Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 janvier 2024), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 17 septembre 2020, pourvoi n° 19-19.433), et les productions, la société Expo luminaires (la locataire), qui exerce une activité de vente et exposition de luminaires, locataire de locaux commerciaux appartenant à la société Diffusion des produits du bâtiment (la bailleresse), a sollicité le renouvellement de son bail.

2. La bailleresse a accepté le principe du renouvellement, mais a demandé que le loyer soit porté à une somme supérieure à celle offerte par la locataire, et l'a assignée en fixation du prix du bail renouvelé.

3. En cours d'instance, une procédure de sauvegarde a été ouverte au bénéfice de la locataire puis, un plan de sauvegarde a été arrêté et M. [R] a été désigné en qualité de commissaire à l'exécution du plan.

4. La locataire et le commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde font grief à l'arrêt de fixer le montant du loyer renouvelé à la valeur locative, de rejeter la demande en restitution des surloyers versés depuis le 1er juillet 2014, de fixer le dépôt de garantie dû par la locataire à une certaine somme et de fixer à son passif le différentiel entre le dépôt de garantie initial et le nouveau dépôt de garantie, alors « que la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs de commercialité, dont l'évolution notable au cours du bail à renouveler et jusqu'à la date d'effet du nouveau bail permet, si elle a une incidence favorable sur l'activité exercée dans les locaux loués, d'écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de fixer selon la valeur locative ; qu'en décidant qu'il suffisait que la modification notable des facteurs locaux de commercialité soit « de nature à avoir une incidence sur l'activité commerciale exercée par le preneur » sans qu'elle n'en ait réellement, cependant que la loi exige que soit constatée l'incidence effective, les juges du fond ont violé les articles L. 134 et R. 145-6 du code de commerce. »

5. Il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux.

6. Le moyen, qui postule le contraire, n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Expo luminaires aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;