CA Paris, Pôle 4 ch. 4, 10 janvier 2012, n° 10/08695

La cour est saisie de l'appel interjeté par M. Maurice P., d'un jugement rendu le 30 mars 2010, par le tribunal d'instance de Paris 16ème arrondissement, qui, après s'être déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Paris pour connaître des demandes de Mme Joëlle R., épouse M., à l'encontre de la S.A. Agence Immobilière Mozart, a :

- condamné solidairement Mme Jacqueline B., dite Le G., et M. Maurice P. à payer à Mme Joëlle R., épouse M., la somme de 16 353,46 € , au titre des loyers et charges et, le cas échéant, des indemnités d'occupation arrêtées au 1er février 2010, avec les intérêts légaux à compter du 29 janvier 2009 ;

- constaté la résiliation de plein droit du bail conclu le 27 septembre 2005 entre les parties et concernant le logement sis à Paris 16ème arrondissement, 12 rue Chernovitz ;

- ordonné en conséquence à Mme Jacqueline B., dite Le G., de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

- dit qu'à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux, aux frais de l'expulsée dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur ;

- condamné Mme Jacqueline B., dite Le G., et M. Maurice P. à payer à Mme Joëlle R., épouse M., une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter du 29 mars 2009 ;

- condamné Mme Jacqueline B., dite Le G., à garantir M. Maurice P. des condamnations prononcées contre lui dans le cadre de son engagement de caution ;

- débouté les parties de leurs autres demandes ;

- ordonné l'exécution provisoire ;

- condamné in solidum Mme Jacqueline B., dite Le G., et M. Maurice P. à payer à Mme Joëlle R., épouse M., la somme de 1 000 € , sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- condamné in solidum Mme Jacqueline B., dite Le G., et M. Maurice P. aux dépens qui comprendront le coût du commandement daté du 29 janvier 2009.

Ce jugement a été signifié à Mme B., dite Le G., et à M. P. le 12 avril 2010 et un commandement de quitter les lieux a été délivré à Mme B., dite Le G., le 15 avril 2010.


Par acte sous seing privé daté du 27 septembre 2005, Mme R., représentée par la S.A. Agence Immobilière Mozart, a loué à Mme L. G. un studio sis à Paris 16ème arrondissement, 12 rue Chernovitz (3ème étage droite), pour une durée de trois ans et 25 jours à compter du 7 octobre 2005, soit jusqu'au 31 octobre 2008, moyennant un loyer mensuel de 820 € et une provision sur charges de 80 € ; cette location, qui a donné lieu au versement d'un dépôt de garantie de 1 640 € , était soumise à la loi n°89-462 modifiée du 6 juillet 1989.

Suivant acte séparé daté du 27 septembre 2005, M. P. s'est porté caution solidaire et indivisible des engagements de la locataire, en précisant avoir pleine connaissance de la nature et de l étendue de l'obligation qu('il) contract(ait), à savoir le cautionnement des loyers, charges, réparations locatives, frais et auxiliaires de justice et indemnité d'occupation pendant la durée du bail initial ou après résiliation de bail'.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré par le bailleur le 8 août 2008, pour obtenir le paiement d'un arriéré de 1 912,32 € en principal, correspondant à un solde locatif arrêté au mois d'août 2008 inclus (hors le coût de l'envoi d'une lettre recommandée: 4,68 € ).

L'huissier instrumentaire chargé de dénoncer ce commandement à la caution n'a pu remplir sa mission, M. P., dont le nom ne figurait pas sur une boîte aux lettres, ni sur la liste des occupants de l'immeuble du 2 rue Duban à Paris 16ème, étant inconnu des différents locataires entendus (cf: la lettre du 3 septembre 2008, pièce n°10 de l'intimée).

Un second commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré par le bailleur le 29 janvier 2009, pour obtenir le paiement d'un arriéré de 2 896,14 € , correspondant à un solde locatif arrêté au mois de janvier 2009 inclus (hors les frais de lettres recommandées et de commandement de payer : 162,01 € ).

Le 13 février 2009, l'huissier de justice missionné par la bailleresse a tenté de dénoncer ce commandement de payer à M. P., lequel, rencontré sur son lieu de travail, a refusé expressément de recevoir l acte , qui a été déposé à l Étude OKERMAN.

Une précédente instance introduite par Mme R. suivant acte du 7 juillet 2009 ayant été radiée d'office le 9 septembre 2009, Mme R. a, par acte d'huissier daté du 4 janvier 2010, fait assigner Mme Jacqueline B., dite Le G., M. Maurice P. et l'Agence

Immobilière Mozart devant le tribunal d'instance, aux fins, notamment et sous le bénéfice de l'exécution provisoire, d'obtenir le paiement de la somme de 8 287,02 € , au titre des loyers et des charges dus, de voir prononcer la résiliation de plein droit du bail, de voir ordonner l'expulsion de Mme B., dite Le G., de voir fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 1 500 € , outre les charges, et de voir condamner l'Agence Immobilière Mozart au paiement d'une somme de 19 000 € , à titre de dommages et intérêts.

Le 30 mars 2010, le tribunal d'instance a rendu le jugement dont M.PEREZ a relevé appel.

Par ordonnance rendue le 15 juin 2010, le Conseiller délégataire du Premier Président de la cour d'appel de Paris a rejeté les demandes de M. P. tendant à l'arrêt et, subsidiairement, à l'aménagement de l'exécution provisoire attachée au jugement du 30 mars 2010.

À la suite du jugement rendu le 28 mars 2011, par le Juge de l'Exécution du tribunal de grande instance de Paris qui a rejeté sa demande de délai à expulsion, Mme B., dite Le G., a été expulsée le 7 juin 2011.

La clôture a été prononcée le 8 novembre 2011.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 11 octobre 2011, M. Maurice P. demande à la cour de :

- constater à titre principal :

¤ que son cautionnement a pris fin le 31 octobre 2008, son engagement n'ayant été contracté que pour la durée initiale du bail ;

¤ qu'au 31 octobre 2008, plus aucune somme n'était due au titre de ce cautionnement et que M. P. est, depuis lors, libéré de son engagement de caution ;

¤ que M. P. ne peut être tenu d'aucune somme au titre du bail ou indemnité d'occupation, née postérieurement à l'extinction du cautionnement ;

- subsidiairement, dire que Mme R. a commis une faute en tardant à prendre les mesures nécessaires à l'encontre du locataire défaillant et qu'elle a, ce faisant, causé à la caution un préjudice, dont le montant doit se compenser en totalité avec les sommes réclamées par elle à M. P. ;

- en conséquence, réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. P., solidairement avec Mme B., dite Le G., à payer à Mme R. :

- la somme de 16 353,46 € , au titre des loyers et charges et, le cas échéant, des indemnités d'occupation arrêtées au 1er février 2010, avec les intérêts légaux à compter du 29 janvier 2009 ;

- une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter du 29 mars 2009 ;

- le réformer également en ce qu'il a condamné M. P. et Mme B., dite Le G., au paiement d'une somme de 1 000 € , sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, et de tous les dépens ;

- et statuant à nouveau :

¤ débouter Mme R. de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre M. P. ;

¤ dire que l'arrêt vaudra titre de restitution des sommes au paiement desquelles M. P. a été condamné en première instance, ainsi que de celles qu'il a versées à Mme R. au titre de l'exécution provisoire dudit jugement ;

¤ condamner Mme R. au paiement d'une somme de 10 000 € , à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

- subsidiairement, condamner Mme R. à rembourser à M. P. la somme de 35 152,40 € , en réparation du préjudice subi du fait de ses négligences dans la poursuite de Mme B., et correspondant aux loyers et indemnités d'occupation qu'il a réglés en sa qualité de caution ;

- en tout état de cause, condamner Mme B., dite Le G., à garantir M. P. de toutes sommes éventuellement mises à sa charge ;

- condamner Mme R. et/ou Mme B., dite Le G., à payer à M. P. la somme de 8 000 € , sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- condamner Mme R. et/ou Mme B., dite Le G., en tous les dépens de première d'instance et d'appel, avec, pour ces derniers, distraction au profit de la SCP ARNAUDY & BAECHLIN, avoué, conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 17 octobre 2011, Mme Joëlle R. demande à la cour de :

- dire et juger que M. P. a contracté un engagement de caution solidaire et indivisible pour l'entière durée du bail signé le 27 septembre 2005, bail initial et renouvellement inclus ;

- constater que M. P. n'a jamais résilié l'engagement de caution solidaire et indivisible, ni pendant la durée du bail initial, ni pendant celle du bail renouvelé ;

- dire et juger qu'il est de plus fort engagé pour l'entière durée du bail, bail initial et renouvellement inclus ;

- confirmer en conséquence le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

- dire et juger que Mme R. n'a commis aucune faute susceptible de lui être reprochée, emportant une quelconque compensation avec les condamnations prononcées à l'encontre de M. P. ;

- constater qu'en revanche, M. P. a tenté de dissimuler son adresse et a refusé l'acte de dénonciation, à la caution, du commandement de payer du 13 février 2009, en cherchant à se dérober à ses obligations ;

- débouter M. P. de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

- le condamner au paiement d'une somme de 8 000 € en cause d'appel, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- le condamner en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Louis-Charles HUYGHE, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Assignée par M. P. suivant acte daté du 23 juillet 2010 délivré selon les modalités des articles 656 et 658 du Code de Procédure Civile (dépôt à l'Étude), avec notification des conclusions du 21 juillet 2010, Mme Jacqueline B., dite Le G., n'a pas constitué avoué. *

SUR CE, LA COUR

Ne sont pas critiquées en cause d'appel les dispositions du jugement constatant la résiliation de plein droit du bail conclu le 27 septembre 2005, ordonnant la libération des lieux loués et, à défaut, l'expulsion de Mme B., dite Le G., et celle de tous occupants de son chef, statuant sur le sort des meubles laissés sur place, condamnant Mme B., dite Le G., au paiement de la somme de 16 353,46 € , à celui d'une indemnité mensuelle d'occupation et de la somme de 1 000 € , pour frais irrépétibles, et à supporter les dépens du jugement entrepris.

Le jugement sera en conséquence confirmé de ces chefs.

* sur le cautionnement

Il ressort de l'acte du 27 septembre 2005 qu'invité à recopier de sa main l'intégralité du texte imprimé figurant au verso de ce document, en début de page, et comportant notamment le paragraphe suivant :

J ai pleine connaissance de la nature et de l étendue de l obligation que je contracte, à savoir le cautionnement des loyers, charges, réparations locatives, frais et auxiliaires de justice (sic), et indemnité d'occupation, pendant la durée du bail initial, de ses renouvellements ou tacites reconductions (durée totale de mes engagements limitée à 9 ans) ou après résiliation de bail (durée de mes engagements limitée à 3 ans)',

M. P. a écrit :

J ai pleine connaissance de la nature et de l étendue de l obligation que je contracte, à savoir le cautionnement des loyers, charges, réparations locatives, frais et auxiliaires de justice et indemnité d'occupation pendant la durée du bail initial ou après résiliation de bail'.

Qu'il ait été souscrit pour neuf ans (selon la bailleresse) ou pour trois ans (selon l'appelant), il apparaît que le cautionnement de M. P. a une durée limitée dans le temps; ce dernier ne disposait donc pas de la faculté de résilier unilatéralement ce contrat.

Le moyen soulevé par Mme R. et tiré de l'absence de résiliation, par l'appelant, de son engagement solidaire et indivisible est dès lors inopérant; la demande de ce chef de l'intimée ne peut qu'être rejetée.

Sont par ailleurs sans incidence sur la solution du litige l'omission, reconnue par le scripteur, de la phrase relative à la base sur laquelle le loyer sera révisé chaque année, ainsi que, sur l'engagement effectivement souscrit le 27 septembre suivant, la lettre d'intention du 6 septembre 2005, aux termes de laquelle M. P. se portait caution pour la durée du bail à conclure par Mme L. .


Pour apprécier la nature et l'étendue de l'engagement contracté par M. P., seule doit être prise en considération la mention manuscrite apposée par lui ; cette dernière est en effet autonome par rapport au texte imprimé proposé, lequel ne saurait, sauf à priver le contractant de sa liberté de limiter sa garantie, étendre son cautionnement au delà de ce qui ressort de la phrase rédigée par lui ; il importe donc peu que l'omission des mots suivants: de ses renouvellements ou tacites reconductions (durée totale de mes engagements limitée à 9 ans) .... (durée de mes engagements limitée à 3 ans)' soit volontaire ou qu'elle résulte d'une erreur matérielle.

