CA Douai, ch. 2 sect. 1, 16 octobre 2025, n° 24/05397

EXPOSE DES FAITS ET DU LITIGE

La société Garage [E] était bénéficiaire d'un bail commercial qui lui avait été consenti par la SCI [E] Immo, portant sur des locaux situés à Gondecourt (59), [Adresse 2].

Suivant acte sous seing privé du 19 janvier 2021, la société Garage [E] et M. [U] [O], pour le compte de la société en formation [O] Automobile créée le 5 mars 2021, ont régularisé un contrat de cession du fonds de commerce sous conditions suspensives, en présence du bailleur, moyennant le paiement de la somme de 75.000 euros.

La cession du fonds de commerce a été régularisée suivant acte sous seing privé du 9 avril 2021.

Mme [N] [E], gérante de la SCI [E] Immo, est également l'ancienne gérante et le liquidateur de la société Garage [E], cédante du fonds de commerce.

Selon acte sous seing privé du 9 avril 2021, la SCI [E] Immo a consenti à la société [O] Automobile un nouveau bail à effet du 19 avril 2021, portant sur les locaux, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 28.500 euros, payable mensuellement et d'avance.

Le cessionnaire du fonds soutient qu'avant la régularisation de l'acte, il n'a jamais eu l'occasion de visiter les lieux sauf une visite sommaire et écourtée par le cédant, et qu'il a découvert, lors de la prise de possession des lieux, la disparition de matériaux mentionnés dans l'inventaire, ainsi que la défectuosité de l'ensemble des ponts, ce dont il a informé le cédant les 3 mai 2021 et 2 novembre 2021 et ce qu'il a fait constater par procès-verbal de commissaire de justice le 3 mai 2021.

La société Garage [E] n'a donné aucune suite, a cessé son activité et fait l'objet d'une liquidation amiable avec effet au 31 mai 2021.

La société [O] Automobile a fait assigner le 20 février 2023 le vendeur du fonds de commerce devant le tribunal commerce de Dunkerque, afin de voir engager sa responsabilité sur le fondement de la garantie de délivrance et des vices cachés, et sa gérante, lui reprochant des fautes détachables de ses fonctions, qui l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes suivant jugement du 6 mai 2025.

Parallèlement, par acte du 18 décembre 2023, invoquant des manquements de son bailleur s'agissant notamment de l'état de la toiture, la société [O] Automobile a fait assigner la SCI [E] Immo devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille, aux fins d'exécution sous astreinte de travaux propres à faire cesser le trouble manifestement illicite qu'elle invoque, de réduction du loyer pendant la durée des travaux, de condamnation provisionnelle en remboursement de dépenses exposées, outre indemnité pour frais irrépétibles.

Par ordonnance rendue le 16 avril 2024 dont appel, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a rendu la décision suivante :

- Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande d'exécution de travaux sous astreinte, par le bailleur,

- Disons sans objet la demande de réduction du loyer de moitié pendant la durée des travaux,

- Déboutons la S.A.R.L. [O] Automobile de sa demande provisionnelle en remboursement de dépenses et dommages et intérêts,

- Condamnons la S.A.R.L. [O] Automobile à payer à la SCI [E] Immo la somme de 1000 euros (mille euros) au titre des frais irrépétibles,

- Condamnons la S.A.R.L. [O] Automobile aux dépens,

- Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La société [O] Automobile a interjeté appel de cette ordonnance le 15 novembre 2024.

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 2 avril 2025 par la société [O] Automobile, qui demande à la cour, de :

Réformer l'ordonnance entreprise rendue le 16 avril 2024 par le président du tribunal judiciaire de Lille en ce qu'elle a :

- Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande d'exécution de travaux sous astreinte par le bailleur,

- Disons sans objet la demande de réduction du loyer de moitié pendant la durée des travaux,

- Déboutons la SARL [O] Automobile de sa demande provisionnelle en remboursement de dépenses et dommages et intérêts,

- Condamnons la SARL [O] Automobile à payer à la SCI [E] Immo la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles,

- Condamnons la SARL [O] Automobile aux dépens.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

