CA Pau, 1re ch., 28 octobre 2025, n° 24/00740

Exposé du litige

[N] [E] est copropriétaire au sein de la résidence [Adresse 10], située [Adresse 3]), copropriété comprenant 350 lots.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 25 septembre 2020, [N] [E] a sollicité du syndic de la copropriété [Adresse 10], la SASU Foncia Loft One, que soit porté à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, un projet de résolution visant la mise en conformité de la répartition des charges communes générales de l'immeuble à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte du 29 avril 2021, [N] [E] a fait assigner le syndic de la copropriété [Adresse 10], la SASU Foncia Loft One devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne, aux fins notamment de le voir condamner à convoquer l'assemblée générale des copropriétaires avec pour ordre du jour la mise en conformité du règlement de copropriété à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ordonnance du 21 septembre 2021, le juge des référés a fait droit à cette demande.

Entre temps, la SASU Foncia Loft One a convoqué l'assemblée générale des copropriétaires, qui s'est tenue le 28 juin 2021 et qui a rejeté la résolution n°2 visant à la mise en conformité de la répartition des charges communes de l'immeuble à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte d'huissier du 8 septembre 2021, [N] [E] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Victoria Surf, représenté par son syndic en exercice la SASU Foncia Loft One, devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins notamment de :

- voir constater que la répartition des charges communes générales de la copropriété n'est pas conforme aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

- voir prononcer l'annulation pour abus de majorité de la résolution n°2 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 28 juin 2021 qui a rejeté la mise en conformité du règlement de copropriété,

- voir désigner un géomètre-expert afin de déterminer une nouvelle répartition des tantièmes.

Par jugement contradictoire du 5 février 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a :

- débouté [N] [E] de l'intégralité de ses demandes,

- débouté [N] [E] de sa demande fondée sur l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- condamné [N] [E] à payer au [Adresse 8] [Adresse 9] Surf, représenté par son syndic la SASU Foncia loft one, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné [N] [E] aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu que :

> en n'adoptant pas la résolution litigieuse visant à modifier la répartition des charges de copropriété pour laquelle l'unanimité de tous les copropriétaires était requise, l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas violé les règles de majorité requise ;

> aucun abus de majorité ne peut être caractérisé dès lors que l'unanimité de tous les copropriétaires était nécessaire pour pouvoir adopter la résolution relative à la modification de la répartition des charges ;

> [N] [E] ne rapporte pas la preuve que la répartition des charges de la résidence [Adresse 10] est contraire aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : en effet, la note de M. [Z] qui est le seul élément sur lequel il s'appuie est dénuée de force probante dans la mesure où ce dernier a été mandaté par lui seul.

Par ailleurs, le tribunal a considéré que :

> il n'est pas compétent pour statuer sur la demande de modification de la répartition des charges formulée par [N] [E], dès lors qu'il doit s'agir d'une modification rendue nécessaire, soit en raison de l'exécution de travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition décidés par l'assemblée générale, soit du fait de l'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot ;

> en outre, l'intervention du tribunal a un caractère supplétif, la modification de la répartition des charges ne pouvant être prescrite par la voie judiciaire qu'à défaut d'une décision ou d'une saisine de l'assemblée générale pour se prononcer, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, puisque la résolution relative à la nouvelle répartition des charges a été soumise à l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2021 qui n'a pas adopté cette résolution, selon un votre respectant l'unanimité requise.

Par déclaration du 5 mars 2024 (RG n°24/00720), [N] [E] a relevé appel limité de ce jugement, en indiquant en pièce jointe de son acte d'appel les chefs du jugement critiqués.

Par une nouvelle déclaration faite le 6 mars 2024 (RG n°24/00740), [N] [E] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il :

- l'a débouté de l'intégralité de ses demandes,

- l'a débouté de sa demande fondée sur l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Victoria Surf, représenté par son syndic la SASU Foncia Loft One, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a condamné aux dépens,

- a ordonné l'exécution provisoire de la décision.

Par ordonnance du 13 mars 2024, le magistrat chargé de la mise en état a prononcé la jonction des deux affaires sous le numéro RG 24/00740.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe le 3 juin 2024, [N] [E] demande à la cour de :

- recevoir son appel,

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de l'ensemble de ses demandes et de sa demande fondée sur l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et en ce qu'il l'a condamné au paiement d'une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens,

Statuant à nouveau,

- déclarer non écrite la répartition actuelle des charges communes générales,

- prononcer l'annulation de la résolution n°2 de l'assemblée générale extraordinaire du 28 juin 2021, et, par voie de conséquence, de l'assemblée générale dans son ensemble, qui a rejeté la mise en conformité du règlement de copropriété,

- dire que la cour procèdera à la modification de la répartition des charges communes générales,

- désigner tel géomètre-expert qu'il lui plaira aux fins de déterminer une nouvelle répartition des tantièmes de charges communes,

- dire que le géomètre-expert devra se rendre sur les lieux, les visiter,

- dire que l'expert devra se faire communiquer par les parties, le syndic ou les tiers susceptibles de les détenir, toutes les pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, notamment les plans des différents lots, et les surfaces,

- dire que l'expert devra répondre à tous dires des parties, déposer un pré-rapport et un rapport de ses opérations au greffe de la cour,

- dire que le rapport contenant le projet de nouvelle répartition sera soumis à l'homologation de la cour,

- renvoyer en tant que de besoin le dossier devant le tribunal judiciaire de Bayonne chargé de la nouvelle répartition des charges,

- dire et juger que l'ensemble des frais afférents à la modification de la répartition des charges, en ce compris la publication au fichier immobilier, sera à la charge du syndicat des copropriétaires,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Victoria Surf au paiement des frais d'expertise à venir,

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions présentées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] Surf,

- condamner le [Adresse 8] [Adresse 9] Surf à lui payer une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel,

- le dispenser en tant que copropriétaire, de la dépense commune générée par la présente procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir, au visa des articles 10, 11 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 que :

> il résulte de la note établie par Monsieur [Z], géomètre-expert, (sa pièce n°4) que la répartition des charges communes générales de la copropriété [Adresse 10] n'est pas conforme aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, puisque certains lots de superficie supérieure supportent des charges de montants inférieurs à celles des lots de superficie inférieure,

> cette note a une force probante en ce qu'elle a été établie à partir de données objectives, qui ne sont pas contestées par le syndicat des copropriétaires, et en ce qu'elle rejoint une précédente étude réalisée par le cabinet [O] (sa pièce n°2),

> l'assemblée générale extraordinaire qui s'est tenue le 28 juin 2021 est irrégulière en raison du refus injustifié des copropriétaires de voter la modification de la répartition des charges pourtant contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

> si l'intervention du tribunal pour imposer une nouvelle répartition des charges conforme aux critères de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 est supplétive, il avait au préalable vainement tenté amiablement d'obtenir de l'assemblée générale des copropriétaires la modification de la répartition,

> les frais afférents à la modification de la répartition des charges, nécessaire du fait du non respect des dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, doivent être mis à la charge du syndicat des copropriétaires, en ce qu'ils répondent à l'intérêt collectif.

Le [Adresse 8] Victoria Surf, pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU Foncia Pyrénées Gascogne, a constitué avocat mais n'a pas conclu.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 juillet 2025. L'affaire a été examinée à l'audience du 2 septembre 2025.

Motifs de la décision

Sur la demande d'annulation de la résolution n°2 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de la Résidence Victoria Surf en date du 28 juin 2021

Aux termes de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

En vertu du dernier alinéa de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

Selon l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5% des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.

Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.

Aux termes de l'article 11 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.

L'unanimité s'entend de celle de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés ou absents lors de l'assemblée générale.

Par ailleurs, selon l'article 10 du décret du 17 mars 1967, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale.

Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.

Aux termes de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites.

Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte de ces textes qu'il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable et notamment dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment de copropriétés minoritaires.

L'action en nullité de délibérations prises en assemblée générale ne peut être fondée que sur le non-respect des formalités légales ou sur l'abus de majorité.

Au cas précis, il ressort des pièces produites par l'appelant que c'est à la suite de l'assignation qu'il a délivrée le 1er juin 2021 - aux termes de laquelle celui-ci a sollicité la convocation d'une assemblée générale devant délibérer sur la modification de la répartition des charges communes de la copropriété sans attendre l'assemblée générale ordinaire - que le syndic a convoqué le 1er juin 2021 les copropriétaires pour une assemblée générale devant se tenir le 28 juin 2021. L'ordre du jour indiquait expressément que la question n°2 était la 'Mise en conformité de la répartition des charges communes générales', conformément à la demande expresse de [N] [E].

Il ressort du procès-verbal de cette assemblée générale que 'la majorité requise de l'article 26", autrement dit l'unanimité, n'ayant pas été atteinte, la résolution n'a pas été adoptée.

La règle de l'unanimité a donc été strictement respectée.

Concernant l'abus de majorité dont fait état [N] [E], ce dernier soutient qu'il existe des écarts disproportionnés dans la répartition des charges communes générales au détriment de certains copropriétaires, puisque certains lots de superficie supérieure supportent des charges moins élevées que d'autres lots de superficie inférieure. Il demande ainsi à la cour de dire que l'assemblée générale du 28 juin 2021 est irrégulière en raison du refus injustifié des copropriétaires de voter la modification de la répartition des charges, une telle répartition est, selon lui, contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de ses prétentions, [N] [E] verse à son dossier trois pièces, un 'rapport d'expertise' réalisé le 19 avril 1993 par le cabinet [O], une note d'un géomètre expert, [X] [Z] en date du 21 septembre 2000 et une note rectificative du même géomètre en date du 3 septembre 2021.

À cet égard, la cour considère que c'est à tort que le premier juge a écarté la note de [X] [Z] au motif qu'elle était ' dénuée de force probante dans la mesure où ce dernier a été mandaté par les soins de [N] [E]'.

En effet, il est constant qu'un rapport d'expertise non contradictoire constitue une preuve admissible dès lors qu'il a été régulièrement produit, qu'il a été soumis à un débat contradictoire et qu'il est corroboré par d'autres éléments de preuve (1ère Civ. 14 juin 2023, pourvoi n°21-24.996).

Il convient donc d'examiner les trois documents produits en cause d'appel par [N] [E] au soutien de ses prétentions :

> la note de la SARL [Z], géomètre-expert, rédigée le 21 septembre 2020 met en évidence que 'les lots n°672-673-674-676-677, n°750, n°657, n°667-668, n°680-691 situés au rez-de-chaussée, rez-de-piscine et intermédiaire ont un ratio de quotes-parts excessivement faible (entre 0,7 et 1,7) eu égard aux autres lots situés aux étages supérieurs dont le ratio tantièmes/m2 oscille entre 7,3 et 9". Il poursuit en indiquant qu'il est 'notoire que la disproportion est plus que conséquente et n'apparaît ne pouvoir être justifiée par aucune considération juridique valable'. Il ajoute que 'les tantièmes qui sont à ce jour affectés aux divers lots ont été établis sur la base de critères dont nous n'avons aucune description dans le règlement de copropriété mais ne peuvent en aucun cas correspondre aux critères édictés à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965. Le fait par exemple que le niveau piscine de l'immeuble en question ait été composé initialement de locaux commerciaux et de magasins, tout comme les niveaux dits intermédiaire ou rez-de-chaussée ne justifie pas une aussi faible affectation de tantièmes sauf à avoir tenu compte de critères comme la commercialité des locaux.

Pour autant, en conclusion, [X] [Z] est loin d'être catégorique, puisqu'il utilise le conditionnel, indiquant que 'les écarts disproportionnés qu'il est possible de constater dans la répartition des charges communes générales relatives à l'entretien, l'administration et la conservation de l'immeuble devraient entraîner un re-calcul global desdites charges sur la stricte base des critères édictés à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965".

> sa pièce numérotée 2, intitulée dans son bordereau de pièces 'rapport d'expertise [O] du 19 avril 1993" est incomplète : si elle comporte en en-tête le nom du géomètre-expert [I] [O] et mentionne qu'il s'agit d'un 'projet de modification des quotes-parts de charges communes générales des lots dont l'usage commercial est transformé à usage d'habitation', elle ne comporte aucune description détaillée d'éventuels écarts constatés, mais de simples annotations manuscrites sous forme d'un tableau comparatif de charges sans qu'on puisse savoir qui en est l'auteur.

> quant à sa pièce numérotée 18, intitulée dans son bordereau de communication de pièces 'Note rectificative [Z]' datée du 3 septembre 2021, elle vient fragiliser les éléments précédents, dès lors que [X] [Z] admet que sa première note contenait 'quelques erreurs ou approximations' et que 'les données précédemment fournies étaient partiellement erronées'. Si [X] [Z] minimise la portée de ces erreurs, en indiquant que 'les rectifications apportées à la description des lots et au tableau ci-dessus n'ont modifié que de manière insignifiante les ratios obtenus, ce qui ne remet en aucun cas en cause les conclusions qui avaient été faites dans la note précédemment communiquée', la cour observe que les'erreurs ou approximations' sont loin d'être anodines, dès lors qu'elles portent tant sur la quotité globale des tantièmes que sur la description de certains lots.

Ainsi, les éléments produits par [N] [E] ne suffisent pas à caractériser l'abus de majorité.

Sa demande d'annulation de la résolution n'2 de l'assemblée générale extraordinaire du 28 juin 2021 sera en conséquence rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Pour finir, la cour relève que [N] [E] ne produit ni le règlement de copropriété d'origine, ni le règlement de copropriété actuel (désignant les parties communes spéciales, les parties communes à jouissance privative, la composition et la destination de chaque lot), ni un état descriptif de division de l'immeuble identifiant chaque lot de copropriété par numéro.

En conséquence, [N] [E] ne rapportant pas la preuve qui lui incombe que les clauses originaires du règlement de copropriété et/ou que les modifications qui ont pu être votées par la suite en assemblée générale entraîneraient une rupture d'égalité à son détriment et qu'elles seraient contraires aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, sera débouté de sa demande de modification de la répartition des charges communes générales.

Il n'y a pas lieu davantage de faire droit à sa demande d'expertise, dès lors qu'il n'appartient pas au juge de suppléer la carence des parties dans l'administration de la preuve.

Sur les frais du procès

[N] [E] qui succombe en son recours sera condamné aux dépens d'appel, le jugement déféré étant confirmé en ce qu'il l'a condamné aux dépens de première instance.

L'équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné [N] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Victoria Surf, représenté par son syndic la Sasu Foncia Loft One la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés par elle en première instance.

Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Au cas précis, [N] [E], succombant en ses prétentions contre le syndicat des copropriétaires, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d'appel sera en conséquence rejetée.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne du 5 février 2024,

Y ajoutant,

Déboute [N] [E] de ses demandes,

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne [N] [E] aux entiers dépens d'appel.

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,