CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 23 octobre 2025, n° 22/03042
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 23 OCTOBRE 2025
ph
N° 2025/ 336
Rôle N° RG 22/03042 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BI6MT
Syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 12]
C/
[H] [C]
[J] [G]
SELARL [B] [U] & ASSOCIES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS
SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 20 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05421.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] LES [Adresse 13], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CAP IMMO SUD dont le siège social est sis [Adresse 5] elle même prise en la personne de sa gérante en exercice, [Adresse 7]
représenté par Me Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Magatte DIOP, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Laura CUERVO de l'AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
INTIME
Maître [H] [C] Agissant en sa qualité de mandataire ad hoc de l'indivision des associés de la SCI LES SABLES, demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
PARTIES INTERVENANTES
Madame [J] [G]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de urent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
SELARL [B] [U] & ASSOCIES prise en la personne de Maître [X], en sa qualité de mandataire ad hoc de l'indivision des associes de la SCI LES SABLES, désigné à ces fonctions selon ordonnance rendue par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN le 13 février 2025, domicilé en cette qualité [Adresse 1]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 09 Septembre 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025,
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Mme Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
La SCI Les sables a été le promoteur de la résidence [Adresse 10] sise à Fréjus, constituée selon règlement de copropriété et état descriptif de division du 26 novembre 1965, en quarante-trois lots : les lots n° 1 à 42 situés sur la parcelle dénommée A B C D et le lot n° 100 situé sur la parcelle dénommée C D E F, ce dernier étant défini comme « la jouissance exclusive de la parcelle C.D.E.F. avec le droit d'y édifier tous locaux dont la construction pourra y être autorisée, à charge pour le titulaire du lot de respecter les dispositions du présent règlement de copropriété et notamment celles figurant à l'article 40 » avec les 6620/10000emes des parties communes générales de l'ensemble immobilier.
Faisant valoir que la SCI Les sables n'a jamais été immatriculée au registre du commerce et des sociétés et qu'il est dans l'ignorance du nom des associés, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 10] représenté par son syndic a sollicité par requête, la désignation d'un mandataire ad hoc pour représenter l'indivision des associés.
Par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Draguignan du 20 avril 2018, Me [H] [C] a été désigné comme mandataire ad hoc avec la mission de représenter l'indivision des associés de la SCI Les sables en justice dans le cadre de l'action qui sera engagée par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 10], après avoir réuni les associés selon les modalités statutaires en vue de la désignation par ceux-ci, d'un représentant de ladite société.
Soutenant que la SCI Les sables ne s'est jamais comportée comme propriétaire sur ce lot laissé à l'abandon et entretenu aux frais de la copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 10], représenté par son syndic (ci-après le syndicat des copropriétaires) a, par exploit d'huissier du 30 juillet 2018, fait assigner Me [H] [C] en qualité de mandataire ad hoc de l'indivision des associés de la SCI Les sables, devant le tribunal de grande instance de Draguignan, aux fins de voir reconnue son acquisition par usucapion du lot n° 100.
Mme [J] [G], d'une part et Mmes [P] [T] veuve [G], [A] [G], [V] [W] et [N] [W] d'autre part sont intervenues volontairement à la procédure en qualité d'héritières de feu [D] [G], associé unique de la SCI Les sables, pour obtenir la mise hors de cause de Me [H] [C] ès-qualités et le débouté de la demande du syndicat des copropriétaires ainsi que des dommages et intérêts.
Par jugement du 20 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Draguignan a :
- déclaré irrecevables les interventions volontaires de Mmes [J] [G], [P] [T] veuve [G], [A] [G], [V] [W] et [N] [W] à l'instance,
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande visant à voir dire et juger qu'il a acquis le lot n° 100 de la copropriété [Adresse 10],
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance, en ce compris les frais et honoraires de désignation de Me [H] [C] en qualité de mandataire ad hoc de l'indivision des associés de la SCI Les sables, provisionnés à hauteur de 1 200 euros,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes.
Le tribunal a considéré :
- sur les interventions volontaires, qu'en application de l'article 1690 du code civil et des statuts de la SCI Les sables, la cession de parts sociales n'est opposable à la société et aux tiers qu'après avoir été signifiée à la société ou acceptée par elle dans un acte authentique, que ces formalités ont bien été accomplies, de même que les formalités fiscales, mais que la publication au registre du commerce et des sociétés n'est pas prouvée, conduisant à l'inopposabilité de la cession des parts sociales,
- sur la demande d'usucapion, que si l'entretien des arbres caractérise des actes matériels de possession sur le lot n° 100 par le syndicat des copropriétaires, l'assemblée générale du 2 février 1994 a explicitement mentionné l'existence d'un « parking [G] », ce qui est sans équivoque sur la reconnaissance de la propriété du lot n° 100 à [D] [G], gérant de la SCI Les sables et a interrompu la possession établie depuis le 26 novembre 1965, date du règlement instituant le syndicat.