- Constater l'urgence de la situation en raison de la présence d'amiante dans le local exploité,

- Constater l'existence d'un trouble manifestement illicite,

- Condamner sous astreinte de 500 € par jours de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir la société SCI [E] Immo à faire réaliser les travaux de remise aux normes de la toiture qui s'imposent en ce compris au regard de la présence d'amiante,

- Se réserver la liquidation de l'astreinte,

- Réduire de moitié le prix du loyer pendant toute la durée des travaux en raison de la gêne occasionnée,

- Condamner par provision la société SCI [E] Immo à payer à la société [O] Automobile la somme de 8.078,10 € composée comme suit :

- 328,10 € au titre de l'enlèvement des huiles usagées ;

- 250 € de repérage amiante ;

- 2.500 € de matériel endommagé ;

- 5.000 € de préjudice d'anxiété dû à l'amiante.

A titre subsidiaire,

- Désigner tel expert qu'il plaira à la cour de commettre, aux entiers frais de la société SCI [E] Immo, avec pour mission notamment de :

- Se faire communiquer tous documents et pièces utiles,

- Se rendre sur les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 4],

- Examiner l'ensemble immobilier appartenant à la société SCI [E] en ce compris le bâtiment exploité en location par la société [O] Automobile,

- Examiner les infiltrations et les désordres en toiture dont fait état la requérante dans le cadre des présentes et des pièces annexées.

- Les décrire, en déterminer la nature, le coût et la durée des travaux propres à remédier aux désordres, malfaçons, non-façons et non-conformités allégués,

- Dire quelles sont les causes de ces désordres,

- Dire si ces désordres rendent l'immeuble impropre à l'usage auquel il est destiné ou affectent sa solidité et en diminuent la valeur de manière substantielle,

- Dire s'ils résultent d'un défaut d'exécution ou d'une non-conformité aux documents contractuels ou aux règles de l'art,

- Dire si ces désordres sont imputables au bailleur la SCI [E] Immo,

- Dire quels travaux sont nécessaires pour remédier aux désordres et décrire, le cas échéant, les travaux qui pour des raisons de sauvegarde du bien immobilier ou de sécurité des personnes, doivent être exécutés,

- D'une façon générale et dans le cadre de la mission ci-dessus définie, rechercher tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction compétente de déterminer la responsabilité éventuellement encourue par la société SCI [E] Immo,

- En cas d'urgence reconnue par l'expert, autoriser la demanderesse à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert ; ces travaux étant dirigés par le maître d''uvre de la demanderesse et par les entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l'expert, lequel, dans ce cas, déposera un pré rapport précisant la nature et l'importance de ces travaux,

- Evaluer les préjudices matériels et immatériels subis, et notamment le trouble de jouissance enduré par la société [O] Automobile,

- Répondre à tous dires écrits des parties et au besoin, entendre tous sachants,

- Dire que l'expert déposera son rapport au greffe dans le délai de trois mois à compter du jour de l'ordonnance, il aura été mis en 'uvre pour qu'il soit ultérieurement statué,

- Dire que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile.

En tout état de cause,

- Débouter la société SCI [E] Immo de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- Condamner la société SCI [E] Immo à payer à la société [O] Automobile la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la société SCI [E] Immo aux entiers frais et dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire éventuels.

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 16 juin 2025 par la SCI [E] Immo, qui demande à la cour de :

- Confirmer l'ordonnance rendue le 16 avril 2024 par le juge des réfères près le tribunal judiciaire de Lille en toutes ses dispositions.

Par conséquent :

- Débouter la société [O] Automobile de l'ensemble de ses demandes dont sa demande d'expertise,

- Dire n'avoir lieu à référé sur la demande d'exécution de travaux sous astreinte par le bailleur,

- Déclarer sans objet la demande de réduction du loyer de moitié pendant la durée des travaux,

- Débouter la société [O] Automobile de sa demande provisionnelle en remboursement de dépenses et dommages et intérêts,

Y ajoutant,

- Condamner la société [O] Automobile au paiement d'une somme de 4.000,00 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 juillet 2025.

Par message communiqué par RPVA le 22 septembre 2025, la cour a indiqué aux parties qu'elle entendait relever d'office le moyen tiré de l'irrecevabilité de la demande subsidiaire d'expertise formulée pour la première fois en cause d'appel par la société [O] Automobile, les invitant à présenter leurs observations sur ce point avant le mardi 30 septembre.

A cette date, les parties n'ont pas fait valoir d'observations.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, aux conclusions écrites qu'elles ont transmises, telles que susvisées.

MOTIFS DE L'ARRÊT

Sur les demandes de condamnation du bailleur

La société [O] Automobile invoque des manquements du bailleur à son obligation de délivrance au regard du très mauvais état de la toiture jamais entretenue selon elle, nécessitant une reprise dans sa totalité au regard de sa vétusté et de la présence d'amiante, sans que ne puisse lui être opposée la clause selon laquelle elle a pris à bail les lieux en connaissance de cause dans l'état où ils se trouvaient, caractérisant ainsi, selon elle, l'urgence et le trouble manifestement illicite. Critiquant le premier juge, elle indique verser de nouvelles pièces à hauteur d'appel confirmant son état délabré.

Elle demande, en conséquence, que la SCI [E] Immo soit condamnée à faire réaliser les travaux sur la toiture avec minoration de son loyer durant leur période de réalisation et à l'indemniser des divers préjudices subis et des frais engagés.

La SCI [E] Immo conteste l'ensemble des demandes formulées à son encontre. Elle estime d'abord que la condition d'urgence n'est pas établie, puisque la toiture ne présente qu'une seule plaque de fibrociment dégradée, non mentionnée au demeurant lors du procès-verbal d'entrée dans les lieux dressé contradictoirement entre les parties le 9 avril 2021, cette dégradation ponctuelle devant être prise en charge par l'occupant, qui ne démontre nullement la nécessité de remplacer l'intégralité de la toiture ou être dans l'impossibilité d'exploiter les lieux loués et alors qu'il était informé de la présence d'amiante dans les locaux, dès la signature du bail commercial.

Elle ajoute que le trouble manifestement illicite n'est pas davantage démontré, aucune violation flagrante et évidente d'une règle de droit n'étant caractérisée.

Sur la réalisation de travaux sous astreinte

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »

Et selon l'article 835 du même code, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

Par ailleurs, en vertu des articles 1719 à 1721 du code civil, le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance des locaux, en conformité avec leur destination, de bon entretien des lieux et de garantie au preneur d'une jouissance paisible des lieux.

Le contrat de bail stipule que le preneur est tenu de procéder aux travaux d'entretien tandis que sont mises à la charge du bailleur les grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil et les réparations rendues nécessaires par la vétusté.

En l'espèce, il ressort des pièces déjà produites par la société [O] Automobile en première instance ainsi que du nouveau procès-verbal de constat du 24 avril 2024 produit à hauteur d'appel que la toiture présente sur le garage, constituée de tôles alvéolées en fibrociment et de quelques tôles translucides, est ancienne avec la présence de mousse et qu'une des plaques de fibrociment, ayant fait l'objet d'une réparation, est percée, occasionnant une fuite d'eau.

Par ailleurs, un rapport de repérage diligenté par le preneur le 26 septembre 2023 fait état de présence d'amiante sur la toiture et sur quelques plaques situées sur la façade arrière extérieure de l'immeuble. S'agissant précisément de la toiture, il est mentionné que le matériau contenant de l'amiante ne présente pas un risque important pouvant entraîner rapidement une dégradation ou une extension de la dégradation du matériau mais « présente un risque pouvant entraîner à terme, une dégradation ou une extension de la dégradation », aucun « grave danger » tel qu'allégué par le preneur, n'étant ainsi mis en avant pour la santé des travailleurs.

Il est constant également que la présence d'amiante était connue du preneur, un rapport de repérage étant annexé au contrat de bail commercial.

En outre, nonobstant les deux attestations des salariés de la société [O] Automobile qui relatent une intervention ponctuelle sur la toiture de leur ancien employeur, il ne ressort nullement du procès-verbal de constat d'entrée dans les lieux établi contradictoirement le 9 avril 2021 que la dégradation constatée sur une des plaques préexistait à l'entrée dans les lieux de celle-ci, le constat faisant uniquement état, dans l'atelier, d'un plafond pourvu de tôles anciennes sur la partie gauche du hangar, sans autres mentions de dégradations.

Ces seuls éléments ne permettent ainsi nullement de caractériser une situation d'urgence ou la nécessité de prévenir un dommage imminent justifiant de condamner le bailleur à réaliser les travaux de réfection sollicités par le preneur sur la seule base d'une attestation du gérant de la société All In Bat qui préconise « une réfection totale de la toiture », sans autres éléments venant corroborer la nécessité d'une reprise en intégralité de celle-ci ou permettant de retenir des dommages imputables à sa vétusté, ou encore permettant de caractériser une impossibilité d'exploiter les lieux.

Quant au trouble manifestement illicite, la cour rappelle qu'il désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L'illicéité du fait ou de l'action critiqués peut résulter de la méconnaissance d'une disposition légale ou d'une convention, à condition qu'elle soit manifeste.

Or, il ressort des constatations déjà opérées que la société [O] Automobile ne démontre nullement que la SCI [E] Immo ait méconnue de manière manifeste ses obligations de bailleur.

L'ordonnance déférée doit par conséquent être confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de réduction du loyer

En l'absence de condamnation du bailleur à réaliser des travaux, la demande de réduction du loyer doit être déclarée sans objet.

Sur le remboursement des dépenses

La société [O] Automobile sollicite la condamnation du bailleur au titre des dépenses exposées pour l'enlèvement d'huiles usagées, le repérage de l'amiante, l'existence de matériels endommagés, ainsi qu'à des dommages et intérêts pour son préjudice moral.

A cet égard, la cour approuve le premier juge qui a justement retenu qu'en dépit des liens existant entre la SCI [E] Immo, bailleresse, et la société Garage [E], cédante du fonds, la société bailleresse n'a pas exploité elle-même les lieux et ne peut donc être tenue pour responsable de la présence d'huiles usagées, ni de l'état du matériel cédé avec le fonds ou de la cabine de peinture.

Par ailleurs, s'agissant de la présence d'amiante, dans la mesure où celle-ci était déjà mentionnée dans le constat joint au contrat de bail, il ne saurait être fait droit, au stade du référé, à la demande de provision s'agissant tant du préjudice moral invoqué, nullement justifié dans son existence et son quantum, que de la prise en charge d'un nouveau diagnostic commandé et réalisé non contradictoirement par le preneur.

L'ordonnance déférée doit en conséquence être confirmée de ces chefs.

Sur la demande d'expertise

La société [O] Automobile soutient établir un motif légitime à solliciter l'organisation d'une mesure d'expertise visant à examiner les différents désordres établis et leur imputabilité.

La bailleresse conteste également la demande d'expertise présentée pour la première fois en cause d'appel, rappelant que la société preneuse était informée de la présence d'amiante dès la conclusion du contrat de bail, et estime que la simple dégradation d'une plaque de toiture ne peut justifier d'un motif légitime pour solliciter l'organisation d'une mesure d'expertise.

En vertu des articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile, « A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait » , « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent » et « Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. »

Sur ce, la cour considère que, dans le cadre du présent litige, la demande d'expertise présentée à titre subsidiaire et formulée pour la première fois en cause d'appel, constitue une demande nouvelle en appel, ne tendant pas aux mêmes fins que la demande de condamnation sous astreinte présentée au premier juge. Elle ne constitue pas davantage une demande qui en est l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Cette demande doit par conséquent être déclarée irrecevable.

Sur les autres demandes

La société [O] Automobile, partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés à l'occasion de la présente instance, les dispositions prises sur les dépens et frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

Enfin, l'équité et la situation des parties commandent de condamner la société [O] Automobile à verser à la SCI [E] Immo une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande d'expertise présentée par la société [O] Automobile,

Condamne la société [O] Automobile aux dépens d'appel,

Condamne la société [O] Automobile à verser à la SCI [E] Immo une somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.