En l'espèce, si, contrairement à ce que soutient l'appelant, la mention reproduite par ses soins ne laisse pas au texte toute sa cohérence , puisqu elle mentionne à la fois les loyers et les indemnités d'occupation, qu'elle évoque la période après résiliation du bail et ne choisit pas l'option de durée proposée (neuf ou trois ans) - ce qui, compte tenu de son caractère non explicite et équivoque, serait de nature à entraîner la nullité du cautionnement, si elle était sollicitée par celui qui peut seul s'en prévaloir, à savoir la caution -, force est de considérer que, les mentions manuscrites rédigées par la caution l'emportant sur le texte dactylographié limitant la portée de ses engagements, M. P. a accordé sa garantie uniquement pour la durée initiale du bail (soit trois ans) et qu'il en a exclu les obligations résultant d'un contrat tacitement reconduit ou renouvelé.

Or, l'arriéré dû au mois d'août 2008 ayant été réglé par la caution, qui a également payé les loyers des mois de septembre et d'octobre 2008, la clause résolutoire visée dans le commandement du 8 août 2008 n'a pas joué et le bail a été tacitement reconduit pour trois ans, à compter du 1er novembre 2008.

Le cautionnement de M. P. ayant pris fin le 31 octobre 2008, il ne peut lui être réclamé aucune somme devenue exigible postérieurement à cette date, la locataire restant seule redevable des loyers, charges et indemnités d'occupation dus en vertu du contrat tacitement reconduit, puis, après acquisition de la clause résolutoire (le 29 mars 2009, soit deux mois après la délivrance du commandement du 29 janvier 2009), du fait de l'occupation des lieux sans droit, ni titre, par Mme B., dite LE G..

Le jugement sera dès lors infirmé et Mme R. sera déboutée de toutes ses demandes dirigées contre M. P..

Devenue sans objet, la demande de garantie présentée par l'appelant contre Mme B., dite Le G., sera rejetée.

Il en sera de même de celle de Mme R. tendant à voir constater que M. P. a cherché à se dérober à ses obligations en dissimulant son adresse et en refusant de recevoir l'acte de dénonciation du commandement de payer du 13 février 2009, cette demande n'étant assortie d'aucune réclamation chiffrée.

* sur la demande en paiement de dommages et intérêts

L'appelant ne démontre pas qu'en dirigeant son action contre la caution de sa locataire, Mme R. a commis une faute de nature à faire dégénérer en abus son droit d'agir en justice.

M. P. sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les frais irrépétibles

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de M. P. les frais irrépétibles exposés par lui à l'occasion du présent litige.

S'il y a lieu de confirmer le jugement qui a condamné Mme B., dite Le G., à verser à Mme R. une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, l'intimée sera déboutée de toutes ses demandes de ce chef dirigées contre M. P., tant en première instance qu'en cause d'appel.

Les dépens de première instance seront supportés par la seule Mme B., dite Le G..

Le jugement entrepris sera réformé sur ces deux points.


PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement, sauf en ses dispositions constatant la résiliation de plein droit du bail conclu le 27 septembre 2005, ordonnant la libération des lieux loués et, à défaut, l'expulsion de Mme Jacqueline B., dite Le G., et celle de tous occupants de son chef, statuant sur le sort des meubles laissés sur place, et condamnant Mme Jacqueline B., dite Le G., au paiement :

- de la somme de 16 353,46 € , au titre des loyers et charges et, le cas échéant, des indemnités d'occupation arrêtées au 1er février 2010, avec les intérêts légaux à compter du 29 janvier 2009,

- d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter du 29 mars 2009,

- de la somme de 1 000 € , sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

ainsi qu'aux dépens de l'instance ;

Statuant à nouveau sur le surplus :

Déboute Mme Joëlle R. de ses toutes ses demandes dirigées contre M. Maurice P. ;

Dit que le présent arrêt vaudra titre de restitution des sommes au paiement desquelles M. Maurice P. a été condamné en première instance, ainsi que de celles qu'il a versées à Mme R. au titre de l'exécution provisoire du jugement entrepris ;

Déboute M. Maurice P. de ses demandes en garantie dirigée contre Mme Jacqueline B., dite Le G., et en paiement de dommages et intérêts et de frais irrépétibles ;

Condamne Mme Joëlle R. aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP ARNAUDY & BAECHLIN, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.