CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 16 octobre 2025, n° 20/09595
AIX-EN-PROVENCE
Autre
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT DE RADIATION
DU 16 OCTOBRE 2025
N° 2025/ 372
Rôle N° RG 20/09595 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGLRA
SCI PARDES
C/
Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sandra JUSTON
Me Sophie KUCHUKIAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] en date du 09 Juillet 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/08112.
APPELANTE
SCI PARDES Prise en la personne de son représentant légal en exercice d omicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Nicolas BRANTHOMME, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] Prise en la personne de son syndic bénévole en exercice Monsieur [F] [D], demeurant [Adresse 5], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Sophie KUCHUKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Florence PERRAUT, Conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025.
ARRÊT
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
La société civile immobilière (SCI) Pardes est propriétaire du lot n°8, au sein de l'ensemble immobilier situé au [Adresse 2] à Marseille 15ème (13), cadastré section [Cadastre 7] E, n°[Cadastre 6], consistant en un appartement au 3ème étage avec les 98/1000 èmes des parties communes générales.
Il existe 9 lots de copropriété détenus par 8 copropriétaires.
Se plaignant que cette dernière n'avait plus réglé les charges de copropriété dont elle était redevable depuis le 1 er octobre 2013, le syndic lui a, par acte en date du 19 janvier 2018, signifié un commandement de payer pour un montant de 12.233,60 euros.
Par exploit d'huissier en date du 18 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic en exercice, a attrait en justice la SCI Pardes, devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE aux fins de :
- la condamner au paiement des sommes de :
* 12 233,60 euros, selon relevé de compte, arrêté au 31 décembre 2017 avec intérêts au taux légal ;
* 1 000 euros, à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive ;
* 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et les frais d'exécution forcée de la présente décision ;
Par jugement contradictoire du 9 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a :
- rejeté la demande de nullité du décompte joint à la sommation de payer du 19 janvier 2018 ;
- condamné la SCI Pardes à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, les sommes de :
* 11 908 euros, au titre des arriérés de charges dus pour la période du 1er juillet 2014 au 31 décembre 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
* 1000 euros, à titre de dommages et intérêts ;
* 1 500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais de l'acte d'huissier de sommation de payer du 19 janvier 2018 (199,28 euros) ;
- débouté le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, de
sa demande de prise en charge par le débiteur des frais d'exécution forcée de la présente décision;
- débouté chacune des parties du surplus de ses demandes.
Le tribunal a notamment considéré que :
Sur la demande d'annulation du décompte des charges de copropriété, établi par
acte extra judiciaire en date du 19 janvier 2018 :
- cette demande ne présentait aucun intérêt, dans la mesure ou la sommation de payer ne pouvait être annulée, tout au plus pouvait elle être contestée par écrit auprès de l'huissier de justice, or en l'espèce la SCI Pardes ne justifiait aucunement l'avoir fait ;
- seules les assemblées générales des exercices de 2014 à 2017 et leurs résolutions
portant sur l'approbation des comptes auraient pu faire l'objet d'un recours en annulation, auprès de la juridiction du fond, toutefois ce recours était strictement encadré par les dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article ll du décret du 17 mars 1967 ;
- la SCI PARDES n'avait jamais saisi l'assemblée générale des copropriétaires en modification de sa quote-part ;
S'agissant de la contestation sur le montant des charges :
- la SCI Pardes se contentait de contester les comptes et d'alléguer l'existence d'erreur dans la répartition des charges et le calcul des quotes parts, sans apporter la moindre pièces justificatives au soutien de ses prétentions ;
- cela ne pouvait suffire à écarter les sommes réclamées, et il lui appartenait au regard des pièces produites par le syndicat des copropriétaires d'apporter des éléments autres que des allégations pour expliquer et justifier ses contestations ;
- il ressortait des pièces produites par le demandeur que la SCI Pardes avait commencé à ne plus payer ses charges de copropriété, à compter du 1er juillet 2014,
ce qu'elle ne contestait d'ailleurs pas, et qu'elle présentait au 31 décembre 2017 un solde débiteur de 11 908 euros (tableau joint à la sommation de payer) ;
Sur la demande de dommages et intérêts :
- le défaut de paiement des charges perturbait le fonctionnement de la copropriété et lui occasionnait des frais supplémentaires de gestion ;
- le syndicat des copropriétaires subissait par conséquent un préjudice qui serait réparé par l'allocation d'une somme de 1000 euros, à titre de dommages et intérêts.
Suivant déclaration reçue au greffe le 7 octobre 2020, la SCI Pardes a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.
Par conclusions transmises le 6 janvier 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle demande à la cour de réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau, qu'elle :
- enjoigne au syndicat des copropriétaires de produire aux débats l'ensemble des appels de fonds et l'ensemble de ses comptes individuels de charges, faisant apparaître en continuité et en invariabilité les revendications financières relatives à l'exécution de travaux d'escalier et de reddition de comptes au titre de l'exercice 2014 ;
- dise et juge que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des éléments probants nécessaires à valider les appels de fonds relatifs à l'exécution des travaux d'escalier et de la reddition de comptes de l'exercice 2014 ;
- ordonné le principe de compensation des charges qui lui sont réclamées avec la quote-part du remboursement de 19 000 euros décidé par l'assemblée générale le 17 novembre 2014 ;
- condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 euros, au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :
- la sommation du 19 janvier 2018 comporte des décomptes sommaires joints, qui font apparaître des appels trimestriels de charges :
* celui du 17 novembre 2014 mentionne 'appel de fonds travaux' : 700,70 euros
* celui du 31 décembre 2014 indique 'reddition des charges 2014" pour un montant de 1 227,68 euros ;
* celui du 31 décembre 2016, fait état d'une ligne 'dépense pour travaux', pour un montant de 5 324,14 euros ;
- ces trois lignes ont été contestées par elle devant le premier juge ;
- aucune pièce ne les justifie ;
- les pièces produites par le syndicat des copropriétaires ont insuffisantes à caractériser le fondement et le bien fondé de ces sommes ;
- le premier juge a inversé la charge de la preuve.
Par conclusions transmises le 8 février 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, y ajoutant :
- déboute la SCI Pardes de ses demandes ;
- condamne la SCI Pardes au paiement de la somme de 3 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d'appel.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :
- le remboursement de la provision spéciale de 19 000 euros, mentionné au procès verbal de l'assemblée générale du 17 novembre 2014 a été refusé par la majorité des copropriétaires lors du vote, auquel la SCI était absente ;
- concernant les appels de charges pour 2014 et 2016, la production des appels de fonds pour travaux n'est pas obligatoire ;
- lors de l'assemblée générale en 2012, les travaux, objet de contestations de la SCI Pardes ont été votés pour 53 666,89 euros ;
- les charges ont été appelées mais 3 copropriétaires dont la SCI Pardes ont refusé de régler les appels de fonds ;
- en 2013, il a été décidé d'une avance de trésorerie, fonds de provision spéciale de 20 000 euros, à laquelle il fallait ajouter la provision spéciale de 19 000 euros, pour travaux en 2014 ;
- les copropriétaires à jour ont réglé pour les copropriétaires débiteurs ;
- le syndic a continué à appeler les charges courantes et les charges de travaux votés, ainsi que les remboursements d'avance de trésorerie ;
- sur l'appel de dépenses pour travaux escalier du 31 décembre 2016 :
- lors de l'assemblée générale du 6 janvier 2016, il a été voté des travaux dont ceux de l'escalier (résolutions n°5-6-7-8-9 et 10) ;
- l'addition de ces sommes ramenées au 98 tantièmes de la SCI correspond à la somme réclamée à laquelle il convient d'ajouter la facture de combiné individuel d'interphone ;
- la justification de ces sommes est mentionné dans le tableur Excel annexé au procès-verbal de l'assemblée générale de 2017.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 11 octobre 2023.
L'affaire a été renvoyée aux audiences des 25 octobre 2023, 14 avril 2024, 14 décembre 2024, 15 janvier 2025, 20 février 2025.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance 3 septembre 2025.
MOTIFS :
Aux termes de l'article 381 du code de procédure civile, la radiation sanctionne dans les conditions de la loi le défaut de diligence des parties.
Elle emporte suppression de l'affaire du rang des affaires en cours.
Elle est notifiée par lettre simple aux parties ainsi qu'à leurs représentants. Cette notification précise le défaut de diligence sanctionné.
En l'espèce, l'appelante a sollicité un renvoi afin de mettre en la cause le nouveau syndic de copropriété.
Or le renvoi avait été ordonné à la précédente audience, aux mêmes fins.
Dans ces conditions, il convient de prononcer la radiation du dossier enrôlé sous le n° RG 20/09 595, attribué à la chambre 1-7 de la cour d'appel. Elle sera rétablie une fois les diligences de mise en cause du nouveau syndic effectuées.
PAR CES MOTIFS :
Statuant par mesure d'administration judiciaire et par mise à disposition au greffe,
ORDONNE la radiation du rôle de l'affaire en cours du dossier enrôlé sous le RG n° 20/09595, attribué à la chambre 1-7 de la cour d'appel ;
DISONS que cette affaire pourra être enrôlée à nouveau avec notre autorisation sous réserve de justification de l'exécution de l'arrêt ;
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Chambre 1-7
ARRÊT DE RADIATION
DU 16 OCTOBRE 2025
N° 2025/ 372
Rôle N° RG 20/09595 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGLRA
SCI PARDES
C/
Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sandra JUSTON
Me Sophie KUCHUKIAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] en date du 09 Juillet 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/08112.
APPELANTE
SCI PARDES Prise en la personne de son représentant légal en exercice d omicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Nicolas BRANTHOMME, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] Prise en la personne de son syndic bénévole en exercice Monsieur [F] [D], demeurant [Adresse 5], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Sophie KUCHUKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Florence PERRAUT, Conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025.
ARRÊT
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
La société civile immobilière (SCI) Pardes est propriétaire du lot n°8, au sein de l'ensemble immobilier situé au [Adresse 2] à Marseille 15ème (13), cadastré section [Cadastre 7] E, n°[Cadastre 6], consistant en un appartement au 3ème étage avec les 98/1000 èmes des parties communes générales.
Il existe 9 lots de copropriété détenus par 8 copropriétaires.
Se plaignant que cette dernière n'avait plus réglé les charges de copropriété dont elle était redevable depuis le 1 er octobre 2013, le syndic lui a, par acte en date du 19 janvier 2018, signifié un commandement de payer pour un montant de 12.233,60 euros.
Par exploit d'huissier en date du 18 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic en exercice, a attrait en justice la SCI Pardes, devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE aux fins de :
- la condamner au paiement des sommes de :
* 12 233,60 euros, selon relevé de compte, arrêté au 31 décembre 2017 avec intérêts au taux légal ;
* 1 000 euros, à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive ;
* 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et les frais d'exécution forcée de la présente décision ;
Par jugement contradictoire du 9 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a :
- rejeté la demande de nullité du décompte joint à la sommation de payer du 19 janvier 2018 ;
- condamné la SCI Pardes à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, les sommes de :
* 11 908 euros, au titre des arriérés de charges dus pour la période du 1er juillet 2014 au 31 décembre 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
* 1000 euros, à titre de dommages et intérêts ;
* 1 500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais de l'acte d'huissier de sommation de payer du 19 janvier 2018 (199,28 euros) ;
- débouté le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, de
sa demande de prise en charge par le débiteur des frais d'exécution forcée de la présente décision;
- débouté chacune des parties du surplus de ses demandes.
Le tribunal a notamment considéré que :
Sur la demande d'annulation du décompte des charges de copropriété, établi par
acte extra judiciaire en date du 19 janvier 2018 :
- cette demande ne présentait aucun intérêt, dans la mesure ou la sommation de payer ne pouvait être annulée, tout au plus pouvait elle être contestée par écrit auprès de l'huissier de justice, or en l'espèce la SCI Pardes ne justifiait aucunement l'avoir fait ;
- seules les assemblées générales des exercices de 2014 à 2017 et leurs résolutions
portant sur l'approbation des comptes auraient pu faire l'objet d'un recours en annulation, auprès de la juridiction du fond, toutefois ce recours était strictement encadré par les dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article ll du décret du 17 mars 1967 ;
- la SCI PARDES n'avait jamais saisi l'assemblée générale des copropriétaires en modification de sa quote-part ;
S'agissant de la contestation sur le montant des charges :
- la SCI Pardes se contentait de contester les comptes et d'alléguer l'existence d'erreur dans la répartition des charges et le calcul des quotes parts, sans apporter la moindre pièces justificatives au soutien de ses prétentions ;
- cela ne pouvait suffire à écarter les sommes réclamées, et il lui appartenait au regard des pièces produites par le syndicat des copropriétaires d'apporter des éléments autres que des allégations pour expliquer et justifier ses contestations ;
- il ressortait des pièces produites par le demandeur que la SCI Pardes avait commencé à ne plus payer ses charges de copropriété, à compter du 1er juillet 2014,
ce qu'elle ne contestait d'ailleurs pas, et qu'elle présentait au 31 décembre 2017 un solde débiteur de 11 908 euros (tableau joint à la sommation de payer) ;
Sur la demande de dommages et intérêts :
- le défaut de paiement des charges perturbait le fonctionnement de la copropriété et lui occasionnait des frais supplémentaires de gestion ;
- le syndicat des copropriétaires subissait par conséquent un préjudice qui serait réparé par l'allocation d'une somme de 1000 euros, à titre de dommages et intérêts.
Suivant déclaration reçue au greffe le 7 octobre 2020, la SCI Pardes a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.
Par conclusions transmises le 6 janvier 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle demande à la cour de réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau, qu'elle :
- enjoigne au syndicat des copropriétaires de produire aux débats l'ensemble des appels de fonds et l'ensemble de ses comptes individuels de charges, faisant apparaître en continuité et en invariabilité les revendications financières relatives à l'exécution de travaux d'escalier et de reddition de comptes au titre de l'exercice 2014 ;
- dise et juge que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des éléments probants nécessaires à valider les appels de fonds relatifs à l'exécution des travaux d'escalier et de la reddition de comptes de l'exercice 2014 ;
- ordonné le principe de compensation des charges qui lui sont réclamées avec la quote-part du remboursement de 19 000 euros décidé par l'assemblée générale le 17 novembre 2014 ;
- condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 euros, au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :
- la sommation du 19 janvier 2018 comporte des décomptes sommaires joints, qui font apparaître des appels trimestriels de charges :
* celui du 17 novembre 2014 mentionne 'appel de fonds travaux' : 700,70 euros
* celui du 31 décembre 2014 indique 'reddition des charges 2014" pour un montant de 1 227,68 euros ;
* celui du 31 décembre 2016, fait état d'une ligne 'dépense pour travaux', pour un montant de 5 324,14 euros ;
- ces trois lignes ont été contestées par elle devant le premier juge ;
- aucune pièce ne les justifie ;
- les pièces produites par le syndicat des copropriétaires ont insuffisantes à caractériser le fondement et le bien fondé de ces sommes ;
- le premier juge a inversé la charge de la preuve.
Par conclusions transmises le 8 février 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, y ajoutant :
- déboute la SCI Pardes de ses demandes ;
- condamne la SCI Pardes au paiement de la somme de 3 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d'appel.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :
- le remboursement de la provision spéciale de 19 000 euros, mentionné au procès verbal de l'assemblée générale du 17 novembre 2014 a été refusé par la majorité des copropriétaires lors du vote, auquel la SCI était absente ;
- concernant les appels de charges pour 2014 et 2016, la production des appels de fonds pour travaux n'est pas obligatoire ;
- lors de l'assemblée générale en 2012, les travaux, objet de contestations de la SCI Pardes ont été votés pour 53 666,89 euros ;
- les charges ont été appelées mais 3 copropriétaires dont la SCI Pardes ont refusé de régler les appels de fonds ;
- en 2013, il a été décidé d'une avance de trésorerie, fonds de provision spéciale de 20 000 euros, à laquelle il fallait ajouter la provision spéciale de 19 000 euros, pour travaux en 2014 ;
- les copropriétaires à jour ont réglé pour les copropriétaires débiteurs ;
- le syndic a continué à appeler les charges courantes et les charges de travaux votés, ainsi que les remboursements d'avance de trésorerie ;
- sur l'appel de dépenses pour travaux escalier du 31 décembre 2016 :
- lors de l'assemblée générale du 6 janvier 2016, il a été voté des travaux dont ceux de l'escalier (résolutions n°5-6-7-8-9 et 10) ;
- l'addition de ces sommes ramenées au 98 tantièmes de la SCI correspond à la somme réclamée à laquelle il convient d'ajouter la facture de combiné individuel d'interphone ;
- la justification de ces sommes est mentionné dans le tableur Excel annexé au procès-verbal de l'assemblée générale de 2017.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 11 octobre 2023.
L'affaire a été renvoyée aux audiences des 25 octobre 2023, 14 avril 2024, 14 décembre 2024, 15 janvier 2025, 20 février 2025.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance 3 septembre 2025.
MOTIFS :
Aux termes de l'article 381 du code de procédure civile, la radiation sanctionne dans les conditions de la loi le défaut de diligence des parties.
Elle emporte suppression de l'affaire du rang des affaires en cours.
Elle est notifiée par lettre simple aux parties ainsi qu'à leurs représentants. Cette notification précise le défaut de diligence sanctionné.
En l'espèce, l'appelante a sollicité un renvoi afin de mettre en la cause le nouveau syndic de copropriété.
Or le renvoi avait été ordonné à la précédente audience, aux mêmes fins.
Dans ces conditions, il convient de prononcer la radiation du dossier enrôlé sous le n° RG 20/09 595, attribué à la chambre 1-7 de la cour d'appel. Elle sera rétablie une fois les diligences de mise en cause du nouveau syndic effectuées.
PAR CES MOTIFS :
Statuant par mesure d'administration judiciaire et par mise à disposition au greffe,
ORDONNE la radiation du rôle de l'affaire en cours du dossier enrôlé sous le RG n° 20/09595, attribué à la chambre 1-7 de la cour d'appel ;
DISONS que cette affaire pourra être enrôlée à nouveau avec notre autorisation sous réserve de justification de l'exécution de l'arrêt ;
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,