Par déclaration du 28 février 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 26 août 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
Vu l'article 2261 du code civil,
- révoquer l'ordonnance de clôture rendue le 26 août 2025 et accueillir les présentes écritures ainsi que la pièce n° 15 (requête + ordonnance désignant la SELARL [B] [U] et associés),
- infirmer la décision rendue le 20 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Draguignan en ce qu'il a :
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande visant à voir dire et juger qu'il a acquis le lot n° 100 de la copropriété [Adresse 10],
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance, en ce compris les frais et honoraires de désignation de Me [H] [C] en qualité de mandataire ad hoc de l'indivision des associés de la SCI Les sables, provisionnés à hauteur de 1 200 euros,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes,
- confirmer le jugement de première instance pour le surplus,
- recevoir l'intervention forcée de la SELARL [B] [U] et associés ès-qualités,
- juger irrecevable à agir Mme [J] [G],
- juger qu'il a acquis le lot n° 100 dépendant de la copropriété [Adresse 10] (étant renvoyé au dispositif pour les précisions concernant les besoins de la publicité foncière),
- débouter Mme [G] de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Me [H] [C] à lui rembourser la somme de 1 200 euros qui lui a été versée au titre de ses honoraires et la somme de 720 euros qui lui a été versée au titre des honoraires de son conseil,
- condamner tous succombants à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens pour la procédure de première instance et la même somme pour la procédure d'appel.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir en substance :
Sur la révocation de l'ordonnance de clôture,
- que la SELARL [B] [U] et associés a notifié des conclusions le 25 août 2025 en fin de journée, la veille de l'ordonnance de clôture, alors qu'elle a été assignée le 2 avril 2025,
Sur l'irrecevabilité à agir de Mme [J] [G],
- que Mme [J] [G] est la seule à former un appel incident et que les autres reconnaissent ne pas disposer de droit sur le terrain litigieux,
- que Mme [J] [G] soutient qu'elle aurait hérité du lot n° 100 de [D] [G], qui selon elle était seul propriétaire au motif que les trois autres associés initiaux, M. [S] [G], M. [I] et Mme [L] auraient cédé leurs parts à leur père,
- les statuts modifiés n'ont jamais été publiés et ne sont pas opposables,
- les actes de cession produits n'ont jamais été signifiés à la société dans les formes de l'article 1690 du code civil, ni n'ont été publiés au registre du commerce et des sociétés tel qu'imposé par l'article 52 du décret du 3 juillet 1978, ni enregistrés auprès de l'administration fiscale, et ne sont donc pas opposables à la société, ni aux tiers,
- l'attestation du notaire n'engage que lui,
- l'indivision des associés existe donc toujours à l'égard du syndicat des copropriétaires,
- que par ailleurs, Mme [J] [G] ne démontre pas avoir hérité d'une quote-part du bien litigieux,
- le certificat d'hériter ne renseigne pas sur le point de savoir si la succession a été acceptée,
- la succession ne comprend pas d'immeuble,
- les autres prétendus héritiers [G] ne sont pas intervenus à l'instance en cause d'appel,
- que seule la SELARL [B] [U] et associés ès-qualités, a le pouvoir de représenter l'indivision des associés de la SCI Les sables dans le cadre de l'instance,
Sur l'usucapion,
- que la Cour de cassation admet qu'un syndicat des copropriétaires puisse acquérir une partie privative, par prescription trentenaire,
- qu'il rapporte la preuve d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire,
- les attestations de copropriétaires présents depuis l'origine de la copropriété,
- les procès-verbaux d'assemblée générale ont voté la réalisation de l'entretien du terrain, l'abattage d'arbres, des travaux de fermeture de passage,
- dans les relations avec les tiers, il a toujours agi en qualité de propriétaire,
- que le procès-verbal d'assemblée générale du 2 février 1994 ne peut être considéré comme une reconnaissance de la propriété de la SCI Les sables,
- que selon l'article 2271 du code civil, le seul acte permettant d'interrompre la prescription acquisitive en matière immobilière est une dépossession pendant plus d'un an par le véritable propriétaire ou un tiers,
Sur les mesures accessoires comprenant les honoraires du conseil de Me [C],
- que Me [C] via Mme [J] [G] s'est opposé à ses demandes, alors même que la qualité et l'intérêt à agir des consorts [G]/[W] étaient vivement contestées,
- qu'il ne saurait supporter les honoraires de Me [C], qui doivent être mis à la charge des indivisaires qu'il aura la charge de retrouver,
Sur le rejet des demandes de dommages et intérêts de Mme [G],
- que la procédure engagée n'a rien d'abusive,
- que Mme [G] ne justifie pas du préjudice dont elle demande réparation à hauteur de 10 000 euros.
Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 8 septembre 2025, Me [H] [C] ès-qualités et Mme [J] [G], intervenante volontaire, en présence de la SELARL [B] [U] et associés et sous la même représentation, demandent à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris et rendu par 1e tribunal judiciaire de Draguignan en ce qu'il a débouté 1e syndicat des copropriétaires de sa demande de prescription acquisitive du lot n° 100 de la copropriété,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande d'intervention volontaire de Mme [J] [G],
- ordonner la mise hors de cause de Me [H] [C] ès-qualités de mandataire au vu de la fin de son mandat,
- constater que la SELARL [B] [U] ès-qualités de mandataire ad hoc s'en rapporte à l'appréciation du tribunal (sic) quant à la demande formée par 1e syndicat des copropriétaires pour se voir attribuer la propriété du lot n° 100 (précision faite que sa désignation semble dénuée de tout objet),
- débouter 1e syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et prétentions,
- juger que le lot n° 100 est propriété des héritiers de [D] [G] dont Mme [J] [G] fait partie,
- condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [J] [G] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [J] [G] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.
Ces parties répliquent :
Sur la position de Me [C],
- qu'il a prévu une assemblée générale le 26 septembre 2018 afin de respecter l'ordre du jour posé par le président du tribunal de grande instance de Draguignan, mais qu'aucun associé ne s'est présenté et qu'il a donc dressé un procès-verbal de carence,
- qu'il a mandaté un avocat pour le représenter devant le tribunal de grande instance de Draguignan concernant la présente procédure, en se rapportant à l'appréciation du tribunal,
- que l'affirmation selon laquelle il a défendu les intérêts de la SCI Les sables opposés à ceux du syndicat, est mensongère,
- qu'il n'est pas assigné à titre personnel et ne peut pas se voir condamner ès-qualités de mandataire ad hoc,
- qu'il a rempli la mission confiée et il ne peut lui être formé aucun reproche,
- que son mandat n'a pas été maintenu,
Sur la position de Mme [J] [G] et la recevabilité de l'intervention des héritiers [G],
- que leur intérêt et leur qualité à agir sont évidents, en tant qu'héritiers d'[D] [G], propriétaire des parts de la SCI Les sables, qu'elle soit de fait ou immatriculée,
- qu'elle vient aux droits pour partie, d'[D] [G] propriétaire du lot n° 100,
- qu'[D] [G] était le seul et unique associé de la SCI ayant perdu sa personnalité morale en 2002,
- que les actes sont applicables entre les associés, et le défaut d'enregistrement (tant est qu'il soit retenu par la cour) entraine une inopposabilité aux tiers quant à la responsabilité des associés, mais elle ne rend pas inapplicable et sans cadre juridique les cessions orchestrées,
Sur l'absence de prescription acquisitive,
- que le syndicat des copropriétaires indique seulement avoir veillé à l'entretien du terrain, à savoir quelques débroussaillages et coupes d'arbres qui s'imposent à tous propriétaires dont le lot jouxte un terrain non construit,
- qu'en 1991, et plus précisément, le 28 septembre, M. [G] rappelait à la société Sogemer sa qualité de propriétaire du lot et le syndic Fasano, en 1993 et 1994, écrit à M. [G] en sa qualité de propriétaire,
- que les attestations produites font état d'un entretien qui aurait débuté en 1982.
L'ordonnance de clôture prononcée le 26 août 2025, a été révoquée avec l'accord exprès de toutes les parties, par mention au dossier et une nouvelle clôture est intervenue à l'audience du 9 septembre 2025, avant l'ouverture des débats.
L'arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'intervention forcée de la SELARL [B] [U] et associés ès-qualités
Selon les dispositions des articles 325 et suivants du code de procédure civile, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. Un tiers peut être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.
L'article 555 du même code énonce que les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité, peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause.
Il n'est pas contesté que le mandat de Me [H] [C] a pris fin en cours de procédure d'appel et que la SELARL [B] [U] et associés a été désignée mandataire ad hoc de l'indivision des associés de la SCI Les sables.
Il convient de déclarer recevable l'intervention forcée de la SELARL [B] [U] et associés ès-qualités de mandataire de l'indivision des associés de la SCI Les sables, aux lieu et place de Me [H] [C].
Sur la demande de mise hors de cause de Me [H] [C] ès-qualités
Me [H] [C] ès-qualités demande sa mise hors de cause, mais ne fonde pas juridiquement cette prétention alors que des demandes sont formées contre lui par le syndicat des copropriétaires, à savoir « CONDAMNER Maître [H] [C] à rembourser au syndicat des copropriétaires LES SABLES la somme de 1 200 € qui lui a été versée au titre de ses honoraires et la somme de 720 € qui lui a été versée au titre des honoraires de son conseil », que la cour doit examiner au fond.
La demande de mise hors de cause formée par Me [H] [C] ès-qualités sera donc rejetée.
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d'agir de Mme [J] [G]
Non intimée par le syndicat des copropriétaires, Mme [J] [G] est intervenue volontairement sous la même constitution que Me [H] [C] ès-qualités, pour former appel incident contre le jugement qui a déclaré irrecevable son intervention volontaire. Elle soutient qu'elle a qualité et intérêt à agir, en tant qu'héritière de feu [D] [G] seul associé de la SCI Les sables du fait des cessions de parts sociales intervenues.
Le syndicat des copropriétaires réplique que la cession de parts sociales à [D] [G] n'est pas opposable aux tiers, par application de l'article 1690 du code civil et de l'article 52 du décret du 3 juillet 1978, d'autre part que Mme [J] [G] ne démontre pas avoir hérité d'une quote-part du bien litigieux.
L'article 329 du code de procédure civile dispose que l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.
L'article 31 du code de procédure civile énonce à ce sujet : « L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »
Ainsi et sauf lorsque l'action est attitrée, les deux conditions requises par l'article 31 du code de procédure civile, à savoir intérêt et qualité, se confondent.
Le syndicat des copropriétaires a dirigé son action en revendication de propriété contre Me [H] [C] en qualité de mandataire ad hoc de l'indivision des associés de la SCI Les sables, après l'avoir fait désigner à cet effet sur requête, par le président du tribunal de grande instance de Draguignan.
Un remplacement de mandataire ad hoc est intervenu en cours de procédure et à ce jour, le mandataire ad hoc, qui s'en remet à justice sur la demande du syndicat des copropriétaires, ne prend pas position sur les associés de la SCI Les sables, dont il ressort des pièces qu'elle a été constituée selon acte constitutif de société reçu le 21 avril 1961 par Me [R], notaire à Cannes, que ses statuts ont été modifiés par décision collective des associés du 30 mars 1965 dont copie du procès-verbal a été déposée au rang des minutes du notaire soussigné, à savoir Me [F] [K], notaire à Fréjus. C'est ce qui écrit dans le règlement de copropriété.
Sont versés aux débats :
- l'acte d'acquisition de l'immeuble mis en copropriété, le 26 avril 1961, par la SCI Les sables,
- les statuts de la SCI Les sables, du 21 avril 1961 entre [D] [G] (1000 parts sociales), [S] [G] (4000 parts sociales), [D] [I] (3500 parts sociales), [Z] [L] (1500 parts sociales), soit un total de 10000 parts sociales, qui constituent une SCI particulière pour l'acquisition d'un terrain ; les statuts prévoient que s'il y a une cession de parts, elle doit s'appliquer à toutes les parts auxquelles sera attaché le droit à jouissance de locaux déterminés d'après un tableau de répartition à établir, que la cession n'est opposable que si elle est notifiée à la société ou acceptée par elle dans un acte authentique dans les termes de l'article 1690 du code civil, à la dissolution de la société, que chaque associé recevra la propriété privative et exclusive et perpétuelle des appartements et locaux dont la jouissance était attachée aux parts dont il est porteur,
- l'acte sous seing-privé de cession des 100 dernières parts sociales de la SCI Les sables, à [D] [G], le 16 juillet 1998, rappelant l'historique des cessions de parts intervenues à son profit précédemment, rappelant encore la nécessaire notification à la SCI ; cet acte est visé par la recette de [Localité 8] le 30 juillet 1998,
- les actes successifs sous seing-privé de cessions de parts sociales qui sont visés dans l'acte ci-dessus,
- l'échange de courriers entre le conseil d'[D] [G] et la direction des services fiscaux du Var, courant 2006, faisant état de l'absence d'immatriculation de la SCI Les sables au 1er novembre 2002, pourtant imposée par l'article 44 de la loi du 15 mai 2001 relative aux nouvelles régulations économiques à peine de perdre la personnalité morale à cette date, mentionnant qu'[D] [G] en tant que seul associé est devenu propriétaire de l'immeuble et l'interrogeant sur la date de la prise en compte de cette transmission au regard de l'imposition sur les plus-values en cas de vente du bien immobilier, qui n'existe pas pour les biens détenus depuis plus de quinze ans,
- une attestation notariale datée du 7 mai 2021, de succession suite au décès de [D] [G] le 5 janvier 2015 en Suisse, aux termes de laquelle le défunt avait acquis la totalité des 10000 parts de la SCI Les sables, qu'en application de l'article 44 de la loi du 15 mai 2001 la SCI Les sables n'ayant pas été immatriculée au registre du commerce et des sociétés à la date du 1er novembre 2002, a perdu la personnalité morale à compter de cette date et que le patrimoine social s'est trouvé transféré de plein droit dans le patrimoine de son associé unique, que le patrimoine social de la SCI Les sables comprenait le bien immobilier dans un ensemble immobilier situé à Fréjus cadastré KH [Cadastre 4] lot n° 100, que la dévolution successorale tenant compte de la renonciation de Mme [O] [G] épouse [W] s'établit ainsi :
- Mme [P] [T] veuve [G], conjoint survivant,
- Mme [A] [G], sa fille,
- Mme [J] [G], sa fille,
- Mme [V] [W], sa petite-fille par représentation de sa mère Mme [O] [W], renonçante,
- Mme [N] [W], sa petite-fille par représentation de sa mère Mme [O] [W], renonçante.
Aux termes de l'article 1690 code civil, le cessionnaire n'est saisi à l'égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur. Néanmoins, le cessionnaire peut être également saisi par l'acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique.
Quant à l'article 52 du décret du 3 juillet 1978, il énonce que la publicité de la cession de parts est accomplie par dépôt, en annexe au registre du commerce et des sociétés, de l'original de l'acte de cession s'il est sous seing privé ou d'une copie authentique de celui-ci s'il est notarié.
Si les pièces produites tendent à établir que des cessions de parts sociales sont intervenues dans cette société, il ne résulte d'aucunes d'elles que ces cessions de parts sociales ont été notifiées à la SCI Les sables, ni que la SCI Les sables a reconnu ces cessions dans un acte authentique, dans les formes prévues par l'article 1690 du code civil, ni que la publicité est intervenue par dépôt au registre du commerce et des sociétés.
Il doit donc être conclu que ces cessions ne sont pas opposables aux tiers et par conséquent au syndicat des copropriétaires, qui a assigné le mandataire ad hoc désigné pour représenter l'indivision des associés de la SCI Les sables, lequel a seul, qualité à défendre à la procédure initiée par lui.
Le jugement appelé sera ainsi confirmé en ce qu'il déclaré irrecevable l'intervention volontaire de Mme [J] [G], seule intervenante volontaire en cause d'appel et appelante incidente.
Sur l'usucapion
Elle est revendiquée par le syndicat des copropriétaires, qui argue d'une prescription acquisitive remplissant les conditions de l'article 2261 du code civil, par l'entretien, le débroussaillage, la clôture du bien, à titre de propriétaire.
Aux termes de l'article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.
Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division constitue quarante-trois lots répartis :
- sur la parcelle A B C D, s'agissant des lots 1 à 42,
- sur la parcelle C D E F le lot [Cadastre 2] qui sera subdivisé, le cas échéant, en lots particuliers aux différents locaux dont la construction pourrait être ultérieurement autorisée sur cette parcelle.
Le paragraphe concernant la répartition des charges, prévoit que les charges générales seront réparties entre tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier au prorata de leur quote-part dans la propriété des parties communes générales, mais que les propriétaires des lots n° 42 et 100 seront jusqu'à l'ouverture des travaux éventuels de surélévation (pour le lot n° 42) et de construction (pour le lot n° 100), exempts de toute participation aux charges d'entretien et de réparation visées sous les numéros 3 à 7 de l'article 19 et d'une façon générale de toutes charges de réparation ou d'entretien s'appliquant à des choses dont ils n'ont pas effectivement la charge.
Il en ressort qu'il ne peut être tiré aucune conséquence de l'affirmation selon laquelle la SCI Les sables n'a pas entretenu le lot n° 100, dont l'entretien a été assumé par la copropriété.
Ainsi, les attestations de copropriétaires mentionnant que la copropriété assure l'entretien du lot n° 100 depuis plusieurs années et quel que soit le point de début de cet entretien, sont inopérantes pour rapporter la preuve d'actes matériels de possession en tant que propriétaire du lot, alors que cela résulte du règlement même de copropriété, qui ne prévoit aucune contribution pour le lot n° 100 jusqu'à ce qu'il soit construit, ce qui n'est toujours pas le cas.
Sur la demande dirigée contre Me [H] [C] ès-qualités
Le syndicat des copropriétaires qui a obtenu sur requête la désignation de Me [H] [C], a naturellement été destinataire des factures d'honoraires de Me [C], qu'il avait intérêt à régler pour permettre l'exécution de sa mission : provision de 1 200 euros réclamée le 30 mai 2018 ainsi que les factures de l'avocat de Me [C] des 31 octobre 2018 et 16 janvier 2019 respectivement pour 600 euros et 120 euros.
Il est relevé qu'il s'agit de frais assimilables à des frais exposés pour les besoins de la procédure, qui doivent être traités comme des dépens, examinés ci-après.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens comprenant les frais de désignation de Me [H] [C] ès-qualités, ainsi que sur les frais irrépétibles qui n'ont été alloués au profit de personne.
Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de ses demandes dirigées contre Me [H] [C] ès-qualités.
En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires qui succombe, sera condamné aux dépens, sans distraction, la cour n'étant saisie d'aucune demande en ce sens dans les dernières conclusions déposées sous la constitution de la SCP Badie Simon-Thibaud Juston pour la SELARL [B] [U] et associés.
Mme [J] [G] dont l'irrecevabilité de l'intervention a été confirmée, ne peut prospérer en sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Déclare recevable l'intervention forcée de la SELARL [B] [U] et associés ès-qualités de mandataire de l'indivision des associés de la SCI Les sables ;
Déboute Me [H] [C] ès-qualités de mandataire de l'indivision des associés de la SCI Les sables de sa demande de mise hors de cause ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 10], sis à [Localité 9], représenté par son syndic, de ses demandes dirigées contre Me [H] [C] ès-qualités ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 10], sis à [Localité 9], représenté par son syndic, aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 23 OCTOBRE 2025
ph
N° 2025/ 336
Rôle N° RG 22/03042 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BI6MT
Syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 12]
C/
[H] [C]
[J] [G]
SELARL [B] [U] & ASSOCIES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS
SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 20 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05421.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] LES [Adresse 13], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CAP IMMO SUD dont le siège social est sis [Adresse 5] elle même prise en la personne de sa gérante en exercice, [Adresse 7]
représenté par Me Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Magatte DIOP, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Laura CUERVO de l'AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
INTIME
Maître [H] [C] Agissant en sa qualité de mandataire ad hoc de l'indivision des associés de la SCI LES SABLES, demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
PARTIES INTERVENANTES
Madame [J] [G]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de urent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
SELARL [B] [U] & ASSOCIES prise en la personne de Maître [X], en sa qualité de mandataire ad hoc de l'indivision des associes de la SCI LES SABLES, désigné à ces fonctions selon ordonnance rendue par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN le 13 février 2025, domicilé en cette qualité [Adresse 1]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 09 Septembre 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025,
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Mme Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES
La SCI Les sables a été le promoteur de la résidence [Adresse 10] sise à Fréjus, constituée selon règlement de copropriété et état descriptif de division du 26 novembre 1965, en quarante-trois lots : les lots n° 1 à 42 situés sur la parcelle dénommée A B C D et le lot n° 100 situé sur la parcelle dénommée C D E F, ce dernier étant défini comme « la jouissance exclusive de la parcelle C.D.E.F. avec le droit d'y édifier tous locaux dont la construction pourra y être autorisée, à charge pour le titulaire du lot de respecter les dispositions du présent règlement de copropriété et notamment celles figurant à l'article 40 » avec les 6620/10000emes des parties communes générales de l'ensemble immobilier.
Faisant valoir que la SCI Les sables n'a jamais été immatriculée au registre du commerce et des sociétés et qu'il est dans l'ignorance du nom des associés, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 10] représenté par son syndic a sollicité par requête, la désignation d'un mandataire ad hoc pour représenter l'indivision des associés.
Par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Draguignan du 20 avril 2018, Me [H] [C] a été désigné comme mandataire ad hoc avec la mission de représenter l'indivision des associés de la SCI Les sables en justice dans le cadre de l'action qui sera engagée par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 10], après avoir réuni les associés selon les modalités statutaires en vue de la désignation par ceux-ci, d'un représentant de ladite société.
Soutenant que la SCI Les sables ne s'est jamais comportée comme propriétaire sur ce lot laissé à l'abandon et entretenu aux frais de la copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 10], représenté par son syndic (ci-après le syndicat des copropriétaires) a, par exploit d'huissier du 30 juillet 2018, fait assigner Me [H] [C] en qualité de mandataire ad hoc de l'indivision des associés de la SCI Les sables, devant le tribunal de grande instance de Draguignan, aux fins de voir reconnue son acquisition par usucapion du lot n° 100.
Mme [J] [G], d'une part et Mmes [P] [T] veuve [G], [A] [G], [V] [W] et [N] [W] d'autre part sont intervenues volontairement à la procédure en qualité d'héritières de feu [D] [G], associé unique de la SCI Les sables, pour obtenir la mise hors de cause de Me [H] [C] ès-qualités et le débouté de la demande du syndicat des copropriétaires ainsi que des dommages et intérêts.
Par jugement du 20 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Draguignan a :
- déclaré irrecevables les interventions volontaires de Mmes [J] [G], [P] [T] veuve [G], [A] [G], [V] [W] et [N] [W] à l'instance,
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande visant à voir dire et juger qu'il a acquis le lot n° 100 de la copropriété [Adresse 10],
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance, en ce compris les frais et honoraires de désignation de Me [H] [C] en qualité de mandataire ad hoc de l'indivision des associés de la SCI Les sables, provisionnés à hauteur de 1 200 euros,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes.
Le tribunal a considéré :
- sur les interventions volontaires, qu'en application de l'article 1690 du code civil et des statuts de la SCI Les sables, la cession de parts sociales n'est opposable à la société et aux tiers qu'après avoir été signifiée à la société ou acceptée par elle dans un acte authentique, que ces formalités ont bien été accomplies, de même que les formalités fiscales, mais que la publication au registre du commerce et des sociétés n'est pas prouvée, conduisant à l'inopposabilité de la cession des parts sociales,
- sur la demande d'usucapion, que si l'entretien des arbres caractérise des actes matériels de possession sur le lot n° 100 par le syndicat des copropriétaires, l'assemblée générale du 2 février 1994 a explicitement mentionné l'existence d'un « parking [G] », ce qui est sans équivoque sur la reconnaissance de la propriété du lot n° 100 à [D] [G], gérant de la SCI Les sables et a interrompu la possession établie depuis le 26 novembre 1965, date du règlement instituant le syndicat.
Par déclaration du 28 février 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 26 août 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
Vu l'article 2261 du code civil,
- révoquer l'ordonnance de clôture rendue le 26 août 2025 et accueillir les présentes écritures ainsi que la pièce n° 15 (requête + ordonnance désignant la SELARL [B] [U] et associés),
- infirmer la décision rendue le 20 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Draguignan en ce qu'il a :
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande visant à voir dire et juger qu'il a acquis le lot n° 100 de la copropriété [Adresse 10],
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance, en ce compris les frais et honoraires de désignation de Me [H] [C] en qualité de mandataire ad hoc de l'indivision des associés de la SCI Les sables, provisionnés à hauteur de 1 200 euros,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes,
- confirmer le jugement de première instance pour le surplus,
- recevoir l'intervention forcée de la SELARL [B] [U] et associés ès-qualités,
- juger irrecevable à agir Mme [J] [G],
- juger qu'il a acquis le lot n° 100 dépendant de la copropriété [Adresse 10] (étant renvoyé au dispositif pour les précisions concernant les besoins de la publicité foncière),
- débouter Mme [G] de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Me [H] [C] à lui rembourser la somme de 1 200 euros qui lui a été versée au titre de ses honoraires et la somme de 720 euros qui lui a été versée au titre des honoraires de son conseil,
- condamner tous succombants à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens pour la procédure de première instance et la même somme pour la procédure d'appel.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir en substance :
Sur la révocation de l'ordonnance de clôture,
- que la SELARL [B] [U] et associés a notifié des conclusions le 25 août 2025 en fin de journée, la veille de l'ordonnance de clôture, alors qu'elle a été assignée le 2 avril 2025,
Sur l'irrecevabilité à agir de Mme [J] [G],
- que Mme [J] [G] est la seule à former un appel incident et que les autres reconnaissent ne pas disposer de droit sur le terrain litigieux,
- que Mme [J] [G] soutient qu'elle aurait hérité du lot n° 100 de [D] [G], qui selon elle était seul propriétaire au motif que les trois autres associés initiaux, M. [S] [G], M. [I] et Mme [L] auraient cédé leurs parts à leur père,
- les statuts modifiés n'ont jamais été publiés et ne sont pas opposables,
- les actes de cession produits n'ont jamais été signifiés à la société dans les formes de l'article 1690 du code civil, ni n'ont été publiés au registre du commerce et des sociétés tel qu'imposé par l'article 52 du décret du 3 juillet 1978, ni enregistrés auprès de l'administration fiscale, et ne sont donc pas opposables à la société, ni aux tiers,
- l'attestation du notaire n'engage que lui,
- l'indivision des associés existe donc toujours à l'égard du syndicat des copropriétaires,
- que par ailleurs, Mme [J] [G] ne démontre pas avoir hérité d'une quote-part du bien litigieux,
- le certificat d'hériter ne renseigne pas sur le point de savoir si la succession a été acceptée,
- la succession ne comprend pas d'immeuble,
- les autres prétendus héritiers [G] ne sont pas intervenus à l'instance en cause d'appel,
- que seule la SELARL [B] [U] et associés ès-qualités, a le pouvoir de représenter l'indivision des associés de la SCI Les sables dans le cadre de l'instance,
Sur l'usucapion,
- que la Cour de cassation admet qu'un syndicat des copropriétaires puisse acquérir une partie privative, par prescription trentenaire,
- qu'il rapporte la preuve d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire,
- les attestations de copropriétaires présents depuis l'origine de la copropriété,
- les procès-verbaux d'assemblée générale ont voté la réalisation de l'entretien du terrain, l'abattage d'arbres, des travaux de fermeture de passage,
- dans les relations avec les tiers, il a toujours agi en qualité de propriétaire,
- que le procès-verbal d'assemblée générale du 2 février 1994 ne peut être considéré comme une reconnaissance de la propriété de la SCI Les sables,
- que selon l'article 2271 du code civil, le seul acte permettant d'interrompre la prescription acquisitive en matière immobilière est une dépossession pendant plus d'un an par le véritable propriétaire ou un tiers,
Sur les mesures accessoires comprenant les honoraires du conseil de Me [C],
- que Me [C] via Mme [J] [G] s'est opposé à ses demandes, alors même que la qualité et l'intérêt à agir des consorts [G]/[W] étaient vivement contestées,
- qu'il ne saurait supporter les honoraires de Me [C], qui doivent être mis à la charge des indivisaires qu'il aura la charge de retrouver,
Sur le rejet des demandes de dommages et intérêts de Mme [G],
- que la procédure engagée n'a rien d'abusive,
- que Mme [G] ne justifie pas du préjudice dont elle demande réparation à hauteur de 10 000 euros.
Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 8 septembre 2025, Me [H] [C] ès-qualités et Mme [J] [G], intervenante volontaire, en présence de la SELARL [B] [U] et associés et sous la même représentation, demandent à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris et rendu par 1e tribunal judiciaire de Draguignan en ce qu'il a débouté 1e syndicat des copropriétaires de sa demande de prescription acquisitive du lot n° 100 de la copropriété,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande d'intervention volontaire de Mme [J] [G],
- ordonner la mise hors de cause de Me [H] [C] ès-qualités de mandataire au vu de la fin de son mandat,
- constater que la SELARL [B] [U] ès-qualités de mandataire ad hoc s'en rapporte à l'appréciation du tribunal (sic) quant à la demande formée par 1e syndicat des copropriétaires pour se voir attribuer la propriété du lot n° 100 (précision faite que sa désignation semble dénuée de tout objet),
- débouter 1e syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et prétentions,
- juger que le lot n° 100 est propriété des héritiers de [D] [G] dont Mme [J] [G] fait partie,
- condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [J] [G] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [J] [G] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.
Ces parties répliquent :
Sur la position de Me [C],
- qu'il a prévu une assemblée générale le 26 septembre 2018 afin de respecter l'ordre du jour posé par le président du tribunal de grande instance de Draguignan, mais qu'aucun associé ne s'est présenté et qu'il a donc dressé un procès-verbal de carence,
- qu'il a mandaté un avocat pour le représenter devant le tribunal de grande instance de Draguignan concernant la présente procédure, en se rapportant à l'appréciation du tribunal,
- que l'affirmation selon laquelle il a défendu les intérêts de la SCI Les sables opposés à ceux du syndicat, est mensongère,
- qu'il n'est pas assigné à titre personnel et ne peut pas se voir condamner ès-qualités de mandataire ad hoc,
- qu'il a rempli la mission confiée et il ne peut lui être formé aucun reproche,
- que son mandat n'a pas été maintenu,
Sur la position de Mme [J] [G] et la recevabilité de l'intervention des héritiers [G],
- que leur intérêt et leur qualité à agir sont évidents, en tant qu'héritiers d'[D] [G], propriétaire des parts de la SCI Les sables, qu'elle soit de fait ou immatriculée,
- qu'elle vient aux droits pour partie, d'[D] [G] propriétaire du lot n° 100,
- qu'[D] [G] était le seul et unique associé de la SCI ayant perdu sa personnalité morale en 2002,
- que les actes sont applicables entre les associés, et le défaut d'enregistrement (tant est qu'il soit retenu par la cour) entraine une inopposabilité aux tiers quant à la responsabilité des associés, mais elle ne rend pas inapplicable et sans cadre juridique les cessions orchestrées,
Sur l'absence de prescription acquisitive,
- que le syndicat des copropriétaires indique seulement avoir veillé à l'entretien du terrain, à savoir quelques débroussaillages et coupes d'arbres qui s'imposent à tous propriétaires dont le lot jouxte un terrain non construit,
- qu'en 1991, et plus précisément, le 28 septembre, M. [G] rappelait à la société Sogemer sa qualité de propriétaire du lot et le syndic Fasano, en 1993 et 1994, écrit à M. [G] en sa qualité de propriétaire,
- que les attestations produites font état d'un entretien qui aurait débuté en 1982.
L'ordonnance de clôture prononcée le 26 août 2025, a été révoquée avec l'accord exprès de toutes les parties, par mention au dossier et une nouvelle clôture est intervenue à l'audience du 9 septembre 2025, avant l'ouverture des débats.
L'arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'intervention forcée de la SELARL [B] [U] et associés ès-qualités
Selon les dispositions des articles 325 et suivants du code de procédure civile, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. Un tiers peut être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.
L'article 555 du même code énonce que les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité, peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause.
Il n'est pas contesté que le mandat de Me [H] [C] a pris fin en cours de procédure d'appel et que la SELARL [B] [U] et associés a été désignée mandataire ad hoc de l'indivision des associés de la SCI Les sables.
Il convient de déclarer recevable l'intervention forcée de la SELARL [B] [U] et associés ès-qualités de mandataire de l'indivision des associés de la SCI Les sables, aux lieu et place de Me [H] [C].
Sur la demande de mise hors de cause de Me [H] [C] ès-qualités
Me [H] [C] ès-qualités demande sa mise hors de cause, mais ne fonde pas juridiquement cette prétention alors que des demandes sont formées contre lui par le syndicat des copropriétaires, à savoir « CONDAMNER Maître [H] [C] à rembourser au syndicat des copropriétaires LES SABLES la somme de 1 200 € qui lui a été versée au titre de ses honoraires et la somme de 720 € qui lui a été versée au titre des honoraires de son conseil », que la cour doit examiner au fond.
La demande de mise hors de cause formée par Me [H] [C] ès-qualités sera donc rejetée.
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d'agir de Mme [J] [G]
Non intimée par le syndicat des copropriétaires, Mme [J] [G] est intervenue volontairement sous la même constitution que Me [H] [C] ès-qualités, pour former appel incident contre le jugement qui a déclaré irrecevable son intervention volontaire. Elle soutient qu'elle a qualité et intérêt à agir, en tant qu'héritière de feu [D] [G] seul associé de la SCI Les sables du fait des cessions de parts sociales intervenues.
Le syndicat des copropriétaires réplique que la cession de parts sociales à [D] [G] n'est pas opposable aux tiers, par application de l'article 1690 du code civil et de l'article 52 du décret du 3 juillet 1978, d'autre part que Mme [J] [G] ne démontre pas avoir hérité d'une quote-part du bien litigieux.
L'article 329 du code de procédure civile dispose que l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.
L'article 31 du code de procédure civile énonce à ce sujet : « L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »
Ainsi et sauf lorsque l'action est attitrée, les deux conditions requises par l'article 31 du code de procédure civile, à savoir intérêt et qualité, se confondent.
Le syndicat des copropriétaires a dirigé son action en revendication de propriété contre Me [H] [C] en qualité de mandataire ad hoc de l'indivision des associés de la SCI Les sables, après l'avoir fait désigner à cet effet sur requête, par le président du tribunal de grande instance de Draguignan.
Un remplacement de mandataire ad hoc est intervenu en cours de procédure et à ce jour, le mandataire ad hoc, qui s'en remet à justice sur la demande du syndicat des copropriétaires, ne prend pas position sur les associés de la SCI Les sables, dont il ressort des pièces qu'elle a été constituée selon acte constitutif de société reçu le 21 avril 1961 par Me [R], notaire à Cannes, que ses statuts ont été modifiés par décision collective des associés du 30 mars 1965 dont copie du procès-verbal a été déposée au rang des minutes du notaire soussigné, à savoir Me [F] [K], notaire à Fréjus. C'est ce qui écrit dans le règlement de copropriété.
Sont versés aux débats :
- l'acte d'acquisition de l'immeuble mis en copropriété, le 26 avril 1961, par la SCI Les sables,
- les statuts de la SCI Les sables, du 21 avril 1961 entre [D] [G] (1000 parts sociales), [S] [G] (4000 parts sociales), [D] [I] (3500 parts sociales), [Z] [L] (1500 parts sociales), soit un total de 10000 parts sociales, qui constituent une SCI particulière pour l'acquisition d'un terrain ; les statuts prévoient que s'il y a une cession de parts, elle doit s'appliquer à toutes les parts auxquelles sera attaché le droit à jouissance de locaux déterminés d'après un tableau de répartition à établir, que la cession n'est opposable que si elle est notifiée à la société ou acceptée par elle dans un acte authentique dans les termes de l'article 1690 du code civil, à la dissolution de la société, que chaque associé recevra la propriété privative et exclusive et perpétuelle des appartements et locaux dont la jouissance était attachée aux parts dont il est porteur,
- l'acte sous seing-privé de cession des 100 dernières parts sociales de la SCI Les sables, à [D] [G], le 16 juillet 1998, rappelant l'historique des cessions de parts intervenues à son profit précédemment, rappelant encore la nécessaire notification à la SCI ; cet acte est visé par la recette de [Localité 8] le 30 juillet 1998,
- les actes successifs sous seing-privé de cessions de parts sociales qui sont visés dans l'acte ci-dessus,
- l'échange de courriers entre le conseil d'[D] [G] et la direction des services fiscaux du Var, courant 2006, faisant état de l'absence d'immatriculation de la SCI Les sables au 1er novembre 2002, pourtant imposée par l'article 44 de la loi du 15 mai 2001 relative aux nouvelles régulations économiques à peine de perdre la personnalité morale à cette date, mentionnant qu'[D] [G] en tant que seul associé est devenu propriétaire de l'immeuble et l'interrogeant sur la date de la prise en compte de cette transmission au regard de l'imposition sur les plus-values en cas de vente du bien immobilier, qui n'existe pas pour les biens détenus depuis plus de quinze ans,
- une attestation notariale datée du 7 mai 2021, de succession suite au décès de [D] [G] le 5 janvier 2015 en Suisse, aux termes de laquelle le défunt avait acquis la totalité des 10000 parts de la SCI Les sables, qu'en application de l'article 44 de la loi du 15 mai 2001 la SCI Les sables n'ayant pas été immatriculée au registre du commerce et des sociétés à la date du 1er novembre 2002, a perdu la personnalité morale à compter de cette date et que le patrimoine social s'est trouvé transféré de plein droit dans le patrimoine de son associé unique, que le patrimoine social de la SCI Les sables comprenait le bien immobilier dans un ensemble immobilier situé à Fréjus cadastré KH [Cadastre 4] lot n° 100, que la dévolution successorale tenant compte de la renonciation de Mme [O] [G] épouse [W] s'établit ainsi :
- Mme [P] [T] veuve [G], conjoint survivant,
- Mme [A] [G], sa fille,
- Mme [J] [G], sa fille,
- Mme [V] [W], sa petite-fille par représentation de sa mère Mme [O] [W], renonçante,
- Mme [N] [W], sa petite-fille par représentation de sa mère Mme [O] [W], renonçante.
Aux termes de l'article 1690 code civil, le cessionnaire n'est saisi à l'égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur. Néanmoins, le cessionnaire peut être également saisi par l'acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique.
Quant à l'article 52 du décret du 3 juillet 1978, il énonce que la publicité de la cession de parts est accomplie par dépôt, en annexe au registre du commerce et des sociétés, de l'original de l'acte de cession s'il est sous seing privé ou d'une copie authentique de celui-ci s'il est notarié.
Si les pièces produites tendent à établir que des cessions de parts sociales sont intervenues dans cette société, il ne résulte d'aucunes d'elles que ces cessions de parts sociales ont été notifiées à la SCI Les sables, ni que la SCI Les sables a reconnu ces cessions dans un acte authentique, dans les formes prévues par l'article 1690 du code civil, ni que la publicité est intervenue par dépôt au registre du commerce et des sociétés.
Il doit donc être conclu que ces cessions ne sont pas opposables aux tiers et par conséquent au syndicat des copropriétaires, qui a assigné le mandataire ad hoc désigné pour représenter l'indivision des associés de la SCI Les sables, lequel a seul, qualité à défendre à la procédure initiée par lui.
Le jugement appelé sera ainsi confirmé en ce qu'il déclaré irrecevable l'intervention volontaire de Mme [J] [G], seule intervenante volontaire en cause d'appel et appelante incidente.
Sur l'usucapion
Elle est revendiquée par le syndicat des copropriétaires, qui argue d'une prescription acquisitive remplissant les conditions de l'article 2261 du code civil, par l'entretien, le débroussaillage, la clôture du bien, à titre de propriétaire.
Aux termes de l'article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.
Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division constitue quarante-trois lots répartis :
- sur la parcelle A B C D, s'agissant des lots 1 à 42,
- sur la parcelle C D E F le lot [Cadastre 2] qui sera subdivisé, le cas échéant, en lots particuliers aux différents locaux dont la construction pourrait être ultérieurement autorisée sur cette parcelle.
Le paragraphe concernant la répartition des charges, prévoit que les charges générales seront réparties entre tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier au prorata de leur quote-part dans la propriété des parties communes générales, mais que les propriétaires des lots n° 42 et 100 seront jusqu'à l'ouverture des travaux éventuels de surélévation (pour le lot n° 42) et de construction (pour le lot n° 100), exempts de toute participation aux charges d'entretien et de réparation visées sous les numéros 3 à 7 de l'article 19 et d'une façon générale de toutes charges de réparation ou d'entretien s'appliquant à des choses dont ils n'ont pas effectivement la charge.
Il en ressort qu'il ne peut être tiré aucune conséquence de l'affirmation selon laquelle la SCI Les sables n'a pas entretenu le lot n° 100, dont l'entretien a été assumé par la copropriété.
Ainsi, les attestations de copropriétaires mentionnant que la copropriété assure l'entretien du lot n° 100 depuis plusieurs années et quel que soit le point de début de cet entretien, sont inopérantes pour rapporter la preuve d'actes matériels de possession en tant que propriétaire du lot, alors que cela résulte du règlement même de copropriété, qui ne prévoit aucune contribution pour le lot n° 100 jusqu'à ce qu'il soit construit, ce qui n'est toujours pas le cas.
Sur la demande dirigée contre Me [H] [C] ès-qualités
Le syndicat des copropriétaires qui a obtenu sur requête la désignation de Me [H] [C], a naturellement été destinataire des factures d'honoraires de Me [C], qu'il avait intérêt à régler pour permettre l'exécution de sa mission : provision de 1 200 euros réclamée le 30 mai 2018 ainsi que les factures de l'avocat de Me [C] des 31 octobre 2018 et 16 janvier 2019 respectivement pour 600 euros et 120 euros.
Il est relevé qu'il s'agit de frais assimilables à des frais exposés pour les besoins de la procédure, qui doivent être traités comme des dépens, examinés ci-après.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens comprenant les frais de désignation de Me [H] [C] ès-qualités, ainsi que sur les frais irrépétibles qui n'ont été alloués au profit de personne.
Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de ses demandes dirigées contre Me [H] [C] ès-qualités.
En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires qui succombe, sera condamné aux dépens, sans distraction, la cour n'étant saisie d'aucune demande en ce sens dans les dernières conclusions déposées sous la constitution de la SCP Badie Simon-Thibaud Juston pour la SELARL [B] [U] et associés.
Mme [J] [G] dont l'irrecevabilité de l'intervention a été confirmée, ne peut prospérer en sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Déclare recevable l'intervention forcée de la SELARL [B] [U] et associés ès-qualités de mandataire de l'indivision des associés de la SCI Les sables ;
Déboute Me [H] [C] ès-qualités de mandataire de l'indivision des associés de la SCI Les sables de sa demande de mise hors de cause ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 10], sis à [Localité 9], représenté par son syndic, de ses demandes dirigées contre Me [H] [C] ès-qualités ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 10], sis à [Localité 9], représenté par son syndic, aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT