CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 16 octobre 2025, n° 22/10314
AIX-EN-PROVENCE
Autre
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COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 16 OCTOBRE 2025
N° 2025/ 369
Rôle N° RG 22/10314 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJYSG
[T] [S]
S.C.I. SCI GIRARD IMMO
C/
S.D.C. LES BASTIDES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Didier ESCALIER
Laurence PARENT-MUSARRA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] en date du 25 Mai 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00248.
APPELANTS
Monsieur [T] [S]
né le 13 Octobre 1977 à [Localité 10], [Adresse 2]
représenté par Me Didier ESCALIER de la SELAS COMPAGNIE FIDUCIAIRE ANTIBOISE, avocat au barreau de GRASSE
S.C.I. GIRARD IMMO, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Didier ESCALIER de la SELAS COMPAGNIE FIDUCIAIRE ANTIBOISE, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEE
S.D.C. LES BASTIDES Représenté par son représentant légal la SARL CABINET DELIQUAIRE sis à [Localité 6], [Adresse 4], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Laurence PARENT-MUSARRA de la SELARL LPM & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Florence PERRAUT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
La SCI GIRARD IMMO, M.[S] et Mme [Z] sont propriétaires au sein du bâtiment FEROE, qui dépend d'un ensemble immobilier organisé en copropriété, [Adresse 8].
Une parcelle de terre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] devait être expropriée pour la création d'une ligne de bus, qui devait passer devant le bâtiment FEROE.
La communauté d'agglomération [Localité 12] Antipolis (CASA) a négocié une indemnisation avec le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic.
La résolution n° 11 de l'assemblée générale du 16 octobre 2020 a adopté la cession amiable d'une parcelle de terrain à la CASA, moyennant la somme de 149.000 euros, outre une somme de 37.380, 78 euros à titre d'indemnités accessoires, comprenant l'indemnisation pour la dévaluation des appartements.
La résolution n° 12 de cette même assemblée a adopté le principe d'une indemnisation à hauteur de 45.500 euros pour les cinq appartements ayant une ouverture directe sur la [Adresse 11], situés dans le bâtiment FEROE et une indemnisation à hauteur de 36.400 euros pour les 27 autres appartements selon les tantièmes spécifiques affectés à ce bâtiment.
Par exploit du 18 décembre 2020, la SCI GIRARD IMMO, M.[S] et Mme [Z] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins d'annulation de résolutions adoptées lors de l'assemblée générales du 16 octobre 2020.
Par jugement contradictoire du 25 mai 2022, le tribunal judiciaire de Grasse a :
- constaté le désistement d'action de Mme [C] [Z] ;
- débouté M.[T] [S] et la SCI GIRARD IMMO de leur demande d'annulation de la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 16 octobre 2020 ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum la SCI GIRARD IMMO et M.[T] [S] aux dépens ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Le premier juge a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 12 en indiquant que la preuve d'un abus de majorité n'était pas rapportée.
Par déclaration du 18 juillet 2022, la SCI GIRARD IMMO et M.[S] ont relevé appel de cette décision en ce qu'ils ont été déboutées de leur demande d'annulation de la résolution n° 12 et que les parties ont été déboutées du surplus de leurs demandes.
Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 août 2022 auxquelles il convient de se reporter, M.[S] et la SCI GIRARD IMMO demandent à la cour :
- de réformer le jugement déféré,
* statuant à nouveau :
- de prononcer la nullité de la résolution n° 12 votée lors de l'assemblée générale du 16 octobre 2020,
- de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente instance distraits au profit de Maître Didier ESCALIER sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.
Ils sollicitent l'annulation de la résolution n° 12 au motif d'un abus de majorité. Ils expliquent être copropriétaires dans l'entrée A du bâtiment FEROE. Ils considèrent que leur préjudice individuel est différent de celui subi par les copropriétaires des autres entrées du reste du bâtiment et s'appuient sur un rapport établi à la demande de la CASA. Ils précisent que la résolution critiquée impose une répartition égalitaire entre 27 des copropriétaires, alors que leur préjudice n'est pas le même que celui des autres copropriétaires. Ils soutiennent que certains des copropriétaires, indemnisés, ne subissent en réalité aucun préjudice et vont voir leur lot valorisé. Ils en concluent que le vote imposant une répartition égalitaire de l'indemnisation crée un avantage indu pour certains, à leur détriment. Ils font ainsi état d'une résolution qui leur est préjudiciable, sans motif valable pour l'intérêt collectif.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 août 2022 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES BASTIDES demande à la cour de :
- confirmer le jugement déféré,
y ajoutant,
- de condamner in solidum la SCI GIRARD IMMO et M.[S] à lui verser la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner la SCI GIRARD IMMO et M.[S] aux dépens d'appel, distraits au profit de Maître PARENT-MUSARRA.
Il conclut au rejet de l'annulation de la résolution n°12. Il conteste tout abus de majorité. Il souligne que l'abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d'intérêts. Il déclare que l'indemnisation votée n'exclut pas les recours à titre individuel à l'encontre de la CASA.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 03 septembre 2025.
MOTIVATION
L'abus de majorité s'entend d'une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou bien d'une décision adoptée dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou bien d'une décision prise dans l'intention de nuire à certains copropriétaires.
La proposition d'indemnisation des copropriétaires du bâtiment FEROE, votée selon les termes de la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 16 octobre 2020 ne s'analyse pas en un abus de majorité puisque le principe même de l'indemnisation n'est pas contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, qu'elle n'a pas pour objet de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires et qu'elle n'a pas été prise dans l'intention de nuire ni à M.[S] ni à la SCI GIRARD IMMO, même si ces derniers estiment que l'indemnisation qu'ils vont recevoir est la même que les 25 autres copropriétaires, alors qu'ils estiment être plus impactés que d'autres par la création de ligne de TRAM.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré qui a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 12.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
La SCI GIRARD IMMO et M.[S] sont succombants. Ils seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, ceux-ci pouvant être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Leur demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu'il a exposés pour faire valoir ses droits en appel. La SCI GIRARD IMMO et M.[S] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement déféré sera confirmé s'agissant des frais irrépétibles et des dépens.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement déféré ;
Y AJOUTANT,
CONDAMNE in solidum M.[T] [S] et la SCI GIRARD IMMO à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] BASTIDES la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;
CONDAMNE in solidum M.[T] [S] et la SCI GIRARD IMMO aux dépens de la présente procédure, qui pourront être distraits au profit de Maître PARENT-MUSARRA.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 16 OCTOBRE 2025
N° 2025/ 369
Rôle N° RG 22/10314 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJYSG
[T] [S]
S.C.I. SCI GIRARD IMMO
C/
S.D.C. LES BASTIDES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Didier ESCALIER
Laurence PARENT-MUSARRA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] en date du 25 Mai 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00248.
APPELANTS
Monsieur [T] [S]
né le 13 Octobre 1977 à [Localité 10], [Adresse 2]
représenté par Me Didier ESCALIER de la SELAS COMPAGNIE FIDUCIAIRE ANTIBOISE, avocat au barreau de GRASSE
S.C.I. GIRARD IMMO, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Didier ESCALIER de la SELAS COMPAGNIE FIDUCIAIRE ANTIBOISE, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEE
S.D.C. LES BASTIDES Représenté par son représentant légal la SARL CABINET DELIQUAIRE sis à [Localité 6], [Adresse 4], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Laurence PARENT-MUSARRA de la SELARL LPM & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Florence PERRAUT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
La SCI GIRARD IMMO, M.[S] et Mme [Z] sont propriétaires au sein du bâtiment FEROE, qui dépend d'un ensemble immobilier organisé en copropriété, [Adresse 8].
Une parcelle de terre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] devait être expropriée pour la création d'une ligne de bus, qui devait passer devant le bâtiment FEROE.
La communauté d'agglomération [Localité 12] Antipolis (CASA) a négocié une indemnisation avec le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic.
La résolution n° 11 de l'assemblée générale du 16 octobre 2020 a adopté la cession amiable d'une parcelle de terrain à la CASA, moyennant la somme de 149.000 euros, outre une somme de 37.380, 78 euros à titre d'indemnités accessoires, comprenant l'indemnisation pour la dévaluation des appartements.
La résolution n° 12 de cette même assemblée a adopté le principe d'une indemnisation à hauteur de 45.500 euros pour les cinq appartements ayant une ouverture directe sur la [Adresse 11], situés dans le bâtiment FEROE et une indemnisation à hauteur de 36.400 euros pour les 27 autres appartements selon les tantièmes spécifiques affectés à ce bâtiment.
Par exploit du 18 décembre 2020, la SCI GIRARD IMMO, M.[S] et Mme [Z] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins d'annulation de résolutions adoptées lors de l'assemblée générales du 16 octobre 2020.
Par jugement contradictoire du 25 mai 2022, le tribunal judiciaire de Grasse a :
- constaté le désistement d'action de Mme [C] [Z] ;
- débouté M.[T] [S] et la SCI GIRARD IMMO de leur demande d'annulation de la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 16 octobre 2020 ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum la SCI GIRARD IMMO et M.[T] [S] aux dépens ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Le premier juge a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 12 en indiquant que la preuve d'un abus de majorité n'était pas rapportée.
Par déclaration du 18 juillet 2022, la SCI GIRARD IMMO et M.[S] ont relevé appel de cette décision en ce qu'ils ont été déboutées de leur demande d'annulation de la résolution n° 12 et que les parties ont été déboutées du surplus de leurs demandes.
Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 août 2022 auxquelles il convient de se reporter, M.[S] et la SCI GIRARD IMMO demandent à la cour :
- de réformer le jugement déféré,
* statuant à nouveau :
- de prononcer la nullité de la résolution n° 12 votée lors de l'assemblée générale du 16 octobre 2020,
- de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente instance distraits au profit de Maître Didier ESCALIER sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.
Ils sollicitent l'annulation de la résolution n° 12 au motif d'un abus de majorité. Ils expliquent être copropriétaires dans l'entrée A du bâtiment FEROE. Ils considèrent que leur préjudice individuel est différent de celui subi par les copropriétaires des autres entrées du reste du bâtiment et s'appuient sur un rapport établi à la demande de la CASA. Ils précisent que la résolution critiquée impose une répartition égalitaire entre 27 des copropriétaires, alors que leur préjudice n'est pas le même que celui des autres copropriétaires. Ils soutiennent que certains des copropriétaires, indemnisés, ne subissent en réalité aucun préjudice et vont voir leur lot valorisé. Ils en concluent que le vote imposant une répartition égalitaire de l'indemnisation crée un avantage indu pour certains, à leur détriment. Ils font ainsi état d'une résolution qui leur est préjudiciable, sans motif valable pour l'intérêt collectif.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 août 2022 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES BASTIDES demande à la cour de :
- confirmer le jugement déféré,
y ajoutant,
- de condamner in solidum la SCI GIRARD IMMO et M.[S] à lui verser la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner la SCI GIRARD IMMO et M.[S] aux dépens d'appel, distraits au profit de Maître PARENT-MUSARRA.
Il conclut au rejet de l'annulation de la résolution n°12. Il conteste tout abus de majorité. Il souligne que l'abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d'intérêts. Il déclare que l'indemnisation votée n'exclut pas les recours à titre individuel à l'encontre de la CASA.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 03 septembre 2025.
MOTIVATION
L'abus de majorité s'entend d'une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou bien d'une décision adoptée dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou bien d'une décision prise dans l'intention de nuire à certains copropriétaires.
La proposition d'indemnisation des copropriétaires du bâtiment FEROE, votée selon les termes de la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 16 octobre 2020 ne s'analyse pas en un abus de majorité puisque le principe même de l'indemnisation n'est pas contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, qu'elle n'a pas pour objet de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires et qu'elle n'a pas été prise dans l'intention de nuire ni à M.[S] ni à la SCI GIRARD IMMO, même si ces derniers estiment que l'indemnisation qu'ils vont recevoir est la même que les 25 autres copropriétaires, alors qu'ils estiment être plus impactés que d'autres par la création de ligne de TRAM.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré qui a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 12.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
La SCI GIRARD IMMO et M.[S] sont succombants. Ils seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, ceux-ci pouvant être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Leur demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu'il a exposés pour faire valoir ses droits en appel. La SCI GIRARD IMMO et M.[S] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement déféré sera confirmé s'agissant des frais irrépétibles et des dépens.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement déféré ;
Y AJOUTANT,
CONDAMNE in solidum M.[T] [S] et la SCI GIRARD IMMO à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] BASTIDES la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;
CONDAMNE in solidum M.[T] [S] et la SCI GIRARD IMMO aux dépens de la présente procédure, qui pourront être distraits au profit de Maître PARENT-MUSARRA.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,