CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 9 octobre 2025, n° 22/02025
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 09 OCTOBRE 2025
N° 2025/ 367
Rôle N° RG 22/02025 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BI26Z
S.C.I. SCI DU PAYS D'AIX
C/
Syndic. de copro. [Adresse 6] PRINCIPAL E PRINCIPAL
S.A.R.L. MD CONSEIL IMMO
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jérôme THIOLLIER
Me Nicolas MERGER
Me Alain DE ANGELIS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AIX-EN-PROVENCE en date du 11 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/04382.
APPELANTE
S.C.I. SCI DU PAYS D'AIX Prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [J] [M], domicilié [Adresse 6] à la même adresse., demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jérôme THIOLLIER de la SCP PORTE & THIOLLIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEES
Syndic. de copro. [Adresse 6] PRINCIPAL Représenté par son Syndic la Société MD CONSEIL IMMO, dont le siège social est [Adresse 3]., demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Isaïa BONIFACE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
S.A.R.L. MD CONSEIL IMMO venant aux droits de la SARL LDIC LEGAY DRUELLE (RCS d'Aix-en-Provence 495 376 873) dont le siège social est sis [Adresse 2], par l'effet d'un rachat de la totalité des parts sociales composant le capital social de ladite société et de sa dissolution anticipée sans liquidation publiée le 19 décembre 2019, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 25 Juin 2025 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Florence PERRAUT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE
L'ensemble immobilier [Adresse 6] était constitué à l'origine de 95 logements répartis de la manière suivante :
- 31 maisons individuelles.
- 2 immeubles d'habitat collectif de 40 logements chacun, dénommés Bâtiment A et Bâtiment B.
- des garages individuels surmontés de chambres de bonne dénommés, Annexe I, Annexe II, Annexe III, Annexe IV et Annexe V
- un immeuble d'habitat collectif de 24 logements dénommés bâtiment C
La SCI DU PAYS D'AIX est propriétaire des lots n°56 et 211 au sein du bâtiment A et du lot n°194 au sein du bâtiment annexe IV, de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 6] A et B », sis [Adresse 5].
L'ensemble immobilier est composé d'un syndicat des copropriétaires principal et de deux syndicats secondaires pour les bâtiments A et B.
La société LDIC LEGAY DRUELLE IMMOBILIER CONSEIL (nommée « LDIC LEGAY DRUELLE ») administre le syndicat des copropriétaires principal de l'ensemble immobilier.
Le 21 mai 2019, la société LDIC LEGAY DRUELLE a convoqué les copropriétaires pour une assemblée générale ordinaire qui s'est tenue le 18 juin 2019.
Par acte de commissaire de justice du 23 août 2019, la SCI DU PAYS D'AIX a assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] Principal pris en la personne de son syndic en exercice, la société LDIC LEGAY DRUELLE, et la SARL LDIC LEGAY DRUELLE en son nom personnel devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence aux fins de voir, à titre principal, dire que les mandats de syndic de la société LDIC LEGAY DRUELLE sont nuls, de condamner cette dernière à lui restituer l'intégralité des honoraires de syndic perçus sur le fondement d'un mandat nul et annuler l'assemblée générale du 18 juin 2019.
Subsidiairement elle sollicitait l'annulation de diverses résolutions de l'assemblée générale du 18 juin 2019 et en tout état de cause la condamnation de la société LDIC LEGAY DRUELLE à lui verser la somme de 2.000 € au titre de son préjudice moral ainsi que celle de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
L'affaire était évoquée à l'audience du 16 novembre 2021.
La SCI DU PAYS D'AIX demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] Principal pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL MD CONSEIL IMMO exerçant sous l'enseigne ORPI Agence des Oliviers venant aux droits de la SARL LDIC LEGAY DRUELLE concluait au rejet des demandes fins et conclusions de la SCI DU PAYS D'AIX comme étant infondées et injustifiées et reconventionnellement sollicitait la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral, celle de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La SARL LDIC LEGAY DRUELLE demandait au tribunal de débouter la requérante de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre et en tout état de cause de la condamner au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par jugement contradictoire du 11 janvier 2022, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* annulé les résolutions n°4, 5 et 11 de l'assemblée du 18 juin 2019 et dit de nul effet ;
* condamné chaque partie à supporter la charge de ses propres dépens ;
* débouté les parties pour le surplus de leurs demandes ;
Suivant déclaration en date du 10 février 2022, la SCI DU PAYS D'AIX a relevé appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- condamne chaque partie à supporter la charge de ses propres dépens ;
- déboute la SCI DU PAYS D'AIX du surplus de ses demandes ;
Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 13 juillet 2022, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] Principal demande à la cour de :
* infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé les résolutions n°4, 5 et 11 de l'assemblée générale du 18 juin 2019, les a dit de nul effet et rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] Principal ;
* confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI DU PAYS D'AIX de ses autres demandes ;
Statuant à nouveau,
* dire et juger que le règlement de copropriété prévoit bien l'organisation de syndicats secondaires ;
* dire et juger que le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] Principal est tout aussi bien pourvu d'un compte bancaire séparé que d'un compte fonds travaux et que les demandes de la SCI DU PAYS D'AIX sont sur ce point prescrites ;
* dire et juger que la SCI DU PAYS D'AIX ne rapporte pas la preuve qu'elle n'aurait pas été en mesure de consulter les documents comptables en vue de l'assemblée générale du 18 juin 2019 ;
* dire et juger que les demandes d'annulation de SCI DU PAYS D'AIX sont devenues sans objet en l'état de la tenue de l'assemblée générale du 25 septembre 2019 ;
En conséquence,
* rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la SCI DU PAYS D'AIX comme étant infondées et injustifiées ;
A titre reconventionnel,
* condamner la SCI DU PAYS D'AIX à payer au concluant la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
* condamner la SCI DU PAYS D'AIX à payer au concluant la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
* condamner la SCI DU PAYS D'AIX aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de Maître MERGER, Avocat, qui affirme y avoir pourvu.
A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] Principal soutient qu'à l'article IV du règlement de copropriété, il est fait une distinction entre les parties communes générales et les parties communes de chaque corps de bâtiment « qui servent à l'usage commun des propriétaires d'appartements situés dans un même corps de bâtiment », ce qui revient à permettre l'organisation et la création de syndicats secondaires.
Il ajoute que le principe de l'existence de syndicats secondaires est approuvé par l'assemblée générale depuis de nombreuses années, de sorte que le mandat du syndic est valable.
Il soutient que la rédaction du règlement de copropriété et les modificatifs qui lui ont été apportés ne nécessitaient pas qu'une assemblée générale se prononce sur l'organisation et les divisions ainsi créées, l'article 27 de la loi de 1965 précisant d'ailleurs que la création par l'assemblée d'un syndicat secondaire n'est qu'une simple possibilité.
Il indique qu'un compte séparé a été ouvert dans les comptes du CIC le 30 janvier 2015, peu important que dans la convention figure par erreur le mot « ASL » alors qu'il est bien précisé entre parenthèses : « (syndicat de propriétaires) », de même qu'un livret pour le fonds travaux.
Il considère par ailleurs que ces demandes sont tardives sur le plan de la prescription quinquennale applicable en pareille matière.
Il fait valoir que le syndic a accepté de reconvoquer l'assemblée le 25 septembre 2019 avec un ordre du jour identique pour se conformer aux dispositions prescrites par les articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9-1 du décret du 17 mars 1967.
Il ajoute que la SCI DU PAYS D'AIX ne rapporte pas la preuve qu'elle n'aurait pas été en mesure de consulter les documents comptables de la copropriété tant lors de la convocation à l'assemblée du 18 juin 2019 qu'après la convocation à celle du 25 septembre 2019.
Il estime que la SCI DU PAYS D'AIX lui a causé indéniablement un préjudice moral en voulant remettre en cause des situations juridiques et factuelles établies depuis des années.
Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 04 août 2022, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SARL MD CONSEIL IMMO, venant aux droits de la SARL LDIC LEGAY DRUELLE, demande à la cour de :
* infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé les résolutions n° 4, 5 et 11 de l'assemblée générale du 18 juin 2019 ;
* confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI DU PAYS D'AIX de ses autres demandes ;
Partant,
* juger que le règlement de copropriété prévoit bien une organisation divisionnaire de la copropriété en syndicat principal et secondaires ;
* juger régulier le mandat du syndic LDIC ;
* juger que le syndic LDIC est bien pourvu d'un compte bancaire séparé ;
* juger que la demande d'annulation de l'assemblée générale du 18 juin 2019 et la demande subsidiaire d'annulation des résolutions 4, 5, 11, 18, 19 prises selon procès-verbal d'assemblée générale du 18 juin 2019 sont devenues sans objet en l'état de la tenue de l'assemblée générale du 25 septembre 2019 ;
* juger que le syndic LDIC n'a commis aucun manquement dans l'exercice de son mandat ;
En conséquence,
* débouter la SCI DU PAYS D'AIX de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre du syndic LDIC ;
En tout état de cause,
* condamner la SCI DU PAYS D'AIX à payer au syndic LDIC la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
* condamner la SCI DU PAYS D'AIX aux entiers dépens de l'instance conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
A l'appui de ses demandes, la SARL MD CONSEIL IMMO, venant aux droits de la SARL LDIC LEGAY DRUELLE fait valoir que si les notions de syndicat principal et syndicats secondaires n'ont pas été employées, le règlement de copropriété prévoit la possibilité de mettre en place des assemblées générales des propriétaires d'un corps de bâtiment ou, pour les questions intéressant l'ensemble des immeubles, des assemblées générales de tous les copropriétaires correspondants.
Elle indique qu'un compte séparé avait été ouvert dans les comptes du CIC le 30 janvier 2015.
Elle explique que les copropriétaires constituant le syndicat pouvaient librement avoir accès aux documents comptables en prenant rendez-vous avec le syndic pour consulter les pièces justificatives des charges de copropriété, ce que la SCI DU PAYS D'AIX ne pouvait ignorer.
Elle précise que le syndic a reconvoqué l'assemblée générale pour le 25 septembre 2019 avec un ordre du jour identique, à laquelle la requérante ne s'est pas présentée, ni fait représenter alors qu'elle a été de nouveau, et pour le coup formellement, mise en mesure de consulter les documents litigieux de sorte que sa demande est ainsi devenue sans objet.
Elle considère que le syndic LDIC n'ayant commis aucun manquement dans l'accomplissement de sa mission, la demande indemnitaire devra être rejetée comme étant infondée.
Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SCI DU PAYS D'AIX demande à la cour de :
* suspendre l'instance jusqu'à la décision de la Cour de cassation sur le pourvoi à l'encontre de l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 22 février 2024 ;
Au fond, dans l'hypothèse où la demande de sursis à statuer était rejetée,
* juger l'appel de la SCI DU PAYS D'AIX recevable et bien fondé ;
* réformer les chefs du jugement expressément critiqués et statuer de nouveau ;
A titre principal,
* dire et juger que les mandats de syndic la société LDIC LEGAY DRUELLE sont nuls et désigner un administrateur provisoire pour pallier à l'absence de syndic en exercice avec notamment pour mission, dans un délai de 4 mois :
- se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic unique pour l'ensemble de la copropriété,
- se faire remettre les honoraires indûment perçus par le syndic LDIC sur la base de mandats nuls,
* annuler purement et simplement l'assemblée générale du 18 juin 2019 ;
* condamner la société LDIC LEGAY DRUELLE à restituer au syndicat des copropriétaires l'intégralité des honoraires de syndic qu'elle a perçus sur le fondement d'un mandat nul ;
A titre subsidiaire,
* confirmer le jugement déféré en ce qu'il a annulé les résolutions n° 4, 5 et 11 de l'assemblée générale du 18 juin 2019 et le réformer pour le surplus ;
* annuler les résolutions n°18, 19 et 20 de l'assemblée générale du 18 juin 2019 ;
En tout état de cause,
* condamner la société LDIC LEGAY DRUELLE à verser à la SCI DU PAYS D'AIX la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral ;
* condamner la société LDIC LEGAY DRUELLE à verser à la SCI DU PAYS D'AIX la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
* condamner la société LDIC LEGAY DRUELLE aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de ses demandes, la SCI DU PAYS D'AIX fait valoir que par arrêt en date du 22 février 2024 (RG N°20/11668), la cour d'appel d'Aix-en-Provence a été amenée à statuer sur un litige identique portant sur le même objet, opposant les mêmes parties et fondé sur des moyens identiques, pour lequel un pourvoi a été formé aux fins de cassation.
A titre principal, elle relève que le règlement de copropriété et le dernier état descriptif de division récapitulatif ne font en aucun cas état d'une organisation de la copropriété en un syndicat principal et un syndicat secondaire par bâtiment.
Aussi elle maintient qu'il n'existe qu'un seul syndicat de copropriétaires pour l'ensemble de la copropriété et que pour être valable et opposable, la création de syndicats secondaires et d'un syndicat principal nécessite de vérifier simultanément les dispositions des articles 13 et 27 de la loi du 10 juillet 1965.
La SCI DU PAYS D'AIX considère alors que le syndic n'a pas compétence pour convoquer en assemblée générale ordinaire un syndicat des copropriétaires « principal », qui n'a aucune existence juridique.
Elle ajoute que le syndic n'a jamais justifié avoir ouvert un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires dans les trois mois de sa désignation, ni avoir ouvert un second compte bancaire lié au fonds de travaux dans les mêmes conditions.
Elle relève que l'avis de convocation à l'assemblée générale du 18 juin 2019 ne comporte à aucun moment la modalité de consultation des pièces justificatives des charges, et n'informe même pas les copropriétaires sur cette possibilité, copropriétaires qui n'ont pu contrôler les pièces qu'après.
A titre subsidiaire, elle fait valoir que les résolutions dont elle demande l'annulation sont, soit relatives aux comptes et à l'économie de la copropriété, soit à la gestion du syndic.
Elle précise que l'absence de mention sur la convocation à l'assemblée générale de la modalité de consultation des pièces justificatives des charges invalide donc ces résolutions.
Par ordonnance d'incident en date du 25 mars 2025 le magistrat de la mise en état de la chambre 1-7 de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence a :
* rejeté la demande de sursis à statuer former par la SCI DU PAYS D'AIX au visa de l'article 110 du code de procédure civile.
* dit que les dépens de l'incident seront laissés à la charge de la SCI DU PAYS D'AIX.
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L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2025.
L'affaire a été appelée à l'audience du 25 juin 2025 et mise en délibéré au 9 octobre 2025
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1°) Sur le sursis à statuer
Attendu que la SCI DU PAYS D'AIX demande à la cour de suspendre l'instance jusqu'à la décision de la Cour de cassation sur le pourvoi à l'encontre de l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 22 février 2024 ;
Qu'elle fait valoir que par arrêt en date du 22 février 2024 (RG N°20/11668), la cour d'appel d'Aix-en-Provence a été amenée à statuer sur un litige identique portant sur le même objet, opposant les mêmes parties, et fondé sur des moyens identiques, pour lequel un pourvoi a été formé aux fins de cassation.
Attendu que l'article 110 du code de procédure civile énonce que « le juge peut également suspendre l'instance lorsque l'une des parties invoque une décision, frappée de tierce opposition, de recours en révision ou de pourvoi en cassation. »
Qu'en l'état force est de constater que la SCI DU PAYS D'AIX n'indique pas les moyens développés devant la Cour de cassation pour voir casser l'arrêt du 22 février 2024.
Qu'en l'absence de démonstration que l'arrêt à venir de la Cour de cassation pourrait avoir une influence sur la procédure pendante, il convient de rejeter la demande de sursis à statuer
2°) Sur la nullité des mandats du syndic la société LDIC LEGAY DRUELLE et sur la désignation d'un administrateur provisoire
Attendu que la SCI DU PAYS D'AIX souligne que l'assemblée générale qui s'est tenue le 18 juin 2019 a été convoquée par le syndic au nom de [Adresse 6] Principal et le procès-verbal de ladite assemblée dressé par le syndic au nom de [Adresse 6] Principal.
Qu'elle indique que les documents financiers de la copropriété dressés par le syndic au titre de l'exercice 2018 sont également libellés au nom de [Adresse 6] Principal ou encore syndicat des copropriétaires.
Qu'elle rappelle qu'aux termes de l'article 18 II de la loi du 10 juillet 1965 « - Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :
- d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;
- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l'établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l'assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé ;
- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet d'aucune convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ;
A l'exception du syndic provisoire et de l'administrateur provisoire désigné en application des articles 29-1 et 29-11, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.
Que la SCI DU PAYS D'AIX soutient que le syndic n'a jamais justifié avoir ouvert un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires dans les trois mois de sa désignation, n'y avoir ouvert un second compte bancaire lié au fonds de travaux dans les mêmes conditions.
Que s'agissant du compte bancaire séparé dédié à la gestion courante, elle relève que le relevé d'identité bancaire mentionne que le bénéficiaire du compte est l'ASL [Adresse 6]
Qu'ainsi elle demande de constater que le syndicat que le syndic a violé les dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ce qui justifie la nullité de son mandat, l'annulation des assemblées générales qu'il a convoquées et la restitution de tous ses honoraires
Attendu qu'il résulte des pièces produites par le syndicat, que depuis sa création en mai 2007 le syndic LDIC LEGAY DRUELLE fonctionne exclusivement avec des comptes bancaires séparés.
Qu'après chaque prise de mandat un courrier est adressé à chaque copropriétaire l'invitant en autre à régler ses charges de copropriété par virement, le RIB/IBAN du compte ouvert au nom du syndicat étant joint audit courrier.
Que la SARL LDIC LEGAY DRUELLE justifie avoir ouvert un compte auprès de la CIC LYONNAISE DE BANQUE le 30 janvier 2015 au nom de l'ASL [Adresse 6] (syndicat des copropriétaires) et avoir ouvert auprès du même établissement le 15 décembre 2016 un livret PREM'S destiné à être utilisé comme compte de fonds de travaux 2016 ainsi qu'un compte livret A « syndicat de copro. ».
Que si le souscripteur de ces deux conventions est l'ASL [Adresse 6] , il est également précisé qu'il s'agit d'un syndicat de copropriété , l'ajout de la mention permettant de comprendre qu'il ne s'agit pas d'une ASL.
Qu'en effet la convention d'ouverture du compte bancaire du 30 janvier 2015 mentionne clairement que le souscripteur convient avec la Banque de l'ouverture « d'un compte syndicat copro gestion n°00085969901 en euros. ».
Qu'il en est de même avec le livret PREM'S, ce dernier mentionnant clairement que le souscripteur convient avec la Banque de l'ouverture « d'un Liv PREM'S syndicat de copro »
Que dès lors il ne peut être fait aucune confusion sur le titulaire des comptes qui est bien le syndicat des copropriétaires.
Qu'il y a lieu par conséquent de rejeter la demande d'annulation du mandat du syndic LDIC LEGAY DRUELLE ainsi que les demandes subséquentes aux fins de voir désigner un administrateur provisoire et de condamner le syndicat rembourser le montant des honoraires perçus
Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point.
3°) Sur l'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale du 18 juin 2019
Attendu que la SCI DU PAYS D'AIX fait valoir que le syndic LDIC LEGAY DRUELLE a convoqué une assemblée générale d'un syndicat principal qui s'est tenue le 18 juin 2019 alors que le règlement de copropriété ne fait en aucun cas état d'une organisation de la copropriété en un syndicat principal et un syndicat secondaire.
Qu'elle indique que le règlement de copropriété du 25 février 1958 distingue précisément les parties privatives propres à chaque copropriétaire ( article III), les parties communes générales accessibles à l'ensemble des copropriétaires ( article IV.A) et les parties communes spéciales relatives à chaque corps de bâtiment (article IV.B).
Qu'elle ajoute que l'état descriptif de division a été modifié à plusieurs reprises depuis la constitution de la copropriété mais ne comporte aucune référence à une division entre syndicats secondaires et principaux, mentionnant uniquement des charges communes spéciales.
Attendu qu'il convient de relever que la création du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] remonte au 25 février 1958 soit avant la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et contenant un article 27 sur la constitution d'un syndicat dit secondaire.
Qu'il n'est dès lors pas étonnant que le règlement de copropriété ne reprenne pas une terminologie qui n'existait pas à l'époque.
Attendu que pour qu'il y ait constitution d'un syndicat secondaire , il faut que la copropriété présente des caractéristiques physiques qui s'y prêtent et qu'une assemblée générale spéciale vote sa création, cette seconde condition ne valant que lorsque la constitution de syndicat secondaire est prévue en cours d'existence de la copropriété, cette organisation ayant pu avoir été envisagée dès l'origine dans le règlement de copropriété.
Qu'il ressort des débats que l'ensemble immobilier [Adresse 6] était constitué à l'origine de 95 logements répartis de la manière suivante :
- 31 maisons individuelles.
- 2 immeubles d'habitat collectif de 40 logements chacun, dénommés Bâtiment A et Bâtiment B.
- des garages individuels surmontés de chambres de bonne dénommés, Annexe I, Annexe II, Annexe III, Annexe IV et Annexe V
- un immeuble d'habitat collectif de 24 logements dénommés bâtiment C
Que les bâtiments A et B et les garages individuels ont fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété reçus par acte authentique du 25 octobre 1957 publié au service de la publicité foncière d'[Localité 4] le 28 mars 1958 , modifiés par actes des 9 juillets 1959, 20 novembre 1962 , 17 novembre 1975 et 22 mai 2015.
Que ce règlement de copropriété identifie clairement le Bâtiment A et le bâtiment B dans leur individualité en son article II intitulé- Désignation des immeubles et tableau récapitulatif des lots-.
Que l'article IV dudit règlement intitulé- Définition et composition des parties communes- identifie les parties communes générales et les parties communes de chaque corps de bâtiment.
Que l'article XVI intitulé ' Syndic- prévoit que « seront confiés à un syndic l'administration générale de chaque immeuble, sa surveillance, l'initiative et la direction de tous travaux qui deviendront nécessaires aux parties communes.
Celui-ci sera nommé par les copropriétaires de l'immeuble comme il sera dit ci-après (') ».
Que dans le chapitre intitulé -L'assemblée générale des copropriétaires- il est ainsi prévu la possibilité d'organiser soit des assemblées des propriétaires d'un corps de bâtiment, soit pour les questions intéressant l'ensemble d'un ou des immeubles, des assemblées de tous les copropriétaires correspondant
Que par ailleurs le titre de propriété de l'appelante distingue les millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales et les millièmes des parties communes particulières au bâtiment A dont elle a fait l'acquisition
Que dès lors le fait qu'aucune assemblée générale spéciale n'ait été réunie pour voter la création d'un syndicat de copropriétaires secondaire ne peut faire obstacle à une telle organisation puisqu'il résulte clairement des stipulations du règlement de copropriété dans sa version initiale, reprises dans l'acte modificatif du 22 mai 1915 que la gestion et l'administration des bâtiments A et B conçus en entité homogène et distincte bénéficient d'une autonomie de gestion, ces derniers ayant été ainsi distingués ab initio.
Attendu enfin il convient de rappeler que par jugement du 8 août 1995, le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence avait notamment dit que le syndicat des copropriétaires devra provoquer une nouvelle assemblée générale pour procéder à la nomination du syndic par bâtiment.
Que c'est dans ces conditions que convoquée par un administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 6], l'assemblée générale du 20 mars 1996 avait désigné un syndic pour le bâtiment A et un syndic pour le bâtiment B renvoyant à une autre assemblée pour désigner un nouveau syndic de copropriété .
Attendu qu'il ressort de ces éléments que l'ensemble immobilier de la Résidence [Adresse 6] comporte deux groupes de lots et deux groupes de copropriétaires tels que cela été voulu dès l'origine par le règlement de copropriété du 25 octobre 1957.
Que comme l'a très justement relevé le jugement querellé, l'administration des parties communes comprises dans les autres ainsi que celle des parties communes générales au groupe de bâtiments continue de ressortir à la compétence du syndicat d'origine devenue syndicat principal et dont les assemblées générales sont composées de l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI DU PAYS D'AIX de sa demande d'annulation de l'assemblée générale [Adresse 6] Principal du 18 juin 2019.
4°) sur la nullité des résolutions n° 4,5,11,18,19 et 20 du procès- verbal de l'assemblée générale du 18 juin 2019.
Attendu que l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967 dispose que « pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et classées par catégories à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.
Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s'effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l'article 9.
Lorsqu'il s'agit d'un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d'accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.
Les pièces mentionnées au premier alinéa sont des documents originaux ou des copies. Les copropriétaires peuvent obtenir une copie de ces pièces à leurs frais.
Les copropriétaires peuvent se faire assister par un membre du conseil syndical »
Attendu que le jugement déféré a fait droit à la demande de la SCI PAYS D'AIX tendant à voir prononcer la nullité des résolutions n°4,5 et 11 de l'assemblée générale du 18 juin 2019.
Que la SCI PAYS D'AIX sollicite la nullité des résolutions n° 18,19 et 20, ces dernières relatives, soit aux comptes et à l'économie de la copropriété, soit la gestion du syndic, devant être examinées à la lumière des documents comptables de la copropriété.
Qu'elle fait valoir qu'elle n'a jamais été informée de cette possibilité ni des modalités de consultation des comptes en prévision de l'assemblée générale, l'absence de mention de ces précisions sur la convocation invalidant donc les résolutions susvisées.
Attendu qu'il n'est pas contesté que le syndic n'a pas respecté ses obligations pour l'assemblée générale du 18 juin 2019.
Que celui-ci a cependant reconvoqué l'assemblée générale le 25 septembre 2019 avec un ordre du jour identique, la convocation pour cette assemblée générale mentionnant bien en première page les modalités de consultation des pièces justificatives.
Qu'il s'ensuit que la demande de la SCI PAYS D'AIX n'a plus d'objet et devra être rejetée.
5°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] Principal
Attendu que le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] Principal demande à la Cour de condamner la SCI DU PAYS D'AIX à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral , cette dernière ayant tenté de remettre en cause des situations juridiques et factuelles établi depuis des années.
Attendu que le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] Principal ne justifie pas d'un préjudice moral dans la mesure où il ne démontre pas que l'action de la SCI PAYS D'AIX dégénère en abus de droit et intention de nuire.
Qu'il sera par conséquent débouté de cette demande et le jugement déféré confirmé sur ce point.
6°) Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI DU PAYS D'AIX
Attendu que la SCI DU PAYS D'AIX demande à la Cour de condamner la société LDIC LEGAY DRUELLE à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral .
Que l'appelante succombant en toutes ses prétentions , échoue à établir la responsabilité du syndic et ne justifie pas d'une violation du règlement de copropriété qui lui aurait nui, pas plus qu'elle ne justifie l'existence de son prétendu préjudice.
Qu'il y a lieu par conséquent de la débouter de sa demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
7° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SCI DU PAYS D'AIX aux entiers dépens en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SCI DU PAYS D'AIX à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] Principal la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel et à payer à la SARL MD CONSEIL IMMO, venant aux droits de la SARL LDIC LEGAY DRUELLE la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
DÉBOUTE la SCI PAYS D'AIX de sa demande tendant à voir ordonner un sursis à statuer.
CONFIRME le jugement contradictoire du 11 janvier 2022 du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a prononcé la nullité des résolutions n°4,5 et 11 de l'assemblée générale du 18 juin 2019.
STATUANT A NOUVEAU :
DIT que la demande de la SCI PAYS D'AIX tendant à voir prononcer la nullité des résolutions n°4,5 , 11, 18,19 et 20 de l'assemblée générale du 18 juin 2019 est devenue sans objet.
Y AJOUTANT,
CONDAMNE la SCI DU PAYS D'AIX à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] Principal la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE la SCI DU PAYS D'AIX à payer à la SARL MD CONSEIL IMMO, venant aux droits de la SARL LDIC LEGAY DRUELLE la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE la SCI DU PAYS D'AIX aux entiers dépens en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 09 OCTOBRE 2025
N° 2025/ 367
Rôle N° RG 22/02025 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BI26Z
S.C.I. SCI DU PAYS D'AIX
C/
Syndic. de copro. [Adresse 6] PRINCIPAL E PRINCIPAL
S.A.R.L. MD CONSEIL IMMO
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jérôme THIOLLIER
Me Nicolas MERGER
Me Alain DE ANGELIS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AIX-EN-PROVENCE en date du 11 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/04382.
APPELANTE
S.C.I. SCI DU PAYS D'AIX Prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [J] [M], domicilié [Adresse 6] à la même adresse., demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jérôme THIOLLIER de la SCP PORTE & THIOLLIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEES
Syndic. de copro. [Adresse 6] PRINCIPAL Représenté par son Syndic la Société MD CONSEIL IMMO, dont le siège social est [Adresse 3]., demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Isaïa BONIFACE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
S.A.R.L. MD CONSEIL IMMO venant aux droits de la SARL LDIC LEGAY DRUELLE (RCS d'Aix-en-Provence 495 376 873) dont le siège social est sis [Adresse 2], par l'effet d'un rachat de la totalité des parts sociales composant le capital social de ladite société et de sa dissolution anticipée sans liquidation publiée le 19 décembre 2019, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 25 Juin 2025 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Florence PERRAUT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
L'ensemble immobilier [Adresse 6] était constitué à l'origine de 95 logements répartis de la manière suivante :
- 31 maisons individuelles.
- 2 immeubles d'habitat collectif de 40 logements chacun, dénommés Bâtiment A et Bâtiment B.
- des garages individuels surmontés de chambres de bonne dénommés, Annexe I, Annexe II, Annexe III, Annexe IV et Annexe V
- un immeuble d'habitat collectif de 24 logements dénommés bâtiment C
La SCI DU PAYS D'AIX est propriétaire des lots n°56 et 211 au sein du bâtiment A et du lot n°194 au sein du bâtiment annexe IV, de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 6] A et B », sis [Adresse 5].
L'ensemble immobilier est composé d'un syndicat des copropriétaires principal et de deux syndicats secondaires pour les bâtiments A et B.
La société LDIC LEGAY DRUELLE IMMOBILIER CONSEIL (nommée « LDIC LEGAY DRUELLE ») administre le syndicat des copropriétaires principal de l'ensemble immobilier.
Le 21 mai 2019, la société LDIC LEGAY DRUELLE a convoqué les copropriétaires pour une assemblée générale ordinaire qui s'est tenue le 18 juin 2019.
Par acte de commissaire de justice du 23 août 2019, la SCI DU PAYS D'AIX a assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] Principal pris en la personne de son syndic en exercice, la société LDIC LEGAY DRUELLE, et la SARL LDIC LEGAY DRUELLE en son nom personnel devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence aux fins de voir, à titre principal, dire que les mandats de syndic de la société LDIC LEGAY DRUELLE sont nuls, de condamner cette dernière à lui restituer l'intégralité des honoraires de syndic perçus sur le fondement d'un mandat nul et annuler l'assemblée générale du 18 juin 2019.
Subsidiairement elle sollicitait l'annulation de diverses résolutions de l'assemblée générale du 18 juin 2019 et en tout état de cause la condamnation de la société LDIC LEGAY DRUELLE à lui verser la somme de 2.000 € au titre de son préjudice moral ainsi que celle de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
L'affaire était évoquée à l'audience du 16 novembre 2021.
La SCI DU PAYS D'AIX demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] Principal pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL MD CONSEIL IMMO exerçant sous l'enseigne ORPI Agence des Oliviers venant aux droits de la SARL LDIC LEGAY DRUELLE concluait au rejet des demandes fins et conclusions de la SCI DU PAYS D'AIX comme étant infondées et injustifiées et reconventionnellement sollicitait la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral, celle de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La SARL LDIC LEGAY DRUELLE demandait au tribunal de débouter la requérante de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre et en tout état de cause de la condamner au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par jugement contradictoire du 11 janvier 2022, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* annulé les résolutions n°4, 5 et 11 de l'assemblée du 18 juin 2019 et dit de nul effet ;
* condamné chaque partie à supporter la charge de ses propres dépens ;
* débouté les parties pour le surplus de leurs demandes ;
Suivant déclaration en date du 10 février 2022, la SCI DU PAYS D'AIX a relevé appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- condamne chaque partie à supporter la charge de ses propres dépens ;
- déboute la SCI DU PAYS D'AIX du surplus de ses demandes ;
Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 13 juillet 2022, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] Principal demande à la cour de :
* infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé les résolutions n°4, 5 et 11 de l'assemblée générale du 18 juin 2019, les a dit de nul effet et rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] Principal ;
* confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI DU PAYS D'AIX de ses autres demandes ;
Statuant à nouveau,
* dire et juger que le règlement de copropriété prévoit bien l'organisation de syndicats secondaires ;
* dire et juger que le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] Principal est tout aussi bien pourvu d'un compte bancaire séparé que d'un compte fonds travaux et que les demandes de la SCI DU PAYS D'AIX sont sur ce point prescrites ;
* dire et juger que la SCI DU PAYS D'AIX ne rapporte pas la preuve qu'elle n'aurait pas été en mesure de consulter les documents comptables en vue de l'assemblée générale du 18 juin 2019 ;
* dire et juger que les demandes d'annulation de SCI DU PAYS D'AIX sont devenues sans objet en l'état de la tenue de l'assemblée générale du 25 septembre 2019 ;
En conséquence,
* rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la SCI DU PAYS D'AIX comme étant infondées et injustifiées ;
A titre reconventionnel,
* condamner la SCI DU PAYS D'AIX à payer au concluant la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
* condamner la SCI DU PAYS D'AIX à payer au concluant la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
* condamner la SCI DU PAYS D'AIX aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de Maître MERGER, Avocat, qui affirme y avoir pourvu.
A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] Principal soutient qu'à l'article IV du règlement de copropriété, il est fait une distinction entre les parties communes générales et les parties communes de chaque corps de bâtiment « qui servent à l'usage commun des propriétaires d'appartements situés dans un même corps de bâtiment », ce qui revient à permettre l'organisation et la création de syndicats secondaires.
Il ajoute que le principe de l'existence de syndicats secondaires est approuvé par l'assemblée générale depuis de nombreuses années, de sorte que le mandat du syndic est valable.
Il soutient que la rédaction du règlement de copropriété et les modificatifs qui lui ont été apportés ne nécessitaient pas qu'une assemblée générale se prononce sur l'organisation et les divisions ainsi créées, l'article 27 de la loi de 1965 précisant d'ailleurs que la création par l'assemblée d'un syndicat secondaire n'est qu'une simple possibilité.
Il indique qu'un compte séparé a été ouvert dans les comptes du CIC le 30 janvier 2015, peu important que dans la convention figure par erreur le mot « ASL » alors qu'il est bien précisé entre parenthèses : « (syndicat de propriétaires) », de même qu'un livret pour le fonds travaux.
Il considère par ailleurs que ces demandes sont tardives sur le plan de la prescription quinquennale applicable en pareille matière.
Il fait valoir que le syndic a accepté de reconvoquer l'assemblée le 25 septembre 2019 avec un ordre du jour identique pour se conformer aux dispositions prescrites par les articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9-1 du décret du 17 mars 1967.
Il ajoute que la SCI DU PAYS D'AIX ne rapporte pas la preuve qu'elle n'aurait pas été en mesure de consulter les documents comptables de la copropriété tant lors de la convocation à l'assemblée du 18 juin 2019 qu'après la convocation à celle du 25 septembre 2019.
Il estime que la SCI DU PAYS D'AIX lui a causé indéniablement un préjudice moral en voulant remettre en cause des situations juridiques et factuelles établies depuis des années.
Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 04 août 2022, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SARL MD CONSEIL IMMO, venant aux droits de la SARL LDIC LEGAY DRUELLE, demande à la cour de :
* infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé les résolutions n° 4, 5 et 11 de l'assemblée générale du 18 juin 2019 ;
* confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI DU PAYS D'AIX de ses autres demandes ;
Partant,
* juger que le règlement de copropriété prévoit bien une organisation divisionnaire de la copropriété en syndicat principal et secondaires ;
* juger régulier le mandat du syndic LDIC ;
* juger que le syndic LDIC est bien pourvu d'un compte bancaire séparé ;
* juger que la demande d'annulation de l'assemblée générale du 18 juin 2019 et la demande subsidiaire d'annulation des résolutions 4, 5, 11, 18, 19 prises selon procès-verbal d'assemblée générale du 18 juin 2019 sont devenues sans objet en l'état de la tenue de l'assemblée générale du 25 septembre 2019 ;
* juger que le syndic LDIC n'a commis aucun manquement dans l'exercice de son mandat ;
En conséquence,
* débouter la SCI DU PAYS D'AIX de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre du syndic LDIC ;
En tout état de cause,
* condamner la SCI DU PAYS D'AIX à payer au syndic LDIC la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
* condamner la SCI DU PAYS D'AIX aux entiers dépens de l'instance conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
A l'appui de ses demandes, la SARL MD CONSEIL IMMO, venant aux droits de la SARL LDIC LEGAY DRUELLE fait valoir que si les notions de syndicat principal et syndicats secondaires n'ont pas été employées, le règlement de copropriété prévoit la possibilité de mettre en place des assemblées générales des propriétaires d'un corps de bâtiment ou, pour les questions intéressant l'ensemble des immeubles, des assemblées générales de tous les copropriétaires correspondants.
Elle indique qu'un compte séparé avait été ouvert dans les comptes du CIC le 30 janvier 2015.
Elle explique que les copropriétaires constituant le syndicat pouvaient librement avoir accès aux documents comptables en prenant rendez-vous avec le syndic pour consulter les pièces justificatives des charges de copropriété, ce que la SCI DU PAYS D'AIX ne pouvait ignorer.
Elle précise que le syndic a reconvoqué l'assemblée générale pour le 25 septembre 2019 avec un ordre du jour identique, à laquelle la requérante ne s'est pas présentée, ni fait représenter alors qu'elle a été de nouveau, et pour le coup formellement, mise en mesure de consulter les documents litigieux de sorte que sa demande est ainsi devenue sans objet.
Elle considère que le syndic LDIC n'ayant commis aucun manquement dans l'accomplissement de sa mission, la demande indemnitaire devra être rejetée comme étant infondée.
Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SCI DU PAYS D'AIX demande à la cour de :
* suspendre l'instance jusqu'à la décision de la Cour de cassation sur le pourvoi à l'encontre de l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 22 février 2024 ;
Au fond, dans l'hypothèse où la demande de sursis à statuer était rejetée,
* juger l'appel de la SCI DU PAYS D'AIX recevable et bien fondé ;
* réformer les chefs du jugement expressément critiqués et statuer de nouveau ;
A titre principal,
* dire et juger que les mandats de syndic la société LDIC LEGAY DRUELLE sont nuls et désigner un administrateur provisoire pour pallier à l'absence de syndic en exercice avec notamment pour mission, dans un délai de 4 mois :
- se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic unique pour l'ensemble de la copropriété,
- se faire remettre les honoraires indûment perçus par le syndic LDIC sur la base de mandats nuls,
* annuler purement et simplement l'assemblée générale du 18 juin 2019 ;
* condamner la société LDIC LEGAY DRUELLE à restituer au syndicat des copropriétaires l'intégralité des honoraires de syndic qu'elle a perçus sur le fondement d'un mandat nul ;
A titre subsidiaire,
* confirmer le jugement déféré en ce qu'il a annulé les résolutions n° 4, 5 et 11 de l'assemblée générale du 18 juin 2019 et le réformer pour le surplus ;
* annuler les résolutions n°18, 19 et 20 de l'assemblée générale du 18 juin 2019 ;
En tout état de cause,
* condamner la société LDIC LEGAY DRUELLE à verser à la SCI DU PAYS D'AIX la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral ;
* condamner la société LDIC LEGAY DRUELLE à verser à la SCI DU PAYS D'AIX la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
* condamner la société LDIC LEGAY DRUELLE aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de ses demandes, la SCI DU PAYS D'AIX fait valoir que par arrêt en date du 22 février 2024 (RG N°20/11668), la cour d'appel d'Aix-en-Provence a été amenée à statuer sur un litige identique portant sur le même objet, opposant les mêmes parties et fondé sur des moyens identiques, pour lequel un pourvoi a été formé aux fins de cassation.
A titre principal, elle relève que le règlement de copropriété et le dernier état descriptif de division récapitulatif ne font en aucun cas état d'une organisation de la copropriété en un syndicat principal et un syndicat secondaire par bâtiment.
Aussi elle maintient qu'il n'existe qu'un seul syndicat de copropriétaires pour l'ensemble de la copropriété et que pour être valable et opposable, la création de syndicats secondaires et d'un syndicat principal nécessite de vérifier simultanément les dispositions des articles 13 et 27 de la loi du 10 juillet 1965.
La SCI DU PAYS D'AIX considère alors que le syndic n'a pas compétence pour convoquer en assemblée générale ordinaire un syndicat des copropriétaires « principal », qui n'a aucune existence juridique.
Elle ajoute que le syndic n'a jamais justifié avoir ouvert un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires dans les trois mois de sa désignation, ni avoir ouvert un second compte bancaire lié au fonds de travaux dans les mêmes conditions.
Elle relève que l'avis de convocation à l'assemblée générale du 18 juin 2019 ne comporte à aucun moment la modalité de consultation des pièces justificatives des charges, et n'informe même pas les copropriétaires sur cette possibilité, copropriétaires qui n'ont pu contrôler les pièces qu'après.
A titre subsidiaire, elle fait valoir que les résolutions dont elle demande l'annulation sont, soit relatives aux comptes et à l'économie de la copropriété, soit à la gestion du syndic.
Elle précise que l'absence de mention sur la convocation à l'assemblée générale de la modalité de consultation des pièces justificatives des charges invalide donc ces résolutions.
Par ordonnance d'incident en date du 25 mars 2025 le magistrat de la mise en état de la chambre 1-7 de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence a :
* rejeté la demande de sursis à statuer former par la SCI DU PAYS D'AIX au visa de l'article 110 du code de procédure civile.
* dit que les dépens de l'incident seront laissés à la charge de la SCI DU PAYS D'AIX.
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L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2025.
L'affaire a été appelée à l'audience du 25 juin 2025 et mise en délibéré au 9 octobre 2025
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1°) Sur le sursis à statuer
Attendu que la SCI DU PAYS D'AIX demande à la cour de suspendre l'instance jusqu'à la décision de la Cour de cassation sur le pourvoi à l'encontre de l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 22 février 2024 ;
Qu'elle fait valoir que par arrêt en date du 22 février 2024 (RG N°20/11668), la cour d'appel d'Aix-en-Provence a été amenée à statuer sur un litige identique portant sur le même objet, opposant les mêmes parties, et fondé sur des moyens identiques, pour lequel un pourvoi a été formé aux fins de cassation.
Attendu que l'article 110 du code de procédure civile énonce que « le juge peut également suspendre l'instance lorsque l'une des parties invoque une décision, frappée de tierce opposition, de recours en révision ou de pourvoi en cassation. »
Qu'en l'état force est de constater que la SCI DU PAYS D'AIX n'indique pas les moyens développés devant la Cour de cassation pour voir casser l'arrêt du 22 février 2024.
Qu'en l'absence de démonstration que l'arrêt à venir de la Cour de cassation pourrait avoir une influence sur la procédure pendante, il convient de rejeter la demande de sursis à statuer
2°) Sur la nullité des mandats du syndic la société LDIC LEGAY DRUELLE et sur la désignation d'un administrateur provisoire
Attendu que la SCI DU PAYS D'AIX souligne que l'assemblée générale qui s'est tenue le 18 juin 2019 a été convoquée par le syndic au nom de [Adresse 6] Principal et le procès-verbal de ladite assemblée dressé par le syndic au nom de [Adresse 6] Principal.
Qu'elle indique que les documents financiers de la copropriété dressés par le syndic au titre de l'exercice 2018 sont également libellés au nom de [Adresse 6] Principal ou encore syndicat des copropriétaires.
Qu'elle rappelle qu'aux termes de l'article 18 II de la loi du 10 juillet 1965 « - Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :
- d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;
- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l'établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l'assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé ;
- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet d'aucune convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ;
A l'exception du syndic provisoire et de l'administrateur provisoire désigné en application des articles 29-1 et 29-11, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.
Que la SCI DU PAYS D'AIX soutient que le syndic n'a jamais justifié avoir ouvert un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires dans les trois mois de sa désignation, n'y avoir ouvert un second compte bancaire lié au fonds de travaux dans les mêmes conditions.
Que s'agissant du compte bancaire séparé dédié à la gestion courante, elle relève que le relevé d'identité bancaire mentionne que le bénéficiaire du compte est l'ASL [Adresse 6]
Qu'ainsi elle demande de constater que le syndicat que le syndic a violé les dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ce qui justifie la nullité de son mandat, l'annulation des assemblées générales qu'il a convoquées et la restitution de tous ses honoraires
Attendu qu'il résulte des pièces produites par le syndicat, que depuis sa création en mai 2007 le syndic LDIC LEGAY DRUELLE fonctionne exclusivement avec des comptes bancaires séparés.
Qu'après chaque prise de mandat un courrier est adressé à chaque copropriétaire l'invitant en autre à régler ses charges de copropriété par virement, le RIB/IBAN du compte ouvert au nom du syndicat étant joint audit courrier.
Que la SARL LDIC LEGAY DRUELLE justifie avoir ouvert un compte auprès de la CIC LYONNAISE DE BANQUE le 30 janvier 2015 au nom de l'ASL [Adresse 6] (syndicat des copropriétaires) et avoir ouvert auprès du même établissement le 15 décembre 2016 un livret PREM'S destiné à être utilisé comme compte de fonds de travaux 2016 ainsi qu'un compte livret A « syndicat de copro. ».
Que si le souscripteur de ces deux conventions est l'ASL [Adresse 6] , il est également précisé qu'il s'agit d'un syndicat de copropriété , l'ajout de la mention permettant de comprendre qu'il ne s'agit pas d'une ASL.
Qu'en effet la convention d'ouverture du compte bancaire du 30 janvier 2015 mentionne clairement que le souscripteur convient avec la Banque de l'ouverture « d'un compte syndicat copro gestion n°00085969901 en euros. ».
Qu'il en est de même avec le livret PREM'S, ce dernier mentionnant clairement que le souscripteur convient avec la Banque de l'ouverture « d'un Liv PREM'S syndicat de copro »
Que dès lors il ne peut être fait aucune confusion sur le titulaire des comptes qui est bien le syndicat des copropriétaires.
Qu'il y a lieu par conséquent de rejeter la demande d'annulation du mandat du syndic LDIC LEGAY DRUELLE ainsi que les demandes subséquentes aux fins de voir désigner un administrateur provisoire et de condamner le syndicat rembourser le montant des honoraires perçus
Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point.
3°) Sur l'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale du 18 juin 2019
Attendu que la SCI DU PAYS D'AIX fait valoir que le syndic LDIC LEGAY DRUELLE a convoqué une assemblée générale d'un syndicat principal qui s'est tenue le 18 juin 2019 alors que le règlement de copropriété ne fait en aucun cas état d'une organisation de la copropriété en un syndicat principal et un syndicat secondaire.
Qu'elle indique que le règlement de copropriété du 25 février 1958 distingue précisément les parties privatives propres à chaque copropriétaire ( article III), les parties communes générales accessibles à l'ensemble des copropriétaires ( article IV.A) et les parties communes spéciales relatives à chaque corps de bâtiment (article IV.B).
Qu'elle ajoute que l'état descriptif de division a été modifié à plusieurs reprises depuis la constitution de la copropriété mais ne comporte aucune référence à une division entre syndicats secondaires et principaux, mentionnant uniquement des charges communes spéciales.
Attendu qu'il convient de relever que la création du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] remonte au 25 février 1958 soit avant la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et contenant un article 27 sur la constitution d'un syndicat dit secondaire.
Qu'il n'est dès lors pas étonnant que le règlement de copropriété ne reprenne pas une terminologie qui n'existait pas à l'époque.
Attendu que pour qu'il y ait constitution d'un syndicat secondaire , il faut que la copropriété présente des caractéristiques physiques qui s'y prêtent et qu'une assemblée générale spéciale vote sa création, cette seconde condition ne valant que lorsque la constitution de syndicat secondaire est prévue en cours d'existence de la copropriété, cette organisation ayant pu avoir été envisagée dès l'origine dans le règlement de copropriété.
Qu'il ressort des débats que l'ensemble immobilier [Adresse 6] était constitué à l'origine de 95 logements répartis de la manière suivante :
- 31 maisons individuelles.
- 2 immeubles d'habitat collectif de 40 logements chacun, dénommés Bâtiment A et Bâtiment B.
- des garages individuels surmontés de chambres de bonne dénommés, Annexe I, Annexe II, Annexe III, Annexe IV et Annexe V
- un immeuble d'habitat collectif de 24 logements dénommés bâtiment C
Que les bâtiments A et B et les garages individuels ont fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété reçus par acte authentique du 25 octobre 1957 publié au service de la publicité foncière d'[Localité 4] le 28 mars 1958 , modifiés par actes des 9 juillets 1959, 20 novembre 1962 , 17 novembre 1975 et 22 mai 2015.
Que ce règlement de copropriété identifie clairement le Bâtiment A et le bâtiment B dans leur individualité en son article II intitulé- Désignation des immeubles et tableau récapitulatif des lots-.
Que l'article IV dudit règlement intitulé- Définition et composition des parties communes- identifie les parties communes générales et les parties communes de chaque corps de bâtiment.
Que l'article XVI intitulé ' Syndic- prévoit que « seront confiés à un syndic l'administration générale de chaque immeuble, sa surveillance, l'initiative et la direction de tous travaux qui deviendront nécessaires aux parties communes.
Celui-ci sera nommé par les copropriétaires de l'immeuble comme il sera dit ci-après (') ».
Que dans le chapitre intitulé -L'assemblée générale des copropriétaires- il est ainsi prévu la possibilité d'organiser soit des assemblées des propriétaires d'un corps de bâtiment, soit pour les questions intéressant l'ensemble d'un ou des immeubles, des assemblées de tous les copropriétaires correspondant
Que par ailleurs le titre de propriété de l'appelante distingue les millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales et les millièmes des parties communes particulières au bâtiment A dont elle a fait l'acquisition
Que dès lors le fait qu'aucune assemblée générale spéciale n'ait été réunie pour voter la création d'un syndicat de copropriétaires secondaire ne peut faire obstacle à une telle organisation puisqu'il résulte clairement des stipulations du règlement de copropriété dans sa version initiale, reprises dans l'acte modificatif du 22 mai 1915 que la gestion et l'administration des bâtiments A et B conçus en entité homogène et distincte bénéficient d'une autonomie de gestion, ces derniers ayant été ainsi distingués ab initio.
Attendu enfin il convient de rappeler que par jugement du 8 août 1995, le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence avait notamment dit que le syndicat des copropriétaires devra provoquer une nouvelle assemblée générale pour procéder à la nomination du syndic par bâtiment.
Que c'est dans ces conditions que convoquée par un administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 6], l'assemblée générale du 20 mars 1996 avait désigné un syndic pour le bâtiment A et un syndic pour le bâtiment B renvoyant à une autre assemblée pour désigner un nouveau syndic de copropriété .
Attendu qu'il ressort de ces éléments que l'ensemble immobilier de la Résidence [Adresse 6] comporte deux groupes de lots et deux groupes de copropriétaires tels que cela été voulu dès l'origine par le règlement de copropriété du 25 octobre 1957.
Que comme l'a très justement relevé le jugement querellé, l'administration des parties communes comprises dans les autres ainsi que celle des parties communes générales au groupe de bâtiments continue de ressortir à la compétence du syndicat d'origine devenue syndicat principal et dont les assemblées générales sont composées de l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI DU PAYS D'AIX de sa demande d'annulation de l'assemblée générale [Adresse 6] Principal du 18 juin 2019.
4°) sur la nullité des résolutions n° 4,5,11,18,19 et 20 du procès- verbal de l'assemblée générale du 18 juin 2019.
Attendu que l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967 dispose que « pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et classées par catégories à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.
Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s'effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l'article 9.
Lorsqu'il s'agit d'un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d'accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.
Les pièces mentionnées au premier alinéa sont des documents originaux ou des copies. Les copropriétaires peuvent obtenir une copie de ces pièces à leurs frais.
Les copropriétaires peuvent se faire assister par un membre du conseil syndical »
Attendu que le jugement déféré a fait droit à la demande de la SCI PAYS D'AIX tendant à voir prononcer la nullité des résolutions n°4,5 et 11 de l'assemblée générale du 18 juin 2019.
Que la SCI PAYS D'AIX sollicite la nullité des résolutions n° 18,19 et 20, ces dernières relatives, soit aux comptes et à l'économie de la copropriété, soit la gestion du syndic, devant être examinées à la lumière des documents comptables de la copropriété.
Qu'elle fait valoir qu'elle n'a jamais été informée de cette possibilité ni des modalités de consultation des comptes en prévision de l'assemblée générale, l'absence de mention de ces précisions sur la convocation invalidant donc les résolutions susvisées.
Attendu qu'il n'est pas contesté que le syndic n'a pas respecté ses obligations pour l'assemblée générale du 18 juin 2019.
Que celui-ci a cependant reconvoqué l'assemblée générale le 25 septembre 2019 avec un ordre du jour identique, la convocation pour cette assemblée générale mentionnant bien en première page les modalités de consultation des pièces justificatives.
Qu'il s'ensuit que la demande de la SCI PAYS D'AIX n'a plus d'objet et devra être rejetée.
5°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] Principal
Attendu que le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] Principal demande à la Cour de condamner la SCI DU PAYS D'AIX à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral , cette dernière ayant tenté de remettre en cause des situations juridiques et factuelles établi depuis des années.
Attendu que le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] Principal ne justifie pas d'un préjudice moral dans la mesure où il ne démontre pas que l'action de la SCI PAYS D'AIX dégénère en abus de droit et intention de nuire.
Qu'il sera par conséquent débouté de cette demande et le jugement déféré confirmé sur ce point.
6°) Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI DU PAYS D'AIX
Attendu que la SCI DU PAYS D'AIX demande à la Cour de condamner la société LDIC LEGAY DRUELLE à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral .
Que l'appelante succombant en toutes ses prétentions , échoue à établir la responsabilité du syndic et ne justifie pas d'une violation du règlement de copropriété qui lui aurait nui, pas plus qu'elle ne justifie l'existence de son prétendu préjudice.
Qu'il y a lieu par conséquent de la débouter de sa demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
7° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SCI DU PAYS D'AIX aux entiers dépens en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SCI DU PAYS D'AIX à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] Principal la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel et à payer à la SARL MD CONSEIL IMMO, venant aux droits de la SARL LDIC LEGAY DRUELLE la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
DÉBOUTE la SCI PAYS D'AIX de sa demande tendant à voir ordonner un sursis à statuer.
CONFIRME le jugement contradictoire du 11 janvier 2022 du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a prononcé la nullité des résolutions n°4,5 et 11 de l'assemblée générale du 18 juin 2019.
STATUANT A NOUVEAU :
DIT que la demande de la SCI PAYS D'AIX tendant à voir prononcer la nullité des résolutions n°4,5 , 11, 18,19 et 20 de l'assemblée générale du 18 juin 2019 est devenue sans objet.
Y AJOUTANT,
CONDAMNE la SCI DU PAYS D'AIX à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] Principal la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE la SCI DU PAYS D'AIX à payer à la SARL MD CONSEIL IMMO, venant aux droits de la SARL LDIC LEGAY DRUELLE la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE la SCI DU PAYS D'AIX aux entiers dépens en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,