Sur les dépens et frais irrépétibles d'appel
CONDAMNER in solidum Maître [J] [R], la SCP Carol DOMENGE, François-Régis PUJOL, Franco BUCCERI, [J] [R] et Vincent SAUVAGE, titulaire d'un office notarial à Nice, la société A D 2 I CONSEIL et la société MEDECIS au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, concernant la procédure d'appel,
' Et, pour l'ensemble':
DÉBOUTER Maître [J] [R], la SCP Carol DOMENGE, François-Régis PUJOL, Franco BUCCERI, [J] [R] et Vincent SAUVAGE, titulaire d'un office notarial à Nice, la société A D 2 I CONSEIL et la société MEDECIS, de l'intégralité de leurs demandes, fins, conclusions et appels incidents,
Par conclusions d'intimé signifiées le 10 juillet 2024 à la cour, Maitre [J] [R] et la société [R] demandent à la cour de :
« Vu les dispositions de l'article 1240 du Code Civil,
CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 16 novembre 2023, en ce qu'il a prononcé la mise hors de cause pure et simple de Maître [R] et de la SCP Notariale ;
INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 16 novembre 2023, en ce qu'il a purement et simplement rejeté la demande dommages et intérêts formée par Maître [R] pour procédure abusive et vexatoire ;
DIRE et JUGER Madame [Z] tant irrecevable que mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de Maitre [R]
L'en DEBOUTER.
ET, STATUANT RECONVENTIONNELLEMENT
CONDAMNER Madame [Z] à payer à Maître [R] une somme de DIX MILLE EUROS (10.000 €) à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
En tout état de cause,
CONDAMNER Madame [Z] au paiement d'une somme de SIX MILLE EUROS (6.000€) au titre des dispositions de l'Article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Thierry Philippe KUHN, conformément aux dispositions de l'Article 699 du Code de Procédure Civile.»
Par conclusions d'intimé signifiées le 03 juillet 2024 à la cour, le société Médicis demande à la cour :
« Vu les articles 1382, 1383 du Code civil
Recevoir la société MEDICIS en ses conclusions,
Confirmer la décision entreprise dans toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a retenu la responsabilité de la société MEDICIS au titre du préjudice moral subi par Madame [Z].
Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a retenu la responsabilité de la société MEDICIS au titre du préjudice moral subi par Madame [Z].
Débouter Madame [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.
Débouter Madame [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions. Condamner Madame [Z] à verser la somme de 5.000 € à la société MEDICIS au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés pour ceux-là concernant par Me Francine HAVET, Avocat au Barreau de Paris dans les conditions de l'article 699 du CPC.»
SUR QUOI,
LA COUR
1- Sur la responsabilité du notaire
Le jugement retient, pour écarter la responsabilité de Maître [R] et de la SCP que le notaire ne disposait pas d'informations permettant de douter de l'efficacité économique de l'acte de vente et n'avait pas à alerter l'acquéreur de ce chef, ayant constaté que l'exploitant de la résidence disposait de l'autorisation administrative pour accueillir le nombre de résidents prévu et d'une attestation du maître d''uvre certifiant l'achèvement des travaux au 30 décembre 2010. Il relève que le préjudice de perte de valeur du bien n'est pas imputable au paiement anticipé de 90% du prix de vente, à l'existence de liens capitalistiques entre le vendeur, l'exploitant et la caution ni au mandant donné à l'exploitant pour réceptionner les lots. Il ajoute qu'à supposer que le notaire ait été informé des liens capitalistiques entre le vendeur, l'exploitant et la caution, cela n'avait en soi pas d'incidence sur la viabilité et le sérieux de la vente adossée à une mise en location et que la vente étant de droit commun, le notaire a pu sans faute prévoir le versement du prix comptant cependant que la vente portant sur un bien achevé, le notaire n'avait pas à se préoccuper du mandat de réception donné à l'exploitant. Il ajoute qu'aucune faute ne peut être imputée au notaire pour avoir stipulé l'exigibilité de 90 % du prix au jour de la vente puisque le bâtiment était hors d'eau hors d'air et qu'à supposer que le notaire ait dissuadé les époux [I] de donner mandat à l'exploitant pour réceptionner les lots vendus ceux-ci auraient néanmoins subi le préjudice moral dont ils se plaignent puisqu'ils se seraient aperçus plus tôt del'inachèvement du bien mais n'auraient pas été préservés des tracas et du sentiment d'avoir été floués.
Madame [Z] fait valoir que le notaire n'a pas cherché à identifier le lot vendu dans le bâtiment A, B ou C et ne l'a pas informée que leur lot se trouvait dans un bâtiment existant dans lequel devait être entrepris des travaux de rénovation lourds. Elle fait grief au jugement de n'avoir pas retenu le manquement du notaire à son devoir de conseil, lequel lui imposait de s'assurer de l'existence d'une garantie d'achèvement et de vérifier que les conditions de la garantie choisie par le vendeur étaient remplies en sorte que celle-ci soit adaptée aux risques présentés par l'opération de rénovation. Elle souligne à cet égard que l'acte authentique mentionne une garantie intrinsèque d'achèvement inadéquate du fait de l'existence de privilèges grevant la vente au profit de la société Eugenia et de la société Terra Verde, la référence à une main levée partielle étant inopérante à faire échec aux dispositions de l'article R 261-18-1° du Code de la construction et de l'habitation. Ce manquement est, selon l'appelante, aggravé par le fait que le même notaire ayant reçu les actes d'acquisition du vendeur le 24 juin 2009 et l'état descriptif de division et le règlement de copropriété le 1er juillet 2010, connaissait le vendeur, la faute se trouvant directement à l'origine du préjudice subi par l'appelante qui n'aurait pas signé l'acte de vente si le notaire l'avait alertée soit en raison de l'absence de garantie souscrite soit parce que le vendeur ne pouvait justifier de l'achèvement de la construction dans les conditions précitées.
Maître [J] [R] et la SCP Carole Domenge, François Régis Pujol, Denis Thuret, Corinne Alpini, Franco Bucceri, [J] [R] & Vincent Sauvage ne répondent pas au moyen tiré de défaut de vérification de la régularité de la mise en oeuvre de la garantie intrinsèque d'achèvement mais rappellent que le notaire n'a aucune obligation de vérifier la consistance des locaux objet de la vente et que les acquéreurs qui ne se sont pas déplacés sur les lieux avant l'achat sont directement à l'origine de leur préjudice. Ils soutiennent qu'ils n'ont commis aucune faute, soulignant que l'acte contient un paragraphe spécifique sur les informations liées aux résidences service et à la remise des locaux en location, le grief lié aux subventions étant sans emport puisque celles-ci sont dues à la société preneuse, celles-ci étant, en tout état de cause, étrangères au préjudice lié au défaut d'achèvement des travaux. Ils soulignent avoir rédigé l'acte sur la foi d'une attestation d'achèvement des travaux à 100 % établie par le maître d'oeuvre dont aucun élément ne permettait de suspecter la sincérité et avoir respecté le calendrier légal des paiements prévus par l'article R 261-14 du Code de la construction et de l'habitation. Ils relèvent l'absence de lien de causalité entre la prétendue faute et le préjudice des acquéreurs, l'absence d'achèvement d'un bâtiment étant sans lien avec la perte de valeur du bien ou la perte de chance du bénéfice de la valorisation escomptée, observant que l'évaluation des biens annoncée par l'acquéreur n'est pas contradictoire et ne prend en compte ni l'usage commercial du bien ni les parties communes. Ils font valoir enfin que la perte de chance de bénéficier d'une valorisation est étrangère au notaire qui n'a pas à se prononcer sur l'aspect économique de l'opération.
La société Médicis ne conclut pas sur la responsabilité du notaire.
Réponse de la cour
1-1 La perte de chance de réaliser un meilleur investissement
Aux termes de l'article 1382 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
Les notaires sont tenus d'éclairer les parties et d'appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique.
Madame [Z] a acquis les lots 6 et 13 dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement ainsi décrite à l'acte authentique par référence aux articles L 261-1 et R 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation :
' Dans un ensemble immobilier en cours de construction et de réaménagement à usage d'établisement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, dénommé [13](...) Ledit ensemble comprendra après achèvement un bâtiment élevé sur sous-sol partiel, d'un étage au rez-de-chaussée et d'un étage, corps de bâtiment B-C élevé sur rez-de-chaussée d'un niveau, la partie non construite de l'immeuble est aménagée en espaces verts et jardins clos, parkings extérieurs communs avec voies de circulation, allées et accès pietonniers (...)
Demeureront également annexées aux présentes :
Plan du ou des lots vendus Notice descriptive dressée conformément à l'article R 261-25 du Code de la construction et de l'habitation, plan de masse (...)
En page 19 de l'acte la paragraphe intitulé Garantie d'achèvement Intrinsèque énonce :
'Le notaire, soussigné, rappelle que conformément à l'article L. 261-11 du Code de la construction et de l'habitation, la validité du contrat de vente en l'état futur d'achèvement est subordonnée à la condition que soit garantie l'achèvement de l'immeuble vendu ou le remboursement des sommes versées par l'acquéreur en cas de résolution prononcée pour défaut d'achèvement.
Le vendeur entend fournir la garantie d'achèvement, résultant des conditions propres à l'opération, au sens et dans les termes des articles R 261-18 et R 261'20 du code de la construction et de l'habitation.
Il est à cet égard donné ici connaissance à l'acquéreur :
Dudit article R 261'18 ci-dessous, littéralement reproduit :
« La garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou l'autre des conditions suivantes :
a)si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grévé d'aucun privilège ou hypothèque
b)si les fondations sont achevées, et si le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévu :
- par les fonds propres du vendeur
- par le montant du prix des ventes déjà conclues
- par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers, habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts, transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus.
Toutefois, le taux de 75 % est réduit à 60 % lorsque le financement est assuré à concurrence des 30 % du prix de vente par les fonds propres du vendeur.
Pour l'appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l'achèvement des fondations.
De l'article R. 261'20 du code de la construction et de l'habitation ci-dessous, littéralement, reproduit :
Pour l'application des dispositions de l'article R 261-18, le contrat doit préciser :
- que l'acheteur reconnaît être averti de la teneur desdites garanties
- que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acheteur justification de ses garanties en l'étude du notaire, ayant reçu l'acte de vente
- Les justification sont constituées :
en ce qui concerne le montant du prix des ventes déjà conclues, par une attestation du notaire,
en ce qui concerne les crédits confirmés ou les fonds propres, par une attestation par une banque ou un établissement financier, habilité à faire des opérations de crédit immobilier.
L'Acquéreur déclare prendre acte des dispositions des 10 articles.
Le Vendeur où son représentant déclare :
- que l'immeuble dont dépendent les fractions vendues, a atteint le stade ' Cloisons réalisées à 100%' qui résulte d'une attestation délivrée (par) Monsieur [K], [P], Maitre D''uvre, du cabinet Bérim, le 24 juin 2010.
- que l'immeuble n'est à ce jour, grevé d'aucun privilège ou hypothèque.
L'Acquéreur déclare avoir parfaite connaissance des conditions de cette garantie, dispensant, le notaire, soussigné d'avoir à les relater aux présentes, adhérer aux stipulation de ce contrat et les accepter, et s'obliger en outre à l'entière exécution des conditions le concernant.'
La garantie intrinsèque était en l'espèce régie par les dispositions antérieures au Décret du 27 septembre 2010 applicables au permis de construire délivré le 13 novembre 2006 s'agissant d'une option ouverte par la loi au vendeur dont le notaire est tenu de vérifier la réunion des conditions d'application dans le cadre de son obligation de conseil qui lui impose de s'assurer que ladite garantie pourra utilement être mise en oeuvre.
( Civ. 1ère 20 mars 2013, 12-25060 et 2 juillet 2014, 13-19083 a contr)
En l'espèce il ne résulte pas des mentions de l'acte authentique que le notaire ait satisfait aux obligations lui incombant quant à la désignation du lot vendu dans l'immeuble A, bâtiment existant devant faire l'objet d'une rénovation lourde laquelle, si elle pouvait être assimilée à une vente en l'état futur d'achèvement du fait de l'importance des travaux entrepris, ne dispensait pas le notaire de son obligation de délivrer une information complète quant à la situation du lot ou, à défaut, d'alerter les acquéreurs sur l'absence de localisation du lot au sein des trois immeubles objet de la vente.
Si les mentions de l'acte authentique prescrites à l'article R 261-20 du Code de la construction et de l'habitation figurent à l'acte, il appartenait au notaire en vertu de son obligation de délivrer une information complète et circonstanciée des effets et des risques de l'acte auquel il prête son concours de s'assurer conformément aux stipulations de l'article R 261-18 précitées de :
- la mise à disposition par le vendeur, à l'égard des acheteurs, de la justification du montant du prix des ventes déjà conclues pour laquelle le notaire était tenu d'établir une attestation qui fait défaut en l'espèce
- la confirmation des crédits ou des fonds propres du vendeur par la communication d'une attestation d'une banque ou d'un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit qui fait également défaut.
En ne procédant pas à ces vérifications règlementaires le notaire a commis une faute, aggravée en l'espèce par la mention figurant de manière non contestée à l'acte authentique, des trois privilèges inscrits au profit de la société SCI Eugenia, venderesse des parcelles sur lesquelles les immeubles ont été édifiés, à hauteur des sommes respectives de 54 824,04 euros, privilège renouvelé le 18 juin 2010 à effet jusqu'au 30 juin 2011 et 1 650 000 euros privilège renouvelé le 18 juin 2010 à effet jusqu'au 30 juin 2011 dont le notaire a constaté la main levée partielle des inscriptions consenties par le créancier suivant acte authentique du 1er et du 23 juillet 2010, alors qu'en présence de privilèges grevant l'immeuble, l'application des dispositions de l'article R 261-18 du Code de la construction et de l'habitation imposait à l'officier ministériel de vérifier la mise en oeuvre des conditions propres à la garantie intrinsèque d'achèvement au regard des critères précités définis par cet article.
A défaut des justifications des conditions de cette mise en oeuvre, il appartenait au notaire, sous l'empire des textes applicables à l'époque de l'acte, d'appeler l'attention de Madame [Z], de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques liés au défaut de mise en oeuvre de la garantie intrinsèque afin d'éclairer leur consentement et leur permettre, dans l'hypothèse où ces garanties ne seraient pas acquises, de ne pas contracter.
Cette faute ne peut engager la responsabilité du notaire que dans la mesure où elle est directement à l'origine du préjudice subi par les acquéreurs.
[E] [Z] sollicite des dommages et intérêts à raison de la perte de chance de réaliser un meilleur investissement et d'obtenir une valorisation de leur bien outre le préjudice moral lié au sentiment d'avoir été floués alors qu'ils pensaient avoir réalisé une opération rentable et sécurisée.
Le deficit d'exploitation de la [13] du fait du non engagement des travaux de rénovation du bâtiment A à l'époque de l'acquisition alors que les mentions de l'acte authentique indiquaient une livraison au dernier trimestre 2010, est à l'origine directe du défaut de paiement des loyers dont ont été victimes les acquéreurs à compter du début de l'année 2013 et l'impossibilité d'exploitation du bâtiement A a été constatée par l'expert judiciaire en 2014.
Or, si le notaire avait vérifié la régularité des conditions de mise en oeuvre de la garantie intrinsèque d'achèvement conditionnant la solvabilité du vendeur, l'acquéreur, dûment alertée sur le défaut de justification des fonds propres de la société [Localité 7] Patrimoine, des prix de vente déjà perçus et des crédits confirmés par les ventes, aurait pu décider de ne pas poursuivre l'opération et de contracter auprès d'un autre opérateur immobilier.
La faute du notaire, en vertu de l'équivalence des conditions, est donc à l'origine de l'entier préjudice subi par Madame [Z], caractérisé par la perte d'une chance de ne pas contracter avec la société [Localité 7] Patrimoine et, ce faisant, de réaliser un meilleur investissement avec un autre opérateur immobilier dont le taux d'occurrence doit être fixé à 50 % du prix de vente soit la somme de 152 980 euros que Maître [J] [R] et la société civile professionnelle POSTILLON-DOMENGE-PUJOL-THURET-ALPINI-BUCCERI-[R]-SAUVAGE, seront condamnés in solidum à régler à Madame [Z].
1-2 La perte de chance d'obtenir une valorisation de son bien
Sur la perte de valorisation du bien, il échet d'observer que les lots ont été acquis par [E] [Z] au prix global de 305 960 euros TTC au vu d'un bail commercial d'habitation meublé fixant le loyer annuel hors taxe à 15 739, 03 euros.
En suite de l'offre de reprise présentée par la SAS Clinéo dans le cadre du redressement judiciaire de la SAS Eugenia Gestion le 14 septembre 2016, un nouveau bail commercial a été signé ramenant le loyer annuel global pour les deux lots à 10 614,46 euros.
Cependant, la perte de chance d'obtenir la revalorisation du bien objet du contrat ne peut sans contradiction se cumuler avec la réparation de la perte de chance de ne pas contracter et de réaliser un meilleur investissement auprès d'un autre opérateur immobilier qui vient d'être accordée à l'appelante.
Par conséquent, du chef de ce préjudice, le jugement qui a débouté Madame [Z] sera confirmé par motifs substitués.
1-3 Le préjudice moral
Le préjudice moral réclamé par Madame [Z] du chef de la perte de confiance en une profession règlementée dont l'office doit concourir à appeler l'attention des parties sur les risques des actes auxquels ils donnent la forme authentique, est directement imputable à la faute qui vient d'être constatée.
Le préjudice moral sera en conséquence réparé par la somme de 10 000 euros, le jugement étant infirmé du chef du quantum de l'indemnité allouée.
2- Sur la responsabilité des sociétés chargées de la commercialisation du bien
2-1 la perte de chance de réaliser un meilleur investissement
Le jugement discute les faits générateurs de responsabilité avancés par Madame [Z] en énonçant qu'il n'y a pas lieu de distinguer selon que la responsabilité en découlant est
délictuelle ou contractuelle et retient que la perte de chance d'obtenir une valorisation de son bien est hypothétique dès lors qu'elle dépend de la valeur du bien après la vente qui n'est au jour du jugement ni déterminé ni déterminable. Il ajoute que la comparaison entre le prix payé pour une chambre avec celui d'un logement dans la même commune est dénué de pertinence à défaut d'être comparable mais juge qu'au vu de la fragilité financière de la société Eugenia qui a cessé de régler ses loyers dès 2011 soit peu de temps après la vente, la société Medicis qui n'allègue pas avoir procédé à la moindre vérification financière, aurait dû alerter l'acquéreur sur le risque financier existant ou bien refuser de commercialiser une telle offre a commis une faute délictuelle qui a causé un désagrément à l'acquéreur justifiant une réparation à hauteur de 2 000 euros.
Madame [Z], au soutien de l'appel, fait valoir que le commercialisateur en l'espèce les sociétés Medicis et AD2I sont tenues de délivrer une information sincère et complète de l'investissement en faisant état des caractéristiques les moins favorables et des risques encourus et qu'agissant dans le cadre d'une entremise immobilière dans le cadre d'une opération de défiscalisation c'est à l'aune de cette activité de conseil en investissement financier que doit être analysé son devoir de conseil. Ils souligent que la plaquette de commercialisation de la résidence est trompeuse puisqu'elle ne fait pas référence à un programme à construire ou à rénover et que la résidence y apparaît déjà existante, que les particularités inhérentes à la législation contraignante applicable aux EHPADS, les risques liés au caractère monovalent des locaux, au taux de remplissage ne lui ont pas été délivrées, cependant que la caution, la société Seniors Santé s'est révélée incapable de faire face à son engagement. Elle ajoute que la société Medicis, qui affirme « s'être assurée préalablement à la commercialisation du projet, que tous les voyants étaient au vert », ne pouvait ignorer, alors qu'elle a d'abord été mandatée pour la commercialisation des lots des bâtiments B et C puis, quelques mois après, celle de A, que les autorisations d'exploitation n'avaient pas été données du fait de l'inachèvement des travaux. Ils observent que les contrats de délégation de mandat conclus avec des conseillers en gestion de patrimoine n'ont pas empêché la société Medicis de communiquer elle-même des courriers aux copropriétaires et qu'ainsi son rôle ne s'est pas limité à une présentation du bien mais qu'elle a analysé la faisabilité et la rentabilité de l'opération, au rappel que les conseillers en gestion de patrimoine qui ont diffusé l'offre n'étaient pas ses clients mais ses mandataires auxquels elle déléguait l'obligation d'information et de conseil. Elle observe que la valeur contractuelle des plaquettes commerciales est reconnue par la jurisprudence et qu'étant à l'origine du montage de l'opération de commercialisation sous l'angle de l'investissement locatif défiscalisé, la société Medicis a manqué à son obligation de communiquer des informations pertinentes et a conduit les investisseurs à souscrire à une opération à laquelle ils n'auraient pas souscrit s'ils avaient été dûment informés, l'accord financier donné par les banques étant sans emport sur le manquement de la société Medicis.
La société Medicis expose que c'est dans le cadre de son activité d'agence immobilière qu'elle a commercialisé à la demande de [Localité 7] Patrimoine, dans un premier temps les bâtiments B et C puis le bâtiment A mais quelle n'a en réalité jamais rencontré les acquéreurs puisqu'elle a délégué la commercialisation à des conseillers en gestion de patrimoine. Elle indique avoir appris dans le courant de l'année 2013, que certains investisseurs n'étaient pas satisfaits ce qui l'a amenée à écrire à la société Eugenia Gestion le 30 avril 2013 pour l'interroger sur ce qui aurait été qualifié par cette dernière de « mauvais investissement » ce à quoi celle-ci a répondu par un courrier d'attente se voulant rassurant mais sans répondre véritablement aux questions posées. Elle affirme que l'ensemble des documents : règlement de copropriété, notice descriptive, plans des lots, modèle de contrat préliminaire de réservation, modèle de bail commercial, plaquette publicitaire, mise à jour des documents ont été rédigés par le vendeur et qu'après s'être assurée du sérieux de l'opération par la vérification du dossier administratif du programme à construire elle a animé le réseau de partenaires qui a commercialisé le programme. Elle ajoute que son rôle de commercialisateur n'est pas assimilable à celui d'un conseiller en investissement financier dont le statut est encadré par les dispositions de l'article L 541-1 du Code monétaire et financier et qu'elle n'a jamais rencontré les investisseurs ni défini leur profil ni délivré un conseil particulier d'investissement, son rôle s'étant limité à transmettre à ses partenaires une plaquette de commercialisation indiquant un prix et une date de livraison sans mention d'un dispositif fiscal ou d'un taux de rentabilité. Selon l'intimée, le courrier adressé le 15 mai 2013 ne permet pas d'inférer un engagement réciproque, et en tout état de cause, si sa responsabilité devait être engagée, elle ne pourrait l'être que sur le fondement délictuel et non contractuel or, aucune faute ne peut lui être reprochée dès lors qu'elle connaissait le Groupe Seniors Santé, caution des loyers avec lequel elle avait déjà travaillé, détenu à 33% par la société Kaufman & Broad et détenteur à 100% du capital de la société [Localité 7] Patrimoine devenue B Patrimoine IM dont le résultat d'exploitation s'élevait en 2008 à 1,8 millions d'euros. Elle souligne qu'il est vain de lui faire grief de ne pas s'être intéressée à la société d'exploitation qui est une émanation du vendeur crée pour les besoins de l'opération et n'a ni antériorité ni patrimoine personnel. Elle ajoute avoir communiqué des informations objectives, les autorisations administratives de l'Agence Régionale de Santé ayant été obtenues cependant que sa plaquette ne vise aucun taux de rentabilité et qu'aucun élément ne lui permettait d'avoir des doutes sur la fiabilité de l'investissement immobilier au moment de la commercialisation. N'ayant prodigué aucun conseil, elle affirme qu'aucun préjudice ne peut lui être imputé, la causalité faisant défaut puisque l'on ne peut imputer au commercialisateur un retard de travaux et des désordres auxquels il est étranger, sa faute ne pouvant être recherchée au-delà de son rôle de commercialisation : les travaux répondaient au cahier des charges, ils étaient en cours pour les bâtiments B et C, le montage fiscal était en ordre et l'attestation d'achèvement des travaux en date du 30 septembre 2010 était communiquée par le maître d'oeuvre. Elle conclut qu'en l'espèce le lien causal entre le préjudice allégué et un défaut de conseil n'est aucunement établi.
Maître [J] [R] et la SCP Carole Domenge, François Régis Pujol, Denis Thuret, Corinne Alpini, Franco Bucceri, [J] [R] & Vincent Sauvage n'ont pas conclu sur la responsabilité de la société Medicis.
Réponse de la cour
Il est admis que l'agent immobilier, en tant que négociateur et rédacteur d'acte, est tenu d'un devoir d'information et de conseil afin de « s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention » (1ère Civ. 17 janvier 1995 n° 92-21.193 ). Toutes les parties à l'acte auquel il prête son concours sont créancières d'une information loyale et de conseils adaptés, y compris celle qui ne l'a pas mandaté, envers qui, en cas de défaillance, l'intermédiaire professionnel engage sa responsabilité délictuelle (1ère Civ, 25 novembre 1997 n° 96-12.325 P ; 3ème Civ., 14 décembre 2017 n° 16-24.170 ).
A titre préliminaire il doit être relevé que la société Medicis n'a pas communiqué son extrait Kbis et ne justifie donc pas de l'objet social de son activité dont elle n'indique pas au demeurant qu'il ait évolué depuis la vente.
Sa qualité d'intermédiaire commerciale chargée de la mise en vente de lots immobiliers ne fait pas litige et les obligations en résultant seront donc appréciées au vu des pièces produites sans que ne soient justifiés de part et d'éléments de nature à qualifier une activité de conseil en investissement financier au sens des dispositions de l'article L 541-1 du Code monétaire et financier dans sa version applicable au litige, à défaut d'établir la délivrance d'un service d'investissement conforme aux dispositions de l'article L 321-1 portant sur les instruments financiers énumérés à l'article L. 211-1 et comprenant les services et activités mentionnés à cet article.
La plaquette de présentation réalisée par la société Medicis et communiquée à Madame [Z] pour la mise en vente les lots de la [13] présente un programme immobilier « répondant à la demande d'hébergement non satisfaite de personnes âgées » dans une résidence médicalisée de type EHPAD assurant la permanence des soins dans le cadre d'une convention signée entre le Gestionnaire, l'Etat et le Département. Elle décrit l'activité de l'établissement ainsi :
« En quelques chiffres : 90 lits, Parc complanté de palmiers, [Localité 9] thérapeutique
Notre avis : options fiscales Censi-Bouvard, LMNP et LMP, Groupes Seniors Santé : le partenaire de la prise en charge du grand âge au sein d'EHPAD nouvelle génération conçus comme un véritable lieu de vie, Département présentant le taux d'équipement le plus faible en France. »
La plaquette où figure le double cachet « SAS Medicis Seniors Santé », ne contient pas d'information sur le descriptif des lots et la désignation des constructions envisagées puisque sont représentés par une image de synthèse plusieurs bâtiments achevés situés dans un parc paysagé sans distinction entre le bâtiment A existant à rénover et les extensions projetées B et C, aucun plan n'étant joint.
Des fiches éditées en janvier 2011 sont jointes intitulées : « Opportunités de début » et en rouge surligné : « AVANTAGE FISCAL AVEC LIVRAISON IMMEDIATE » représentant l'extérieur achevé de la [13] et l'intérieur d'une chambre « pour exemple de finition avec des prix de vente par lot : chambre n°A29 175 365 euros HT mobiliers compris, chambre n°A19 ( sans prix) Chambre n°A30 205 000 euros HT mobiliers compris Rentabilité ** : 4,95% HT Actabilité immédiate ( en rouge) * option fiscale sous réserve des conditions législatives en vigueur . Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales** Dans le cadre de la signature du bail commercial indiqué par l'exploitant. »
Une fiche éditée en décembre 2010 intitulé « EHPAD LIVRAISON 2010 Actable Immédiatement [13] ( Moriani-Corse) »
« Chambre n°A30 Budget : 205 000 euros HT ( mobilier compris) Rentabilité : 4,95 %HT Profil client recherché Paiement comptant ou Pré-Accord Banque. Vous avez vu ce client ' N'attendez plus, contacter notre service commercial 04 93 82 92 92 [Courriel 8] »
Un tableau intitulé « Grille de départ [13] » est joint à la fiche de présentation détaillant pour les bâtiments B et C : le prix du terrain, le prix de la construction, le prix du mobilier, la TVA, le total de la TVA récupérable, le prix de vente par chambre TTC , les « frais » de notaire, le loyer annuel HT, TVA à 2,10% et la rentabilité HT annoncé pour chaque chambre à un taux de 4,95%.
Les éléments produits tant par Madame [Z] que par la société Médicis établissent que la société Medicis et la société partenaire AD2I sont intervenues en qualité chacune d'intermédiaire commercial pour la mise en vente d'un programme immobilier de logements meublés dans une résidence médicalisée pour personnes âgées de type EHPAD dont la construction est achevée dans le cadre d'un programme d'investissement locatif pouvant bénéficier d'options fiscales, en fonction de la législation en vigueur des locations meublées et/ou non meublées avec une analyse de rentabilité tenant compte de l'exploitation commerciale du lot acquis.
Il ne peut être reprochée à la société Medicis et à la société AD2I, l'insolvabilité de la caution, la société Seniors Santé, à défaut d'éléments établissant qu'elles avaient des motifs légitimes de suspecter la fragilité financière de cette dernière ni de n'avoir pas renseigné l'acquéreur sur la règlementation spécifique applicable aux EHPADS dès lors la plaquette de présentation fait référence au caractère médicalisé de l'établissement et à la convention tripartite entre le gestionnaire, l'Etat et le Département.
Il apparaît cependant que la société Medicis et la société AD2I ont proposé à la vente à Madame [Z] ée, dans une fiche de présentation établie en 2010, deux lots dans un immeuble présenté comme achevé, indiquant que l'acte pouvait être passé immédiatement, avec une analyse d'un taux de rentabilité de 4,95 % alors que la rénovation lourde du bâtiment A dans lequel les lots acquis étaient situés, lors de la présentation de la vente, n'était pas engagée et ne l'était toujours pas en 2014, lors des constatations de l'expert judiciaire.
Il en résulte que la SAS Medicis et la soiciété AD2I, contrairement à ce qu'affirme la première, a manqué à son obligation de qualifier la vente du programme immobilier conformément à sa nature de vente en l'état futur d'achèvement et/ou de rénovation pour laquelle elle était tenue de délivrer une information loyale et de s'assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la vente.
Ce manquement au devoir d'information imputable à la société Medicis et à la société AD2I a fait perdre, à Madame [Z] une chance sérieuse de renoncer à réserver le bien litigieux et, ce faisant, de réaliser un meilleur investissement dont la cour fixe le taux d'occurrence à 50 % du prix de vente hors taxe de 305 960 euros, la taxe sur la valeur ajoutée étant stipulée récupérable, s'agissant d'un bien immobilier exploité à titre commercial.
La société Medicis et la société AD2I seront donc condamnées in solidum avec Maître [J] [R] et la société civile professionnelle POSTILLON-DOMENGE-PUJOL-THURET-ALPINI-BUCCERI-[R]-SAUVAGE, à régler à Monsieur et Madame [Z] la somme de 152 980 euros, le jugement étant infirmé de ce chef.
2-2 La perte de chance d'obtenir une valorisation du bien
Madame [Z] excipe de la baisse du loyer qui leur a été imposée pour compenser le deficit d'exploitation du bail et la baisse du prix de revente du lot alors que la société Medicis lui avait promis une revalorisation de 1% par an à partir d'un prix d'achat pour solliciter la condamnation in solidum de la société Medicis avec le notaire lui régler la somme de 24 164 euros au titre de la perte de chance d'obtenir une revalorisation du bien.
Cependant pour les mêmes motifs que ceux qui ont été exposés dans le cadre de la demande identique formée à l'encontre des notaires, il sera relevé que la perte de chance d'obtenir une meilleure valorisation du bien immobilier ne peut être imputée au défaut d'information de la société Medicis et de la société AD2I sur l'absence d'achèvement et de réception de l'ouvrage puisque rien n'établit que Madame [Z], plus clairement informée, aurait contracté une vente permettant une meilleure valorisation étant observé, en tout état de cause, que l'appelante ne peut sans se contredire solliciter la réparation d'une perte de chance de ne pas contracter et de réaliser un meilleur investissement cumulativement avec la perte de chance d'obtenir la revalorisation du bien objet du contrat pour lequel il leur a été alloué une indemnité au titre de la perte d'une chance de ne pas contracter.
Madame [Z] sera donc déboutée de ce chef le jugement étant confirmé.
2-3 Le préjudice moral
Le préjudice moral réclamé par Madame [Z] du chef de la perte de confiance en son cocontractant née du sentiment d'avoir été trompée par les deux sociétés ayant commercialisé les lots est directement imputable à la faute qui vient d'être constatée à leur encontre.
Le préjudice moral sera en conséquence réparé par la somme de 10 000 euros, le jugement étant infirmé du chef du quantum de l'indemnité allouée, que la société Medicis sera condamnée in solidum avec la société AD2I, Maître [J] [R] et la SCP Carole Domenge, François Régis Pujol, Denis Thuret, Corinne Alpini, Franco Bucceri, [J] [R] & Vincent Sauvage à leur régler.
3- Les dommages et intérêts pour résistance abusive
Le sens de l'arrêt qui donne partiellement gain de cause aux appelants conduit confirmer le jugement qui a débouté Maître [J] [R] et la SCP Carole Domenge, François Régis Pujol, Denis Thuret, Corinne Alpini, Franco Bucceri, [J] [R] & Vincent Sauvage de leur demande à ce titre.
4-Les frais irrépétibles et les dépens
Le jugement sera infirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.
Statuant à nouveau, Maître [J] [R] et la SCP Carole Domenge, François Régis Pujol, Denis Thuret, Corinne Alpini, Franco Bucceri, [J] [R] & Vincent Sauvage d'une part et la société SAS Medicis ainsi que la société AD2I d'autre part, seront condamnés in solidum à régler à Madame [Z] une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ainsi que les entiers dépens, la charge définitive des frais irrépétibles et des dépens, dans le recours entre les co-obligés étant partagée par moitié entre eux.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
INFIRME le jugement en ce qu'il a statué sur la responsabilité de Maître [J] [R] et la SCP Carole Domenge, François Régis Pujol, Denis Thuret, Corinne Alpini, Franco Bucceri, [J] [R] & Vincent Sauvage, la responsabilité de la société Medicis, la responsabilité de la société AD2I, les demandes de dommages et intérêts formées par Madame [Z] à l'encontre de ces derniers au titre de la perte d'une chance de ne pas contracter et de réaliser un meilleur investissement, au titre du préjudice moral, les frais irrépétibles et les dépens ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
CONDAMNE in solidum Maître [J] [R] et la SCP Carole Domenge, François Régis Pujol, Denis Thuret, Corinne Alpini, Franco Bucceri, [J] [R] & Vincent Sauvage d'une part et la SAS Medicis et la société AD2I d'autre part, à régler à Madame [Z] la somme de :
152 980 euros au titre de la perte d'une chance de ne pas contracter et de réaliser un meilleur investissement
CONDAMNE in solidum Maître [J] [R] et la SCP Carole Domenge, François Régis Pujol, Denis Thuret, Corinne Alpini, Franco Bucceri, [J] [R] & Vincent Sauvage d'une part et la SAS Medicis et la société AD2I d'autre part, à régler à Madame [Z] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral ;
CONFIRME le jugement pour le surplus de ses dispositions ;
CONDAMNE in solidum Maître [J] [R] et la SCP Carole Domenge, François Régis Pujol, Denis Thuret, Corinne Alpini, Franco Bucceri, [J] [R] & Vincent Sauvage d'une part et la SAS Medicis et la société AD2I d'autre part à régler à Madame [Z] une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ainsi que les entiers dépens ;
DIT que dans le recours des co-obligés entre eux, la charge définitive des frais irrépétibles et des dépens sera partagée par parts viriles.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2025
(n° , 19 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/04845 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJCIU
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Novembre 2023 - Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 16/05749
APPELANT
Madame [X] [Y] [Z] née le 9 avril 1976 à [Localité 11],
[Adresse 12]
[Localité 3]
Représentée et assistée deMe Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque :B0097
INTIMES
Maître [J] [R] notaire associé de la SCP " Carol DOMENGE, François-Régis
PUJOL, Denis THURET, Corinne ALPINI, Franco BUCCERI, [J] [R] & Vincent SAUVAGE ", anciennement dénommée " POSTILLON, OUAKNINE, DOMENGE, PUJOL, THURE,- ALPINI, BUCCERI-[R] &-SAUVAGE "
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représenté et assisté de Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
SAS MEDICIS immatriculée au RCS sous le n° 434 665 105, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représentée par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250 assistée de Me Carine LE BRIS- VOINOT de la SELARL LBVS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D 2150
SCP Carol DOMENGE, François-Régis PUJOL, Denis THURET, Corinne ALPINI, Franco BUCCERI, [J] [R] & Vincent SAUVAGE , anciennement dénommée " POSTILLON, OUAKNINE, DOMENGE, PUJOL, THURE,-ALPINI,
BUCCERI-[R] &-SAUVAG E
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentée et assistée de Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
S.A.R.L. AD2I CONSEIL immatriculée au RCS de Mardseille sous le n° 445 347 818,
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 4]
[Localité 2]
Ni comparante, ni représentée
Assignation devant la cour d'appel de Paris - Pôle 4 chambre1 - en date du 12 avril 2024 par procès verbal de recherches infructueueses conformément à l'article 659 du code de procédure civile
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ, chargée du rapport, présidente de chambre, et Madame Nathalie BRET, conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre
Nathalie BRET, conseillère
Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.
ARRÊT :
- par défaut,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
La société Foncière [Localité 7] Patrimoine, devenue par la suite B-Patrimoine IM, était propriétaire d'une parcelle située à [Localité 15] (Haute-Corse), sur laquelle était situé initialement un seul bâtiment accueillant un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes
( EHPAD) situé [Adresse 10] à [Localité 14] connu sous l'enseigne [13], disposant d'une capacité d'accueil de 83 lits d'hébergement temporaires, 2 lits d'accueil temporaire et places d'accueil de jour, selon arrêté conjoint n°04/1084 et 04/2047 du 24 septembre 2004.
Elle a entrepris de rénover ce bâtiment, désigné bâtiment A, et de construire deux nouveaux bâtiments, désignés bâtiments B et C.
La mise en vente du programme a été confiée par la société Foncière [Localité 7] Patrimoine devenue B-Patrimoine IM à la société Médicis, en vertu d'un mandat exclusif en date du 13 octobre 2009, étendu par avenant du 21 juillet 2010.
Par arrêté conjoint n°2010/53 et n°14 du 5 janvier 2010, le transfert de gestion de l'EHPAD [13] a été autorisé au profit de la société SAS Eugenia Gestion dont l'actionnaire unique était la société B-Patrimoine IM.
Par acte sous seing privé du 8 avril 2010, la Sarl Eugenia 2 a cédé à la SAS Eugenia Gestion le fonds de commerce de maisons de retraite moyennant le prix principal de 480 000 euros.
Les lots de copropriété ont été commercialisés par la SAS Eugenia Gestion succédant à la société Eugenia 2 en locaux meublés à usage de chambre avec salle de bains, WC et les tantièmes de parties communes y afférent, le paiement des loyers étant garantis par la caution de la société Senior Santé, devenue par la suite [Localité 7] Patrimoine.
Madame [X] [Z] a signé le 28 octobre 2010 avec la société Foncière [Localité 7] Patrimoine devenue B-Patrimoine Investment Management, un contrat de réservation de logements meublés en l'état futur d'achèvement à usage de résidence pour personnes âgées portant sur les lots 6 et 13 au prix de 305 960 euros TTC
Madame [Z] a consenti à la société Eugenia le 28 octobre 2010 un bail commercial portant sur les deux lots prévoyant un loyer en principal de 15 739,03 euros hors indexation.
Le paiement des sommes dues au titre des loyers toutes taxes comprises, des charges de copropriété d'eau et d'électricité était garanti par la société SAS Seniors Santé pendant la durée initiale du bail.
Madame [Z] a régularisé par acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement reçu le 2 7décembre 2010 devant Maître [J] [R], notaire associé de la SCP « Postillon Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri [R] Sauvage », devenue « Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri [R] Sauvage » (ci-après, la SCP), l'acquisition des lots 6 et 13 situés dans le bâtiment A désigné comme deux chambres situées dans le bâtiment A de la [13] comprenant chacune pièce principale, salle d'eau avec WC et les tantièmes y afférent des parties communes générales au prix toatl de 305 960 euros TTC s'appliquant :
I Aux biens et droits immobiliers taxe sur la valeur ajoutée incluse au taux de 8%
II Aux meubles meublants taxe sur la valeur ajoutée incluse au taux de 19,6 %.
Elle a réglé à l'appui du transfert de propriété le solde du prix de vente déduction faite de l'acompte de 5% acquitté lors de la réservation.
Par convention en date du 1er avril 2013, la société B-Patrimoine IM, filiale de la société [Localité 7] Patrimoine, actionnaire unique de la SAS Eugenia Gestion, a renoncé au remboursement du solde de sa créance figurant dans les comptes de la SAS Eugenia Gestion à hauteur de 867 443 euros pour permettre le rachat de 99% des parts détenues par la société [Localité 7] Patrimoine au capital de la société Eugenia Gestion par la société Pearl Capital Management.
Par deux conventions du même jour, la société [Localité 7] Patrimoine, en présence de la société Pearl Capital Management, cette dernière intervenant en qualité de caution, a consenti à la société Eugenia Gestion deux prêts d'un montant respectif de 621 210 euros et de 540 000 euros aux fins de lui permettre un report d'exigibilité de la créance constatée à hauteur de 1 161 210 euros.
En 2013, les sociétés B-Patrimoine IM et [Localité 7] Patrimoine ont été placées successivement en sauvegarde, puis en liquidation judiciaire.
La société Eugenia Gestion a cessé de régler régulièrement les loyers à compter du premier trimestre 2013 et au mois de mai 2013, la société Pearl Capital Management, exploitant repreneur, a sollicité auprès des copropriétaires une franchise de loyers, invoquant un déficit d'exploitation et la nécessité de finaliser les travaux initiés par la société Foncière [Localité 7] Patrimoine devenue B-Patrimoine IM.
Deux constats d'huissier ont été réalisés le 17 mai 2013 et le 20 et 23 septembre 2013, mettant en évidence l'inachèvement des travaux de rénovation du bâtiment A et les malfaçons affectant les travaux réalisés dans les bâtiments B et C.
A la demande du syndicat des copropriétaires de la [13], dans une procédure parallèle, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Paris a ordonné une expertise pour évaluer l'achèvement des travaux, au vu de l'information délivrée par la société Eugenia aux acquéreurs du non achèvement de 30 lots et des permis de construire correspondant aux corps de bâtiment à rénover et du blocage des loyers pour financer les travaux à venir.
L'Agence Régionale de Santé, en suite des visites de conformité du 28 octobre 2014 et le 13 novembre 2014, compte tenu des améliorations constatées, a autorisé l'extension des 32 lits d'hébergement permanent à compter du 17 novembre 2014 dans sa totalité pour les sections hébergement et dépendance.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 25 mai 2015 concluant que :
les bâtiments B et C formant l'extension nouvelle du bâtiment A, préexistant, sont achevés et exploités sauf des désordres de mise en 'uvre
le bâtiment A devant être réhabilité est inachevé au 28 février 2014 et ne peut être exploité en raison de l'absence de commande de travaux par la société Foncière [Localité 7] Patrimoine et/ou la société Eugenia Gestion, la consistance des lots n'étant pas définie
Un plan de cession a été arrêté pour la société Eugenia Gestion par le tribunal de commerce de Bastia le 9 mai 2017 et chaque bail commercial a été repris moyennant une réduction de loyer de 35%.
Par actes d'huissier du 23 décembre 2015 et du 12 janvier 2016, Madame [Z] a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Maître [J] [R], la société SAS Médicis et la société Ad2i en responsabilité reprochant au notaire et à la SCP :
de ne pas les avoir alertés sur les risques spécifiques liés au caractère médical de l'exploitation prévue du bien,
de ne pas les avoir alertés sur l'existence de liens capitalistiques entre le vendeur, l'exploitant et la caution,
d'avoir exigé le paiement de la totalité du prix lors de la conclusion de la vente au vu d'une attestation d'achèvement des travaux du maître d''uvre du 30 décembre 2010 incohérente avec celle du 26 novembre 2010 indiquant que le bâtiment A seulement était hors air et eau,
de ne pas les avoir alertés sur le risque à donner un mandat à l'exploitant pour réceptionner les lots acquis dont ils inféraient :
un préjudice de perte de valeur du bien
un préjudice de perte de chance d'obtenir une valorisation de son bien
un préjudice moral
Elle reprochait aux deux sociétés chargées de la commercialisation du programme, Medicis et la société partenaire Ad2i, de ne pas l'avoir informée de la mauvaise santé financière de l'exploitant et du vendeur du bien dont elle inférait les mêmes préjudices.
Par un jugement en date du 16 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :
« Condamne in solidum la société Médicis et la société Ad2i à verser à Madame [Z] les indemnités suivantes :
2.000 euros pour son préjudice moral,
700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute [X] [Z] de sa demande tendant à condamner in solidum [J] [R] et les sociétés « Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri [R] Sauvage » à lui verser l'indemnité suivante :
- 30 000 euros pour le préjudice moral outre les intérêts légaux
- 5 000 euros par défendeur au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
Déboute [X] [Z] de ses demandes tendant à condamner in solidum [J] [R] et les sociétés « Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri [R] Sauvage » , Medicis et Ad2i à lui verser les indemnités suivantes :
222 492,50 euros pour le préjudice de « perte de valeur du bien litigieux »,
24 164 euros pour le préjudice de « perte de chance d'obtenir une valorisation de son bien » ;
Déboute la société Médicis de sa demande tendant à :
la condamnation d'[X] [Z] à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne [X] [Z] à verser à [J] [R] et la société « Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri [R] Sauvage » une indemnité globale de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute [J] [R] et la société « Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri [R] Sauvage » de leur demande tendant à condamner les époux [F] à leur verser une indemnité de 10.000 euros pour procédure abusive ;
Déboute la société Ad2i de sa demande tendant à :
condamner [X] [Z] à lui verser une indemnité de 6 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
Condamne in solidum la société Médicis et la société Ad2iaux dépens et accorde à maître Thierry Philippe Kuhn le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;
Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. »
Madame [X] [Z] a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe le 1er mars 2024 intimant devant la cour :
Maitre [J] [R]
S.A.S. SAS MEDICIS
S.C.P. DOMENGE PUJOL THURET ALPINI BUCCERI [J] & VINCENT
SARL AD2I CONSEIL
La déclaration d'appel a été signifiée à la dernière adresse connue du siège social de la société Ad2i par exploit délivré le 12 avril 2024 transformé en procès-verbal de recherches infructueuses.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 mai 2025.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses conclusions d'appelant n°2 notifiées par voie électronique le 03 octobre 2024, Madame [Z] demande à la cour :
« Vu les articles 1134, 1382 et 1602 (anciens) du Code civil,
Vu les articles L.261-2, L.261-3, L.261-10, L.261-11 et suivants, R.261-17, R.261-18, R.261-14 du Code de la construction et de l'habitation,
Vu les articles 695 et suivants et 700 du Code de procédure civile,
Vu les pièces versées aux débats et notamment le Rapport d'expertise définitif,
Vu la Jurisprudence visée,
' Sur l'engagement de la responsabilité du Notaire, du Commercialisateur et du Conseil en investissements financiers :
CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 16 novembre 2023 (sous le numéro RG 16/04845) en ce qu'il a reconnu la responsabilité de la société Médicis et de la société A D 2 I CONSEIL à l'égard de Madame [Z],
INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 16 novembre 2023 (sous le numéro RG 16/05158) en ce qu'il a':
« Débout[é] [X] [Z] de ses demandes tendant à condamner in solidum [J] [R] et les sociétés « Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri [R] Sauvage », Médicis et Ad2i à lui verser les indemnités suivantes :
' 222.492,50 euros pour le préjudice de « perte de valeur du bien litigieux,
' 24.164 euros pour le préjudice de « perte de change d'obtenir une valorisation de leur bien » » ;
« Débout[é] [X] [Z] de sa demande tendant à condamner in solidum [J] [R] et les sociétés « Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri [R] Sauvage » à lui verser l'indemnité suivante :
' 30.000 euros pour le préjudice moral, outre les intérêts légaux, [']» ;
Limité l'indemnisation du préjudice moral de Madame [Z], par la société MEDICIS et la société A D 2 I CONSEIL, à 2000 € :
Et, statuant à nouveau'
DÉCLARER Madame [Z] recevable et bien-fondée en ses demandes, fins et conclusions,
Et, partant'
DÉCLARER que Maître [J] [R] et la SCP Carol DOMENGE, François-Régis PUJOL, Franco BUCCERI, [J] [R] et Vincent SAUVAGE ont manqué à leur devoir de conseil, et notamment de s'assurer de la validité et de l'efficacité de l'acte passé en leur étude, envers Madame [Z]
DÉCLARER que la société MEDICIS a manqué à ses devoirs d'information et de conseil, ainsi qu'aux obligations relavant du Conseiller en investissement financier qui lui sont applicables en tant que commercialisateur d'un produit d'investissement immobilier défiscalisé, envers Madame [Z],
DÉCLARER que la société A D 2 I CONSEIL a manqué à ses obligations précontractuelles d'information et de conseil, en agissant en tant que Conseiller en investissement financier d'un produit d'investissement immobilier défiscalisé, envers Madame [Z],
DÉCLARER que Maître [J] [R], la SCP Carol DOMENGE, François-Régis PUJOL, Franco BUCCERI, [J] [R] et Vincent SAUVAGE, la société MEDICIS et la société A D 2 I CONSEIL ont ainsi commis une faute à l'égard de Madame [Z], et que leurs responsabilités délictuelles se trouvent donc engagées,
En conséquence'
CONDAMNER in solidum Maître [J] [R], la SCP Carol DOMENGE, François-Régis PUJOL, Franco BUCCERI, [J] [R] et Vincent SAUVAGE, titulaire d'un office notarial à Nice, la société A D 2 I CONSEIL et la société MEDICIS à lui verser la somme de 154.144,24 €, à parfaire, au titre son préjudice de perte de chance de réaliser un meilleur investissement,
CONDAMNER in solidum Maître [J] [R], la SCP Carol DOMENGE, François-Régis PUJOL, Franco BUCCERI, [J] [R] et Vincent SAUVAGE, titulaire d'un office notarial à Nice, la société A D 2 I CONSEIL et la société MEDICIS à lui régler la somme de 24.164 €, à parfaire, au titre de la perte de chance d'obtenir une valorisation de son bien,
CONDAMNER in solidum Maître [J] [R], la SCP Carol DOMENGE, François-Régis PUJOL, Franco BUCCERI, [J] [R] et Vincent SAUVAGE, titulaire d'un office notarial à Nice, la société A D 2 I CONSEIL et la société MEDICIS à lui régler la somme de 30.000 €, à titre de dommages et intérêts afin de réparer son préjudice moral, somme augmentée des intérêts au taux légal,
' Sur les prétentions adverses':
CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 16 novembre 2023 (sous le numéro RG 16/04845) en ce qu'il a':
Débouté la société Medicis de sa demande tendant à :
' La condamnation de [X] [Z] à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile » ;
Débouté[é] [J] [R] et la société « Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri [R] Sauvage de leur demande tendant à condamner [X] [Z] à leur verser une indemnité de 10.000 euros pour procédure abusive » ;
' Sur les dépens et frais irrépétibles'de première instance :
INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Paris rendu le 16 novembre 2023 (sous le numéro RG 16/04845) en ce qu'il a':
« Condamn[é] [X] [Z] à verser à [J] [R] et la société « Domenge Pujol Thuret Alpini Bucceri [R] Sauvage » une indemnité globale de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile»
CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Paris rendu le 16 novembre 2023 (sous le numéro RG 16/04845) en ce qu'il a':
' « Débout[é] la société Ad2i de sa demandes tendant à :
' à condamner [X] [Z] à lui verser une indemnité de 6.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile »
' Condamné'la société MEDICIS et la société A D 2 I CONSEIL à verser à Madame [Z] l'article 700 du code de procédure civile,
' «'Condamné in solidum les société Médicis et A D 2 I CONSEIL aux dépens'»,
RÉFORMER le jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 16 novembre 2023 (sous le numéro RG 16/03895) en ce qu'il a'limité le montant de condamnation à l'article 700 du Code de procédure civile de la société MEDICIS et de la société A D 2 I CONSEIL à la somme de 700 €,
Et, statuant à nouveau'
CONDAMNER in solidum Maître [J] [R], la SCP Carol DOMENGE, François-Régis PUJOL, Franco BUCCERI, [J] [R] et Vincent SAUVAGE, titulaire d'un office notarial à Nice, la société A D 2 I CONSEIL et la société MEDICIS à verser à Madame [Z] la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, concernant la première instance,
CONDAMNER in solidum Maître [J] [R], la SCP Carol DOMENGE, François-Régis PUJOL, Franco BUCCERI, [J] [R] et Vincent SAUVAGE, titulaire d'un officenotarial à Nice, la société A D 2 I CONSEIL et la société MEDICIS aux entiers dépens de la première instance,
' Sur les dépens et frais irrépétibles d'appel
CONDAMNER in solidum Maître [J] [R], la SCP Carol DOMENGE, François-Régis PUJOL, Franco BUCCERI, [J] [R] et Vincent SAUVAGE, titulaire d'un office notarial à Nice, la société A D 2 I CONSEIL et la société MEDECIS au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, concernant la procédure d'appel,
' Et, pour l'ensemble':
DÉBOUTER Maître [J] [R], la SCP Carol DOMENGE, François-Régis PUJOL, Franco BUCCERI, [J] [R] et Vincent SAUVAGE, titulaire d'un office notarial à Nice, la société A D 2 I CONSEIL et la société MEDECIS, de l'intégralité de leurs demandes, fins, conclusions et appels incidents,
Par conclusions d'intimé signifiées le 10 juillet 2024 à la cour, Maitre [J] [R] et la société [R] demandent à la cour de :
« Vu les dispositions de l'article 1240 du Code Civil,
CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 16 novembre 2023, en ce qu'il a prononcé la mise hors de cause pure et simple de Maître [R] et de la SCP Notariale ;
INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 16 novembre 2023, en ce qu'il a purement et simplement rejeté la demande dommages et intérêts formée par Maître [R] pour procédure abusive et vexatoire ;
DIRE et JUGER Madame [Z] tant irrecevable que mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de Maitre [R]
L'en DEBOUTER.
ET, STATUANT RECONVENTIONNELLEMENT
CONDAMNER Madame [Z] à payer à Maître [R] une somme de DIX MILLE EUROS (10.000 €) à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
En tout état de cause,
CONDAMNER Madame [Z] au paiement d'une somme de SIX MILLE EUROS (6.000€) au titre des dispositions de l'Article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Thierry Philippe KUHN, conformément aux dispositions de l'Article 699 du Code de Procédure Civile.»
Par conclusions d'intimé signifiées le 03 juillet 2024 à la cour, le société Médicis demande à la cour :
« Vu les articles 1382, 1383 du Code civil
Recevoir la société MEDICIS en ses conclusions,
Confirmer la décision entreprise dans toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a retenu la responsabilité de la société MEDICIS au titre du préjudice moral subi par Madame [Z].
Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a retenu la responsabilité de la société MEDICIS au titre du préjudice moral subi par Madame [Z].
Débouter Madame [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.
Débouter Madame [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions. Condamner Madame [Z] à verser la somme de 5.000 € à la société MEDICIS au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés pour ceux-là concernant par Me Francine HAVET, Avocat au Barreau de Paris dans les conditions de l'article 699 du CPC.»
SUR QUOI,
LA COUR
1- Sur la responsabilité du notaire
Le jugement retient, pour écarter la responsabilité de Maître [R] et de la SCP que le notaire ne disposait pas d'informations permettant de douter de l'efficacité économique de l'acte de vente et n'avait pas à alerter l'acquéreur de ce chef, ayant constaté que l'exploitant de la résidence disposait de l'autorisation administrative pour accueillir le nombre de résidents prévu et d'une attestation du maître d''uvre certifiant l'achèvement des travaux au 30 décembre 2010. Il relève que le préjudice de perte de valeur du bien n'est pas imputable au paiement anticipé de 90% du prix de vente, à l'existence de liens capitalistiques entre le vendeur, l'exploitant et la caution ni au mandant donné à l'exploitant pour réceptionner les lots. Il ajoute qu'à supposer que le notaire ait été informé des liens capitalistiques entre le vendeur, l'exploitant et la caution, cela n'avait en soi pas d'incidence sur la viabilité et le sérieux de la vente adossée à une mise en location et que la vente étant de droit commun, le notaire a pu sans faute prévoir le versement du prix comptant cependant que la vente portant sur un bien achevé, le notaire n'avait pas à se préoccuper du mandat de réception donné à l'exploitant. Il ajoute qu'aucune faute ne peut être imputée au notaire pour avoir stipulé l'exigibilité de 90 % du prix au jour de la vente puisque le bâtiment était hors d'eau hors d'air et qu'à supposer que le notaire ait dissuadé les époux [I] de donner mandat à l'exploitant pour réceptionner les lots vendus ceux-ci auraient néanmoins subi le préjudice moral dont ils se plaignent puisqu'ils se seraient aperçus plus tôt del'inachèvement du bien mais n'auraient pas été préservés des tracas et du sentiment d'avoir été floués.
Madame [Z] fait valoir que le notaire n'a pas cherché à identifier le lot vendu dans le bâtiment A, B ou C et ne l'a pas informée que leur lot se trouvait dans un bâtiment existant dans lequel devait être entrepris des travaux de rénovation lourds. Elle fait grief au jugement de n'avoir pas retenu le manquement du notaire à son devoir de conseil, lequel lui imposait de s'assurer de l'existence d'une garantie d'achèvement et de vérifier que les conditions de la garantie choisie par le vendeur étaient remplies en sorte que celle-ci soit adaptée aux risques présentés par l'opération de rénovation. Elle souligne à cet égard que l'acte authentique mentionne une garantie intrinsèque d'achèvement inadéquate du fait de l'existence de privilèges grevant la vente au profit de la société Eugenia et de la société Terra Verde, la référence à une main levée partielle étant inopérante à faire échec aux dispositions de l'article R 261-18-1° du Code de la construction et de l'habitation. Ce manquement est, selon l'appelante, aggravé par le fait que le même notaire ayant reçu les actes d'acquisition du vendeur le 24 juin 2009 et l'état descriptif de division et le règlement de copropriété le 1er juillet 2010, connaissait le vendeur, la faute se trouvant directement à l'origine du préjudice subi par l'appelante qui n'aurait pas signé l'acte de vente si le notaire l'avait alertée soit en raison de l'absence de garantie souscrite soit parce que le vendeur ne pouvait justifier de l'achèvement de la construction dans les conditions précitées.
Maître [J] [R] et la SCP Carole Domenge, François Régis Pujol, Denis Thuret, Corinne Alpini, Franco Bucceri, [J] [R] & Vincent Sauvage ne répondent pas au moyen tiré de défaut de vérification de la régularité de la mise en oeuvre de la garantie intrinsèque d'achèvement mais rappellent que le notaire n'a aucune obligation de vérifier la consistance des locaux objet de la vente et que les acquéreurs qui ne se sont pas déplacés sur les lieux avant l'achat sont directement à l'origine de leur préjudice. Ils soutiennent qu'ils n'ont commis aucune faute, soulignant que l'acte contient un paragraphe spécifique sur les informations liées aux résidences service et à la remise des locaux en location, le grief lié aux subventions étant sans emport puisque celles-ci sont dues à la société preneuse, celles-ci étant, en tout état de cause, étrangères au préjudice lié au défaut d'achèvement des travaux. Ils soulignent avoir rédigé l'acte sur la foi d'une attestation d'achèvement des travaux à 100 % établie par le maître d'oeuvre dont aucun élément ne permettait de suspecter la sincérité et avoir respecté le calendrier légal des paiements prévus par l'article R 261-14 du Code de la construction et de l'habitation. Ils relèvent l'absence de lien de causalité entre la prétendue faute et le préjudice des acquéreurs, l'absence d'achèvement d'un bâtiment étant sans lien avec la perte de valeur du bien ou la perte de chance du bénéfice de la valorisation escomptée, observant que l'évaluation des biens annoncée par l'acquéreur n'est pas contradictoire et ne prend en compte ni l'usage commercial du bien ni les parties communes. Ils font valoir enfin que la perte de chance de bénéficier d'une valorisation est étrangère au notaire qui n'a pas à se prononcer sur l'aspect économique de l'opération.
La société Médicis ne conclut pas sur la responsabilité du notaire.
Réponse de la cour
1-1 La perte de chance de réaliser un meilleur investissement
Aux termes de l'article 1382 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
Les notaires sont tenus d'éclairer les parties et d'appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique.
Madame [Z] a acquis les lots 6 et 13 dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement ainsi décrite à l'acte authentique par référence aux articles L 261-1 et R 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation :
' Dans un ensemble immobilier en cours de construction et de réaménagement à usage d'établisement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, dénommé [13](...) Ledit ensemble comprendra après achèvement un bâtiment élevé sur sous-sol partiel, d'un étage au rez-de-chaussée et d'un étage, corps de bâtiment B-C élevé sur rez-de-chaussée d'un niveau, la partie non construite de l'immeuble est aménagée en espaces verts et jardins clos, parkings extérieurs communs avec voies de circulation, allées et accès pietonniers (...)
Demeureront également annexées aux présentes :
Plan du ou des lots vendus Notice descriptive dressée conformément à l'article R 261-25 du Code de la construction et de l'habitation, plan de masse (...)
En page 19 de l'acte la paragraphe intitulé Garantie d'achèvement Intrinsèque énonce :
'Le notaire, soussigné, rappelle que conformément à l'article L. 261-11 du Code de la construction et de l'habitation, la validité du contrat de vente en l'état futur d'achèvement est subordonnée à la condition que soit garantie l'achèvement de l'immeuble vendu ou le remboursement des sommes versées par l'acquéreur en cas de résolution prononcée pour défaut d'achèvement.
Le vendeur entend fournir la garantie d'achèvement, résultant des conditions propres à l'opération, au sens et dans les termes des articles R 261-18 et R 261'20 du code de la construction et de l'habitation.
Il est à cet égard donné ici connaissance à l'acquéreur :
Dudit article R 261'18 ci-dessous, littéralement reproduit :
« La garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou l'autre des conditions suivantes :
a)si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grévé d'aucun privilège ou hypothèque
b)si les fondations sont achevées, et si le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévu :
- par les fonds propres du vendeur
- par le montant du prix des ventes déjà conclues
- par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers, habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts, transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus.
Toutefois, le taux de 75 % est réduit à 60 % lorsque le financement est assuré à concurrence des 30 % du prix de vente par les fonds propres du vendeur.
Pour l'appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l'achèvement des fondations.
De l'article R. 261'20 du code de la construction et de l'habitation ci-dessous, littéralement, reproduit :
Pour l'application des dispositions de l'article R 261-18, le contrat doit préciser :
- que l'acheteur reconnaît être averti de la teneur desdites garanties
- que le vendeur tient à tout moment à la disposition de l'acheteur justification de ses garanties en l'étude du notaire, ayant reçu l'acte de vente
- Les justification sont constituées :
en ce qui concerne le montant du prix des ventes déjà conclues, par une attestation du notaire,
en ce qui concerne les crédits confirmés ou les fonds propres, par une attestation par une banque ou un établissement financier, habilité à faire des opérations de crédit immobilier.
L'Acquéreur déclare prendre acte des dispositions des 10 articles.
Le Vendeur où son représentant déclare :
- que l'immeuble dont dépendent les fractions vendues, a atteint le stade ' Cloisons réalisées à 100%' qui résulte d'une attestation délivrée (par) Monsieur [K], [P], Maitre D''uvre, du cabinet Bérim, le 24 juin 2010.
- que l'immeuble n'est à ce jour, grevé d'aucun privilège ou hypothèque.
L'Acquéreur déclare avoir parfaite connaissance des conditions de cette garantie, dispensant, le notaire, soussigné d'avoir à les relater aux présentes, adhérer aux stipulation de ce contrat et les accepter, et s'obliger en outre à l'entière exécution des conditions le concernant.'
La garantie intrinsèque était en l'espèce régie par les dispositions antérieures au Décret du 27 septembre 2010 applicables au permis de construire délivré le 13 novembre 2006 s'agissant d'une option ouverte par la loi au vendeur dont le notaire est tenu de vérifier la réunion des conditions d'application dans le cadre de son obligation de conseil qui lui impose de s'assurer que ladite garantie pourra utilement être mise en oeuvre.
( Civ. 1ère 20 mars 2013, 12-25060 et 2 juillet 2014, 13-19083 a contr)
En l'espèce il ne résulte pas des mentions de l'acte authentique que le notaire ait satisfait aux obligations lui incombant quant à la désignation du lot vendu dans l'immeuble A, bâtiment existant devant faire l'objet d'une rénovation lourde laquelle, si elle pouvait être assimilée à une vente en l'état futur d'achèvement du fait de l'importance des travaux entrepris, ne dispensait pas le notaire de son obligation de délivrer une information complète quant à la situation du lot ou, à défaut, d'alerter les acquéreurs sur l'absence de localisation du lot au sein des trois immeubles objet de la vente.
Si les mentions de l'acte authentique prescrites à l'article R 261-20 du Code de la construction et de l'habitation figurent à l'acte, il appartenait au notaire en vertu de son obligation de délivrer une information complète et circonstanciée des effets et des risques de l'acte auquel il prête son concours de s'assurer conformément aux stipulations de l'article R 261-18 précitées de :
- la mise à disposition par le vendeur, à l'égard des acheteurs, de la justification du montant du prix des ventes déjà conclues pour laquelle le notaire était tenu d'établir une attestation qui fait défaut en l'espèce
- la confirmation des crédits ou des fonds propres du vendeur par la communication d'une attestation d'une banque ou d'un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit qui fait également défaut.
En ne procédant pas à ces vérifications règlementaires le notaire a commis une faute, aggravée en l'espèce par la mention figurant de manière non contestée à l'acte authentique, des trois privilèges inscrits au profit de la société SCI Eugenia, venderesse des parcelles sur lesquelles les immeubles ont été édifiés, à hauteur des sommes respectives de 54 824,04 euros, privilège renouvelé le 18 juin 2010 à effet jusqu'au 30 juin 2011 et 1 650 000 euros privilège renouvelé le 18 juin 2010 à effet jusqu'au 30 juin 2011 dont le notaire a constaté la main levée partielle des inscriptions consenties par le créancier suivant acte authentique du 1er et du 23 juillet 2010, alors qu'en présence de privilèges grevant l'immeuble, l'application des dispositions de l'article R 261-18 du Code de la construction et de l'habitation imposait à l'officier ministériel de vérifier la mise en oeuvre des conditions propres à la garantie intrinsèque d'achèvement au regard des critères précités définis par cet article.
A défaut des justifications des conditions de cette mise en oeuvre, il appartenait au notaire, sous l'empire des textes applicables à l'époque de l'acte, d'appeler l'attention de Madame [Z], de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques liés au défaut de mise en oeuvre de la garantie intrinsèque afin d'éclairer leur consentement et leur permettre, dans l'hypothèse où ces garanties ne seraient pas acquises, de ne pas contracter.
Cette faute ne peut engager la responsabilité du notaire que dans la mesure où elle est directement à l'origine du préjudice subi par les acquéreurs.
[E] [Z] sollicite des dommages et intérêts à raison de la perte de chance de réaliser un meilleur investissement et d'obtenir une valorisation de leur bien outre le préjudice moral lié au sentiment d'avoir été floués alors qu'ils pensaient avoir réalisé une opération rentable et sécurisée.
Le deficit d'exploitation de la [13] du fait du non engagement des travaux de rénovation du bâtiment A à l'époque de l'acquisition alors que les mentions de l'acte authentique indiquaient une livraison au dernier trimestre 2010, est à l'origine directe du défaut de paiement des loyers dont ont été victimes les acquéreurs à compter du début de l'année 2013 et l'impossibilité d'exploitation du bâtiement A a été constatée par l'expert judiciaire en 2014.
Or, si le notaire avait vérifié la régularité des conditions de mise en oeuvre de la garantie intrinsèque d'achèvement conditionnant la solvabilité du vendeur, l'acquéreur, dûment alertée sur le défaut de justification des fonds propres de la société [Localité 7] Patrimoine, des prix de vente déjà perçus et des crédits confirmés par les ventes, aurait pu décider de ne pas poursuivre l'opération et de contracter auprès d'un autre opérateur immobilier.
La faute du notaire, en vertu de l'équivalence des conditions, est donc à l'origine de l'entier préjudice subi par Madame [Z], caractérisé par la perte d'une chance de ne pas contracter avec la société [Localité 7] Patrimoine et, ce faisant, de réaliser un meilleur investissement avec un autre opérateur immobilier dont le taux d'occurrence doit être fixé à 50 % du prix de vente soit la somme de 152 980 euros que Maître [J] [R] et la société civile professionnelle POSTILLON-DOMENGE-PUJOL-THURET-ALPINI-BUCCERI-[R]-SAUVAGE, seront condamnés in solidum à régler à Madame [Z].
1-2 La perte de chance d'obtenir une valorisation de son bien
Sur la perte de valorisation du bien, il échet d'observer que les lots ont été acquis par [E] [Z] au prix global de 305 960 euros TTC au vu d'un bail commercial d'habitation meublé fixant le loyer annuel hors taxe à 15 739, 03 euros.
En suite de l'offre de reprise présentée par la SAS Clinéo dans le cadre du redressement judiciaire de la SAS Eugenia Gestion le 14 septembre 2016, un nouveau bail commercial a été signé ramenant le loyer annuel global pour les deux lots à 10 614,46 euros.
Cependant, la perte de chance d'obtenir la revalorisation du bien objet du contrat ne peut sans contradiction se cumuler avec la réparation de la perte de chance de ne pas contracter et de réaliser un meilleur investissement auprès d'un autre opérateur immobilier qui vient d'être accordée à l'appelante.
Par conséquent, du chef de ce préjudice, le jugement qui a débouté Madame [Z] sera confirmé par motifs substitués.
1-3 Le préjudice moral
Le préjudice moral réclamé par Madame [Z] du chef de la perte de confiance en une profession règlementée dont l'office doit concourir à appeler l'attention des parties sur les risques des actes auxquels ils donnent la forme authentique, est directement imputable à la faute qui vient d'être constatée.
Le préjudice moral sera en conséquence réparé par la somme de 10 000 euros, le jugement étant infirmé du chef du quantum de l'indemnité allouée.
2- Sur la responsabilité des sociétés chargées de la commercialisation du bien
2-1 la perte de chance de réaliser un meilleur investissement
Le jugement discute les faits générateurs de responsabilité avancés par Madame [Z] en énonçant qu'il n'y a pas lieu de distinguer selon que la responsabilité en découlant est
délictuelle ou contractuelle et retient que la perte de chance d'obtenir une valorisation de son bien est hypothétique dès lors qu'elle dépend de la valeur du bien après la vente qui n'est au jour du jugement ni déterminé ni déterminable. Il ajoute que la comparaison entre le prix payé pour une chambre avec celui d'un logement dans la même commune est dénué de pertinence à défaut d'être comparable mais juge qu'au vu de la fragilité financière de la société Eugenia qui a cessé de régler ses loyers dès 2011 soit peu de temps après la vente, la société Medicis qui n'allègue pas avoir procédé à la moindre vérification financière, aurait dû alerter l'acquéreur sur le risque financier existant ou bien refuser de commercialiser une telle offre a commis une faute délictuelle qui a causé un désagrément à l'acquéreur justifiant une réparation à hauteur de 2 000 euros.
Madame [Z], au soutien de l'appel, fait valoir que le commercialisateur en l'espèce les sociétés Medicis et AD2I sont tenues de délivrer une information sincère et complète de l'investissement en faisant état des caractéristiques les moins favorables et des risques encourus et qu'agissant dans le cadre d'une entremise immobilière dans le cadre d'une opération de défiscalisation c'est à l'aune de cette activité de conseil en investissement financier que doit être analysé son devoir de conseil. Ils souligent que la plaquette de commercialisation de la résidence est trompeuse puisqu'elle ne fait pas référence à un programme à construire ou à rénover et que la résidence y apparaît déjà existante, que les particularités inhérentes à la législation contraignante applicable aux EHPADS, les risques liés au caractère monovalent des locaux, au taux de remplissage ne lui ont pas été délivrées, cependant que la caution, la société Seniors Santé s'est révélée incapable de faire face à son engagement. Elle ajoute que la société Medicis, qui affirme « s'être assurée préalablement à la commercialisation du projet, que tous les voyants étaient au vert », ne pouvait ignorer, alors qu'elle a d'abord été mandatée pour la commercialisation des lots des bâtiments B et C puis, quelques mois après, celle de A, que les autorisations d'exploitation n'avaient pas été données du fait de l'inachèvement des travaux. Ils observent que les contrats de délégation de mandat conclus avec des conseillers en gestion de patrimoine n'ont pas empêché la société Medicis de communiquer elle-même des courriers aux copropriétaires et qu'ainsi son rôle ne s'est pas limité à une présentation du bien mais qu'elle a analysé la faisabilité et la rentabilité de l'opération, au rappel que les conseillers en gestion de patrimoine qui ont diffusé l'offre n'étaient pas ses clients mais ses mandataires auxquels elle déléguait l'obligation d'information et de conseil. Elle observe que la valeur contractuelle des plaquettes commerciales est reconnue par la jurisprudence et qu'étant à l'origine du montage de l'opération de commercialisation sous l'angle de l'investissement locatif défiscalisé, la société Medicis a manqué à son obligation de communiquer des informations pertinentes et a conduit les investisseurs à souscrire à une opération à laquelle ils n'auraient pas souscrit s'ils avaient été dûment informés, l'accord financier donné par les banques étant sans emport sur le manquement de la société Medicis.
La société Medicis expose que c'est dans le cadre de son activité d'agence immobilière qu'elle a commercialisé à la demande de [Localité 7] Patrimoine, dans un premier temps les bâtiments B et C puis le bâtiment A mais quelle n'a en réalité jamais rencontré les acquéreurs puisqu'elle a délégué la commercialisation à des conseillers en gestion de patrimoine. Elle indique avoir appris dans le courant de l'année 2013, que certains investisseurs n'étaient pas satisfaits ce qui l'a amenée à écrire à la société Eugenia Gestion le 30 avril 2013 pour l'interroger sur ce qui aurait été qualifié par cette dernière de « mauvais investissement » ce à quoi celle-ci a répondu par un courrier d'attente se voulant rassurant mais sans répondre véritablement aux questions posées. Elle affirme que l'ensemble des documents : règlement de copropriété, notice descriptive, plans des lots, modèle de contrat préliminaire de réservation, modèle de bail commercial, plaquette publicitaire, mise à jour des documents ont été rédigés par le vendeur et qu'après s'être assurée du sérieux de l'opération par la vérification du dossier administratif du programme à construire elle a animé le réseau de partenaires qui a commercialisé le programme. Elle ajoute que son rôle de commercialisateur n'est pas assimilable à celui d'un conseiller en investissement financier dont le statut est encadré par les dispositions de l'article L 541-1 du Code monétaire et financier et qu'elle n'a jamais rencontré les investisseurs ni défini leur profil ni délivré un conseil particulier d'investissement, son rôle s'étant limité à transmettre à ses partenaires une plaquette de commercialisation indiquant un prix et une date de livraison sans mention d'un dispositif fiscal ou d'un taux de rentabilité. Selon l'intimée, le courrier adressé le 15 mai 2013 ne permet pas d'inférer un engagement réciproque, et en tout état de cause, si sa responsabilité devait être engagée, elle ne pourrait l'être que sur le fondement délictuel et non contractuel or, aucune faute ne peut lui être reprochée dès lors qu'elle connaissait le Groupe Seniors Santé, caution des loyers avec lequel elle avait déjà travaillé, détenu à 33% par la société Kaufman & Broad et détenteur à 100% du capital de la société [Localité 7] Patrimoine devenue B Patrimoine IM dont le résultat d'exploitation s'élevait en 2008 à 1,8 millions d'euros. Elle souligne qu'il est vain de lui faire grief de ne pas s'être intéressée à la société d'exploitation qui est une émanation du vendeur crée pour les besoins de l'opération et n'a ni antériorité ni patrimoine personnel. Elle ajoute avoir communiqué des informations objectives, les autorisations administratives de l'Agence Régionale de Santé ayant été obtenues cependant que sa plaquette ne vise aucun taux de rentabilité et qu'aucun élément ne lui permettait d'avoir des doutes sur la fiabilité de l'investissement immobilier au moment de la commercialisation. N'ayant prodigué aucun conseil, elle affirme qu'aucun préjudice ne peut lui être imputé, la causalité faisant défaut puisque l'on ne peut imputer au commercialisateur un retard de travaux et des désordres auxquels il est étranger, sa faute ne pouvant être recherchée au-delà de son rôle de commercialisation : les travaux répondaient au cahier des charges, ils étaient en cours pour les bâtiments B et C, le montage fiscal était en ordre et l'attestation d'achèvement des travaux en date du 30 septembre 2010 était communiquée par le maître d'oeuvre. Elle conclut qu'en l'espèce le lien causal entre le préjudice allégué et un défaut de conseil n'est aucunement établi.
Maître [J] [R] et la SCP Carole Domenge, François Régis Pujol, Denis Thuret, Corinne Alpini, Franco Bucceri, [J] [R] & Vincent Sauvage n'ont pas conclu sur la responsabilité de la société Medicis.
Réponse de la cour
Il est admis que l'agent immobilier, en tant que négociateur et rédacteur d'acte, est tenu d'un devoir d'information et de conseil afin de « s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention » (1ère Civ. 17 janvier 1995 n° 92-21.193 ). Toutes les parties à l'acte auquel il prête son concours sont créancières d'une information loyale et de conseils adaptés, y compris celle qui ne l'a pas mandaté, envers qui, en cas de défaillance, l'intermédiaire professionnel engage sa responsabilité délictuelle (1ère Civ, 25 novembre 1997 n° 96-12.325 P ; 3ème Civ., 14 décembre 2017 n° 16-24.170 ).
A titre préliminaire il doit être relevé que la société Medicis n'a pas communiqué son extrait Kbis et ne justifie donc pas de l'objet social de son activité dont elle n'indique pas au demeurant qu'il ait évolué depuis la vente.
Sa qualité d'intermédiaire commerciale chargée de la mise en vente de lots immobiliers ne fait pas litige et les obligations en résultant seront donc appréciées au vu des pièces produites sans que ne soient justifiés de part et d'éléments de nature à qualifier une activité de conseil en investissement financier au sens des dispositions de l'article L 541-1 du Code monétaire et financier dans sa version applicable au litige, à défaut d'établir la délivrance d'un service d'investissement conforme aux dispositions de l'article L 321-1 portant sur les instruments financiers énumérés à l'article L. 211-1 et comprenant les services et activités mentionnés à cet article.
La plaquette de présentation réalisée par la société Medicis et communiquée à Madame [Z] pour la mise en vente les lots de la [13] présente un programme immobilier « répondant à la demande d'hébergement non satisfaite de personnes âgées » dans une résidence médicalisée de type EHPAD assurant la permanence des soins dans le cadre d'une convention signée entre le Gestionnaire, l'Etat et le Département. Elle décrit l'activité de l'établissement ainsi :
« En quelques chiffres : 90 lits, Parc complanté de palmiers, [Localité 9] thérapeutique
Notre avis : options fiscales Censi-Bouvard, LMNP et LMP, Groupes Seniors Santé : le partenaire de la prise en charge du grand âge au sein d'EHPAD nouvelle génération conçus comme un véritable lieu de vie, Département présentant le taux d'équipement le plus faible en France. »
La plaquette où figure le double cachet « SAS Medicis Seniors Santé », ne contient pas d'information sur le descriptif des lots et la désignation des constructions envisagées puisque sont représentés par une image de synthèse plusieurs bâtiments achevés situés dans un parc paysagé sans distinction entre le bâtiment A existant à rénover et les extensions projetées B et C, aucun plan n'étant joint.
Des fiches éditées en janvier 2011 sont jointes intitulées : « Opportunités de début » et en rouge surligné : « AVANTAGE FISCAL AVEC LIVRAISON IMMEDIATE » représentant l'extérieur achevé de la [13] et l'intérieur d'une chambre « pour exemple de finition avec des prix de vente par lot : chambre n°A29 175 365 euros HT mobiliers compris, chambre n°A19 ( sans prix) Chambre n°A30 205 000 euros HT mobiliers compris Rentabilité ** : 4,95% HT Actabilité immédiate ( en rouge) * option fiscale sous réserve des conditions législatives en vigueur . Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales** Dans le cadre de la signature du bail commercial indiqué par l'exploitant. »
Une fiche éditée en décembre 2010 intitulé « EHPAD LIVRAISON 2010 Actable Immédiatement [13] ( Moriani-Corse) »
« Chambre n°A30 Budget : 205 000 euros HT ( mobilier compris) Rentabilité : 4,95 %HT Profil client recherché Paiement comptant ou Pré-Accord Banque. Vous avez vu ce client ' N'attendez plus, contacter notre service commercial 04 93 82 92 92 [Courriel 8] »
Un tableau intitulé « Grille de départ [13] » est joint à la fiche de présentation détaillant pour les bâtiments B et C : le prix du terrain, le prix de la construction, le prix du mobilier, la TVA, le total de la TVA récupérable, le prix de vente par chambre TTC , les « frais » de notaire, le loyer annuel HT, TVA à 2,10% et la rentabilité HT annoncé pour chaque chambre à un taux de 4,95%.
Les éléments produits tant par Madame [Z] que par la société Médicis établissent que la société Medicis et la société partenaire AD2I sont intervenues en qualité chacune d'intermédiaire commercial pour la mise en vente d'un programme immobilier de logements meublés dans une résidence médicalisée pour personnes âgées de type EHPAD dont la construction est achevée dans le cadre d'un programme d'investissement locatif pouvant bénéficier d'options fiscales, en fonction de la législation en vigueur des locations meublées et/ou non meublées avec une analyse de rentabilité tenant compte de l'exploitation commerciale du lot acquis.
Il ne peut être reprochée à la société Medicis et à la société AD2I, l'insolvabilité de la caution, la société Seniors Santé, à défaut d'éléments établissant qu'elles avaient des motifs légitimes de suspecter la fragilité financière de cette dernière ni de n'avoir pas renseigné l'acquéreur sur la règlementation spécifique applicable aux EHPADS dès lors la plaquette de présentation fait référence au caractère médicalisé de l'établissement et à la convention tripartite entre le gestionnaire, l'Etat et le Département.
Il apparaît cependant que la société Medicis et la société AD2I ont proposé à la vente à Madame [Z] ée, dans une fiche de présentation établie en 2010, deux lots dans un immeuble présenté comme achevé, indiquant que l'acte pouvait être passé immédiatement, avec une analyse d'un taux de rentabilité de 4,95 % alors que la rénovation lourde du bâtiment A dans lequel les lots acquis étaient situés, lors de la présentation de la vente, n'était pas engagée et ne l'était toujours pas en 2014, lors des constatations de l'expert judiciaire.
Il en résulte que la SAS Medicis et la soiciété AD2I, contrairement à ce qu'affirme la première, a manqué à son obligation de qualifier la vente du programme immobilier conformément à sa nature de vente en l'état futur d'achèvement et/ou de rénovation pour laquelle elle était tenue de délivrer une information loyale et de s'assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la vente.
Ce manquement au devoir d'information imputable à la société Medicis et à la société AD2I a fait perdre, à Madame [Z] une chance sérieuse de renoncer à réserver le bien litigieux et, ce faisant, de réaliser un meilleur investissement dont la cour fixe le taux d'occurrence à 50 % du prix de vente hors taxe de 305 960 euros, la taxe sur la valeur ajoutée étant stipulée récupérable, s'agissant d'un bien immobilier exploité à titre commercial.
La société Medicis et la société AD2I seront donc condamnées in solidum avec Maître [J] [R] et la société civile professionnelle POSTILLON-DOMENGE-PUJOL-THURET-ALPINI-BUCCERI-[R]-SAUVAGE, à régler à Monsieur et Madame [Z] la somme de 152 980 euros, le jugement étant infirmé de ce chef.
2-2 La perte de chance d'obtenir une valorisation du bien
Madame [Z] excipe de la baisse du loyer qui leur a été imposée pour compenser le deficit d'exploitation du bail et la baisse du prix de revente du lot alors que la société Medicis lui avait promis une revalorisation de 1% par an à partir d'un prix d'achat pour solliciter la condamnation in solidum de la société Medicis avec le notaire lui régler la somme de 24 164 euros au titre de la perte de chance d'obtenir une revalorisation du bien.
Cependant pour les mêmes motifs que ceux qui ont été exposés dans le cadre de la demande identique formée à l'encontre des notaires, il sera relevé que la perte de chance d'obtenir une meilleure valorisation du bien immobilier ne peut être imputée au défaut d'information de la société Medicis et de la société AD2I sur l'absence d'achèvement et de réception de l'ouvrage puisque rien n'établit que Madame [Z], plus clairement informée, aurait contracté une vente permettant une meilleure valorisation étant observé, en tout état de cause, que l'appelante ne peut sans se contredire solliciter la réparation d'une perte de chance de ne pas contracter et de réaliser un meilleur investissement cumulativement avec la perte de chance d'obtenir la revalorisation du bien objet du contrat pour lequel il leur a été alloué une indemnité au titre de la perte d'une chance de ne pas contracter.
Madame [Z] sera donc déboutée de ce chef le jugement étant confirmé.
2-3 Le préjudice moral
Le préjudice moral réclamé par Madame [Z] du chef de la perte de confiance en son cocontractant née du sentiment d'avoir été trompée par les deux sociétés ayant commercialisé les lots est directement imputable à la faute qui vient d'être constatée à leur encontre.
Le préjudice moral sera en conséquence réparé par la somme de 10 000 euros, le jugement étant infirmé du chef du quantum de l'indemnité allouée, que la société Medicis sera condamnée in solidum avec la société AD2I, Maître [J] [R] et la SCP Carole Domenge, François Régis Pujol, Denis Thuret, Corinne Alpini, Franco Bucceri, [J] [R] & Vincent Sauvage à leur régler.
3- Les dommages et intérêts pour résistance abusive
Le sens de l'arrêt qui donne partiellement gain de cause aux appelants conduit confirmer le jugement qui a débouté Maître [J] [R] et la SCP Carole Domenge, François Régis Pujol, Denis Thuret, Corinne Alpini, Franco Bucceri, [J] [R] & Vincent Sauvage de leur demande à ce titre.
4-Les frais irrépétibles et les dépens
Le jugement sera infirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.
Statuant à nouveau, Maître [J] [R] et la SCP Carole Domenge, François Régis Pujol, Denis Thuret, Corinne Alpini, Franco Bucceri, [J] [R] & Vincent Sauvage d'une part et la société SAS Medicis ainsi que la société AD2I d'autre part, seront condamnés in solidum à régler à Madame [Z] une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ainsi que les entiers dépens, la charge définitive des frais irrépétibles et des dépens, dans le recours entre les co-obligés étant partagée par moitié entre eux.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
INFIRME le jugement en ce qu'il a statué sur la responsabilité de Maître [J] [R] et la SCP Carole Domenge, François Régis Pujol, Denis Thuret, Corinne Alpini, Franco Bucceri, [J] [R] & Vincent Sauvage, la responsabilité de la société Medicis, la responsabilité de la société AD2I, les demandes de dommages et intérêts formées par Madame [Z] à l'encontre de ces derniers au titre de la perte d'une chance de ne pas contracter et de réaliser un meilleur investissement, au titre du préjudice moral, les frais irrépétibles et les dépens ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
CONDAMNE in solidum Maître [J] [R] et la SCP Carole Domenge, François Régis Pujol, Denis Thuret, Corinne Alpini, Franco Bucceri, [J] [R] & Vincent Sauvage d'une part et la SAS Medicis et la société AD2I d'autre part, à régler à Madame [Z] la somme de :
152 980 euros au titre de la perte d'une chance de ne pas contracter et de réaliser un meilleur investissement
CONDAMNE in solidum Maître [J] [R] et la SCP Carole Domenge, François Régis Pujol, Denis Thuret, Corinne Alpini, Franco Bucceri, [J] [R] & Vincent Sauvage d'une part et la SAS Medicis et la société AD2I d'autre part, à régler à Madame [Z] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral ;
CONFIRME le jugement pour le surplus de ses dispositions ;
CONDAMNE in solidum Maître [J] [R] et la SCP Carole Domenge, François Régis Pujol, Denis Thuret, Corinne Alpini, Franco Bucceri, [J] [R] & Vincent Sauvage d'une part et la SAS Medicis et la société AD2I d'autre part à régler à Madame [Z] une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ainsi que les entiers dépens ;
DIT que dans le recours des co-obligés entre eux, la charge définitive des frais irrépétibles et des dépens sera partagée par parts viriles.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,