CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 16 octobre 2025, n° 22/09937
AIX-EN-PROVENCE
Autre
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 16 OCTOBRE 2025
N° 2025/ 374
Rôle N° RG 22/09937 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJXEJ
Syndic. de copro. SYNDICAT SECONDAIRE DES COPRO DES BAT 5 ET 6 DITS LA [Localité 18]
C/
[T] [N]
[K] [V] épouse [N]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Noémie BONDIL
Me Michel MAS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 25] en date du 23 Mai 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 18/04988.
APPELANTE
Syndic. de copro. SYNDICAT SECONDAIRE DES COPRO DES BAT 5 ET 6 DITS [Adresse 11] Le Syndicat Secondaire des copropriétaires des [Adresse 10] dits [Adresse 11] au sein de l'ensemble immobilier les Estivales de [Localité 21], sise [Adresse 7] à [Localité 22] (Var), pris en la personne de son Syndic en exercice, La Société CITYA [Localité 21], SARL, au capital de 22.298,12 €, immatriculée au RCS de [Localité 25] sous le numéro 347 954 919, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Noémie BONDIL de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON
INTIMES
Monsieur [T] [N]
né le 22 Décembre 1936 à [Localité 16] (ALGERIE), demeurant [Adresse 20]
représenté par Me Michel MAS, avocat au barreau de TOULON
Madame [K] [V] épouse [N]
née le 18 Avril 1945 à [Localité 16] (ALGERIE), demeurant [Adresse 20]
représentée par Me Michel MAS, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Florence PERRAUT, Conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant acte authentique en date du 4 mai 2005, conclu devant maître [U] [P], notaire à [Localité 14] (13), madame [K] [V] épouse [N] et Monsieur [T] [N] (ci-après les époux [N]) ont acquis la propriété d'un appartement de type T1, au sein du bâtiment 5 (lot n° 616) et d'un parking extérieur (lot n°715) au sein de l'immeuble en copropriété 'les Estivales de [Localité 21]' situé au [Adresse 24] [Localité 15], à [Localité 23] (83).
L'ensemble immobilier '[Adresse 13] [Localité 21]' est organisé en un syndicat principal et des syndicats secondaires ont été constitués par lots de bâtiments, dont le syndicat secondaire de copropriétaires '[Adresse 11]', correspond aux bâtiments 5 et 6 de l'ensemble immobilier.
Des litiges récurrents opposent les parties à la présente instance.
Une assemblée générale s'est tenue le 2 août 2018 dont le procès-verbal a été notifié aux époux [N] le 30 août 2018.
Suivant exploit d'huissier en date du 22 octobre 2018, les époux [N] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires des bâtiments 5 et 6, dits [Adresse 11] au sein de la copropriété '[Adresse 13] Sanary', pris en la personne de son syndic en exercice, devant le Tribunal de Grande Instance de Toulon, aux fins d'annuler ladite assemblée générale, à titre principal, et d'en annuler certaines résolutions, à titre subsidiaire.
Par jugement contradictoire du 23 mai 2022, le tribunal judiciaire de Toulon a :
- débouté les époux [N] de leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 2 août 2018;
- débouté les époux [N] de leur demande d'annulation de l'ensemble des résolutions de l'assemblée générale du 2 août 2018 à l'aune de l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 22 avril 2021,
- annulé les résolutions n°4, n°7 et n°8 de l'assemblée générale du 2 août 2018 ;
- débouté les époux [N] de leur demande d'annulation des résolutions n°13, n°14, n°20, n°21, n°22, n°23, n°24, n°25 et n°30 de l'assemblée générale du 2 août 2018 ;
- débouté le syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments 5 et 6 dits '[Adresse 11]' au sein de l'ensemble immobilier les 'Estivales de [Localité 21]' de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive ;
- condamné le syndicat secondaire des copropriétaires des Bâtiments 5 et 6 dits '[Adresse 11]' au sein de l'ensemble immobilier les 'Estivales de [Localité 21]' à payer aux époux [N] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté le syndicat secondaire des copropriétaires des [Adresse 9] et 6 dits '[Adresse 11]' au sein de l'ensemble immobilier les 'Estivales de [Localité 21]' de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat secondaire des copropriétaires des [Adresse 9] et [Adresse 4] '[Adresse 11]' au sein de l'ensemble immobilier les Estivales de [Localité 21] aux entiers dépens ;
- dispensé les époux [N] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge a été répartie entre les autres copropriétaires.
Le tribunal a notamment considéré que :
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 2 août 2018 :
- il résultait de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 31 juillet 2017, que le cabinet Citya avait été réélu syndic lors de cette assemblée générale et ce, pour une durée de 15 mois, soit jusqu'au 30 octobre 2018 ;
- il était établi au vu des accusés de réception produits aux débats que la convocation à ladite assemblée générale avait été distribuée aux époux [N], de même que le procès-verbal de ladite assemblée générale ;
- le syndic ayant été valablement désigné, il n'y avait pas lieu d'annuler l'assemblée générale litigieuse au motif que le cabinet Citya n'avait pas qualité pour exercer les fonctions de secrétaire lors de l'assemblée générale du 2 août 2018 ;
Sur la demande de nullité des résolutions à l'aune de l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 22 avril 2021 :
- la nullité de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 9 juillet 2015 n'entrainait aucune conséquence juridique de nature à justifier la nullité des résolutions contestées ;
- par un arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 19 janvier 2017,
sur renvoi de la Cour de Cassation, il avait été jugé que la constitution du syndicat secondaire des bâtiments 5 et 6 [Adresse 11] était régulière ;
Sur l'annulation des résolutions n°4, n°7 et n°8 :
- il ressortait du règlement de copropriété en date du 7 juillet 1982 et, de son document modificatif en date du 22 août 1986 que le 'le sol entier de l'immeuble, le bâti et non bâti, les voies, les espaces verts, les plantations et les abords', étaient des parties communes générales;
- il apparaissait à la lecture de l'article 4 point 3° du règlement de copropriété des bâtiments 5 et 6, en date du 22 août 1986 que les espaces verts ne faisaient pas partie des parties communes spéciales ;
- en conséquence, les dépenses relatives notamment à l'entretien des espaces verts, qui étaient en application du règlement de copropriété des parties communes générales, ne pouvaient étre retenues au titre du budget du syndicat secondaire ;
- dans ces conditions, les résolutions n°4, n°7 et n°8, en ce qu'elles avaient retenu des dépenses ne relevant pas du syndicat secondaire, avaient été adoptées en méconnaissance des dispositions du règlement de copropriété ;
- les résolutions n°4, n°7 et n°8 afférentes à l'approbation des comptes des exercices 2017, 2018, 2019 et 2020 seraient annulées ;
Sur l'annulation des résolutions n°13, n°14, n°20, n°22, n°24, et n°30 :
- le vote concernant les résolutions n°13 et n°14 relatives à la fourniture et la pose de racks à vélos avait été reporté, de sorte qu'il n'y avait pas lieu d'annuler ces résolutions;
- s'agissant des travaux prévus aux résolutions n°20, 22, 24 et 30, il y avait lieu d'indiquer que ces travaux concernaient respectivement des fissures des façades du bâtiment 5, des fissures des façades du bâtiment 6, un abattage de cèdres, à la demande de certains copropriétaires du bâtiment 6 et, le marquage au sol pour stationnement interdit face aux bâtiments 5 et 6 et devant l'entrée n°5 ;
- dans la mesure où ces résolutions portaient sur la réalisation de travaux ayant pour objet des parties communes spéciales aux bâtiments 5 et 6, il n'y avait pas lieu de les annuler ;
Sur l'annulation des résolutions n°21, n°23 et n°25 :
- des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d'une rémunération il apparaissait que les honoraires votés aux trois résolutions susvisées concernent le suivi technique des travaux, la visite du chantier et, la gestion administrative et financière de travaux ;
- dans ces conditions, il n'y avait pas lieu d'annuler les trois résolutions susvisées ;
Suivant déclaration reçue au greffe le 8 juillet 2022, le syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments 5 et 6, a interjeté appel de cette décision visant à la critiquer en ce qu'elle a :
- annulé les résolutions n°4, n°7 et n°8 de l'assemblée générale du 2 août 2018 ;
- condamné le syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments 5 et 6 dits '[Adresse 11]' au sein de l'ensemble immobilier les 'Estivales de [Localité 21]' à payer aux époux [N] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté le syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments 5 et 6 dits '[Adresse 11]' au sein de l'ensemble immobilier les 'Estivales de [Localité 21]' de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments 5 et 6 dits '[Adresse 11]' au sein de l'ensemble immobilier les 'Estivales de [Localité 21]' aux entiers dépens ;
- dispensé les époux [N] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge a été répartie entre les autres copropriétaires.
Par conclusions transmises le 1er mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris sur les chefs critiqués et statuant à nouveau, qu'elle :
- déboute les époux [N] de leurs demandes ;
- confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
- condamne les époux [N] à lui payer la somme de 5 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- condamne les époux [N] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :
- le cabinet Citya était bien syndic lorsque l'assemblée générale du 2 août 2018 a été convoquée et pouvait convoquer cette assemblée et en être le secrétaire ;
- l'existence du syndicat secondaire a été confirmée par la cour d'appel d'Aix-en-Provence sur renvoi de cassation, par arrêt du 19 janvier 2017 ;
- sur la nullité des résolutions 4,7 et 8 :
* les époux [N] perpétuent une lecture erronée des règlements de copropriété de cet ensemble qui de façon classique, emporte transfert de l'entretien des parties communes propres à chaque syndicat secondaire, au fur et à mesure de leur achèvement ;
* cela est repris dans chacun des règlements des syndicats secondaires ;
* les parties communes générales du syndicat principal comprennent donc, par défaut, uniquement les parties communes utiles à l'ensemble des copropriétaires et ne faisant pas partie des parties communes spéciales des syndicats secondaires ;
* tous les espaces verts relèvent des syndicats secondaires et figurent à ce titre dans les règlements de copropriété ;
- sur la nullité des résolutions 13, 14, 20, 22, 24 et 30 :
* le syndicat secondaire pouvait décider de réaliser ces divers travaux et d'en répartir le coût aux seuls propriétaires des bâtiments 5 et 6, puisque les façades, parking et espaces verts des bâtiments 5 et 6 relèvent du syndicat secondaire et figurent à ce titre dans les règlements de copropriété des syndicats secondaires ;
- sur la nullité des résolutions 21,23 et 25 :
* les honoraires du syndic pour suivi de travaux ne sont pas compris dans le forfait, au titre de l'entretien ;
* ces honoraires se rapportent à des travaux d'amélioration et non d'entretien ou de maintenance.
Par conclusions transmises le 15 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [N] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé les résolutions n°4, 7 et 8 de l'assemblée générale du 2 août 2018 ;
- l'infirmer en ce qu'ils ont été déboutés de leur demande d'annulation des résolutions n°20, 21, 22, 23, 24, 25 et 30 et statuant à nouveau, qu'elle :
- constate l'irrégularité des comptes de gestion présentés englobant des parties communes générales et des honoraires sur la gestion des travaux d'entretien ;
- constate l'irrégularité de la mise au vote d'une rémunération supplémentaire des travaux courants ;
- en conséquence :
- prononcé la nullité des délibérations n° 4, 7, 8, 20, 21, 22, 23, 24, 25 et 30 ;
- en tout état de cause :
- déboute le syndicat des copropriétaires des bâtiments 5 et 6 de sa demande de dommages et intérêts et d'article 700 du code de procédure civile ;
- dispense les époux [N] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure;
- condamne le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Mas.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir :
- sur l'annulation des résolutions n°4, 7 et 8 :
- les espaces verts ne font pas partie des parties communes spéciales ;
- les dépenses relatives à l'entretien des espaces verts, parties communes générales ne peuvent être retenues au titre du budget du syndicat secondaire ;
- les budgets présentés par Citya au titre des dépenses du syndicat secondaire englobent des charges afférentes à la gestion des parties communes générales ;
- le syndic Citya persiste à présenter aux copropriétaires des budgets comportant des postes de dépenses relevant des charges communes générales ;
- sur l'annulation des résolutions n°20, 22, 24 et 30 :
- les résolutions portent sur la réalisation de travaux ayant pour objet des parties communes générales à tous les copropriétaires et qu'ainsi le syndicat secondaire ne pouvait décider de réaliser des travaux sur des parties communes générales et d'en répartir le coût aux seuls propriétaires des bâtiments 5 et 6 ;
- les espaces verts ne sont nullement délimités par une division parcellaire ;
- le syndicat secondaire des bâtiments 1,2,3 et 4 a lors de son assemblée générale du 3 août 2018, fait voter également des travaux d'abattage d'arbres sans qu'il ne soit possible de déterminer s'il ne s'agit pas des mêmes travaux que ceux facturés aux copropriétaires des bâtiments 5 et 6 ;
- sur l'annulation des résolutions n°21, 23 et 25 :
- la gestion des travaux d'entretien et de maintenance sont incorporés dans le forfait de base et ne doivent pas faire l'objet d'un honoraire supplémentaire.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 3 septembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur l'annulation des résolutions n°4, n°7 et n°8 de l'assemblée générale du 2 août 2018 du syndicat secondaire 'le [Localité 18]' :
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, la résolution n°4, concerne l'approbation des comptes de l'exercice du 1er juin 2017 au 31 mai 2018, la résolution n°7 la modification du budget prévisionnel pour l'exercice du 1er juin 2018 au 31 mai 2019 et la résolution n°8, l'approbation du budget prévisionnel des comptes de l'exercice du 1er juin 2019 au 31 mai 2020.
Les époux [N] soutiennent que les budgets présentés par la société Citya, au titre des dépenses du syndicat secondaire englobent des charges afférentes à la gestion des parties communes générales et estiment que le syndicat secondaire ne peut pas présenter des charges liées aux 'frais d'espaces verts' aux seuls propriétaires des bâtiments V et VI, dit '[Adresse 11]'.
Ils communiquent les comptes de gestion adressés par le syndicat des copropriétaires sous les annexes 3, arrêtés au 31 mai 2018, peu de temps avant l'assemblée générale litigieuse.
Il est acquis que l'ensemble Immobilier 'les Estivales de [Localité 21]' est régi par un acte notarié dit 'état descriptif de division' du 7 juillet 1982, lequel énonce qu'il est constitué de 5 lots dont 4 lots privatifs, n°1 à 4, chacun étant affecté d'un droit à construire ainsi que de millièmes de parties communes, et 1 lot commun.
Il est indiqué dans cet acte, page 19, 'Règlement d'usage - Cahier des charges', que l'ensemble immobilier sera organisé en un syndicat principal et des syndicats secondaires constitués pour chacun des 4 lots, au fur et à mesure de la construction des bâtiments.
En effet, il précise que 'l'ensemble de l'immeuble est divisé en cinq lots dont un lot commun et ensuite 4 lots numérotés de 1 à 4, dont la désignation ci-après établie comprend l'indication des parties privatives faisant l'objet d'un droit exclusif de propriété d'usage ou d'utilisation et une quote-part exprimée en dix/millièmes de la propriété du sol indivis et du lot commun simplement porté ici pour le distinguer de la surface nette réellement affectée aux implantations des groupes de bâtiment de l'ensemble immobilier soit : (...)
Le lot n°4 :
Le doit d'utiliser exclusivement et privativement une superficie de 2 500 m² figurant au cadastre sous la section AN [Cadastre 1]... avec le droit d'édifier un groupe de bâtiments...Cette zone de terrain pourra comprendre également des emplacements pour stationnement de voitures automobiles ou parkings privatifs, avec en outre voies de circulation intérieures'.
A la lecture de ce document (page 14, 15 et 16), chaque lot privatif comprend des emplacements de stationnements, parkings, voies de circulation et espaces verts.
Le modificatif de l'état descriptif de division publié le 22 août 1986, rappelle les modificatifs précédents et définit la composition de la quatrième tranche, reprenant outre les corps de bâtiments 'des jardinets de jouissance privative ont été affectés à tous les appartements du rez-de-chaussée, avec en outre des emplacements pour stationnement de voiture automobile ou parking privatifs, voies intérieures de circulation et espaces verts'.
Cette description a été reprise pour chaque tranche et dans chaque modificatif à l'état descriptif de division.
Les parties communes générales du syndicat principal comprennent donc, par défaut, uniquement les parties communes utiles à l'ensemble des copropriétaires et ne faisant pas partie des parties communes spéciales des syndicats secondaires.
Lors de la réalisation de chacune des tranches, un règlement de copropriété secondaire a été publié. Il a été jugé précédemment par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 19 janvier 2017, chambre 4ème A, sur renvoi après cassation, que la constitution du syndicat secondaire des bâtiments V et VI de la [Adresse 17] était régulière (Cass. Civ 3ème 19 novembre 2015, n°14-21.862).
Ainsi, le règlement de copropriété 'Les Estivales de Sanary', SCI [Adresse 19], 4ème tranche, bâtiment V et VI définit les parties communes générales comme comprenant 'la totalité du sol bâti et non bâti, les voies, les espaces verts, les plantations de toutes espèces, les abords (...).'
Il distingue les parties communes générales et les parties communes spéciales.
Ce règlement n'a vocation à s'appliquer qu'aux copropriétaires du syndicat secondaire des bâtiments V et VI dits '[Adresse 12]'. La distinction parties communes générales et spéciales s'applique à tous les copropriétaires situés dans un même corps de bâtiment soit les bâtiments V et VI.
Les dépenses relatives aux espaces verts relèvent bien du syndicat secondaire des bâtiments V et VI.
C'est à tort que le premier juge a estimé que les dépenses relatives aux espaces verts ne pouvaient pas être retenues au titre du budget du syndicat secondaire, relevant des parties communes générales. Les dépenses afférentes aux espaces verts relèvent bien du syndicat secondaire.
Le jugement sera infirmé sur ce point et les époux [N] seront déboutés de leur demande en annulation des résolutions n°4, n°7 et n°8.
Sur la nullité des résolutions n°13,14, 20, 22, 24 et 30 de l'assemblée générale du 2 août 2018 :
Les époux [N] soutiennent que ces résolutions qui portent sur divers travaux soumis au vote par le syndicat secondaire seraient nulles car elles portent sur la réalisation de travaux ayant pour objet des parties communes générales à tous les copropriétaires sans exception et que le syndicat secondaire ne pouvait décider de réaliser des travaux sur des parties communes générales et d'en répartir le coût aux seuls propriétaires des bâtiments 5 et 6.
En l'espèce, le vote concernant les résolutions n°13 et 14 portent sur la décision d'effectuer des travaux ayant pour objet la fourniture et la pose de racks à vélos.
Le projet a été reporté à la prochaine assemblée générale. Ces résolutions n'ont pas fait l'objet d'un vote.
Comme l'a pertinemment relevé le premier juge il n'y a pas lieu d'annuler ces résolutions. Elles ne sont pas susceptibles d'être déférées à la censure éventuelle d'un juge.
S'agissant des travaux prévus aux résolutions n°20, 22, 24 et 30, ils sont relatifs au nettoyage basse pression des façades des bâtiments 5 et 6, et à l'abattage de cèdres situés au bord de la [Localité 18] (à la demande de certains copropriétaires du bâtiment 6) et au marquage au sol pour stationnement interdit face aux bâtiments 5 et 6 et devant l'entrée du bâtiment 5 et devant l'entrée parking côté piscine par mesure de sécurité.
Comme l'a pertinemment analysé le premier juge, ces travaux portent sur les parties communes spéciales aux bâtiments 5 et 6. Les façades, parkings et les espaces verts des bâtiments 5 et 6 relèvent du syndicat secondaire et figure à ce titre dans les règlements de copropriété des syndicats secondaires. L'article 37 du règlement de copropriété du 22 août 1986, des bâtiments V et VI, 4ème tranche, prévoit que 'lorsqu'un corps de bâtiment voudra, en dehors de l'entretien normal engager des personnes pour effectuer des travaux particuliers d'entretien ou autres dans son corps de bâtiment, ces frais seront supportés exclusivement par les copropriétaires de ce corps d'immeuble'.
Le syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments V et VI pouvait donc décider de ces divers travaux et d'en répartir le coût aux seuls propriétaires des bâtiments V et VI.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [N] de leur demande d'annulation des résolutions n°13, n°14, n°20, n°22, n°24 et n°30.
Sur la nullité des résolutions n°21, n°23 et n°25 de l'assemblée générale du 2 août 2018 :
Aux termes de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en la cause la rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d'Etat.
Le décret prévu au premier alinéa fait l'objet d'une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision. Cette concertation est organisée par le ministre chargé du logement et associe notamment le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières créé en application de l'article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
Le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat.
Les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.
Le syndic ne peut en aucun cas mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote de l'assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif. Une telle rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution.
En l'espèce, les honoraires votés aux résolutions concernent le suivi technique des travaux, la visite de chantier et la gestion administrative et financière des travaux relatifs :
- au nettoyage basse pression des façades des bâtiments 5 et 6 (résolution n°21, n°23) ;
- à l'abattage de cèdres situés au bord de la [Localité 18] (résolution n°25).
La résolution n°25 n'a pas donné lieu à un vote.
Or ces honoraires ne sont pas compris dans le forfait annuel du contrat de syndic. Il s'agit de travaux d'amélioration et non d'entretien ou de maintenance. Ces honoraires correspondent à un suivi technique, en l'absence de maître d'oeuvre.
Par conséquent, c'est par des motifs pertinents que le premier juge a débouté les époux [N] de leur demande d'annulation des résolutions n°21, n°23 et n°25.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.
Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.
En application des dispositions de ces textes, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.
En l'espèce, il n'est pas démontré d'intention de nuire des époux [N].
La multiplication des procédures en justice, dont fait état le syndicat des copropriétaires secondaire, afin de soutenir sa demande, se rapporte en réalité à différentes assemblées générales. Cela ne suffit pas à établir un abus du droit d'ester, les époux [N] ayant la libre disposition de l'exercice de leurs droits incluant les voies de recours.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Il conviendra d'infirmer la décision du premier juge en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments [Adresse 3] à payer aux époux [N] la somme de 1 200 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à supporter les entiers dépens et a dispensé les époux [N] de leur participation à la dépense commune liée à la présente procédure, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le jugement sera également infirmé en ce qu'il a débouté les époux [N] de leur demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant en appel, les époux [N] seront condamnés in solidum à supporter les dépens de première instance et d'appel, et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils seront déboutés de leur demande formulée sur le même fondement et ne seront pas dispensés de leur participation liée à la dépense commune pour la procédure de première instance et d'appel en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
STATUANT DANS LES LIMITES DE L'APPEL :
INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a :
- annulé les résolutions n°4, n°7 et n°8 de l'assemblée générale du 2 août 2018 ;
- condamné le syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments 5 et 6 dits '[Adresse 11]' au sein de l'ensemble immobilier les 'Estivales de [Localité 21]' à payer aux époux [N] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté le syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments 5 et 6 dits '[Adresse 11]' au sein de l'ensemble immobilier les 'Estivales de [Localité 21]' de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments 5 et 6 dits '[Adresse 11]' au sein de l'ensemble immobilier les 'Estivales de [Localité 21]' aux entiers dépens ;
- dispensé les époux [N] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge a été répartie entre les autres copropriétaires.
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées pour le surplus ;
STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT :
DÉBOUTE les époux [N] de leur demande d'annulation des résolutions n°4, n°7 et n°8 de l'assemblée générale du 2 août 2018 ;
CONDAMNE les époux [N] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires des bâtiments [Adresse 2] [Adresse 5] au sein de la copropriété '[Adresse 13] [Localité 21]', pris en la personne de son syndic la somme de 4 000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile;
DÉBOUTE les époux [N] de leur demande en dispense à la participation liée à la dépense commune pour la procédure de première instance et d'appel en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE les époux [N] in solidum à supporter les dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 16 OCTOBRE 2025
N° 2025/ 374
Rôle N° RG 22/09937 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJXEJ
Syndic. de copro. SYNDICAT SECONDAIRE DES COPRO DES BAT 5 ET 6 DITS LA [Localité 18]
C/
[T] [N]
[K] [V] épouse [N]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Noémie BONDIL
Me Michel MAS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 25] en date du 23 Mai 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 18/04988.
APPELANTE
Syndic. de copro. SYNDICAT SECONDAIRE DES COPRO DES BAT 5 ET 6 DITS [Adresse 11] Le Syndicat Secondaire des copropriétaires des [Adresse 10] dits [Adresse 11] au sein de l'ensemble immobilier les Estivales de [Localité 21], sise [Adresse 7] à [Localité 22] (Var), pris en la personne de son Syndic en exercice, La Société CITYA [Localité 21], SARL, au capital de 22.298,12 €, immatriculée au RCS de [Localité 25] sous le numéro 347 954 919, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Noémie BONDIL de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON
INTIMES
Monsieur [T] [N]
né le 22 Décembre 1936 à [Localité 16] (ALGERIE), demeurant [Adresse 20]
représenté par Me Michel MAS, avocat au barreau de TOULON
Madame [K] [V] épouse [N]
née le 18 Avril 1945 à [Localité 16] (ALGERIE), demeurant [Adresse 20]
représentée par Me Michel MAS, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Florence PERRAUT, Conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant acte authentique en date du 4 mai 2005, conclu devant maître [U] [P], notaire à [Localité 14] (13), madame [K] [V] épouse [N] et Monsieur [T] [N] (ci-après les époux [N]) ont acquis la propriété d'un appartement de type T1, au sein du bâtiment 5 (lot n° 616) et d'un parking extérieur (lot n°715) au sein de l'immeuble en copropriété 'les Estivales de [Localité 21]' situé au [Adresse 24] [Localité 15], à [Localité 23] (83).
L'ensemble immobilier '[Adresse 13] [Localité 21]' est organisé en un syndicat principal et des syndicats secondaires ont été constitués par lots de bâtiments, dont le syndicat secondaire de copropriétaires '[Adresse 11]', correspond aux bâtiments 5 et 6 de l'ensemble immobilier.
Des litiges récurrents opposent les parties à la présente instance.
Une assemblée générale s'est tenue le 2 août 2018 dont le procès-verbal a été notifié aux époux [N] le 30 août 2018.
Suivant exploit d'huissier en date du 22 octobre 2018, les époux [N] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires des bâtiments 5 et 6, dits [Adresse 11] au sein de la copropriété '[Adresse 13] Sanary', pris en la personne de son syndic en exercice, devant le Tribunal de Grande Instance de Toulon, aux fins d'annuler ladite assemblée générale, à titre principal, et d'en annuler certaines résolutions, à titre subsidiaire.
Par jugement contradictoire du 23 mai 2022, le tribunal judiciaire de Toulon a :
- débouté les époux [N] de leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 2 août 2018;
- débouté les époux [N] de leur demande d'annulation de l'ensemble des résolutions de l'assemblée générale du 2 août 2018 à l'aune de l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 22 avril 2021,
- annulé les résolutions n°4, n°7 et n°8 de l'assemblée générale du 2 août 2018 ;
- débouté les époux [N] de leur demande d'annulation des résolutions n°13, n°14, n°20, n°21, n°22, n°23, n°24, n°25 et n°30 de l'assemblée générale du 2 août 2018 ;
- débouté le syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments 5 et 6 dits '[Adresse 11]' au sein de l'ensemble immobilier les 'Estivales de [Localité 21]' de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive ;
- condamné le syndicat secondaire des copropriétaires des Bâtiments 5 et 6 dits '[Adresse 11]' au sein de l'ensemble immobilier les 'Estivales de [Localité 21]' à payer aux époux [N] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté le syndicat secondaire des copropriétaires des [Adresse 9] et 6 dits '[Adresse 11]' au sein de l'ensemble immobilier les 'Estivales de [Localité 21]' de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat secondaire des copropriétaires des [Adresse 9] et [Adresse 4] '[Adresse 11]' au sein de l'ensemble immobilier les Estivales de [Localité 21] aux entiers dépens ;
- dispensé les époux [N] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge a été répartie entre les autres copropriétaires.
Le tribunal a notamment considéré que :
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 2 août 2018 :
- il résultait de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 31 juillet 2017, que le cabinet Citya avait été réélu syndic lors de cette assemblée générale et ce, pour une durée de 15 mois, soit jusqu'au 30 octobre 2018 ;
- il était établi au vu des accusés de réception produits aux débats que la convocation à ladite assemblée générale avait été distribuée aux époux [N], de même que le procès-verbal de ladite assemblée générale ;
- le syndic ayant été valablement désigné, il n'y avait pas lieu d'annuler l'assemblée générale litigieuse au motif que le cabinet Citya n'avait pas qualité pour exercer les fonctions de secrétaire lors de l'assemblée générale du 2 août 2018 ;
Sur la demande de nullité des résolutions à l'aune de l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 22 avril 2021 :
- la nullité de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 9 juillet 2015 n'entrainait aucune conséquence juridique de nature à justifier la nullité des résolutions contestées ;
- par un arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 19 janvier 2017,
sur renvoi de la Cour de Cassation, il avait été jugé que la constitution du syndicat secondaire des bâtiments 5 et 6 [Adresse 11] était régulière ;
Sur l'annulation des résolutions n°4, n°7 et n°8 :
- il ressortait du règlement de copropriété en date du 7 juillet 1982 et, de son document modificatif en date du 22 août 1986 que le 'le sol entier de l'immeuble, le bâti et non bâti, les voies, les espaces verts, les plantations et les abords', étaient des parties communes générales;
- il apparaissait à la lecture de l'article 4 point 3° du règlement de copropriété des bâtiments 5 et 6, en date du 22 août 1986 que les espaces verts ne faisaient pas partie des parties communes spéciales ;
- en conséquence, les dépenses relatives notamment à l'entretien des espaces verts, qui étaient en application du règlement de copropriété des parties communes générales, ne pouvaient étre retenues au titre du budget du syndicat secondaire ;
- dans ces conditions, les résolutions n°4, n°7 et n°8, en ce qu'elles avaient retenu des dépenses ne relevant pas du syndicat secondaire, avaient été adoptées en méconnaissance des dispositions du règlement de copropriété ;
- les résolutions n°4, n°7 et n°8 afférentes à l'approbation des comptes des exercices 2017, 2018, 2019 et 2020 seraient annulées ;
Sur l'annulation des résolutions n°13, n°14, n°20, n°22, n°24, et n°30 :
- le vote concernant les résolutions n°13 et n°14 relatives à la fourniture et la pose de racks à vélos avait été reporté, de sorte qu'il n'y avait pas lieu d'annuler ces résolutions;
- s'agissant des travaux prévus aux résolutions n°20, 22, 24 et 30, il y avait lieu d'indiquer que ces travaux concernaient respectivement des fissures des façades du bâtiment 5, des fissures des façades du bâtiment 6, un abattage de cèdres, à la demande de certains copropriétaires du bâtiment 6 et, le marquage au sol pour stationnement interdit face aux bâtiments 5 et 6 et devant l'entrée n°5 ;
- dans la mesure où ces résolutions portaient sur la réalisation de travaux ayant pour objet des parties communes spéciales aux bâtiments 5 et 6, il n'y avait pas lieu de les annuler ;
Sur l'annulation des résolutions n°21, n°23 et n°25 :
- des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d'une rémunération il apparaissait que les honoraires votés aux trois résolutions susvisées concernent le suivi technique des travaux, la visite du chantier et, la gestion administrative et financière de travaux ;
- dans ces conditions, il n'y avait pas lieu d'annuler les trois résolutions susvisées ;
Suivant déclaration reçue au greffe le 8 juillet 2022, le syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments 5 et 6, a interjeté appel de cette décision visant à la critiquer en ce qu'elle a :
- annulé les résolutions n°4, n°7 et n°8 de l'assemblée générale du 2 août 2018 ;
- condamné le syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments 5 et 6 dits '[Adresse 11]' au sein de l'ensemble immobilier les 'Estivales de [Localité 21]' à payer aux époux [N] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté le syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments 5 et 6 dits '[Adresse 11]' au sein de l'ensemble immobilier les 'Estivales de [Localité 21]' de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments 5 et 6 dits '[Adresse 11]' au sein de l'ensemble immobilier les 'Estivales de [Localité 21]' aux entiers dépens ;
- dispensé les époux [N] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge a été répartie entre les autres copropriétaires.
Par conclusions transmises le 1er mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris sur les chefs critiqués et statuant à nouveau, qu'elle :
- déboute les époux [N] de leurs demandes ;
- confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
- condamne les époux [N] à lui payer la somme de 5 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- condamne les époux [N] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :
- le cabinet Citya était bien syndic lorsque l'assemblée générale du 2 août 2018 a été convoquée et pouvait convoquer cette assemblée et en être le secrétaire ;
- l'existence du syndicat secondaire a été confirmée par la cour d'appel d'Aix-en-Provence sur renvoi de cassation, par arrêt du 19 janvier 2017 ;
- sur la nullité des résolutions 4,7 et 8 :
* les époux [N] perpétuent une lecture erronée des règlements de copropriété de cet ensemble qui de façon classique, emporte transfert de l'entretien des parties communes propres à chaque syndicat secondaire, au fur et à mesure de leur achèvement ;
* cela est repris dans chacun des règlements des syndicats secondaires ;
* les parties communes générales du syndicat principal comprennent donc, par défaut, uniquement les parties communes utiles à l'ensemble des copropriétaires et ne faisant pas partie des parties communes spéciales des syndicats secondaires ;
* tous les espaces verts relèvent des syndicats secondaires et figurent à ce titre dans les règlements de copropriété ;
- sur la nullité des résolutions 13, 14, 20, 22, 24 et 30 :
* le syndicat secondaire pouvait décider de réaliser ces divers travaux et d'en répartir le coût aux seuls propriétaires des bâtiments 5 et 6, puisque les façades, parking et espaces verts des bâtiments 5 et 6 relèvent du syndicat secondaire et figurent à ce titre dans les règlements de copropriété des syndicats secondaires ;
- sur la nullité des résolutions 21,23 et 25 :
* les honoraires du syndic pour suivi de travaux ne sont pas compris dans le forfait, au titre de l'entretien ;
* ces honoraires se rapportent à des travaux d'amélioration et non d'entretien ou de maintenance.
Par conclusions transmises le 15 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [N] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé les résolutions n°4, 7 et 8 de l'assemblée générale du 2 août 2018 ;
- l'infirmer en ce qu'ils ont été déboutés de leur demande d'annulation des résolutions n°20, 21, 22, 23, 24, 25 et 30 et statuant à nouveau, qu'elle :
- constate l'irrégularité des comptes de gestion présentés englobant des parties communes générales et des honoraires sur la gestion des travaux d'entretien ;
- constate l'irrégularité de la mise au vote d'une rémunération supplémentaire des travaux courants ;
- en conséquence :
- prononcé la nullité des délibérations n° 4, 7, 8, 20, 21, 22, 23, 24, 25 et 30 ;
- en tout état de cause :
- déboute le syndicat des copropriétaires des bâtiments 5 et 6 de sa demande de dommages et intérêts et d'article 700 du code de procédure civile ;
- dispense les époux [N] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure;
- condamne le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Mas.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir :
- sur l'annulation des résolutions n°4, 7 et 8 :
- les espaces verts ne font pas partie des parties communes spéciales ;
- les dépenses relatives à l'entretien des espaces verts, parties communes générales ne peuvent être retenues au titre du budget du syndicat secondaire ;
- les budgets présentés par Citya au titre des dépenses du syndicat secondaire englobent des charges afférentes à la gestion des parties communes générales ;
- le syndic Citya persiste à présenter aux copropriétaires des budgets comportant des postes de dépenses relevant des charges communes générales ;
- sur l'annulation des résolutions n°20, 22, 24 et 30 :
- les résolutions portent sur la réalisation de travaux ayant pour objet des parties communes générales à tous les copropriétaires et qu'ainsi le syndicat secondaire ne pouvait décider de réaliser des travaux sur des parties communes générales et d'en répartir le coût aux seuls propriétaires des bâtiments 5 et 6 ;
- les espaces verts ne sont nullement délimités par une division parcellaire ;
- le syndicat secondaire des bâtiments 1,2,3 et 4 a lors de son assemblée générale du 3 août 2018, fait voter également des travaux d'abattage d'arbres sans qu'il ne soit possible de déterminer s'il ne s'agit pas des mêmes travaux que ceux facturés aux copropriétaires des bâtiments 5 et 6 ;
- sur l'annulation des résolutions n°21, 23 et 25 :
- la gestion des travaux d'entretien et de maintenance sont incorporés dans le forfait de base et ne doivent pas faire l'objet d'un honoraire supplémentaire.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 3 septembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur l'annulation des résolutions n°4, n°7 et n°8 de l'assemblée générale du 2 août 2018 du syndicat secondaire 'le [Localité 18]' :
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, la résolution n°4, concerne l'approbation des comptes de l'exercice du 1er juin 2017 au 31 mai 2018, la résolution n°7 la modification du budget prévisionnel pour l'exercice du 1er juin 2018 au 31 mai 2019 et la résolution n°8, l'approbation du budget prévisionnel des comptes de l'exercice du 1er juin 2019 au 31 mai 2020.
Les époux [N] soutiennent que les budgets présentés par la société Citya, au titre des dépenses du syndicat secondaire englobent des charges afférentes à la gestion des parties communes générales et estiment que le syndicat secondaire ne peut pas présenter des charges liées aux 'frais d'espaces verts' aux seuls propriétaires des bâtiments V et VI, dit '[Adresse 11]'.
Ils communiquent les comptes de gestion adressés par le syndicat des copropriétaires sous les annexes 3, arrêtés au 31 mai 2018, peu de temps avant l'assemblée générale litigieuse.
Il est acquis que l'ensemble Immobilier 'les Estivales de [Localité 21]' est régi par un acte notarié dit 'état descriptif de division' du 7 juillet 1982, lequel énonce qu'il est constitué de 5 lots dont 4 lots privatifs, n°1 à 4, chacun étant affecté d'un droit à construire ainsi que de millièmes de parties communes, et 1 lot commun.
Il est indiqué dans cet acte, page 19, 'Règlement d'usage - Cahier des charges', que l'ensemble immobilier sera organisé en un syndicat principal et des syndicats secondaires constitués pour chacun des 4 lots, au fur et à mesure de la construction des bâtiments.
En effet, il précise que 'l'ensemble de l'immeuble est divisé en cinq lots dont un lot commun et ensuite 4 lots numérotés de 1 à 4, dont la désignation ci-après établie comprend l'indication des parties privatives faisant l'objet d'un droit exclusif de propriété d'usage ou d'utilisation et une quote-part exprimée en dix/millièmes de la propriété du sol indivis et du lot commun simplement porté ici pour le distinguer de la surface nette réellement affectée aux implantations des groupes de bâtiment de l'ensemble immobilier soit : (...)
Le lot n°4 :
Le doit d'utiliser exclusivement et privativement une superficie de 2 500 m² figurant au cadastre sous la section AN [Cadastre 1]... avec le droit d'édifier un groupe de bâtiments...Cette zone de terrain pourra comprendre également des emplacements pour stationnement de voitures automobiles ou parkings privatifs, avec en outre voies de circulation intérieures'.
A la lecture de ce document (page 14, 15 et 16), chaque lot privatif comprend des emplacements de stationnements, parkings, voies de circulation et espaces verts.
Le modificatif de l'état descriptif de division publié le 22 août 1986, rappelle les modificatifs précédents et définit la composition de la quatrième tranche, reprenant outre les corps de bâtiments 'des jardinets de jouissance privative ont été affectés à tous les appartements du rez-de-chaussée, avec en outre des emplacements pour stationnement de voiture automobile ou parking privatifs, voies intérieures de circulation et espaces verts'.
Cette description a été reprise pour chaque tranche et dans chaque modificatif à l'état descriptif de division.
Les parties communes générales du syndicat principal comprennent donc, par défaut, uniquement les parties communes utiles à l'ensemble des copropriétaires et ne faisant pas partie des parties communes spéciales des syndicats secondaires.
Lors de la réalisation de chacune des tranches, un règlement de copropriété secondaire a été publié. Il a été jugé précédemment par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 19 janvier 2017, chambre 4ème A, sur renvoi après cassation, que la constitution du syndicat secondaire des bâtiments V et VI de la [Adresse 17] était régulière (Cass. Civ 3ème 19 novembre 2015, n°14-21.862).
Ainsi, le règlement de copropriété 'Les Estivales de Sanary', SCI [Adresse 19], 4ème tranche, bâtiment V et VI définit les parties communes générales comme comprenant 'la totalité du sol bâti et non bâti, les voies, les espaces verts, les plantations de toutes espèces, les abords (...).'
Il distingue les parties communes générales et les parties communes spéciales.
Ce règlement n'a vocation à s'appliquer qu'aux copropriétaires du syndicat secondaire des bâtiments V et VI dits '[Adresse 12]'. La distinction parties communes générales et spéciales s'applique à tous les copropriétaires situés dans un même corps de bâtiment soit les bâtiments V et VI.
Les dépenses relatives aux espaces verts relèvent bien du syndicat secondaire des bâtiments V et VI.
C'est à tort que le premier juge a estimé que les dépenses relatives aux espaces verts ne pouvaient pas être retenues au titre du budget du syndicat secondaire, relevant des parties communes générales. Les dépenses afférentes aux espaces verts relèvent bien du syndicat secondaire.
Le jugement sera infirmé sur ce point et les époux [N] seront déboutés de leur demande en annulation des résolutions n°4, n°7 et n°8.
Sur la nullité des résolutions n°13,14, 20, 22, 24 et 30 de l'assemblée générale du 2 août 2018 :
Les époux [N] soutiennent que ces résolutions qui portent sur divers travaux soumis au vote par le syndicat secondaire seraient nulles car elles portent sur la réalisation de travaux ayant pour objet des parties communes générales à tous les copropriétaires sans exception et que le syndicat secondaire ne pouvait décider de réaliser des travaux sur des parties communes générales et d'en répartir le coût aux seuls propriétaires des bâtiments 5 et 6.
En l'espèce, le vote concernant les résolutions n°13 et 14 portent sur la décision d'effectuer des travaux ayant pour objet la fourniture et la pose de racks à vélos.
Le projet a été reporté à la prochaine assemblée générale. Ces résolutions n'ont pas fait l'objet d'un vote.
Comme l'a pertinemment relevé le premier juge il n'y a pas lieu d'annuler ces résolutions. Elles ne sont pas susceptibles d'être déférées à la censure éventuelle d'un juge.
S'agissant des travaux prévus aux résolutions n°20, 22, 24 et 30, ils sont relatifs au nettoyage basse pression des façades des bâtiments 5 et 6, et à l'abattage de cèdres situés au bord de la [Localité 18] (à la demande de certains copropriétaires du bâtiment 6) et au marquage au sol pour stationnement interdit face aux bâtiments 5 et 6 et devant l'entrée du bâtiment 5 et devant l'entrée parking côté piscine par mesure de sécurité.
Comme l'a pertinemment analysé le premier juge, ces travaux portent sur les parties communes spéciales aux bâtiments 5 et 6. Les façades, parkings et les espaces verts des bâtiments 5 et 6 relèvent du syndicat secondaire et figure à ce titre dans les règlements de copropriété des syndicats secondaires. L'article 37 du règlement de copropriété du 22 août 1986, des bâtiments V et VI, 4ème tranche, prévoit que 'lorsqu'un corps de bâtiment voudra, en dehors de l'entretien normal engager des personnes pour effectuer des travaux particuliers d'entretien ou autres dans son corps de bâtiment, ces frais seront supportés exclusivement par les copropriétaires de ce corps d'immeuble'.
Le syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments V et VI pouvait donc décider de ces divers travaux et d'en répartir le coût aux seuls propriétaires des bâtiments V et VI.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [N] de leur demande d'annulation des résolutions n°13, n°14, n°20, n°22, n°24 et n°30.
Sur la nullité des résolutions n°21, n°23 et n°25 de l'assemblée générale du 2 août 2018 :
Aux termes de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en la cause la rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d'Etat.
Le décret prévu au premier alinéa fait l'objet d'une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision. Cette concertation est organisée par le ministre chargé du logement et associe notamment le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières créé en application de l'article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
Le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat.
Les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.
Le syndic ne peut en aucun cas mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote de l'assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif. Une telle rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution.
En l'espèce, les honoraires votés aux résolutions concernent le suivi technique des travaux, la visite de chantier et la gestion administrative et financière des travaux relatifs :
- au nettoyage basse pression des façades des bâtiments 5 et 6 (résolution n°21, n°23) ;
- à l'abattage de cèdres situés au bord de la [Localité 18] (résolution n°25).
La résolution n°25 n'a pas donné lieu à un vote.
Or ces honoraires ne sont pas compris dans le forfait annuel du contrat de syndic. Il s'agit de travaux d'amélioration et non d'entretien ou de maintenance. Ces honoraires correspondent à un suivi technique, en l'absence de maître d'oeuvre.
Par conséquent, c'est par des motifs pertinents que le premier juge a débouté les époux [N] de leur demande d'annulation des résolutions n°21, n°23 et n°25.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.
Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.
En application des dispositions de ces textes, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.
En l'espèce, il n'est pas démontré d'intention de nuire des époux [N].
La multiplication des procédures en justice, dont fait état le syndicat des copropriétaires secondaire, afin de soutenir sa demande, se rapporte en réalité à différentes assemblées générales. Cela ne suffit pas à établir un abus du droit d'ester, les époux [N] ayant la libre disposition de l'exercice de leurs droits incluant les voies de recours.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Il conviendra d'infirmer la décision du premier juge en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments [Adresse 3] à payer aux époux [N] la somme de 1 200 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à supporter les entiers dépens et a dispensé les époux [N] de leur participation à la dépense commune liée à la présente procédure, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le jugement sera également infirmé en ce qu'il a débouté les époux [N] de leur demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant en appel, les époux [N] seront condamnés in solidum à supporter les dépens de première instance et d'appel, et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils seront déboutés de leur demande formulée sur le même fondement et ne seront pas dispensés de leur participation liée à la dépense commune pour la procédure de première instance et d'appel en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
STATUANT DANS LES LIMITES DE L'APPEL :
INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a :
- annulé les résolutions n°4, n°7 et n°8 de l'assemblée générale du 2 août 2018 ;
- condamné le syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments 5 et 6 dits '[Adresse 11]' au sein de l'ensemble immobilier les 'Estivales de [Localité 21]' à payer aux époux [N] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté le syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments 5 et 6 dits '[Adresse 11]' au sein de l'ensemble immobilier les 'Estivales de [Localité 21]' de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments 5 et 6 dits '[Adresse 11]' au sein de l'ensemble immobilier les 'Estivales de [Localité 21]' aux entiers dépens ;
- dispensé les époux [N] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge a été répartie entre les autres copropriétaires.
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées pour le surplus ;
STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT :
DÉBOUTE les époux [N] de leur demande d'annulation des résolutions n°4, n°7 et n°8 de l'assemblée générale du 2 août 2018 ;
CONDAMNE les époux [N] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires des bâtiments [Adresse 2] [Adresse 5] au sein de la copropriété '[Adresse 13] [Localité 21]', pris en la personne de son syndic la somme de 4 000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile;
DÉBOUTE les époux [N] de leur demande en dispense à la participation liée à la dépense commune pour la procédure de première instance et d'appel en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE les époux [N] in solidum à supporter les dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,