CA Montpellier, 2e ch. civ., 16 octobre 2025, n° 25/00761

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 16 OCTOBRE 2025

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 25/00761 - N° Portalis DBVK-V-B7J-QROW

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 DECEMBRE 2024 PRESIDENT DU TJ DE [Localité 58] N° RG 24/30961

APPELANTS :

Monsieur [E] [GY]

né le 27 Décembre 1982 à [Localité 53]

de nationalité Française

[Adresse 33]

[Localité 40]

Madame [IR] [J]

née le 28 Avril 1968 en IRLANDE

de nationalité Irlandaise

[Adresse 36]

[Localité 79] (IRLANDE)

Monsieur [TJ] [C]

né le 05 Juillet 1963 à [Localité 49]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 28]

Madame [WS] [V]

[Adresse 42]

[Localité 41]

Monsieur [UW] [M]

né le 27 Août 1975 à [Localité 66] (ITALIE)

[Adresse 11]

[Localité 39]

Monsieur [FF] [LW]

né le 05 Mars 1971 à [Localité 48]

de nationalité Française

[Adresse 16]

[Localité 22]

Monsieur [L] [W]

[Adresse 18]

[Localité 4]

Madame [WO] [F]

née le 30 Juin 1972 à [Localité 58]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 27]

Monsieur [O] [H]

né le 26 Septembre 1963 à [Localité 45]

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 25]

Monsieur [KG] [P]

né le 07 Janvier 1961 à [Localité 56]

de nationalité Française

[Adresse 14]

[Localité 37]

Monsieur [KG] [Y]

né le 27 Janvier 1961 à [Localité 74]

de nationalité Française

[Adresse 20]

[Localité 1]

Monsieur [TJ] [S]

né le 25 Février 1960 à [Localité 50]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 35]

Monsieur [ZX] [IN]

né le 28 Mars 1966 à [Localité 48]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 22]

Monsieur [T] [YE]

[Adresse 26]

[Localité 38]

Monsieur [I] [A]

[Adresse 17]

[Localité 24]

Monsieur [NL] [FI]

[Adresse 8]

[Localité 29]

Monsieur [ZX] [U]

[Adresse 15]

[Localité 3]

Monsieur [RR] [R]

[Adresse 46]

[Localité 21]

Monsieur [KD] [K]

[Adresse 19]

[Localité 2]

Monsieur [D] [X]

[Adresse 34]

[Localité 23]

ASSOCIATION DE DEFENSE DES COPROPRIETAIRES DE L'OREE DE [Localité 58] A [Localité 73] (ADCOM) n° RNA W251002563, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 44]

Tous représentés par Me Marion CHOL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me DAIMALLAH, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

INTIMEES :

Syndic. de copro. OREE DE [Localité 58]

[Adresse 47]

[Localité 32]

Syndic. de copro. OREE DE [Localité 58] EXTENSION

[Adresse 80]

[Localité 32]

S.E.L.A.R.L. AMAJ

[Adresse 7]

[Localité 30]

S.E.L.A.R.L. DE SAINT RAPT ET [N]

[Adresse 9]

[Localité 43]

Tous représentés par Me Karine LEBOUCHER de la SELARL LEBOUCHER AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

SAS BOIVERT ET PARAYRE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 71]

[Localité 31]

non représentée, assignée à personne habilitée le 07/03/25

Ordonnance de clôture du 30 Juin 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 JUIN 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

Mme Virginie HERMENT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA

ARRET :

- réputé contradictoire

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

L'ensemble immobilier situé [Adresse 82], est composé de deux résidences de services comprenant 376 logements initialement destinés à l'accueil des étudiants et des touristes. Il est constitué en deux copropriétés, l'Orée de [Localité 58] et l'Orée de [Localité 58] extension.

Aux termes d'une ordonnance rendue le 15 décembre 2016, sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal de grande instance de Montpellier, constatant qu'il était justifié des difficultés financières du syndicat des copropriétaires de la résidence [62] et de son impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, a désigné M. [RU] [CD] en qualité d'administrateur provisoire de la résidence [62], avec pour mission de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et de rendre un rapport présentant l'analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l'état de l'immeuble, ainsi que les préconisations nécessaires au rétablissement de l'équilibre financier du syndicat et si besoin, nécessaires à la sécurité de l'immeuble.

Puis, par ordonnance du 10 novembre 2021, le président du tribunal judiciaire de Montpellier a désigné en remplacement de M. [RU] [CD], la SELARL de [Localité 75] et [N], représentée par maître [G] [N], et la SELARL AMAJ, représentée par maître [DT], en qualité d'administrateurs provisoires du syndicat des copropriétaires des [Adresse 72] l'[Adresse 60] de [Adresse 57] et l'[Adresse 60] de [Adresse 57] extension à Saint-Georges-d'Orques, avec pour mission de prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et de se substituer à l'assemblée générale des copropriétaires sauf en ce qui concerne les pouvoirs prévus aux alinéas a et b de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

La mission des administrateurs provisoires a été prorogée d'une durée de douze mois par ordonnances du président du tribunal judiciaire de Montpellier du 12 décembre 2022 et du 26 décembre 2023.

Parrallèlement, certains propriétaires de lots ont confié la gestion de leurs biens à la société Boivert et Parayre.

Exposant n'avoir aucune information concernant l'accomplissement des missions confiées aux administrateurs provisoires et n'avoir pas eu communication des documents et informations nécessaires à la préservation de leurs droits et intérêts, et déplorant une absence de gestion des copropriétés ainsi qu'une dégradation des parties communes, M. [E] [GY], Mme [IR] [J], M. [TJ] [C], Mme [WS] [V], M. [UW] [M], M. [FF] [LW], M. [L] [W], Mme [WO] [F], M. [O] [H], M. [KG] [P], M. [YB] [Y], M. [TJ] [S], M. [ZX] [IN], M. [T] [YE], M. [I] [A], M. [NL] [FI], M. [ZX] [U], M. [RR] [R], M. [KD] [K], M. [D] [X] ainsi que l'association de défense des copropriétaires de l'Orée de [Adresse 59] Saint-Georges-d'Orques (l'ADCOM) ont, par actes des 1er et 2 août 2024, après y avoir été autorisés par ordonnance présidentielle en date du 26 juillet 2024, fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier le syndicat des copropriétaires des résidences l'Orée de [Localité 58] et l'Orée de [Localité 58] extension, situées [Adresse 81], représenté par ses administrateurs judiciaires provisoires, la SELARL AMAJ et la SELARL de Saint Rapt & [N] associés, ainsi que la SELARL AMAJ, la SELARL de Saint Rapt & [N] et la SAS Boivert et Parayre afin qu'il :

- ordonne aux sociétés de Saint Rapt & [N] et AMAJ, prises en les personnes de maître [Z] [DT] et de maître [G] [N], de communiquer les requêtes et ordonnances par lesquelles elles avaient été désignées en qualité d'administrateurs provisoires des syndicats des copropriétaires des résidences l'[Adresse 64] et l'Orée de [Localité 58] extension à [Localité 76], ainsi que celles par lesquelles leurs missions avaient été prolongées, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de cinq jours à compter de la notification de l'ordonnance,

- ordonne aux sociétés de Saint Rapt & [N] et AMAJ de procéder à une sécurisation urgente des résidences [Adresse 55] et l'Orée de [Localité 58] extension, ou à défaut, d'indiquer les obstacles à cette sécurisation, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de cinq jours à compter de la notification de l'ordonnance,

- ordonne aux sociétés de Saint Rapt & [N] et AMAJ de communiquer la liste complète des copropriétaires des copropriétés [Adresse 55] et l'[Adresse 63] extension, ou à défaut, d'indiquer les obstacles à cette communication, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de cinq jours à compter de la notification de l'ordonnance,

- ordonne aux sociétés de Saint Rapt & [N] et AMAJ de communiquer l'intégralité des documents afférents à la comptabilité des copropriétés [Adresse 55] et l'Orée de [Localité 58] extension des trois dernières années, ou à défaut d'indiquer les obstacles à cette communication, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de cinq jours à compter de la notification de l'ordonnance,

- ordonne à la société Boivert et Parayre de communiquer l'intégralité des documents afférents à la comptabilité des copropriétés [Adresse 55] et l'Orée de [Localité 58] extension des trois dernières années, ou à défaut d'indiquer les obstacles à cette communication, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de cinq jours à compter de la notification de l'ordonnance,

- ordonne la désignation d'un expert-comptable aux fins de procéder à un audit de la comptabilité tenue par les sociétés de Saint Rapt & [N] et AMAJ depuis leur désignation en qualité d'administrateurs provisoires du syndicat des copropriétaires des copropriétés [Adresse 55] et [Adresse 55] extension, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de cinq jours à compter de la notification de l'ordonnance,

- ordonne la séquestre des fonds appelés par les sociétés de Saint Rapt & [N] et AMAJ,

- condamne in solidum les sociétés de Saint Rapt & [N] et AMAJ ainsi que la société Boivert et parayre à leur verser une somme de 6 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes d'une ordonnance rendue le 12 décembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a :

- mis hors de cause les sociétés AMAJ et de Saint Rapt & [N] appelées en leur nom personnel,

- constaté que la demande de communication des requêtes et ordonnances par lesquelles avaient été désignés des administrateurs provisoires des deux syndicats de copropriété était devenue sans objet,

- rejeté la demande de sécurisation permanente des copropriétés,

- rejeté la demande de communication des pièces comptables du syndicat et de la liste des copropriétaires, de désignation d'un expert-comptable et de séquestre des fonds,

- condamné M. [E] [GY], Mme [IR] [J], M. [TJ] [C], Mme [WS] [V], M. [UW] [M], M. [FF] [LW], M. [L] [W], Mme [WO] [F], M. [O] [H], M. [KG] [P], M. [YB] [Y], M. [TJ] [S], M. [ZX] [IN], M. [T] [YE], M. [I] [A], M. [NL] [FI], M. [ZX] [U], M. [KD] [K] et M. [D] [X] à payer au syndicat des copropriétaires des copropriétés l'Orée de [Localité 58] et l'Orée de [Localité 58] extension, représenté par les sociétés AMAJ et de Saint Rapt & [N], en leur qualité de coadministrateurs provisoires du syndicat, à titre de provision à valoir sur les charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, les sommes suivantes:

- M. [E] [GY] : 15 929,19 euros

- Mme [IR] [B] : 16 399,41 euros

- M. [TJ] [C] : 2 801,68 euros

- Mme [WS] [V] : 1 058,82 euros

- M. [UW] [M] : 2 273,41 euros

- M. [FF] [LW] : 9 269,25 euros

- M. [L] [W] : 3 415,03 euros

- Mme [WO] [F] : 30 971,50 euros

- M. [O] [H] : 13 647,51 euros

- M. [KG] [P] : 4 080,97 euros

- M. [KG] [Y] : 4 460,17 euros

- M. [TJ] [S] : 2 512,88 euros

- M. [ZX] [IN] : 380 euros

- M. [T] [YE] : 14 134,82 euros

- M. [I] [A] : 8 895,66 euros

- M. [NL] [FI] : 7 327,11 euros

- M. [ZX] [U] : 3 687,78 euros

- M. [KD] [K] : 4 133,54 euros

- M. [D] [X] : 4 688,70 euros

- condamné in solidum M. [E] [GY], Mme [IR] [J], M. [TJ] [C], Mme [WS] [V], M. [UW] [M], M. [FF] [LW], M. [L] [W], Mme [WO] [F], M. [O] [H], M. [KG] [P], M. [YB] [Y], M. [TJ] [S], M. [ZX] [IN], M. [T] [YE], M. [I] [A], M. [NL] [FI], M. [ZX] [U], M. [RR] [R], M. [KD] [K], M. [D] [X] ainsi que l'ADCOM à verser aux sociétés AMAJ et de Saint [Localité 67] & [N] une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté les autres demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que chaque partie conserverait la charge de ses propres dépens.

Par déclaration en date du 7 février 2025, M. [E] [GY], Mme [IR] [J], M. [TJ] [C], Mme [WS] [V], M. [UW] [M], M. [FF] [LW], M. [L] [W], Mme [WO] [F], M. [O] [H], M. [KG] [P], M. [YB] [Y], M. [TJ] [S], M. [ZX] [IN], M. [T] [YE], M. [I] [A], M. [NL] [FI], M. [ZX] [U], M. [RR] [R], M. [KD] [K], M. [D] [X], ainsi que l'association de défense des copropriétaires de l'[Adresse 65] à [Localité 76] ont interjeté appel à l'encontre de l'ordonnance de référé, en intimant le syndicat des copropriétaires des résidences l'Orée de [Localité 58] et l'Orée de [Localité 58] extension, situées [Adresse 81], représenté par ses administrateurs judiciaires provisoires, la SELARL AMAJ et la SELARL de Saint Rapt & [N] associés, ainsi que la SELARL AMAJ, la SELARL de Saint Rapt & [N] et la SAS Boivert et Parayre.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 25 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, l'association de défense des copropriétaires de [Adresse 55] à [Localité 76], M. [E] [GY], Mme [IR] [J], M. [TJ] [C], Mme [WS] [V], M. [UW] [M], M. [FF] [LW], M. [L] [W], Mme [WO] [F], M. [O] [H], M. [KG] [P], M. [YB] [Y], M. [TJ] [S], M. [ZX] [IN], M. [T] [YE], M. [I] [A], M. [NL] [FI], M. [ZX] [U], M. [KD] [K] et M. [D] [X] demandent à la cour :

A titre liminaire,

- de révoquer l'ordonnance de clôture et de fixer la clôture à la date de l'audience de plaidoirie,

A titre principal,

- d'annuler l'ordonnance rendue le 12 décembre 2024 (n°RG 24/30961) en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

- d'infirmer l'ordonnance du 12 décembre 2024 en toutes ses dispositions, c'est-à-dire en ce que le tribunal judiciaire de Montpellier :

* a mis hors de cause les sociétés AMAJ et de [Localité 75] et [N], appelées en leur nom personnel,

* a constaté que la demande de communication des requêtes et ordonnances par lesquelles avaient été désignés des administrateurs provisoires des deux syndicats de copropriétés était devenue sans objet,

* a rejeté la demande de sécurisation permanente des copropriétés,

* a rejeté la demande de communication des pièces comptables du syndicat, de la liste des copropriétaires, de désignation d'un expert-comptable et de séquestre des fonds,

* les a condamnés à payer au syndicat des copropriétés de l'Orée de [Localité 58] et l'Orée de [Localité 58] extension, représenté par les sociétés AMAJ et de de Saint [Localité 67] et [N], en leur qualité de co-administrateurs provisoires du syndicat, à titre de provision à valoir sur les charges des copropriétés impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, les sommes suivantes :

- M. [E] [GY] : 15 929,19 euros

- Mme [IR] [B] : 16 399,41 euros

- M. [TJ] [C] : 2 801,68 euros

- Mme [WS] [V] :1 058,82 euros

- M. [UW] [M] : 2 273,41 euros

- M. [FF] [LW] : 9 269,25 euros

- M. [L] [W] : 3 145,03 euros

- Mme [WO] [F] : 30 971,50 euros

- M. [O] [H] : 13 647,51 euros

- M. [KG] [P] : 4 080,97 euros

- M. [KG] [Y] : 4 460,17 euros

- M. [TJ] [S] : 2 512,88 euros

- M. [ZX] [IN] : 380 euros

- M. [T] [YE] : 14 134,82 euros

- M. [I] [A] : 8 895,66 euros

- M. [NL] [FI] : 7 327,11 euros

- M. [ZX] [U] : 3 687,78 euros

- M. [KD] [K] 4 133,54 euros

- M. [D] [X] : 4 688,70 euros

- les a condamnés in solidum à payer aux sociétés AMAJ et de [Localité 75] et [N], prises en la personne de leur représentant légal, une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- a rejeté les autres demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- a dit que chaque partie conserverait la charge de ses propres dépens.

En tout état de cause,

Satuant à nouveau :

- d'ordonner aux sociétés AMAJ et de Saint-Rapt & [N] Associés, prises en leur qualité de co-administrateurs provisoires des syndicats des copropriétaires Orée de [Adresse 57] et Orée de [Localité 58] extension, de communiquer les requêtes par lesquelles elles ont demandé la prorogation de leur mandat de co-administrateurs provisoires du syndicat des copropriétaires des copropriétés [Adresse 70] et [Adresse 70] extension,

- d'ordonner aux sociétés AMAJ et de Saint Rapt & [N], prises en leur qualité de coadministrateurs provisoires des syndicats des copropriétaires Orée de [Localité 58] et Orée de [Localité 58] extension, de communiquer l'intégralité des documents afférents à la comptabilité des copropriétés [Adresse 70] et [Adresse 70] extension des trois dernières années, ou à défaut, d'indiquer les obstacles à cette communication, dans un délai de cinq jours à compter de la notification de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

- d'ordonner aux sociétés AMAJ et de Saint Rapt & [N], prises en leur qualité de co-administrateurs provisoires des syndicats des copropriétaires [Adresse 63] et Orée de [Adresse 57] extension, de communiquer la liste complète des copropriétaires des copropriétés [Adresse 70] et [Adresse 69] extension ou à défaut, d'indiquer les obstacles à cette communication, dans un délai de cinq jours à compter de la notification de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

- de désigner un expert-comptable aux fins de procéder à un audit de la comptabilité tenue par les sociétés AMAJ et de Saint Rapt & [N] pour le compte de la copropriété depuis leur désignation en qualité d'administrateurs provisoires du syndicat des copropriétaires des copropriétés [Adresse 70] et [Adresse 69] extension, dans un délai de cinq jours à compter de la notification de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

- d'ordonner aux sociétés AMAJ et de Saint Rapt & [N], prises en leur qualité de co-administrateurs provisoires des syndicats des copropriétaires Orée de [Localité 58] et Orée de [Localité 58] extension, de procéder à la sécurisation urgente des copropriétés [Adresse 70] et [Adresse 70] extension ou à défaut, d'indiquer les obstacles à cette sécurisation, dans un délai de cinq jours à compter de la notification de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

- d'ordonner le séquestre des fonds appelés par les sociétés AMAJ et de Saint Rapt & [N], prises en leur qualité de co-administrateurs provisoires des syndicats des copropriétaires Orée de [Localité 58] et Orée de [Localité 58] extension,

- de débouter les sociétés AMAJ et de Saint Rapt & [N] prises en leur qualité de co-administrateurs provisoires des syndicats des copropriétaires Orée de [Localité 58] et Orée de [Localité 58] extension, de toutes leurs demandes,

- de condamner in solidum les sociétés AMAJ et de Saint Rapt & [N] prises en leur qualité de co-administrateurs provisoires des syndicats des copropriétaires Orée de [Localité 58] et Orée de [Localité 58] extension à leur verser une somme de 6 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance,

- de condamner in solidum les société AMAJ et de Saint Rapt & [N] prises en leur qualité de co-administrateurs provisoires des syndicats des copropriétaires Orée de [Localité 58] et Orée de [Localité 58] extension à leur verser une somme de 6 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel,

- de condamner in solidum les sociétés AMAJ et de Saint Rapt & [N] aux entiers dépens de la première instance et d'appel.

S'agissant de la demande d'annulation de l'ordonnance de référé, les appelants invoquent une violation du principe du contradictoire, en indiquant que seules les ordonnances prorogeant les mandats des administrateurs provisoires ont été communiquées, sans les requêtes, que des conclusions et pièces ont été communiquées la veille de l'audience et que le juge a statué au vu de pièces qui n'ont pas été communiquées.

De plus, les appelants font valoir que dans l'ordonnance de référé a été violée l'obligation de motivation consacrée par l'article 455 du code de procédure civile. Ils expliquent qu'en effet, le juge des référés a mis hors de cause les sociétés AMAJ et de [Localité 75] & [N] en se contentant d'évoquer son absence de pouvoir pour statuer sur la responsabilité personnelle des administrateurs provisoires du syndicat des copropriétaires, sans préciser les motifs de droit ou de fait susceptibles de s'opposer à la compétence du juge des référés. Ils ajoutent que pour les condamner au paiement de provisions, le juge des référés n'a pas analysé les éléments de preuve qui lui étaient soumis, puisque la pièce sur laquelle il se fonde n'est qu'un extrait du grand livre qui ne mentionne que les libellés abstraits ajoutés au compte de chaque copropriétaire, sans mentionner les détails des sommes inscrites, ni les dépenses auxquelles elles correspondent. En outre, ils soutiennent que le juge des référés a rejeté leurs demandes de communication des pièces comptables du syndicat et de la liste des copropriétaires, de désignation d'un expert comptable et de séquestres des fonds, en renvoyant à l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, sans expliciter quelle était la nature des pouvoirs donnés aux administrateurs. Ils indiquent enfin que le juge des référés n'a pas répondu aux conclusions qui visaient la société Boivert et Parayre.

En ce qui concerne, la mise hors de cause des sociétés AMAJ et de [Localité 75] & [N], les appelants font valoir que le juge des référés est compétent pour statuer sur la responsabilité personnelle des administrateurs provisoires, aucune disposition légale ou réglementaire ne faisant obstacle à leur mise en cause en leur nom personnel. Ils ajoutent que cette responsabilité personnelle a du reste été évoquée lors de l'audience du 5 septembre 2024, en réplique à la demande de mise hors de cause. Ils précisent que les intimés admettent que la responsabilité personnelle d'un administrateur provisoire peut être engagée et qu'ils ne visent aucune prescription juridique susceptible de priver le juge des référés de pouvoir pour statuer sur cette responsabilité personnelle. Ils ajoutent qu'il apparaît que les intimés ont commis plusieurs fautes susceptibles d'engager leur responsabilité personnelle, en refusant de faire appel à une société de gardiennage, en ne recueillant jamais l'avis du conseil syndical avant de prendre des décisions en violation de l'article 62-7 du décret du 17 mars 1967 et en refusant de communiquer les documents comptables de la copropriété ainsi que les requêtes et ordonnances de renouvellement de leur mission.

En ce qui concerne la communication des requêtes et ordonnances, ils soulignent que le premier juge a statué infra petita et qu'il a méconnu son obligation de statuer sur tout ce qui était demandé. Ils ajoutent qu'en application des articles 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 47, 59 et 59-2 du décret de 1967, il existe une obligation légale de notifier aux copropriétaires les ordonnances de prolongation de leur mission et soulignent qu'en tout état de cause s'applique l'article 495 du code de procédure civile. De plus, ils font valoir qu'une telle demande de communication est fondée au regard de l'article 145 du code de procédure civile. Ils expliquent qu'en effet, un administrateur provisoire ne peut demander la prolongation de sa mission au président du tribunal judiciaire qu'avant l'expiration de sa mission, qu'en l'espèce, en l'état des éléments du dossier, il existe des doutes sérieux sur la légalité des actions menées par les intimés depuis le 12 novembre 2023 et que la vérification des dates de dépôt des requêtes aux fins de prolongation de la mission de l'administrateur provisoire implique la communication des requêtes. Ils ajoutent qu'il n'existe aucun motif légitime de refus de communication des requêtes.

S'agissant de la sécurisation des copropriétés, ils exposent que le procès-verbal de constat du 6 octobre 2023 démontre une insécurité générale et des dégradations des deux résidences. Ils ajoutent que le président du tribunal judiciaire a confié aux intimés tous les pouvoirs du syndic, et par conséquent tous les pouvoirs énumérés à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, et que le refus des intimés de procéder à la sécurisation n'est pas justifié. Ils soulignent également que l'absence de trésorerie n'est pas démontrée, puisque seul est produit un extrait du grand livre comptable, et qu'il n'est pas justifié des arbitrages évoqués.

Au soutien de leur demande de communication de la liste complète des copropriétaires, les appelants invoquent les dispositions des articles 21 de la loi du 10 juillet 1965, 3 du décret du 23 mai 2019 et 32 du décret du 17 mars 1967. Ils expliquent qu'en l'espèce, les intimés se sont illégalement arrogés les pouvoirs du conseil syndical, alors que ces pouvoirs ne leur sont confiés par aucune ordonnance. Ils ajoutent qu'il n'existe aucune interdiction légale de communication de la liste des copropriétaires et que le refus de cette communication constitue un abus de droit.

En ce qui concerne la communication des pièces comptables, ils invoquent les articles 1er du décret du 23 mai 2019 et les articles 1 et 2 du décret du 21 décembre 2016 et précisent que les intimés n'ont pas mis à disposition des copropriétaires la fiche synthétique précisément décrite dans ces articles, ni les documents afférents à leur lot énumérés à l'article 2 du décret du 21 décembre 2016.

Ils invoquent également les articles 21 de la loi du 10 juillet 1965, 62-7 du décret du 17 mars 1967 et 3 du décret du 23 mai 2019 et indiquent que les documents afférents à la gestion des copropriétés devraient être mis à la disposition du conseil syndical, mais que tel n'a pas été le cas. Ils ajoutent qu'il n'existe aucune interdiction légale de communication des documents comptables de la copropriété.

De surcroît, ils expliquent que la communication des documents comptables de la copropriété est sollicitée aux fins de vérification de la mission confiée aux intimés conformément aux articles 1991, 1992 et 1993 du code civil, et ajoutent qu'en application de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En ce qui concerne la demande tendant à l'instauration d'une mesure d'expertise, ils font valoir qu'aucun document retraçant le diagnostic financier et faisant état de la gestion des comptes de la copropriété n'a été communiqué, hormis le grand livre, et ajoutent que la désignation d'un expert-comptable ne se heurte pas à la nature même des pouvoirs des co-administrateurs. De plus, ils soulignent que les administrateurs ne se sont pas vu confier les pouvoirs du conseil syndical.

Ils ajoutent qu'en l'absence de communication, ils sont privés de toute possibilité de vérifier l'exactitude des mentions matérielles portées sur le seul extrait des grands livres comptables de deux copropriétés. De plus, ils rappellent qu'en application de l'article 1993 du code civil dispose, tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant. Ils ajoutent qu'il n'existe aucune interdiction légale de désignation d'un expert comptable aux fins de réalisation d'un audit de la copropriété.

Ils en déduisent que le rejet de la demande de désignation d'un expert-comptable méconnait manifestement l'article 145 du code de procédure civile, ainsi que les articles 21 et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au surplus, ils font valoir que la mesure de séquestre sollicitée ne se heurte pas à la nature des pouvoirs donnés aux SELARL AMAJ et de Saint Rapt & [N] et que cette mesure est justifiée au regard de l'article 834 du code de procédure civile, dans la mesure où il n'est pas justifié des sommes réclamées à titre de provision. Ils ajoutent que les intimés n'apportent pas le moindre élément susceptible de justifier le montant des sommes qui leur sont réclamées. Ils indiquent également que les intimés se sont illégalement arrogés les pouvoirs du conseil syndical, parmi lesquels figure celui de contrôler la gestion du syndic et la comptabilité du syndicat.

En ce qui concerne les demandes reconventionnelles, ils rappellent les dispositions de l'article 70 du code de procédure civile et indiquent que la demande reconventionnelle en paiement des créances alléguées par les coadministrateurs provisoire était irrecevable comme n'ayant aucun lien avec les demandes formées initialement. Ils ajoutent que les coadministrateurs n'ont pas mis en oeuvre la procédure spécifique consacrée par l'article 19-2 de la loi du 10 mars 1965 et que les montants réclamés ne sont justifiés que par le seul extrait des grands livres comptables des deux copropriétés, c'est à dire par des preuves que les société AMAJ et de Saint Rapt & [N] se sont constituées elles-mêmes, alors qu'en l'état, elles ne sont pas assistées par le conseil syndical comme elles devraient l'être et que leur gestion n'est pas contrôlée par ce conseil syndical. Ils font également valoir que dans leurs conclusions du 20 juin 2025, les intimés ont augmenté le montant des arriérés, alors qu'en application de l'article 906-2 du code de procédure civile, ils ne sont plus recevables à relever appel incident de l'ordonnance litigieuse depuis les 12 et 13 mai 2025. Ils soulignent que les intimés ne produisent pas le moindre élément susceptible de démontrer le bien-fondé de leurs demandes, alors que la qualité d'administrateur provisoire ne les dispense pas de prendre des décisions d'approbation des budgets provisionnels et des décisions d'approbation des comptes. Ils ajoutent que les intimés ne versent pas aux débats les procès-verbaux des décisions d'approbation des budgets prévisionnels et des décisions d'approbation des compte, et ne justifient pas de l'avis du conseil syndical, ni de la mention de ces décisions sur le registre ouvert à cet effet et de la communication d'une copie aux copropriétaires accompagnée des appels de fonds correspondant, conformément aux articles 62-7, 62-8 et 62-9 du décret du 17 mars 1967. Enfin, ils précisent que les intimés n'ont pas respecté l'obligation prescrite à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et n'ont jamais tenu à leur disposition la moindre pièce justificative des charges de copropriété.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 19 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, la société AMAJ, la société de Saint Rapt et [N], le syndicat des copropriétaires de la résidence Orée de [Localité 58] et le syndicat des copropriétaires de la résidence Orée de [Localité 58] extension demandent à la cour de:

- confirmer l'ordonnance objet de l'appel en toutes ses dipositions,

En conséquence,

- délarer les copropriétaires [F], [H], [A] et [R] irrecevables à agir, pour avoir cédé leurs lots de copropriété,

- débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Reconventionnellement,

- condamner les copropriétaires à verser à titre de provision les arriérés de charges de copropriété aux syndicats créanciers, avec intérêts depuis la mise en demeure, selon le quantum suivant actualisé au mois de juin 2025 :

- M. [E] [GY] : 21 164, 18 euros,

- Mme [IR] [J] : 20 864, 29 euros,

- M. [TJ] [C] : 3 367, 08 euros

- Mme [WS] [V] : 4 540, 37 euros

- M. [UW] [M] : 6 011, 52 euros

- M. [FF] [LW]: 3 624, 36 euros

- M. [L] [W] : 14 533, 05 euros

- Mme [WO] [F] : 0 (lot vendu)

- M. [O] [H] : 0 (lot vendu)

- M. [KG] [P] : 8 829, 90 euros

- M. [KG] [Y] : 2 025, 60 euros

- M. [TJ] [S] : 3 161, 25 euros

- M. [ZX] [IN] : 0

- M. [T] [YE] : 0

- M. [I] [A] : 0 (lot vendu)

- M. [NL] [FI] : 11 232, 11 euros

- M. [ZX] [U] : 5 719, 81 euros

- M. [RR] [R] : 0 (lot vendu)

- M. [KD] [K] : 5 564, 67 euros

- M. [D] [X] : 8 723, 94 euros

- actualiser les créances au jour de l'arrêt à intervenir,

- condamner les appelants à verser à titre provisionnel la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à chacun des deux syndicats des copropriétaires, pris en la personne de leurs administrateurs provisoires, outre le paiement des entiers dépens de l'instance

- condamner les appelants à verser à titre provisionnel la somme de 5 000 euros aux sociétés AMAJ et de Saint-Rapt & [N] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

S'agissant du respect du contradictoire, ils exposent que l'affaire a été plaidée le 5 septembre 2024 en l'état de l'assignation d'heure à heure et des conclusions en réponse communiquées le 4 septembre. Ils ajoutent que les appelants n'ont pas invoqué un défaut de contradictoire et avaient en tout état de cause la possibilité de répliquer oralement ou de demander le rejet des conclusions ou pièces, ce qu'ils n'ont pas fait. Ils ajoutent que le président a statué sur les pièces communiquées en demande et en défense et a respecté le principe du contradictoire.

Concernant la motivation, ils soulignent que le premier juge a pris soin d'indiquer à chaque fois le fondement justifiant sa décision.

En outre, ils indiquent que les sociétés AMAJ et de Saint [Localité 67] & [N] ont été assignées à titre personnel en plus d'être assignées ès qualité d'administrateurs provisoires des deux syndicats des copropriétaires, sans qu'aucune explication ne figure dans l'assignation sur cette mise en cause à titre personnel. Ils ajoutent que les appelants, s'ils évoquent la responsabilité personnelle des administrateurs, ne démontrent aucune faute, ni préjudice, ni lien de causalité, de sorte que leurs demandes sont irrecevables contre les administrateurs assignés en personne et que la décision déférée doit être confirmée en ce qu'elle a débouté les appelants de leurs demandes contre les administrateurs à titre personnel.

S'agissant de la communication des pièces sous astreinte, ils indiquent que l'article 62-5 du décret dispose que l'ordonnance qui désigne l'administrateur provisoire est portée à la connaissance des copropriétaires accompagnée de la requête, mais qu'il n'y a aucune obligation légale de porter à la connaissance des copropriétaires les ordonnances de prolongation de délai accompagnées de la requête. Ils ajoutent que l'assignation initiale ne visait aucun fondement juridique pour exiger la communication des ordonnances et requêtes de prolongation. Ils précisent également que dans un soucis de transparence, les syndicats ont communiqué l'ensemble des ordonnances rendues.

En outre, ils font valoir, s'agissant de la demande de sécurisation, que les copropriétés n'ont pas les moyens de faire appel à une société de gardiennage, et indiquent qu'elles ont des dettes supérieures à deux millions d'euros. Ils exposent que compte tenu de l'importance de la dette des deux copropriétés auprès des divers fournisseurs, et compte tenu de la dette des charges de copropriété, d'un montant de 880 700,61 euros pour [Adresse 63] et d'un montant de 694 249,14 euros pour Orée [Adresse 52] Extension, le mandataire n'a pas de trésorerie pour engager les dépenses nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété. Ils soulignent qu'à eux-seuls les copropriétaires requérants, réprésentant 19 copropriétaires sur 473 lots, sont débiteurs de la somme de 150 066, 53 euros.

S'agissant de la communication de la liste complète des copropriétaires, ils expliquent que légalement, le syndic a pour obligation de communiquer la liste des copropriétaires et leurs coordonnées postales sur la feuille de présence annexée au procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires, mais qu'en l'espèce, les assemblées générales de copropriétaires ne se sont pas tenues, puisque l'ordonnance nominative leur a attribué tous les pouvoirs de l'assemblée générale et du conseil syndical. Ils en déduisent qu'il n'existe aucune obligation légale les contraignant à communiquer la liste des copropriétaires aux requérants, pris en leur qualité de copropriétaires individuels, ou à une association tierce.

Ils indiquent que de même, il n'existe aucune obligation juridique de communication de documents comptables, en dehors d'une communication des pièces comptables annexées aux convocations ou aux procès-verbaux d'assemblée générale. Ils ajoutent que les requérants sont des copropriétaires individuels et une association tierce qui n'ont aucun droit à exiger une telle communication.

De surcroît, ils font valoir que la demande de désignation d'un expert-comptable pour un audit de la comptabilité des administrateurs provisoires n'est pas fondée.

Concernant le séquestre des fonds appelés, ils soulignent que si les fonds sont séquestrés, personne ne pourra régler les charges courantes, de sorte que la demande n'a aucun sens.

En ce qui concerne les demandes reconventionnelles, ils exposent que les copropriétaires sont redevables de diverses sommes au titre des charges de copropriété et doivent être condamnés à leur paiement au visa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Ils soulignent que la procédure accélérée au fond n'empêche pas le syndicat des copropriétaires de continuer à agir en référé, dès lors que la créance n'est pas contestable.

Ils ajoutent que quatre copropriétaires ont cédé leurs lots de copropriété, Mme [F], M. [H], M. [A] et M. [R] et qu'ils n'ont donc plus d'intérêt à agir et doivent être déclarés irrecevables.

Enfin, ils soulignent que l'ensemble des impayés des copropriétaires s'élève à la somme de 1 116 256, 94 euros pour l'Orée de [Localité 58] et à la somme de 1 382 909, 30 euros pour l'Orée de [Localité 58] extension.

La SAS Boivert et Parayre n'a pas constitué avocat.

A l'audience du 30 juin 2025, a été révoquée l'ordonnance de clôture du 23 juin 2025 et une nouvelle clôture a été prononcée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à voir déclarer les copropriétaires [F], [H], [A] et [R] irrecevables à agir

Selon les dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 123 du code de procédure civile dispose que les fins de non-recevoir peuvent être soulevées en tout état de cause.

L'existence du droit d'agir en justice s'apprécie à la date de la demande introductive d'instance.

En l'espèce, il ressort des actes de vente et attestations notariées produites par les appelants qu'au sein de la résidence Orée de [Localité 58] située sur la commune de [Localité 76], Mme [DP] [F] a acquis les lots portant les numéros 312 et 344 suivant acte authentique du 23 février 2007 et que M. [O] [H] a acquis les lots portant les numéros 169 et 190 suivant acte authentique du 7 novembre 2007.

De plus, il résulte du grand livre afférent à la période allant du 4 octobre 2021 au 2 septembre 2024 de la résidence Orée de [Localité 58] extension que M. [RR] [R] et M. [I] [A] sont propriétaires de lots au sein de cette résidence.

Il n'est pas contesté qu'à la date de la demande introductive d'instance, Mme [F], M. [H], M. [R] et M. [A] étaient toujours propriétaires de lots au sein des résidences Orée de [Localité 58] et Orée de [Localité 58] extension.

En tout état de cause, il n'est justifié d'aucun acte de vente de leurs biens immobiliers par ces derniers.

Dans ces conditions, la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de Mme [F], M. [H], M. [A] et M. [R] soulevée par les intimés sera écartée.

Sur la recevabilité de la demande d'actualisation de la condamnation au paiement des charges de copropriété

En application des deux premiers alinéas de l'article 906-2 du code de procédure civile, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, l'appelant dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de l'avis de fixation de l'affaire à bref délai pour remettre ses conclusions au greffe.

L'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d'un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

En l'espèce, les appelants ont conclu le 5 mars 2025, tandis que la société AMAJ, la société de Saint Rapt et [N], le [Adresse 77] Orée de [Localité 58] et le [Adresse 77] Orée de [Localité 58] extension ont conclu le 9 avril suivant.

Toutefois, ce n'est qu'aux termes de leurs conclusions signifiées le 19 juin 2025, soit plus de deux mois après la notification des conclusions des appelants, que ces derniers ont sollicité la condamnation des copropriétaires au paiement de provisions d'un montant actualisé au mois de juin 2025.

Les intimés sont par conséquent irrecevables en leur appel incident.

Sur la demande d'annulation de l'ordonnance de référé

* concernant la violation du principe de la contradiction

Aux termes des deux premiers alinéas de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

De plus, l'article 15 dispose que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

Il est constant qu'après y avoir été autorisés par ordonnance présidentielle en date du 26 juillet 2024, les appelants ont par actes des 1er et 2 août 2024 fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier, à l'audience du 5 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence l'[62] et de la résidence l'[62] extension, représenté par ses administrateurs provisoires, ainsi que la société AMAJ, la société de Saint Rapt & [N] et la société Boivert et Parayre, et que les conclusions et pièces des syndicats des copropriétaires de la résidence l'[62] et de la résidence l'[62] extension, de la société AMAJ et de la société de Saint Rapt & [N] ont été communiqués par RPVA le 4 septembre 2024, soit la veille de l'audience.

Toutefois, les appelants indiquent dans leurs conclusions en appel qu'ils étaient prêts à répondre aux conclusions des défendeurs, ce qu'ils ont fait lors de l'audience du 5 septembre 2024, dans le cadre de la procédure orale devant le juge des référés.

Ils ne contestent donc pas avoir été mis à même de répondre contradictoirement aux moyens soulevés et aux preuves produites.

De plus, les appelants invoquent un défaut de communication des grands livres comptables des deux copropriété.

Toutefois, les grands livres de la résidence Orée de [Localité 58] et de la résidence Orée de [Localité 58] extension sont visés au bordereau de pièces figurant aux conclusions communiquées le 4 septembre 2024.

Or, si les pièces ont été visées dans les conclusions signifiées et qu'aucune contestation n'a été élevée à leur sujet, elles sont présumées régulièrement versées au débat contradictoire.

Par conséquent, à défaut de tout autre élément, les grands livres sur lesquels le premier juge s'est fondé et dont la production n'a donné lieu à aucune contestation sont réputés avoir été régulièrement produits et soumis à la libre discussion des parties, et aucune violation du contradictoire n'est donc caractérisée à leur sujet.

Enfin, le défaut de communication des requêtes aux fins de prorogation du mandat des administrateurs provisoires invoqué par les appelants ne saurait constituer une violation du principe de la contradiction, dès lors que seules les ordonnances des 12 décembre 2022 et 26 décembre 2023 sont visées au bordereau figurant aux conclusions communiquées le 4 septembre 2024 par les défendeurs et que le premier juge n'a statué qu'au vu de ces ordonnances et n'a donc pas statué au vu de pièces qui n'auraient pas été contradictoirement communiquées.

Les appelants ne démontrent pas que le juge des référés aurait statué au vu d'autres pièces qui n'auraient pas fait l'objet d'un débat contradictoire.

Par conséquent, dans ces conditions, aucune violation du principe de la contradiction n'est établie.

- concernant l'absence de motivation de la décision

Selon les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé.

En l'espèce, après avoir rappelé que les demandes devaient être étudiées sur le fondement des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le premier juge a considéré qu'il n'entrait pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur la responsabilité personnelle des sociétés AMAJ et de Saint Rapt & [N].

Ce faisant, il a motivé en droit sa décision.

De plus, le juge des référés a condamné les appelants au paiement de provisions au titre des charges de copropriété qu'ils restaient devoir en se fondant sur les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, ainsi que sur les grands livres comptables des deux copropriétés et sur les mises en demeure adressés aux copropriétaires, considérant que ces pièces permettaient de déterminer le montant précis des charges de copropriété impayées par chacun des copropriétaires.

Il a ainsi motivé en droit et en fait sa décision.

Enfin, le premier juge a statué sur les demandes formées contre la société Boivert et Parayre tendant à la communication de l'intégralité des documents afférents à la comptabilité des trois dernières années, en retenant l'existence d'une contestation sérieuse sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, ainsi que sur les demandes en paiement d'une indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il ne saurait donc lui être fait grief de ne pas avoir répondu aux conclusions qui visaient la société Boivert et Parayre.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, aucun défaut de motivation n'est établi.

Il n'y a, par conséquent, pas lieu de faire droit à la demande d'annulation de l'ordonnance rendue le 12 décembre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Montpellier formée par les appelants. Cette demande sera rejetée.

Sur la mise hors de cause des sociétés AMAJ et de [Localité 75] et [N] appelées en leur nom personnel

Aux termes du second alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Saisi d'une demande de provision en application de ces dispositions, le juge des référés est susceptible de statuer sur la responsabilité personnelle des administrateurs provisoires si les conditions d'engagement de cette responsabilité, l'obligation de réparation et le préjudice en résultant ne sont pas sérieusement contestables.

Les sociétés AMAJ et de [Localité 75] et [N] appelées en leur nom personnel ne sauraient par conséquent être mises hors de cause au seul motif que le juge des référés ne disposerait d'aucun pouvoir pour statuer sur la responsabilité personnelle des administrateurs provisoires.

De plus, selon l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé.

En l'espèce, la cour est saisie d'une demande d'expertise comptable, dans le cadre de laquelle sont susceptibles d'être mis en évidence des manquements à leurs obligations par les administrateurs provisoires, pouvant justifier l'engagement de leur reponsabilité personnelle.

Dans ces conditions, la mise en cause des sociétés AMAJ et De [Localité 75] et [N] en leur nom personnel dans le cadre de la présente instance est justifiée au regard des demandes formulées et la décision déférée sera donc infirmée en ce qu'elle a ordonné leur mise hors de cause.

Sur la communication des requêtes par lesquelles a été sollicitée la prorogation des mandats des administrateurs provisoires

Il ressort des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Lorsqu'il statue en référé sur le fondement de ce texte, le juge n'a notamment pas à rechercher s'il y a urgence et l'existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre de la mesure sollicitée, l'application de cet article n'impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé.

L'application des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile suppose cependant que soit constaté qu'il existe un procès 'en germe', possible, sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui.

Le caractère légitime d'une demande de mesure d'instruction in futurum suppose donc que soit établie l'existence d'éléments rendant plausible le bien-fondé de l'action en justice envisagée et que la mesure sollicitée présente une utilité.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats qu'ont été rendues par le président du tribunal judiciaire une ordonnance de changement d'administrateur datée du 10 novembre 2021, désignant les sociétés AMAJ et de [Localité 75] et [N] en qualité d'administrateurs provisoires du syndicat de la résidence l'[62] et l'Orée de Montpellier extension pour une durée de douze mois à compter du 10 novembre 2021, puis deux ordonnances de prorogation de la mission de l'administrateur provisoire d'un délai de douze mois, soit jusqu'au 11 novembre 2023, rendues le 12 décembre 2022, et deux ordonnances de proprogation de la mission de l'administrateur provisoire d'un délai de douze mois, soit jusqu'au 12 novembre 2024, rendues le 26 décembre 2023.

Le dépôt par l'administrateur provisoire d'une requête tendant à la prorogation de sa mission, alors que celle-ci était achevée à cette date, rend irrégulière l'ordonnance rendue sur cette requête, la requête étant frappée de nullité en raison du défaut de pouvoir du mandataire.

Or, en l'espèce, dans la mesure où les ordonnances de prorogation de la mission des administrateurs provisoires datées des 12 décembre 2022 et 26 décembre 2023 ont été rendues plus d'un mois après l'expiration de sa mission, la requête est susceptible d'être intervenue à une date à laquelle les administrateurs n'avaient plus pouvoir pour la déposer.

Il est donc justifié par les appelants d'un motif légitime à la demande de production de pièces.

La décision déférée sera donc réformée en ce qu'elle a rejeté cette demande et statuant à nouveau, la cour ordonnera cette production, sous astreinte, pour en assurer l'exécution.

Sur la demande de sécurisation des copropriétés

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'exsistence d'un différend.

Le juge doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures urgentes, à la date à laquelle il rend sa décision.

En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Pour apprécier la réalité du trouble ou du risque allégué, la cour d'appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision.

De plus, aux termes des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 en ses deuxième, troisième et quatrième alinéas, le président du tribunal judiciaire charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l'assemblée générale, convoqués et présidés par l'administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l'administrateur provisoire. L'administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d'administrateur provisoire de la copropriété.

En l'espèce, par ordonnance rendue sur requête le 10 novembre 2021, le président du tribunal judiciaire de Montpellier a désigné la SELARL de Saint Rapt & [N] représentée par maître [G] [N] et la SELARL AMAJ représentée par maître [Z] [DT] en qualité d'administrateurs provisoires du syndicat de la résidence [Adresse 55] et [Adresse 55] extension à Saint-Georges-d'Orques avec pour mission de prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et de se substituer à l'assemblée générale des copropriétaires sauf en ce qui concerne les pouvoirs prévus aux alinéas a et b de la loi du 10 juillet 1965. Leur mission a été prolongée par ordonnances du président du tribunal judiciaire de Montpellier du 12 décembre 2022 et du 26 décembre 2023.

L'administrateur provisoire s'est donc confier tous les pouvoirs du syndic et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26.

Les appelants versent aux débats un procès-verbal de constat réalisé le 6 octobre 2023, dans lequel l'huissier de justice indique avoir relevé qu'au sein des résidences, les portes des locaux techniques étaient absentes ou en mauvais état, que le portail séparant la résidence de la voie publique était ouvert, que des parties communes comme les espaces verts n'étaient pas entretenues, que les accès aux piscines qui ne contenaient plus d'eau n'étaient pas sécurisés, en l'absence de portes en état de fonctionnement, que des parties communes avaient été privatisées et que certains emplacements des parkings étaient utilisés comme garde-meuble ou pour entreposer des véhicules à l'état d'épave.

L'huissier a également constaté différents désordres affectant les parties communes : murs dégradés, vitres cassées, carrelages cassés, gaines et fils apparents, fuites d'eau, éclairages ne fonctionnant plus, problème de maçonnerie et descentes des eaux pluviales en mauvais état.

S'il ressort de ce procès-verbal que l'accès à la résidence et aux piscines n'est plus sécurisé, l'occupation de certains appartements par des squatteurs et l'utilisation de la piscine par des non-résidents, invoqués par les appelants au soutien de leur demande de sécurisation, ne sont pas démontrées, aucune mention ne figurant à ce titre dans le constat.

Du reste, la cour observe que ce procès-verbal a été établi plus d'un an et deux mois avant que le premier juge ne statue, sans qu'il ne soit justifié d'une dégradation postérieure de la situation, et que les appelants ne versent aux débats aucune autre pièce susceptible de justifier de l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite.

Dans ces conditions, la certitude du dommage et son imminence n'étant pas démontrées, les appelants ne sont pas fondés à solliciter une mesure de sécurisation sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile.

S'agissant de l'application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, le procès-verbal de constat d'huissier versé aux débats, dans lequel n'a été constatée ni l'occupation de certains appartements par des squatteurs, ni l'utilisation de la piscine par des non-résidents, sur lesquelles est fondée la demande de sécurisation formée par les appelants, a été établi le 6 octobre 2023, sans qu'il ne soit justifié d'une évolution de la situation dans les deux années postérieures.

La situation d'urgence n'est donc pas caractérisée.

De surcroît, il ressort des comptes particuliers des copropriétaires, issus des grands livres de compte des deux copropriétés afférents à la période comprise entre le 4 octobre 2021 et le 2 septembre 2024, qu'à cette date, les comptes des copropriétaires présentaient un solde débiteur de 947 489, 14 euros pour la résidence [Adresse 55] et un solde débiteur de 930 445, 64 euros pour la résidence [Adresse 55] extension.

La balance des comptes des copropriétaires, afférente à la période du 4 octobre 2021 au 14 juin 2025, révèle entre ces dates une différence de 1 112 221, 72 euros entre les débits et les crédits pour la résidence [Adresse 55] et une différence de 1 380 759, 77 euros pour la résidence l'Orée de [Localité 58] extension.

Du reste, la balance des comptes des fournisseurs de la copropriété révèle entre le 4 octobre 2021 et le 14 juin 2025 une différence de 893 663, 68 euros entre les sommes dues et les sommes réglées pour la résidence l'Orée [Adresse 51] [Localité 58] et une différence de 1 694 122, 63 euros pour la résidence l'Orée de [Localité 58] extension.

Or, l'existence d'un montant élevé de charges impayées par les copropriétaires et d'une somme importante due aux fournisseurs rend contestable l'engagement de dépenses supplémentaires liées à la sécurisation.

Au surplus, il est constant qu'une mesure de gardiennage a précédemment été mise en place, sans qu'aucun élément ne soit produit sur l'utilité qu'a eu cette mesure.

Enfin, aucun élément n'est également produit relatif au coût d'une telle mesure, ni à la possibilité de la financer.

Dans ces conditions, la mise en oeuvre d'une mesure de gardiennage est sérieusement contestable et l'appréciation de son bien-fondé excède manifestement la compétence du juge des référés. La décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande relative à la sécurisation des résidences.

Sur la demande de communication de la liste des copropriétaires

En application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

De plus, aux termes du second alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En premier lieu, aucune disposition de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 ne font obligation à l'administrateur provisoire de communiquer la liste des copropriétaires.

Selon les dispositions du septième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.

Aux termes de l'article 26 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, un ou plusieurs membres du conseil syndical peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au septième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

De plus, en application du premier alinéa de l'article 32 du décret du 17 mars 1967, le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l'indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits mentionnés à l'article 6 ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu, et, s'il s'agit d'une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement ou statutairement. Il fait aussi mention de leur adresse électronique, lorsque le copropriétaire a donné son accord.

Il ressort de ces dispositions que si la demande de communication de la liste des noms et adresses des copropriétaires de l'immeuble émane des membres du conseil syndical, le syndic y est tenu.

Mais les dispositions de l'article 21 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 reconnaissent au seul conseil syndical le droit de recevoir, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat et aucun texte ne prévoit expressément que le syndic serait tenu à la communication de la liste des copropriétaires, si la demande émane d'un copropriétaire.

Dès lors, dans la mesure où les administrateurs provisoires se sont vus confier les pouvoirs du syndic et ne sauraient donc être soumis à plus d'obligations que celui-ci, l'obligation de la société AMAJ et de la société de Saint Rapt & [N] de communiquer aux appelants la liste des copropriétaires est sérieusement contestable, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a considéré qu'il n'appartenait pas au juge des référés d'ordonner cette communication.

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de communication de la liste des copropriétaires.

Sur la demande de communication des pièces comptables

En application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

De plus, aux termes du second alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article 62-11 I et II du décret du 17 mars 1967, l'administrateur provisoire rend compte par écrit de sa mission au président du tribunal judiciaire à la demande de ce dernier et au moins une fois par an. Cette obligation est satisfaite la première année de la mission si le rapport mentionné au troisième alinéa du I de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 a été établi. Au compte rendu de fin de mission sont jointes les annexes comptables prévues par le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires.

L'administrateur provisoire dépose son rapport au greffe de la juridiction qui en adresse une copie au procureur de la République, au syndic désigné, au président du conseil syndical, lorsqu'il en a été désigné un, ou, à défaut à chacun de ses membres et aux personnes mentionnées au deuxième alinéa de l'article 29-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui en font la demande.

Ainsi, l'administrateur provisoire rend compte au juge, mais aucune disposition de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 ne lui font obligation de communiquer aux copropriétaires des pièces comptables.

En application de l'article 1er du décret n°2019-502 du 23 mai 2019, la dernière fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic en application de l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 fait partie des documents devant être mis à disposition par le syndic professionnel dans l'espace en ligne sécurisé accessible à l'ensemble des copropriétaires. Elle regroupe les données financières et techniques essentielles à la copropriété et à son bâti.

Il ressort de l'article 1er du décret n°2016-1822 du 21 décembre 2016 que la fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est établie par le représentant légal de la copropriété, que chaque année, celui-ci procède à la mise à jour des informations qu'elle contient et que les données correspondantes sont établies dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l'assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l'exercice clos ont été approuvés.

De plus, l'article 2 de ce décret précise que la fiche synthétique mentionne les caractéristiques financières de la copropriété, soit, en cas de premier exercice comptable, les dates de début et de fin de l'exercice comptable, et en cas d'exercice comptable clos dont les comptes ont été approuvés par l'assemblée générale, les dates de début et de fin de l'exercice et date de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, le montant des charges pour opérations courantes, le montant des charges pour travaux et opérations exceptionnelles, le montant des dettes fournisseurs, rémunérations et autres, le montant des impayés, le nombre de copropriétaires débiteurs du syndicat dont la dette excède le seuil fixé par l'arrêté du ministre chargé du logement mentionné à l'article R. 711-9 du code de la construction et de l'habitation et le montant du fonds de travaux.

Au vu de ces textes sur lesquels les appelants fondent leur demande de communication, l'obligation de communiquer l'intégralité des documents comptables pour l'administrateur provisoire, qui s'est vu confier les pouvoirs du syndic, est discutable. En effet, l'article 2 du décret du 21 décembre 2016 ne prescrit la mention de données comptables sur la fiche synthétique qu'en cas d'exercice comptable dont les comptes ont été approuvés en assemblée générale, alors qu'en l'espèce, une telle approbation n'est pas intervenue, les administrateurs ayant reçu tous les pouvoirs de l'assemblée générale sauf ceux prévus aux alinéas a et b de la loi du 10 juillet 1965.

De même est sérieusement contestable l'obligation de l'administrateur provisoire, chargé des pouvoirs du syndic, de communiquer les documents comptables sur le fondement de l'article 2 du décret du 23 mai 2019, lequel prévoit que sont mis à dispositions du copropriétaire par le syndic professionnel dans l'espace en ligne sécurisé, son compte individuel arrêté après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale annuelle, le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale annuelle, lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, et les avis d'appel de fonds adressés au copropriétaire sur les trois dernières années. En effet, ces pièces concernent le compte individuel du copropriétaire et ne sont pas des pièces relatives à la comptabilité générale de la copropriété.

Enfin, selon les dispositions du septième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.

L'article 62-7 du décret du 17 mars 1967 précise que lorsque l'administrateur provisoire est investi par le président du tribunal judiciaire de tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale, il doit avant de prendre à ce titre les décisions qui lui paraissent nécessaires à l'accomplissement de sa mission, sauf urgence, recueillir l'avis du conseil syndical, qu'il peut aussi convoquer les copropriétaires pour les informer et les entendre et qu'à ces occasions, il doit préciser le mode de financement pour la mise en 'uvre de la ou des décisions envisagées.

L'article 62-9 précise que l'administrateur provisoire adresse copie aux copropriétaires de la ou des décisions prises et joint, s'il y a lieu, l'appel de fonds correspondant.

L'article 3 du décret du 23 mai 2019 fixe la liste minimale des documents relatifs à la gestion de l'immeuble mis à disposition par le syndic professionnel dans l'espace en ligne sécurisé accessible aux seuls membres du conseil syndical, pour l'exercice de leurs missions d'assistance et de contrôle définies à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

Cependant, au vu de ces dispositions également invoquées par les appelants au soutien de leur demande de communication, l'obligation pour l'administrareur provisoire de communiquer l'intégralité des documents comptables est également sérieusement contestable. Ainsi, l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 reconnait en son alinéa 7 au seul conseil syndical le droit de recevoir, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat, l'article 62-7 ne fixe aucune obligation d'information du syndic à l'égard des copropriétaires prévoyant seulement une possibilité de convoquer ces derniers, l'article 62-9 ne prescrit pas la communication de la comptabilité et l'article 3 du décret du 23 mai 2019 concerne des informations devant être mises à disposition du seul conseil syndical.

Il en résulte que les textes invoqués par les appelants au soutien de leur demande de communication n'imposent pas avec l'évidence requise en référé à l'administrateur provisoire de produire les pièces comptables.

Au surplus, il ressort des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Mais si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

En l'espèce, les appelants n'invoquent ni ne justifient d'un litige potentiel dans le cadre duquel la mesure de communication des pièces sollicitées présenterait une utilité.

S'ils évoquent la mise en cause de la responsabilité personnelle des sociétés AMAJ et de [Localité 75] et Berthelot, ils ne justifient pas de l'utilité de la mesure de communication par eux sollicitée pour caractériser les griefs qu'ils formulent à l'encontre des administrateurs provisoires.

Au surplus, aucun élément n'est fourni sur le respect par l'administrateur de l'obligation spécifique de rendre compte au président du tribunal judiciaire, prévue à l'article 62-11 de la loi du 10 juillet 1965, ni sur l'information donnée par ce biais aux copropriétaires.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de communication des pièces comptables.

Sur la demande de désignation d'un expert-comptable

Il ressort des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte n'exige pas l'absence de contestation sérieuse sur le fond, le motif étant légitime dès lors que la prétention ayant un objet et un fondement suffisamment déterminés, elle n'apparaît pas manifestement vouée à l'échec.

Pour que le motif de l'action soit légitime, la mesure demandée doit être pertinente et avoir pour but d'établir une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur.

En l'espèce, les appelants évoquent la mise en cause de la responsabilité personnelle des sociétés AMAJ et de [Localité 75] et Berthelot. Ils reprochent aux administrateurs provisoires de ne pas avoir fait appel à une société de gardiennage, de ne pas avoir recueilli l'avis du conseil syndical et d'avoir refusé de communiquer les documents comptables de la copropriété et les requêtes précédant les renouvellements de leur mission.

Toutefois, il n'est pas justifié de l'utilité d'une mesure d'expertise comptable pour établir les manquements invoqués par les appelants susceptibles d'entraîner la mise en cause de la responsabilité personnelle des administrateurs.

Du reste, la cour observe qu'il ressort de l'article 62-11 de la loi du 10 juillet 1965 que l'administrateur provisoire rend compte par écrit de sa mission au président du tribunal judiciaire à la demande de ce dernier et au moins une fois par an, qu'au compte rendu de fin de mission sont jointes les annexes comptables prévues par le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et qu'il dépose son rapport au greffe de la juridiction qui en adresse une copie au procureur de la République, au syndic désigné, au président du conseil syndical, lorsqu'il en a été désigné un, ou, à défaut à chacun de ses membres et aux personnes mentionnées au deuxième alinéa de l'article 29-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui en font la demande.

Or, aucun élément n'est en l'espèce fourni sur le respect par l'administrateur de cette obligation spécifique de rendre compte au président du tribunal judiciaire ni sur l'information susceptible d'avoir été donnée par ce biais aux copropriétaires.

Dans ces conditions et à défaut de tout autre éléments, les appelants ne justifient pas d'un motif légitime au soutien de leur demande d'expertise.

Dans ces conditions, la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'expertise comptable.

Sur la demande de séquestre des fonds appelés

En application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En l'espèce, les appelants ne font état d'aucune urgence au soutien de leur demande de séquestre.

De plus, le séquestre de sommes dues au titre des charges de copropriété ne peut que nuire à l'entretien des résidences et participer à sa dégradation, en privant les administrateurs provisoires de trésorerie.

Il s'ensuit que la demande tendant au séquestre des sommes réclamées aux copropriétaires est sérieusement contestable, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a rejeté cette demande.

Sur la demandes de provisions au titre des charges impayées

L'article 70 du code de procédure civile dispose que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l'espèce, il existe un lien suffisant entre les demandes initiales tendant à la communication de la liste des copropriétaires et de la comptabilité des copropriétés, à l'instauration d'une mesure d'expertise comptable, à la sécurisation de la résidence et au séquestre des sommes appelées par les administrateurs provisoires, et la demande reconventionnelle en paiement des arriérés de charges de copropriété.

C'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que cette demande reconventionnelle était recevable.

Selon les dispositions du second alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

De plus, en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En outre, aux termes de l'article 62-7 du décret du 17 mars 1967, lorsque l'administrateur provisoire est investi par le président du tribunal judiciaire de tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale, il doit avant de prendre à ce titre les décisions qui lui paraissent nécessaires à l'accomplissement de sa mission, sauf urgence, recueillir l'avis du conseil syndical. Il peut aussi convoquer les copropriétaires pour les informer et les entendre. A ces occasions, il doit préciser le mode de financement pour la mise en 'uvre de la ou des décisions envisagées.

L'article 62-8 du décret du 17 mars 1967 précise que les décisions prises par l'administrateur provisoire sont mentionnées, à leur date, sur le registre des décisions prévu à l'article 17 du décret.

L'article 62-9 prévoit que l'administrateur provisoire ou le syndic si ce pouvoir lui est maintenu, adresse copie aux copropriétaires de la ou des décisions prises et joint, s'il y a lieu, l'appel de fonds correspondant.

En l'espèce, les intimés justifient des sommes réclamées aux copropriétaires en versant aux débats les comptes 450 des grands livres de compte des deux copropriétés, correspondant aux comptes particuliers des copropriétaires, afférents à la période du 4 octobre 2021 au 2 septembre 2024, sur lesquels sont détaillées les sommes réclamées à chaque copropriétaire, ainsi que les sommes réglées par ces derniers. Ils produisent également la balance des comptes 450 du 4 octobre 2021 au 14 juin 2025, actualisant les sommes dues.

Toutefois, ils ne justifient pas du respect des prescriptions des articles 62-7, 62-8 et 62-9 du décret du 17 mars 1967, aucun élément n'étant produit sur le recueil de l'avis du conseil syndical, la mention des décisions prises par les administrateurs sur le registre des décisions et la communication aux copropriétaires de la copie de ces décisions et des appels de fonds.

Dans ces conditions, au vu de l'absence de justificatifs du respect par les administrateurs provisoires de ces prescriptions, susceptible d'affecter la régularité de leurs décisions d'approbation des comptes et d'établissement du budget prévisionnel ou d'engager leur responsabilité, la demande en paiement des arriérés des charges de copropriété se heurte à une contestation sérieuse.

Il convient en conséquent d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné les copropriétaires au paiement de provisions à ce titre et statuant à nouveau de dire n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement des arriérés des charges de copropriété.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Chaque partie succombant partiellement en ses demandes, c'est à juste titre que le premier juge a dit que chaque partie conserverait la charge de ses propres dépens. Il en sera de même pour les dépens d'appel.

Enfin, dans ces conditions, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais par elle engagés en marge des dépens.

La décison déférée sera infrmée en ce qu'elle a condamné in solidum les copropriétaires et l'ADCOM au paiement d'une indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et statuant à nouveau la cour déboutera chacune des parties de ses demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Ecarte la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de Mme [F], M. [H], M. [A] et M. [R],

Déclare irrecevables le syndicat des copropriétaires des résidences l'[Adresse 60] de [Adresse 57] et l'[Adresse 60] de [Adresse 57] extension, situées [Adresse 81], représenté par ses administrateurs judiciaires provisoires la SELARL AMAJ et la SELARL de Saint Rapt & [N] associés, ainsi que la SELARL AMAJ et la SELARL de Saint Rapt & [N] en leur appel incident,

Rejette la demande d'annulation de l'ordonnance rendue le 12 décembre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Montpellier,

Confirme la décision déférée en ce qu'elle a rejeté la demande de sécurisation permanente des copropriétés, la demande de communication des pièces comptables du syndicat et de la liste des copropriétaires, la demande de désignation d'un expert-comptable et la demande de séquestre des fonds et ce qu'elle a dit que chaque partie conserverait la charge de ses dépens,

Infirme la décision déférée pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande tendant à la mise hors de cause des sociétés AMAJ et de [Localité 75] et [N] appelées en leur nom personnel,

Condamne le [Adresse 78] et le syndicat des copropriétaires de la résidence l'[Adresse 60] de [Localité 58] extension, représentés par la SELARL AMAJ et la SELARL de [Localité 75] et [N] en qualité d'administrateurs provisoires, à communiquer aux appelants les requêtes par lesquelles ces dernières ont demandé la prorogation de leur mandat de co-administrateurs provisoires du syndicat des copropriétaires des copropriétés [Adresse 68] l'[Adresse 60] de [Adresse 57] et [Adresse 68] l'[Adresse 60] de [Adresse 57] extension,

Dit qu'à défaut pour le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 68] l'[Adresse 61] [Localité 58] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 68] l'[Adresse 60] de [Adresse 57] extension, représentés par la SELARL AMAJ et la SELARL de Saint Rapt et [N] en qualité d'administrateurs provisoires, de communiquer ces requêtes dans un délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt, ils supporteront une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois,

Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement des arriérés des charges de copropriété formées par le [Adresse 77] [Adresse 54] [Localité 58] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 68] l'[Adresse 60] de [Adresse 57] extension, représentés par la SELARL AMAJ et la SELARL de Saint Rapt et [N] en qualité d'administrateurs provisoires, ainsi que par la SELARL AMAJ et la SELARL de Saint Rapt et [N],

Déboute les parties de leurs demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d'appel.

le greffier, la présidente,