CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 23 octobre 2025, n° 22/17303
AIX-EN-PROVENCE
Autre
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 23 OCTOBRE 2025
ac
N° 2025/ 342
N° RG 22/17303 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKRLH
SCI RAMDES
C/
Syndicat SDC MARECHAL
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES
Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 15 Décembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/02701.
APPELANTE
SCI RAMDES, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis, [Adresse 2]
représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE, plaidant
INTIMÉE
Syndicat des copropriétaires ' [Adresse 6]' sis [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, la société SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D'ADMINISTRATION D'IMMEUBLES, SARL, ayant son siège social [Adresse 1] agissant par l'intermédiaire de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.
représentée par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Mme Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
La SCI Ramdes est propriétaire dans l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] des lots à usage commercial 118 à 133, 136 à 158, 162 à 171, propriétaire indivise avec l'hoirie [Y] du lot 172 et de trois caves correspondant aux lots 113, 115 et 116':
'
Estimant qu'une dette dans le règlement des charges de copropriété existait, le'14 août 2020,'le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 6] a fait assigner'la SCI Ramdes afin d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 18'079,45'€.
'
Par jugement du'15 décembre 2022, le tribunal judiciaire de'Nice a':
- condamné' la' société' RAMDES' à' payer' au' syndicat' des' copropriétaires' de' l'immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la société « SOGEA » les sommes de :
- 18'079,45 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er juillet 2020, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 mai 2020 pour la somme de 16'926,321 euros et à compter de l'assignation du 14 août 2020 pour le reste de la somme,'
- 48 euros au titre des frais nécessaires à son recouvrement,'
-' 1'500' euros' sur' le' fondement' de' l'article' 700' du' code' de' procédure' civile,'
- débouté' la société RAMDES de sa demande reconventionnelle,'
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
- condamné la SCI Ramdes aux dépens.'
'
Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que le règlement de copropriété mentionne expressément que les caves sont assorties d'une quote-part de parties communes entraînant l'obligation pour le propriétaire de participer aux charges afférentes.
'
Par déclaration du'28 décembre 2022,'la SCI Ramdes a interjeté appel du jugement.
'
Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 12 août 2025 ,'la SCI Ramdes demande à la cour de':
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- condamné la SCI Ramdes à payer au syndicat intimé les sommes de 18'079,45'euros au titre d'un arriéré de charges arrêté au 1er juillet 2020, outre intérêts tels qu'indiqués dans le jugement
- condamné la concluante à la somme de 48'euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la somme ci-dessus indiquée
- condamné la SCI concluante au paiement d'une somme de 1'500'euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- débouté la SCI Ramdes de l'ensemble de ses demandes, dont sa demande reconventionnelle, et a condamné la SCI Ramdes aux dépens.
'
En conséquence,
- rejeter l'ensemble des demandes présentées par la copropriété [Adresse 6] étant contraires aux dispositions du règlement de copropriété, aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et à la pratique constante dans ladite copropriété.
'
En conséquence,
- juger que la concluante n'est redevable que des charges spéciales mentionnées au règlement de copropriété.
- dire que l'intimé ne justifie pas que les charges réclamées, même pour partie, sont bien des charges spéciales devant être supportées par les lots de la concluante, conformément aux dispositions du règlement de copropriété et recevant la concluante en son action en nullité de l'actuelle répartition des charges.
- la dire bien fondée et en conséquence y faire droit.
- annuler en conséquence ladite répartition des charges et annuler de plus fort le décompte qui est opposé à la concluante, le dire sans effet, et renvoyer la copropriété intimée à faire une application stricte du règlement de copropriété.
'
Vu aussi l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965.
- désigner tel expert qu'il appartiendra pour qu'il soit procédé à une nouvelle répartition des charges, conformément aux dispositions de la loi et du règlement de copropriété, le tout sur cinq années avant la date de l'assignation.
- condamner la copropriété [Adresse 6] à la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au regard du préjudice subi du fait des procédures menées et de l'action intempestive de la copropriété intimée.
- la condamner à la somme de 5'000'euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- la condamner aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP Ermeneux-Cauchi & Associés.
'
La SCI Ramdes fait valoir que':
- la copropriété est actuellement administrée par le Cabinet SOGEA qui a pris la décision de modifier la répartition des charges, dès sa désignation et sans autorisation préalable de l'assemblée.
- de 2012 à 2018, l'ancien syndic ne faisait supporter aux lots commerciaux acquis par la concluante que les charges communes spéciales prévues au règlement de copropriété et facturées directement par les fournisseurs (eau, électricité, nettoyage, assurance, serrurerie, peinture, hygiène...)
- depuis des décennies les lots commerciaux composant l'ancien lot 11, découpé en 56 lots portant les numéros 117 à 172 dans l'état descriptif de division modificatif du 28 juillet 1983, n'ont jamais participé aux charges de copropriété et ne participaient pas au vote du budget.
- les pièces adverses démontrent cette situation et que cela constitue un abus de pouvoir, notamment':
- la pièce n°4 dont il ressort que le syndic a calculé les charges des exercices 2017 et 2018 sur un total de 808 960 tantièmes, soit la somme de 5,60 euros,
- la pièce n°5 démontre que le syndic recalcule les charges sur 1'000'000 tantièmes et pour 2017 et 2018, la concluante se voit grever de charges générales pour 6'121,01'euros, auquel chiffre on va déduire le précédent appel de fonds de 4,50 euros soit une augmentation de près de 1 500 fois.
- elle n'a pas bénéficié de cette redistribution et concernant les travaux payés par une partie de cette somme
- elle n'est redevable que des charges spéciales comme cela ressort du tableau récapitulatif adressé aux copropriétaires avec l'ordre du jour de l'assemblée du 18 décembre 2018, tenue par SOGEA,
- pour l'exercice 2018, on constate la même situation : une nouvelle répartition des charges est établie par l'actuel syndic : les lots commerciaux participent aux «'charges administratives'» alors que le budget prévisionnel pour 2019 fut voté à cette même assemblée du 18 décembre 2018 par l'ensemble des copropriétaires, hormis les lots commerciaux, la SCI Ramdes n'étant comptabilisée que pour 60 millionièmes. Il convient de rappeler que les calculs des tantièmes sont erronés et que les caves n'avaient pas à être convoquées puisque ces lots ont le même régime juridique que l'ancien lot 11.
- il convient d'observer que la méthode de l'ancien syndic d'intégrer les tantièmes des caves était aussi erronée car, d'une part elle possède trois caves et non deux comme comptabilisé, et celles-ci se composent aujourd'hui de 125/1'000'000ème tantièmes, mais surtout cas caves ne constituent pas des unités devant être rattachées aux autres lots du bâtiment à usage d'habitation
ou aux parkings car celles-ci, aux termes du règlement de copropriété (p. 28) ne supportent (comme l'ex lot n° 11) que des charges spéciales, étant situées d'ailleurs au sous-sol de l'ex lot n° 11 et ne sont accessibles que depuis l'intérieur celui-ci.
'
Concernant les titres antérieurs,
- dans l'acte d'acquisition de la SCI LUTESA, auteur de la SCI Ramdes, en date du 30 juin 1999, à la page 23, procédant au rappel du règlement de copropriété et de ses modificatifs, il est précisé que l'acquéreur devait faire «'son affaire personnelle de souscrire toutes polices «'d'assurances concernant sa responsabilité personnelle en tant qu'occupant de «'l'immeuble'», étant précisé aussi que «'les locaux situés dans l'immeuble LE «'MARECHAL... sont assurés par les soins du propriétaire et que les lots situés «'dans l'immeuble [Adresse 7] sont assurés par les soins de la «'copropriété'» Cela veut donc dire très clairement que les lots vendus ne supportaient aucune charge générale.
- le règlement de copropriété, du 6 mars 1976, rappelle l'état initial du bâtiment «'avant le début des travaux d'édification d'un immeuble « en surélévation, le bâtiment comprenait un grand local en rez-de-chaussée, «'d'une superficie de 1'060 m² environ, construit vers l'année 1927...'».
- il ressort des pages 3 et 4 du règlement de copropriété que l'ancien lot 11 était en parfaite autonomie avant la construction du bâtiment d'habitation et que pour cela il a un statut particulier.
- l'article 5 prévoit explicitement des parties communes spéciales pour les lots 1, 2 et 11 et l'article 17 précise que seules les charges qui découlent de ces parties communes spéciales seront supportées, les charges générales prévues à l'article 16 sont donc exclues.
- il faut donc en déduire que les lots de la concluante constituent bien une entité autonome et préexistante, qui ne sauraient donc supporter des charges pour des ouvrages totalement étrangers à sa propre construction et postérieurs à cette dernière.
- en vertu de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 «'toutes clauses contraires aux dispositions des articles... sont réputées non écrites. Lorsque le Juge, en application de l'alinéa 1°' du présent article répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive'».
