CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 23 octobre 2025, n° 22/01656
PARIS
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRAN'AISE
AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2025
(n° /2025, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 22/01656 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFC2X
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 décembre 2021- Tribunal judiciaire de PARIS (18ème chambre, 2ème section) - RG n° 20/04709
APPELANTE
S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 6]
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 15] sous le n° 434 947 917
Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 10]
Représentée par Me Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau de Val-de-Marne, toque : PC 19
INTIMÉE
MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CARES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE (MACIF)
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 14] sous le n° 781 452 511
Prise en la personne de son Directeur général en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 11]
Représentée par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de Paris, toque : D0945
Assistée de Me André GUILLEMAIN de la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO, avocat au barreau de Paris, toque : P102, substitué à l'audience par sa collaboratrice, Me Marianne PAULHAC
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 janvier 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Daniel Barlow, président de chambre, appelé d'une autre chambre afin de compléter la Cour en application de l'article R.312-3 du code de l'organisation judiciaire
Mme Stéphanie Dupont, conseillère
Mme Marie Girousse, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Daniel Barlow, président de chambre, et par Mme Yulia TREFILOVA, greffière, présente lors de la mise à disposition.
******
FAITS ET PROCÉDURE
Selon acte authentique des 22 et 24 décembre 1998, la société SCI DU [Adresse 6] a consenti à la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE (ci-après dénommée "la MACIF") un renouvellement de bail commercial portant sur divers locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 9] 2ème, pour une durée de neuf ans courant rétroactivement à compter du 1er avril 1998.
Il résulte des déclarations des parties, concordantes sur ce point, que le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2007. Les parties ne font toutefois pas état de la signature d'un avenant de renouvellement.
Parvenu à son terme, le 30 juin 2016, le bail s'est tacitement prolongé.
Le 28 mars 2019, la société SCI [Adresse 13] a fait signifier à la MACIF un congé à effet du 30 septembre 2019 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2019 moyennant un loyer porté à 113.410,14 € par an.
Le 30 septembre 2019, la MACIF a fait signifier à la société SCI DU [Adresse 6] un acte dénommé « refus de l'offre de renouvellement - Droit d'option » aux termes duquel la locataire informait la bailleresse, d'une part, de son refus de l'offre de renouvellement et de son intention de ne pas renouveler le bail, d'autre part, de sa volonté de quitter les lieux loués à la date du 31 décembre 2019. L'acte précisait que cette date avait été choisie par la MACIF « afin de lui permettre d'organiser techniquement et matériellement son déménagement et d'offrir à son bailleur le temps de trouver un nouveau locataire ».
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 7 octobre 2019, la société FAY ET CIE, administrateur de biens de la société SCI DU [Adresse 6], a écrit à la MACIF pour l'informer qu'elle prenait note de son « congé au 31 Mars 2020 » et appeler son attention sur le fait que la locataire restait « redevable des obligations du bail jusqu'à cette date ». Par ailleurs, elle prenait acte de son départ de fait au 31 décembre 2019.
Un différend s'est alors élevé entre les parties au sujet de la nature et des effets de l'acte signifié par la MACIF le 30 septembre 2019, la preneuse le considérant comme la notification de son droit d'option prévu par l'article L. 145-57 du code de commerce, la bailleresse estimant pour sa part qu'il s'agissait d'un congé régi par l'article L. 145-9 dudit code.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 16 décembre 2019, la MACIF a donné rendez-vous à la société SCI [Adresse 13] dans les lieux loués le 3l décembre 2019 afin d'établir l'état des lieux de sortie. Le 18 décembre 2019, la société FAY ET CIE a demandé de repousser la date de l'état des lieux au 6 janvier 2020. Le 20 décembre 2019, la MACIF a indiqué à qu'elle accédait à sa demande « sans que cela remette en cause la restitution au 31 décembre 2019 ».
Les lieux loués ont été restitués à la société SCI [Adresse 13] le 6 janvier 2020. A cette occasion, un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 janvier 2020, le conseil de la MACIF a mis en demeure la société SCI [Adresse 13] de lui adresser la somme de 16.484.83 € constituée du dépôt de garantie conservé par le bailleur déduction faite de sommes restant dues par la MACIF.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 janvier 2020, la société FAY ET CIE a contesté l'existence de la créance alléguée par la MACIF et a mis cette dernière en demeure de lui payer la somme de 17.393,66 € à titre d'arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 mars 2020, déduction faite du dépôt de garantie.
Par acte du 5 juin 2020, la MACIF a fait assigner la société [Adresse 7] et la société FAY ET CIE devant le Tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation de la bailleresse au paiement de la somme de 16.484,83 €.
Par jugement du 8 décembre 2021, le Tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté la société FAY ET CIE de sa demande de mise hors de cause,
- dit que le bail commercial liant la SCI [Adresse 13] à la MACIF portant sur divers locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 6] à PARIS 2ème a pris fin à la date du 30 septembre 2019 à 24 h,
- dit que pour la période courant du 1er octobre 2019 au 31 décembre 2019, la MACIF est débitrice d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du montant du loyer expiré augmenté des charges exigibles en vertu du bail,
- condamné la SCI [Adresse 13] à restituer à la MACIF la somme de 17.045,29 € outre les intérêts au taux légal sur la somme de 16 484,83 € à compter du 24 janvier 2020, puis sur la somme de 17 045,29 € à compter du 19 février 2021,
- dit que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil,
- condamné la SCI [Adresse 13] à payer à la MACIF la somme de 4.000.€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la MACIF du surplus de ses prétentions,
- débouté la SCI [Adresse 13] et la société FAY ET CIE de l'ensemble de leurs demandes,
- condamné la SCI [Adresse 13] aux entiers dépens.
Par déclaration du 18 janvier 2022, la SCI [Adresse 13] a interjeté appel du jugement.
La MACIF a soulevé un incident aux fins de radiation pour inexécution du jugement devant le conseiller de la mise en état, dont elle s'est désistée le 28 novembre 2022 après paiement des causes du jugement déféré par l'intimée .
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 décembre 2024.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Par conclusions déposées le 7 octobre 2022, la SCI [Adresse 13], appelante, demande à la Cour de :
- déclarer la SCI [Adresse 13] recevable et bien fondée en son appel,
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau
- requalifier l'acte signifié le 30 septembre 2019 par la MACIF à la SCI du 31 du 4 septembre en congé délivré par la société preneuse, devant produire effet au 31 mars 2020,
- débouter par conséquent la MACIF de toutes ses demandes,
- déclarer la SCI du [Adresse 6] recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle,
- condamner la MACIF à payer à la SCI du [Adresse 6] la somme de 14 517,90 € au titre du solde de loyers et charges dus au 31 mars 2020, déduction faite du dépôt de garantie, et après régularisation des charges, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2020,
- dire et juger que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
- condamner la MACIF à payer à la SCI du [Adresse 6] la somme de 5 000 € à la SCI du [Adresse 6] en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la MACIF aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par conclusions déposées le 2 décembre 2023, la MACIF, intimée, demande à la Cour de :
- juger irrecevable, en toute hypothèse, mal fondé l'appel interjeté par la SCI [Adresse 13].
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
- débouté la société FAY ET CIE de sa demande de mise hors de cause,
- dit que le bail commercial liant la SCI DU [Adresse 5] SEPTEMBRE et la MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE portant sur divers locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 8] Paris [Adresse 3] a pris fin à la date du 30 septembre 2019 à 24h00,
- dit que pour la période courant du 1er octobre 2019 au 31 décembre 2019, la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE est débitrice d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du montant du loyer du bail expiré augmenté des charges exigibles en vertu dudit bail,
- dit que les intérêts dus au moins une années entière seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
- condamné la SCI [Adresse 12] [Adresse 6] à payer à la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la SCI [Adresse 13] et la société FAY ET CIE de l'ensemble de leurs demandes,
- condamné la SCI [Adresse 13] aux entiers dépens de l'instance.
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
- condamné la SCI DU [Adresse 6] à restituer à la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE la somme de 17.045,29 €, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 16.484,83 euros à compter du 24 janvier 2020, puis sur la somme de 17.045,29 € à compter du 19 février 2021,
- débouté la MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE du surplus de sa demande de frais irrépétibles.
Statuant à nouveau :
- juger bien fondée la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE en son appel incident.
- condamner la SCI DU [Adresse 6] à payer à la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE la somme de 18.045,29 €, ou à défaut déduire la somme de 53,67 € outre les intérêts au taux légal sur la somme de 16.484,83 euros à compter du 24 janvier 2020, puis sur la somme de 17.045,29 € à compter du 19 février 2021, et 18.045,29 € à compter des présentes, outre capitalisation.
En tout état de cause,
- débouter la SCI [Adresse 13] de l'ensemble de ses demandes.
- condamner la SCI [Adresse 13] aux entiers dépens d'appel et à la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
MOTIFS DE L'ARRET
Sur les effets de l'acte signifié par la MACIF le 30 septembre 2019
Aux termes de l'article L.145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Il en résulte notamment que lorsqu'un congé est délivré, avec ou sans offre de renouvellement, il ne peut y avoir de tacite prolongation.
Aux termes du second alinéa de l'article 145-57 du même code relatif au droit d'option:
« Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail».
Ces dispositions fixent une date limite pour l'exercice de son droit d'option par le locataire, soit l'expiration du délai d'un mois suivant la décision définitive fixant le montant du loyer du bail renouvelé. Contrairement à ce que soutient l'appelante et ainsi que l'a justement précisé le jugement déféré, il ne résulte pas de ce texte que le preneur destinataire d'un congé avec offre de renouvellement du bail ne pourrait exercer son droit d'option qu'après le terme du bail en cours.
A juste titre et à par une motivation à laquelle il convient de renvoyer, l'appelante ne soulevant pas de nouveau moyen en appel, le jugement déféré a considéré que par l'effet du congé avec offre de renouvellement signifié le 28 mars 2019 le contrat de bail a irrévocablement pris fin le 30 septembre 2019, que l'acte signifié par la MACIF à la bailleresse le 30 septembre 2019 s'analyse en une notification régulière de l'exercice de son droit d'option et non d'un second congé, le bail ayant déjà pris fin.
Les demandes de l'appelante aux fins de voir requalifier l'acte signifié le 30 septembre 2019 par la MACIF en un congé devant produire effet au 31 mars 2020 et d'obtenir le paiement du loyer et des charges échus jusqu'au 31 mars 2020 seront donc rejetées et le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que le contrat de bail commercial en cause a pris fin à la date du 30 septembre 2019 à 24 heures sans se renouveler en raison de l'exercice du droit d'option et que, n'ayant plus de titre, la locataire est débitrice d'une indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2019 jusqu'à son départ le 31 décembre 2019 d'un montant égal à celui du loyer expiré augmenté des charges exigibles en vertu du bail.
Sur le compte entre les parties et leurs demandes en paiement réciproques
Ainsi que l'expose le jugement déféré, non discuté sur ce point, la SCI [Adresse 13] détient la somme de 18.056,98 euros au titre du dépôt de garantie qui doit être totalement restituée à la locataire, la bailleresse ne faisant état d'aucune créance de réparation des locaux susceptible de s'imputer sur cette somme.
Les parties s'accordent pour considérer que la demande de révision ayant été faite par courrier du 6 novembre 2019, le rappel d'indexation ne peut concerner que la période du 6 novembre au 31 décembre 2019, soit pour le mois de novembre 25 jours, et non 24 jours comme le mentionne la MACIF dans son décompte, et pour le mois de décembre 31 jours.
Les parties ne proposent pas le même calcul au titre du rappel de révision. Il convient de reprendre celui, plus exact, effectué par la bailleresse selon lequel par l'effet des indices, le loyer trimestriel a augmenté de 2.105,53 euros, soit pour la période du 6 novembre 2019 au 31 décembre 2019 inclus c'est-à-dire 56 jours et non 55 jours, la somme de 1.281,63 euros (2.105,53 X 56/92).
Selon le décompte locatif du 6 août 2020 produit par la SCI DU [Adresse 4] DU 4 SEPTEMBRE, la MACIF était à jour du paiement du loyer et des charges à la date du 1er octobre 2019, échéance du 4ème trimestre 2019 incluse. Sur ce décompte apparaît, en outre, un virement de 1.253,93 euros le 7 novembre 2019 par la locataire, soit un solde créditeur de ce montant le 31 décembre 2019 en faveur de la MACIF qui est fondée à en solliciter la restitution.
La régularisation des charges étant intervenue depuis le jugement de première instance, la MACIF ne maintient pas sa proposition de lui retenir une provision de 1.000 euros et indique que seule la somme de 53,67 euros serait à déduire au titre des charges si la cour retenait le décompte de l'appelante.
La SCI [Adresse 13] produit le décompte détaillé de régularisation annuelle des charges pour l'année 2019, soit un solde débiteur de 470 euros et le décompte de régularisation annuelle pour l'année 2020 auquel a été appliqué le prorata de 91/366 jours correspondant au premier trimestre 2020, soit un solde créditeur de 416,33 euros. La bailleresse retient ces deux soldes tandis que ka locataire les additionne pour soutenir que la somme due à ce titre serait 53,67 euros.
Cependant, dès lors que le contrat a pris fin le 31 décembre 2019 et qu'il convient de prendre pour base le décompte arrêté au 31 décembre 2019 révélant un solde créditeur de 1.253,93 euros, il n'y a pas lieu de procéder à une régularisation de charge pour l'année 2020.
Le compte s'établit donc comme suit :
- Dépôt de garantie 18.056,98€
- solde créditeur au 31/12/19 1.253,93 €
- rappel de révision du loyer - 1.281,63 €
- régularisation de charges 2019 - 470 €
Soit 17.559,28 €
Il convient en conséquence, d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI [Adresse 13] à payer à la MACIF la somme de 17.045,29 euros au titre du solde restant dû sur le dépôt de garantie du bail et de la condamner à ce titre au paiement de la somme de 17.559,28 € outre les intérêts au taux légal sur la somme de 16 484,83 € à compter de la mise en demeure du 24 janvier 2020, puis sur la somme 17.045,29 euros à compter des conclusions de première instance du 19 février 2021 sollicitant cette somme et sur la somme de 17.559,28 € à compter des conclusions de l'appelante du 2 décembre 2023.
La SCI [Adresse 13] sera donc déboutée de sa demande aux fins de voir condamner la MACIF à lui payer la somme de 14.517,90 euros au titre du solde de loyers et charges dus au 31 mars 2020, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2020,
Sur les autres demandes
Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.
La SCI [Adresse 13] qui succombe sera condamnée aux dépens de l'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.
Les autres demandes seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
INFIRME le jugement rendu le 8 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Paris (RG 20/4709) en ce qu'il a condamné la SCI [Adresse 13] à restituer à la MACIF la somme de 17.045,29 euros outre les intérêts au taux légal sur la somme de 16 484,83 € à compter du 24 janvier 2020, puis sur la somme de 17 045,29 € à compter du 19 février 2021,
LE CONFIRME en toutes ses autres dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
CONDAMNE la SCI DU [Adresse 6] à restituer à la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE (MACIF) au titre du solde de dépôt de garantie la somme de 17.559,28 € outre les intérêts au taux légal sur la somme de 16 484,83 € à compter du 24 janvier 2020, puis sur la somme 17.045,29 euros à compter du 19 février 2021 et sur la somme de 17.559,28 € à compter du 2 décembre 2023,
DIT que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil,
DÉBOUTE la SCI DU [Adresse 6] de sa demande aux fins de voir condamner la MACIF à lui payer la somme de 14.517,90 euros au titre du solde de loyers et charges dus au 31 mars 2020, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2020,
CONDAMNE la SCI DU [Adresse 6] à payer à la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE (MACIF) la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
DÉBOUTE la SCI [Adresse 12] [Adresse 6] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE les autres demandes,
CONDAMNE la SCI [Adresse 13] aux dépens de l'appel.
La greffière Le président
AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2025
(n° /2025, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 22/01656 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFC2X
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 décembre 2021- Tribunal judiciaire de PARIS (18ème chambre, 2ème section) - RG n° 20/04709
APPELANTE
S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 6]
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 15] sous le n° 434 947 917
Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 10]
Représentée par Me Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau de Val-de-Marne, toque : PC 19
INTIMÉE
MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CARES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE (MACIF)
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 14] sous le n° 781 452 511
Prise en la personne de son Directeur général en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 11]
Représentée par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de Paris, toque : D0945
Assistée de Me André GUILLEMAIN de la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO, avocat au barreau de Paris, toque : P102, substitué à l'audience par sa collaboratrice, Me Marianne PAULHAC
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 janvier 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Daniel Barlow, président de chambre, appelé d'une autre chambre afin de compléter la Cour en application de l'article R.312-3 du code de l'organisation judiciaire
Mme Stéphanie Dupont, conseillère
Mme Marie Girousse, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Daniel Barlow, président de chambre, et par Mme Yulia TREFILOVA, greffière, présente lors de la mise à disposition.
******
FAITS ET PROCÉDURE
Selon acte authentique des 22 et 24 décembre 1998, la société SCI DU [Adresse 6] a consenti à la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE (ci-après dénommée "la MACIF") un renouvellement de bail commercial portant sur divers locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 9] 2ème, pour une durée de neuf ans courant rétroactivement à compter du 1er avril 1998.
Il résulte des déclarations des parties, concordantes sur ce point, que le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2007. Les parties ne font toutefois pas état de la signature d'un avenant de renouvellement.
Parvenu à son terme, le 30 juin 2016, le bail s'est tacitement prolongé.
Le 28 mars 2019, la société SCI [Adresse 13] a fait signifier à la MACIF un congé à effet du 30 septembre 2019 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2019 moyennant un loyer porté à 113.410,14 € par an.
Le 30 septembre 2019, la MACIF a fait signifier à la société SCI DU [Adresse 6] un acte dénommé « refus de l'offre de renouvellement - Droit d'option » aux termes duquel la locataire informait la bailleresse, d'une part, de son refus de l'offre de renouvellement et de son intention de ne pas renouveler le bail, d'autre part, de sa volonté de quitter les lieux loués à la date du 31 décembre 2019. L'acte précisait que cette date avait été choisie par la MACIF « afin de lui permettre d'organiser techniquement et matériellement son déménagement et d'offrir à son bailleur le temps de trouver un nouveau locataire ».
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 7 octobre 2019, la société FAY ET CIE, administrateur de biens de la société SCI DU [Adresse 6], a écrit à la MACIF pour l'informer qu'elle prenait note de son « congé au 31 Mars 2020 » et appeler son attention sur le fait que la locataire restait « redevable des obligations du bail jusqu'à cette date ». Par ailleurs, elle prenait acte de son départ de fait au 31 décembre 2019.
Un différend s'est alors élevé entre les parties au sujet de la nature et des effets de l'acte signifié par la MACIF le 30 septembre 2019, la preneuse le considérant comme la notification de son droit d'option prévu par l'article L. 145-57 du code de commerce, la bailleresse estimant pour sa part qu'il s'agissait d'un congé régi par l'article L. 145-9 dudit code.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 16 décembre 2019, la MACIF a donné rendez-vous à la société SCI [Adresse 13] dans les lieux loués le 3l décembre 2019 afin d'établir l'état des lieux de sortie. Le 18 décembre 2019, la société FAY ET CIE a demandé de repousser la date de l'état des lieux au 6 janvier 2020. Le 20 décembre 2019, la MACIF a indiqué à qu'elle accédait à sa demande « sans que cela remette en cause la restitution au 31 décembre 2019 ».
Les lieux loués ont été restitués à la société SCI [Adresse 13] le 6 janvier 2020. A cette occasion, un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 janvier 2020, le conseil de la MACIF a mis en demeure la société SCI [Adresse 13] de lui adresser la somme de 16.484.83 € constituée du dépôt de garantie conservé par le bailleur déduction faite de sommes restant dues par la MACIF.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 janvier 2020, la société FAY ET CIE a contesté l'existence de la créance alléguée par la MACIF et a mis cette dernière en demeure de lui payer la somme de 17.393,66 € à titre d'arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 mars 2020, déduction faite du dépôt de garantie.
Par acte du 5 juin 2020, la MACIF a fait assigner la société [Adresse 7] et la société FAY ET CIE devant le Tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation de la bailleresse au paiement de la somme de 16.484,83 €.
Par jugement du 8 décembre 2021, le Tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté la société FAY ET CIE de sa demande de mise hors de cause,
- dit que le bail commercial liant la SCI [Adresse 13] à la MACIF portant sur divers locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 6] à PARIS 2ème a pris fin à la date du 30 septembre 2019 à 24 h,
- dit que pour la période courant du 1er octobre 2019 au 31 décembre 2019, la MACIF est débitrice d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du montant du loyer expiré augmenté des charges exigibles en vertu du bail,
- condamné la SCI [Adresse 13] à restituer à la MACIF la somme de 17.045,29 € outre les intérêts au taux légal sur la somme de 16 484,83 € à compter du 24 janvier 2020, puis sur la somme de 17 045,29 € à compter du 19 février 2021,
- dit que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil,
- condamné la SCI [Adresse 13] à payer à la MACIF la somme de 4.000.€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la MACIF du surplus de ses prétentions,
- débouté la SCI [Adresse 13] et la société FAY ET CIE de l'ensemble de leurs demandes,
- condamné la SCI [Adresse 13] aux entiers dépens.
Par déclaration du 18 janvier 2022, la SCI [Adresse 13] a interjeté appel du jugement.
La MACIF a soulevé un incident aux fins de radiation pour inexécution du jugement devant le conseiller de la mise en état, dont elle s'est désistée le 28 novembre 2022 après paiement des causes du jugement déféré par l'intimée .
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 décembre 2024.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Par conclusions déposées le 7 octobre 2022, la SCI [Adresse 13], appelante, demande à la Cour de :
- déclarer la SCI [Adresse 13] recevable et bien fondée en son appel,
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau
- requalifier l'acte signifié le 30 septembre 2019 par la MACIF à la SCI du 31 du 4 septembre en congé délivré par la société preneuse, devant produire effet au 31 mars 2020,
- débouter par conséquent la MACIF de toutes ses demandes,
- déclarer la SCI du [Adresse 6] recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle,
- condamner la MACIF à payer à la SCI du [Adresse 6] la somme de 14 517,90 € au titre du solde de loyers et charges dus au 31 mars 2020, déduction faite du dépôt de garantie, et après régularisation des charges, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2020,
- dire et juger que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
- condamner la MACIF à payer à la SCI du [Adresse 6] la somme de 5 000 € à la SCI du [Adresse 6] en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la MACIF aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par conclusions déposées le 2 décembre 2023, la MACIF, intimée, demande à la Cour de :
- juger irrecevable, en toute hypothèse, mal fondé l'appel interjeté par la SCI [Adresse 13].
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
- débouté la société FAY ET CIE de sa demande de mise hors de cause,
- dit que le bail commercial liant la SCI DU [Adresse 5] SEPTEMBRE et la MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE portant sur divers locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 8] Paris [Adresse 3] a pris fin à la date du 30 septembre 2019 à 24h00,
- dit que pour la période courant du 1er octobre 2019 au 31 décembre 2019, la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE est débitrice d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du montant du loyer du bail expiré augmenté des charges exigibles en vertu dudit bail,
- dit que les intérêts dus au moins une années entière seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
- condamné la SCI [Adresse 12] [Adresse 6] à payer à la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la SCI [Adresse 13] et la société FAY ET CIE de l'ensemble de leurs demandes,
- condamné la SCI [Adresse 13] aux entiers dépens de l'instance.
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
- condamné la SCI DU [Adresse 6] à restituer à la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE la somme de 17.045,29 €, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 16.484,83 euros à compter du 24 janvier 2020, puis sur la somme de 17.045,29 € à compter du 19 février 2021,
- débouté la MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE du surplus de sa demande de frais irrépétibles.
Statuant à nouveau :
- juger bien fondée la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE en son appel incident.
- condamner la SCI DU [Adresse 6] à payer à la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE la somme de 18.045,29 €, ou à défaut déduire la somme de 53,67 € outre les intérêts au taux légal sur la somme de 16.484,83 euros à compter du 24 janvier 2020, puis sur la somme de 17.045,29 € à compter du 19 février 2021, et 18.045,29 € à compter des présentes, outre capitalisation.
En tout état de cause,
- débouter la SCI [Adresse 13] de l'ensemble de ses demandes.
- condamner la SCI [Adresse 13] aux entiers dépens d'appel et à la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
MOTIFS DE L'ARRET
Sur les effets de l'acte signifié par la MACIF le 30 septembre 2019
Aux termes de l'article L.145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Il en résulte notamment que lorsqu'un congé est délivré, avec ou sans offre de renouvellement, il ne peut y avoir de tacite prolongation.
Aux termes du second alinéa de l'article 145-57 du même code relatif au droit d'option:
« Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail».
Ces dispositions fixent une date limite pour l'exercice de son droit d'option par le locataire, soit l'expiration du délai d'un mois suivant la décision définitive fixant le montant du loyer du bail renouvelé. Contrairement à ce que soutient l'appelante et ainsi que l'a justement précisé le jugement déféré, il ne résulte pas de ce texte que le preneur destinataire d'un congé avec offre de renouvellement du bail ne pourrait exercer son droit d'option qu'après le terme du bail en cours.
A juste titre et à par une motivation à laquelle il convient de renvoyer, l'appelante ne soulevant pas de nouveau moyen en appel, le jugement déféré a considéré que par l'effet du congé avec offre de renouvellement signifié le 28 mars 2019 le contrat de bail a irrévocablement pris fin le 30 septembre 2019, que l'acte signifié par la MACIF à la bailleresse le 30 septembre 2019 s'analyse en une notification régulière de l'exercice de son droit d'option et non d'un second congé, le bail ayant déjà pris fin.
Les demandes de l'appelante aux fins de voir requalifier l'acte signifié le 30 septembre 2019 par la MACIF en un congé devant produire effet au 31 mars 2020 et d'obtenir le paiement du loyer et des charges échus jusqu'au 31 mars 2020 seront donc rejetées et le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que le contrat de bail commercial en cause a pris fin à la date du 30 septembre 2019 à 24 heures sans se renouveler en raison de l'exercice du droit d'option et que, n'ayant plus de titre, la locataire est débitrice d'une indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2019 jusqu'à son départ le 31 décembre 2019 d'un montant égal à celui du loyer expiré augmenté des charges exigibles en vertu du bail.
Sur le compte entre les parties et leurs demandes en paiement réciproques
Ainsi que l'expose le jugement déféré, non discuté sur ce point, la SCI [Adresse 13] détient la somme de 18.056,98 euros au titre du dépôt de garantie qui doit être totalement restituée à la locataire, la bailleresse ne faisant état d'aucune créance de réparation des locaux susceptible de s'imputer sur cette somme.
Les parties s'accordent pour considérer que la demande de révision ayant été faite par courrier du 6 novembre 2019, le rappel d'indexation ne peut concerner que la période du 6 novembre au 31 décembre 2019, soit pour le mois de novembre 25 jours, et non 24 jours comme le mentionne la MACIF dans son décompte, et pour le mois de décembre 31 jours.
Les parties ne proposent pas le même calcul au titre du rappel de révision. Il convient de reprendre celui, plus exact, effectué par la bailleresse selon lequel par l'effet des indices, le loyer trimestriel a augmenté de 2.105,53 euros, soit pour la période du 6 novembre 2019 au 31 décembre 2019 inclus c'est-à-dire 56 jours et non 55 jours, la somme de 1.281,63 euros (2.105,53 X 56/92).
Selon le décompte locatif du 6 août 2020 produit par la SCI DU [Adresse 4] DU 4 SEPTEMBRE, la MACIF était à jour du paiement du loyer et des charges à la date du 1er octobre 2019, échéance du 4ème trimestre 2019 incluse. Sur ce décompte apparaît, en outre, un virement de 1.253,93 euros le 7 novembre 2019 par la locataire, soit un solde créditeur de ce montant le 31 décembre 2019 en faveur de la MACIF qui est fondée à en solliciter la restitution.
La régularisation des charges étant intervenue depuis le jugement de première instance, la MACIF ne maintient pas sa proposition de lui retenir une provision de 1.000 euros et indique que seule la somme de 53,67 euros serait à déduire au titre des charges si la cour retenait le décompte de l'appelante.
La SCI [Adresse 13] produit le décompte détaillé de régularisation annuelle des charges pour l'année 2019, soit un solde débiteur de 470 euros et le décompte de régularisation annuelle pour l'année 2020 auquel a été appliqué le prorata de 91/366 jours correspondant au premier trimestre 2020, soit un solde créditeur de 416,33 euros. La bailleresse retient ces deux soldes tandis que ka locataire les additionne pour soutenir que la somme due à ce titre serait 53,67 euros.
Cependant, dès lors que le contrat a pris fin le 31 décembre 2019 et qu'il convient de prendre pour base le décompte arrêté au 31 décembre 2019 révélant un solde créditeur de 1.253,93 euros, il n'y a pas lieu de procéder à une régularisation de charge pour l'année 2020.
Le compte s'établit donc comme suit :
- Dépôt de garantie 18.056,98€
- solde créditeur au 31/12/19 1.253,93 €
- rappel de révision du loyer - 1.281,63 €
- régularisation de charges 2019 - 470 €
Soit 17.559,28 €
Il convient en conséquence, d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI [Adresse 13] à payer à la MACIF la somme de 17.045,29 euros au titre du solde restant dû sur le dépôt de garantie du bail et de la condamner à ce titre au paiement de la somme de 17.559,28 € outre les intérêts au taux légal sur la somme de 16 484,83 € à compter de la mise en demeure du 24 janvier 2020, puis sur la somme 17.045,29 euros à compter des conclusions de première instance du 19 février 2021 sollicitant cette somme et sur la somme de 17.559,28 € à compter des conclusions de l'appelante du 2 décembre 2023.
La SCI [Adresse 13] sera donc déboutée de sa demande aux fins de voir condamner la MACIF à lui payer la somme de 14.517,90 euros au titre du solde de loyers et charges dus au 31 mars 2020, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2020,
Sur les autres demandes
Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.
La SCI [Adresse 13] qui succombe sera condamnée aux dépens de l'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.
Les autres demandes seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
INFIRME le jugement rendu le 8 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Paris (RG 20/4709) en ce qu'il a condamné la SCI [Adresse 13] à restituer à la MACIF la somme de 17.045,29 euros outre les intérêts au taux légal sur la somme de 16 484,83 € à compter du 24 janvier 2020, puis sur la somme de 17 045,29 € à compter du 19 février 2021,
LE CONFIRME en toutes ses autres dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
CONDAMNE la SCI DU [Adresse 6] à restituer à la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE (MACIF) au titre du solde de dépôt de garantie la somme de 17.559,28 € outre les intérêts au taux légal sur la somme de 16 484,83 € à compter du 24 janvier 2020, puis sur la somme 17.045,29 euros à compter du 19 février 2021 et sur la somme de 17.559,28 € à compter du 2 décembre 2023,
DIT que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil,
DÉBOUTE la SCI DU [Adresse 6] de sa demande aux fins de voir condamner la MACIF à lui payer la somme de 14.517,90 euros au titre du solde de loyers et charges dus au 31 mars 2020, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2020,
CONDAMNE la SCI DU [Adresse 6] à payer à la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L'INDUSTRIE ET DU COMMERCE (MACIF) la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
DÉBOUTE la SCI [Adresse 12] [Adresse 6] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE les autres demandes,
CONDAMNE la SCI [Adresse 13] aux dépens de l'appel.
La greffière Le président