CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 23 octobre 2025, n° 22/00088
PARIS
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRAN'AISE
AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2025
(n° /2025, 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 22/00088 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CE4VT
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 décembre 2021-Tribunal de commerce de PARIS (9ème chambre)- RG n° 2020029200
APPELANTE
S.A.S. OCEFAMA
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 5] sous le n° 804 904 738
Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée et assistée par Me Mélanie BRAUGE-BOYER de la SELARL LEBOUCHER BRAUGE-BOYER, avocat au barreau de Paris, toque : C351, substituée à l'audience par Me Sarah RODRIGUES du même cabinet.
INTIMÉE
S.A.S. OPER
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 5] sous le n° 812 953 115
Prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de Paris, toque : G0334
Assistée de Me Nathalie CORREIA DA SILVA, avocat au barreau de Paris, substituant Me Sabine VACRATE, avocat au barreau du Val de Marne
PARTIE INTERVENANTE
S.A. ELOGIE-SIEMP
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 5] sous le n° 552 038 200
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Catherine HENNEQUIN du cabinet LGH et Associés, avocat au barreau de Paris, toque : P0483
Assistée de Me Caroline VIEIRA, collaboratrice de Me Catherine HENNEQUIN
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 janvier 2025, en audience publique, rapport a été fait par Mme Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Daniel Barlow, président de chambre, appelé d'une autre chambre afin de compléter la Cour en application de l'article R.312-3 du code de l'organisation judiciaire
Mme Stéphanie Dupont, conseillère
Mme Marie Girousse, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Daniel Barlow, président de chambre et par Mme Yulia TREFILOVA, greffière, présente lors de la mise à disposition.
******
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 13 octobre 2014, Madame [V] [Y], a donné à bail commercial à la société OCEFAMA des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6] pour l'exercice d'un commerce de « coiffure et soins de beauté », moyennant un loyer annuel principal de 9.000 euros.
Par acte sous seing privé du 1er octobre 2018, la société OCEFAMA a donné en location-gérance le fonds de commerce de coiffure exploité dans les locaux en cause à la société OPER, cet acte contenant une promesse de vente du fonds du commerce pour un prix de 160 000 euros, les montants des loyers et des redevances déjà réglés s'imputant sur cette somme et la locataire-gérante devant lever l'option au plus tard le 31 août 2019 à peine de caducité. La redevance de location gérance a été fixée à 2 100 euros par mois. Le loyer relatif au bail des locaux, payé par la société OPER à la société OCEFAMA, s'élevait à 975 euros par mois outre les charges mensuelles.
Par exploit d'huissier du 28 août 2019, la société OPER a signifié à la société OCEFAMA un courrier portant levée de l'option de la promesse de vente du fonds de commerce en cause.
Le 29 juin 2020, la société OPER a mis la société OCEFAMA en demeure de procéder à la vente du fonds de commerce et proposé un prix de 61 000 euros, proposition restée sans réponse.
Par acte d'huissier du 24 juillet 2020, la société OPER a assigné la SAS OCEFAMA aux fins notamment de voir ordonner sous astreinte la vente du fonds de commerce à son profit au prix de 50.586 euros, subsidiairement, de voir ordonner à la société OCEFAMA de rembourser à la société OPER les redevances et loyers versés ainsi que le coût des travaux et réparations effectués. La société OCEFAMA a notamment demandé de rejeter les prétentions de la demanderesse et subsidiairement de dire que la vente du fonds de commerce ne pourra intervenir que pour la somme de 160.000 euros.
Par jugement du 6 décembre 2021, le Tribunal de commerce de Paris a :
débouté la SAS OCEFAMA de sa demande de nullité de la signification de la levée de l'option,
ordonné la vente du fonds de commerce au profit de la SAS OPER au prix de 160 000 euros à diminuer des acomptes déjà effectués au 31/5/2021 (109 550 euros) ou qui auraient encore été effectués depuis le 31/5/2021, relatifs aux redevances (2 100 euros par mois) et aux loyers (900 euros par mois) qui tiennent lieu d'acomptes, au plus tard deux mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pour une durée renouvelable d'un mois.
ordonné la compensation de ces sommes avec la restitution du dépôt de garantie de 12 000 euros.
débouté la SAS OPER de sa demande relative à la captation de clientèle.
condamné la SAS OCEFAMA à payer à la SAS OPER la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, débouté pour le surplus.
Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
condamné la SAS OCEFAMA aux dépens de l'instance.
Par déclaration du 21 décembre 2021, la SAS OCEFAMA a interjeté appel du jugement. Il s'agit du présent litige.
Parallèlement, par exploit d'huissier du 13 décembre 2021, la société ELOGIE-SIEMP, venue aux droits de la bailleresse par l'effet d'un bail emphytéotique du 27 mai 2021, a fait délivrer à la société OCEFAMA un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme de 3.869,88 euros puis l'a assignée en référé par exploit d'huissier du17 février 2022.
Par ordonnance du 11 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, ordonné l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupant de son chef et l'a condamnée au paiement d'une provision au titre de la dette locative et des indemnités d'occupation.
Par exploit d'huissier du 3 octobre 2022, la société OPER a assigné la société ELOGIE-SIEMP en intervention forcée devant la cour de céans aux fins notamment de voir ordonner la régularisation du bail par la société ELOGIE-SIEMP au profit de la société OPER.
La société OPER a été expulsée des locaux en cause qu'elle occupait du chef de la société OCEFAMA le 14 avril 2023 en exécution de l'ordonnance de référé précitée du 11 mai 2022.
L'ordonnance de clôture prononcée le 4 décembre 2024 a été révoquée par ordonnance du conseiller de la mise en état du 20 janvier 2025 prononçant la clôture à cette dernière date.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Par conclusions déposées le 3 décembre 2024, la société OCEFAMA, appelante, demande à la Cour de :
A titre principal :
annuler le jugement du 6 décembre 2021 en toutes ses dispositions.
annuler la signification du congé pour vendre faite selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile.
juger que la levée d'option prétendument effectuée le 29 août 2019 est nulle.
condamner la société OPER aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à la société OCEFAMA la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés.
Subsidiairement :
dire que la vente ne pourra intervenir que pour la somme de 160.000 € déduction faite des redevances effectivement payées entre le 1er octobre 2018 et le 31 septembre 2019 et après l'apurement des dettes de la société OPER.
Par conclusions déposées le 21 décembre 2024, la société OPER, intimée demande à la Cour de :
révoquer l'ordonnance de clôture prononcée le 4 décembre 2024 et admettre aux débats les conclusions et pièces de la société OPER ;
A défaut,
rejeter et écarter des débats les conclusions notifiées par la société OCEFAMA le 3 décembre 2024 ;
confirmer le jugement rendu le 6 décembre 2021 par le Tribunal de commerce de PARIS.
à titre principal,
rendre l'arrêt à venir commun et opposable à la SA ELOGIE-SIEMP.
prononcer l'irrecevabilité des demandes, fins et prétentions de la société OCEFAMA
à titre subsidiaire,
rejeter comme mal fondées, toutes les demandes, fins et conclusions de la société OCEFAMA
en tout état de cause,
condamner la société OCEFAMA à rembourser à la société OPER le montant des travaux et réparations effectués lors de l'entrée dans les lieux à hauteur de 19 289,60 €.
condamner la société OCEFAMA à restituer à la société OPER le dépôt de garantie versé de 12.000 €.
condamner la société OCEFAMA à payer à la société OPER la somme de 66 290 € à titre d'indemnisation du préjudice résultant de l'impossibilité d'exploiter le fonds de commerce donné en location gérance à la société OPER.
condamner la SA ELOGIE-SIEMP au paiement de la somme 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
condamner la société OCEFAMA au paiement de la somme 7 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
condamner la SA ELOGIE-SIEMP et la société OCEFAMA aux entiers dépens.
Par conclusions d'intimée en intervention forcée, déposées le 15 novembre 2024, la société ELOGIE-SIEMP demande à la Cour de :
recevoir la société ELOGIE-SIEMP en ses conclusions et demandes et l'y déclarer bien fondée,
déclarer toute cession de droit au bail qui pourrait être intervenue entre les sociétés OCEFAMA et OPER inopposable à l'égard de la société ELOGIE-SIEMP, en l'absence de respect des modalités de la cession prévues par le bail commercial alors en vigueur,
déclarer en toute hypothèse la qualité d'occupant sans droit ni titre attachée à la société OPER,
débouter en toute hypothèse la société OPER de sa demande aux fins de rendre l'arrêt à intervenir commun et opposable à la société ELOGIE-SIEMP,
débouter en toute hypothèse la société OPER de sa demande aux fins de voir ordonner la régularisation d'un bail par la société ELOGIE-SIEMP à son profit,
condamner la société OPER à verser à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de procédure d'appel,
condamner la société OPER aux entiers dépens.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
MOTIFS DE L'ARRÊT
1. Sur la procédure
Sur la recevabilité des demandes de la société OCEFAMA
La société OPER demande à la cour de déclarer la société OCEFAMA irrecevable à agir en application des articles 32 et 122 du code de procédure civile au motif qu'ayant définitivement perdu son bail et son fonds de commerce par l'effet de l'ordonnance de référé du 11 mai 2022 et de l'expulsion, elle n'aurait plus ni qualité ni intérêt à exercer un recours contre le jugement ordonnant la vente forcée du fonds.
La circonstance que le jugement ordonnant la vente forcée du fonds de commerce ne soit plus exécutable en raison de la disparition de ce fonds résultant de l'expulsion de l'occupante, n'est pas de nature à priver la société OCEFAMA de sa qualité et de son intérêt à agir devant la cour à l'encontre de ce jugement. En effet, cette décision a néanmoins des conséquences sur l'appréciation de ses engagements contractuels à l'égard de la société OPER et de leurs éventuelles conséquences financières.
Il convient, en conséquence, de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société OPER et de déclarer la société OCEFAMA recevable en ses demandes.
Sur la demande d'annulation du jugement
En application de l'article 562 du code de procédure civile, lorsque l'appel tend à l'annulation, du jugement pour un motif autre que l'irrégularité de l'acte introductif d'instance, l'effet dévolutif s'opère pour le tout. En application de l'article 954 alinéa 3 du même code, le dispositif des conclusions de l'appelant doit comporter, en outre, des prétentions sur le litige sans lesquelles la cour ne peut que confirmer ce jugement.
En l'espèce, la société OCEFAMA demande l'annulation du jugement mais forme également des demandes portant sur le fond du litige.
La société OCEFAMA, qui ne fonde ni en fait ni en droit, sa demande d'annulation du jugement, doit être déboutée de celle-ci.
Il convient de statuer sur ses prétentions au fond tendant à titre principal à voir juger que la levée d'option prétendument effectuée le 29 août 2019 est nulle et à titre subsidiaire à voir dire que la vente ne pourra intervenir que pour la somme de 160.000 € déduction faite des redevances effectivement payées entre 1er octobre 2018 et le 31 septembre 2019 et après l'apurement des dettes de la société OPER.
Le jugement sera confirmé en ses autres chefs de dispositif au fond non critiqués.
Sur la cession du fonds de commerce
Dans le dispositif de ses conclusions, la société OCEFAMA demande à la cour d'« annuler la signification du congé pour vendre faite selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile ». Le présent litige ne porte pas sur la délivrance d'un congé pour vendre. Il convient donc de rejeter cette demande sans objet .
Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Selon l'article 1124 du même code, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. Il en résulte que la levée d'option doit être pure et simple. Elle ne doit pas être assortie de conditions ou de réserves créant une discordance avec les termes de l'engagement du promettant.
En l'espèce, le contrat de location gérance conclu le 1er octobre 2018 entre les sociétés OCEFAMA et OPER contient un article 8 : Promesse d'achat ainsi rédigé :
« 8.1 A tout moment, la société loueuse promet de vendre sur simple demande du locataire-gérant le fonds de commerce, moyennant le paiement d'un montant de cent soixante mille (160.000)euros.
Les parties conviennent d'imputer sur le prix ci-dessus le montant des redevances ainsi que le montant du bail totalement réglés par le locataire-gérant ; (la « promesse de vente »)
8.2 La levée de la promesse de vente devra être notifiée par le locataire-gérant, au plus tard le 31 août 2019 par courrier recommandé AR (la date d'envoi faisant foi). A défaut de levée de la promesse de vente dans ce délai, celle-ci sera automatiquement et de plein droit caduque »
Il ressort de cette clause qu'en dépit de son titre, il s'agit d'une promesse unilatérale de vente, moyennant un prix de 160.000 euros sur lequel s'imputent les sommes déjà versées au titre des redevances et du contrat de bail en cas de levée d'option dans les délais par le locataire-gérant.
Contrairement à ce qu'indique le jugement déféré, il ne peut être déduit du projet inachevé et raturé de « promesse de cession de fonds de commerce » adressé par courriel le 25 juin 2018 par l'avocat d'une des parties, Maître [J], à sa cliente, que l'obtention d'un crédit serait une condition suspensive de la finalisation de la vente. Ce projet, qui n'a pas eu de suite et auquel ne se réfère pas le contrat de location-gérance du 1er octobre 2018 ne peut se substituer ni ajouter aux termes clairs de ce contrat, lequel ne prévoit aucune condition suspensive.
Par acte d'huissier du 29 août 2019, la société OPER a signifié à la société OCEFAMA, conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, « un courrier portant levée d'une promesse de vente » ainsi rédigé « Madame, Je vous notifie par la présente mon accord pour l'acquisition du fonds de commerce au prix de 160.000 euros réserve de l'accord de ma banque sur le prêt à obtenir pour ce faire. Il me faut impérativement les bilans de votre société pour obtenir ce crédit. Je vous prie de croire (') ».
Ce courrier qui contient une réserve relative à l'obtention d'un crédit bancaire ne constitue pas une levée de l'option pure et simple. La société OPER n'a pas valablement levé l'option mais a simplement demandé d'acquérir le fonds à de nouvelles conditions distinctes de celles fixées dans la promesse, laquelle prévoit un engagement immédiat à payer le prix convenu. Ainsi, en l'absence de rencontre des consentements dans les termes et délais de la promesse unilatérale de vente, celle-ci est caduque. La société OPER écrivait d'ailleurs à la société OCEFAMA dans un courrier ultérieur du 29 juin 2020 qu'au vu des bilans adressés par cette dernière, le prix de 160.000 euros lui paraissait surévalué, de sorte que son « ultime proposition d'achat porte sur un prix de 61.500 € », ne se considérant donc pas engagée par sa levée d'option sous condition du 29 août 2019.
Dès lors que la promesse de vente est déclarée caduque en l'absence de levée d'option valable, il n'y a pas lieu d'examiner les moyens de l'appelante relatifs au défaut de respect des modalités contractuelles de levée d'option, au caractère prétendument potestatif de la promesse d'achat, au caractère non écrit de l'article 8 du contrat en application de l'article 1170 du code civil en ce qu'il priverait de sa substance l'obligation essentielle du locataire-gérant et à la nullité de l'article 8 du contrat en application de l'article 1589-2 du code civil en cas de requalification en promesse de vente .
Il convient, en conséquence, d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a ordonné sous astreinte la vente du fonds de commerce au profit de la société OPER au prix de 160.000 euros à diminuer des sommes versées au titre des redevances et loyers et de déclarer de nul effet le courrier signifié le 29 août 2019 à la société OCEFAMA.
3. Sur les demandes financières de la société OPER
En réparation du préjudice financier que lui causerait la disparition du fonds de commerce en cause, la société OPER sollicite la condamnation de la société OCEFAMA à lui payer la somme de 19.289,60 euros au titre des travaux de rénovation entrepris par elle dans les locaux ainsi que la somme 66.290 euros au titre de la perte de chiffre d'affaires liée à l'impossibilité d'exploiter le fonds de commerce.
Il ressort cependant des éléments susvisés que la cession du fonds n'a pu se réaliser en l'absence de levée d'option valable de la part de la société OPER. De plus, cette dernière ne démontre pas qu'en cas de rejet de sa demande de voir constater la cession du fonds à son profit, elle aurait eu l'intention de continuer son activité en poursuivant le contrat de location gérance aux mêmes conditions de sorte que la disparition du fonds lui serait préjudiciable. Il résulte au contraire du jugement déféré qu'au cas où la vente n'était pas ordonnée à son profit, elle sollicitait subsidiairement le remboursement de l'ensemble des redevances payées par elle ainsi que celui du coût des travaux qu'elle a réalisé dans les locaux. Au surplus, elle ne rapporte pas la preuve du préjudice allégué qu'elle fixe au montant du chiffre d'affaires de l'année précédente, alors qu'il n'aurait pu s'analyser qu'en une perte de chance.
Le jugement déféré a statué sur la restitution du dépôt de garantie. En appel, la société OCEFAMA n'a produit aucun élément pour s'opposer à la restitution du dépôt de garantie versé en application du contrat de location gérance. Il convient, en conséquence, de condamner la société OCEFAMA à payer à la société OPER la somme de 12.000 euros en restitution du dépôt de garantie prévu au contrat de location gérance.
4. Sur les demandes concernant la société ELOGIE-SIEMP
Dès lors que le litige concerne des locaux dont la société ELOGIE-SIEMP est la locataire en exécution d'un bail emphytéotique, il convient de faire droit à la demande de la société OPER tendant à voir déclarer le présent arrêt commun à la société ELOGIE-SIEMP et de rejeter la demande de cette dernière tendant à se voir déclarer le présent arrêt inopposable.
Dès lors que le fonds de commerce de la société OCEFAMA n'a pas été valablement cédé à la société OPER, aujourd'hui expulsée des locaux en cause, la demande de la société ELOGIE-SIEMP tendant à se voir déclarer inopposable toute cession de bail intervenue sans son autorisation entre ces deux sociétés est devenue sans objet
Dès lors que la société OPER a été expulsée des locaux en cause le 14 avril 2023, la demande de la société ELOGIE-SIEMP tendant à voir déclarer cette société sans droit ni titre sur les locaux en cause est sans objet.
5. Sur les autres demandes
La société OPER qui succombe à titre principal sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
L'équité commande de laisser à chaque partie ses frais irrépétibles et de rejeter l'ensemble des demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Les autres demandes seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement rendu le 6 décembre 2021 par le tribunal de commerce de Paris (RG 2020029200) en ce qu'il a débouté la société OCEFAMA de sa demande d'annulation de la signification de la levée de l'option du 29 août 2019, débouté la société OPER de sa demande relative à la captation de clientèle et dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
INFIRME ce jugement en toutes ses autres dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
DÉCLARE le présent arrêt commun à la société ELOGIE-SIEMP,
REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la société OPER à l'encontre des demandes de la société OCEFAMA,
DÉBOUTE la société OCEFAMA de sa demande aux fins de voir annuler le jugement déféré,
DÉBOUTE la société OCEFAMA de sa demande aux fins de voir annuler la signification du congé pour vendre faite selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile,
DÉCLARE de nul effet le « courrier portant levée d'une promesse de vente » signifiée le 29 août 2019 par la société OPER à la société OCEFAMA,
DÉBOUTE la société OPER de ses demandes aux fins de voir condamner la société OCEFAMA à lui payer à titre de dommages et intérêt la somme de 19.289,60 euros au titre des travaux de rénovation entrepris par elle dans les locaux ainsi que la somme 66.290 euros au titre de la perte de chiffre d'affaires liée à l'impossibilité d'exploiter le fonds de commerce,
CONDAMNE la société OCEFAMA à payer à la société OPER la somme de 12.000 euros en restitution du dépôt de garantie prévu au contrat de location-gérance,
DÉBOUTE les parties de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE les autres demandes,
CONDAMNE la société OPER aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière Le président
AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2025
(n° /2025, 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 22/00088 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CE4VT
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 décembre 2021-Tribunal de commerce de PARIS (9ème chambre)- RG n° 2020029200
APPELANTE
S.A.S. OCEFAMA
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 5] sous le n° 804 904 738
Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée et assistée par Me Mélanie BRAUGE-BOYER de la SELARL LEBOUCHER BRAUGE-BOYER, avocat au barreau de Paris, toque : C351, substituée à l'audience par Me Sarah RODRIGUES du même cabinet.
INTIMÉE
S.A.S. OPER
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 5] sous le n° 812 953 115
Prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de Paris, toque : G0334
Assistée de Me Nathalie CORREIA DA SILVA, avocat au barreau de Paris, substituant Me Sabine VACRATE, avocat au barreau du Val de Marne
PARTIE INTERVENANTE
S.A. ELOGIE-SIEMP
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 5] sous le n° 552 038 200
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Catherine HENNEQUIN du cabinet LGH et Associés, avocat au barreau de Paris, toque : P0483
Assistée de Me Caroline VIEIRA, collaboratrice de Me Catherine HENNEQUIN
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 janvier 2025, en audience publique, rapport a été fait par Mme Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Daniel Barlow, président de chambre, appelé d'une autre chambre afin de compléter la Cour en application de l'article R.312-3 du code de l'organisation judiciaire
Mme Stéphanie Dupont, conseillère
Mme Marie Girousse, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Daniel Barlow, président de chambre et par Mme Yulia TREFILOVA, greffière, présente lors de la mise à disposition.
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FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 13 octobre 2014, Madame [V] [Y], a donné à bail commercial à la société OCEFAMA des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6] pour l'exercice d'un commerce de « coiffure et soins de beauté », moyennant un loyer annuel principal de 9.000 euros.
Par acte sous seing privé du 1er octobre 2018, la société OCEFAMA a donné en location-gérance le fonds de commerce de coiffure exploité dans les locaux en cause à la société OPER, cet acte contenant une promesse de vente du fonds du commerce pour un prix de 160 000 euros, les montants des loyers et des redevances déjà réglés s'imputant sur cette somme et la locataire-gérante devant lever l'option au plus tard le 31 août 2019 à peine de caducité. La redevance de location gérance a été fixée à 2 100 euros par mois. Le loyer relatif au bail des locaux, payé par la société OPER à la société OCEFAMA, s'élevait à 975 euros par mois outre les charges mensuelles.
Par exploit d'huissier du 28 août 2019, la société OPER a signifié à la société OCEFAMA un courrier portant levée de l'option de la promesse de vente du fonds de commerce en cause.
Le 29 juin 2020, la société OPER a mis la société OCEFAMA en demeure de procéder à la vente du fonds de commerce et proposé un prix de 61 000 euros, proposition restée sans réponse.
Par acte d'huissier du 24 juillet 2020, la société OPER a assigné la SAS OCEFAMA aux fins notamment de voir ordonner sous astreinte la vente du fonds de commerce à son profit au prix de 50.586 euros, subsidiairement, de voir ordonner à la société OCEFAMA de rembourser à la société OPER les redevances et loyers versés ainsi que le coût des travaux et réparations effectués. La société OCEFAMA a notamment demandé de rejeter les prétentions de la demanderesse et subsidiairement de dire que la vente du fonds de commerce ne pourra intervenir que pour la somme de 160.000 euros.
Par jugement du 6 décembre 2021, le Tribunal de commerce de Paris a :
débouté la SAS OCEFAMA de sa demande de nullité de la signification de la levée de l'option,
ordonné la vente du fonds de commerce au profit de la SAS OPER au prix de 160 000 euros à diminuer des acomptes déjà effectués au 31/5/2021 (109 550 euros) ou qui auraient encore été effectués depuis le 31/5/2021, relatifs aux redevances (2 100 euros par mois) et aux loyers (900 euros par mois) qui tiennent lieu d'acomptes, au plus tard deux mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pour une durée renouvelable d'un mois.
ordonné la compensation de ces sommes avec la restitution du dépôt de garantie de 12 000 euros.
débouté la SAS OPER de sa demande relative à la captation de clientèle.
condamné la SAS OCEFAMA à payer à la SAS OPER la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, débouté pour le surplus.
Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
condamné la SAS OCEFAMA aux dépens de l'instance.
Par déclaration du 21 décembre 2021, la SAS OCEFAMA a interjeté appel du jugement. Il s'agit du présent litige.
Parallèlement, par exploit d'huissier du 13 décembre 2021, la société ELOGIE-SIEMP, venue aux droits de la bailleresse par l'effet d'un bail emphytéotique du 27 mai 2021, a fait délivrer à la société OCEFAMA un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme de 3.869,88 euros puis l'a assignée en référé par exploit d'huissier du17 février 2022.
Par ordonnance du 11 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, ordonné l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupant de son chef et l'a condamnée au paiement d'une provision au titre de la dette locative et des indemnités d'occupation.
Par exploit d'huissier du 3 octobre 2022, la société OPER a assigné la société ELOGIE-SIEMP en intervention forcée devant la cour de céans aux fins notamment de voir ordonner la régularisation du bail par la société ELOGIE-SIEMP au profit de la société OPER.
La société OPER a été expulsée des locaux en cause qu'elle occupait du chef de la société OCEFAMA le 14 avril 2023 en exécution de l'ordonnance de référé précitée du 11 mai 2022.
L'ordonnance de clôture prononcée le 4 décembre 2024 a été révoquée par ordonnance du conseiller de la mise en état du 20 janvier 2025 prononçant la clôture à cette dernière date.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Par conclusions déposées le 3 décembre 2024, la société OCEFAMA, appelante, demande à la Cour de :
A titre principal :
annuler le jugement du 6 décembre 2021 en toutes ses dispositions.
annuler la signification du congé pour vendre faite selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile.
juger que la levée d'option prétendument effectuée le 29 août 2019 est nulle.
condamner la société OPER aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à la société OCEFAMA la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés.
Subsidiairement :
dire que la vente ne pourra intervenir que pour la somme de 160.000 € déduction faite des redevances effectivement payées entre le 1er octobre 2018 et le 31 septembre 2019 et après l'apurement des dettes de la société OPER.
Par conclusions déposées le 21 décembre 2024, la société OPER, intimée demande à la Cour de :
révoquer l'ordonnance de clôture prononcée le 4 décembre 2024 et admettre aux débats les conclusions et pièces de la société OPER ;
A défaut,
rejeter et écarter des débats les conclusions notifiées par la société OCEFAMA le 3 décembre 2024 ;
confirmer le jugement rendu le 6 décembre 2021 par le Tribunal de commerce de PARIS.
à titre principal,
rendre l'arrêt à venir commun et opposable à la SA ELOGIE-SIEMP.
prononcer l'irrecevabilité des demandes, fins et prétentions de la société OCEFAMA
à titre subsidiaire,
rejeter comme mal fondées, toutes les demandes, fins et conclusions de la société OCEFAMA
en tout état de cause,
condamner la société OCEFAMA à rembourser à la société OPER le montant des travaux et réparations effectués lors de l'entrée dans les lieux à hauteur de 19 289,60 €.
condamner la société OCEFAMA à restituer à la société OPER le dépôt de garantie versé de 12.000 €.
condamner la société OCEFAMA à payer à la société OPER la somme de 66 290 € à titre d'indemnisation du préjudice résultant de l'impossibilité d'exploiter le fonds de commerce donné en location gérance à la société OPER.
condamner la SA ELOGIE-SIEMP au paiement de la somme 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
condamner la société OCEFAMA au paiement de la somme 7 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
condamner la SA ELOGIE-SIEMP et la société OCEFAMA aux entiers dépens.
Par conclusions d'intimée en intervention forcée, déposées le 15 novembre 2024, la société ELOGIE-SIEMP demande à la Cour de :
recevoir la société ELOGIE-SIEMP en ses conclusions et demandes et l'y déclarer bien fondée,
déclarer toute cession de droit au bail qui pourrait être intervenue entre les sociétés OCEFAMA et OPER inopposable à l'égard de la société ELOGIE-SIEMP, en l'absence de respect des modalités de la cession prévues par le bail commercial alors en vigueur,
déclarer en toute hypothèse la qualité d'occupant sans droit ni titre attachée à la société OPER,
débouter en toute hypothèse la société OPER de sa demande aux fins de rendre l'arrêt à intervenir commun et opposable à la société ELOGIE-SIEMP,
débouter en toute hypothèse la société OPER de sa demande aux fins de voir ordonner la régularisation d'un bail par la société ELOGIE-SIEMP à son profit,
condamner la société OPER à verser à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de procédure d'appel,
condamner la société OPER aux entiers dépens.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
MOTIFS DE L'ARRÊT
1. Sur la procédure
Sur la recevabilité des demandes de la société OCEFAMA
La société OPER demande à la cour de déclarer la société OCEFAMA irrecevable à agir en application des articles 32 et 122 du code de procédure civile au motif qu'ayant définitivement perdu son bail et son fonds de commerce par l'effet de l'ordonnance de référé du 11 mai 2022 et de l'expulsion, elle n'aurait plus ni qualité ni intérêt à exercer un recours contre le jugement ordonnant la vente forcée du fonds.
La circonstance que le jugement ordonnant la vente forcée du fonds de commerce ne soit plus exécutable en raison de la disparition de ce fonds résultant de l'expulsion de l'occupante, n'est pas de nature à priver la société OCEFAMA de sa qualité et de son intérêt à agir devant la cour à l'encontre de ce jugement. En effet, cette décision a néanmoins des conséquences sur l'appréciation de ses engagements contractuels à l'égard de la société OPER et de leurs éventuelles conséquences financières.
Il convient, en conséquence, de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société OPER et de déclarer la société OCEFAMA recevable en ses demandes.
Sur la demande d'annulation du jugement
En application de l'article 562 du code de procédure civile, lorsque l'appel tend à l'annulation, du jugement pour un motif autre que l'irrégularité de l'acte introductif d'instance, l'effet dévolutif s'opère pour le tout. En application de l'article 954 alinéa 3 du même code, le dispositif des conclusions de l'appelant doit comporter, en outre, des prétentions sur le litige sans lesquelles la cour ne peut que confirmer ce jugement.
En l'espèce, la société OCEFAMA demande l'annulation du jugement mais forme également des demandes portant sur le fond du litige.
La société OCEFAMA, qui ne fonde ni en fait ni en droit, sa demande d'annulation du jugement, doit être déboutée de celle-ci.
Il convient de statuer sur ses prétentions au fond tendant à titre principal à voir juger que la levée d'option prétendument effectuée le 29 août 2019 est nulle et à titre subsidiaire à voir dire que la vente ne pourra intervenir que pour la somme de 160.000 € déduction faite des redevances effectivement payées entre 1er octobre 2018 et le 31 septembre 2019 et après l'apurement des dettes de la société OPER.
Le jugement sera confirmé en ses autres chefs de dispositif au fond non critiqués.
Sur la cession du fonds de commerce
Dans le dispositif de ses conclusions, la société OCEFAMA demande à la cour d'« annuler la signification du congé pour vendre faite selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile ». Le présent litige ne porte pas sur la délivrance d'un congé pour vendre. Il convient donc de rejeter cette demande sans objet .
Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Selon l'article 1124 du même code, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. Il en résulte que la levée d'option doit être pure et simple. Elle ne doit pas être assortie de conditions ou de réserves créant une discordance avec les termes de l'engagement du promettant.
En l'espèce, le contrat de location gérance conclu le 1er octobre 2018 entre les sociétés OCEFAMA et OPER contient un article 8 : Promesse d'achat ainsi rédigé :
« 8.1 A tout moment, la société loueuse promet de vendre sur simple demande du locataire-gérant le fonds de commerce, moyennant le paiement d'un montant de cent soixante mille (160.000)euros.
Les parties conviennent d'imputer sur le prix ci-dessus le montant des redevances ainsi que le montant du bail totalement réglés par le locataire-gérant ; (la « promesse de vente »)
8.2 La levée de la promesse de vente devra être notifiée par le locataire-gérant, au plus tard le 31 août 2019 par courrier recommandé AR (la date d'envoi faisant foi). A défaut de levée de la promesse de vente dans ce délai, celle-ci sera automatiquement et de plein droit caduque »
Il ressort de cette clause qu'en dépit de son titre, il s'agit d'une promesse unilatérale de vente, moyennant un prix de 160.000 euros sur lequel s'imputent les sommes déjà versées au titre des redevances et du contrat de bail en cas de levée d'option dans les délais par le locataire-gérant.
Contrairement à ce qu'indique le jugement déféré, il ne peut être déduit du projet inachevé et raturé de « promesse de cession de fonds de commerce » adressé par courriel le 25 juin 2018 par l'avocat d'une des parties, Maître [J], à sa cliente, que l'obtention d'un crédit serait une condition suspensive de la finalisation de la vente. Ce projet, qui n'a pas eu de suite et auquel ne se réfère pas le contrat de location-gérance du 1er octobre 2018 ne peut se substituer ni ajouter aux termes clairs de ce contrat, lequel ne prévoit aucune condition suspensive.
Par acte d'huissier du 29 août 2019, la société OPER a signifié à la société OCEFAMA, conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, « un courrier portant levée d'une promesse de vente » ainsi rédigé « Madame, Je vous notifie par la présente mon accord pour l'acquisition du fonds de commerce au prix de 160.000 euros réserve de l'accord de ma banque sur le prêt à obtenir pour ce faire. Il me faut impérativement les bilans de votre société pour obtenir ce crédit. Je vous prie de croire (') ».
Ce courrier qui contient une réserve relative à l'obtention d'un crédit bancaire ne constitue pas une levée de l'option pure et simple. La société OPER n'a pas valablement levé l'option mais a simplement demandé d'acquérir le fonds à de nouvelles conditions distinctes de celles fixées dans la promesse, laquelle prévoit un engagement immédiat à payer le prix convenu. Ainsi, en l'absence de rencontre des consentements dans les termes et délais de la promesse unilatérale de vente, celle-ci est caduque. La société OPER écrivait d'ailleurs à la société OCEFAMA dans un courrier ultérieur du 29 juin 2020 qu'au vu des bilans adressés par cette dernière, le prix de 160.000 euros lui paraissait surévalué, de sorte que son « ultime proposition d'achat porte sur un prix de 61.500 € », ne se considérant donc pas engagée par sa levée d'option sous condition du 29 août 2019.
Dès lors que la promesse de vente est déclarée caduque en l'absence de levée d'option valable, il n'y a pas lieu d'examiner les moyens de l'appelante relatifs au défaut de respect des modalités contractuelles de levée d'option, au caractère prétendument potestatif de la promesse d'achat, au caractère non écrit de l'article 8 du contrat en application de l'article 1170 du code civil en ce qu'il priverait de sa substance l'obligation essentielle du locataire-gérant et à la nullité de l'article 8 du contrat en application de l'article 1589-2 du code civil en cas de requalification en promesse de vente .
Il convient, en conséquence, d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a ordonné sous astreinte la vente du fonds de commerce au profit de la société OPER au prix de 160.000 euros à diminuer des sommes versées au titre des redevances et loyers et de déclarer de nul effet le courrier signifié le 29 août 2019 à la société OCEFAMA.
3. Sur les demandes financières de la société OPER
En réparation du préjudice financier que lui causerait la disparition du fonds de commerce en cause, la société OPER sollicite la condamnation de la société OCEFAMA à lui payer la somme de 19.289,60 euros au titre des travaux de rénovation entrepris par elle dans les locaux ainsi que la somme 66.290 euros au titre de la perte de chiffre d'affaires liée à l'impossibilité d'exploiter le fonds de commerce.
Il ressort cependant des éléments susvisés que la cession du fonds n'a pu se réaliser en l'absence de levée d'option valable de la part de la société OPER. De plus, cette dernière ne démontre pas qu'en cas de rejet de sa demande de voir constater la cession du fonds à son profit, elle aurait eu l'intention de continuer son activité en poursuivant le contrat de location gérance aux mêmes conditions de sorte que la disparition du fonds lui serait préjudiciable. Il résulte au contraire du jugement déféré qu'au cas où la vente n'était pas ordonnée à son profit, elle sollicitait subsidiairement le remboursement de l'ensemble des redevances payées par elle ainsi que celui du coût des travaux qu'elle a réalisé dans les locaux. Au surplus, elle ne rapporte pas la preuve du préjudice allégué qu'elle fixe au montant du chiffre d'affaires de l'année précédente, alors qu'il n'aurait pu s'analyser qu'en une perte de chance.
Le jugement déféré a statué sur la restitution du dépôt de garantie. En appel, la société OCEFAMA n'a produit aucun élément pour s'opposer à la restitution du dépôt de garantie versé en application du contrat de location gérance. Il convient, en conséquence, de condamner la société OCEFAMA à payer à la société OPER la somme de 12.000 euros en restitution du dépôt de garantie prévu au contrat de location gérance.
4. Sur les demandes concernant la société ELOGIE-SIEMP
Dès lors que le litige concerne des locaux dont la société ELOGIE-SIEMP est la locataire en exécution d'un bail emphytéotique, il convient de faire droit à la demande de la société OPER tendant à voir déclarer le présent arrêt commun à la société ELOGIE-SIEMP et de rejeter la demande de cette dernière tendant à se voir déclarer le présent arrêt inopposable.
Dès lors que le fonds de commerce de la société OCEFAMA n'a pas été valablement cédé à la société OPER, aujourd'hui expulsée des locaux en cause, la demande de la société ELOGIE-SIEMP tendant à se voir déclarer inopposable toute cession de bail intervenue sans son autorisation entre ces deux sociétés est devenue sans objet
Dès lors que la société OPER a été expulsée des locaux en cause le 14 avril 2023, la demande de la société ELOGIE-SIEMP tendant à voir déclarer cette société sans droit ni titre sur les locaux en cause est sans objet.
5. Sur les autres demandes
La société OPER qui succombe à titre principal sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
L'équité commande de laisser à chaque partie ses frais irrépétibles et de rejeter l'ensemble des demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Les autres demandes seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement rendu le 6 décembre 2021 par le tribunal de commerce de Paris (RG 2020029200) en ce qu'il a débouté la société OCEFAMA de sa demande d'annulation de la signification de la levée de l'option du 29 août 2019, débouté la société OPER de sa demande relative à la captation de clientèle et dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
INFIRME ce jugement en toutes ses autres dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
DÉCLARE le présent arrêt commun à la société ELOGIE-SIEMP,
REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la société OPER à l'encontre des demandes de la société OCEFAMA,
DÉBOUTE la société OCEFAMA de sa demande aux fins de voir annuler le jugement déféré,
DÉBOUTE la société OCEFAMA de sa demande aux fins de voir annuler la signification du congé pour vendre faite selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile,
DÉCLARE de nul effet le « courrier portant levée d'une promesse de vente » signifiée le 29 août 2019 par la société OPER à la société OCEFAMA,
DÉBOUTE la société OPER de ses demandes aux fins de voir condamner la société OCEFAMA à lui payer à titre de dommages et intérêt la somme de 19.289,60 euros au titre des travaux de rénovation entrepris par elle dans les locaux ainsi que la somme 66.290 euros au titre de la perte de chiffre d'affaires liée à l'impossibilité d'exploiter le fonds de commerce,
CONDAMNE la société OCEFAMA à payer à la société OPER la somme de 12.000 euros en restitution du dépôt de garantie prévu au contrat de location-gérance,
DÉBOUTE les parties de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE les autres demandes,
CONDAMNE la société OPER aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière Le président