'
Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'31 juillet 2025 ,'le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 6] demande à la cour de':
Confirmer le jugement entrepris du 15 décembre 2022 du tribunal judiciaire de Nice en ce qu'il a :
- condamné la société Ramdes à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la société SOGEA les sommes de :
- 18'079,45'euros au titre des charges de copropriété échues au 1 juillet 2020, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 mai 2020 pour la somme de 16'926,321 euros et à compter de l'assignation du 14 août 2020 pour le reste de la somme,
- 1'500'euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la société Ramdes de sa demande reconventionnelle,
- condamné la société Ramdes aux dépens.
- confirmer également le Jugement quant au principe de la condamnation de la société Ramdes au paiement de frais.
- le réformer quant à son quantum
En conséquence,
- condamner la SCI Ramdes à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], située [Adresse 5], tous les frais exposés par sa faute, soit la somme totale de 336'euros,
'
En toutes hypothèses,
- débouter la société Ramdes de l'ensemble de ses arguments fins et prétentions,
- condamner la SCI Ramdes à payer la somme de 3'000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de procédure.
'
Le Syndicat des Copropriétaires « [Adresse 6] » réplique que':
- les comptes à l'appui desquels il est demandé la condamnation de la SCI Ramdes sont définitifs et incontestables puisqu'aucune annulation' d'assemblée' générale' n'a' été entreprise, la' créance' était' donc' certaine,' liquide' et' exigible' de' plein' droit' en' application' des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
- il a' été' contraint' d'engager' des' frais,' pour' obtenir' le règlement des sommes dues et conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ces frais doivent être mis à la charge de la copropriétaire défaillante.
- la SCI Ramdes est donc redevable des frais exposés par sa propre faute, soit les frais de mise en demeure (48,00€ x 2 = 96,00 €) et les frais d'assignation (240,00 €), à savoir la somme totale de 336,00 €.
- ces frais sont ceux strictement nécessaires au recouvrement de la créance et il convient de réformer le jugement qui n'a alloué que la somme de 48'€.
- pendant' de' nombreuses' années' l'ancien syndic n'appelait' pas de charges' à la SCI Ramdes, 'alors que le règlement de copropriété prévoit parfaitement sa participation à certaines d'entre elles. Il ne s'agit pas là de création irrégulière de charges, mais de l'application stricte du règlement de copropriété et toutes les sommes réclamées découlent d'assemblées devenues définitives.
- les deux jugements ont rejeté l'argument reposant sur le fait que le précédent syndic n'appelait aucune charge la concernant, en estimant que le règlement du 6 mars 1976 était clair et qu'il n'existait pas de régime dérogatoire pour le paiement des charges communes générales et que sa participation découle aussi de la teneur des titres de propriété qui mentionnent la quote-part des parties communes qui lui est attribuée.
- contrairement à la lecture du règlement de copropriété que fait la SCI Ramdes pour tenter de s'exonérer du paiement des charges, c'est' sa' mise' en' 'uvre' qui' oblige' au paiement querellé.
- il n'est pas contesté que la SCI Ramdes est propriétaire des lots essentiellement issus de la division du lot n°11, ni du fait que le règlement de copropriété peut disposer que certains lots bénéficient au regard de leur superficie «'d'une' autonomie' matérielle' et' fonctionnelle' par rapport' aux' autres' lots' de' l'immeuble'».
- la SCI Ramdes admet devoir payer les charges spéciales qui concernent son lot ce qui est déjà un aveu qu'elle doit des charges alors qu'elle ne participait et ne participe toujours à rien, si ce n'est le paiement des causes du jugement entrepris.
- les' seules' charges' auxquelles' elle' ne' doit' pas' participer,' sont' les' charges' spéciales habitation concernant le reste des lots en étage (Article 18 page 39 du RC).
L'instruction a été clôturée le'2 septembre 2025.
'
MOTIFS
'
Sur la demande au titre de l'arriéré de charges
'
La SCI Ramdes soutient principalement qu'elle n'est redevable que des charges spéciales mentionnées au règlement de copropriété, et conteste le montant sollicité au titre de l'arriéré de charges qui ne sont pas justifiées selon elle.
Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
L'ensemble immobilier dont s'agit est divisé en 3 parties communes distinctes comprenant des parties communes générales qui appartiennent indivisément à tous, des parties communes spéciales appartenant indivisément aux lots 1, 2 et ancien 11, composés de locaux commerciaux du rez-de-chaussée, et des parties communes d'habitation.
En l'espèce il est constant que la SCI Ramdes est propriétaire de 52 lots à usage commercial se trouvant au rez-de-chaussée dudit immeuble qui formait à l'origine le lot n°11, puis aux termes d'un état descriptif de division modificatif du 28 juillet 1983, a été subdivisé en 56 lots, chacun constitué du local commercial (dénommé cabine), portant les N° 117 à 172.
Il n'est pas contesté que l'ancien syndic appelait les charges sur 808.960 tantièmes et non sur 1.000.000 tantièmes, situation qui a conduit a exonéré la SCI Ramdes de toutes participations aux charges générales, ce qu'elle entend maintenir à ce jour.
Or pour fonder sa demande de paiement le syndicat des copropriétaires produit aux débats les procès verbaux des assemblées générales pour les années 2017, 2018, 2019' ainsi que les appels de fonds adressés à la partie appelante et un décompte de charges actualisé au 1er juillet 2020. Il produit également le règlement de copropriété du 6 mars 1976 duquel il ne résulte aucune clause l'exonérant du paiement des charges afférentes aux parties communes générales. la SCI Ramdes ne peut en effet tirer une conséquence juridique de l'absence de recouvrements pour les années précédentes sur ces charges alors même qu'elle a connaissance des termes dudit règlement de copropriété.
Comme cela lui a déjà été rappelé, l'obligation de participer aux charges communes générales découle notamment des effets de la loi, des dispositions contractuelles du règlement de copropriété qui ne l'ont pas expressément exclue de cette participation et des quotes-parts des parties communes rappelées à son acte d'acquisition et dont elle ne peut ignorer la consistance. Il est ainsi clairement mentionné à l'article 17 du règlement de copropriété que le lot lui appartenant doit participer aux charges communes spéciales qui y sont définies ainsi qu'aux charges communes générales libellées à l'article 16. Surtout, elle ne peut nier que l'article 18 dudit règlement exclut sa participation aux charges des parties communes relevant des habitations.
C'est donc vainement qu'elle conteste toujours devoir notamment participer aux charges communes prévues par l'article 16 du règlement de copropriété.
Les arguments que soulève l'appelante sur les contestations des assemblées générales sont également vains dans la mesure où celles-ci n'ont pas été utilement invalidées à l'issue des votes approuvant les budgets prévisionnels puisqu'il doit être rappelé que l'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
De même, se fonder sur les termes de l'acquisition de son auteur la Sci Lutesa pour soutenir que les biens vendus ne devaient pas participer aux charges de copropriété est inopérant dans la mesure où les parties sont liées par le règlement de copropriété qui expose que le lot 11 doit participer aux charges, règlement du 6 mars 1976 qui est par ailleurs mentionné dans l'acte de vente du 30 juin 1999 visé par l'appelante.
La spécificité du lot 11, en ce compris l'autonomie préexistante, revendiquée par l'appelante s'agissant de ses conditions d'accès et de sa fonction de cité marchande n'est pas exclusive de son intégration dans les règles de gestion de l'ensemble immobilier prévues par le règlement de copropriété toujours appliqué.
Il s'ensuit que la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties ; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.
Sur les demandes au titre de l'annulation de la répartition des charges
La SCI Ramdes sur le fondement de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 soutient que la grille de répartition des charges est contraire aux articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et que le décompte de charges doit être annulé.
L'article dont s'agit prévoit que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.
En l'espèce la SCI Ramdes ne démontre pas pour autant dans quelle mesure la grille de réparation des charges serait non conforme à la loi puisque cette grille mentionne expressément la répartition des charges générales et spéciales prévues par les articles 16 et 17, afférentes aux lots en litige, ce que le syndic en exercice fait par ailleurs appliquer. Elle se contente ainsi de citer la disposition légale sans expliciter le fondement de sa demande aux fins de voir annuler le décompte et déclarer nulle et non écrite la clause de répartition du règlement de copropriété';
Le jugement qui a rejeté cette demande et partant la demande d'expertise subséquente pour procéder à une nouvelle grille de répartition sera confirmé.
Sur l'appel incident au titre des frais
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné:
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l'espèce le syndicat des copropriétaires justifie l'engagement des frais à raison des mises en demeure adressées le 31 juillet 2019, 25 octobre 2019, 26 mai 2020 et de l'assignation délivrée le 14 août 2020 d'un montant total de 336 euros. Le jugement qui n'a alloué que 48 euros à l'intimée sur ce fondement sera en conséquence infirmé et la SCI Ramdes sera condamnée à verser à l'intimée la somme de 336 euros au titre des frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Ramdes qui succombe sera condamnée aux dépens et aux frais irrépétibles qu'il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement en ce qu'il a fixé à 48 euros le montant des frais mis à la charge de la SCI Ramdes,
Le confirme pour le surplus,
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant
Condamne la SCI Ramdes à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6] ,pris en la personne de son syndic, la somme de 336 euros au titre des frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Condamne la SCI Ramdes aux entiers dépens';
Condamne la SCI Ramdes à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6] ,pris en la personne de son syndic la somme de 3'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 23 OCTOBRE 2025
ac
N° 2025/ 342
N° RG 22/17303 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKRLH
SCI RAMDES
C/
Syndicat SDC MARECHAL
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES
Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 15 Décembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/02701.
APPELANTE
SCI RAMDES, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis, [Adresse 2]
représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE, plaidant
INTIMÉE
Syndicat des copropriétaires ' [Adresse 6]' sis [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, la société SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D'ADMINISTRATION D'IMMEUBLES, SARL, ayant son siège social [Adresse 1] agissant par l'intermédiaire de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.
représentée par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Mme Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
La SCI Ramdes est propriétaire dans l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] des lots à usage commercial 118 à 133, 136 à 158, 162 à 171, propriétaire indivise avec l'hoirie [Y] du lot 172 et de trois caves correspondant aux lots 113, 115 et 116':
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Estimant qu'une dette dans le règlement des charges de copropriété existait, le'14 août 2020,'le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 6] a fait assigner'la SCI Ramdes afin d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 18'079,45'€.
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Par jugement du'15 décembre 2022, le tribunal judiciaire de'Nice a':
- condamné' la' société' RAMDES' à' payer' au' syndicat' des' copropriétaires' de' l'immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la société « SOGEA » les sommes de :
- 18'079,45 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er juillet 2020, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 mai 2020 pour la somme de 16'926,321 euros et à compter de l'assignation du 14 août 2020 pour le reste de la somme,'
- 48 euros au titre des frais nécessaires à son recouvrement,'
-' 1'500' euros' sur' le' fondement' de' l'article' 700' du' code' de' procédure' civile,'
- débouté' la société RAMDES de sa demande reconventionnelle,'
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
- condamné la SCI Ramdes aux dépens.'
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Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que le règlement de copropriété mentionne expressément que les caves sont assorties d'une quote-part de parties communes entraînant l'obligation pour le propriétaire de participer aux charges afférentes.
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Par déclaration du'28 décembre 2022,'la SCI Ramdes a interjeté appel du jugement.
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Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 12 août 2025 ,'la SCI Ramdes demande à la cour de':
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- condamné la SCI Ramdes à payer au syndicat intimé les sommes de 18'079,45'euros au titre d'un arriéré de charges arrêté au 1er juillet 2020, outre intérêts tels qu'indiqués dans le jugement
- condamné la concluante à la somme de 48'euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la somme ci-dessus indiquée
- condamné la SCI concluante au paiement d'une somme de 1'500'euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- débouté la SCI Ramdes de l'ensemble de ses demandes, dont sa demande reconventionnelle, et a condamné la SCI Ramdes aux dépens.
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En conséquence,
- rejeter l'ensemble des demandes présentées par la copropriété [Adresse 6] étant contraires aux dispositions du règlement de copropriété, aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et à la pratique constante dans ladite copropriété.
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En conséquence,
- juger que la concluante n'est redevable que des charges spéciales mentionnées au règlement de copropriété.
- dire que l'intimé ne justifie pas que les charges réclamées, même pour partie, sont bien des charges spéciales devant être supportées par les lots de la concluante, conformément aux dispositions du règlement de copropriété et recevant la concluante en son action en nullité de l'actuelle répartition des charges.
- la dire bien fondée et en conséquence y faire droit.
- annuler en conséquence ladite répartition des charges et annuler de plus fort le décompte qui est opposé à la concluante, le dire sans effet, et renvoyer la copropriété intimée à faire une application stricte du règlement de copropriété.
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Vu aussi l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965.
- désigner tel expert qu'il appartiendra pour qu'il soit procédé à une nouvelle répartition des charges, conformément aux dispositions de la loi et du règlement de copropriété, le tout sur cinq années avant la date de l'assignation.
- condamner la copropriété [Adresse 6] à la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au regard du préjudice subi du fait des procédures menées et de l'action intempestive de la copropriété intimée.
- la condamner à la somme de 5'000'euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- la condamner aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP Ermeneux-Cauchi & Associés.
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La SCI Ramdes fait valoir que':
- la copropriété est actuellement administrée par le Cabinet SOGEA qui a pris la décision de modifier la répartition des charges, dès sa désignation et sans autorisation préalable de l'assemblée.
- de 2012 à 2018, l'ancien syndic ne faisait supporter aux lots commerciaux acquis par la concluante que les charges communes spéciales prévues au règlement de copropriété et facturées directement par les fournisseurs (eau, électricité, nettoyage, assurance, serrurerie, peinture, hygiène...)
- depuis des décennies les lots commerciaux composant l'ancien lot 11, découpé en 56 lots portant les numéros 117 à 172 dans l'état descriptif de division modificatif du 28 juillet 1983, n'ont jamais participé aux charges de copropriété et ne participaient pas au vote du budget.
- les pièces adverses démontrent cette situation et que cela constitue un abus de pouvoir, notamment':
- la pièce n°4 dont il ressort que le syndic a calculé les charges des exercices 2017 et 2018 sur un total de 808 960 tantièmes, soit la somme de 5,60 euros,
- la pièce n°5 démontre que le syndic recalcule les charges sur 1'000'000 tantièmes et pour 2017 et 2018, la concluante se voit grever de charges générales pour 6'121,01'euros, auquel chiffre on va déduire le précédent appel de fonds de 4,50 euros soit une augmentation de près de 1 500 fois.
- elle n'a pas bénéficié de cette redistribution et concernant les travaux payés par une partie de cette somme
- elle n'est redevable que des charges spéciales comme cela ressort du tableau récapitulatif adressé aux copropriétaires avec l'ordre du jour de l'assemblée du 18 décembre 2018, tenue par SOGEA,
- pour l'exercice 2018, on constate la même situation : une nouvelle répartition des charges est établie par l'actuel syndic : les lots commerciaux participent aux «'charges administratives'» alors que le budget prévisionnel pour 2019 fut voté à cette même assemblée du 18 décembre 2018 par l'ensemble des copropriétaires, hormis les lots commerciaux, la SCI Ramdes n'étant comptabilisée que pour 60 millionièmes. Il convient de rappeler que les calculs des tantièmes sont erronés et que les caves n'avaient pas à être convoquées puisque ces lots ont le même régime juridique que l'ancien lot 11.
- il convient d'observer que la méthode de l'ancien syndic d'intégrer les tantièmes des caves était aussi erronée car, d'une part elle possède trois caves et non deux comme comptabilisé, et celles-ci se composent aujourd'hui de 125/1'000'000ème tantièmes, mais surtout cas caves ne constituent pas des unités devant être rattachées aux autres lots du bâtiment à usage d'habitation
ou aux parkings car celles-ci, aux termes du règlement de copropriété (p. 28) ne supportent (comme l'ex lot n° 11) que des charges spéciales, étant situées d'ailleurs au sous-sol de l'ex lot n° 11 et ne sont accessibles que depuis l'intérieur celui-ci.
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Concernant les titres antérieurs,
- dans l'acte d'acquisition de la SCI LUTESA, auteur de la SCI Ramdes, en date du 30 juin 1999, à la page 23, procédant au rappel du règlement de copropriété et de ses modificatifs, il est précisé que l'acquéreur devait faire «'son affaire personnelle de souscrire toutes polices «'d'assurances concernant sa responsabilité personnelle en tant qu'occupant de «'l'immeuble'», étant précisé aussi que «'les locaux situés dans l'immeuble LE «'MARECHAL... sont assurés par les soins du propriétaire et que les lots situés «'dans l'immeuble [Adresse 7] sont assurés par les soins de la «'copropriété'» Cela veut donc dire très clairement que les lots vendus ne supportaient aucune charge générale.
- le règlement de copropriété, du 6 mars 1976, rappelle l'état initial du bâtiment «'avant le début des travaux d'édification d'un immeuble « en surélévation, le bâtiment comprenait un grand local en rez-de-chaussée, «'d'une superficie de 1'060 m² environ, construit vers l'année 1927...'».
- il ressort des pages 3 et 4 du règlement de copropriété que l'ancien lot 11 était en parfaite autonomie avant la construction du bâtiment d'habitation et que pour cela il a un statut particulier.
- l'article 5 prévoit explicitement des parties communes spéciales pour les lots 1, 2 et 11 et l'article 17 précise que seules les charges qui découlent de ces parties communes spéciales seront supportées, les charges générales prévues à l'article 16 sont donc exclues.
- il faut donc en déduire que les lots de la concluante constituent bien une entité autonome et préexistante, qui ne sauraient donc supporter des charges pour des ouvrages totalement étrangers à sa propre construction et postérieurs à cette dernière.
- en vertu de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 «'toutes clauses contraires aux dispositions des articles... sont réputées non écrites. Lorsque le Juge, en application de l'alinéa 1°' du présent article répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive'».
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Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'31 juillet 2025 ,'le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 6] demande à la cour de':
Confirmer le jugement entrepris du 15 décembre 2022 du tribunal judiciaire de Nice en ce qu'il a :
- condamné la société Ramdes à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la société SOGEA les sommes de :
- 18'079,45'euros au titre des charges de copropriété échues au 1 juillet 2020, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 mai 2020 pour la somme de 16'926,321 euros et à compter de l'assignation du 14 août 2020 pour le reste de la somme,
- 1'500'euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la société Ramdes de sa demande reconventionnelle,
- condamné la société Ramdes aux dépens.
- confirmer également le Jugement quant au principe de la condamnation de la société Ramdes au paiement de frais.
- le réformer quant à son quantum
En conséquence,
- condamner la SCI Ramdes à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], située [Adresse 5], tous les frais exposés par sa faute, soit la somme totale de 336'euros,
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En toutes hypothèses,
- débouter la société Ramdes de l'ensemble de ses arguments fins et prétentions,
- condamner la SCI Ramdes à payer la somme de 3'000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de procédure.
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Le Syndicat des Copropriétaires « [Adresse 6] » réplique que':
- les comptes à l'appui desquels il est demandé la condamnation de la SCI Ramdes sont définitifs et incontestables puisqu'aucune annulation' d'assemblée' générale' n'a' été entreprise, la' créance' était' donc' certaine,' liquide' et' exigible' de' plein' droit' en' application' des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
- il a' été' contraint' d'engager' des' frais,' pour' obtenir' le règlement des sommes dues et conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ces frais doivent être mis à la charge de la copropriétaire défaillante.
- la SCI Ramdes est donc redevable des frais exposés par sa propre faute, soit les frais de mise en demeure (48,00€ x 2 = 96,00 €) et les frais d'assignation (240,00 €), à savoir la somme totale de 336,00 €.
- ces frais sont ceux strictement nécessaires au recouvrement de la créance et il convient de réformer le jugement qui n'a alloué que la somme de 48'€.
- pendant' de' nombreuses' années' l'ancien syndic n'appelait' pas de charges' à la SCI Ramdes, 'alors que le règlement de copropriété prévoit parfaitement sa participation à certaines d'entre elles. Il ne s'agit pas là de création irrégulière de charges, mais de l'application stricte du règlement de copropriété et toutes les sommes réclamées découlent d'assemblées devenues définitives.
- les deux jugements ont rejeté l'argument reposant sur le fait que le précédent syndic n'appelait aucune charge la concernant, en estimant que le règlement du 6 mars 1976 était clair et qu'il n'existait pas de régime dérogatoire pour le paiement des charges communes générales et que sa participation découle aussi de la teneur des titres de propriété qui mentionnent la quote-part des parties communes qui lui est attribuée.
- contrairement à la lecture du règlement de copropriété que fait la SCI Ramdes pour tenter de s'exonérer du paiement des charges, c'est' sa' mise' en' 'uvre' qui' oblige' au paiement querellé.
- il n'est pas contesté que la SCI Ramdes est propriétaire des lots essentiellement issus de la division du lot n°11, ni du fait que le règlement de copropriété peut disposer que certains lots bénéficient au regard de leur superficie «'d'une' autonomie' matérielle' et' fonctionnelle' par rapport' aux' autres' lots' de' l'immeuble'».
- la SCI Ramdes admet devoir payer les charges spéciales qui concernent son lot ce qui est déjà un aveu qu'elle doit des charges alors qu'elle ne participait et ne participe toujours à rien, si ce n'est le paiement des causes du jugement entrepris.
- les' seules' charges' auxquelles' elle' ne' doit' pas' participer,' sont' les' charges' spéciales habitation concernant le reste des lots en étage (Article 18 page 39 du RC).
L'instruction a été clôturée le'2 septembre 2025.
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MOTIFS
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Sur la demande au titre de l'arriéré de charges
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La SCI Ramdes soutient principalement qu'elle n'est redevable que des charges spéciales mentionnées au règlement de copropriété, et conteste le montant sollicité au titre de l'arriéré de charges qui ne sont pas justifiées selon elle.
Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
L'ensemble immobilier dont s'agit est divisé en 3 parties communes distinctes comprenant des parties communes générales qui appartiennent indivisément à tous, des parties communes spéciales appartenant indivisément aux lots 1, 2 et ancien 11, composés de locaux commerciaux du rez-de-chaussée, et des parties communes d'habitation.
En l'espèce il est constant que la SCI Ramdes est propriétaire de 52 lots à usage commercial se trouvant au rez-de-chaussée dudit immeuble qui formait à l'origine le lot n°11, puis aux termes d'un état descriptif de division modificatif du 28 juillet 1983, a été subdivisé en 56 lots, chacun constitué du local commercial (dénommé cabine), portant les N° 117 à 172.
Il n'est pas contesté que l'ancien syndic appelait les charges sur 808.960 tantièmes et non sur 1.000.000 tantièmes, situation qui a conduit a exonéré la SCI Ramdes de toutes participations aux charges générales, ce qu'elle entend maintenir à ce jour.
Or pour fonder sa demande de paiement le syndicat des copropriétaires produit aux débats les procès verbaux des assemblées générales pour les années 2017, 2018, 2019' ainsi que les appels de fonds adressés à la partie appelante et un décompte de charges actualisé au 1er juillet 2020. Il produit également le règlement de copropriété du 6 mars 1976 duquel il ne résulte aucune clause l'exonérant du paiement des charges afférentes aux parties communes générales. la SCI Ramdes ne peut en effet tirer une conséquence juridique de l'absence de recouvrements pour les années précédentes sur ces charges alors même qu'elle a connaissance des termes dudit règlement de copropriété.
Comme cela lui a déjà été rappelé, l'obligation de participer aux charges communes générales découle notamment des effets de la loi, des dispositions contractuelles du règlement de copropriété qui ne l'ont pas expressément exclue de cette participation et des quotes-parts des parties communes rappelées à son acte d'acquisition et dont elle ne peut ignorer la consistance. Il est ainsi clairement mentionné à l'article 17 du règlement de copropriété que le lot lui appartenant doit participer aux charges communes spéciales qui y sont définies ainsi qu'aux charges communes générales libellées à l'article 16. Surtout, elle ne peut nier que l'article 18 dudit règlement exclut sa participation aux charges des parties communes relevant des habitations.
C'est donc vainement qu'elle conteste toujours devoir notamment participer aux charges communes prévues par l'article 16 du règlement de copropriété.
Les arguments que soulève l'appelante sur les contestations des assemblées générales sont également vains dans la mesure où celles-ci n'ont pas été utilement invalidées à l'issue des votes approuvant les budgets prévisionnels puisqu'il doit être rappelé que l'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
De même, se fonder sur les termes de l'acquisition de son auteur la Sci Lutesa pour soutenir que les biens vendus ne devaient pas participer aux charges de copropriété est inopérant dans la mesure où les parties sont liées par le règlement de copropriété qui expose que le lot 11 doit participer aux charges, règlement du 6 mars 1976 qui est par ailleurs mentionné dans l'acte de vente du 30 juin 1999 visé par l'appelante.
La spécificité du lot 11, en ce compris l'autonomie préexistante, revendiquée par l'appelante s'agissant de ses conditions d'accès et de sa fonction de cité marchande n'est pas exclusive de son intégration dans les règles de gestion de l'ensemble immobilier prévues par le règlement de copropriété toujours appliqué.
Il s'ensuit que la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties ; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.
Sur les demandes au titre de l'annulation de la répartition des charges
La SCI Ramdes sur le fondement de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 soutient que la grille de répartition des charges est contraire aux articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et que le décompte de charges doit être annulé.
L'article dont s'agit prévoit que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.
En l'espèce la SCI Ramdes ne démontre pas pour autant dans quelle mesure la grille de réparation des charges serait non conforme à la loi puisque cette grille mentionne expressément la répartition des charges générales et spéciales prévues par les articles 16 et 17, afférentes aux lots en litige, ce que le syndic en exercice fait par ailleurs appliquer. Elle se contente ainsi de citer la disposition légale sans expliciter le fondement de sa demande aux fins de voir annuler le décompte et déclarer nulle et non écrite la clause de répartition du règlement de copropriété';
Le jugement qui a rejeté cette demande et partant la demande d'expertise subséquente pour procéder à une nouvelle grille de répartition sera confirmé.
Sur l'appel incident au titre des frais
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné:
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l'espèce le syndicat des copropriétaires justifie l'engagement des frais à raison des mises en demeure adressées le 31 juillet 2019, 25 octobre 2019, 26 mai 2020 et de l'assignation délivrée le 14 août 2020 d'un montant total de 336 euros. Le jugement qui n'a alloué que 48 euros à l'intimée sur ce fondement sera en conséquence infirmé et la SCI Ramdes sera condamnée à verser à l'intimée la somme de 336 euros au titre des frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Ramdes qui succombe sera condamnée aux dépens et aux frais irrépétibles qu'il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement en ce qu'il a fixé à 48 euros le montant des frais mis à la charge de la SCI Ramdes,
Le confirme pour le surplus,
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant
Condamne la SCI Ramdes à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6] ,pris en la personne de son syndic, la somme de 336 euros au titre des frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Condamne la SCI Ramdes aux entiers dépens';
Condamne la SCI Ramdes à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6] ,pris en la personne de son syndic la somme de 3'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT