CA Paris, Pôle 1 - ch. 2, 9 octobre 2025, n° 24/20821
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 9 OCTOBRE 2025
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/20821 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKQ5C
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Octobre 2024 -Président du TJ de [Localité 23] - RG n° 24/54039
APPELANTE
S.A.S. SAS [Adresse 15], RCS de [Localité 23] sous le n°879 735 165, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 10]
[Localité 14]
Représentée par Me Mélanie TOLLARD-MOURNEIZON de l'AARPI Listo avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1888
INTIMÉES
S.A.S. GALILEO GLOBAL EDUCATION 2, RCS de [Localité 23] sous le n°948 402 201, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 11]
Représentée par Me Claire OLDAK, avocat au barreau de PARIS, toque : E960
Ayant pour avocat plaidant Me Philippe ELKAIM, avocat au barreau de TOULOUSE
S.C.I. FONCIERE MEDICALE N°1, RCS de [Localité 21] sous le n°331 691 709, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 19]
[Adresse 2]
[Localité 18]
Représentée par Me Philippe GALLAND de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Ayant pour avocat plaidant Me Christian-Claude GUILLOT, avocat au barreau de PARIS, toque : A474
PARTIE INTERVENANTE :
S.A.S.U. GALILEO GLOBAL EDUCATION FRANCE, RCS de [Localité 23] sous le n°501 168 223, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 9]
[Localité 13]
Représentée par Me Claire OLDAK, avocat au barreau de PARIS, toque : E960
Ayant pour avocat plaidant Me Philippe ELKAIM, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 4 Septembre 2025 en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et Laurent NAJEM, Conseiller chargé du rapport, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par un acte du 24 octobre 2019, la société [Adresse 15] a fait l'acquisition d'un immeuble situé au [Adresse 16]), pour y entreprendre des travaux de restructuration et de réaménagement de l'immeuble selon le permis de construire obtenu le 5 octobre 2020.
Le 7 décembre 2021, un bail commercial en état futur d'achèvement a donc été conclu entre la société [Adresse 15], représentée par la société Novaxia investissement et la société Galileo global éducation France (nom commercial Studialis).
Un procès-verbal d'achèvement a été signé le 9 mars 2023 avec réserves et des désordres afférents à l'étanchéité ont par ailleurs été relevés.
La société [Adresse 15] a vendu l'immeuble à la société Foncière médicale n°1 selon acte notarié du 31 mars 2023.
Estimant que certaines réserves n'étaient pas levées et que des désordres perduraient, par acte du 14 mai 2024, la société Galileo global éducation a fait assigner la société [Adresse 15], la société MACSF et la société Foncière médicale n°1 étant intervenue volontairement à l'instance, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :
Condamner in solidum la société [Adresse 15] et la société MACSF à effectuer les travaux de réparation relatifs aux défauts d'étanchéité concernant tant l'ascenseur que les fenêtres et escaliers, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance rendue ;
Ordonner une mesure d'expertise judiciaire et nommer tel expert qu'il plaira établi sur la liste des experts près la cour d'appel de Paris avec pour mission :
Se rendre sur les lieux situés à [Adresse 15] et [Adresse 6] à [Localité 23] et convoquer les parties préalablement ainsi que leurs conseils ;
Se faire communiquer tout document utile à l'accomplissement de sa mission et faire entendre tout sachant ;
Décrire les désordres et défauts de conformité affectant l'ouvrage et déterminer leur cause, notamment s'ils résultent d'un vice de construction, d'un vice de fabrication ou d'une erreur de conception, choix des procédés, techniques et matériaux ou révèlent un manquement aux règles de l'art ;
Déterminer s'ils sont de nature décennale et susceptibles de porter atteinte à la solidité de l'ouvrage et affecter sa destination initiale ;
Décrire et évaluer le montant des travaux de remise en état ;
Déterminer et évaluer le trouble de jouissance à compter du jour de découverte des désordres jusqu'à achèvement des travaux de remise en état ;
S'adjoindre si besoin du soutien d'un sapiteur, technicien ou consultant en la matière ;
Déposer son pré-rapport dans le délai de xxx mois suivant la réunion d'expertise et le communiquer aux parties ;
Permettre aux parties de faire valoir leurs observations selon dires annexés au pré-rapport en application des dispositions de l'article 276 du code de procédure civile ;
Fixer la provision sur les honoraires de l'expert judiciaire à consigner au greffe de la juridiction dans le délai déterminé par l'ordonnance à intervenir ;
Condamner in solidum la société [Adresse 15] et la société MACSF au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des frais de représentation en justice au profit de la société Galileo ;
Condamner in solidum la société [Adresse 15] et la société MACSF aux entiers dépens.
Par ordonnance contradictoire du 18 octobre 2024, le juge des référés a :
Pris acte de l'intervention volontaire de la société foncière médicale n°1 ;
Dit n'y avoir lieu à référé quant à la demande de travaux sur l'étanchéité des fenêtres et escaliers ;
Condamné la société [Adresse 15] à réaliser les travaux relatifs aux défauts d'étanchéité concernant l'ascenseur, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de soixante jours suivant la signification de la présente décision ;
Dit que l'astreinte courra pendant trois mois ;
Réservé la liquidation de l'astreinte à titre provisoire ;
Condamné la société [Adresse 15] aux dépens de l'instance ;
Condamné la société [Adresse 15] à payer à la société Galileo global éducation la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelé que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.
Par déclaration du 6 décembre 2024, la société [Adresse 15] a relevé appel de cette décision, intimant la société Foncière médicale n°2 et la société Galileo global éducation 2 et non la société Galileo global éducation France.
L'ordonnance de clôture intervenue le 1er juillet 2025 a été révoquée à l'audience de plaidoirie du 10 juillet 2025, la société Galileo Global Education 2 faisant valoir qu'elle n'était pas la locataire.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 août 2025, la société [Adresse 15] demande à la cour, sur le fondement des articles 145, 835, 699 et 700 du code de procédure civile, de :
Confirmer l'ordonnance de référé du 18 octobre en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé quant à la demande de travaux sur l'étanchéité des fenêtres et escaliers ;
Infirmer l'ordonnance de référé du 18 octobre 2024 en ce :
Qu'elle a condamné la société [Adresse 15] à réaliser les travaux relatifs aux défauts d'étanchéité concernant l'ascenseur, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de soixante jours suivant la signification de la présente décision ;
Qu'elle a dit que l'astreinte courra pendant trois mois ;
Que le juge des référés s'est réservé la liquidation de l'astreinte, à titre provisoire ;
Qu'elle a condamné la société [Adresse 15] aux dépens de l'instance ;
Qu'elle a condamné la société [Adresse 15] à payer à la société Galileo Global Education la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Qu'elle a rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit ;
En statuant de nouveau :
Débouter la société Galileo global éducation de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
Y ajoutant :
Condamner la société Galileo global éducation à verser à la société [Adresse 15] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens ;
A titre subsidiaire :
Désigner tel expert qu'il lui plaira avec pour mission de :
Se rendre sur les lieux situés [Adresse 17] et [Adresse 7] [Localité 12][Adresse 1] ;
Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission et entendre tous sachants ;
Dire que l'expert pourra se faire assister d'un sapiteur d'une spécialité autre que la sienne ;
Examiner et décrire les désordres invoqués, en rechercher l'étendue, l'origine et les causes précises ;
Dire si les travaux dont il s'agit ont été conduits conformément aux règles de l'art et aux documents contractuels ;
Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l'habitabilité, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination ;
Donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties, évaluer le coût des travaux utiles à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties ;
Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues, les soumettre en temps utile aux observations écrites des parties et répondre à leur dire ;
En cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnus par l'expert, autoriser l'expert à impartir un délai aux parties concernées techniquement par les désordres, pour qu'elles fassent exécuter les travaux nécessaires à la cessation de ces désordres ;
Dire que l'expert sera saisi et assurera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Créteil ;
Fixer telle provision qu'il plaira à madame, monsieur le Président concernant les frais d'expertise qui devront être consignés au greffe du tribunal judiciaire de Paris par la société Galileo Global éducation France.
Réserver les dépens.
Elle fait valoir que la demande de condamnation à effectuer des travaux de réparation relatifs aux travaux d'étanchéité concernant l'ascenseur se heurte à des contestations sérieuses dès lors qu'elle a mis tout en 'uvre pour remédier aux désordres et que les dernières interventions sont planifiées.
Elle allègue qu'avant de la condamner à réaliser les travaux, il faut déterminer quels travaux sont nécessaires, dans leur description et leur étendue ce que seule une expertise peut permettre.
Elle soutient qu'elle a déjà engagé des travaux efficaces s'agissant des fenêtres et pour les escaliers. Elle conteste que la preuve serait rapportée s'agissant d'infiltrations au niveau d'un escalier.
A titre subsidiaire, elle souligne qu'en raison du désaccord persistant entre les parties quant aux travaux à mettre en 'uvre pour remédier aux travaux d'étanchéité de l'ascenseur, la désignation d'un expert semble opportune.
Dans leurs dernières conclusions d'intervention volontaire remises et notifiées le 31 juillet 2025, les sociétés Galileo global éducation France et Galileo global éducation 2 demandent à la cour, sur le fondement des articles 1221, 1719, 1725 et 1792-6 et suivants du code civil et de l'article 145 du code de procédure civile, de :
Prendre acte de l'intervention volontaire de la société Galileo global éducation France dont le nom commercial est Studialis, immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le n°501 168 223 en sa qualité de véritable preneur à bail, en l'état futur d'achèvement portant sur les locaux du [Adresse 17] devenue par la suite propriété de la Foncière médicale n°1 ;
Ordonner par voie de conséquence la mise hors de cause de la société Galileo Global éducation 2 immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le numéro 948 402 201 en sa qualité de tiers au litige ;
A titre principal :
Confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société [Adresse 15] à réaliser les travaux relatifs aux défauts d'étanchéité concernant l'ascenseur, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de soixante jours suivant la signification de la présente décision ;
Confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit que l'astreinte courra pendant trois mois,
Confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société [Adresse 15] aux dépens de l'instance ;
Confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société [Adresse 15] à payer à la société Galileo global éducation la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Débouter la société [Adresse 15] de l'ensemble de ses demandes.
A titre reconventionnel :
Infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle dit n'y avoir lieu à référé quant à la demande de travaux sur l'étanchéité des fenêtres et escaliers ;
Et par conséquent,
Condamner la société [Adresse 15] à réaliser les travaux relatifs aux défauts d'étanchéité concernant les fenêtres et escaliers, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance ;
A titre subsidiaire :
Ordonner une mesure d'expertise judiciaire et nommer expert qu'il plaira établi sur la liste des experts près de la cour d'appel de Paris avec pour mission :
Se rendre sur les lieux situés à [Adresse 17] et [Adresse 8] à [Localité 23] et convoquer les parties préalablement ainsi que leurs conseils ;
Se faire communiquer tout document utile à l'accomplissement de sa mission et faire entendre tout sachant ;
Décrire les désordres et défauts de conformité affectant l'ouvrage et déterminer leur cause, notamment s'ils résultent d'un vice de construction, d'un vice de fabrication ou d'une erreur de conception, choix des procédés, techniques et matériaux ou révèlent un manquement aux règles de l'art ;
Déterminer s'ils sont de nature décennale et susceptibles de porter atteinte à la solidité de l'ouvrage et affecter sa destination initiale ;
Décrire et évaluer le montant des travaux de remise en état ;
Déterminer et évaluer le trouble de jouissance à compter du jour de découverte des désordres jusqu'à achèvement des travaux de remise en état ;
S'adjoindre si besoin du soutien d'un sapiteur, technicien ou consultant en la matière ;
Déposer son pré-rapport dans le délai de xxx mois suivant la réunion d'expertise et le communiquer aux parties ;
Permettre aux parties de faire valoir leurs observations selon dires annexés au pré-rapport en application des dispositions de l'article 276 du Code de procédure civile.
Fixer la provision sur les honoraires de l'expert judiciaire à consigner au greffe de la juridiction dans le délai déterminé par l'ordonnance à intervenir ;
En tout état de cause :
Condamner la société [Adresse 15] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des frais de représentation en justice au profit de la société Galileo global éducation ;
Condamner la société [Adresse 15] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Elles font valoir que c'est à tort que la société Galileo global éducation 2 a initié la procédure devant le premier juge puisqu'elle est un tiers au litige, n'étant pas locataire des lieux loués.
La société Galileo global éducation France allègue que l'ensemble des défauts d'étanchéité concernant tant l'ascenseur que les fenêtres et les escaliers ont été reconnus et acceptés par la société Novaxia comme relevant de la garantie de parfait achèvement. Elle souligne qu'en vertu du contrat de bail, le bailleur est tenu d'intervenir dès lors que les travaux de remise en état sont relatifs à la mise en 'uvre des garanties des constructeurs. Elle soutient que c'est à bon droit que l'intervention du bailleur a été sollicitée. Elle conteste le fait que la société [Adresse 15] ait mis tout en 'uvre pour réaliser les travaux alors que les désordres persistent depuis deux ans.
Elle fait valoir qu'il est faux de prétendre que les travaux à effectuer n'auraient pas encore été déterminés alors que la société [Adresse 15] indique elle-même que la solution proposée par le bureau d'étude serait d'installer un auvent au-dessus de l'ascenseur, ce qui ne pourrait être réalisé que lorsque les conditions météorologiques seront réunies.
Elle allègue que les défauts d'étanchéité des fenêtres et escaliers sont démontrés ; que le constat d'huissier fait parfaitement état des inondations dans les escaliers ; que la société [Adresse 15] en a parfaitement connaissance compte tenu des nombreux courriels sur ce point.
A titre subsidiaire, elle fait valoir qu'elle établit un motif légitime suffisamment caractérisé pour qu'une expertise judiciaire soit prononcée.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 mai 2025, la société Foncière médicale n°1 demande à la cour, sur le fondement des articles 122, 331 et suivants et 554 du code de procédure civile, de :
Déclarer la société Galileo global éducation 2 irrecevable en ses demandes, fins et conclusions pour défaut d'intérêt à agir ;
Infirmer l'ordonnance dont appel en ce que celle-ci n'a pas fait droit à la demande d'expertise sollicitée.
En statuant à nouveau :
Désigner tel expert qu'il plaira à la Cour de nommer avec mission habituelle en pareille matière et notamment de se rendre sur les lieux [Adresse 3] [Adresse 4] à [Adresse 22] [Localité 20], après y avoir convoqué les parties :
Examiner les désordres allégués dans l'assignation et, le cas échéant, sans nécessité d'extension de mission, tous désordres connexes ayant d'évidences la même cause mais révélés postérieurement à l'assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l'article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;
Les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition ; en rechercher la ou les causes ;
Dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l'art ;
Fournir tous renseignements de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;
Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leur délai d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assisté d'un maître d''uvre, le coût de ces travaux ;
Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant de désordres notamment le préjudice de jouissance subie ou pouvant résulter de travaux de remise en état ;
Dire si des travaux urgents sont nécessaires soient pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou bien ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaire, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;
Faire toutes observations utiles au règlement du litige.
Pour procéder à sa mission l'expert devra :
Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
Se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s'il le juge utile, les pièces définissant les marchés, les plans d'exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;
Se rendre sur les lieux et si nécessaire en fait à la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;
A l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ces opérations ; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai ;
En faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ces opérations ;
En les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle de demande de consignations complémentaires qui s'en déduise, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ;
En fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;
En les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
Au terme de ces opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport, et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;
Fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
Rappelant aux parties au visa de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.
Condamner chacune des sociétés Galileo global éducation et [Adresse 15] à payer à la société foncière médicale n°1 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile une somme qui ne saurait être inférieure à 3.000 euros ;
Condamner tous succombant aux entiers dépens.
Elle fait valoir que la société Galileo global éducation 2 n'a pas d'intérêt à agir mais qu'elle-même a néanmoins le plus grand intérêt à conserver le bénéfice du présent appel à l'encontre des constructeurs à la seule fin de désignation d'un expert compte tenu des désordres qui perdurent.
Elle considère que la condamnation du maître d'ouvrage d'avoir à effectuer les travaux nécessaires pour pallier l'existence de désordres non contestés ne peut être une solution pertinente, dans la mesure où le délai de garantie de parfait achèvement est aujourd'hui potentiellement expiré et qu'en sa qualité de propriétaire, elle a intérêt à connaître de manière exhaustive et contradictoire la nature des travaux nécessaires s'agissant de désordres qui affectent le clos et rendent l'immeuble impropre à sa destination au sens des articles 1792 et suivants du code civil.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
Une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025.
SUR CE,
Sur l'intervention volontaire de la société Galileo global éducation France et la demande de mise hors de cause de la société Galileo global éducation 2
Selon l'article 126 du code de procédure civile, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.
Il n'est pas contesté que c'est la société Galileo global éducation France qui a seule qualité pour agir puisqu'elle est signataire du bail (sous son nom commercial « Studialis »), la société Galileo global éducation 2 étant tiers au présent litige.
Il convient de :
Donner acte à la société Galileo global éducation France dont le nom commercial est Studialis, immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le numéro 501 168 223 en sa qualité de preneur à bail, en l'état futur d'achèvement portant sur les locaux du [Adresse 15] de son intervention volontaire ;
Ordonner la mise hors de cause de la société Galileo Global éducation 2 immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le numéro 948 402 201, tiers au litige.
Sur les demandes de travaux sous astreinte et l'expertise
Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Selon l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
S'agissant de l'ascenseur
L'existence d'un défaut de conception de l'ascenseur donnant sur le toit qui génère des désordres d'étanchéité en cas de pluie n'est pas contestée et a été relevée par le premier juge.
L'appelante a missionné la société Cingénierie en février 2024 (sa pièce 16) pour réaliser un audit de l'ascenseur : si l'appareil en lui-même ne présente pas de défaut, en revanche sa disponibilité nécessite des travaux consistant en l'installation d'une casquette ou auvent sur l'habillage de la trémie, cette casquette devant protéger les vantaux de la porte palière de la pluie. Il convient en outre « d'améliorer en gaine le circuit de gestion des éventuelles gouttes de pluie » et de demander l'avis d'un bureau de contrôle pour cet équipement en gaine.
Les travaux nécessaires sont décrits dans un devis en date du 6 février 2025 et l'appelante verse en outre une facture d'acompte.
L'obligation de la société [Adresse 15] à ce titre est incontestable.
Elle expose qu'elle ne peut être tenue des délais de production des pièces ni des conditions météorologiques. Cependant, elle fait état d'un délai de production de 6 à 8 semaines, largement expiré et elle ne peut soutenir par ailleurs que depuis la première décision, les conditions météorologiques n'auraient jamais permis de mettre en 'uvre l'auvent litigieux.
La solution technique susceptible de mettre fin aux désordres étant connue, une mesure d'instruction ne présente dès lors aucune utilité s'agissant de l'ascenseur. La demande d'expertise judiciaire en ce qu'elle porte sur cette question doit être rejetée.
La décision sera confirmée en ce qu'elle a condamné la société [Adresse 15] à réaliser les travaux relatifs aux défauts d'étanchéité concernant l'ascenseur, sous condition d'astreinte et en ce que le premier juge s'est réservé la liquidation de ladite astreinte.
S'agissant des fenêtres et de l'escalier
Le premier juge a considéré que le caractère actuel des désordres n'était pas justifié.
Il avait relevé que le procès-verbal de constat du 5 juillet 2023 comportait un descriptif de photographies illisible.
Ce procès-verbal est produit en couleurs (pièce 23- Galileo) et les photographies attestent de bureaux, salles de cours, couloir et une cage d'escalier inondés, ainsi que des coulures à la suite d'un orage survenu la veille.
Dans un courrier du 23 février 2024 (pièce 13), la société Novaxia fait état de ce qu'elle a été informée d'une infiltration d'eau au niveau du 6ème étage (côté escaliers rouges et côté terrasse) ainsi qu'au niveau de la cage d'escaliers (phénomène climatique exceptionnel en IDF). Elle précise que ce désordre n'a pas été résolu de manière pérenne, qu'elle a missionné la veille l'entreprise IBRF spécialisée en recherches de fuite et qu'elle mandatera des entreprises pour effectuer les travaux nécessaires, d'autres entreprises se déplaçant pour des mesures conservatoires.
Le procès-verbal de constat sur lequel se fonde la société Galileo global éducation France est ancien.
Or, la société [Adresse 15] produit un compte rendu du 22 mai 2024 en présence des sociétés MACSF, Novaxia et Galileo notamment qui contient la programmation d'entreprises pour remédier notamment au problème d'infiltration d'eau (entreprise MA Bâtiment).
Un courriel du 9 juillet 2024 (pièce 7 de l'appelante) fait état du traitement de l'étanchéité de raccordement du relevé de plomb du balcon du 5ème étage par une entreprise, la reprise des désordres est en cours (du 8 au 15 juillet).
Le 5 septembre 2024, la société Novaxia indique avoir transmis une demande d'intervention pour traiter l'infiltration d'eau au niveau de l'ascenseur, au 6ème étage à côté de l'escalier métallique ainsi que la fuite au niveau de la CTA (pièce 8).
Aucun constat postérieur à ces différents courriels ne vient étayer la persistance des désordres au titre des fenêtres et des escaliers.
C'est dès lors à bon droit que le premier juge a constaté qu'il n'était pas justifié du caractère actuel des désordres et que dès lors, il n'y avait pas lieu à référé sur la demande d'exécution sous astreinte s'agissant des fenêtres et des escaliers.
L'ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.
La demande d'expertise à ce titre n'est pas davantage fondée compte tenu de cette absence de preuve rendant crédible la persistance de désordres. Elle sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Le sens de la présente décision conduit à confirmer les dispositions de l'ordonnance entreprise s'agissant des frais irrépétibles et des dépens.
A hauteur de cour, toutes les parties succombant en leurs demandes, l'équité commande de laisser à la charge de chacune d'elles ses frais irrépétibles et ses dépens.
PAR CES MOTIFS
Donne acte à la société Galileo global éducation France dont le nom commercial est Studialis, immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le numéro 501 168 223 ;
Ordonne la mise hors de cause de la société Galileo Global éducation 2 immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le numéro 948 402 201, tiers au litige ;
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Rejette la demande d'expertise ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles ;
Rejette tout autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 9 OCTOBRE 2025
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/20821 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKQ5C
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Octobre 2024 -Président du TJ de [Localité 23] - RG n° 24/54039
APPELANTE
S.A.S. SAS [Adresse 15], RCS de [Localité 23] sous le n°879 735 165, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 10]
[Localité 14]
Représentée par Me Mélanie TOLLARD-MOURNEIZON de l'AARPI Listo avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1888
INTIMÉES
S.A.S. GALILEO GLOBAL EDUCATION 2, RCS de [Localité 23] sous le n°948 402 201, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 11]
Représentée par Me Claire OLDAK, avocat au barreau de PARIS, toque : E960
Ayant pour avocat plaidant Me Philippe ELKAIM, avocat au barreau de TOULOUSE
S.C.I. FONCIERE MEDICALE N°1, RCS de [Localité 21] sous le n°331 691 709, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 19]
[Adresse 2]
[Localité 18]
Représentée par Me Philippe GALLAND de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Ayant pour avocat plaidant Me Christian-Claude GUILLOT, avocat au barreau de PARIS, toque : A474
PARTIE INTERVENANTE :
S.A.S.U. GALILEO GLOBAL EDUCATION FRANCE, RCS de [Localité 23] sous le n°501 168 223, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 9]
[Localité 13]
Représentée par Me Claire OLDAK, avocat au barreau de PARIS, toque : E960
Ayant pour avocat plaidant Me Philippe ELKAIM, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 4 Septembre 2025 en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et Laurent NAJEM, Conseiller chargé du rapport, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par un acte du 24 octobre 2019, la société [Adresse 15] a fait l'acquisition d'un immeuble situé au [Adresse 16]), pour y entreprendre des travaux de restructuration et de réaménagement de l'immeuble selon le permis de construire obtenu le 5 octobre 2020.
Le 7 décembre 2021, un bail commercial en état futur d'achèvement a donc été conclu entre la société [Adresse 15], représentée par la société Novaxia investissement et la société Galileo global éducation France (nom commercial Studialis).
Un procès-verbal d'achèvement a été signé le 9 mars 2023 avec réserves et des désordres afférents à l'étanchéité ont par ailleurs été relevés.
La société [Adresse 15] a vendu l'immeuble à la société Foncière médicale n°1 selon acte notarié du 31 mars 2023.
Estimant que certaines réserves n'étaient pas levées et que des désordres perduraient, par acte du 14 mai 2024, la société Galileo global éducation a fait assigner la société [Adresse 15], la société MACSF et la société Foncière médicale n°1 étant intervenue volontairement à l'instance, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :
Condamner in solidum la société [Adresse 15] et la société MACSF à effectuer les travaux de réparation relatifs aux défauts d'étanchéité concernant tant l'ascenseur que les fenêtres et escaliers, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance rendue ;
Ordonner une mesure d'expertise judiciaire et nommer tel expert qu'il plaira établi sur la liste des experts près la cour d'appel de Paris avec pour mission :
Se rendre sur les lieux situés à [Adresse 15] et [Adresse 6] à [Localité 23] et convoquer les parties préalablement ainsi que leurs conseils ;
Se faire communiquer tout document utile à l'accomplissement de sa mission et faire entendre tout sachant ;
Décrire les désordres et défauts de conformité affectant l'ouvrage et déterminer leur cause, notamment s'ils résultent d'un vice de construction, d'un vice de fabrication ou d'une erreur de conception, choix des procédés, techniques et matériaux ou révèlent un manquement aux règles de l'art ;
Déterminer s'ils sont de nature décennale et susceptibles de porter atteinte à la solidité de l'ouvrage et affecter sa destination initiale ;
Décrire et évaluer le montant des travaux de remise en état ;
Déterminer et évaluer le trouble de jouissance à compter du jour de découverte des désordres jusqu'à achèvement des travaux de remise en état ;
S'adjoindre si besoin du soutien d'un sapiteur, technicien ou consultant en la matière ;
Déposer son pré-rapport dans le délai de xxx mois suivant la réunion d'expertise et le communiquer aux parties ;
Permettre aux parties de faire valoir leurs observations selon dires annexés au pré-rapport en application des dispositions de l'article 276 du code de procédure civile ;
Fixer la provision sur les honoraires de l'expert judiciaire à consigner au greffe de la juridiction dans le délai déterminé par l'ordonnance à intervenir ;
Condamner in solidum la société [Adresse 15] et la société MACSF au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des frais de représentation en justice au profit de la société Galileo ;
Condamner in solidum la société [Adresse 15] et la société MACSF aux entiers dépens.
Par ordonnance contradictoire du 18 octobre 2024, le juge des référés a :
Pris acte de l'intervention volontaire de la société foncière médicale n°1 ;
Dit n'y avoir lieu à référé quant à la demande de travaux sur l'étanchéité des fenêtres et escaliers ;
Condamné la société [Adresse 15] à réaliser les travaux relatifs aux défauts d'étanchéité concernant l'ascenseur, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de soixante jours suivant la signification de la présente décision ;
Dit que l'astreinte courra pendant trois mois ;
Réservé la liquidation de l'astreinte à titre provisoire ;
Condamné la société [Adresse 15] aux dépens de l'instance ;
Condamné la société [Adresse 15] à payer à la société Galileo global éducation la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelé que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.
Par déclaration du 6 décembre 2024, la société [Adresse 15] a relevé appel de cette décision, intimant la société Foncière médicale n°2 et la société Galileo global éducation 2 et non la société Galileo global éducation France.
L'ordonnance de clôture intervenue le 1er juillet 2025 a été révoquée à l'audience de plaidoirie du 10 juillet 2025, la société Galileo Global Education 2 faisant valoir qu'elle n'était pas la locataire.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 août 2025, la société [Adresse 15] demande à la cour, sur le fondement des articles 145, 835, 699 et 700 du code de procédure civile, de :
Confirmer l'ordonnance de référé du 18 octobre en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé quant à la demande de travaux sur l'étanchéité des fenêtres et escaliers ;
Infirmer l'ordonnance de référé du 18 octobre 2024 en ce :
Qu'elle a condamné la société [Adresse 15] à réaliser les travaux relatifs aux défauts d'étanchéité concernant l'ascenseur, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de soixante jours suivant la signification de la présente décision ;
Qu'elle a dit que l'astreinte courra pendant trois mois ;
Que le juge des référés s'est réservé la liquidation de l'astreinte, à titre provisoire ;
Qu'elle a condamné la société [Adresse 15] aux dépens de l'instance ;
Qu'elle a condamné la société [Adresse 15] à payer à la société Galileo Global Education la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Qu'elle a rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit ;
En statuant de nouveau :
Débouter la société Galileo global éducation de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
Y ajoutant :
Condamner la société Galileo global éducation à verser à la société [Adresse 15] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens ;
A titre subsidiaire :
Désigner tel expert qu'il lui plaira avec pour mission de :
Se rendre sur les lieux situés [Adresse 17] et [Adresse 7] [Localité 12][Adresse 1] ;
Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission et entendre tous sachants ;
Dire que l'expert pourra se faire assister d'un sapiteur d'une spécialité autre que la sienne ;
Examiner et décrire les désordres invoqués, en rechercher l'étendue, l'origine et les causes précises ;
Dire si les travaux dont il s'agit ont été conduits conformément aux règles de l'art et aux documents contractuels ;
Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l'habitabilité, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination ;
Donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties, évaluer le coût des travaux utiles à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties ;
Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues, les soumettre en temps utile aux observations écrites des parties et répondre à leur dire ;
En cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnus par l'expert, autoriser l'expert à impartir un délai aux parties concernées techniquement par les désordres, pour qu'elles fassent exécuter les travaux nécessaires à la cessation de ces désordres ;
Dire que l'expert sera saisi et assurera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Créteil ;
Fixer telle provision qu'il plaira à madame, monsieur le Président concernant les frais d'expertise qui devront être consignés au greffe du tribunal judiciaire de Paris par la société Galileo Global éducation France.
Réserver les dépens.
Elle fait valoir que la demande de condamnation à effectuer des travaux de réparation relatifs aux travaux d'étanchéité concernant l'ascenseur se heurte à des contestations sérieuses dès lors qu'elle a mis tout en 'uvre pour remédier aux désordres et que les dernières interventions sont planifiées.
Elle allègue qu'avant de la condamner à réaliser les travaux, il faut déterminer quels travaux sont nécessaires, dans leur description et leur étendue ce que seule une expertise peut permettre.
Elle soutient qu'elle a déjà engagé des travaux efficaces s'agissant des fenêtres et pour les escaliers. Elle conteste que la preuve serait rapportée s'agissant d'infiltrations au niveau d'un escalier.
A titre subsidiaire, elle souligne qu'en raison du désaccord persistant entre les parties quant aux travaux à mettre en 'uvre pour remédier aux travaux d'étanchéité de l'ascenseur, la désignation d'un expert semble opportune.
Dans leurs dernières conclusions d'intervention volontaire remises et notifiées le 31 juillet 2025, les sociétés Galileo global éducation France et Galileo global éducation 2 demandent à la cour, sur le fondement des articles 1221, 1719, 1725 et 1792-6 et suivants du code civil et de l'article 145 du code de procédure civile, de :
Prendre acte de l'intervention volontaire de la société Galileo global éducation France dont le nom commercial est Studialis, immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le n°501 168 223 en sa qualité de véritable preneur à bail, en l'état futur d'achèvement portant sur les locaux du [Adresse 17] devenue par la suite propriété de la Foncière médicale n°1 ;
Ordonner par voie de conséquence la mise hors de cause de la société Galileo Global éducation 2 immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le numéro 948 402 201 en sa qualité de tiers au litige ;
A titre principal :
Confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société [Adresse 15] à réaliser les travaux relatifs aux défauts d'étanchéité concernant l'ascenseur, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de soixante jours suivant la signification de la présente décision ;
Confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit que l'astreinte courra pendant trois mois,
Confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société [Adresse 15] aux dépens de l'instance ;
Confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société [Adresse 15] à payer à la société Galileo global éducation la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Débouter la société [Adresse 15] de l'ensemble de ses demandes.
A titre reconventionnel :
Infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle dit n'y avoir lieu à référé quant à la demande de travaux sur l'étanchéité des fenêtres et escaliers ;
Et par conséquent,
Condamner la société [Adresse 15] à réaliser les travaux relatifs aux défauts d'étanchéité concernant les fenêtres et escaliers, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance ;
A titre subsidiaire :
Ordonner une mesure d'expertise judiciaire et nommer expert qu'il plaira établi sur la liste des experts près de la cour d'appel de Paris avec pour mission :
Se rendre sur les lieux situés à [Adresse 17] et [Adresse 8] à [Localité 23] et convoquer les parties préalablement ainsi que leurs conseils ;
Se faire communiquer tout document utile à l'accomplissement de sa mission et faire entendre tout sachant ;
Décrire les désordres et défauts de conformité affectant l'ouvrage et déterminer leur cause, notamment s'ils résultent d'un vice de construction, d'un vice de fabrication ou d'une erreur de conception, choix des procédés, techniques et matériaux ou révèlent un manquement aux règles de l'art ;
Déterminer s'ils sont de nature décennale et susceptibles de porter atteinte à la solidité de l'ouvrage et affecter sa destination initiale ;
Décrire et évaluer le montant des travaux de remise en état ;
Déterminer et évaluer le trouble de jouissance à compter du jour de découverte des désordres jusqu'à achèvement des travaux de remise en état ;
S'adjoindre si besoin du soutien d'un sapiteur, technicien ou consultant en la matière ;
Déposer son pré-rapport dans le délai de xxx mois suivant la réunion d'expertise et le communiquer aux parties ;
Permettre aux parties de faire valoir leurs observations selon dires annexés au pré-rapport en application des dispositions de l'article 276 du Code de procédure civile.
Fixer la provision sur les honoraires de l'expert judiciaire à consigner au greffe de la juridiction dans le délai déterminé par l'ordonnance à intervenir ;
En tout état de cause :
Condamner la société [Adresse 15] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des frais de représentation en justice au profit de la société Galileo global éducation ;
Condamner la société [Adresse 15] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Elles font valoir que c'est à tort que la société Galileo global éducation 2 a initié la procédure devant le premier juge puisqu'elle est un tiers au litige, n'étant pas locataire des lieux loués.
La société Galileo global éducation France allègue que l'ensemble des défauts d'étanchéité concernant tant l'ascenseur que les fenêtres et les escaliers ont été reconnus et acceptés par la société Novaxia comme relevant de la garantie de parfait achèvement. Elle souligne qu'en vertu du contrat de bail, le bailleur est tenu d'intervenir dès lors que les travaux de remise en état sont relatifs à la mise en 'uvre des garanties des constructeurs. Elle soutient que c'est à bon droit que l'intervention du bailleur a été sollicitée. Elle conteste le fait que la société [Adresse 15] ait mis tout en 'uvre pour réaliser les travaux alors que les désordres persistent depuis deux ans.
Elle fait valoir qu'il est faux de prétendre que les travaux à effectuer n'auraient pas encore été déterminés alors que la société [Adresse 15] indique elle-même que la solution proposée par le bureau d'étude serait d'installer un auvent au-dessus de l'ascenseur, ce qui ne pourrait être réalisé que lorsque les conditions météorologiques seront réunies.
Elle allègue que les défauts d'étanchéité des fenêtres et escaliers sont démontrés ; que le constat d'huissier fait parfaitement état des inondations dans les escaliers ; que la société [Adresse 15] en a parfaitement connaissance compte tenu des nombreux courriels sur ce point.
A titre subsidiaire, elle fait valoir qu'elle établit un motif légitime suffisamment caractérisé pour qu'une expertise judiciaire soit prononcée.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 mai 2025, la société Foncière médicale n°1 demande à la cour, sur le fondement des articles 122, 331 et suivants et 554 du code de procédure civile, de :
Déclarer la société Galileo global éducation 2 irrecevable en ses demandes, fins et conclusions pour défaut d'intérêt à agir ;
Infirmer l'ordonnance dont appel en ce que celle-ci n'a pas fait droit à la demande d'expertise sollicitée.
En statuant à nouveau :
Désigner tel expert qu'il plaira à la Cour de nommer avec mission habituelle en pareille matière et notamment de se rendre sur les lieux [Adresse 3] [Adresse 4] à [Adresse 22] [Localité 20], après y avoir convoqué les parties :
Examiner les désordres allégués dans l'assignation et, le cas échéant, sans nécessité d'extension de mission, tous désordres connexes ayant d'évidences la même cause mais révélés postérieurement à l'assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l'article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;
Les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition ; en rechercher la ou les causes ;
Dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l'art ;
Fournir tous renseignements de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;
Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leur délai d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assisté d'un maître d''uvre, le coût de ces travaux ;
Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant de désordres notamment le préjudice de jouissance subie ou pouvant résulter de travaux de remise en état ;
Dire si des travaux urgents sont nécessaires soient pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou bien ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaire, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;
Faire toutes observations utiles au règlement du litige.
Pour procéder à sa mission l'expert devra :
Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
Se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s'il le juge utile, les pièces définissant les marchés, les plans d'exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;
Se rendre sur les lieux et si nécessaire en fait à la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;
A l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ces opérations ; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai ;
En faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ces opérations ;
En les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle de demande de consignations complémentaires qui s'en déduise, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ;
En fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;
En les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
Au terme de ces opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport, et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;
Fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
Rappelant aux parties au visa de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.
Condamner chacune des sociétés Galileo global éducation et [Adresse 15] à payer à la société foncière médicale n°1 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile une somme qui ne saurait être inférieure à 3.000 euros ;
Condamner tous succombant aux entiers dépens.
Elle fait valoir que la société Galileo global éducation 2 n'a pas d'intérêt à agir mais qu'elle-même a néanmoins le plus grand intérêt à conserver le bénéfice du présent appel à l'encontre des constructeurs à la seule fin de désignation d'un expert compte tenu des désordres qui perdurent.
Elle considère que la condamnation du maître d'ouvrage d'avoir à effectuer les travaux nécessaires pour pallier l'existence de désordres non contestés ne peut être une solution pertinente, dans la mesure où le délai de garantie de parfait achèvement est aujourd'hui potentiellement expiré et qu'en sa qualité de propriétaire, elle a intérêt à connaître de manière exhaustive et contradictoire la nature des travaux nécessaires s'agissant de désordres qui affectent le clos et rendent l'immeuble impropre à sa destination au sens des articles 1792 et suivants du code civil.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
Une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025.
SUR CE,
Sur l'intervention volontaire de la société Galileo global éducation France et la demande de mise hors de cause de la société Galileo global éducation 2
Selon l'article 126 du code de procédure civile, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.
Il n'est pas contesté que c'est la société Galileo global éducation France qui a seule qualité pour agir puisqu'elle est signataire du bail (sous son nom commercial « Studialis »), la société Galileo global éducation 2 étant tiers au présent litige.
Il convient de :
Donner acte à la société Galileo global éducation France dont le nom commercial est Studialis, immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le numéro 501 168 223 en sa qualité de preneur à bail, en l'état futur d'achèvement portant sur les locaux du [Adresse 15] de son intervention volontaire ;
Ordonner la mise hors de cause de la société Galileo Global éducation 2 immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le numéro 948 402 201, tiers au litige.
Sur les demandes de travaux sous astreinte et l'expertise
Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Selon l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
S'agissant de l'ascenseur
L'existence d'un défaut de conception de l'ascenseur donnant sur le toit qui génère des désordres d'étanchéité en cas de pluie n'est pas contestée et a été relevée par le premier juge.
L'appelante a missionné la société Cingénierie en février 2024 (sa pièce 16) pour réaliser un audit de l'ascenseur : si l'appareil en lui-même ne présente pas de défaut, en revanche sa disponibilité nécessite des travaux consistant en l'installation d'une casquette ou auvent sur l'habillage de la trémie, cette casquette devant protéger les vantaux de la porte palière de la pluie. Il convient en outre « d'améliorer en gaine le circuit de gestion des éventuelles gouttes de pluie » et de demander l'avis d'un bureau de contrôle pour cet équipement en gaine.
Les travaux nécessaires sont décrits dans un devis en date du 6 février 2025 et l'appelante verse en outre une facture d'acompte.
L'obligation de la société [Adresse 15] à ce titre est incontestable.
Elle expose qu'elle ne peut être tenue des délais de production des pièces ni des conditions météorologiques. Cependant, elle fait état d'un délai de production de 6 à 8 semaines, largement expiré et elle ne peut soutenir par ailleurs que depuis la première décision, les conditions météorologiques n'auraient jamais permis de mettre en 'uvre l'auvent litigieux.
La solution technique susceptible de mettre fin aux désordres étant connue, une mesure d'instruction ne présente dès lors aucune utilité s'agissant de l'ascenseur. La demande d'expertise judiciaire en ce qu'elle porte sur cette question doit être rejetée.
La décision sera confirmée en ce qu'elle a condamné la société [Adresse 15] à réaliser les travaux relatifs aux défauts d'étanchéité concernant l'ascenseur, sous condition d'astreinte et en ce que le premier juge s'est réservé la liquidation de ladite astreinte.
S'agissant des fenêtres et de l'escalier
Le premier juge a considéré que le caractère actuel des désordres n'était pas justifié.
Il avait relevé que le procès-verbal de constat du 5 juillet 2023 comportait un descriptif de photographies illisible.
Ce procès-verbal est produit en couleurs (pièce 23- Galileo) et les photographies attestent de bureaux, salles de cours, couloir et une cage d'escalier inondés, ainsi que des coulures à la suite d'un orage survenu la veille.
Dans un courrier du 23 février 2024 (pièce 13), la société Novaxia fait état de ce qu'elle a été informée d'une infiltration d'eau au niveau du 6ème étage (côté escaliers rouges et côté terrasse) ainsi qu'au niveau de la cage d'escaliers (phénomène climatique exceptionnel en IDF). Elle précise que ce désordre n'a pas été résolu de manière pérenne, qu'elle a missionné la veille l'entreprise IBRF spécialisée en recherches de fuite et qu'elle mandatera des entreprises pour effectuer les travaux nécessaires, d'autres entreprises se déplaçant pour des mesures conservatoires.
Le procès-verbal de constat sur lequel se fonde la société Galileo global éducation France est ancien.
Or, la société [Adresse 15] produit un compte rendu du 22 mai 2024 en présence des sociétés MACSF, Novaxia et Galileo notamment qui contient la programmation d'entreprises pour remédier notamment au problème d'infiltration d'eau (entreprise MA Bâtiment).
Un courriel du 9 juillet 2024 (pièce 7 de l'appelante) fait état du traitement de l'étanchéité de raccordement du relevé de plomb du balcon du 5ème étage par une entreprise, la reprise des désordres est en cours (du 8 au 15 juillet).
Le 5 septembre 2024, la société Novaxia indique avoir transmis une demande d'intervention pour traiter l'infiltration d'eau au niveau de l'ascenseur, au 6ème étage à côté de l'escalier métallique ainsi que la fuite au niveau de la CTA (pièce 8).
Aucun constat postérieur à ces différents courriels ne vient étayer la persistance des désordres au titre des fenêtres et des escaliers.
C'est dès lors à bon droit que le premier juge a constaté qu'il n'était pas justifié du caractère actuel des désordres et que dès lors, il n'y avait pas lieu à référé sur la demande d'exécution sous astreinte s'agissant des fenêtres et des escaliers.
L'ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.
La demande d'expertise à ce titre n'est pas davantage fondée compte tenu de cette absence de preuve rendant crédible la persistance de désordres. Elle sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Le sens de la présente décision conduit à confirmer les dispositions de l'ordonnance entreprise s'agissant des frais irrépétibles et des dépens.
A hauteur de cour, toutes les parties succombant en leurs demandes, l'équité commande de laisser à la charge de chacune d'elles ses frais irrépétibles et ses dépens.
PAR CES MOTIFS
Donne acte à la société Galileo global éducation France dont le nom commercial est Studialis, immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le numéro 501 168 223 ;
Ordonne la mise hors de cause de la société Galileo Global éducation 2 immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le numéro 948 402 201, tiers au litige ;
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Rejette la demande d'expertise ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles ;
Rejette tout autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE