CA Rennes, 1re ch., 14 octobre 2025, n° 22/02435

1re chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/02435

N° Portalis DBVL-V-B7G-SVE3

(Réf 1re instance : 19/00808)

M. [J] [O]

Mme [X] [T] épouse [O]

c/

M. [S] [A]

Mme [P] [Y] épouse [A]

SARL LBCI

SA ALLIANZ IARD

SAS DIAG'AGENCES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Gueho

Me Le Couls-Bouvet

Me Apcher

Me Grenard

Me Huc

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 14 OCTOBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l'audience publique du 10 décembre 2024

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 14 octobre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 25 février 2025

****

APPELANTS

Monsieur [J] [O]

né le 11 juin 1964 à [Localité 17]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Madame [X] [T] épouse [O]

née le 20 juin 1970 à [Localité 15]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Représentée par Me Marc GUEHO, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS

Monsieur [S] [A]

né le 24 novembre 1956 à [Localité 14] (59)

[Adresse 1]

[Localité 11]

Madame [P] [Y] épouse [A]

née le 28 avril 1955 à [Localité 14] (59)

[Adresse 1]

[Localité 11]

Tous deux représentés par Me Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, avocat au barreau de RENNES

SARL LBCI, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTES sous le numéro 517.574.026, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentée par Me Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, avocat au barreau de NANTES

SA ALLIANZ IARD, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE sous le numéro 542.110.291, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 13]

[Adresse 13]

[Localité 12]

Représentée par Me Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocate au barreau de RENNES

SAS DIAG'AGENCES, venant aux droits de la société DIAG 44, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTES sous le numéro 451.978.183, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Me Thibaud HUC de la SELARL CONSEIL ASSISTANCE DEFENSE C.A.D., postulant, avocat au barreau de NANTES et par Me Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, plaidant, avocat au barreau de PARIS

****

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Par acte authentique du 29 avril 2011 au rapport de Me [S] [R], notaire à [Localité 16] (44), M. [J] [O] et Mme [X] [T] épouse [O] (les époux [O]), ont acquis de M. [S] [A] et Mme [P] [Y] épouse [A] (les époux [A]) une propriété située au [Adresse 10] à [Localité 8] (44), comprenant une maison à usage d'habitation, un studio, un jardin d'hiver, une serre, un bûcher, trois caves et un terrain, le tout cadastré AO n° [Cadastre 4], n° [Cadastre 5] et n° [Cadastre 3], moyennant le prix de 527.000 €.

2. Ce bien leur a été présenté par l'agence immobilière [V] Conseil Immobilier (la SARL LBCI).

3. Peu de temps après leur entrée dans les lieux, les époux [O] se sont aperçus de plusieurs désordres affectant les lieux.

4. À la demande de leur assurance protection juridique, le cabinet Eurexo a été mandaté pour procéder à une expertise au contradictoire des vendeurs et de l'agence immobilière.

5. Un rapport a été déposé le 5 septembre 2011, faisant apparaître divers désordres.

6. Les époux [O] ont ensuite sollicité une expertise judiciaire.

7. Par ordonnance du 19 janvier 2012, le président du tribunal de grande instance de Nantes, statuant en référé, a fait droit à cette demande et confié la mission à M. [C] [E], architecte et expert judiciaire.

8. Par ordonnance du 27 septembre 2012, le juge des référés a étendu les opérations d'expertise à la SARL LBCI.

9. Puis, par ordonnance du 10 janvier 2013, la mission de l'expert a été étendue à l'examen des défauts affectant le réseau d'assainissement et les opérations d'expertise ont été rendues opposables à la SARL AS2CTP.

10. Par décision du 27 juin 2013, la mission de l'expert a ensuite été étendue aux malfaçons affectant le système électrique de la maison et les opérations ont été rendues opposables à la SARL [L] [I].

11. Par ordonnance du 24 mars 2016, la mission de l'expert a été étendue à l'examen du système électrique du jardin d'hiver et à la nature des ardoises de la maison d'habitation et les opérations ont alors été rendues opposables à la SAS Diag'Agences, diagnostiqueur.

12. Enfin, par ordonnance de référé du 23 novembre 2017, les opérations d'expertise ont été rendues opposables à la SA Allianz Iard, venant aux droits de la société Gan Euro Courtage.

13. L'expert a déposé son rapport définitif le 9 novembre 2018.

14. Par actes d'huissier des 21 janvier et 4 février 2019, les époux [O] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nantes les époux [A], la SARL LBCI et la SAS Diag'Agences aux fins d'obtenir leur condamnation à prendre en charge les travaux de reprise pour divers désordres et à les indemniser des préjudices subis sur le fondement des vices cachés.

15. Par acte d'huissier du 19 mars 2019, la SARL LBCI a fait intervenir à l'instance son assureur, la SA Allianz Iard.

16. Les deux affaires ont fait l'objet d'une jonction par mention au dossier le 23 avril 2019.

17. Par jugement du 3 mars 2022, le tribunal a :

- déclaré irrecevables comme prescrites les demandes formées par les époux [O] à l'encontre des époux [A],

- déclaré irrecevables comme prescrites les demandes formées par les époux [O] à l'encontre de la SARL LBCI et son assureur, la SA Allianz Iard,

- déclaré sans objet les demandes formées par la SARL LBCI à l'égard de son assureur, la SA Allianz Iard,

- débouté les époux [O] de leurs demandes formées à l'encontre de la SAS Diag'Agences,

- débouté les époux [O], la SARL LBCI et la SA Allianz Iard de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les époux [O] à payer aux époux [A] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les époux [O] à payer à la SAS Diag'Agences la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les époux [O] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d'expertise judiciaire,

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la décision.

18. Pour rejeter les demandes financières formées par les époux [O], le tribunal a estimé que l'action concernant les caves, la douche, la toiture de la maison, l'installation électrique du studio ainsi que le jardin d'hiver aurait dû être engagée au plus tard entre le 8 juin 2012 et le 24 mars 2018 en fonction du type de désordre, ce pourquoi celle engagée le 21 janvier 2019 devait être déclarée prescrite, que ce soit sur le fondement de la garantie des vices cachés (article 1648 du code civil) ou sur le fondement du dol (2224 du code civil) apparu dans le dispositif des conclusions uniquement le 14 décembre 2020. Pour le tribunal, l'action fondée sur le manquement à l'obligation d'information et de conseil reproché à la SARL LBCI est également prescrite dès lors que la connaissance certaine des vices se situe au 6 septembre 2011, date qui a fait courir le délai de prescription, cette prétention n'ayant été portée que par conclusions du 1er décembre 2019 à l'encontre de la SA Allianz Iard. S'agissant de la responsabilité de la SAS Diag'Agences, le tribunal a retenu qu'il ne pouvait lui être reproché de ne pas avoir procédé à l'ouverture d'une trappe permettant d'examiner les toitures puisque cela ne figurait pas dans le périmètre du repérage amiante à l'époque de son passage sur les lieux.

19. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Rennes du 15 avril 2022, les époux [O] ont interjeté appel de cette décision.

* * * * *

20. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 24 juillet 2023, les époux [O] demandent à la cour de :

- les dire recevables et bien fondés en leur appel,

- en conséquence,

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- statuant de nouveau,

- dire que les désordres litigieux constituent des vices cachés dont les époux [A] étaient parfaitement informés,

- dire que la SARL LBCI a manqué à son obligation de conseil et d'information à leur égard,

- condamner in solidum les époux [A] ainsi que la SARL LBCI et son assureur, la SA Allianz Iard, à leur payer la somme de 99.401,45 € indexée sur l'indice BT 01 à compter du rapport d'expertise judiciaire au titre des travaux de reprise des caves,

- condamner in solidum les époux [A] ainsi que la SARL LBCI et son assureur, la SA Allianz Iard, à leur verser la somme de 1.934,53 € indexée sur l'indice BT 01 à compter du rapport d'expertise judiciaire au titre de l'achat des étais installés au sein des caves,

- condamner in solidum les époux [A] ainsi que la SARL LBCI et son assureur, la SA Allianz Iard, à leur verser la somme de 10.389,64 € indexée sur l'indice BT 01 à compter du rapport d'expertise judiciaire au titre des travaux de réfection du pan nord de la toiture de la maison,

- condamner in solidum les époux [A] à leur verser la somme de 1.594,20 € indexée sur l'indice BT 01 à compter du rapport d'expertise judiciaire au titre du remplacement de la cabine de douche située au sein du studio,

- condamner in solidum les époux [A] à leur verser la somme de 1.414,38 € indexée sur l'indice BT 01 à compter du rapport d'expertise judiciaire au titre des travaux de réfection de l'installation électrique du studio,

- condamner in solidum les époux [A] ainsi que la SAS Diag'Agences à leur verser la somme de 12.289,82 € indexée sur l'indice BT 01 à compter du rapport d'expertise judiciaire au titre des travaux de désamiantage du pan sud de la toiture de la maison,

- condamner les époux [A] à leur verser une somme de 877,80 € indexée sur l'indice BT 01 à compter du rapport d'expertise judiciaire au titre des travaux de mise en sécurité de l'installation électrique du jardin d'hiver,

- à titre subsidiaire,

- dire et juger que les époux [A] ont commis un dol à leur encontre,

- condamner in solidum les époux [A] ainsi que la SARL LBCI et son assureur, la SA Allianz Iard, à leur payer la somme de 99.401,45 € indexée sur l'indice BT 01 à compter du rapport d'expertise judiciaire au titre des travaux de reprise des caves,

- condamner in solidum les époux [A] ainsi que la SARL LBCI et son assureur, la SA Allianz Iard, à leur verser la somme de 1.934,53 € indexée sur l'indice BT 01 à compter du rapport d'expertise judiciaire au titre de l'achat des étais installés au sein des caves,

- condamner in solidum les époux [A] ainsi que la SARL LBCI et son assureur, la SA Allianz Iard, à leur verser la somme de 10.389,64 € indexée sur l'indice BT 01 à compter du rapport d'expertise judiciaire au titre des travaux de réfection du pan nord de la toiture de la maison,

- condamner in solidum les époux [A] à leur verser la somme de 1.594,20 € indexée sur l'indice BT 01 à compter du rapport d'expertise judiciaire au titre du remplacement de la cabine de douche située au sein du studio,

- condamner in solidum les époux [A] à leur verser la somme de 1.414,38 € indexée sur l'indice BT 01 à compter du rapport d'expertise judiciaire au titre des travaux de réfection de l'installation électrique du studio,

- condamner in solidum les époux [A] ainsi que la SAS Diag'Agences à leur verser la somme de 12.289,82 € indexée sur l'indice BT 01 à compter du rapport d'expertise judiciaire au titre des travaux de désamiantage du pan sud de la toiture de la maison,

- condamner les époux [A] à leur verser une somme de 877,80 € indexée sur l'indice BT 01 à compter du rapport d'expertise judiciaire au titre des travaux de mise en sécurité de l'installation électrique du jardin d'hiver,

- à titre infiniment subsidiaire,

- condamner la SARL LBCI et la SA Allianz Iard à leur verser la somme de 101.335,98 € en indemnisation de la perte de chance qu'ils ont subie du fait de ne pas avoir pu solliciter une réduction supplémentaire du prix de vente de la maison litigieuse correspondant au montant des travaux de reprise des caves,

- condamner ces dernières à leur verser la somme de 10.389,94 € en indemnisation de la perte de chance qu'ils ont subie du fait de ne pas avoir pu solliciter une réduction supplémentaire du prix de vente de la maison litigieuse correspondant au montant des travaux de réfection du pan nord de la toiture de la maison,

- condamner la SAS Diag'Agences à les indemniser de la perte de chance incontestable de solliciter une réduction du prix de vente de la maison afin de tenir compte du coût de remplacement de la toiture évalué approximativement au prix de 30.000 € (remplacement couverture + désamiantage),

- en tout état de cause,

- condamner in solidum les époux [A] ainsi que la SARL LBCI et son assureur, la SA Allianz Iard, à leur verser une somme de 7.000 € en indemnisation des préjudices de jouissance et moral subis,

- condamner in solidum les époux [A], la SARL LBCI, la SA Allianz Iard, et la SAS Diag'Agences à leur payer la somme de 12.000 € au titre des frais irrépétibles,

- condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise et de référé.

* * * * *

21. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 29 novembre 2022, les époux [A] demandent à la cour de :

- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevables comme prescrites les actions dirigées par les époux [O] à leur encontre sur le fondement de la garantie des vices cachés de l'article 1641 du code civil et sur le fondement du dol,

- débouter les époux [O] de l'intégralité des demandes qu'ils dirigent à leur encontre,

- si la cour devait entrer en voie de condamnation à leur encontre,

- au titre des désordres affectant les caves et le pan nord de la toiture, condamner la SARL LBCI à les garantir de l'intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, ceci tant en principal, frais, intérêts qu'accessoires,

- au titre du pan sud de la toiture, condamner la SAS Diag'Agences à les garantir de l'intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, ceci tant en principal, frais, intérêts qu'accessoires,

- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné les époux [O] à verser une indemnité de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum la ou les parties succombantes adverses à leur verser une indemnité de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,

- en toute hypothèse,

- condamner in solidum la ou les parties succombantes adverses à leur verser une indemnité de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.

* * * * *

22. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 17 octobre 2022, la SAS Diag'Agences demande à la cour de :

- rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

- à titre principal,

- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé qu'elle n'avait pas commis de faute en n'examinant pas les éléments extérieurs du bâtiment et rejeté toutes les demandes des époux [O],

- juger qu'aucune faute ne lui est imputable,

- débouter les époux [O] ainsi que les époux [A] de toutes les demandes formées à son encontre,

- condamner ces derniers solidairement à lui verser la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel,

- subsidiairement, si sa responsabilité devait être retenue,

- juger que les époux [O] ne démontrent pas la réalité de leur préjudice,

- juger que le préjudice des époux [O] ne peut s'analyser qu'en une perte de chance,

- juger que les époux [A] devront la garantir de toute somme mise à sa charge,

- en tout état de cause,

- juger n'y avoir lieu au prononcé d'une condamnation in solidum au paiement du coût des travaux,

- condamner toute partie succombante à lui verser une indemnité de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

* * * * *

23. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 25 novembre 2022, la SARL LBCI demande à la cour de :

- à titre principal,

- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré prescrite l'action des époux [O] à son égard,

- à titre subsidiaire,

- la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

- en conséquence,

- débouter les époux [O], et plus généralement toute autre partie dont les époux [A], de leurs demandes à son égard et ce sur quelque fondement que ce soit,

- débouter les époux [A] de l'ensemble de leurs demandes à son égard, - débouter la SA Allianz Iard de l'ensemble de ses demandes à son égard,

- à titre infiniment subsidiaire, et en cas de condamnation,

- juger que sa responsabilité ne peut être retenue que dans d'infimes proportions, qui ne sauraient dépasser 5 %,

- juger que les époux [O] ne peuvent prétendre qu'à l'indemnisation d'une perte de chance, qui ne peut correspondre au coût de l'intégralité des travaux à réaliser et ne saurait être supérieure à 20 % du coût des travaux nécessaires,

- rejeter la demande de condamnation in solidum,

- s'il devait être considéré que les époux [O] sont en droit d'obtenir le coût des travaux de reprise de l'intégralité des travaux,

- limiter le coût des travaux de reprise relatifs aux caves à la somme de 50.407,35 € HT,

- réduire à de plus justes proportions les sommes réclamées par les époux [O] au titre de leur préjudice de jouissance,

- condamner la SA Allianz Iard à la garantir de toute condamnation mise à sa charge,

- juger que ni la prescription, ni la déchéance, ni les exclusions de garantie au titre du contrat Allianz ne peuvent lui être opposés,

- condamner in solidum les époux [A] et la SA Allianz Iard à la garantir au titre de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

- en tout état de cause,

- condamner in solidum les époux [A] et la SA Allianz Iard à lui verser la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux entiers dépens.

* * * * *

24. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 14 décembre 2022, la SA Allianz Iard demande à la cour de :

- à titre principal,

- confirmer le jugement au besoin par substitution de motifs la concernant en ce qu'il a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes formées par les époux [O] à l'encontre de la SARL LBCI et elle, - débouter les époux [O] de toutes leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées à son encontre,

- condamner ces derniers solidairement à lui verser la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel,

- subsidiairement,

- juger prescrite l'action en garantie de la SARL LBCI à son encontre,

- en conséquence,

- débouter la SARL LBCI de ses demandes dirigées à son encontre,

- condamner cette dernière aux dépens ainsi qu'au versement d'une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- juger qu'elle est en toute hypothèse fondée à opposer les exclusions de garantie figurant dans sa police à l'égard de toutes les parties et en particulier celle résultant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré ou celle de l'abandon de recours par l'assuré,

- à titre infiniment subsidiaire,

- juger que la SARL LBCI n'a pas engagé sa responsabilité à l'égard des époux [O] ainsi que des époux [A],

- débouter les époux [O] ainsi que les époux [A] de toutes leurs demandes dirigées contre elle,

- débouter en tout état de cause les époux [O] de leur demande tendant à la condamnation in solidum de la SARL LBCI et d'elle-même au paiement du coût des travaux de réparation,

- limiter en toute hypothèse toute condamnation à l'encontre de la SARL LBCI et d'elle à la seule perte de chance des époux [O] de n'avoir pas pu contracter à des conditions différentes,

- condamner la SARL LBCI à la garantir des éventuelles condamnations prononcées au bénéfice des époux [O] si la cour devait juger que l'action directe de ces derniers n'est pas prescrite,

- condamner solidairement les époux [A] à garantir la SARL LBCI et elle de toutes les condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre au bénéfice des époux [O] en principal, intérêts, frais et accessoires,

- débouter les parties de toutes leurs demandes formées à son encontre au titre des frais irrépétibles,

- la juger bien fondée à opposer aux demandes dirigées à son encontre le montant de sa franchise, soit la somme de 3.660 €, et du plafond de garantie (160.000 €),

- condamner les époux [A] ou tout autre succombante à lui verser la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles,

- les condamner solidairement aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

* * * * *

25. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2024.

26. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action des époux [O] sur le fondement de la garantie des vices cachés à l'encontre des époux [A]

27. Les époux [O] soutiennent que l'action en garantie des vices cachés est un délai de forclusion et non de prescription, de sorte qu'ils disposaient d'un nouveau délai de deux ans pour assigner au fond en lecture du rapport d'expertise du 9 novembre 2018, l'assignation délivrée le 21 janvier 2019 aux époux [A] ayant respecté ce délai.

En toute hypothèse, suivant la date de révélation pleine et entière des vices, que l'on prenne le pré-rapport du 12 juillet 2017 ou le rapport définitif du 9 novembre 2018 comme point départ du délai de prescription, ce dernier a été respecté.

28. Les époux [A] allèguent que, s'agissant d'un délai de forclusion, le délai biennal a recommencé à courir à compter de chaque ordonnance (expertise, extension de mission), l'assignation au fond du 21 janvier 2019 devant être considérée comme tardive.

29. La SARL LBCI, contre laquelle cette action n'est toutefois pas dirigée, précise que les époux [O] connaissaient les désordres depuis la date du 6 septembre 2011, d'où il suit que cette date fixe le point de départ de la prescription de l'action en garantie des vices cachés. Leur action était donc prescrite au 4 février 2019, indépendamment de l'interruption du délai découlant de l'ordonnance du 27 décembre 2012.

30. Ni la SA Allianz Iard, ni la SAS Diag'Agences n'ont conclu sur ce point.

Réponse de la cour

31. L'article 1648 du code civil dispose en son 1er alinéa que 'l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice'.

32. Aux termes de l'article 2239, 'la prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée'.

33. L'article 2241 prévoit en son 1er alinéa que 'la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion'.

34. Le bref délai instauré pour exercer l'action en garantie des vices cachés court à compter de la découverte du vice par l'acheteur. Mais le délai biennal prévu par l'article 1648 du code civil pour intenter l'action en garantie à raison des vices cachés de la chose vendue est un délai de prescription susceptible de suspension en application de l'article 2239 (Civ. 3ème, 20 mars 2025, n° 23-19.610). Ce n'est donc pas un délai de forclusion.

35. Dans cette espèce, la cour d'appel avait retenu que le point de départ du délai de forclusion biennal, qui doit être fixé à la date du dépôt du rapport de l'expert amiable le 26 avril 2018, a été interrompu par l'assignation en référé du 10 septembre 2018 et a repris son cours à la date de l'ordonnance du juge des référés du 21 décembre 2018 pour prendre fin le 21 décembre 2020 et que, les acquéreurs n'ayant assigné au fond la venderesse que le 4 novembre 2021, leur action contre elle est irrecevable.

36. La 3ème chambre civile, reprenant l'arrêt de la chambre mixte (21 juillet 2023, pourvoi n° 21-15.809) dont font état les époux [O], a au contraire jugé que le délai biennal de garantie des vices cachés, à supposer même qu'il ait commencé à courir le 26 avril 2018, date du dépôt du rapport de l'expert amiable, avait été interrompu le 10 septembre 2018 par l'assignation en référé-expertise, et suspendu par l'ordonnance du juge des référés du 21 décembre 2018 pour recommencer à courir pour une durée qui ne pouvait être inférieure à six mois, à compter du 1er juin 2021, date de dépôt du rapport d'expertise, de sorte qu'il n'était pas expiré au jour de l'assignation au fond, le 4 novembre 2021.

37. En l'espèce, les époux [O] sollicitent une réduction du prix correspondant au coût des travaux à réaliser pour remédier aux désordres suivants :

- travaux de reprise des caves

- travaux de réfection du pan nord de la toiture de la maison

- remplacement de la cabine de douche située dans le studio

- travaux de réfection de l'installation électrique du studio

- travaux de désamiantage du pan sud de la toiture de la maison

- travaux de mise en sécurité de l'installation électrique du jardin d'hiver.

38. Pour rappel, à la demande de l'assurance protection juridique des époux [O], le cabinet Eurexo a été mandaté pour procéder à une expertise au contradictoire des vendeurs et de l'agence immobilière et il a déposé son rapport le 5 septembre 2011.

39. Cet expert constate que 'le pan nord de la couverture en ardoise est ancien et vétuste' mais que, si 'les solins en zinc sont anciens, (ils) ne présentent pas d'usure pouvant provoquer des infiltrations à l'intérieur des pièces de l'étage'. Il préconise toutefois le remplacement des ardoises. À supposer qu'un vice caché ait été révélé aux époux [O] à ce moment-là, en toute hypothèse, le cours de la prescription s'est trouvé interrompu par l'assignation en référé-expertise du 24 novembre 2011 dans laquelle ce vice est mentionné, avant d'être suspendu par l'ordonnance du 19 janvier 2012 ayant désigné l'expert, puis de reprendre pour une durée ne pouvant être inférieure à six mois à compter du 9 novembre 2018, date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, de sorte qu'en assignant les époux [A] le 21 janvier 2019, les époux [O] ont agi dans le délai requis.

40. Le même raisonnement peut être adopté concernant les caves, atteintes de fissures anciennes provoquées par le temps et des infiltrations d'eau selon l'expert Eurexo, vice argué de caché mentionné dans l'assignation en référé-expertise du 24 novembre 2011, ainsi que la cabine de douche qualifiée de fuyarde (défaut d'étanchéité et installation non conforme) également mentionnée dans l'assignation.

41. Relativement à l'installation électrique du studio, les époux [O] ont été informés de l'étendue et de la gravité de ce désordre au mois de mars 2013. Le délai de prescription a été interrompu par l'assignation délivrée le 2 mai 2013. L'ordonnance ayant étendu la mission de l'expert a été rendue le 27 juin 2013, le délai a recommencé à courir pour une durée ne pouvant être inférieure à six mois à l'issue de la mesure d'instruction, c'est-à-dire au moment du dépôt du rapport définitif de l'expert intervenu le 9 novembre 2018, de sorte que l'action n'était pas prescrite lorsqu'ils ont assigné les époux [A] par acte d'huissier du 21 janvier 2019.

42. Concernant l'installation électrique du jardin d'hiver, les époux [O] ont été informés de ce vice en mars 2014. Le délai pour agir a donc commencé à courir à compter de ce moment. L'assignation en référé-expertise concernant ce désordre a été délivrées le 10 février 2016 et l'ordonnance désignant l'expert a été rendue le 24 mars 2016, le délai ayant recommencé à courir pour une durée ne pouvant être inférieure à six mois à l'issue de la mesure d'instruction, c'est-à-dire au moment du dépôt du rapport définitif de l'expert intervenu le 9 novembre 2018, de sorte que l'action n'était pas prescrite lorsqu'ils ont assigné les époux [A] par acte d'huissier du 21 janvier 2019.

43. Concernant la réfection du pan sud de la toiture, le compte-rendu n° 1 du 8 juin 2012 indique uniquement que 'deux bâtiments annexes sont implantés en R+1 et comportent des couvertures en ardoises de type fibro ainsi que le pan de toiture sur l'immeuble principal orienté au sud'.

44. Dans son rapport définitif (page 36), l'expert [E] indique avoir prélevé deux ardoises adressées au laboratoire ITGA qui a, dans un rapport du 22 novembre 2016, confirmé 'la présence de fibres d'amiante'.

45. Dans leurs conclusions, les époux [O] estiment que c'est le pré-rapport d'expertise du 12 juillet 2017 qui, révélant l'existence de la présence d'amiante, leur a permis d'agir.

46. Toutefois, la cour observe qu'ils ont saisi le juge des référés d'une demande d'extension des opérations d'expertise sur ce point par assignation du 10 février 2016, c'est-à-dire avant le dépôt du pré-rapport. Ils y indiquent le compte-rendu n° 1 de l'expert du 8 juin 2012 et y évoquent une attestation de M. [U] qu'ils ont fait intervenir pour la couverture de la maison et qui, le 22 novembre 2011, atteste que, 'suite à une intervention sur la toiture de M. et Mme [O], j'ai pu constater que la toiture était constituée d'ardoises en fibrociment'.

47. Le vice était donc connu au plus tard le 22 novembre 2011, peu important qu'il ait été confirmé postérieurement, les époux [O], qui considèrent que la présence d'amiante constitue un vice caché, ne pouvant se retrancher derrière le caractère 'hypothétique' du compte-rendu n° 1, motif pris que la présence de l'amiante n'aurait été confirmée que par suite de l'analyse de l'échantillon d'ardoises en laboratoire spécialisé, de sorte que le délai pour agir en garantie des vices caché a expiré le 22 novembre 2013.

48. Le délai de prescription était en réalité déjà consommé au moment de l'action en référé introduite le 10 février 2016 et a fortiori lorsque les époux [O] ont assigné les époux [A] par acte d'huissier du 21 janvier 2019.

49. C'est à bon droit que le tribunal a déclaré les époux [O] irrecevables à agir concernant ce dernier vice.

50. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a déclaré les époux [O] irrecevables à agir concernant les autres vices allégués.

Sur le bien-fondé de l'action des époux [O] sur le fondement de la garantie des vices cachés à l'encontre des époux [A]

51. Les époux [O] font état de la gravité du vice affectant les caves (imposant des travaux de reprise à hauteur de 101.335,98 €), antérieur à la vente, s'agissant d'une atteinte à la structure des caves, la SARL LBCI ayant reconnu qu'ils n'avaient pas pu les visiter, alors que cette situation était connue des époux [A] pour avoir tenté de mettre fin aux lézardes.

52. Quant aux travaux de reprise de la couverture (pan nord), ils sont estimés à la somme de 10.389,94 €, les époux [O] plaidant que les époux [A] étaient parfaitement informés de l'état de la toiture de leur maison et de la nécessité de faire réaliser une réfection intégrale de cette dernière puisqu'ils s'étaient contentés de travaux de remaniage entre 2005 et 2007.

53. La douche fuyarde, installée par les époux [A] eux-mêmes (de sorte qu'ils engagent principalement leur responsabilité de constructeur), doit être purement et simplement remplacée pour un montant de travaux de 1.594,20 €, la clause d'exonération de garantie des vices cachés ne pouvant pas jouer.

54. L'installation électrique du studio, qui n'avait pas été remise aux normes contrairement aux stipulations de l'acte de vente, présente une dangerosité reconnue par l'expert, les amenant à réclamer le paiement de la somme de 1.414,38 € au titre des travaux de reprise.

55. Enfin, il en est de même concernant l'installation électrique du jardin d'hiver, dont le coût de reprise a été estimé par l'expert à la somme de 877,80 €.

* * * * *

56. Les époux [A] affirment que le vice était apparent concernant les caves, même sans y entrer (effondrement ancien avec une lézarde se développant en diagonale sur la façade de la cave et se prolongeant verticalement au-dessus de la pierre manquante, ainsi que le souligne l'expert), étant rappelé que la construction de la maison date de 250 ans, ce qui a permis aux époux [O] de discuter le prix de vente pour le ramener de 649.000 à 527.000 €.

57. Concernant le pan nord de la toiture, l'état de vétusté allégué était tout aussi apparent puisque l'expert a constaté le décrochage d'ardoises depuis la cour arrière. Ce n'est d'ailleurs pas un vice puisque la toiture a fait l'objet de réparations ponctuelles et aucune fuite n'est à déplorer. Rien n'a été dissimulé aux acquéreurs.

58. Ils estiment ne pas avoir engagé leur responsabilité de constructeur concernant la douche, les époux [O] ne faisant pas état d'un désordre de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination ou portant atteinte à sa solidité et l'ouvrage ayant été réceptionné il y a plus de dix ans.

59. En outre, les époux [A] estiment que, concernant la non-conformité des installations électriques, l'immeuble, très ancien, ne pouvait pas être vendu aux normes. Les non-conformités de l'installation du jardin d'hiver étaient d'ailleurs parfaitement apparentes même pour un profane, par un simple examen visuel.

Réponse de la cour

60. L'article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'.

61. Aux termes de l'article 1642, 'le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même'.

62. L'article 1643 prévoit encore qu'il 'est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie'.

63. Enfin, selon l'article 1644, 'dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts'.

64. Par vice, on entend ici un défaut de la chose vendue qui la rend impropre à sa destination normale. Le défaut doit avoir pour conséquence de nuire à l'utilisation de la chose vendue, c'est-à-dire empêcher ou diminuer significativement l'usage auquel elle est normalement destinée.

65. La diminution de l'usage du bien résultant du vice caché qui l'affecte doit atteindre un degré certain de gravité, de sorte que la garantie n'a pas vocation à jouer pour un défaut n'ayant que des conséquences minimes, limitées à une simple diminution d'agrément. À cet égard, la nature de la chose entre en ligne de compte. Par exemple, l'utilisation attendue d'un bien d'occasion très usagé peut ne pas être identique à celle du même bien à l'état neuf.

66. La garantie des vices cachés ne couvre que les vices qui existaient déjà lors de la vente, soit de manière avérée, soit au moins en germe, mais pas ceux qui naîtraient après la vente sans trouver leur source dans un défaut antérieur à celle-ci. Ainsi, la garantie ne joue pas pour les défauts survenus postérieurement et qui sont dus notamment à l'usure normale de la chose.

67. La loi oblige le vendeur à garantir le vice caché , c'est-à-dire le défaut dont l'acheteur n'a pas connaissance ni lorsqu'il conclut la vente ni lorsqu'il prend possession de la chose vendue, mais non ceux qu'il a révélés à l'acheteur ou dont celui-ci a pu se convaincre lui-même. Mais l'acheteur profane doit aussi se renseigner, sauf si cela est impossible pour lui et se montrer normalement attentif. Le vice à son égard sera considéré comme apparent et non caché dès lors que le défaut apparaît à la suite d'une vérification attentive élémentaire.

68. En l'espèce, l'annonce concernant la mise en vente du bien litigieux au prix de 649.000 € mentionnait une 'maison de maître de caractère aux prestations de qualités, 4 chambres, un bureau, salle de jeux, jardin d'hiver agrémenté de dépendance et du charme de ses caves d'époque sur terrain de 3000 m², fruit d'une étonnante alchimie entre tradition et modernité'. Elle a été finalement vendue aux époux [O] au prix de 527.000 €, soit une remise non négligeable de 122.000 € (plus de 18 % du prix initial). Or, le vice s'apprécie différemment suivant qu'il affecte une maison neuve ou quasi-neuve ou une maison de plus de deux siècles comme c'est le cas.

69. L'acte authentique de vente du 29 avril 2011 contient en page 13 un paragraphe intitulé 'exonération de la garantie des vices cachés' mais cette exonération est limitée aux 'vices cachés qui pourraient affecter l'immeuble objet du présent acte, du fait de la présence de revêtements contenant du plomb'.

* * * * *

1 - les vices cachés :

70. Le dommage n° 1 est intitulé par l'expert [E] 'fissures importantes sur voûtes des caves avec risque d'effondrement'.

71. Il s'agit de 'trois caves (...) aménagées entre (le) pavillon et le mur d'enceinte de la rue. Le sol de ces caves est globalement au même niveau que celui du trottoir. L'accès aux trois caves se fait par l'intermédiaire de deux portes et la cave n° 3 du côté de la [Adresse 10] est accessible à partir de la cave centrale et de la rue'.

72. L'expert mentionne que 'l'arc de décharge au-dessus de la porte de la cave centrale a fait l'objet visiblement d'un effondrement ancien avec une lézarde se développant en diagonale sur la façade de la cave et se prolongeant verticalement au-dessus de la pierre manquante.

Ces désordres sont visibles sans entrer dans les caves'.

73. M. [E] ajoute qu' 'au niveau de la cave centrale et de celle à proximité de la rue, des lézardes pouvant atteindre 15 mm avec des désaffleurements laissant apparaître les briques posées en voûte à une date qu'il est impossible aujourd'hui à déterminer. La voûte de ces caves a visiblement fait l'objet de travaux de reprise par le doublement du mur concernant la cave centrale et des fonds de coffrage en béton'. Il a pu constater 'dans la cave centrale, la présence de mortier ancien ayant été mis visiblement en place pour rechercher à colmater les fissures. La cave n° 1, la plus proche de la maison, ne présente pas de lézarde accentuée au niveau de la voûte mais une lézarde se développe en diagonale avec le mur séparatif avec la cave centrale. L'ensemble des voûtes présente des traces d'infiltrations d'eau importantes ainsi que les murs de soutènement en fond de caves'.

74. L'expert judiciaire relate encore que 'la cave n° 2 présente une voûte quasiment plate qui présente un point d'inflexion dû aux lézardes affectant cette voûte en partie centrale avec des désaffleurements atteignant 5 cm environ à proximité de la porte d'accès'. Il observe qu' 'un bloc de mortier à la chaux (...) risque de tomber au-dessus de l'accès à la cave n° 2 qu'il conviendra de purger'. Quant à la cave n° 3, 'la paroi en fond de cave présente une lézarde importante se développant en diagonale'.

75. Par ailleurs, l'expert note que 'le mur séparatif entre les caves et le trottoir est vétuste mais globalement en bon état et ne présente pas de dévers significatif. Des fissures affectent la partie haute de ce mur qui sont plus liées à des développements racinaires et sont sans rapport avec les lézardes constatées sur les voûtes des deux caves'.

76. Il ressort du rapport d'expertise -et ce point n'est pas contesté- que les époux [O] ont effectué trois visites dont les deux premières ont été faites en présence de l'agence immobilière et la troisième en présence des époux [A].

77. Il n'est aucunement établi que les époux [O] ont visité les caves, une attestation de Mme [V], négociatrice immobilière salariée de la SARL LBCI, qui a participé à au moins une visite, précisant que 'ces caves n'ont pas été visitées car elles étaient difficilement accessibles du fait de leur encombrement'. Cette situation est confirmée par M. [N], de la SARL LBCI. De ce point de vue, l'attestation de la propre fille des époux [A], Mme [Z], qui travaillait pour la SARL LBCI à ce moment-là, indiquant que, lors de la première visite menée par Mme [V], la porte des caves a pu être poussée et que les époux [O] y sont entrés mais n'ont pu y rester que peu de temps, préoccupés par leurs enfants, ne peut pas être déterminante, pas plus que celle d'une voisine ayant à plusieurs reprises surveillé la maison, Mme [H], qui indique un accès habituellement libre aux caves.

78. Si l'expert parle de 'désordres visibles sans entrer dans la cave', il évoque seulement une lézarde se développant au-dessus d'une pierre manquante, en surplomb de la porte d'entrée de la cave centrale. Une photographie illustre ce point en page 14 du rapport.

79. À supposer que ce point ait dû attirer l'attention des époux [O], la situation d'encombrement des caves empêchait toute investigation volontaire, sans même avoir à déterminer si tel était l'effet recherché par les époux [A], la cour observant quand même que 'l'accès au moins à la première porte de cette cave était toujours possible sachant que la porte s'ouvre par l'intérieur et qu'elle est grillagée' (page 19 du rapport), configuration peu orthodoxe. Là encore, ce point est corroboré par Mme [W] de l'agence Thouaré Immobilier et Mme [Z].

80. En toute hypothèse, les époux [O] pouvaient légitimement mettre cette fissure sur le compte de la vétusté de la construction ou encore du foisonnement végétal très présent sur la façade. En réalité, seule la visite des caves elles-mêmes était susceptible d'alerter les futurs acquéreurs sur l'ampleur des fissures que les vendeurs, de leur côté, ne pouvaient pas ignorer en raison des quelques travaux de reprise apportés.

81. En effet, les caves ont fini par donner lieu à un arrêté de péril imminent du 30 mars 2012 en raison du risque d'effondrement des voûtes, l'expert encourageant les époux [O] à 'continuer à assurer l'interdiction d'accès aux caves et renforcer la délimitation de leur emprise au niveau du jardin' et un étaiement des caves ayant été pratiqué pour des dépenses exposées à hauteur de 1.934,53 €.

82. Les caves, en l'état, ne sont tout simplement plus utilisables, alors qu'elles étaient expressément valorisées jusque dans l'annonce (supra § 68). La cour considère que les désordres graves les affectant constituent un vice caché et non apparent dès lors que ces désordres ne se manifestaient pas, pour un profane, avec évidence depuis l'extérieur. La chose vendue, fût-ce au titre d'un accessoire, est ici rendue impropre à sa destination normale.

83. Un rapport du cabinet Arest confirme que les désordres affectant la voûte et les façades des caves sont anciens et que les travaux pour y remédier consistent en un décaissement des terres au-dessus des trois caves, avec réalisation d'une dalle béton et avec étanchéité apte à recevoir des terres végétalisées. Ces travaux d'ampleur sont estimés par l'expert [E] à 90.364,96 € HT, soit 99.401,45 € TTC à partir du devis [G]. En y ajoutant les frais d'étaiement, on aboutit à une somme totale de 101.335,98 €.

84. À ce sujet, la SARL LBCI conteste l'ampleur des travaux de reprise, dès lors que le cabinet Arest avait évalué le coût de ces travaux à la somme de 44.647 € HT, hors engazonnement et remise en état des terrains, chiffrée par l'expert à la somme de 5.760,75€ HT, portant ainsi le coût des travaux de reprise à la somme de 50.407,35€ HT.

85. L'expert judiciaire explique cette différence par 'le renfort des murs, poste qui n'a pas été chiffré par Arest, qui doivent être renforcés afin de supporter la nouvelle dalle'. Il a toutefois, dans une réponse au dire n° 33 de la SARL LBCI, intégré le mail du 4 mai 2015 de M. [D] (Arest) indiquant que 'la différence d'estimation (avec le devis [G]) pour la reprise des fissures des caves est dû au fait que l'entreprise a prévu la reprise des fissures + une injection de coulis dans les maçonneries sur toute l'épaisseur des murs, alors que M. [B] a prévu simplement la reprise des fissures. Cette prestation complémentaire sera à prévoir ou non après démolition de l'ensemble des voûtes et suivant l'état réel des murs dégradés'. Il conclut que, 'si cette prestation est justifiée, le devis établi par M. [G] en date du 26/062014 pourra être validé. Je vous saurais gré de bien vouloir me faire part de votre analyse sur la manière de procéder sachant que ce poste à hauteur de 22.000 € environ ne pourra être validé qu'après démolition des voûtes'.

86. Un troisième devis de la société Chézine Bâtiment avait été produit dans le cadre des opérations d'expertise par la SA Allianz Iard, pour un montant de 70.948,37€ HT. Il a été écarté par l'expert comme ne confortant pas les murs de soutien et ne prévoyant pas la remise en état du terrain.

87. Pour autant, au jour du rapport d'expertise, les caves étaient toujours étayées et l'hypothèse des travaux complémentaires n'avait pas été levée. Il conviendra donc de retenir le devis Chézine Bâtiment en y ajoutant le coût de l'engazonnement et de la remise en état du terrain estimé à 5.760,75 € HT pour arriver à une indemnisation à hauteur de 76.709,12 € HT, soit 84.380,03 € TTC, somme à laquelle il convient d'ajouter les frais d'étaiement (1.934,53 € TTC).

88. La cour observe que cette somme représente un peu plus de 16 % du prix de vente (527.000 €). Si la remise du prix de 122.000 € sur le prix de vente initial (649.000 €) peut s'expliquer par l'ancienneté et l'état général du bien, notamment la vétusté de certains de ses équipements ainsi qu'il sera dit ci-après, elle n'avait pas pour objet de compenser la nécessité d'effectuer un tel investissement complémentaire, l'attention des époux [O] n'ayant jamais été spécialement attirée sur les désordres affectant les caves.

89. La somme de 86.314,56 € sera donc allouée aux époux [O] au titre des travaux de reprise des caves. Elle sera indexée sur l'indice BT 01 à compter du 9 novembre 2018, date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire.

* * * * *

90. Le dommage n° 2 concerne la vétusté du pan nord de la toiture.

91. L'expert indique que 'le pan de couverture orienté au nord est constitué d'ardoises naturelles ayant fait l'objet de nombreux remaniages (sic). Je constate le décrochage de quelques ardoises et un état vétuste de ce pan de toiture'. Il précise toutefois que 'la toiture ne génère pas d'infiltration d'eau à ce jour d'après les déclarations de M. et Mme [O]' et que 'le pan de toiture nord est visible dans sa globalité à partir de la rampe d'accès et partiellement à partir de la cour arrière. Le mauvais état de la couverture sur le pan nord est dû essentiellement à son ancienneté et les opérations de remaniage ont trouvé aujourd'hui leur limite'.

92. D'ailleurs, l'expert reconnaît que 'cette couverture a fait l'objet de différents travaux de remaniage confiés par M. et Mme [A] à l'entreprise Gilbaud. Ces travaux se sont échelonnés entre 2005 et 2007. En mars 2010, il a été procédé au remplacement d'un certain nombre d'ardoises. Ces travaux ont été réalisés par l'entreprise Iso Habitat Conseil'.

93. L'expert [E] estime que, 'au vu de la récurrence des remaniages qui se sont échelonnés entre 2005, 2007 et 2010, cette toiture était en mauvais état et ce point ne pouvait être méconnu de la part de M. et Mme [A]'.

94. Il évalue les travaux de reprise de cette couverture à la somme de 10.389,94 € sur la base de la facture de la société [U], montant pour lequel les époux [O] sollicitent réparation.

95. Toutefois, outre le fait que la toiture restait visible depuis l'extérieur, ce qui n'a pas permis aux époux [O] de suspecter de quelconques difficultés la concernant, ces derniers n'allèguent pas une impropriété à destination puisqu'ils reconnaissent qu'elle n'est pas fuyarde.

96. De leur côté, les époux [A] ne sont pas restés inactifs puisqu'ils sont intervenus à plusieurs reprises sur la toiture. Le fait que l'expert ait indiqué que ces remaniements avaient trouvé leurs limites ne suffit pas à qualifier les désordres retenus de vices cachés, dès lors, ainsi que le reconnaît M. [E] lui-même, ils proviennent essentiellement de l'ancienneté de la toiture.

97. Les époux [O] n'ignoraient pas qu'ils achetaient une maison de 250 ans qui pouvait receler certaines faiblesses et contenir certains risques. Il n'est pas anormal d'avoir à changer un pan de toiture sur ce genre de bâtisse, dont la vétusté générale a manifestement été prise en compte dans la négociation du prix (supra § 88).

98. Ce dommage, lié à la vétusté de l'immeuble, ne constituant pas un vice caché, les époux [O] seront déboutés de leur demande d'indemnisation.

* * * * *

99. Le dommage n° 3 concerne 'la cabine de douche (qui) présente une contre-pente qui ne permet pas l'écoulement convenable des eaux usées. Par ailleurs, le tuyau n'est pas fixé et n'est pas étanche', selon l'expert [E].

100. L'expert judiciaire indique que, 'dans la salle de bains au premier étage droit du palier, je constate qu'une cabine de douche modulaire a été mise en 'uvre, posée à même le parquet bois. L'évacuation de cette douche s'effectue par une canalisation en PVC Ø 40 qui court en partie basse devant les plinthes. Ces travaux ont été réalisés par M. [A]'.

101. Si, au début de ses opérations, l'expert [E] n'avait pas relevé de fuites sur une douche alléguée de fuyarde par les époux [O], il avait toutefois noté que la canalisation d'évacuation 'n'est pas fixée et qu'elle comporte un raccord souple qui ne garantit pas une immobilisation de cette canalisation permettant d'assurer une pérennité des collages (de ses) éléments'. Il préconisait uniquement le changement du joint sanitaire, pointant un défaut d'entretien.

102. Mais dans son rapport définitif, l'expert mentionne : 'Cette cabine repose directement sur un plancher bois sans dispositif d'étanchéité. Le revêtement de sol de cette salle d'eau est constitué d'un revêtement (...) souple synthétique. Une attestation m'a été communiquée qui précise que, lors d'une utilisation de cette cabine de douche, des infiltrations d'eau sont apparues dans la cuisine en rez-de-chaussée. Nous avons effectué différents essais d'arrosages qui ont permis de recréer un goutte-à-goutte au niveau du plancher haut de la cuisine à l'aplomb de la douche ainsi qu'un passage d'eau à l'aplomb des montants de cette cabine de douche modulaire'.

103. Il préconise le 'remplacement de cette cabine de douche dont les parois sont fuyardes avec la mise en oeuvre d'une étanchéité s'interposant entre la cabine de douche et le plancher bois' et valide le devis de l'entreprise Crespin pour un montant de 1.594,20 €, montant dont les époux [O] sollicitent réparation.

104. Les époux [O] considèrent en effet que 'le vendeur a ainsi engagé sa responsabilité à (leur) égard en leur qualité de constructeur sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil ou à tout le moins sur le fondement des vices cachés dans la mesure où, ayant réalisé eux-mêmes les travaux d'installation de la douche, ils ne peuvent se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente'.

105. Non seulement les époux [A] n'ont pas entendu opposer une clause exonératoire de la garantie des vices cachés, mais encore il a été vu (supra § 69) que la seule clause de l'acte de vente rédigée à cet effet était limitée aux 'vices cachés qui pourraient affecter l'immeuble objet du présent acte, du fait de la présence de revêtements contenant du plomb'.

106. L'absence de tout élément sur la date de pose de la douche et le fait qu'elle ne constitue pas un ouvrage au sens des dispositions de l'article 1792 du code civil ne permettent pas de retenir la responsabilité des époux [A] en qualité de constructeurs.

107. Néanmoins, la nécessité de procéder au changement intégral d'un équipement comme une douche qui n'assure pas la fonction attendue, à savoir l'étanchéité, et qui, ce faisant, est impropre à son usage, constitue un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil.

108. Il sera donc fait droit à la demande des époux [O] sur ce point, la somme de 1.594,20 € étant indexée sur l'indice BT 01 à compter du 9 novembre 2018, date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire.

* * * * *

109. Le dommage n° 4 concerne 'l'installation électrique du studio (qui) présente un risque pour les personnes et ne doit pas être utilisée en l'état', selon l'expert [E].

110. Les époux [A] ont fait réaliser une réfection des installations électriques de leur maison par M. [L] qui atteste le 4 novembre 2010 (c'est-à-dire avant la vente) que 'l'installation électrique refaite à neuf de la maison de M. et Mme [A] (') respecte toutes les normes de sécurité et celle de la NF C 15-10'.

111. L'acte authentique de vente du 29 avril 2011 mentionne d'ailleurs sous un paragraphe 'Installation intérieure d'électricité' que 'le vendeur déclare que l'immeuble vendu comporte une installation intérieure d'électricité réalisée depuis moins de 15 ans, ainsi qu'il résulte d'une attestation délivrée par M. [L] [I], électricien ayant procédé à la réfection totale des installations électriques. En conséquence il n'y a pas lieu de produire l'état visé par l'article L. 134-7 du code de la construction et de l'habitation'.

112. Or, l'électricien a délivré une autre attestation datée du 5 avril 2012 (c'est-à-dire à un moment où le processus judiciaire était déjà engagé via une expertise), indiquant : 'Remise aux normes complète de l'installation électrique uniquement de la maison principale, et non de l'appartement annexé dit 'studio' dont celle-ci est d'origine'.

113. À partir du moment où le studio est intégré dans la maison, les époux [O] pouvaient légitimement s'attendre, en vertu de ce qui est indiqué dans l'acte de vente, à une installation électrique modernisée sur l'ensemble du bâti principal.

114. Non seulement l'expert [E] a pu constater que l'installation électrique du studio n'avait pas été remise aux normes contrairement à ce que laissait entendre l'acte de vente, mais encore, il la qualifie de dangereuse.

115. Il s'agit d'un vice caché qui rend le studio en l'état inutilisable et donc impropre à sa destination. Il était nécessairement connu des époux [A] qui n'ont pas davantage respecté l'obligation d'information loyale et celle de délivrance conforme dont ils étaient débiteurs envers les époux [O].

116. L'expert [E] ne relève pas ici de vice apparent et indique dans son rapport que 'les époux [A] n'ont pas donné suite au devis n° 283 proposé par M. [L] pour la réhabilitation électrique du studio et n'ont pas informé les acquéreurs des travaux partiels réalisés par M. [L]'.

117. De leur côté, les époux [A] font un amalgame entre l'installation électrique du studio et celle du jardin d'hiver dont il sera parlé plus bas (infra § 120 et suivants) pour mettre en avant le caractère apparent de la vétusté de l'installation électrique, invoquant le fait qu' 'il n'est pas obligatoire lors d'une vente immobilière, que les installations de plomberies et d'électricité soient conformes aux normes en vigueur'.

118. Les époux [O] sollicitent le paiement d'une somme de 1.414,38 € au titre de la reprise de ce désordre, sur la base d'une partie de la facture établie par l'entreprise Cid-Elec du 28 novembre 2014 (expurgée de ses postes 11 et 12) validée par l'expert.

119. Il sera donc fait droit à la demande des époux [O] sur ce point. Cette somme sera indexée sur l'indice BT 01 à compter du 9 novembre 2018, date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire.

* * * * *

120. Le dommage n° 5 concerne la vétusté de l'installation électrique du jardin d'hiver, dont les travaux de mise en sécurité s'élèvent à la somme de 877,80 € TTC selon l'expert [E], somme dont les époux [O] demandent le paiement.

121. L'expert rappelle qu'il s'agit d' 'un volume distinct de l'immeuble'.

122. L'installation électrique a été faite 'à partir d'une boîte de dérivation qui a été mise en oeuvre par M. [L]'. L'expert a pu constater la présence d' 'une alimentation à douille bout de fils, avec des fils non protégés qui festonnent le long de l'ossature métallique et des boîtes de dérivation vétustes qui ne peuvent garantir une protection vis-à-vis de l'eau ou de l'humidité'. M. [E] évoque même 'une alimentation électrique sommaire sans fixation et protection particulières, avec des boîtes de dérivation non étanches et non fixées, ainsi qu'une prise de type 'Plexo' posée à même le sol'.

123. À cet égard, les photographies prises témoignent de l'extrême vétusté du système électrique, à l'image d'une maison fort ancienne. Cette vétusté était largement visible par une simple visite des lieux, les époux [O] n'indiquant pas avoir été empêchés de visiter le jardin d'hiver.

124. Les époux [O] plaident vainement l'attestation de M. [L] faite en des termes très généraux (supra § 110), dès lors qu'elle concernait 'la maison' et non le jardin d'hiver qui est un bâtiment à part et dont la vocation est évidemment différente de celle d'un habitat.

125. Le vice étant ici apparent même pour un profane, il y a lieu de débouter les époux [O] de cette demande.

2 - les préjudices subis par les époux [O] :

a) le préjudice matériel :

126. La reprise des désordres constitutifs de vices cachés va imposer aux époux [O] d'exposer la somme totale de 86.314,56 + 1.594,20 + 1.414,38 = 89.323,14 €. Elle sera indexée sur l'indice BT 01 à compter du 9 novembre 2018, date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire.

127. Il sera fait droit à leur demande de réparation de leur préjudice matériel dans cette limite.

b) le préjudice immatériel :

128. Les époux [O] considèrent que les désordres litigieux ont été source d'une importante inquiétude pour eux au vu du montant faramineux des travaux de réfection nécessaires, à l'origine d'un préjudice moral. Ils affirment avoir également subi un préjudice de jouissance dès lors qu'ils n'ont pas pu utiliser les caves de leur propriété, au vu du risque d'effondrement immédiatement révélé par l'expert judiciaire.

129. Au-delà des tracas induits par une procédure judiciaire longue et éprouvante qui les ont également empêchés de jouir pleinement de leur bien, il s'évince de ce qui précède que les époux [O] ont pu se sentir floués en raison d'une information parfois tronquée sur les différents vices affectant la maison et les caves.

130. La cour allouera aux époux [O] une somme de 3.000 € en compensation du préjudice immatériel ainsi subi.

Sur l'action des époux [O] dirigée contre la SAS Diag'Agences

131. Les époux [O] font valoir que la sas Diag' Agences a commis une faute en ne repérant pas que la toiture de la maison était constituée de matériaux amiantés.

132. La SAS Diag'Agences soutient qu'à la date de réalisation du diagnostic amiante, la toiture était exclue du programme de repérage, ce que reconnaissent eux-mêmes les époux [O]. De plus, un décret du 3 juin 2011 entré en vigueur 1er janvier 2013 est venu modifier la liste des matériaux que le diagnostiqueur doit vérifier dans le cadre d'un repérage avant vente, d'où il suit que la toiture était bien exclue du périmètre de son contrôle avant cette date. Ainsi, sa responsabilité ne peut en aucun cas être engagée pour n'avoir pas repéré la présence d'amiante sur la toiture de la maison d'habitation litigieuse, peu important qu'elle ait par ailleurs pu spontanément renseigner les époux [O] de la présence d'amiante sur la couverture de l'abri de jardin. En outre, il n'est pas démontré que les travaux préconisés soient obligatoires. Enfin, le préjudice allégué ne peut résider qu'en une perte de chance pour eux de renoncer à l'acquisition ou de négocier le prix de vente.

Réponse de la cour

133. L'article 1382 devenu 1240 du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

134. Le manquement à une obligation contractuelle ayant causé un préjudice à un tiers est susceptible d'engager envers ce dernier la responsabilité délictuelle du co-contractant.

135. En l'espèce, la SAS Diag'Agences a établi un rapport de repérage amiante le 2 novembre 2010 dans lequel est indiqué :

'CONCLUSION AMIANTE

' il n'a pas été repéré de matériaux ou produits susceptibles de contenir de l'amiante.

Autres matériaux (non concernés par l'annexe 13.9 du code de la santé publique) :

' d'autres matériaux ou produits contenant de l'amiante ont été repérés, à savoir : amiante ciment (Abri 2)'.

136. À la suite des analyses réalisées par le laboratoire ITGA, l'expert judiciaire a confirmé la présence d'amiante sur le pan sud de toiture et a évalué les travaux de désamiantage à la somme de 10.241,52 € HT, soit 12.289,82 € TTC suivant ainsi le devis de l'entreprise Cyclone, somme que les époux [O] demandent à la cour de mettre à la charge de la SAS Diag'Agences.

137. L'expert [E] mentionne (page 36 de son rapport) que 'Mme [O] rappelle que, lorsqu'ils ont acquis cet immeuble, le doublage préexistait et les travaux d'électricité et de mise en place d'un groupe VMC ont été réalisés, mais que la trappe d'accès aux combles existait lors de leur entrée dans les lieux. L'ouverture de la trappe permettant d'accéder aux combles révèle un accès visuel direct aux deux pans de couverture (ardoises naturelles et ardoises en fibro). Le diagnostiqueur aurait dû ouvrir la trappe et effectuer ses investigations exhaustives afin d'avoir une vision telle que nous en pu l'avoir le 17 novembre 2016 de la sous-face des éléments de couverture, qui permet de distinguer la présence d'ardoises en fibro'.

138. Il poursuit en indiquant que 'le rapport de repérage amiante mentionne : 'le repérage ne comporte aucun démontage hormis le soulèvement de plaques de faux-plafond, grille de ventilation ou trappes de visite'. Contrairement à ce qui est mentionné dans le rapport, le comble est accessible par la trappe de visite et le constat sur la couverture extérieure de l'abri est bien mentionné dans le cadre du diagnostic. La présence d'ardoises 'fibro' sur le corps central du bâtiment est bien visible à partir des combles et de l'extérieur, ce qui aurait dû être signalé par la SAS Diag'Agences'.

139. L'expert conclut que 'le repérage de la couverture d el'abri comportant de l'amiante dans le cadre du rapport est de nature à induire en erreur les époux [O] en l'absence de repérage pour le pan de couverture sud de l'immeuble principal'.

140. Ce n'est que depuis un décret du 3 juin 2011 entré en vigueur le 1er janvier 2013 que les diagnostics doivent également porter sur la toiture des bâtiments, ainsi que le reconnaissent les époux [O] eux-mêmes dans leurs conclusions.

141. En l'état de la réglementation applicable au moment du diagnostic litigieux, la toiture ne faisait pas partie des composants de la construction à vérifier (Civ. 3ème, 18 octobre 2011, n° 10-24.950).

142. Si la SAS Diag'Agences a pu diagnostiquer la présence d'amiante sur la couverture de l'un des abris, c'est parce qu'elle se situait à hauteur d'homme. L'intéressée a d'ailleurs pris soin de mentionner ce point pour information comme ne rentrant pas dans sa mission ('non concernés par l'annexe 13.9 du code de la santé publique'). Cette information n'a pas pu induire les époux [O] en erreur.

143. D'ailleurs, ce n'est qu'à l'occasion de la démolition que l'ardoise fibro-ciment est susceptible de dégager des particules nuisibles à la santé, raison pour laquelle ce repérage était exigé lors d'un diagnostic avant travaux ou démolition. Les matériaux amiantés non friables n'imposent pas nécessairement leur remplacement.

144. En l'état, les tuiles en cause sont inertes et ne présentent aucun danger, du moins l'expert n'en mentionne-t-il pas. M. [E] indique à ce sujet que 'la recherche de fibres dans les ardoises est motivée par la présentation d'une plus-value relative à des opérations de désamiantage, dans la perspective d'effectuer des travaux de remplacement de cette couverture existant côté rue'. L'expert retient le devis de l'entreprise Cyclone comme étant 'plus récent (et) qui comporte également un contrôle des concentrations de fibres dans l'air lors des travaux'. Le devis produit par les époux [O] (pièce n° 56) consiste en une dépose pure et simple de 190 m² d'ardoises et leur transport en déchèterie.

145. La nécessité de la dépense ainsi préconisée par l'expert n'étant pas établie, au-delà de l'absence de faute de la SAS Diag'Agences, le préjudice allégué par les époux [O] n'est pas rapporté.

146. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [O] de leur demande dirigée à l'encontre de la SAS Diag'Agences.

Sur l'action en responsabilité dirigée par les époux [O] à l'encontre de la SARL LBCI

1 - la prescription de l'action :

147. Les époux [O] soutiennent que l'action en responsabilité dirigée contre la SARL LBCI a été suspendue du fait de l'assignation en expertise judiciaire du 24 novembre 2011 et n'a recommencé à courir qu'au dépôt du rapport d'expertise judiciaire le 9 novembre 2018. Ainsi, en assignant au fond la SARL LBCI le 24 janvier 2019, ils ont agi à temps, d'où il suit que leurs demandes à l'encontre de la sarl LBCI et de son assureur sont recevables.

148. La SARL LBCI n'a pas conclu sur ce point autrement que par une demande de confirmation du jugement par motifs adoptés.

Réponse de la cour

149. L'article 2224 du code civil dispose que 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'.

150. Aux termes de l'article 2239, 'la prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée'.

151. L'article 2241 prévoit en son 1er alinéa que 'la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion'.

152. En l'espèce, les époux [O] reprochent à la SARL LBCI d'avoir failli dans son obligation de conseil relativement à l'état des caves et du pan nord de la toiture.

153. Pour rappel, à la demande de l'assurance protection juridique des époux [O], le cabinet Eurexo a été mandaté pour procéder à une expertise au contradictoire des vendeurs et de l'agence immobilière et il a déposé son rapport le 5 septembre 2011.

154. Cet expert constate que 'le pan nord de la couverture en ardoise est ancien et vétuste' mais que, si 'les solins en zinc sont anciens, (ils) ne présentent pas d'usure pouvant provoquer des infiltrations à l'intérieur des pièces de l'étage'. Il préconise toutefois le remplacement des ardoises. À supposer que la défaillance de la SARL LBCI dans son obligation de conseil lui ait été révélée à ce moment-là, en toute hypothèse, le cours de la prescription s'est trouvé interrompu par l'assignation en expertise commune du 4 juillet 2012 délivrée à la SARL LBCI, avant d'être suspendu par l'ordonnance du 27 septembre 2012 ayant désigné l'expert, puis de reprendre pour une durée ne pouvant être inférieure à six mois à compter du 9 novembre 2018, date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, de sorte qu'en assignant la SARL LBCI le 21 janvier 2019, les époux [O] ont agi dans le délai requis.

155. Le même raisonnement peut être adopté concernant les caves, atteintes de fissures anciennes provoquées par le temps et des infiltrations d'eau selon l'expert Eurexo, vice également mentionné dans l'assignation en expertise commune du 4 juillet 2012.

2- le bien-fondé de l'action :

156. Les époux [O] soutiennent que la SARL LBCI aurait dû les inciter à interroger les époux [A] ou les alerter sur le risque de désordres au regard des fissures présentes dans les murs et plafonds des caves. La SARL LBCI aurait également selon eux manqué à son devoir de conseil et d'information concernant le pan nord de la toiture de la maison. Ils attirent l'attention de la cour sur le fait que l'agent immobilier de la SARL LBCI chargé de la vente du bien des époux [A], Mme [Z], n'est autre que la fille de ces derniers. Or, selon eux, celle-ci, parfaitement informée de l'état des caves au même titre que ses parents, aurait à tout le moins dû, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, en informer la SARL LBCI pour qu'elle en tire les conséquences en termes d'information à leur égard.

157. La SARL LBCI réplique que sa responsabilité ne saurait être engagée dans la mesure où les caves n'ont pas été accessibles lors des visites faites avant la signature de l'acte authentique avec les époux [O]. Pour elle, il n'existe aucun moyen de savoir si l'effondrement de la pierre est effectivement intervenu avant la vente de la maison et avant les visites de cette dernière, ou après la vente. En tout état de cause, les lézardes ne peuvent être considérées comme révélatrices d'un état de délabrement et de dangerosité pour un non-professionnel de la construction tel qu'elle estime être. De plus, elle ignorait que des travaux de reprise avaient été faits par les époux [A] dans les caves. S'agissant du pan nord de la toiture, elle indique qu'elle ne pouvait se faire une idée de l'état de vétusté de la toiture par un simple coup d''il, étant précisé qu'il n'existait à l'intérieur de la maison aucun désordre consécutif à cet état, plusieurs réfections du pan nord de la toiture ayant au surplus été effectuées par les époux [A] entre 2005 et 2010.

Réponse de la cour

158. Les époux [O] soulèvent la responsabilité contractuelle de la SARL LBCI. Dans le préambule du dispositif de leurs conclusions, ils visent parmi d'autres 'les articles 1103 et suivants du code civil' qui sont intégrés au sous-titre Ier relatif au contrat . La SARL LBCI ne soulève aucune difficulté concernant la nature de la responsabilité mise en jeu.

159. On peut imaginer que, dès lors que le manquement à l'obligation de conseil invoqué se situerait, censément, au moment des visites du bien, les époux [O] auraient passé avec la SARL LBCI, à ce moment-là, un contrat tacite différent d'un mandat de recherches qui n'est aucunement allégué par ailleurs.

160. Quoi qu'il en soit, même s'il n'est pas un professionnel de la construction, manque à son devoir de conseil l'agent immobilier qui omet d'informer l'acheteur de l'immeuble vendu par son entremise de l'existence des désordres apparents qui affectent celui-ci et qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier il ne peut ignorer (Civ 1ère, 18 avril 1989, Bull Civ I, n° 150).

a) le pan nord de la toiture :

161. Pour rappel, l'expert judiciaire indique que 'le pan de couverture orienté au nord est constitué d'ardoises naturelles ayant fait l'objet de nombreux remaniages (sic). Je constate le décrochage de quelques ardoises et un état vétuste de ce pan de toiture'. Il précise toutefois que 'la toiture ne génère pas d'infiltration d'eau à ce jour d'après les déclarations de M. et Mme [O]' et que 'le pan de toiture nord est visible dans sa globalité à partir de la rampe d'accès et partiellement à partir de la cour arrière. Le mauvais état de la couverture sur le pan nord est dû essentiellement à son ancienneté et les opérations de remaniage ont trouvé aujourd'hui leur limite'.

162. Il conclut aux termes de son rapport que 'la société LBCI, sur la base d'un simple constat visuel, pouvait se faire un avis de l'état réel de la couverture et informer les époux [O] même si, comme le précise M. [N], elle était dans l'incapacité d'estimer le montant que représentait le remplacement de cette toiture et (si) les interventions successives sur le pan de toiture en 2005, 2007 et 2010 n'ont pas été portées à sa connaissance par M. et Mme [A]. Concernant la toiture, les multiples remaniages effectués sur la toiture était visibles à partir du sol et auraient dû alerter LBCI même s'il n'avait pas eu la communication des factures liées à ces travaux'.

163. À supposer que la SARL LBCI ait détecté la vétusté de la toiture depuis la cour, ce qui aurait été aussi nécessairement le cas des époux [O], aucune impropriété à destination n'était mise en évidence puisqu'ils reconnaissent que la toiture n'est pas fuyarde.

164. D'ailleurs, dans leur dire n° 8 adressé à l'expert [E], les époux [O] indiquent eux-mêmes que 'M. [K] (professionnel du bâtiment venu pour envisager l'installation d'un garde-corps) confirme, qu'il n'a pas lui-même noté l'état de la toiture sur laquelle il n'aurait d'ailleurs pas manqué d'attirer l'attention de son client s'il avait constaté quelque chose'. L'état de la toiture n'était donc pas si évident qu'il aurait pu interpeller la SARL LBCI.

165. Ainsi que vu plus haut, l'alerte sur la vétusté générale du bien a manifestement été prise en compte dans la négociation du prix et il n'est pas douteux que l'état de la toiture en faisait partie. Les époux [O] n'ignoraient pas qu'ils achetaient une maison de 250 ans qui pouvait receler certaines faiblesses et contenir certains risques. Il n'est pas anormal d'avoir à changer un pan de toiture sur ce genre de bâtisse.

166. En d'autres termes, il n'est pas établi qu'une alerte spécifique sur l'état de la toiture ait abouti à une remise supplémentaire du prix ou conduit les époux [O] à se désengager.

167. La défaillance de la SARL LBCI dans son obligation de conseil n'est pas ici mise en évidence.

b) les caves :

168. Pour rappel, l'expert [E] mentionne que 'l'arc de décharge au-dessus de la porte de la cave centrale a fait l'objet visiblement d'un effondrement ancien avec une lézarde se développant en diagonale sur la façade de la cave et se prolongeant verticalement au-dessus de la pierre manquante. Ces désordres sont visibles sans entrer dans les caves'.

169. L'expert mentionne (page 19 de son rapport) que 'Mme [A] a produit une photo avant travaux de rénovation de la façade de cet immeuble qui révèle que la pierre était déjà tombée' Ce point aurait dû alerter LBCI et les inciter à visiter les caves (...) Le désordre affectant les caves était connu des vendeurs et la société LBCI a pu constater l'état des murs extérieurs de ces caves profondément lézardés'.

170. Il en conclut que, 'si LBCI n'est pas un professionnel de la construction, il a, selon moi, un devoir de conseil. LBCI aurait dû visiter les caves et informer les époux [O] de leur état réel'.

171. Il convient de rappeler que l'annonce a ainsi été rédigée par la SARL LBCI elle-même : 'maison de maître de caractère aux prestations de qualités, 4 chambres, un bureau, salle de jeux, jardin d'hiver agrémenté de dépendance et du charme de ses caves d'époque sur terrain de 3000 m², fruit d'une étonnante alchimie entre tradition et modernité'. Les caves étaient donc expressément valorisées.

172. Il a été vu plus haut que l'expert parle de 'désordres visibles sans entrer dans la cave', en évoquant une lézarde se développant au-dessus d'une pierre manquante, en surplomb de la porte d'entrée de la cave centrale.

173. S'il ne s'agissait pas pour autant d'un vice apparent pour des profanes comme les époux [O] (supra n° 80), ce désordre devait interpeller le professionnel de l'immobilier qu'est la SARL LBCI et le conduire à effectuer la visite des caves.

174. À cet égard, la situation d'encombrement des caves que confirme dans une attestation Mme [V], négociatrice immobilière, si elle a pu empêcher toute investigation volontaire de la part des époux [O], ne peut pas constituer une cause d'exonération de la responsabilité de l'agent immobilier qui pouvait exiger une accessibilité dès lors que ces caves étaient spécialement valorisées dans l'annonce et qu'elles constituaient un atout supplémentaire du bien.

175. De ce point de vue, la SARL LBCI n'a pas satisfait à son obligation de conseil et de diligence.

176. Concernant le préjudice, il ne peut résider que dans une perte de chance, pour les époux [O], de ne pas s'engager ou de le faire dans de meilleures conditions.

177. Malgré l'état alarmant de l'intérieur des caves décrit plus haut, il n'est pas certain que, en méconnaissance de l'importance des travaux de reprise à réaliser ainsi que du risque d'effondrement qui n'ont pu être établis qu'à dire d'expert, les époux [O] auraient renoncé à la vente qui portait d'abord sur la maison, indépendamment de ses caves. En revanche, l'agrément supplémentaire et la valeur ajoutée incontestable que constituent ces caves les auraient certainement conduits à négocier le prix de vente au-delà de la seule remise déjà obtenue, dans des proportions que la cour estime à 10 % du coût du prix, soit 52.700 €.

178. La SARL LBCI sera donc condamnée à payer aux époux [O] la somme de 52.700 €. Il sera tenu compte de la demande des appelants de condamnation in solidum avec les époux [A].

Sur l'action en garantie de la SARL LBCI à l'encontre de son assureur la SA Allianz Iard

1 - la prescription de l'action :

179. La SA Allianz Iard fait valoir que la SARL LBCI l'a fait assigner aux fins d'ordonnance commune le 23 octobre 2017 alors qu'elle avait été assignée par les époux [O] par acte d'huissier du 4 juillet 2012, c'est-à-dire à un moment où la prescription était déjà acquise. En effet, une assignation en référé aux fins de nomination d'un expert constitue une action en justice et constitue par conséquent le point de départ de la prescription, qu'elle soit biennale ou de droit commun. Par ailleurs, la réponse qui a été adressée par le courtier Verspieren, professionnel indépendant, n'est pas de nature à engager sa responsabilité. D'ailleurs, le courrier du courtier ne fait que reproduire les dispositions du code des assurances et n'est donc absolument pas fautif.

180. La SARL LBCI réplique que les informations relatives à la prescription doivent être communiquées au souscripteur de l'assurance dès la conclusion du contrat et qu'à défaut, le délai de la prescription biennale est inopposable à l'assuré, ce qui est le cas du contrat conclu, situation ne permettant pas à l'assureur d'opposer la prescription de droit commun. Si elle a effectivement été attraite aux opérations d'expertise par assignation du 4 juillet 2012, elle ne disposait, à ce moment-là, d'aucun élément permettant de considérer que sa responsabilité puisse être engagée pour les désordres dénoncés par les époux [O]. Or, dans la mesure où la date à laquelle la certitude de l'existence des vices affectant le bien immobilier acquis par les époux [O] doit être arrêtée à la date du rapport d'expertise, la question de la responsabilité des différents intervenants doit suivre le même régime. Si la prescription de son action était toutefois retenue, la responsabilité contractuelle de la SA Allianz Iard ou de son mandataire le cabinet de courtage Verspieren, qui l'ont induite en erreur s'agissant du délai de prescription effectivement applicable, serait retenue.

Réponse de la cour

181. L'article L. 114-1 du code des assurances pose en principe que 'toutes actions dérivant d'un contrat d'assurance sont prescrites par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance'.

182. Un assuré est tenu de mettre en cause son assureur de responsabilité dans un délai de deux ans suivant la date de l'assignation en référé expertise qui lui a été délivrée par un tiers. Faute de respecter ce délai, il est exposé à l'irrecevabilité de son action à moins d'établir que des événements ont affecté le cours de la prescription (Civ. 3ème, 17 juin 2021, n° 19-22.743).

183. La prescription biennale court donc dès la date à laquelle le tiers a exercé contre l'assuré une action en justice quelle que soit sa nature, si bien que ce dernier doit prendre sans tarder la précaution d'interrompre le délai.

184. L'assureur qui, n'ayant pas respecté les dispositions de l'article R. 112-1 du code des assurances qui impose à l'assureur de rappeler dans le contrat la prescription applicable aux actions qui en découlent, ne peut pas opposer la prescription biennale à son assuré et ne peut prétendre à l'application de la prescription de droit commun (Civ. 2ème, 24 novembre 2022, n° 21-17.327).

185. Il s'en évince que, faute de rappel des règles relatives à la prescription biennale dans le contrat d'assurance, l'action de l'assuré contre l'assureur est imprescriptible.

186. Toutefois, la police d'assurance qui se borne à rappeler sans autres précisions que 'toutes actions dérivant du présent contrat sont prescrites par deux ans à dater de l'événement dans les termes des articles L. 114-1 et L.114-2 du code des assurances' ne permet pas à l'assureur d'opposer la prescription biennale à son assuré (Civ. 2ème, 22 octobre 2015, pourvoi n° 14-21292). Doivent être mentionnées toutes les causes d'interruption ordinaires de la prescription et celles prévues à l'article L. 114-2 du code des assurances (Civ. 3ème, 28 avril 2011, pourvoi n° 10-16269).

187. En l'espèce, si le délai biennal de prescription n'a pas été valablement interrompu par la SARL LBCI lorsqu'elle a été assignée en référé-expertise le 4 juillet 2012 puisque l'assignation de son assureur aux fins d'ordonnance commune ne date que du 23 octobre 2017, la SA Allianz Iard, qui ne conclut pas sur ce point précis, ne disconvient pas du fait que l'article 4.4 du contrat souscrit (versé aux débats par les deux parties) relatif à la prescription précise que 'toutes actions dérivant du présent contrat sont prescrites par 2 ans à compter de l'événement qui leur donne naissance (article L. 114-1et L. 114-2 du code des assurances)'.

188. Or, cette formulation est insuffisante pour informer efficacement l'assuré sur ses modalités d'action.

189. La SA Allianz Iard opposant vainement la prescription de l'action de la SARL LBCI, celle-ci sera déclarée recevable.

2- le bien-fondé de l'action :

190. La SA Allianz Iard oppose à la SARL LBCI la clause d'exclusion de garantie en cas de perte et dommage provenant d'une faute dolosive de l'assurée. Or, cette clause d'exclusion est licite pour être limitée et formelle. Elle respecte parfaitement les dispositions de l'article L.113-1 du code des assurances. Au demeurant, selon elle, les clauses d'exclusion générales et particulières sont opposables à la SARL LBCI dès lors qu'elle a expressément reconnu dans le bulletin d'adhésion avoir pris connaissance et reçu un exemplaire des clauses et conditions du contrat.

191. La SARL LBCI réplique que la SA Allianz Iard entend lui opposer une faute intentionnelle, sans toutefois exposer plus avant la faute effective reprochée à son assuré, alors que la faute intentionnelle implique la volonté chez l'assuré de provoquer le dommage avec la conscience des conséquences de son acte. Elle suppose que l'assuré a voulu le dommage tel qu'il s'est réalisé Selon elle, la SA Allianz Iard ne rapporte pas davantage la preuve d'une faute dolosive. Enfin, il appartient à l'assureur d'apporter la preuve de ce que les exclusions de garantie ont effectivement été portées à la connaissance de l'assuré pour lui être opposables, ce qui n'est pas le cas ici.

Réponse de la cour

192. L'article L. 113-1 du code des assurances dispose que 'les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré'.

193. En l'espèce, aucune faute dolosive n'a été retenue contre la SARL LBCI puisque l'action des époux [O] a prospéré à raison des vices cachés. C'est uniquement par suite d'une défaillance dans son obligation de conseil et de diligence que la responsabilité de l'agence immobilière a été retenue. Nonobstant l'intervention de la propre fille des époux [A], Mme [Z], dans la transaction litigieuse, en sa qualité de négociatrice immobilière, la preuve d'une collusion entre les vendeurs et la SARL LBCI, pour dissimuler volontairement l'état réel des caves aux époux [O], n'est pas rapportée.

194. L'action en garantie exercée par la SARL LBCI à l'encontre de la SA Allianz Iard est fondée.

Sur l'action directe des époux [O] dirigée à l'encontre de la SA Allianz Iard

1 - la prescription de l'action :

195. Les époux [O] rappellent les actes interruptifs puis suspensif du cours de la prescription et indiquent qu'ils ont 'réclamé la condamnation de la SA Allianz Iard aux termes de leurs écritures en date du 1er décembre 2020
1: En réalité, il s'agirait plutôt du 1er décembre 2019

', de sorte que leur action contre l'assureur ne serait pas prescrite.

196. La SA Allianz Iard, après avoir rappelé que l'action directe de la victime contre l'assureur de responsabilité qui trouve son fondement dans le droit de la victime à réparation de son préjudice se prescrit par le même délai que son action contre le responsable, réplique que l'interruption du délai de prescription au moment de l'assignation de la SARL LBCI en référé ne lui est pas pour autant opposable, étant ici rappelé que les époux [O] ne l'ont jamais assignée et n'ont formulé pour la première fois une demande contre elle que dans les conclusions qu'ils ont fait signifier le 1er décembre 2019.

Réponse de la cour

197. L'article L. 124-3 du code des assurances prévoit en son 1er alinéa que 'le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable'.

198. Si l'action de la victime contre l'assureur de responsabilité trouve son fondement dans le droit de celle-ci à obtenir réparation de son préjudice et obéit, en principe, au même délai de prescription que son action contre le responsable, elle peut cependant être exercée contre l'assureur tant que celui-ci est encore exposé au recours de son assuré (Civ. 3ème, 14 sept. 2023, n° 22-21.493).

199. Il s'ensuit que, si l'action du maître de l'ouvrage contre l'assureur de l'entrepreneur peut être exercée au-delà de la date d'expiration de la garantie décennale en raison du recours dont l'assuré a fait l'objet avant la date d'expiration de celle-ci, cette prorogation de délai ne peut, à compter de la date de ce recours contre l'assuré, excéder la durée de deux ans fixée par l'article L. 114-1 du code des assurances (Civ. 3ème, 13 février 1996, n° 93-16.005).

200. Par ailleurs, la prescription de l'action de l'assuré contre son assureur est sans incidence sur l'éventuelle prescription de l'action dont dispose la victime ou le co-responsable contre ce même assureur (Civ. 3ème, 7 mars 2024, n° 22-20.555).

201. En l'espèce, il a été vu que les époux [O] avaient agi dans le délai requis en assignant la SARL LBCI au fond le 21 janvier 2019. Ils disposaient d'un délai expirant le 21 janvier 2021 pour exercer leur action directe à l'encontre de l'assureur de la SARL LBCI, la SA Allianz Iard.

202. En formant leurs demandes à l'encontre de l'assureur par conclusions du 1er décembre 2019 ainsi que le reconnaît la SA Allianz Iard elle-même, les époux [O] ont donc exercé leur action directe dans les délais.

203. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande des époux [O] à l'encontre de la SA Allianz Iard.

2- le bien-fondé de l'action :

204. La SA Allianz Iard oppose vainement l'absence de responsabilité de son assurée la SARL LBCI, celle-ci ayant été établie (supra § 156 et suivants).

205. L'action directe exercée par les époux [O] à l'encontre de la SA Allianz Iard est fondée.

Sur les recours entre codébiteurs

206. Les époux [A] estiment qu'alors qu'ils n'ont en rien dissimulé l'état des caves, la SARL LBCI a commis une faute en n'informant pas les époux [O] sur ce point, ce qui justifie leur demande de garantie à l'encontre de l'agence immobilière et en tout cas le débouté de la demande de garantie de cette dernière formée contre eux.

207. La SARL LBCI rappelle que l'obligation d'information et de conseil de l'agent immobilier suppose qu'il délivre loyalement les éléments dont il dispose. Or, les époux [A] ont volontairement dissimulé l'état de leur cave aux acquéreurs mais également à l'agence immobilière. Elle considère donc ne devoir aucune garantie aux époux [A] qui au contraire seront condamnés à la garantir en compagnie de son assureur.

208. La SA Allianz Iard sollicite de son côté d'être garantie par la SARL LBCI et les époux [A] dont elle invoque la déloyauté contractuelle l'égard de l'agence immobilière.

Réponse de la cour

209. Un vendeur, auteur d'une réticence dolosive pour avoir tu l'état réel de l'immeuble vendu, ne saurait être intégralement garanti par un agent immobilier ayant failli à son devoir d'information et de conseil, des condamnations prononcées au bénéfice de l'acquéreur (Civ. 1ère, 15 décembre 2011, n° 10-17.691). Le juge peut même décider d'écarter tout recours en garantie formé par le co-responsable coupable d'un dol contre le notaire en dépit de la faute commise par celui-ci (Civ. 1ère , 25 mars 2010, pourvoi n° 08-13060).

210. Si l'intention dolosive des époux [A] n'a pas été abordée à l'occasion du présent arrêt puisqu'il a été fait droit à la demande des époux [O] au titre des vices cachés, le rapport d'expertise a mis en évidence que les vendeurs n'ignoraient pas l'état des caves. Même s'il n'est pas établi une dissimulation intentionnelle de leur part, le déficit d'information est suffisamment grave pour exclure toute garantie de la part de la SARL LBCI.

211. De son côté, le manque de conseil et de diligence de la SARL LBCI est à ce point grossier qu'il ne permet pas d'envisager un recours en garantie à l'encontre des époux [A].

212. Par ailleurs, la SA Allianz Iard, dont il a été vu qu'elle devait sa garantie à la SARL LBCI, n'explique en quoi elle pourrait se retourner contre son assuré, à partir du moment où toute collusion entre les vendeurs et l'agence immobilière a été écartée.

213. La condamnation sera donc prononcée sans recours entre les co-débiteurs, à l'exception de celui de la SARL LBCI envers son assureur la SA Allianz Iard qui lui devra garantie.

Sur les dépens

214. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera infirmé.

215. Les époux [A], la SARL LBCI et la SA Allianz Iard, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise et de référé.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

216. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera infirmé, sauf en ce qu'il a condamné les époux [O] à payer à la SAS Diag'Agences la somme de 2.000 € de ce chef.

217. L'équité commande de faire bénéficier les époux [O] des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 8.000 € pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

218. Les époux [O] seront condamnés à payer à la SAS Diag'Agences la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

219. Les autres parties seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 3 mars 2022, sauf en ce qu'il a :

- déclaré irrecevable comme prescrite l'action de M. [J] [O] et Mme [X] [T] épouse [O] en garantie des vices cachés affectant le pan sud de la toiture,

- débouté M. [J] [O] et Mme [X] [T] épouse [O] de leur demande dirigée contre la SAS Diag'Agences,

- condamné M. [J] [O] et Mme [X] [T] épouse [O] à payer à la SAS Diag'Agences la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déclare M. [J] [O] et Mme [X] [T] épouse [O] recevables à agir en garantie des vices cachés à l'encontre de M. [S] [A] et Mme [P] [Y] épouse [A],

Déclare M. [J] [O] et Mme [X] [T] épouse [O] recevables à agir en responsabilité à l'encontre de la SARL LBCI,

Déclare la SARL LBCI recevable à agir en garantie à l'encontre de la SA Allianz Iard,

Déclare M. [J] [O] et Mme [X] [T] épouse [O] recevables à agir en garantie à l'encontre de la SA Allianz Iard,

Condamne in solidum M. [S] [A] et Mme [P] [Y] épouse [A] à payer à M. [J] [O] et Mme [X] [T] épouse [O] :

- la somme de 89.323,14 € au titre du préjudice matériel, indexée sur l'indice BT 01 à compter du 9 novembre 2018, date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire,

- la somme de 3.000 € au titre du préjudice immatériel,

Dit que la condamnation au titre du coût des travaux de reprise des caves (86.314,56 €) est prononcée in solidum avec la SARL LBCI et la SA Allianz Iard dans la limite de 52.700 €,

Dit que cette dernière condamnation est prononcée sans recours entre les co-débiteurs, à l'exception de celui de la SARL LBCI envers son assureur la SA Allianz Iard qui lui doit sa garantie,

Condamne in solidum M. [S] [A] et Mme [P] [Y] épouse [A], la SARL LBCI et la SA Allianz Iard aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise et de référé,

Condamne in solidum M. [S] [A] et Mme [P] [Y] épouse [A], la SARL LBCI et la SA Allianz Iard à payer à M. [J] [O] et Mme [X] [T] épouse [O] la somme de 8.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [J] [O] et Mme [X] [T] épouse [O] à payer à la SAS Diag'Agences la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [S] [A] et Mme [P] [Y] épouse [A], la SARL LBCI et la SA Allianz Iard de leurs demandes respectives faites en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE