CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 9 octobre 2025, n° 23/05595
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 09 OCTOBRE 2025
N° 2025/ 364
Rôle N° RG 23/05595 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLEOL
[X] [J]
C/
S.D.C. LOU TAMBOURINAIRE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Julien AYOUN
Me Philippe CORNET
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] en date du 23 Mars 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/08422.
APPELANTE
Madame [X] [J], née le 5 septembre 1957 à [Localité 5] (ESPAGNE), de nationalité française, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
S.D.C. LOU TAMBOURINAIRE, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Cédric FERRIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 25 Juin 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Florence PERRAUT, Conseillère a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Florence PERRAUT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant acte authentique en date du 11 janvier 1990, conclu devant maître [C], notaire à [Localité 4] (13), madame [D] [J] a acquis la propriété du lot n° 2, dans le bâtiment G0, d'un immeuble en copropriété dénommé 'Lou Tambourinaire', sis [Adresse 2] à [Localité 4] (13), consistant en un appartement de type T2, situé au rez-de-chaussée.
Cet immeuble est géré par la société anonyme par actions simplifiées (SAS) Coulange Immobilier, es qualité de syndic.
Le 4 mai 2017 s'est tenue une assemblée générale à l'issue de laquelle le syndicat des copropriétaires a autorisé par la résolution n°21, Mme [J] à installer un brise-vue devant son balcon.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2021, a été soumis au vote une résolution n°15, visant à faire annuler ladite résolution n° 21, relative à l'autorisation donnée à Mme [J].
Dans un premier temps la résolution a été rejetée.
Une seconde résolution n° 15.1 a soumis la résolution 15 à un deuxième vote à la majorité simple entrainant son adoption.
Mme [J] avait sollicité que soit inscrit à l'ordre du jour une résolution ayant pour
objet l'autorisation de la transformation de son portillon.
Cette résolution n°16, a été portée à l'ordre du jour, et les copropriétaires ont voté contre.
Par assignation en date du 6 septembre 2021, Mme [D] [J] a attrait le syndicat des copropriétaires 'Lou Tambourinaire' pris en la personne de son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins d'entendre :
- annuler la résolution n°15.1 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence 'Lou Tambourinaire' qui s'est tenue le 24 juin 2021, en ce qu'elle a annulé l'autorisation qui lui avait été donné d'installer un brise-vue ;
- autoriser Mme [J] à procéder à l'installation d'un brise-vue le long du muret se
situant sur la terrasse attenante à son balcon et sur une hauteur de 1,80 mètre au total, et ce en application de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- constater l'acquisition de la prescription concernant la résolution n° 16 de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 24 juin 2021 ;
en conséquence,
- juger que le syndicat des copropriétaires ne peut plus agir concernant les travaux qu'elle a réalisés sur le portillon ;
- annuler la résolutionn°16 de l'assemblée générale de la résidence 'Lou Tambourinaire', qui s'est tenue le 24 juin 2021, en ce qu'elle a refusé sa proposition de résolution ayant pour objet l'approbation de la transformation du portillon ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
- dire qu'il ne sera fait application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'elle sera dispensée de toute participation aux frais de procédure,
Par jugement contradictoire du 23 mars 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a :
- débouté Mme [J] de ses demandes ;
- condamné Mme [J] à :
* déposer le portail de 1,80 mètre installé sans autorisation ;
* déposer le brise-vue non conforme à l'autorisation délivrée par l'assemblée du 4 mai 2017, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à l'expiration d'un délai de 3 mois, à compter de la signification de la décision ;
- condamné Mme [J] au paiement de la somme de 1 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Le tribunal a notamment considéré que :
- sur Ia demande tendant à voir déclarer nulle, la résolution n°15-1 de l'assemblée générale du 24 juin 2021 :
- l'assemblée générale n'était pas liée par les autorisations précédemment données si elle estimait que dans les faits, celles-ci n'avaient pas été respectées ou si elle estimait que l'utilisation de l'autorisation donnée allait à l'encontre du règlement de copropriété ;
- la résolution n°21 votée le 4 lai 2017 précisait que le brise-vue devait être de couleur verte, ce qui n'était pas le cas ;
- le vote des copropriétaires n'était pas abusif ;
- les éléments produits par le syndicat des copropriétaires avaient démontré une atteinte à l'harmonie extérieure de l'immeuble notamment par les aménagements réalisés par Mme [J];
- Mme [J] ne démontrait pas d'abus de majorité ;
- sur Ia demande tendant à voir déclarer nulle, la résolution n°16 de l'assemblée générale du 24 juin 2021 :
- Mme [J] avait transformé un portillon de 80 cm en un portail de 1,80 mètres sans autorisation préalable de la copropriété ;
- la décision de refus ne constituait pas un abus de majorité ;
- sur la demande de prescription :
- c'était une action personnelle soumise à la prescription décennale ;
- le 16 avril 2021, Mme [J] avait été mise en demeure de déposer les installations ;
- elle ne démontrait pas que les travaux dataient de 2009.
Selon déclaration reçue au greffe le 19 avril 2023, Mme [J] a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises par RPVA le 5 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau, qu'elle :
- annule la résolution n°15.1 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence 'Lou Tambourinaire' qui s'est tenue le 24 juin 2021, en ce qu'elle a annulé l'autorisation qui lui avait été donné d'installer un brise-vue ;
- autorise Mme [J] à procéder à l'installation d'un brise-vue le long du muret se
situant sur la terrasse attenante à son balcon et sur une hauteur de 1,80 mètre au total, et ce en application de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- juge l'acquisition de la prescription concernant la résolution n°16 de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 24 juin 2021 ;
en conséquence,
- juge que le syndicat des copropriétaires ne peut plus agir concernant les travaux réalisés sur le portillon par elle ;
- annule la résolutionn°16 de l'assemblée générale de la résidence 'Lou Tambourinaire', qui s'est tenue le 24 juin 2021 en ce qu'elle a refusé sa proposition de résolution ayant pour objet l'approbation de la transformation du portillon ;
- condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 euros, en réparation de son préjudice moral ;
- ordonne le rétablissement de la vérité par l'édition d'un démenti officiel, dont la forme sera définie par la juridiction ;
- condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 800 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
- dire qu'il ne sera fait application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'elle sera dispensée de toute participation aux frais de procédure.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :
- s'agissant du brise-vue :
- il n'y a pas eu de vote et la résolution ne peut être qu'annulée ;
- le syndic s'est contenté de reprendre les résultats du vote de la résolution n°15 et lui appliquer la majorité simple ;
- la juridiction peut autoriser les travaux ;
- ce brise vue est nécessaire à sa sécurité et son intimité ;
- s'agissant du portillon :
- elle a été victime de plusieurs cambriolages ;
- le rehaussement de la hauteur du portillon historique est nécessaire ;
- le conseil syndical a modifié la teneur de sa question ;
- la résolution viole l'article 10 du décret de 1967 ;
- sur la prescription :
- le syndicat avait 10 ans pour agir contre le rehaussement, soit jusqu'en 2019 ;
- le portillon est d'origine datant de 1980 ;
- elle est victime d'accusations mensongères d'appropriation des parties communes.
Par dernières conclusions transmises par RPVA le 29 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires sollicite de la cour qu'elle :
- déclare irrecevables comme nouvelles en appel les demandes suivantes :
* condamne le syndicat des copropriétairesà lui verser la somme de 3 000 euros, en réparation de son préjudice moral ;
* ordonne le rétablissement de la vérité par l'édition d'un démenti officiel, dont la forme sera définie par la juridiction ;
- confirme le jugement entrepris ;
- déclare irrecevable la demande judiciaire de travaux de Mme [J] ;
- rejette ses demandes ;
- condamne Mme [J] à lui payer la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :
- l'appelante ne justifie d'aucun moyen de nature à fonder l'annulation de la résolution n°15-1 de l'assemblée générale du 24 juin 2021 ;
- l'annulation de la résolution n'est pas abusif et l'a été dans l'intérêt collectif des copropriétaires;
- la résolution a bien été adoptée à la majorité de l'article 25-1 ;
- cette assemblée s'est tenue par visio conférence, et le seul vote par correspondance est celui de M. [E], qui n'a pas été comptabilisé ;
- il y a bien eu un second vote ;
- l'appelante ne justifie d'aucun moyen de nature à fonder l'annulation de la résolution n°16 ;
- le vote n'est pas abusif ;
- son installation n'est pas conforme à la destination de l'immeuble ;
- elle ne peut pas demander au juge d'autoriser des travaux déjà réalisés ;
- le portillon n'est pas d'origine et a été changé ;
- une autorisation était requise ;
- elle doit être condamnée à enlever son portail et brise vue.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du '' juin 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.
Sur les demandes nouvelles :
Aux termes des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.
L'article 566 ajoute que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
La demande de Mme [J], tendant à obtenir réparation de son préjudice moral n'a pas été formulée devant le premier juge.
Aucune demande indemnitaire n'a été formulée devant le premier juge.
Seules des prétentions visant à l'annulation de résolutions de l'assemblée générale du 24 juin 2021 ont été émises.
De même, la demande tendant à voir ordonner le rétablissement de la vérité par l'édition d'un démenti officiel, n'a pas été formulé devant le premier juge.
Ces demandes ne tendent pas aux mêmes fins que celles formulées devant le premier juge. Leurs objets sont différents des prétentions de première instance.
Ces demandes ne sont ni l'accessoires, ni la conséquence ou le complément nécessaire des demandes.
Par conséquent ces demandes constituent des demandes nouvelles qui seront déclarées irrecevables.
Sur la demande d'annulation de la résolution n°15.1 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence 'Lou Tambourinaire' du 24 juin 2021 :
L'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Ainsi, une assemblée générale de copropriété peut être annulée pour abus de majorité qui consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l'équilibre entre les copropriétaires, soit avec l'intention de nuire.
L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci;
L'article 25-1 précise que lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet de résolution a pour objet la réalisation de travaux prévus au f de l'article 25 et qu'il n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité prévue à l'article 24.
L'article 24 dispose que I.- les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
Mme [J] estime que la résolution n°15.1 de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2021 est d'une part, entachée d'irrégularité et d'autre part, révélatrice d'un abus de majorité.
La résolution n°15 'annulation de la résolution n°21 de l'assemblée générale du 4 mai 2017, relative à une autorisation donnée au lot n°2, appartenant à Mme [J] , pour l'installation d'un brise-vue'
Majorité : article 25
Mme [J], habitant au RDC du bâtiment G-0 a déposé lors de l'assemblée générale du 4 mai 2017, une motion concernant l'installation d'un brise vue devant son balcon.
Cette résolution a été adoptée à la majorité des présents ou représentés.
Or depuis Mme [J] met en place une installation qu'elle module au gré de sa fantaisie et qui est quoiqu'il en soit, incompatible avec la propreté, le cadre et l'harmonie de notre résidence.
Voir les deux planches photos :
1- brise vue au fil du temps
2 - un accès modulable
Les nombreuses tentatives du conseil syndical et du syndic pour lui faire installer un dispositif acceptable tout en veillant à sa tranquillité, sont restées à ce jour, vaines.
A souligner que dans le cas d'une vente d'appartement, la constatation de cette situation par les acheteurs potentiels n'est pas faite pour les encourager à s'installer dans la copropriété.
Pour mémoire, lors de l'AG du 23 juillet 2018, Mme [J] a également déposé la motion n°24 à savoir : 'autorisation donnée pour la participation bénévole à l'entretien et aux plantations des espaces verts près de mon appartement selon schéma joint'.
Quoiqu'il en soit la résolution ci-après qui a été votée le samedi 1er mai par les membres du conseil syndical à la majorité absolue dont une abstention a pour but d'annuler la précédente en lui demandant expressément de remettre l'ensemble des lieux dans leur état initial.
L'assemblée générale après avoir pris connaissance du suivi par Mme [J] de la motion n°21 de l'assemblée générale du 4 mai 2017, décide après en avoir délibéré d'annuler celle-ci et exige par là-même, que l'ensemble des installations implantées devant son appartement telles que grillages, bâches posées, plantations 'sauvages' dépôt de toutes sortes...soient déposées afin de remettre cet espace dans son état initial.
Cette résolution a été rejetée.
Un second vote a eu lieu selon les modalités de l'article 24.
La résolution a ensuite été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit 4 860/5 770 tantièmes.
A la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale et contrairement à ce que soutient Mm [J], cette assemblée générale s'est tenue en visio-conférence, avec quelques votes par correspondance. Il est précisé qu''avant la séance, le syndic saisi les votes par correspondances ou les copropriétaires eux-mêmes depuis leur espace client. A l'ouverture de l'assemblée les votants en ligne signent électroniquement la feuille de présence et les copropriétaires présents signent la feuille de présence'.
S'agissant de la résolution 15.1, le seul vote par correspondance est celui de M. [R] [E] et n'a pas été comptabilisé, puisque défaillant sur ce vote.
53 copropriétaires ont voté pour, représentant 4 860/5770 tantièmes.
10 copropriétaires ont voté contre, représentant 910/5770 tantièmes.
15 copropriétaires se sont abstenus, représentant 1 395/10 103 tantièmes.
1 copropriétaire est défaillant (vote par correspondance)
Il n'y a pas d'irrégularité formelle démontrée.
Le vote a bien eu lieu.
Par ailleurs, il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l'abus de droit donc en l'espèce Mme [J], propriétaire du lot n°2 consistant en un appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble.
L'abus doit être révélateur d'une atteinte à l'égalité de traitement est susceptible d'apparaître dans les divers domaines d'intervention du syndicat dès lors qu'il entraîne des avantages consentis à certains seulement au détriment des autres copropriétaires.
En l'espèce, comme l'a pertinemment relevé le premier juge, Mme [J] échoue à démontrer le caractère abusif du vote et notamment le fait que la décision n'est pas rendue dans l'intérêt collectif et que la majorité a abusé de son pouvoir.
En effet, il ressort des pièces versées aux débats que le brise-vue installé par cette dernière ne correspond pas à celui auquel elle avait été autorisée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 mai 2017.
Elle reconnaît elle-même qu'entre l'assemblée générale de 2017 et le 28 octobre 2020, le brise-vue était assuré par une haie naturelle de Pittosporum tobira d'une hauteur de 2,5 mètres de hauteur (et de 1 mètre d'épaisseur) et que contre son avis, cette haie a été coupée. Elle précise avoir installé des bâches avec des moyens de fortunes pour recréer un brise-vue rigide et avait sollicité par courrier du 6 mai 2021, un délai d'un mois afin de les remplacer.
En tout état de cause, même si le syndicat des copropriétaires a fait dresser un constat de commissaire de justice le 18 mai 2021, avant l'expiration du délai requis dans son courrier, l'assemblée générale du 4 mai 2017 l'avait autorisée à installer un brise-vue, après avoir pris connaissance du courrier joint du 17 mars 2017 et donc du modèle d'une hauteur totale de 1,80 mètre du sol (muret inclus dans les 1,80 m) de couleur verte, et le brise-vue ne pourrait pas être en canisse.
En aucun cas, il était mentionné que Mme [J] était autorisée à installer une haie de végétaux.
Le procès-verbal de constat du 18 mai 2021 a mis en exergue des aménagements extérieurs rompant l'harmonie extérieure de l'immeuble à la lecture du règlement de copropriété.
Les copropriétaires ont voté la résolution en état régulièrement informés, contrairement à ce que soutient Mme [J], et ont exprimé leur avis par un vote conduisant à la dépose des aménagements, sans qu'il soit établi d'abus de majorité.
Par conséquent, aucun motif d'annulation de la résolution n°15.1 de l'assemblée générale du 4 juin 2021 n'est opérant.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il débouté Mme [J] de sa demande d'annulation de ladite résolution. Il sera également confirmé en ce que cette dernière a été condamnée à déposer le brise vue, sous astreinte.
Sur la demande d'annulation de la résolutionn°16 de l'assemblée générale de la résidence 'Lou Tambourinaire' du 24 juin 2021 :
Aux termes de l'article 10 du décret du 17 mars 1967, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
Lorsque la convocation de l'assemblée générale est sollicitée en application de l'article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne porte à l'ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs.
Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.
Le syndic rappelle les dispositions du présent article sur les appels de fonds qu'il adresse aux copropriétaires.
La résolutions n°16 a été portée à l'ordre du jour à la demande de Mme [J], de la manière suivante : 'A la demande de Mme [J] selon courrier joint : ratification de la transformation d'un portillon posé lui-même sans autorisation'
Majorité article 25
L'assemblée générale après en avoir délibéré, ratifie la demande de Mme [J] (lot n°2) à savoir : transformation d'un portillon initialement de 80 cm sans clé en un portail de 1,80 mètres avec serrure (posé sans autorisation).
Le copropriétaire restera responsable vis à vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux.
Les conditions et modalités de réalisation de ces travaux devront être communiquées au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment.
Cette résolution a été rejetée.
Or, il est acquis que le syndic est dépourvu de tout pouvoir d'appréciation de l'utilité ou de l'opportunité d'inscrire une résolution à la demande d'un copropriétaire et il doit donner suite à une telle demande.
En l'espèce, Mme [J] verse aux débats son projet tel que transmis au syndic.
Il s'avère que la résolution présentée, ne reprend pas le projet de Mme [J],
cette dernière mentionnant 'à la suite d'un troisième cambriolage, il y a une douzaine d'années, j'avais transformé mon portillon en un portillon de 1,80 m avec serrure, sans vote lors d'une AG.
Je souhaiterais obtenir votre approbation rétrospectivement.
Je ne pensais pas outrepasser les règlements de copropriété.
Confiante de votre compréhension.
Remerciements sincères'
Le projet de résolution ainsi présenté n'a pas été soumis au vote tel qu'il aurait dû. Le syndic a communiqué des extraits et transformé son contenu. Il a dénaturé les termes de la question soumise par Mme [J].
Par conséquent, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a débouté Mme [J] de sa demande d'annulation de la résolution n°16 de l'assemblée générale du 24 juin 2021.
Ladite résolution sera annulée.
Sur la demande d'autorisation judiciaire visant à réaliser des travaux de Mme [J]:
Aux termes de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, alinéa 4, lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.
Il est acquis que la demande d'autorisation judiciaire n'est recevable que lorsqu'elle est précédée d'un refus (Cass. civ 3ème 26 janvier 2000, n°98-14. 798).
En l'espèce, Mme [J] a bien subi un refus d''installation d'un brise-vue le long du muret se situant sur la terrasse attenante à son balcon et sur une hauteur de 1,80 mètre au total.
En effet, l'assemblée générale du 24 juin 2021 est revenue sur la résolution n°21 de l'assemblée générale du 4 mai 2017 qui l'avait autorisé.
La remise en état initial a été exigée.
Par conséquent, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la résolution n°15.1 s'assimile à un refus de pose de brise-vue et ne fait pas obstacle à ce que le juge judiciaire autorise Mme [J] à réaliser les travaux refusés par l'assemblée générale.
Mme [J] sera donc autorisée à faire à installer un brise-vue le long du muret se situant sur la terrasse attenante à sa loggia et sur une hauteur de 1,80 mètre du sol au total (muret inclu dans les 1,80m), de couleur verte, dans les mêmes termes que ceux pour lesquels elle avait été autorisé dans la résolution n°21 de l'assemblée générale du 4 mai 2017, afin qu'elle puisse user de son bien en toute sécurité et intimité.
Sur les travaux du portillon :
Il n'est pas contesté que le portillon objet du présent litige ouvre un accès exclusif à la terrasse de Mme [J].
La résolution n°16 de l'assemblée générale du 24 juin 2021 a été annulée. Elle visait à voir Mme [J] à voir ratifier la transformation de son portillon sans autorisation et avait été rejetée.
Il sollicite la condamnation de Mme [J] à déposer le portail d'1,80 mètre installé sans autorisation.
Mme [J] fait valoir la prescription de l'action, contestant toute dépose de l'ancien portillon. Elle souligne avoir juste rehaussé le portillon d'origine et soutient que l'action est prescrite.
Sur la prescription :
Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.
L'article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières, se prescrivent par cinq ans, à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dût connaître les faits lui permettant de l'exercer.
L'article 2227 du même code prévoit que le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
En l'espèce, le règlement de copropriété stipule page 20 que sont des parties communes 'les éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité à l'exclusion des revêtements intérieurs, des fenêtres et des portes des parties privatives ; les murs porteurs ou non, toutes les terrasses accessibles ou non accessibles'.
Il définit page 21, les parties privatives comme 'les barres d'appui des fenêtres, les gardes-corps des balcons, loggias et assimilés'.
Il décrit page 41, destination des appartements que le bâtiment G0 comprend au rez-de-chaussée deux appartements un de type T2 et l'autre de type T5.
L'appartement de Mme [J], de type T2 est décrit comme composé d'une salle de séjour et une cuisine ouvrant sur le balcon, un dégagement avec placard, une chambre, une salle de bains et un water closet. On accède à cet appartement par une entrée de plein pied ouvrant sur la salle de séjour.
L'acte de vente de Mme [J] ne mentionne pas que la porte d'accès à sa 'terrasse', es qualité de 'partie privative'.
Or le portillon donne sur une terrasse définie comme 'sol enrobé rouge', attenante à la loggia.
Le portillon apparaît donc comme une partie commune de l'immeuble.
L'action intentée par le syndicat des copropriétaires visant obtenir la démolition dudit ouvrage réalisé ou amélioré par Mme [J], s'analyse en une action réelle qui se prescrit par 30 ans (Cass, civ 3ème 8 octobre 2015, n°14-1-. 690 et Cass, civ 3ème 3 septembre 2022, 21-13. 014).
Cependant, Mme [J] indique que le portillon aurait simplement été rehaussé en 2009 et non édifié.
Afin de démontrer que le portillon est d'origine, Mme [J] verse aux débats :
- l'annonce BODACC des établissements Cassini ayant installé les portes de garage de la résidence en 1989 et le portillon en 2009 ;
- le plan du bâtiment annexé au règlement de copropriété datant du 28 avril 1980, matérialisant un portillon en acier à l'entrée de sa terrasse ;
- une attestation de M. [S] du 23 juin 2022, vendeur de l'appartement objet du présent litige et que le portillon existait et avait la clé, ayant la jouissance exclusive de la terrasse en 1990 ;
- une attestation de M. [L] du 8 juillet 2021, certifiant que le balcon de Mme [J] est attenant à une terrasse et délimité par un muret et un portillon depuis le 12 janvier 1990 ;
Par conséquent, Mme [J] justifie ne pas avoir créé ce portail. Le portillon existe depuis a minima 1980. Elle n'a donc pas procédé à la pose d'un portail sans autorisation.
Au vu des photographies versées aux débats, le portillon a simplement fait l'objet d'un rehaussement, qui s'explique dans un contexte de cambriolages fréquents.
Par conséquent, l'action du syndicat des copropriétaires en suppression d'ouvrage affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, édifiée sur une partie commune originelle s'analyse en une action personnelle, soumise à la prescription quinquennale, visant à voir sanctionner le non-respect du règlement de copropriété et justifiée par l'irrégularité des travaux entrepris par Mme [J].
Mme [J] n'a fait qu'aménager le portillon. Elle ne l'a pas construit.
Le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de la surélévation du portillon dans le courriel envoyé par Mme [J] le 10 avril 2021, constitutif du point de départ de la prescription de son action.
Sa demande relative aux travaux affectant le portillon, soumise à la prescription quinquennale, n'est donc pas prescrite.
Sur le fond :
Cependant, sa demande en démolition d'ouvrage est mal fondée car le portillon préexistait et n'a pas été édifiée par Mme [J].
Il conviendra donc d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [J] à déposer le portail de 1,80 mètre posé sans autorisation.
Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formulée à ce titre.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Chacune des parties succombant partiellement, l'équité commande qu'elles conservent la charge de leurs propres frais et dépens de première instance et d'appel.
Il sera fait droit à la demande de Mme [J] en exonération de sa quote-part des dépens, frais et honoraires exposés dans le cadre de cette procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE irrecevables les demandes de Mme [J], comme nouvelles en cause d'appel, visant à :
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 euros, en réparation de son préjudice moral ;
- ordonner le rétablissement de la vérité par l'édition d'un démenti officiel, dont la forme sera définie par la juridiction ;
INFIRME le jugement entreprise ne ce qu'il a :
- débouté Mme [J] de sa demande d'annulation de la résolution n°16 de l'assemblée générale du 24 juin 2021.
- condamné Mme [J] à déposer le portail de 1,80 mètre installé sans autorisation ;
CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;
STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT :
ANNULE la résolution n°16 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble 'Lou Tambourinaire', pris en la personne de son syndic en exercice, du 24 juin 2021 ;
AUTORISE Mme [J] à installer un brise-vue le long du muret se situant sur la terrasse attenante à sa loggia et sur une hauteur de 1,80 mètre du sol au total (muret inclus dans les 1,80m), de couleur verte et selon les termes dans lesquels elle avait été autorisée par la résolution n°21 de l'assemblée générale du 9 mai 2017 ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Lou Tambourinaire', pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande visant à voir condamner Mme [J], à déposer le portail de 1,80 mètre, installé sans autorisation ;
LAISSE à chacune des parties la charge de ses frais et dépens, de première instance et d'appel ;
DISPENSE Mme [J] de sa quote-part des dépens, frais et honoraires exposés dans le cadre de cette procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 09 OCTOBRE 2025
N° 2025/ 364
Rôle N° RG 23/05595 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLEOL
[X] [J]
C/
S.D.C. LOU TAMBOURINAIRE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Julien AYOUN
Me Philippe CORNET
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] en date du 23 Mars 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/08422.
APPELANTE
Madame [X] [J], née le 5 septembre 1957 à [Localité 5] (ESPAGNE), de nationalité française, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
S.D.C. LOU TAMBOURINAIRE, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Cédric FERRIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 25 Juin 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Florence PERRAUT, Conseillère a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Florence PERRAUT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant acte authentique en date du 11 janvier 1990, conclu devant maître [C], notaire à [Localité 4] (13), madame [D] [J] a acquis la propriété du lot n° 2, dans le bâtiment G0, d'un immeuble en copropriété dénommé 'Lou Tambourinaire', sis [Adresse 2] à [Localité 4] (13), consistant en un appartement de type T2, situé au rez-de-chaussée.
Cet immeuble est géré par la société anonyme par actions simplifiées (SAS) Coulange Immobilier, es qualité de syndic.
Le 4 mai 2017 s'est tenue une assemblée générale à l'issue de laquelle le syndicat des copropriétaires a autorisé par la résolution n°21, Mme [J] à installer un brise-vue devant son balcon.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2021, a été soumis au vote une résolution n°15, visant à faire annuler ladite résolution n° 21, relative à l'autorisation donnée à Mme [J].
Dans un premier temps la résolution a été rejetée.
Une seconde résolution n° 15.1 a soumis la résolution 15 à un deuxième vote à la majorité simple entrainant son adoption.
Mme [J] avait sollicité que soit inscrit à l'ordre du jour une résolution ayant pour
objet l'autorisation de la transformation de son portillon.
Cette résolution n°16, a été portée à l'ordre du jour, et les copropriétaires ont voté contre.
Par assignation en date du 6 septembre 2021, Mme [D] [J] a attrait le syndicat des copropriétaires 'Lou Tambourinaire' pris en la personne de son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins d'entendre :
- annuler la résolution n°15.1 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence 'Lou Tambourinaire' qui s'est tenue le 24 juin 2021, en ce qu'elle a annulé l'autorisation qui lui avait été donné d'installer un brise-vue ;
- autoriser Mme [J] à procéder à l'installation d'un brise-vue le long du muret se
situant sur la terrasse attenante à son balcon et sur une hauteur de 1,80 mètre au total, et ce en application de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- constater l'acquisition de la prescription concernant la résolution n° 16 de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 24 juin 2021 ;
en conséquence,
- juger que le syndicat des copropriétaires ne peut plus agir concernant les travaux qu'elle a réalisés sur le portillon ;
- annuler la résolutionn°16 de l'assemblée générale de la résidence 'Lou Tambourinaire', qui s'est tenue le 24 juin 2021, en ce qu'elle a refusé sa proposition de résolution ayant pour objet l'approbation de la transformation du portillon ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
- dire qu'il ne sera fait application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'elle sera dispensée de toute participation aux frais de procédure,
Par jugement contradictoire du 23 mars 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a :
- débouté Mme [J] de ses demandes ;
- condamné Mme [J] à :
* déposer le portail de 1,80 mètre installé sans autorisation ;
* déposer le brise-vue non conforme à l'autorisation délivrée par l'assemblée du 4 mai 2017, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à l'expiration d'un délai de 3 mois, à compter de la signification de la décision ;
- condamné Mme [J] au paiement de la somme de 1 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Le tribunal a notamment considéré que :
- sur Ia demande tendant à voir déclarer nulle, la résolution n°15-1 de l'assemblée générale du 24 juin 2021 :
- l'assemblée générale n'était pas liée par les autorisations précédemment données si elle estimait que dans les faits, celles-ci n'avaient pas été respectées ou si elle estimait que l'utilisation de l'autorisation donnée allait à l'encontre du règlement de copropriété ;
- la résolution n°21 votée le 4 lai 2017 précisait que le brise-vue devait être de couleur verte, ce qui n'était pas le cas ;
- le vote des copropriétaires n'était pas abusif ;
- les éléments produits par le syndicat des copropriétaires avaient démontré une atteinte à l'harmonie extérieure de l'immeuble notamment par les aménagements réalisés par Mme [J];
- Mme [J] ne démontrait pas d'abus de majorité ;
- sur Ia demande tendant à voir déclarer nulle, la résolution n°16 de l'assemblée générale du 24 juin 2021 :
- Mme [J] avait transformé un portillon de 80 cm en un portail de 1,80 mètres sans autorisation préalable de la copropriété ;
- la décision de refus ne constituait pas un abus de majorité ;
- sur la demande de prescription :
- c'était une action personnelle soumise à la prescription décennale ;
- le 16 avril 2021, Mme [J] avait été mise en demeure de déposer les installations ;
- elle ne démontrait pas que les travaux dataient de 2009.
Selon déclaration reçue au greffe le 19 avril 2023, Mme [J] a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises par RPVA le 5 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau, qu'elle :
- annule la résolution n°15.1 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence 'Lou Tambourinaire' qui s'est tenue le 24 juin 2021, en ce qu'elle a annulé l'autorisation qui lui avait été donné d'installer un brise-vue ;
- autorise Mme [J] à procéder à l'installation d'un brise-vue le long du muret se
situant sur la terrasse attenante à son balcon et sur une hauteur de 1,80 mètre au total, et ce en application de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- juge l'acquisition de la prescription concernant la résolution n°16 de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 24 juin 2021 ;
en conséquence,
- juge que le syndicat des copropriétaires ne peut plus agir concernant les travaux réalisés sur le portillon par elle ;
- annule la résolutionn°16 de l'assemblée générale de la résidence 'Lou Tambourinaire', qui s'est tenue le 24 juin 2021 en ce qu'elle a refusé sa proposition de résolution ayant pour objet l'approbation de la transformation du portillon ;
- condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 euros, en réparation de son préjudice moral ;
- ordonne le rétablissement de la vérité par l'édition d'un démenti officiel, dont la forme sera définie par la juridiction ;
- condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 800 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
- dire qu'il ne sera fait application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'elle sera dispensée de toute participation aux frais de procédure.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :
- s'agissant du brise-vue :
- il n'y a pas eu de vote et la résolution ne peut être qu'annulée ;
- le syndic s'est contenté de reprendre les résultats du vote de la résolution n°15 et lui appliquer la majorité simple ;
- la juridiction peut autoriser les travaux ;
- ce brise vue est nécessaire à sa sécurité et son intimité ;
- s'agissant du portillon :
- elle a été victime de plusieurs cambriolages ;
- le rehaussement de la hauteur du portillon historique est nécessaire ;
- le conseil syndical a modifié la teneur de sa question ;
- la résolution viole l'article 10 du décret de 1967 ;
- sur la prescription :
- le syndicat avait 10 ans pour agir contre le rehaussement, soit jusqu'en 2019 ;
- le portillon est d'origine datant de 1980 ;
- elle est victime d'accusations mensongères d'appropriation des parties communes.
Par dernières conclusions transmises par RPVA le 29 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires sollicite de la cour qu'elle :
- déclare irrecevables comme nouvelles en appel les demandes suivantes :
* condamne le syndicat des copropriétairesà lui verser la somme de 3 000 euros, en réparation de son préjudice moral ;
* ordonne le rétablissement de la vérité par l'édition d'un démenti officiel, dont la forme sera définie par la juridiction ;
- confirme le jugement entrepris ;
- déclare irrecevable la demande judiciaire de travaux de Mme [J] ;
- rejette ses demandes ;
- condamne Mme [J] à lui payer la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :
- l'appelante ne justifie d'aucun moyen de nature à fonder l'annulation de la résolution n°15-1 de l'assemblée générale du 24 juin 2021 ;
- l'annulation de la résolution n'est pas abusif et l'a été dans l'intérêt collectif des copropriétaires;
- la résolution a bien été adoptée à la majorité de l'article 25-1 ;
- cette assemblée s'est tenue par visio conférence, et le seul vote par correspondance est celui de M. [E], qui n'a pas été comptabilisé ;
- il y a bien eu un second vote ;
- l'appelante ne justifie d'aucun moyen de nature à fonder l'annulation de la résolution n°16 ;
- le vote n'est pas abusif ;
- son installation n'est pas conforme à la destination de l'immeuble ;
- elle ne peut pas demander au juge d'autoriser des travaux déjà réalisés ;
- le portillon n'est pas d'origine et a été changé ;
- une autorisation était requise ;
- elle doit être condamnée à enlever son portail et brise vue.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du '' juin 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.
Sur les demandes nouvelles :
Aux termes des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.
L'article 566 ajoute que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
La demande de Mme [J], tendant à obtenir réparation de son préjudice moral n'a pas été formulée devant le premier juge.
Aucune demande indemnitaire n'a été formulée devant le premier juge.
Seules des prétentions visant à l'annulation de résolutions de l'assemblée générale du 24 juin 2021 ont été émises.
De même, la demande tendant à voir ordonner le rétablissement de la vérité par l'édition d'un démenti officiel, n'a pas été formulé devant le premier juge.
Ces demandes ne tendent pas aux mêmes fins que celles formulées devant le premier juge. Leurs objets sont différents des prétentions de première instance.
Ces demandes ne sont ni l'accessoires, ni la conséquence ou le complément nécessaire des demandes.
Par conséquent ces demandes constituent des demandes nouvelles qui seront déclarées irrecevables.
Sur la demande d'annulation de la résolution n°15.1 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence 'Lou Tambourinaire' du 24 juin 2021 :
L'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Ainsi, une assemblée générale de copropriété peut être annulée pour abus de majorité qui consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l'équilibre entre les copropriétaires, soit avec l'intention de nuire.
L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci;
L'article 25-1 précise que lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet de résolution a pour objet la réalisation de travaux prévus au f de l'article 25 et qu'il n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité prévue à l'article 24.
L'article 24 dispose que I.- les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
Mme [J] estime que la résolution n°15.1 de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2021 est d'une part, entachée d'irrégularité et d'autre part, révélatrice d'un abus de majorité.
La résolution n°15 'annulation de la résolution n°21 de l'assemblée générale du 4 mai 2017, relative à une autorisation donnée au lot n°2, appartenant à Mme [J] , pour l'installation d'un brise-vue'
Majorité : article 25
Mme [J], habitant au RDC du bâtiment G-0 a déposé lors de l'assemblée générale du 4 mai 2017, une motion concernant l'installation d'un brise vue devant son balcon.
Cette résolution a été adoptée à la majorité des présents ou représentés.
Or depuis Mme [J] met en place une installation qu'elle module au gré de sa fantaisie et qui est quoiqu'il en soit, incompatible avec la propreté, le cadre et l'harmonie de notre résidence.
Voir les deux planches photos :
1- brise vue au fil du temps
2 - un accès modulable
Les nombreuses tentatives du conseil syndical et du syndic pour lui faire installer un dispositif acceptable tout en veillant à sa tranquillité, sont restées à ce jour, vaines.
A souligner que dans le cas d'une vente d'appartement, la constatation de cette situation par les acheteurs potentiels n'est pas faite pour les encourager à s'installer dans la copropriété.
Pour mémoire, lors de l'AG du 23 juillet 2018, Mme [J] a également déposé la motion n°24 à savoir : 'autorisation donnée pour la participation bénévole à l'entretien et aux plantations des espaces verts près de mon appartement selon schéma joint'.
Quoiqu'il en soit la résolution ci-après qui a été votée le samedi 1er mai par les membres du conseil syndical à la majorité absolue dont une abstention a pour but d'annuler la précédente en lui demandant expressément de remettre l'ensemble des lieux dans leur état initial.
L'assemblée générale après avoir pris connaissance du suivi par Mme [J] de la motion n°21 de l'assemblée générale du 4 mai 2017, décide après en avoir délibéré d'annuler celle-ci et exige par là-même, que l'ensemble des installations implantées devant son appartement telles que grillages, bâches posées, plantations 'sauvages' dépôt de toutes sortes...soient déposées afin de remettre cet espace dans son état initial.
Cette résolution a été rejetée.
Un second vote a eu lieu selon les modalités de l'article 24.
La résolution a ensuite été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit 4 860/5 770 tantièmes.
A la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale et contrairement à ce que soutient Mm [J], cette assemblée générale s'est tenue en visio-conférence, avec quelques votes par correspondance. Il est précisé qu''avant la séance, le syndic saisi les votes par correspondances ou les copropriétaires eux-mêmes depuis leur espace client. A l'ouverture de l'assemblée les votants en ligne signent électroniquement la feuille de présence et les copropriétaires présents signent la feuille de présence'.
S'agissant de la résolution 15.1, le seul vote par correspondance est celui de M. [R] [E] et n'a pas été comptabilisé, puisque défaillant sur ce vote.
53 copropriétaires ont voté pour, représentant 4 860/5770 tantièmes.
10 copropriétaires ont voté contre, représentant 910/5770 tantièmes.
15 copropriétaires se sont abstenus, représentant 1 395/10 103 tantièmes.
1 copropriétaire est défaillant (vote par correspondance)
Il n'y a pas d'irrégularité formelle démontrée.
Le vote a bien eu lieu.
Par ailleurs, il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l'abus de droit donc en l'espèce Mme [J], propriétaire du lot n°2 consistant en un appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble.
L'abus doit être révélateur d'une atteinte à l'égalité de traitement est susceptible d'apparaître dans les divers domaines d'intervention du syndicat dès lors qu'il entraîne des avantages consentis à certains seulement au détriment des autres copropriétaires.
En l'espèce, comme l'a pertinemment relevé le premier juge, Mme [J] échoue à démontrer le caractère abusif du vote et notamment le fait que la décision n'est pas rendue dans l'intérêt collectif et que la majorité a abusé de son pouvoir.
En effet, il ressort des pièces versées aux débats que le brise-vue installé par cette dernière ne correspond pas à celui auquel elle avait été autorisée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 mai 2017.
Elle reconnaît elle-même qu'entre l'assemblée générale de 2017 et le 28 octobre 2020, le brise-vue était assuré par une haie naturelle de Pittosporum tobira d'une hauteur de 2,5 mètres de hauteur (et de 1 mètre d'épaisseur) et que contre son avis, cette haie a été coupée. Elle précise avoir installé des bâches avec des moyens de fortunes pour recréer un brise-vue rigide et avait sollicité par courrier du 6 mai 2021, un délai d'un mois afin de les remplacer.
En tout état de cause, même si le syndicat des copropriétaires a fait dresser un constat de commissaire de justice le 18 mai 2021, avant l'expiration du délai requis dans son courrier, l'assemblée générale du 4 mai 2017 l'avait autorisée à installer un brise-vue, après avoir pris connaissance du courrier joint du 17 mars 2017 et donc du modèle d'une hauteur totale de 1,80 mètre du sol (muret inclus dans les 1,80 m) de couleur verte, et le brise-vue ne pourrait pas être en canisse.
En aucun cas, il était mentionné que Mme [J] était autorisée à installer une haie de végétaux.
Le procès-verbal de constat du 18 mai 2021 a mis en exergue des aménagements extérieurs rompant l'harmonie extérieure de l'immeuble à la lecture du règlement de copropriété.
Les copropriétaires ont voté la résolution en état régulièrement informés, contrairement à ce que soutient Mme [J], et ont exprimé leur avis par un vote conduisant à la dépose des aménagements, sans qu'il soit établi d'abus de majorité.
Par conséquent, aucun motif d'annulation de la résolution n°15.1 de l'assemblée générale du 4 juin 2021 n'est opérant.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il débouté Mme [J] de sa demande d'annulation de ladite résolution. Il sera également confirmé en ce que cette dernière a été condamnée à déposer le brise vue, sous astreinte.
Sur la demande d'annulation de la résolutionn°16 de l'assemblée générale de la résidence 'Lou Tambourinaire' du 24 juin 2021 :
Aux termes de l'article 10 du décret du 17 mars 1967, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
Lorsque la convocation de l'assemblée générale est sollicitée en application de l'article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne porte à l'ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs.
Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.
Le syndic rappelle les dispositions du présent article sur les appels de fonds qu'il adresse aux copropriétaires.
La résolutions n°16 a été portée à l'ordre du jour à la demande de Mme [J], de la manière suivante : 'A la demande de Mme [J] selon courrier joint : ratification de la transformation d'un portillon posé lui-même sans autorisation'
Majorité article 25
L'assemblée générale après en avoir délibéré, ratifie la demande de Mme [J] (lot n°2) à savoir : transformation d'un portillon initialement de 80 cm sans clé en un portail de 1,80 mètres avec serrure (posé sans autorisation).
Le copropriétaire restera responsable vis à vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux.
Les conditions et modalités de réalisation de ces travaux devront être communiquées au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment.
Cette résolution a été rejetée.
Or, il est acquis que le syndic est dépourvu de tout pouvoir d'appréciation de l'utilité ou de l'opportunité d'inscrire une résolution à la demande d'un copropriétaire et il doit donner suite à une telle demande.
En l'espèce, Mme [J] verse aux débats son projet tel que transmis au syndic.
Il s'avère que la résolution présentée, ne reprend pas le projet de Mme [J],
cette dernière mentionnant 'à la suite d'un troisième cambriolage, il y a une douzaine d'années, j'avais transformé mon portillon en un portillon de 1,80 m avec serrure, sans vote lors d'une AG.
Je souhaiterais obtenir votre approbation rétrospectivement.
Je ne pensais pas outrepasser les règlements de copropriété.
Confiante de votre compréhension.
Remerciements sincères'
Le projet de résolution ainsi présenté n'a pas été soumis au vote tel qu'il aurait dû. Le syndic a communiqué des extraits et transformé son contenu. Il a dénaturé les termes de la question soumise par Mme [J].
Par conséquent, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a débouté Mme [J] de sa demande d'annulation de la résolution n°16 de l'assemblée générale du 24 juin 2021.
Ladite résolution sera annulée.
Sur la demande d'autorisation judiciaire visant à réaliser des travaux de Mme [J]:
Aux termes de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, alinéa 4, lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.
Il est acquis que la demande d'autorisation judiciaire n'est recevable que lorsqu'elle est précédée d'un refus (Cass. civ 3ème 26 janvier 2000, n°98-14. 798).
En l'espèce, Mme [J] a bien subi un refus d''installation d'un brise-vue le long du muret se situant sur la terrasse attenante à son balcon et sur une hauteur de 1,80 mètre au total.
En effet, l'assemblée générale du 24 juin 2021 est revenue sur la résolution n°21 de l'assemblée générale du 4 mai 2017 qui l'avait autorisé.
La remise en état initial a été exigée.
Par conséquent, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la résolution n°15.1 s'assimile à un refus de pose de brise-vue et ne fait pas obstacle à ce que le juge judiciaire autorise Mme [J] à réaliser les travaux refusés par l'assemblée générale.
Mme [J] sera donc autorisée à faire à installer un brise-vue le long du muret se situant sur la terrasse attenante à sa loggia et sur une hauteur de 1,80 mètre du sol au total (muret inclu dans les 1,80m), de couleur verte, dans les mêmes termes que ceux pour lesquels elle avait été autorisé dans la résolution n°21 de l'assemblée générale du 4 mai 2017, afin qu'elle puisse user de son bien en toute sécurité et intimité.
Sur les travaux du portillon :
Il n'est pas contesté que le portillon objet du présent litige ouvre un accès exclusif à la terrasse de Mme [J].
La résolution n°16 de l'assemblée générale du 24 juin 2021 a été annulée. Elle visait à voir Mme [J] à voir ratifier la transformation de son portillon sans autorisation et avait été rejetée.
Il sollicite la condamnation de Mme [J] à déposer le portail d'1,80 mètre installé sans autorisation.
Mme [J] fait valoir la prescription de l'action, contestant toute dépose de l'ancien portillon. Elle souligne avoir juste rehaussé le portillon d'origine et soutient que l'action est prescrite.
Sur la prescription :
Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.
L'article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières, se prescrivent par cinq ans, à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dût connaître les faits lui permettant de l'exercer.
L'article 2227 du même code prévoit que le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
En l'espèce, le règlement de copropriété stipule page 20 que sont des parties communes 'les éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité à l'exclusion des revêtements intérieurs, des fenêtres et des portes des parties privatives ; les murs porteurs ou non, toutes les terrasses accessibles ou non accessibles'.
Il définit page 21, les parties privatives comme 'les barres d'appui des fenêtres, les gardes-corps des balcons, loggias et assimilés'.
Il décrit page 41, destination des appartements que le bâtiment G0 comprend au rez-de-chaussée deux appartements un de type T2 et l'autre de type T5.
L'appartement de Mme [J], de type T2 est décrit comme composé d'une salle de séjour et une cuisine ouvrant sur le balcon, un dégagement avec placard, une chambre, une salle de bains et un water closet. On accède à cet appartement par une entrée de plein pied ouvrant sur la salle de séjour.
L'acte de vente de Mme [J] ne mentionne pas que la porte d'accès à sa 'terrasse', es qualité de 'partie privative'.
Or le portillon donne sur une terrasse définie comme 'sol enrobé rouge', attenante à la loggia.
Le portillon apparaît donc comme une partie commune de l'immeuble.
L'action intentée par le syndicat des copropriétaires visant obtenir la démolition dudit ouvrage réalisé ou amélioré par Mme [J], s'analyse en une action réelle qui se prescrit par 30 ans (Cass, civ 3ème 8 octobre 2015, n°14-1-. 690 et Cass, civ 3ème 3 septembre 2022, 21-13. 014).
Cependant, Mme [J] indique que le portillon aurait simplement été rehaussé en 2009 et non édifié.
Afin de démontrer que le portillon est d'origine, Mme [J] verse aux débats :
- l'annonce BODACC des établissements Cassini ayant installé les portes de garage de la résidence en 1989 et le portillon en 2009 ;
- le plan du bâtiment annexé au règlement de copropriété datant du 28 avril 1980, matérialisant un portillon en acier à l'entrée de sa terrasse ;
- une attestation de M. [S] du 23 juin 2022, vendeur de l'appartement objet du présent litige et que le portillon existait et avait la clé, ayant la jouissance exclusive de la terrasse en 1990 ;
- une attestation de M. [L] du 8 juillet 2021, certifiant que le balcon de Mme [J] est attenant à une terrasse et délimité par un muret et un portillon depuis le 12 janvier 1990 ;
Par conséquent, Mme [J] justifie ne pas avoir créé ce portail. Le portillon existe depuis a minima 1980. Elle n'a donc pas procédé à la pose d'un portail sans autorisation.
Au vu des photographies versées aux débats, le portillon a simplement fait l'objet d'un rehaussement, qui s'explique dans un contexte de cambriolages fréquents.
Par conséquent, l'action du syndicat des copropriétaires en suppression d'ouvrage affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, édifiée sur une partie commune originelle s'analyse en une action personnelle, soumise à la prescription quinquennale, visant à voir sanctionner le non-respect du règlement de copropriété et justifiée par l'irrégularité des travaux entrepris par Mme [J].
Mme [J] n'a fait qu'aménager le portillon. Elle ne l'a pas construit.
Le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de la surélévation du portillon dans le courriel envoyé par Mme [J] le 10 avril 2021, constitutif du point de départ de la prescription de son action.
Sa demande relative aux travaux affectant le portillon, soumise à la prescription quinquennale, n'est donc pas prescrite.
Sur le fond :
Cependant, sa demande en démolition d'ouvrage est mal fondée car le portillon préexistait et n'a pas été édifiée par Mme [J].
Il conviendra donc d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [J] à déposer le portail de 1,80 mètre posé sans autorisation.
Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formulée à ce titre.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Chacune des parties succombant partiellement, l'équité commande qu'elles conservent la charge de leurs propres frais et dépens de première instance et d'appel.
Il sera fait droit à la demande de Mme [J] en exonération de sa quote-part des dépens, frais et honoraires exposés dans le cadre de cette procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE irrecevables les demandes de Mme [J], comme nouvelles en cause d'appel, visant à :
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 euros, en réparation de son préjudice moral ;
- ordonner le rétablissement de la vérité par l'édition d'un démenti officiel, dont la forme sera définie par la juridiction ;
INFIRME le jugement entreprise ne ce qu'il a :
- débouté Mme [J] de sa demande d'annulation de la résolution n°16 de l'assemblée générale du 24 juin 2021.
- condamné Mme [J] à déposer le portail de 1,80 mètre installé sans autorisation ;
CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;
STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT :
ANNULE la résolution n°16 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble 'Lou Tambourinaire', pris en la personne de son syndic en exercice, du 24 juin 2021 ;
AUTORISE Mme [J] à installer un brise-vue le long du muret se situant sur la terrasse attenante à sa loggia et sur une hauteur de 1,80 mètre du sol au total (muret inclus dans les 1,80m), de couleur verte et selon les termes dans lesquels elle avait été autorisée par la résolution n°21 de l'assemblée générale du 9 mai 2017 ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Lou Tambourinaire', pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande visant à voir condamner Mme [J], à déposer le portail de 1,80 mètre, installé sans autorisation ;
LAISSE à chacune des parties la charge de ses frais et dépens, de première instance et d'appel ;
DISPENSE Mme [J] de sa quote-part des dépens, frais et honoraires exposés dans le cadre de cette procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,