CA Paris, Pôle 4 - ch. 2, 22 octobre 2025, n° 24/13264
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 22 OCTOBRE 2025
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/13264 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJZPL
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juin 2024 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 23/11593
APPELANT
Monsieur [H] [L] [T]
né en 1958 à [Localité 19] (Lybie)
[Adresse 15]
[Localité 11]
Représenté par Me Rachid EL HAILOUCH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 108
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7] représenté par son syndic, le CABINET [S], SAS immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 978 449 692
C/O CABINET [S]
[Adresse 8]
[Localité 9]
Représenté par Me Nathalie HAMET DE CLOUET de l'AARPI HAMET & LORGEOUX AVOCATS AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1706
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Juillet 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Christine MOREAU, Présidente de chambre
Mme Perrine VERMONT, Conseillère
M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
M. [T] est propriétaire des lots 22, 32, 35 et 109 de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 4], à [Localité 18] soumis au statut des immeubles en copropriété.
Par acte du 6 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Saint Denis (93200) a assigné M. [T] devant le tribunal suivant la procédure accélérée au fond aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au terme de ses dernières écritures, sa condamnation à lui payer les sommes de :
- 74.494,67 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement arrêtés au 31 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 octobre 2022,
- 15.000 € à titre de dommages-intérêts,
- 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
M. [T] s'est opposé à ces demandes en soulevant notamment plusieurs moyens d'irrecevabilité.
Par jugement du 18 juin 2024, rectifié par jugement du 3 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Bobigny a :
- constaté la nullité du contrat de syndic signé le 19 avril 2022 prononcée par jugement du 3 octobre 2023 ;
- débouté M. [T] de sa demande tendant à voir constater l'annulation des résolutions prises par l'assemblée générale des copropriétaires du 15 mars 2023 en leur ensemble,
- débouté M. [T] de sa fin de non-recevoir des prétentions du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] basées sur l'assemblée générale du 15 mars 2023,
- débouté M. [T] de sa demande de nullité de l'assignation du 6 décembre 2023,
- débouté M. [T] de sa demande tendant à voir dire que le syndic l'association Relais
habitat/ Syndic de redressement, inscrite au RNA sous le numéro W931008996 ne justifie pas d'un pouvoir pour représenter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis16[Adresse 1] à [Localité 18],
- débouté M. [T] de sa demande d'irrecevabilité des demandes en paiement des charges de copropriété et appels travaux à échoir pour l'année 2021,
- condamné M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Adresse 16] [Localité 13][Adresse 10]) la somme de 74.494,67 € au titre de l''arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 6 octobre 2022, appel provisionnel du 4ème trimestre 2022 inclus,
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au paiement des
intérêts,
- débouté M. [T] de sa demande de délais de paiement,
- condamné M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 13][Adresse 10])) la somme de 750 € à titre de dommages-intérêts,
- condamné M. [T] aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Adresse 16] [Localité 14] la somme de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
M. [T] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 16 juillet 2024.
La procédure devant la cour a été clôturée le 2 juillet 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 16 octobre 2024 par lesquelles M. [T], appelant, invite la cour à :
à titre principal,
- confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la nullité du contrat de syndic signé le 19 avril 2022 prononcée par jugement du 3 octobre 2023,
- infirmer le jugement pour le surplus,
- constater l'annulation des résolutions prises par l'assemblée générale des copropriétaires du 15 mars 2023 en leur ensemble prononcée par jugement du 27 juin 2024,
- infirmer sa condamnation à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 74.494, 67 € à titre de l'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 6 octobre 2022, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus,
- déclarer la demande de dommages et intérêts du syndic irrecevable pour absence d'autorisation des syndicats de copropriétés
- infirmer sa condamnation à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 750 € à titre de dommages et intérêts et la déclarer irrecevable,
- déclarer irrecevables les prétentions du syndicat des copropriétaires basées sur l'assemblée générale du 15 mars 2023,
- prononcer en conséquence la nullité de l'assignation du 6 décembre 2023,
- dire que le syndic l'association Relais habitat/ Syndic de redressement, inscrite au RNA
sous le numéro W93 1008996 ne justifie pas d'un pouvoir pour représenter le syndicat
des copropriétaires,
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,
à titre subsidiaire,
- faire application des dispositions de l°article 1244-1 du code civil à son égard en ce qui concerne le règlement des sommes éventuellement dues,
en tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 21 mars 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 17], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 10, 14-1, 19-2 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-1 et 1342-10 du code civil, de :
- réformer le jugement en ce qu'il a constaté la nullité du contrat de syndic signé le 19 avril 2022 prononcé par jugement du 3 octobre 2023,
- confirmer le jugement pour le surplus,
- condamner M. [T] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Sur les fins de non-recevoir et nullité de l'assignation
Sur la nullité de l'assignation du 6 décembre 2023
Selon l'article 117 du code de procédure civile, 'constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte ... le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice...'.
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication.
L'acte introductif d'instance à été délivré à M. [T] le 6 décembre 2023 à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 17], 'représenté par son syndic en exercice, l'association Relais Habitat -syndic de redressement, représenté par son président en exercice'.
L'association Relais Habitat -syndic de redressement a été nommé en qualité de syndic au terme de la 4ème décision de l'assemblée générale du 20 mars 2023 (pièce syndicat n° 20 : procès verbal de l'assemblée générale).
Un copropriétaire, M. [K], a assigné le syndicat des copropriétaires aux fins d'obtenir l'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 20 mars 2023, outre l'annulation de la précédente assemblée générale du 15 mars 2023 en son entier (pièce [T] n° 12 : assignation).
Par jugement du 27 juin 2014 le tribunal judiciaire de Bobigny a annulé l'assemblée générale du 15 mars 2023 mais a débouté M. [K] de sa demande d'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 20 mars 2023 (pièce [T] n° 19 : jugement).
Il s'en suit que la désignation de l'association Relais Habitat -syndic de redressement par l'assemblée générale du 20 mars 2023 est définitive, de sorte que le syndic avait pouvoir de représenter le syndicat des copropriétaires au moment de la délivrance de l'assignation du 6 décembre 2023.
L'annulation de l'assemblée générale du 15 mars 2023, de même que l'annulation du contrat de syndic signé le 19 avril 2022 prononcé par jugement du 3 octobre 2023 sont sans effet sur la validité du mandat de syndic de l'association Relais Habitat - syndic de redressement régulièrement désigné par l'assemblée générale du 20 mars 2023 devenue définitive.
Les nullités et fin de non recevoir soulevées par M. [T] tirées de faits antérieurs à l'assemblée générale du 20 mars 2023 sont inopérants.
Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a constaté la nullité du contrat de syndic signé le 19 avril 2022 prononcé par jugement du 3 octobre 2023.
Pour les motifs qui précèdent et ceux non contraires de la première juge que la cour adopte, le jugement doit en revanche être confirmé en ce qu'il a :
- débouté M. [T] de sa demande tendant à voir constater l'annulation des résolutions prises par l'assemblée générale des copropriétaires du 15 mars 2023 en leur ensemble,
- débouté M. [T] de sa fin de non-recevoir des prétentions du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] basées sur l'assemblée générale du 15 mars 2023,
- débouté M. [T] de sa demande de nullité de l'assignation du 6 décembre 2023,
- débouté M. [T] de sa demande tendant à voir dire que le syndic l'association Relais
habitat/ Syndic de redressement, inscrite au RNA sous le numéro W931008996 ne justifie pas d'un pouvoir pour représenter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis16[Adresse 1] à [Localité 18].
Sur la demande d'irrecevabilité des demandes en paiement des charges de copropriété et appels travaux à échoir pour l'année 2021
Aux termes de l'article 1355 du code civil l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.
L'article 480 du code de procédure civile dispose que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.
Par acte du 20 avril 2021 le syndicat des copropriétaires avait assigné M. [T] en paiement, notamment, des sommes de 21.485,26 € au titre de l'arriéré des charges et appel travaux arrêté au 5 février 2021 et 12.660,87 e au titre des échéances à échoir pour l'année 2021.
Par jugement du 13 octobre 2021 le tribunal judiciaire de Bobigny a déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires motif pris du défaut de pouvoir du syndic désigné par l'assemblée générale du 4 décembre 2020 (pièce [T] n° 1 : jugement).
M. [T], se prévalant de se jugement, soutient que toute demande en paiement des charges pour l'année 2021 est irrecevable.
Cependant, le jugement précité, qui a fait droit à la fin de non recevoir soulevée par M. [T], n'a pas statué au fond.
La première juge a justement retenu que le syndicat des copropriétaires dispose de toute latitude pour introduire une nouvelle instance ayant le même objet dans la mesure où le tribunal n'a pas tranché tout ou partie des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires en 2021, de sorte que les demandes du syndicat des copropriétaires sont recevables.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté M. [T] de sa fin de non-recevoir afférente aux demandes en paiement des charges de copropriété et appels travaux pour l'année 2021.
Sur la recevabilité de la demande dommages-intérêts du syndic
Selon l'article 55 du décret du 17 mars 1967, 'le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en 'uvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R. 136-2 [R. 113-8] du code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1 A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites'.
M. [T] maintient que la demande de dommages-intérêts est irrecevable au motif que le syndic n'a pas été autorisé par l'assemblée générale à intenter une action en justice contre lui en vue de solliciter des dommages-intérêts.
M. [T] ne conteste pas que le syndic peut, sans autorisation spéciale de l'assemblée générale des copropriétaires, le poursuivre en recouvrement des charges de copropriété. La demande de dommages-intérêts formulée par le syndicat est une demande accessoire à la demande en paiement de l'arriéré des charges, de sorte que l'autorisation de l'assemblée générale n'est pas nécessaire (Cour de cassation - Troisième chambre civile 25 janvier 2012 / n° 10-19.180).
M. [T] doit être débouté de sa demande d'irrecevabilité de la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires.
Sur la demande du syndicat en paiement des charges
La demande du syndicat porte sur l'arriéré des charges de la période courant du 1er octobre 2019 au 1er octobre 2022 (4ème appel de fonds 2022, 4ème appel fonds travaux ALUR 2022 et les deux 2ème appels travaux réhabilitation immeuble inclus). Il est sollicité la somme de 74.494,67 € dont 74.320,52 € pour les charges et travaux et 174,15 € pour les frais de recouvrement. Il sera statué plus loin sur les frais.
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a versé aux débats, notamment, les pièces suivantes :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [T],
- les procès verbaux des assemblées générale des :
2 juillet 2021 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020 et votant le budget prévisionnel 2022,
19 avril 2022 approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2021 et votant les travaux de réhabilitation de l'immeuble suivant devis France Travaux de 1.395.859,83 € TTC + honoraires d'architectes de 143.026,07 € TTC + honoraires syndic de 46.808,53 € TTC + honoraires de contrôle technique 9.600 € TTC, soit et prévoyant des appels de fonds les 1er juillet 2022, 1er octobre 2022, 1er janvier 2023 et 1er avril 2023,
- les appels de fonds et appels travaux de la période considérée,
- la répartition des charges des exercices 2020 et 2021,
- le décompte des sommes dues,
- le contrat de syndic.
Les importants travaux de réhabilitation de l'immeuble votés le 19 avril 2022 sont nécessités par l'état de péril et d'insalubrité constaté par un arrêté préfectoral d'insalubrité du 19 avril 2021 (pièce syndicat n°14) et par un arrêté municipal de mise en sécurité de l'immeuble du 19 avril 2021 (pièce syndicat n° 15). Le montant total des travaux s'élève à la somme de 1.786 282,63 € TTC. Les décisions prises par l'assemblée du 19 avril 2022, définitive, s'imposent à tous les copropriétaires.
Il a été vu que les comptes et/ou les budgets prévisionnels de la période considérée ont été approuvés.
Sur la prise en considération et l'imputation des paiements de M. [T] (pièces Le Karami n° 14), la première juge a exactement relevé ce qui suit :
'Pour ce qui est des sommes que M. [T] indique avoir réglées et qui n'auraient pas été prises en compte par le syndic, M. [T] ne précise pas le nombre de versements qui ne figurent pas sur le décompte du syndic. Il ne produit pas d'éléments établissant que les chèques qu'il produit ont effectivement été débités de son compte ni la date des débits.
De plus, il doit être tenu compte des dispositions qui suivent :
L'article 1342-10 du code civil dispose :
'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.
A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement'.
L'article 9 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose en son alinéa 2 que 'conformément à l'article 1342-10 du code civil , les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne'.
C'est donc à juste titre que le syndicat a imputé les versements de M. [T] sur les dettes les plus anciennes en l'absence d'indication contraire de la part de M. [T].
M. [T] soutient qu'il n'avait pas connaissance du montant de sa dette mais, comme l'a dit le tribunal, celle-ci figure sur les appels de fonds trimestriels. A titre d'exemple, le 4ème appel de fonds édité le 4 octobre 2023 contient la somme due au titre de l'appel en tant que tel ainsi qu'un relevé de compte reprenant le solde de la dette d'un montant total de 77.268,27 € à l'époque. Le grief n'est donc pas fondé et la dette de M. [T] est établie.
Il résulte des pièces produites que le syndicat justifie de sa créance à hauteur de 74.320,52 € au titre de l'arriéré des charges et travaux de la période courant du 1er octobre 2019 au 1er octobre 2022 (4ème appel de fonds 2022, 4ème appel fonds travaux ALUR 2022 et les deux 2ème appels travaux réhabilitation immeuble inclus).
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a fixé la créance du syndicat à de montant.
Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Le syndicat sollicite les sommes suivantes :
- 15 janvier 2021 : mise en demeure du 2 décembre 2020 : 18 €,
- 28 juin 2021 : Hamet & Hannebert avocats : mise en demeure : 156,15 €,
total :174,15 €.
Les frais de mise en demeure constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité.
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a fixé la créance du syndicat à la somme de 174,15 € au titre des frais.
En définitive le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 18] la somme de 74.494,67 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété et frais de recouvrement selon décompte arrêté au 6 octobre 2022, appel provisionnel du 4ème trimestre 2022 inclus.
Sur les demandes de dommages-intérêts du syndicat
Selon l'article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire'.
Depuis octobre 2019 M. [T] s'abstient de payer les charges de copropriété et appels travaux, laissant sa dette perdurer et s'aggraver, dans le contexte particulier d'un arrêté de péril et d'insalubrité, ce qui caractérise sa mauvaise foi.
Les manquements systématiques et répétés de M. [T] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Ce préjudice a été justement évalué par la première juge.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné M. [T] à payer au syndicat la somme de 750 € de dommages-intérêts.
Sur la demande de délais
Il résulte de l'article 1343-5 alinéa 1 du code civil que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.
M. [T] n'établit pas la preuve de sa situation patrimoniale et financière. Il produit un extrait non complet de sa déclaration de revenus de 2022 d'où il ressort qu'il ne toucherait aucun revenu alors qu'il admet, aux termes de ses écritures, qu'il tire des revenus locatifs de l'appartement situé au sein de la copropriété et qu'il produit un document démontrant qu'il règle son loyer. En revanche, le syndicat des copropriétaires établit qu'il est indispensable de réunir les fonds appelés pour bénéficier de l'allocation de l'ANAH.
Le syndicat, qui doit assurer l'entretien et la conservation de l'immeuble sans discontinuer, ne saurait être le banquier des copropriétaires. Par ailleurs, la carence d'un copropriétaire dans le paiement des charges engendre pour les autres copropriétaires, à jour du paiement de leurs charges, des frais supplémentaires pour pallier au manque de trésorerie du syndicat, alors que l'immeuble est en situation de péril et d'insalubrité.
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté M. [T] de sa demande de délais de paiement.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [T], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [T].
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a constaté la nullité du contrat de syndic signé le 19 avril 2022 prononcé par jugement du 3 octobre 2023 ;
Statuant à nouveau sur le seul chef réformé et y ajoutant,
Dit sans objet la demande de M. [T] de constatation de la nullité du contrat de syndic signé le 19 avril 2022 prononcé par jugement du 3 octobre 2023 ;
Déboute M. [T] de sa demande d'irrecevabilité de la demande de dommages-intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 18] ;
Condamne M. [T] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3]) la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 22 OCTOBRE 2025
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/13264 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJZPL
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juin 2024 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 23/11593
APPELANT
Monsieur [H] [L] [T]
né en 1958 à [Localité 19] (Lybie)
[Adresse 15]
[Localité 11]
Représenté par Me Rachid EL HAILOUCH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 108
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7] représenté par son syndic, le CABINET [S], SAS immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 978 449 692
C/O CABINET [S]
[Adresse 8]
[Localité 9]
Représenté par Me Nathalie HAMET DE CLOUET de l'AARPI HAMET & LORGEOUX AVOCATS AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1706
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Juillet 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Christine MOREAU, Présidente de chambre
Mme Perrine VERMONT, Conseillère
M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
M. [T] est propriétaire des lots 22, 32, 35 et 109 de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 4], à [Localité 18] soumis au statut des immeubles en copropriété.
Par acte du 6 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Saint Denis (93200) a assigné M. [T] devant le tribunal suivant la procédure accélérée au fond aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au terme de ses dernières écritures, sa condamnation à lui payer les sommes de :
- 74.494,67 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement arrêtés au 31 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 octobre 2022,
- 15.000 € à titre de dommages-intérêts,
- 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
M. [T] s'est opposé à ces demandes en soulevant notamment plusieurs moyens d'irrecevabilité.
Par jugement du 18 juin 2024, rectifié par jugement du 3 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Bobigny a :
- constaté la nullité du contrat de syndic signé le 19 avril 2022 prononcée par jugement du 3 octobre 2023 ;
- débouté M. [T] de sa demande tendant à voir constater l'annulation des résolutions prises par l'assemblée générale des copropriétaires du 15 mars 2023 en leur ensemble,
- débouté M. [T] de sa fin de non-recevoir des prétentions du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] basées sur l'assemblée générale du 15 mars 2023,
- débouté M. [T] de sa demande de nullité de l'assignation du 6 décembre 2023,
- débouté M. [T] de sa demande tendant à voir dire que le syndic l'association Relais
habitat/ Syndic de redressement, inscrite au RNA sous le numéro W931008996 ne justifie pas d'un pouvoir pour représenter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis16[Adresse 1] à [Localité 18],
- débouté M. [T] de sa demande d'irrecevabilité des demandes en paiement des charges de copropriété et appels travaux à échoir pour l'année 2021,
- condamné M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Adresse 16] [Localité 13][Adresse 10]) la somme de 74.494,67 € au titre de l''arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 6 octobre 2022, appel provisionnel du 4ème trimestre 2022 inclus,
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au paiement des
intérêts,
- débouté M. [T] de sa demande de délais de paiement,
- condamné M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 13][Adresse 10])) la somme de 750 € à titre de dommages-intérêts,
- condamné M. [T] aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Adresse 16] [Localité 14] la somme de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
M. [T] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 16 juillet 2024.
La procédure devant la cour a été clôturée le 2 juillet 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 16 octobre 2024 par lesquelles M. [T], appelant, invite la cour à :
à titre principal,
- confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la nullité du contrat de syndic signé le 19 avril 2022 prononcée par jugement du 3 octobre 2023,
- infirmer le jugement pour le surplus,
- constater l'annulation des résolutions prises par l'assemblée générale des copropriétaires du 15 mars 2023 en leur ensemble prononcée par jugement du 27 juin 2024,
- infirmer sa condamnation à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 74.494, 67 € à titre de l'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 6 octobre 2022, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus,
- déclarer la demande de dommages et intérêts du syndic irrecevable pour absence d'autorisation des syndicats de copropriétés
- infirmer sa condamnation à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 750 € à titre de dommages et intérêts et la déclarer irrecevable,
- déclarer irrecevables les prétentions du syndicat des copropriétaires basées sur l'assemblée générale du 15 mars 2023,
- prononcer en conséquence la nullité de l'assignation du 6 décembre 2023,
- dire que le syndic l'association Relais habitat/ Syndic de redressement, inscrite au RNA
sous le numéro W93 1008996 ne justifie pas d'un pouvoir pour représenter le syndicat
des copropriétaires,
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,
à titre subsidiaire,
- faire application des dispositions de l°article 1244-1 du code civil à son égard en ce qui concerne le règlement des sommes éventuellement dues,
en tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 21 mars 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 17], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 10, 14-1, 19-2 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-1 et 1342-10 du code civil, de :
- réformer le jugement en ce qu'il a constaté la nullité du contrat de syndic signé le 19 avril 2022 prononcé par jugement du 3 octobre 2023,
- confirmer le jugement pour le surplus,
- condamner M. [T] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Sur les fins de non-recevoir et nullité de l'assignation
Sur la nullité de l'assignation du 6 décembre 2023
Selon l'article 117 du code de procédure civile, 'constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte ... le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice...'.
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication.
L'acte introductif d'instance à été délivré à M. [T] le 6 décembre 2023 à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 17], 'représenté par son syndic en exercice, l'association Relais Habitat -syndic de redressement, représenté par son président en exercice'.
L'association Relais Habitat -syndic de redressement a été nommé en qualité de syndic au terme de la 4ème décision de l'assemblée générale du 20 mars 2023 (pièce syndicat n° 20 : procès verbal de l'assemblée générale).
Un copropriétaire, M. [K], a assigné le syndicat des copropriétaires aux fins d'obtenir l'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 20 mars 2023, outre l'annulation de la précédente assemblée générale du 15 mars 2023 en son entier (pièce [T] n° 12 : assignation).
Par jugement du 27 juin 2014 le tribunal judiciaire de Bobigny a annulé l'assemblée générale du 15 mars 2023 mais a débouté M. [K] de sa demande d'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 20 mars 2023 (pièce [T] n° 19 : jugement).
Il s'en suit que la désignation de l'association Relais Habitat -syndic de redressement par l'assemblée générale du 20 mars 2023 est définitive, de sorte que le syndic avait pouvoir de représenter le syndicat des copropriétaires au moment de la délivrance de l'assignation du 6 décembre 2023.
L'annulation de l'assemblée générale du 15 mars 2023, de même que l'annulation du contrat de syndic signé le 19 avril 2022 prononcé par jugement du 3 octobre 2023 sont sans effet sur la validité du mandat de syndic de l'association Relais Habitat - syndic de redressement régulièrement désigné par l'assemblée générale du 20 mars 2023 devenue définitive.
Les nullités et fin de non recevoir soulevées par M. [T] tirées de faits antérieurs à l'assemblée générale du 20 mars 2023 sont inopérants.
Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a constaté la nullité du contrat de syndic signé le 19 avril 2022 prononcé par jugement du 3 octobre 2023.
Pour les motifs qui précèdent et ceux non contraires de la première juge que la cour adopte, le jugement doit en revanche être confirmé en ce qu'il a :
- débouté M. [T] de sa demande tendant à voir constater l'annulation des résolutions prises par l'assemblée générale des copropriétaires du 15 mars 2023 en leur ensemble,
- débouté M. [T] de sa fin de non-recevoir des prétentions du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] basées sur l'assemblée générale du 15 mars 2023,
- débouté M. [T] de sa demande de nullité de l'assignation du 6 décembre 2023,
- débouté M. [T] de sa demande tendant à voir dire que le syndic l'association Relais
habitat/ Syndic de redressement, inscrite au RNA sous le numéro W931008996 ne justifie pas d'un pouvoir pour représenter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis16[Adresse 1] à [Localité 18].
Sur la demande d'irrecevabilité des demandes en paiement des charges de copropriété et appels travaux à échoir pour l'année 2021
Aux termes de l'article 1355 du code civil l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.
L'article 480 du code de procédure civile dispose que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.
Par acte du 20 avril 2021 le syndicat des copropriétaires avait assigné M. [T] en paiement, notamment, des sommes de 21.485,26 € au titre de l'arriéré des charges et appel travaux arrêté au 5 février 2021 et 12.660,87 e au titre des échéances à échoir pour l'année 2021.
Par jugement du 13 octobre 2021 le tribunal judiciaire de Bobigny a déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires motif pris du défaut de pouvoir du syndic désigné par l'assemblée générale du 4 décembre 2020 (pièce [T] n° 1 : jugement).
M. [T], se prévalant de se jugement, soutient que toute demande en paiement des charges pour l'année 2021 est irrecevable.
Cependant, le jugement précité, qui a fait droit à la fin de non recevoir soulevée par M. [T], n'a pas statué au fond.
La première juge a justement retenu que le syndicat des copropriétaires dispose de toute latitude pour introduire une nouvelle instance ayant le même objet dans la mesure où le tribunal n'a pas tranché tout ou partie des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires en 2021, de sorte que les demandes du syndicat des copropriétaires sont recevables.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté M. [T] de sa fin de non-recevoir afférente aux demandes en paiement des charges de copropriété et appels travaux pour l'année 2021.
Sur la recevabilité de la demande dommages-intérêts du syndic
Selon l'article 55 du décret du 17 mars 1967, 'le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en 'uvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R. 136-2 [R. 113-8] du code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1 A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites'.
M. [T] maintient que la demande de dommages-intérêts est irrecevable au motif que le syndic n'a pas été autorisé par l'assemblée générale à intenter une action en justice contre lui en vue de solliciter des dommages-intérêts.
M. [T] ne conteste pas que le syndic peut, sans autorisation spéciale de l'assemblée générale des copropriétaires, le poursuivre en recouvrement des charges de copropriété. La demande de dommages-intérêts formulée par le syndicat est une demande accessoire à la demande en paiement de l'arriéré des charges, de sorte que l'autorisation de l'assemblée générale n'est pas nécessaire (Cour de cassation - Troisième chambre civile 25 janvier 2012 / n° 10-19.180).
M. [T] doit être débouté de sa demande d'irrecevabilité de la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires.
Sur la demande du syndicat en paiement des charges
La demande du syndicat porte sur l'arriéré des charges de la période courant du 1er octobre 2019 au 1er octobre 2022 (4ème appel de fonds 2022, 4ème appel fonds travaux ALUR 2022 et les deux 2ème appels travaux réhabilitation immeuble inclus). Il est sollicité la somme de 74.494,67 € dont 74.320,52 € pour les charges et travaux et 174,15 € pour les frais de recouvrement. Il sera statué plus loin sur les frais.
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a versé aux débats, notamment, les pièces suivantes :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [T],
- les procès verbaux des assemblées générale des :
2 juillet 2021 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020 et votant le budget prévisionnel 2022,
19 avril 2022 approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2021 et votant les travaux de réhabilitation de l'immeuble suivant devis France Travaux de 1.395.859,83 € TTC + honoraires d'architectes de 143.026,07 € TTC + honoraires syndic de 46.808,53 € TTC + honoraires de contrôle technique 9.600 € TTC, soit et prévoyant des appels de fonds les 1er juillet 2022, 1er octobre 2022, 1er janvier 2023 et 1er avril 2023,
- les appels de fonds et appels travaux de la période considérée,
- la répartition des charges des exercices 2020 et 2021,
- le décompte des sommes dues,
- le contrat de syndic.
Les importants travaux de réhabilitation de l'immeuble votés le 19 avril 2022 sont nécessités par l'état de péril et d'insalubrité constaté par un arrêté préfectoral d'insalubrité du 19 avril 2021 (pièce syndicat n°14) et par un arrêté municipal de mise en sécurité de l'immeuble du 19 avril 2021 (pièce syndicat n° 15). Le montant total des travaux s'élève à la somme de 1.786 282,63 € TTC. Les décisions prises par l'assemblée du 19 avril 2022, définitive, s'imposent à tous les copropriétaires.
Il a été vu que les comptes et/ou les budgets prévisionnels de la période considérée ont été approuvés.
Sur la prise en considération et l'imputation des paiements de M. [T] (pièces Le Karami n° 14), la première juge a exactement relevé ce qui suit :
'Pour ce qui est des sommes que M. [T] indique avoir réglées et qui n'auraient pas été prises en compte par le syndic, M. [T] ne précise pas le nombre de versements qui ne figurent pas sur le décompte du syndic. Il ne produit pas d'éléments établissant que les chèques qu'il produit ont effectivement été débités de son compte ni la date des débits.
De plus, il doit être tenu compte des dispositions qui suivent :
L'article 1342-10 du code civil dispose :
'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.
A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement'.
L'article 9 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose en son alinéa 2 que 'conformément à l'article 1342-10 du code civil , les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne'.
C'est donc à juste titre que le syndicat a imputé les versements de M. [T] sur les dettes les plus anciennes en l'absence d'indication contraire de la part de M. [T].
M. [T] soutient qu'il n'avait pas connaissance du montant de sa dette mais, comme l'a dit le tribunal, celle-ci figure sur les appels de fonds trimestriels. A titre d'exemple, le 4ème appel de fonds édité le 4 octobre 2023 contient la somme due au titre de l'appel en tant que tel ainsi qu'un relevé de compte reprenant le solde de la dette d'un montant total de 77.268,27 € à l'époque. Le grief n'est donc pas fondé et la dette de M. [T] est établie.
Il résulte des pièces produites que le syndicat justifie de sa créance à hauteur de 74.320,52 € au titre de l'arriéré des charges et travaux de la période courant du 1er octobre 2019 au 1er octobre 2022 (4ème appel de fonds 2022, 4ème appel fonds travaux ALUR 2022 et les deux 2ème appels travaux réhabilitation immeuble inclus).
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a fixé la créance du syndicat à de montant.
Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Le syndicat sollicite les sommes suivantes :
- 15 janvier 2021 : mise en demeure du 2 décembre 2020 : 18 €,
- 28 juin 2021 : Hamet & Hannebert avocats : mise en demeure : 156,15 €,
total :174,15 €.
Les frais de mise en demeure constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité.
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a fixé la créance du syndicat à la somme de 174,15 € au titre des frais.
En définitive le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 18] la somme de 74.494,67 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété et frais de recouvrement selon décompte arrêté au 6 octobre 2022, appel provisionnel du 4ème trimestre 2022 inclus.
Sur les demandes de dommages-intérêts du syndicat
Selon l'article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire'.
Depuis octobre 2019 M. [T] s'abstient de payer les charges de copropriété et appels travaux, laissant sa dette perdurer et s'aggraver, dans le contexte particulier d'un arrêté de péril et d'insalubrité, ce qui caractérise sa mauvaise foi.
Les manquements systématiques et répétés de M. [T] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Ce préjudice a été justement évalué par la première juge.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné M. [T] à payer au syndicat la somme de 750 € de dommages-intérêts.
Sur la demande de délais
Il résulte de l'article 1343-5 alinéa 1 du code civil que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.
M. [T] n'établit pas la preuve de sa situation patrimoniale et financière. Il produit un extrait non complet de sa déclaration de revenus de 2022 d'où il ressort qu'il ne toucherait aucun revenu alors qu'il admet, aux termes de ses écritures, qu'il tire des revenus locatifs de l'appartement situé au sein de la copropriété et qu'il produit un document démontrant qu'il règle son loyer. En revanche, le syndicat des copropriétaires établit qu'il est indispensable de réunir les fonds appelés pour bénéficier de l'allocation de l'ANAH.
Le syndicat, qui doit assurer l'entretien et la conservation de l'immeuble sans discontinuer, ne saurait être le banquier des copropriétaires. Par ailleurs, la carence d'un copropriétaire dans le paiement des charges engendre pour les autres copropriétaires, à jour du paiement de leurs charges, des frais supplémentaires pour pallier au manque de trésorerie du syndicat, alors que l'immeuble est en situation de péril et d'insalubrité.
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté M. [T] de sa demande de délais de paiement.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [T], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [T].
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a constaté la nullité du contrat de syndic signé le 19 avril 2022 prononcé par jugement du 3 octobre 2023 ;
Statuant à nouveau sur le seul chef réformé et y ajoutant,
Dit sans objet la demande de M. [T] de constatation de la nullité du contrat de syndic signé le 19 avril 2022 prononcé par jugement du 3 octobre 2023 ;
Déboute M. [T] de sa demande d'irrecevabilité de la demande de dommages-intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 18] ;
Condamne M. [T] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3]) la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE