CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 22 octobre 2025, n° 24/13478
AIX-EN-PROVENCE
Autre
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COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 22 OCTOBRE 2025
N° 2025 / 264
N° RG 24/13478
N° Portalis DBVB-V-B7I-BN5XI
METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12] PROVENCE (MAMP)
C/
Syndicat des
copropriétaires
[Adresse 10]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Monique TOUITOU
Me Agnès ERMENEUX
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 31 Octobre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/06187.
APPELANTE
METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE - MAMP
prise en la personne de sa Présidente en exercice, domiciliée es qualité en ses bureaux sis [Adresse 11]
représentée par Me Monique TOUITOU, avocat au barreau de MARSEILLE, et plaidant par Me Nicolas CHARREL, membre de la SELAS CHARREL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER,
INTIMÉE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] sis [Adresse 6] [Localité 12] [Adresse 1])
représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. ELYOTT IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège sis [Adresse 3]
représenté par Me Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Rémy STELLA, membre de la SELARL DEFENZ, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Pierre LAROQUE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2025.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
La copropriété [Adresse 10] est située [Adresse 5].
Les copropriétaires de la RESIDENCE LA [Adresse 7] sont réunies au sein d'un Syndicat des copropriétaires et l'assemblée générale des copropriétaires a depuis le 2l janvier 2020 désigné la société ELYOTT IMMOBILIER, en qualité de syndic, et son mandat a été renouvelé au terme de l'assemblée générale du l9 juillet 2023 jusqu'au 18 juillet 2025 et ses comptes ont été approuvés.
La METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE, ci-après désignée la METROPOLE, est compétente en matière de politique locale de l'habitat par application de l'article L 5217-2 du code général des collectivités territoriales.
Le 2 avril 2020, elle a confié à la société CITEMETRIE une expertise de la copropriété [Adresse 10] qui a établi un planning de l'étude comportant une phase l: diagnostic de la copropriété, analyse multicritères, une phase 2 : propositions d`intervention et outils opérationnels et une phase 3: appui et suivi de la copropriété.
La société CITEMETRIE a déposé son rapport, mis à jour à mai 2021, aux termes duquel elle relève notamment une situation financière catastrophique, sans aucune thésaurisation pour l'avenir (absence de fonds ALUR notamment...) et une trésorerie minime, qui ne peut en aucun cas compenser les dettes, un mécanisme d'avances copropriétaires, qui étouffent, un entretien courant acceptable, témoignant d'une volonté à rénover des copropriétaires, mais pour des bâtiments dont la dégradation s'accélère avec un potentiel de rénovation certain pour des scénarios de travaux à construire en concertation avec les habitants.
La METROPOLE a saisi le président du tribunal judiciaire d'une demande de désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 27 mars 2023.
Par ordonnance du 20 septembre 2023, le président du tribunal judiciaire a rétracté la décision du 27 mars 2023 en l'état de la désignation d'un syndic par l'assemblée générale des copropriétaires du 20 juillet 2022.
Faisant valoir que le syndic de copropriété, la société ELYOTT IMMOBILIER, ne coopère pas au projet de rénovation de la copropriété [Adresse 10], en refusant de lui transmettre les éléments comptables actualisés lui permettant d'apprécier la situation financière actuelle, et considérant que sur la base des éléments financiers connus, l'équilibre financier du Syndicat des copropriétaires est gravement compromis et que le Syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, par acte du 30 janvier 2004, LA METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]- PROVENCE a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la société ELYOTT IMMOBILIER, devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond, sur le fondement de l'article 29 -1 de la loi du l0 juillet 1965 et sollicite :
- la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 10]
- à titre subsidiaire, avant dire droit la désignation d'un expert, aux fins d'établir un rapport présentant une analyse de la situation financière du Syndicat des copropriétaires et de l'état de l'immeuble ;
- à titre infiniment subsidiaire, la désignation d'un mandataire ad hoc sur le fondement de l'article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
Par jugement rendu le31 octobre 2024, le Tribunal par procédure accélérée au fond a ainsi statué:
DÉBOUTONS LA METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12] PROVENCE de sa demande principale de désignation d'un administrateur provisoire ;
DÉBOUTONS LA METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12] PROVENCE de sa demande subsidiaire d'expertise judiciaire ;
DÉCLARONS LA METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12] PROVENCE irrecevable en sa demande de désignation d'un mandataire ad hoc au visa de l'article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNONS LA METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12] PROVENCE à verser au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA GRANIERE, pris en la personne de son syndic en exercice la société ELYOTT IMMOBILIER, la somme de 2000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que contrairement aux affirmations de LA METROPOLE, la situation de trésorerie est en voie d'amélioration permettant la réalisation des travaux de conservation de la copropriété les plus urgents, de sorte que, par les pièces qu'elle produit aux débats, LA METROPOLE est défaillante dans l'administration de la preuve, qui lui incombe, de démontrer que les conditions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont réunies et qu'il y a nécessité de désigner un administrateur provisoire à la copropriété.
Il ajoute que le syndicat ayant produit l'ensemble des documents sollicités par LA METROPOLE cette dernière ne justifie d'aucun motif légitime à voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire aux fins d'examen par l'expert de ces documents.
Il précise que l'article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit pas qu'il puisse être statué selon la procédure accélérée au fond de sorte que la demande de LA METROPOLE sur ce fondement est irrecevable.
Par déclaration au greffe en date du 7 novembre 2024, LA METROPOLE a interjeté appel de cette décision.
Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er juillet 2025 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions, LA METROPOLE sollicite:
INFIRMER le jugement n°24/1034 rendu le 31 octobre [Immatriculation 2]/06187 par le Tribunal Judiciaire de Marseille statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond en ce qu'il a :
Débouté LA MÉTROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE de sa demande principale de désignation d'un administrateur provisoire ;
Débouté LA MÉTROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]- PROVENCE de sa demande subsidiaire d'expertise judiciaire ;
Déclaré LA MÉTROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE irrecevable en sa demande de désignation d'un mandataire ad hoc au visa de l'article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 ;
Condamné LA MÉTROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE à verser au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE «[Adresse 8] GRANIERE », pris en la personne de son syndic en exercice la société ELYOTT IMMOBILIER, la somme de 2 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Et, statuant de nouveau :
A TITRE PRINCIPAL
DESIGNER un administrateur provisoire de la copropriété « [Adresse 10] », avec pour mission de :
- Se faire remettre par la société ELYOTT IMMOBILIER ou tout autre détenteur les références des comptes bancaires du syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] », ainsi que les coordonnées de la banque et l'ensemble des documents et archives du syndicat, et ce dans un délai d'un mois à compter de la notification de l'ordonnance ;
- Administrer la copropriété « [Adresse 10] » et prendre toutes mesures imposées par l'urgence ;
- Faire réaliser toute étude et travaux nécessaires à la conservation de la copropriété « [Adresse 10]»;
- De manière générale, prendre les mesures nécessaires au rétablissement normal du fonctionnement de la copropriété conformément à l' article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 , et dont les pouvoirs seront :
D'une part ceux du syndic dont le mandat cessera de plein droit sans indemnité ;
D'autre part, ceux de l'assemblée générale, à l'exception toutefois de ceux prévus aux articles a et b de l'article 26 de la loi ;
Enfin, ceux du conseil syndical.
- Au plus tard à l'issue des six premiers mois d'exercice de sa mission, rendre un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat ;
- En vue d'adapter sa mission à la stratégie publique poursuivie et dans le délai d'un mois suivant sa désignation, d'organiser une réunion de coordination avec la METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE, ainsi que ses partenaires institutionnels compétents en matière d'habitat et d'aménagement (Services de l'Etat, Ville de [Localité 12]) ;
JUGER que :
- L'administrateur provisoire communiquera la décision dans le délai d'un mois à compter de son prononcé à tous les copropriétaires, cette communication reproduisant le texte du 7° de l'article 481-1 du code de procédure civile ;
FIXER
- La durée de la mission de l'administrateur provisoire qui ne peut être inférieure à douze mois ;
- La rémunération de l'administrateur provisoire conformément à l'arrêté ministériel du 8 octobre 2015, qui sera prélevée en priorité sur les fonds disponibles de la copropriété « [Adresse 10] », à titre d'avance sur charges ou, à défaut de fonds disponibles, avancée par la METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE, demanderesse.
A TITRE SUBSIDIAIRE
DESIGNER avant-dire droit tel expert ayant pour mission de :
- Se faire remettre par la société ELYOTT IMMOBILIER la liste des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » ;
- Se faire remettre par la société ELYOTT IMMOBILIER les références des comptes bancaires du syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » ;
- Se faire remettre par la société ELYOTT IMMOBILIER la convocation et les procès-verbaux des assemblées générales de 2022, 2023 et 2024, ainsi que l'ensemble de leurs annexes ; les annexes comptables des deux derniers exercices arrêtés, la liste des copropriétaires débiteurs actualisée, ainsi que la liste des procédures de recouvrement en cours ;
- Se faire remettre tout autre document nécessaire à l'exercice de sa mission ;
- Rédiger un rapport présentant l'analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l'état de l'immeuble.
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE
DESIGNER un mandataire ad hoc sur le fondement de l'article 29-1A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ayant pour mission de :
- Se faire remettre par la société ELYOTT IMMOBILIER la liste des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » ;
- Se faire remettre par la société ELYOTT IMMOBILIER les références des comptes bancaires du syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » ;
- Se faire remettre par la société ELYOTT IMMOBILIER la convocation et les procès-verbaux des assemblées générales de 2022, 2023 et 2024, ainsi que l'ensemble de leurs annexes ; les annexes comptables des deux derniers exercices arrêtés, la liste des copropriétaires débiteurs actualisée, ainsi que la liste des procédures de recouvrement en cours ;
- Se faire remettre tout autre document nécessaire à l'exercice de sa mission ;
- Transmettre dans un délai de trois mois à compter de sa désignation un rapport présentant l'analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires, de l'état de l'immeuble, les préconisations faites pour rétablir l'équilibre financier du syndicat et assurer la sécurité de l'immeuble, ainsi que le résultat des actions de médiation ou de négociation qu'il aura éventuellement menées avec les parties en cause.
EN TOUT ETAT DE CAUSE
REJETER la demande de condamnation de la Métropole à verser au SDC « La Granière » la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en appel.
A l'appui de son recours, elle fait valoir:
- qu'elle produit des éléments probants postérieurs à 2021 qui établissent que la situation financière de la copropriété est gravement compromise,
- que le fait que le syndicat des copropriétaires ait légèrement amélioré sa situation financière est sans incidence pour la désignation d'un administrateur provisoire,
- que ces efforts ne suffisent pas et seule la collaboration avec les pouvoirs publics est à même de permettre le redressement de cette copropriété,
- qu'elle verse aux débats les factures de la SEMM avec une dette actualisée, qui, à elle seule, représente 79% du budget annuel de la copropriété,
- que le tribunal pour apprécier si le syndic était en mesure de pourvoir à la conservation de l'immeuble prend en compte le rapport CITEMETRIE tout en le considérant non pertinent pour apprécier de la situation financière mais pas la procédure de mise en sécurité initiée par la ville de Marseille signifiée le 27 mars 2024, face à laquelle il n'a pu être constaté les travaux de reprise partielle eu égard aux difficultés de communication avec le syndic,
- que la ville de [Localité 12] a dû mettre en demeure le 5 juin 2025 le syndicat des copropriétaires afin qu'il supprime les eaux stagnantes dans les caves de nature à dégrader le bâti et à oeuvrer à l'insalubrité, ce qui traduit son incapacité à assurer l'entretien et la conservation de l'immeuble,
- que contrairement à ce que retient le tribunal le syndicat n'a pas produit tous les documents sollicités de sorte que sa demande subsidiaire d'expertise se justifie,
- que lorsqu'elle n'émane pas du syndic le président du tribunal judiciaire est tenu de statuer selon la procédure accélérée au fond et que les conditions de fond pour la désignation d'un mandataire ad hoc sont réunies.
Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2025 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER conclut:
CONFIRMER le jugement en ce qu'il a:
Débouté la METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE de sa demande principale de désignation d'un administrateur provisoire.
Débouté la METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE de sa demande subsidiaire d'expertise judiciaire.
Déclaré irrecevable la METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE en sa demande de désignation d'un mandataire ad hoc au visa de l'article 29-1 de la loi du 10juillet 1965 sollicitée à titre infiniment subsidiaire.
Condamné la METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE à verser au Syndicat des copropriétaire de la [Adresse 13] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 outre les entiers dépens.
DEBOUTER la METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE de toutes ses demandes, fins et prétentions
DEBOUTER la METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE de sa demande principale de désignation d'un administrateur judiciaire de la copropriété [Adresse 10] sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10juillet1965
DEBOUTER la METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE de sa demande subsidiaire de désignation d'un expert judiciaire.
DEBOUTER la METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE de sa demande infiniment subsidiaire de désignation d'un mandataire ad hoc sur le fondement de l'article 29-1 A de la loi du 10 juillet1965.
CONDAMNER la METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12] PROVENCE à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10] la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du C.P.C. en appel.
CONDAMNER la METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12] PROVENCE aux entiers dépens d'appel.
Il soutient:
- que LA METROPOLE ne justifie absolument pas qu'il serait dans une situation financière gravement compromise et/ou qu'il serait dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble,
- qu'il établit une nette amélioration de l'équilibre financier et un bon entretien de l'immeuble,
- que le rapport de CITEMETRIE établi sur les comptes de 2019 n'est plus pertinent,
- que les contrats ont été renégociés et des audits effectués ce qui a permis une baisse significative du budget,
- que des actions en recouvrement de charges qui portent leurs fruits, ont ou sont initiées, soldant les gros comptes débiteurs ou les mettant en cours d'apurement, à hauteur de 375 271€ sur les deux derniers exercices,
- que la trésorerie est passée de 3 941€ à 181 222€ au 30 août 2024,
- que les honoraires du syndic ont diminué,
- que la dette de la SEMM est contestée et prescrite,
- que la copropriété n'est pas paralysée dans sa prise de décision, une assemblée générale a été convoquée au 10 septembre 2025,
- que les budgets sont régulièrement votés,
- que le rapport CITEMETRIE parle d'un grand ensemble en bon état général,
- qu'il n'y a pas de problème d'amiante sauf sur la dalle du sol de l'ancienne loge du gardien,
- que les ascenseurs fonctionnants et aux normes sont entretenus et contrôlés régulièrement,
- qu'un contrat d'entretien et de désinfectisation a été conclu avec la société PHN,
- que des travaux importants concernant l'électricité ont été votés,
- qu'un rapport de vérification des dispositifs de sécurité incendie et protection de la personne a été établi le 9 octobre 2023, qui atteste d'un matériel fonctionnel et opérationnel,
- qu'un contrat de maintenance a été conclu pour ces installations incendie,
- que des travaux nécessaires à la mise en sécurité ont été réalisés (reprise de l'ensemble des éclairages de sécurité, inspection et nettoyage des caves, reprise de l'éclairage et du système électrique des caves, nettoyage des parties communes, des colonnes d'eau usées, reprise des voies de circulation pour les accès secours, mise en place d'un système de video surveillance),
- que la ville de [Localité 12] est tenue informée des travaux réalisés,
- que les documents sollicités dans le cadre de la demande d'expertise ont été communiqués, de sorte que la demande d'expertise ne se justifie pas,
- que le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande très subsidiaire d'un mandataire ad hoc.
L'affaire a été appelée à l'audience du 8 septembre 2025 et mise en délibéré au 22 octobre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de désignation d'un administrateur provisoire
L'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que si l'équilibre financier du Syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le Syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du Syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par les copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du Syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d 'habitat par le représentant de l'État dans le département, par le procureur de la république ou, si le Syndicat fait l 'objet de la procédure prévue aux articles 29-1A et 29-1 B par le mandataire ad hoc .
En l'espèce, il appartient à LA METROPOLE [Localité 4] [Localité 12] PROVENCE d'établir, pour obtenir la désignation d'un administrateur provisoire, que l'équilibre financier du Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] est gravement compromis ou que ce dernier est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble.
Sur l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires [Adresse 10]
Si LA METROPOLE [Localité 4] [Localité 12] PROVENCE verse aux débats:
- le rapport de la société CITEMETRIE de mai 2021, qui analyse la situation financière et patrimoniale de la copropriété en question au titre des exercices comptables de 2015 à 2021,
- le bilan arrêté au 30 septembre 2022 et approuvé par l'AG du 19 juillet 2023, dont il résulte que par rapport à celui de 2019, une dégradation de la situation financière du fait des impayés des copropriétaires et des dettes fournisseurs,
- un extrait du registre national des copropriétés mis à jour le 13 novembre 2023,
pour autant tout en ne contestant pas l'état d'endettement actuel de la copropriété, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] verse aux débats, quant à lui, des pièces dont il résulte que sa situation financière est en voie d'amélioration.
En effet, il justifie de l'évolution du compte copropriétaire débiteur qui, de 1 238 843 € au 12 janvier 2021 (rapport CITEMETRIE), s'établit au 31 mars 2024 à la somme de 844 243,58€, d'une diminution du budget prévisionnel adopté pour l'exercice 2023/2024 de 930 000 € à 800 000 €, malgré l'augmentation du coût de l'énergie, de l'apurement ou en cours d'apurement de plusieurs comptes de copropriétaires débiteurs à hauteur de 375 271 € sur les deux derniers exercices, des échéanciers passés avec des copropriétaires débiteurs, des condamnations du tribunal judiciaire de MARSEILLE de copropriétaires débiteurs en cours d'exécution à hauteur de 109 063,32€, de procédures engagées à l'encontre des copropriétaires débiteurs représentant un montant total de 43 659,85€, d'une amélioration de la trésorerie passant de 3 941€ pour l'exercice 2018/2019 à 181 222€ au 30 août 2024, d'une diminution des honoraires du syndic passant de 102 000€ par an à 75 000€ par an.
Si, en appel, les factures de la SEM, concernant la dette de consommation d'eau de 556 859,43€ TTC, qui plus est contestée, sont produites, il y est fait état d'un solde antérieur débiteur non justifié.
Aucun contentieux en paiement n'a été engagé contre le syndicat des copropriétaires, dont il n'est pas contesté qu'il règle régulièrement les factures d'eau de l'ensemble immobilier.
En outre, des AG sont réunies régulièrement, la dernière ayant été convoquée pour le 10 septembre 2025, permettant de prendre les décisions nécessaires pour la copropriété.
Sur l'impossibilité à pourvoir à la conservation de l'immeuble
Il résulte du rapport CITEMETRIE que l'état technique des bâtiments est correct à améliorer, avec les petits bâtiments M-O en meilleur état, que les travaux à réaliser sont d'un montant d'un million d'euros, dont certains ont été votés en AG.
Le problème d'amiante est circonscrit à la dalle de sol de la loge du gardien comme cela résulte d'un rapport amiante effectué en 2005.
Un contrat de suivi des ascenseurs a été souscrit le 18 janvier 2024 pour 5 ans. Il n'est pas établi qu'ils soient dysfonctionnants ou non aux normes.
Un contrat d'entretien et de désinfectisation a été conclu avec la société PHN.
Une société est mandatée régulièrement pour évacuer les encombrants.
Les caves sont inspectées et nettoyées. L'ensemble de l'éclairage et système électrique de ces dernières a été revu pour un montant de 47 907,85€.
Il est justifié de la reprise de l'ensemble des éclairages de sécurité pour un montant de 37 638€.
S'agissant de la sécurité incendie, un rapport de vérification des dispositifs de sécurité a été établi le 9 octobre 2023, qui constate la fonctionnalité du matériel contrôlé et justifie de la fonctionnalité de la colonne sèche. Un contrat de maintenance préventive des installations de protection incendie a été conclu. Il est établi que les systèmes de protection incendie et de sécurité sont entretenus et audités.
Il est justifié du nettoyage des parties communes et des colonnes d'eau usée, de la mise en place d'un système de vidéo surveillance pour l'ensemble de la copropriété.
Si une procédure de mise en sécurité a été initiée par la ville de [Localité 12] concernant la copropriété en question en mars 2024, aucun arrêté de péril n'a été pris à ce jour, malgré un rapport du service de sécurité des immeubles de la ville indiquant que les travaux nécessaires n'avaient été réalisés que partiellement.
Des pièces versées aux débats, il résulte que le syndic a informé à plusieurs reprises en juillet et août 2025 la mairie de [Localité 12] des travaux réalisés pour la conservation de l'immeuble, de sorte que l'absence de coopération alléguée n'est pas établie.
En conséquence, faute pour LA METROPOLE [Localité 4] [Localité 12] PROVENCE d'établir que l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires [Adresse 10] est gravement compromis et/ou que ce syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, c'est à bon droit que le premier juge l'a déboutée de sa demande de désignation d'un administrateur provisoire à la copropriété [Adresse 10].
Sur la demande subsidiaire d'expertise avant dire droit
Il résulte de l'article 146 alinéa 2 du code de procédure civile qu'en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve
En l'espèce, malgré la production de l'ensemble des documents sollicitées par LA METROPOLE en première instance, à savoir:
- la liste des copropriétaires débiteurs au 31 mars 2024,
- la liste des procédures de recouvrement en cours,
- les convocations et les procès verbaux des AG,
- les références du compte bancaire séparé,
- le justificatif de l'assurance de la copropriété,
cette dernière n'a pas rapporté la preuve qui lui incombe, de sorte que rien ne justifie qu'une expertise soit ordonnée.
Le jugement est confirmé sur ce point également.
Sur la demande de désignation d'un mandataire ad hoc au visa de l'article 29-1A de la loi du 10 juillet 1965
Il résulte de l'article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 que lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25% des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1 ou en l'absence de vote de l'AG sur l'approbation des comptes depuis au moins 2 ans, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15%.
En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, en l'absence de syndic ou en l'absence de vote de l'assemblée générale sur l'approbation des comptes depuis moins de deux ans, le juge peut être saisi d'une même demande par:
5° le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.
L'article 61-6 du décret du 17 mars 1967 prévoit que lorsqu'elle n'émane pas du syndic, le président du tribunal judiciaire est tenu de statuer selon la procédure accélérée au fond.
Ainsi, la demande de LA METROPOLE est recevable et le jugement est infirmé sur ce point.
Pour autant, il appartient à LA METROPOLE d'établir que le seuil d'impayés pour déclencher la saisine sur requête du juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc fixé à 15% des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et du fonds de travaux , dans la copropriété objet des présentes qui comprend 445 lots, est atteint.
Or LA METROPOLE, à laquelle une proposition de renvoi de l'affaire a été faite pour permettre, suite à l'AG du 10 septembre 2025, d'avoir le dernier exercice approuvé, a refusé ce renvoi, mettant la présente Cour dans l'impossibilité d'apprécier si les conditions de l'article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 sont réunies, au jour où elle statue.
Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.
Sur les autres demandes
LA METROPOLE [Localité 4] [Localité 12] PROVENCE est condamnée à 2500€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME le jugement rendu le 31 octobre 2024 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,
SAUF en ce que:
DECLARONS LA METROPOLE [Localité 4] [Localité 12] PROVENCE irrecevable en sa demande de désignation d'un mandataire ad hoc au visa de l'article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965,
Statuant à nouveau:
DECLARE recevable LA METROPOLE [Localité 4] [Localité 12] PROVENCE en sa demande de désignation d'un mandataire ad hoc au visa de l'article 29-1 A du 10 juillet 1965,
DEBOUTE LA METROPOLE [Localité 4] [Localité 12] PROVENCE de sa demande de désignation d'un mandataire ad hoc au visa de l'article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965,
Y ajoutant
CONDAMNE LA METROPOLE [Localité 4] [Localité 12] PROVENCE à régler au [Adresse 14] [Adresse 9] pris en la personne de son syndic en exercice la société ELYOTT IMMOBILIER la somme de 2500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE LA METROPOLE [Localité 4] [Localité 12] PROVENCE aux entiers dépens de l'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 22 OCTOBRE 2025
N° 2025 / 264
N° RG 24/13478
N° Portalis DBVB-V-B7I-BN5XI
METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12] PROVENCE (MAMP)
C/
Syndicat des
copropriétaires
[Adresse 10]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Monique TOUITOU
Me Agnès ERMENEUX
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 31 Octobre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/06187.
APPELANTE
METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE - MAMP
prise en la personne de sa Présidente en exercice, domiciliée es qualité en ses bureaux sis [Adresse 11]
représentée par Me Monique TOUITOU, avocat au barreau de MARSEILLE, et plaidant par Me Nicolas CHARREL, membre de la SELAS CHARREL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER,
INTIMÉE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] sis [Adresse 6] [Localité 12] [Adresse 1])
représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. ELYOTT IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège sis [Adresse 3]
représenté par Me Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Rémy STELLA, membre de la SELARL DEFENZ, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Pierre LAROQUE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2025.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
La copropriété [Adresse 10] est située [Adresse 5].
Les copropriétaires de la RESIDENCE LA [Adresse 7] sont réunies au sein d'un Syndicat des copropriétaires et l'assemblée générale des copropriétaires a depuis le 2l janvier 2020 désigné la société ELYOTT IMMOBILIER, en qualité de syndic, et son mandat a été renouvelé au terme de l'assemblée générale du l9 juillet 2023 jusqu'au 18 juillet 2025 et ses comptes ont été approuvés.
La METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE, ci-après désignée la METROPOLE, est compétente en matière de politique locale de l'habitat par application de l'article L 5217-2 du code général des collectivités territoriales.
Le 2 avril 2020, elle a confié à la société CITEMETRIE une expertise de la copropriété [Adresse 10] qui a établi un planning de l'étude comportant une phase l: diagnostic de la copropriété, analyse multicritères, une phase 2 : propositions d`intervention et outils opérationnels et une phase 3: appui et suivi de la copropriété.
La société CITEMETRIE a déposé son rapport, mis à jour à mai 2021, aux termes duquel elle relève notamment une situation financière catastrophique, sans aucune thésaurisation pour l'avenir (absence de fonds ALUR notamment...) et une trésorerie minime, qui ne peut en aucun cas compenser les dettes, un mécanisme d'avances copropriétaires, qui étouffent, un entretien courant acceptable, témoignant d'une volonté à rénover des copropriétaires, mais pour des bâtiments dont la dégradation s'accélère avec un potentiel de rénovation certain pour des scénarios de travaux à construire en concertation avec les habitants.
La METROPOLE a saisi le président du tribunal judiciaire d'une demande de désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 27 mars 2023.
Par ordonnance du 20 septembre 2023, le président du tribunal judiciaire a rétracté la décision du 27 mars 2023 en l'état de la désignation d'un syndic par l'assemblée générale des copropriétaires du 20 juillet 2022.
Faisant valoir que le syndic de copropriété, la société ELYOTT IMMOBILIER, ne coopère pas au projet de rénovation de la copropriété [Adresse 10], en refusant de lui transmettre les éléments comptables actualisés lui permettant d'apprécier la situation financière actuelle, et considérant que sur la base des éléments financiers connus, l'équilibre financier du Syndicat des copropriétaires est gravement compromis et que le Syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, par acte du 30 janvier 2004, LA METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]- PROVENCE a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la société ELYOTT IMMOBILIER, devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond, sur le fondement de l'article 29 -1 de la loi du l0 juillet 1965 et sollicite :
- la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 10]
- à titre subsidiaire, avant dire droit la désignation d'un expert, aux fins d'établir un rapport présentant une analyse de la situation financière du Syndicat des copropriétaires et de l'état de l'immeuble ;
- à titre infiniment subsidiaire, la désignation d'un mandataire ad hoc sur le fondement de l'article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
Par jugement rendu le31 octobre 2024, le Tribunal par procédure accélérée au fond a ainsi statué:
DÉBOUTONS LA METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12] PROVENCE de sa demande principale de désignation d'un administrateur provisoire ;
DÉBOUTONS LA METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12] PROVENCE de sa demande subsidiaire d'expertise judiciaire ;
DÉCLARONS LA METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12] PROVENCE irrecevable en sa demande de désignation d'un mandataire ad hoc au visa de l'article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNONS LA METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12] PROVENCE à verser au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA GRANIERE, pris en la personne de son syndic en exercice la société ELYOTT IMMOBILIER, la somme de 2000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que contrairement aux affirmations de LA METROPOLE, la situation de trésorerie est en voie d'amélioration permettant la réalisation des travaux de conservation de la copropriété les plus urgents, de sorte que, par les pièces qu'elle produit aux débats, LA METROPOLE est défaillante dans l'administration de la preuve, qui lui incombe, de démontrer que les conditions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont réunies et qu'il y a nécessité de désigner un administrateur provisoire à la copropriété.
Il ajoute que le syndicat ayant produit l'ensemble des documents sollicités par LA METROPOLE cette dernière ne justifie d'aucun motif légitime à voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire aux fins d'examen par l'expert de ces documents.
Il précise que l'article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit pas qu'il puisse être statué selon la procédure accélérée au fond de sorte que la demande de LA METROPOLE sur ce fondement est irrecevable.
Par déclaration au greffe en date du 7 novembre 2024, LA METROPOLE a interjeté appel de cette décision.
Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er juillet 2025 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions, LA METROPOLE sollicite:
INFIRMER le jugement n°24/1034 rendu le 31 octobre [Immatriculation 2]/06187 par le Tribunal Judiciaire de Marseille statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond en ce qu'il a :
Débouté LA MÉTROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE de sa demande principale de désignation d'un administrateur provisoire ;
Débouté LA MÉTROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]- PROVENCE de sa demande subsidiaire d'expertise judiciaire ;
Déclaré LA MÉTROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE irrecevable en sa demande de désignation d'un mandataire ad hoc au visa de l'article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 ;
Condamné LA MÉTROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE à verser au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE «[Adresse 8] GRANIERE », pris en la personne de son syndic en exercice la société ELYOTT IMMOBILIER, la somme de 2 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Et, statuant de nouveau :
A TITRE PRINCIPAL
DESIGNER un administrateur provisoire de la copropriété « [Adresse 10] », avec pour mission de :
- Se faire remettre par la société ELYOTT IMMOBILIER ou tout autre détenteur les références des comptes bancaires du syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] », ainsi que les coordonnées de la banque et l'ensemble des documents et archives du syndicat, et ce dans un délai d'un mois à compter de la notification de l'ordonnance ;
- Administrer la copropriété « [Adresse 10] » et prendre toutes mesures imposées par l'urgence ;
- Faire réaliser toute étude et travaux nécessaires à la conservation de la copropriété « [Adresse 10]»;
- De manière générale, prendre les mesures nécessaires au rétablissement normal du fonctionnement de la copropriété conformément à l' article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 , et dont les pouvoirs seront :
D'une part ceux du syndic dont le mandat cessera de plein droit sans indemnité ;
D'autre part, ceux de l'assemblée générale, à l'exception toutefois de ceux prévus aux articles a et b de l'article 26 de la loi ;
Enfin, ceux du conseil syndical.
- Au plus tard à l'issue des six premiers mois d'exercice de sa mission, rendre un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat ;
- En vue d'adapter sa mission à la stratégie publique poursuivie et dans le délai d'un mois suivant sa désignation, d'organiser une réunion de coordination avec la METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE, ainsi que ses partenaires institutionnels compétents en matière d'habitat et d'aménagement (Services de l'Etat, Ville de [Localité 12]) ;
JUGER que :
- L'administrateur provisoire communiquera la décision dans le délai d'un mois à compter de son prononcé à tous les copropriétaires, cette communication reproduisant le texte du 7° de l'article 481-1 du code de procédure civile ;
FIXER
- La durée de la mission de l'administrateur provisoire qui ne peut être inférieure à douze mois ;
- La rémunération de l'administrateur provisoire conformément à l'arrêté ministériel du 8 octobre 2015, qui sera prélevée en priorité sur les fonds disponibles de la copropriété « [Adresse 10] », à titre d'avance sur charges ou, à défaut de fonds disponibles, avancée par la METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE, demanderesse.
A TITRE SUBSIDIAIRE
DESIGNER avant-dire droit tel expert ayant pour mission de :
- Se faire remettre par la société ELYOTT IMMOBILIER la liste des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » ;
- Se faire remettre par la société ELYOTT IMMOBILIER les références des comptes bancaires du syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » ;
- Se faire remettre par la société ELYOTT IMMOBILIER la convocation et les procès-verbaux des assemblées générales de 2022, 2023 et 2024, ainsi que l'ensemble de leurs annexes ; les annexes comptables des deux derniers exercices arrêtés, la liste des copropriétaires débiteurs actualisée, ainsi que la liste des procédures de recouvrement en cours ;
- Se faire remettre tout autre document nécessaire à l'exercice de sa mission ;
- Rédiger un rapport présentant l'analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l'état de l'immeuble.
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE
DESIGNER un mandataire ad hoc sur le fondement de l'article 29-1A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ayant pour mission de :
- Se faire remettre par la société ELYOTT IMMOBILIER la liste des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » ;
- Se faire remettre par la société ELYOTT IMMOBILIER les références des comptes bancaires du syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 10] » ;
- Se faire remettre par la société ELYOTT IMMOBILIER la convocation et les procès-verbaux des assemblées générales de 2022, 2023 et 2024, ainsi que l'ensemble de leurs annexes ; les annexes comptables des deux derniers exercices arrêtés, la liste des copropriétaires débiteurs actualisée, ainsi que la liste des procédures de recouvrement en cours ;
- Se faire remettre tout autre document nécessaire à l'exercice de sa mission ;
- Transmettre dans un délai de trois mois à compter de sa désignation un rapport présentant l'analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires, de l'état de l'immeuble, les préconisations faites pour rétablir l'équilibre financier du syndicat et assurer la sécurité de l'immeuble, ainsi que le résultat des actions de médiation ou de négociation qu'il aura éventuellement menées avec les parties en cause.
EN TOUT ETAT DE CAUSE
REJETER la demande de condamnation de la Métropole à verser au SDC « La Granière » la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en appel.
A l'appui de son recours, elle fait valoir:
- qu'elle produit des éléments probants postérieurs à 2021 qui établissent que la situation financière de la copropriété est gravement compromise,
- que le fait que le syndicat des copropriétaires ait légèrement amélioré sa situation financière est sans incidence pour la désignation d'un administrateur provisoire,
- que ces efforts ne suffisent pas et seule la collaboration avec les pouvoirs publics est à même de permettre le redressement de cette copropriété,
- qu'elle verse aux débats les factures de la SEMM avec une dette actualisée, qui, à elle seule, représente 79% du budget annuel de la copropriété,
- que le tribunal pour apprécier si le syndic était en mesure de pourvoir à la conservation de l'immeuble prend en compte le rapport CITEMETRIE tout en le considérant non pertinent pour apprécier de la situation financière mais pas la procédure de mise en sécurité initiée par la ville de Marseille signifiée le 27 mars 2024, face à laquelle il n'a pu être constaté les travaux de reprise partielle eu égard aux difficultés de communication avec le syndic,
- que la ville de [Localité 12] a dû mettre en demeure le 5 juin 2025 le syndicat des copropriétaires afin qu'il supprime les eaux stagnantes dans les caves de nature à dégrader le bâti et à oeuvrer à l'insalubrité, ce qui traduit son incapacité à assurer l'entretien et la conservation de l'immeuble,
- que contrairement à ce que retient le tribunal le syndicat n'a pas produit tous les documents sollicités de sorte que sa demande subsidiaire d'expertise se justifie,
- que lorsqu'elle n'émane pas du syndic le président du tribunal judiciaire est tenu de statuer selon la procédure accélérée au fond et que les conditions de fond pour la désignation d'un mandataire ad hoc sont réunies.
Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2025 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER conclut:
CONFIRMER le jugement en ce qu'il a:
Débouté la METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE de sa demande principale de désignation d'un administrateur provisoire.
Débouté la METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE de sa demande subsidiaire d'expertise judiciaire.
Déclaré irrecevable la METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE en sa demande de désignation d'un mandataire ad hoc au visa de l'article 29-1 de la loi du 10juillet 1965 sollicitée à titre infiniment subsidiaire.
Condamné la METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE à verser au Syndicat des copropriétaire de la [Adresse 13] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 outre les entiers dépens.
DEBOUTER la METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE de toutes ses demandes, fins et prétentions
DEBOUTER la METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE de sa demande principale de désignation d'un administrateur judiciaire de la copropriété [Adresse 10] sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10juillet1965
DEBOUTER la METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE de sa demande subsidiaire de désignation d'un expert judiciaire.
DEBOUTER la METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12]-PROVENCE de sa demande infiniment subsidiaire de désignation d'un mandataire ad hoc sur le fondement de l'article 29-1 A de la loi du 10 juillet1965.
CONDAMNER la METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12] PROVENCE à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10] la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du C.P.C. en appel.
CONDAMNER la METROPOLE [Localité 4]-[Localité 12] PROVENCE aux entiers dépens d'appel.
Il soutient:
- que LA METROPOLE ne justifie absolument pas qu'il serait dans une situation financière gravement compromise et/ou qu'il serait dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble,
- qu'il établit une nette amélioration de l'équilibre financier et un bon entretien de l'immeuble,
- que le rapport de CITEMETRIE établi sur les comptes de 2019 n'est plus pertinent,
- que les contrats ont été renégociés et des audits effectués ce qui a permis une baisse significative du budget,
- que des actions en recouvrement de charges qui portent leurs fruits, ont ou sont initiées, soldant les gros comptes débiteurs ou les mettant en cours d'apurement, à hauteur de 375 271€ sur les deux derniers exercices,
- que la trésorerie est passée de 3 941€ à 181 222€ au 30 août 2024,
- que les honoraires du syndic ont diminué,
- que la dette de la SEMM est contestée et prescrite,
- que la copropriété n'est pas paralysée dans sa prise de décision, une assemblée générale a été convoquée au 10 septembre 2025,
- que les budgets sont régulièrement votés,
- que le rapport CITEMETRIE parle d'un grand ensemble en bon état général,
- qu'il n'y a pas de problème d'amiante sauf sur la dalle du sol de l'ancienne loge du gardien,
- que les ascenseurs fonctionnants et aux normes sont entretenus et contrôlés régulièrement,
- qu'un contrat d'entretien et de désinfectisation a été conclu avec la société PHN,
- que des travaux importants concernant l'électricité ont été votés,
- qu'un rapport de vérification des dispositifs de sécurité incendie et protection de la personne a été établi le 9 octobre 2023, qui atteste d'un matériel fonctionnel et opérationnel,
- qu'un contrat de maintenance a été conclu pour ces installations incendie,
- que des travaux nécessaires à la mise en sécurité ont été réalisés (reprise de l'ensemble des éclairages de sécurité, inspection et nettoyage des caves, reprise de l'éclairage et du système électrique des caves, nettoyage des parties communes, des colonnes d'eau usées, reprise des voies de circulation pour les accès secours, mise en place d'un système de video surveillance),
- que la ville de [Localité 12] est tenue informée des travaux réalisés,
- que les documents sollicités dans le cadre de la demande d'expertise ont été communiqués, de sorte que la demande d'expertise ne se justifie pas,
- que le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande très subsidiaire d'un mandataire ad hoc.
L'affaire a été appelée à l'audience du 8 septembre 2025 et mise en délibéré au 22 octobre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de désignation d'un administrateur provisoire
L'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que si l'équilibre financier du Syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le Syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du Syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par les copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du Syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d 'habitat par le représentant de l'État dans le département, par le procureur de la république ou, si le Syndicat fait l 'objet de la procédure prévue aux articles 29-1A et 29-1 B par le mandataire ad hoc .
En l'espèce, il appartient à LA METROPOLE [Localité 4] [Localité 12] PROVENCE d'établir, pour obtenir la désignation d'un administrateur provisoire, que l'équilibre financier du Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] est gravement compromis ou que ce dernier est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble.
Sur l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires [Adresse 10]
Si LA METROPOLE [Localité 4] [Localité 12] PROVENCE verse aux débats:
- le rapport de la société CITEMETRIE de mai 2021, qui analyse la situation financière et patrimoniale de la copropriété en question au titre des exercices comptables de 2015 à 2021,
- le bilan arrêté au 30 septembre 2022 et approuvé par l'AG du 19 juillet 2023, dont il résulte que par rapport à celui de 2019, une dégradation de la situation financière du fait des impayés des copropriétaires et des dettes fournisseurs,
- un extrait du registre national des copropriétés mis à jour le 13 novembre 2023,
pour autant tout en ne contestant pas l'état d'endettement actuel de la copropriété, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] verse aux débats, quant à lui, des pièces dont il résulte que sa situation financière est en voie d'amélioration.
En effet, il justifie de l'évolution du compte copropriétaire débiteur qui, de 1 238 843 € au 12 janvier 2021 (rapport CITEMETRIE), s'établit au 31 mars 2024 à la somme de 844 243,58€, d'une diminution du budget prévisionnel adopté pour l'exercice 2023/2024 de 930 000 € à 800 000 €, malgré l'augmentation du coût de l'énergie, de l'apurement ou en cours d'apurement de plusieurs comptes de copropriétaires débiteurs à hauteur de 375 271 € sur les deux derniers exercices, des échéanciers passés avec des copropriétaires débiteurs, des condamnations du tribunal judiciaire de MARSEILLE de copropriétaires débiteurs en cours d'exécution à hauteur de 109 063,32€, de procédures engagées à l'encontre des copropriétaires débiteurs représentant un montant total de 43 659,85€, d'une amélioration de la trésorerie passant de 3 941€ pour l'exercice 2018/2019 à 181 222€ au 30 août 2024, d'une diminution des honoraires du syndic passant de 102 000€ par an à 75 000€ par an.
Si, en appel, les factures de la SEM, concernant la dette de consommation d'eau de 556 859,43€ TTC, qui plus est contestée, sont produites, il y est fait état d'un solde antérieur débiteur non justifié.
Aucun contentieux en paiement n'a été engagé contre le syndicat des copropriétaires, dont il n'est pas contesté qu'il règle régulièrement les factures d'eau de l'ensemble immobilier.
En outre, des AG sont réunies régulièrement, la dernière ayant été convoquée pour le 10 septembre 2025, permettant de prendre les décisions nécessaires pour la copropriété.
Sur l'impossibilité à pourvoir à la conservation de l'immeuble
Il résulte du rapport CITEMETRIE que l'état technique des bâtiments est correct à améliorer, avec les petits bâtiments M-O en meilleur état, que les travaux à réaliser sont d'un montant d'un million d'euros, dont certains ont été votés en AG.
Le problème d'amiante est circonscrit à la dalle de sol de la loge du gardien comme cela résulte d'un rapport amiante effectué en 2005.
Un contrat de suivi des ascenseurs a été souscrit le 18 janvier 2024 pour 5 ans. Il n'est pas établi qu'ils soient dysfonctionnants ou non aux normes.
Un contrat d'entretien et de désinfectisation a été conclu avec la société PHN.
Une société est mandatée régulièrement pour évacuer les encombrants.
Les caves sont inspectées et nettoyées. L'ensemble de l'éclairage et système électrique de ces dernières a été revu pour un montant de 47 907,85€.
Il est justifié de la reprise de l'ensemble des éclairages de sécurité pour un montant de 37 638€.
S'agissant de la sécurité incendie, un rapport de vérification des dispositifs de sécurité a été établi le 9 octobre 2023, qui constate la fonctionnalité du matériel contrôlé et justifie de la fonctionnalité de la colonne sèche. Un contrat de maintenance préventive des installations de protection incendie a été conclu. Il est établi que les systèmes de protection incendie et de sécurité sont entretenus et audités.
Il est justifié du nettoyage des parties communes et des colonnes d'eau usée, de la mise en place d'un système de vidéo surveillance pour l'ensemble de la copropriété.
Si une procédure de mise en sécurité a été initiée par la ville de [Localité 12] concernant la copropriété en question en mars 2024, aucun arrêté de péril n'a été pris à ce jour, malgré un rapport du service de sécurité des immeubles de la ville indiquant que les travaux nécessaires n'avaient été réalisés que partiellement.
Des pièces versées aux débats, il résulte que le syndic a informé à plusieurs reprises en juillet et août 2025 la mairie de [Localité 12] des travaux réalisés pour la conservation de l'immeuble, de sorte que l'absence de coopération alléguée n'est pas établie.
En conséquence, faute pour LA METROPOLE [Localité 4] [Localité 12] PROVENCE d'établir que l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires [Adresse 10] est gravement compromis et/ou que ce syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, c'est à bon droit que le premier juge l'a déboutée de sa demande de désignation d'un administrateur provisoire à la copropriété [Adresse 10].
Sur la demande subsidiaire d'expertise avant dire droit
Il résulte de l'article 146 alinéa 2 du code de procédure civile qu'en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve
En l'espèce, malgré la production de l'ensemble des documents sollicitées par LA METROPOLE en première instance, à savoir:
- la liste des copropriétaires débiteurs au 31 mars 2024,
- la liste des procédures de recouvrement en cours,
- les convocations et les procès verbaux des AG,
- les références du compte bancaire séparé,
- le justificatif de l'assurance de la copropriété,
cette dernière n'a pas rapporté la preuve qui lui incombe, de sorte que rien ne justifie qu'une expertise soit ordonnée.
Le jugement est confirmé sur ce point également.
Sur la demande de désignation d'un mandataire ad hoc au visa de l'article 29-1A de la loi du 10 juillet 1965
Il résulte de l'article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 que lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25% des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1 ou en l'absence de vote de l'AG sur l'approbation des comptes depuis au moins 2 ans, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15%.
En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, en l'absence de syndic ou en l'absence de vote de l'assemblée générale sur l'approbation des comptes depuis moins de deux ans, le juge peut être saisi d'une même demande par:
5° le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.
L'article 61-6 du décret du 17 mars 1967 prévoit que lorsqu'elle n'émane pas du syndic, le président du tribunal judiciaire est tenu de statuer selon la procédure accélérée au fond.
Ainsi, la demande de LA METROPOLE est recevable et le jugement est infirmé sur ce point.
Pour autant, il appartient à LA METROPOLE d'établir que le seuil d'impayés pour déclencher la saisine sur requête du juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc fixé à 15% des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et du fonds de travaux , dans la copropriété objet des présentes qui comprend 445 lots, est atteint.
Or LA METROPOLE, à laquelle une proposition de renvoi de l'affaire a été faite pour permettre, suite à l'AG du 10 septembre 2025, d'avoir le dernier exercice approuvé, a refusé ce renvoi, mettant la présente Cour dans l'impossibilité d'apprécier si les conditions de l'article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 sont réunies, au jour où elle statue.
Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.
Sur les autres demandes
LA METROPOLE [Localité 4] [Localité 12] PROVENCE est condamnée à 2500€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME le jugement rendu le 31 octobre 2024 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,
SAUF en ce que:
DECLARONS LA METROPOLE [Localité 4] [Localité 12] PROVENCE irrecevable en sa demande de désignation d'un mandataire ad hoc au visa de l'article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965,
Statuant à nouveau:
DECLARE recevable LA METROPOLE [Localité 4] [Localité 12] PROVENCE en sa demande de désignation d'un mandataire ad hoc au visa de l'article 29-1 A du 10 juillet 1965,
DEBOUTE LA METROPOLE [Localité 4] [Localité 12] PROVENCE de sa demande de désignation d'un mandataire ad hoc au visa de l'article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965,
Y ajoutant
CONDAMNE LA METROPOLE [Localité 4] [Localité 12] PROVENCE à régler au [Adresse 14] [Adresse 9] pris en la personne de son syndic en exercice la société ELYOTT IMMOBILIER la somme de 2500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE LA METROPOLE [Localité 4] [Localité 12] PROVENCE aux entiers dépens de l'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT