CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 29 octobre 2025, n° 23/09591
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 29 OCTOBRE 2025
N° 2025 / 276
N° RG 23/09591
N° Portalis DBVB-V-B7H-BLUYI
S.A. AXA FRANCE IARD
C/
[C] [J] [H]
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble
[Adresse 6]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Alain
DE ANGELIS
Me Benjamin GERARD
Me Guillaume BORDET
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 27 Juin 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00961.
APPELANTE
S.A. AXA FRANCE IARD
prise en la personne de son directeur général en exercice domicilié au siège sis [Adresse 2]
représentée par Me Alain DE ANGELIS, membre de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL, avocat au barreau de MARSEILLE substituée et plaidant par Me Robin HANCY, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉS
Monsieur [C] [J] [H]
né le 02 Janvier 1975 à [Localité 8] (13), demeurant [Adresse 1]
représenté et plaidant par Me Benjamin GERARD, avocat au barreau de MARSEILLE
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 5] GEORGES sis à [Adresse 9]
représenté par son syndic en exercice le Cabinet D4 IMMOBILIER SARL dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Guillaume BORDET, membre de l'association BORDET - KEUSSEYAN - BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE substituée et plaidant par Me Amandine COLLET, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Pierre LAROQUE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2025.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Suivant acte sous seing privé du 30 octobre 2015, prenant effet le 1er novembre 2015, M. [C] [J] [H] a donné à bail à usage d'habitation à Mme [F] [W] épouse [X] un logement sis [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel hors charges de 670 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 100 euros.
En date du 05 septembre 2018, un arrêté de péril a été pris par la Ville de [Localité 8], interdisant notamment toute occupation et toute utilisation de l'ensemble des balcons des bâtiments D, E et F des façades ouest et sud-ouest de l'immeuble susvisé.
Un arrêté de main levée partielle de péril imminent a été rendu le 10 mai 2019, mais lesdits balcons sont restés interdits à toute occupation et toute utilisation.
Le péril a été levé par arrêté en date du 26 août 2021.
A compter du mois de mai 2019, et alors qu'elle a continué à occuper normalement le logement (hormis pour l'accès au balcon), Mme [F] [W] épouse [S] [L] aurait cessé le paiement des loyers.
Par acte du 24 décembre 2020, M. [C] [J] [H] lui a fait signifier un commandement de payer aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 15.945 euros.
Concomitamment, la locataire a délivré congé pour la date du 15 janvier 2021.
Suivant acte de commissaire de justice du 11 janvier 2021, M. [J] [H] a fait assigner à Mme [X] aux fins de solliciter notamment sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
14.350,50 euros représentant le montant des loyers et charges impayés selon relevé de compte actualisé au 24 décembre 2020, outre les intérêts à compter de l'assignation ;
une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à libération effective des lieux ;
1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.
Suivant acte de commissaire de justice du 27 mai 2022, M. [J] [H] a fait assigner en intervention forcée et en garantie le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] », représenté par son syndic, la société Cabinet D4 IMMOBILIER.
Suivant acte de commissaire de justice du 07 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » a fait assigner en intervention forcée et en garantie son assureur, la SA AXA FRANCE IARD.
Suivant jugement contradictoire rendu le 27 juin 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a :
ordonné la jonction des procédures ;
débouté M. [J] [H] de sa demande formulée à l'encontre de Mme [F] [W] épouse [X] en paiement des loyers ;
condamné M. [J] [H] à rembourser la somme de 5.360 euros à Mme [F] [W] épouse [X] au titre des loyers d'octobre 2018 à mai 2019, outre intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2022 ;
condamné Mme [F] [W] épouse [S] [L] à payer la somme de 2.103 euros à M. [J] [H] au titre des charges locatives, outre intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2022 ;
condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » à payer à M. [J] [H] la somme de 18.716,87 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2022 ;
condamné la SA AXA FRANCE IARD à relever et garantir de cette condamnation le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] », et par conséquent, condamné la SA AXA FRANCE IARD à payer à M. [J] [H] la somme de 18.716,87 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2022 ;
condamné la SA AXA FRANCE IARD aux dépens de l'instance ;
condamné la SA AXA FRANCE IARD à payer la somme de 1.500 euros à M. [J] [H] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
rejeté toute demande plus ample ou contraire ;
rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.
Le premier juge a retenu que l'obligation de payer les loyers de Mme [F] [W] épouse [S] [L] a été suspendue à compter du mois d'octobre 2018 jusqu'à son départ conformément à l'article L.251-21 du Code de la construction et de l'habitation, si bien que les loyers d'octobre 2018 à mai 2019 n'étaient pas dus.
Il a relevé que si l'arrêté de péril a eu pour effet de suspendre l'obligation de paiement des loyers, les charges, qui représentent les services et l'entretien, continuent d'être exigibles.
Il a considéré que les négligences du syndicat des copropriétaires avaient nui à une prompte réalisation des travaux nécessaires sur la façade de l'immeuble, ce qui en a résulté un préjudice matériel pour le bailleur, celui-ci ne pouvant exiger le paiement des loyers.
Il a enfin retenu que les clauses d'exclusion de garantie n'étaient pas applicables en l'espèce, puisqu'il n'est pas établi que les désordres aient affecté la solidité de l'immeuble et rendu l'ouvrage impropre à sa destination ou découlent d'un défaut d'entretien.
Suivant déclaration en date du 19 juillet 2023, la SA AXA FRANCE IARD a relevé appel de cette décision seulement en ce qu'elle a :
condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » à payer à M. [J] [H] la somme de 18.716,87 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2022 ;
condamné la SA AXA FRANCE IARD à relever et garantir de cette condamnation le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] », et par conséquent, condamné la SA AXA FRANCE IARD à payer à M. [J] [H] la somme de 18.716,87 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2022 ;
condamné la SA AXA FRANCE IARD aux dépens de l'instance ;
condamné la SA AXA FRANCE IARD à payer la somme de 1.500 euros à M. [J] [H] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
rejeté toute demande plus ample ou contraire de la SA AXA FRANCE IARD.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SA AXA FRANCE IARD demande à la cour l'infirmation des chefs critiqués et, statuant à nouveau :
A titre principal,
juger que le risque qui s'est réalisé n'est susceptible de relever que de l'événement « responsabilité civile en qualité de propriétaire » ;
juger les garanties souscrites auprès de la SA AXA FRANCE IARD ne sont pas susceptibles d'être mobilisées au titre des réclamations formulées par M. [J] [H] qui, en tant que propriétaire, à la qualité d'assuré au sens de la police ;
juger que les dommages dont il est demandé réparation constituent des dommages immatériels non consécutifs à un dommage matériel garanti, non garantis aux termes de la police souscrite auprès de la SA AXA FRANCE IARD ;
juger que les clauses d'exclusion susvisée trouvent application en l'espèce ;
En conséquence,
juger que les garanties souscrites par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » auprès de la SA AXA FRANCE IARD ne sont pas mobilisables ;
débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » ou tout concluant de l'ensemble de leurs demandes de condamnation, fins et conclusions formulées à l'encontre de la SA AXA FRANCE IARD, en principal, intérêts et frais ;
prononcer la mise hors de cause de la SA AXA FRANCE IARD ;
A titre subsidiaire,
juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires n'est pas démontrée ;
dès lors que M. [J] [H] sera débouté de ses demandes dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » ;
prononcer la mise hors de cause de la SA AXA FRANCE IARD, l'appel en garantie formulée à son encontre devenant sans objet ;
En tout état de cause,
débouter M. [J] [H] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » de leurs demandes de condamnations formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;
débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » de sa demande formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, tant au titre de la procédure de première instance qu'en cause d'appel ;
condamner tout succombant à verser à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure de première instance, outre les entiers dépens ;
condamner tout succombant à verser à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Elle soutient notamment que les désordres ont pour origine une usure due au temps et à la situation de l'immeuble et que, compte tenu de l'origine technique des dommages, seul le volet « responsabilité civile en qualité de propriétaire » pourrait être susceptible d'être mobilisé, ce qui ne saurait, toutefois, être le cas, en l'espèce, en l'état de la qualité de propriétaire de M. [J] [H], de la nature des réclamations qui constitue des dommages immatériels non consécutifs à un dommage matériel garanti non couverts par le contrat souscrit, et en l'application, à tout le moins, des clauses d'exclusion stipulée aux termes de la police.
Elle fait valoir que M. [J] [H] revêt la qualité d'assuré et non de tiers au contrat.
Elle relève que tel que le précisent les conditions générales précitées de la police, la garantie « responsabilité civile » a pour objet l'indemnisation des dommages causés aux tiers, et non la réparation de préjudices subis par un assuré au sens du contrat.
Elle ajoute que la réclamation formulée par M. [J] [H], en sa qualité de propriétaire s'analyse en un dommage immatériel non consécutif à un dommage garanti.
Elle soutient que les réclamations formulées trouvent nécessairement leur origine soit dans un défaut d'entretien de l'immeuble, soit dans un dommage relevant des dispositions des articles 1792 et 1792-6 du Code civil si bien qu'elle est parfaitement fondée à opposer aux réclamations formulées à son encontre les exclusions de garantie contractuellement prévues.
Elle considère à titre subsidiaire que toutes les diligences nécessaires à la réalisation des travaux de mise en sécurité de l'immeuble ont été mises en 'uvre par le syndicat des copropriétaires, de sorte que sa responsabilité n'est pas démontrée.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 08 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, M. [J] [H] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il fait droit à ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » et de Mme [W] épouse [X], et y ajoutant, de :
débouter la SA AXA FRANCE IARD et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] », pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet D4 IMMOBILIER, de toutes demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de M. [J] [H] comme étant mal fondées ;
statuer ce que de droit sur le bien-fondé de l'appel de la SA AXA FRANCE IARD au titre de la mobilisation de ses garanties ;
condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] », pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet D4 IMMOBILIER, à relever et garantir M. [J] [H], de toute condamnation éventuelle qui pourrait être prononcée à son encontre ;
condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] », pris en la personne de son syndic en exercice ou tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Au soutien de ses demandes, il expose que le dommage qui lui a été causé trouve incontestablement son origine dans les parties communes de l'immeuble, à savoir les balcons et façades, objet de l'arrêté de péril litigieux.
Il considère n'avoir commis aucun manquement dans le cadre de ses obligations de bailleur.
Il ajoute que la responsabilité du syndicat des copropriétaires, en lien avec les désordres sur les balcons, à l'origine de l'arrêté de péril du 05 septembre 2018, est parfaitement établie sans qu'il soit nécessaire d'établir une faute spécifique à son égard puisque ce dernier n'a pas su assurer l'entretien des parties communes avec suffisamment de diligences pour prévenir l'arrêté de péril litigieux, nonobstant les alertes adressées par les autorités dès 2010, et réitérées en 2013.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024 comportant appel incident, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » demande à la cour de :
réformer le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » à payer à M. [J] [H] la somme de 18.716,87 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2022 ;
Et, statuant à nouveau en cause d'appel,
juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » a accompli toutes diligences afin de pourvoir à la conservation de l'immeuble et à l'entretien des parties communes depuis la notification de l'arrêté de péril imminent pris par la Mairie de [Localité 8] le 05 septembre 2018 ;
rejeter toute demande en tant que dirigée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » ;
En tout état de cause,
juger que les charges récupérables sont dues par la locataire, nonobstant la suspension du paiement des loyers autorisée par les dispositions de l'article L.521-2 du Code de la construction et de l'habitation ;
limiter le montant des condamnations qui pourraient être prononcées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » aux montants des loyers, déduction faite des charges locatives ;
débouter M. [J] [H] de ses plus amples demandes ;
En tout état de cause, sur la mobilisation des garanties souscrites par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » auprès de la SA AXA FRANCE IARD,
débouter la SA AXA FRANCE IARD de son appel en tant que dirigé à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » ;
juger que les garanties souscrites par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » auprès de la SA AXA FRANCE IARD sont parfaitement mobilisables, en cas de condamnation prononcée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » ;
confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SA AXA FRANCE IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » au paiement de la somme de 18.716,87 euros outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil ;
En tout état de cause,
rejeter comme irrecevables les demandes de la SA AXA FRANCE IARD tendant à voir prononcer sa mise hors de cause, au motif que les garanties souscrites ne seraient pas mobilisables ;
juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » est bien fondé à se prévaloir de la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée des jugements du 02 novembre 2021, lesquels ont retenu la mobilisation des garanties souscrites par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » auprès de la SA AXA FRANCE IARD, pour le même événement ;
juger que le principe de mobilisation des garanties de la SA AXA FRANCE IARD est incontestable du fait de l'absence de contestation concernant le même évènement garanti dans des instances similaires, et qu'il y a lieu de faire application des principes de l'estoppel et de loyauté procédurale ;
débouter la SA AXA FRANCE IARD de sa demande de mise hors de cause au motif que les garanties souscrites ne sont pas mobilisables, comme étant irrecevable, injustifiée et infondée ;
débouter la SA AXA FRANCE IARD de toute demande en tant que dirigée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » ;
Sur la demande au titre des frais irrépétibles et des dépens,
réformer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » au titre des frais irrépétibles et des dépens ;
condamner tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, pour la procédure de première instance ;
Y ajoutant en cause d'appel,
débouter M. [J] [H] et la SA AXA FRANCE IARD de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens ;
condamner la SA AXA FRANCE IARD à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens pour la procédure d'appel.
Au soutien de ses demandes, et à titre liminaire, il développe le contexte particulier du dossier.
Il relève que les travaux de réfection de l'entier immeuble avoisinent un coût supérieur au million et demi d'euros, pour lequel il est nécessaire de faire appel soit à des financements individuels, soit à un financement collectif au travers d'un « prêt travaux ».
Il ajoute que toutes les diligences nécessaires à la réalisation des travaux de mise en sécurité de l'immeuble ont été mises en 'uvre ainsi que les travaux de nature à l'entretenir.
Il soutient que l'ensemble des accès et circulations tant dans les bâtiments que dans les parties privatives ont été préservés, que la sécurité des locataires n'a pas été compromise par l'état du bâtiment et M. [J] [H] n'a pas subi de privation dans l'occupation de son logement, qu'il a bien évidemment continué d'occuper durant la période litigieuse.
Il fait valoir que dans l'hypothèse où la cour confirmerait le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le syndicat à verser des sommes au titre des pertes locatives à M. [J] [H], elle ne pourrait qu'exclure les sommes dues au titre des charges locatives.
Il ajoute qu'en tout état de cause, il démontre bien que les garanties souscrites auprès de AXA FRANCE IARD doivent être mobilisées.
Il précise que la SA AXA FRANCE IARD, recherchée antérieurement dans le cadre de dossiers similaires, n'a jamais dénié sa garantie, et n'a jamais relevé appel des jugements la condamnant à relever et garantir le syndicat des copropriétaires concluant pour le même événement.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 août 2025.
L'affaire a été appelée à l'audience du 9 septembre 2025 et mise en délibéré au 29 octobre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu, à titre liminaire, que la cour rappelle qu'en application de l'article 954 du Code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties et que par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux, de sorte que les expressions telles que « donner acte », « juger », « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l'examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions ;
Qu'en effet, les demandes tendant à « juger que » telle que formulée dans le dispositif des conclusions de l'appelante et de l'un des intimés ne constituent pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquence juridique, mais des moyens ;
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
Attendu qu'aux termes de l'article 14 de la Loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. ['] Il [syndicat des copropriétaires] a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » ;
Qu'il en résulte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires fondée sur ces dispositions légales est une responsabilité sans faute, dont celui-ci ne peut s'exonérer qu'en prouvant la faute de la victime ou un cas de force majeure ;
Attendu qu'en l'espèce, le dommage causé à M. [J] [H] n'est pas contesté ;
Qu'il trouve cependant son origine dans les parties communes de l'immeuble « [Adresse 7] », à savoir les balcons et façades de certains des bâtiments, tel que cela ressort notamment du rapport de visite technique du 04 avril 2013, de l'arrêté de péril grave et imminent pris par la Ville de [Localité 8] le 05 septembre 2018, de l'arrêté de main levée partielle de péril imminent du 10 mai 2019, des procès-verbaux d'assemblée générale extraordinaire et de l'arrêté de main levée de péril imminent du 26 août 2021 ;
Que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » comme la SA AXA FRANCE IARD arguent du fait que toutes les diligences nécessaires à la réalisation des travaux de mise en sécurité de l'immeuble ont bien été mises en 'uvre ;
Que, or, la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » peut être établie sans qu'il soit nécessaire d'établir une faute spécifique à son égard ;
Qu'il convient de relever que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » ne fait aucunement valoir l'existence d'une quelconque force majeure ou fait d'un tiers susceptible de limiter sa responsabilité ni n'en rapporte la preuve ;
Que, dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » à payer à M. [J] [H] la somme de 18.716,87 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé à M. [J] [H], outre intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2022 ;
Sur l'appel en garantie
Attendu qu'en vertu de l'article 1355 du Code civile, dans sa version applicable au litige, : « l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. » ;
Attendu qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » produit aux débats deux décisions rendues le 02 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Marseille relatives aux mêmes faits, instances pour lesquelles le syndicat des copropriétaires avait appelé en garantie son assureur, la SA AXA FRANCE IARD ;
Que le pôle de proximité près le tribunal judiciaire de Marseille avait reconnu par deux fois la mise en 'uvre de la garantie de la SA AXA FRANCE IARD et l'avait condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » ;
Que, s'il n'est pas contesté que ces deux décisions n'ont jamais été frappées d'appel et sont ainsi devenues définitives, la SA AXA FRANCE IARD, qui fait valoir que la présente affaire concerne un évènement identique, nie toutefois l'identité de parties ;
Que les moyens de cette dernière se fondent exclusivement sur le fait que les copropriétaires et les locataires en cause sont différents, ainsi que les montants des demandes puisque les contrats de baux et le montant des loyers sont par conséquent différents ;
Qu'il n'est ainsi pas contesté qu'il y a une identité de cause et une identité d'objet ;
Que, pour autant, si la présente instance concerne effectivement un copropriétaire différent des deux précédentes, il est possible de constater une identité de parties ;
Qu'en effet, il est constant que M. [J] [H] n'a pas assigné la SA AXA FRANCE IARD mais que celle-ci a été attraite dans la cause par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » au titre d'un appel en garantie ;
Que, cependant, l'appel en garantie simple ne crée de lien juridique qu'entre l'appelant en garantie et l'appelé, à l'exclusion de tout lien entre le demandeur à l'action principale et l'appelé en garantie, de telle sorte que la SA AXA FRANCE IARD est devenue partie à l'instance du fait de son intervention forcée par le syndicat des copropriétaires, qui l'a appelée en garantie sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;
Qu'aucun lien juridique n'est pour autant créé, du fait de cette intervention forcée, entre la SA AXA FRANCE IARD, appelée en garantie, et le demandeur principal, M. [J] [H] ;
Qu'il est, de plus, question pour la présente instance comme pour les deux précédentes de l'application du même contrat n°0000634803840000 régularisé le 12 février 1997 ;
Que, dès lors, il convient de retenir que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » est bien fondé à se prévaloir de la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée des jugements rendus le 02 novembre 2021, lesquels ont retenu la mobilisation des garanties souscrites par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » auprès de la SA AXA FRANCE IARD, pour le même événement ;
Qu'il y a lieu de déclarer irrecevable la demande de la SA AXA FRANCE IARD tendant à titre principal à prononcer sa mise hors de cause, compte tenu de la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée ;
Que le jugement entrepris sera ainsi confirmé en ce qu'il a condamné la SA AXA FRANCE IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] », et par conséquent, condamné la SA AXA FRANCE IARD à payer à M. [J] [H] la somme de 18.716,87 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé à M. [J] [H], outre intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2022 ;
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Attendu que l'article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie » ;
Attendu qu'en l'espèce, il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point, et de condamner la SA AXA FRANCE IARD, qui succombe, aux entiers dépens d'appel ;
Attendu que l'article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée ;
Attendu qu'en l'espèce, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point et de condamner la SA AXA FRANCE IARD à payer à M. [J] [H] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel ;
Qu'il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » de sa demande tendant à condamner tout succombant à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, pour la procédure de première instance ;
Que la SA AXA FRANCE IARD sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement contradictoire rendu le 27 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Marseille, en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;
CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD à payer à M. [J] [H] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel ;
CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel ;
CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD aux entiers dépens d'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 29 OCTOBRE 2025
N° 2025 / 276
N° RG 23/09591
N° Portalis DBVB-V-B7H-BLUYI
S.A. AXA FRANCE IARD
C/
[C] [J] [H]
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble
[Adresse 6]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Alain
DE ANGELIS
Me Benjamin GERARD
Me Guillaume BORDET
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 27 Juin 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00961.
APPELANTE
S.A. AXA FRANCE IARD
prise en la personne de son directeur général en exercice domicilié au siège sis [Adresse 2]
représentée par Me Alain DE ANGELIS, membre de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL, avocat au barreau de MARSEILLE substituée et plaidant par Me Robin HANCY, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉS
Monsieur [C] [J] [H]
né le 02 Janvier 1975 à [Localité 8] (13), demeurant [Adresse 1]
représenté et plaidant par Me Benjamin GERARD, avocat au barreau de MARSEILLE
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 5] GEORGES sis à [Adresse 9]
représenté par son syndic en exercice le Cabinet D4 IMMOBILIER SARL dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Guillaume BORDET, membre de l'association BORDET - KEUSSEYAN - BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE substituée et plaidant par Me Amandine COLLET, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Pierre LAROQUE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2025.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Suivant acte sous seing privé du 30 octobre 2015, prenant effet le 1er novembre 2015, M. [C] [J] [H] a donné à bail à usage d'habitation à Mme [F] [W] épouse [X] un logement sis [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel hors charges de 670 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 100 euros.
En date du 05 septembre 2018, un arrêté de péril a été pris par la Ville de [Localité 8], interdisant notamment toute occupation et toute utilisation de l'ensemble des balcons des bâtiments D, E et F des façades ouest et sud-ouest de l'immeuble susvisé.
Un arrêté de main levée partielle de péril imminent a été rendu le 10 mai 2019, mais lesdits balcons sont restés interdits à toute occupation et toute utilisation.
Le péril a été levé par arrêté en date du 26 août 2021.
A compter du mois de mai 2019, et alors qu'elle a continué à occuper normalement le logement (hormis pour l'accès au balcon), Mme [F] [W] épouse [S] [L] aurait cessé le paiement des loyers.
Par acte du 24 décembre 2020, M. [C] [J] [H] lui a fait signifier un commandement de payer aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 15.945 euros.
Concomitamment, la locataire a délivré congé pour la date du 15 janvier 2021.
Suivant acte de commissaire de justice du 11 janvier 2021, M. [J] [H] a fait assigner à Mme [X] aux fins de solliciter notamment sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
14.350,50 euros représentant le montant des loyers et charges impayés selon relevé de compte actualisé au 24 décembre 2020, outre les intérêts à compter de l'assignation ;
une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à libération effective des lieux ;
1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.
Suivant acte de commissaire de justice du 27 mai 2022, M. [J] [H] a fait assigner en intervention forcée et en garantie le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] », représenté par son syndic, la société Cabinet D4 IMMOBILIER.
Suivant acte de commissaire de justice du 07 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » a fait assigner en intervention forcée et en garantie son assureur, la SA AXA FRANCE IARD.
Suivant jugement contradictoire rendu le 27 juin 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a :
ordonné la jonction des procédures ;
débouté M. [J] [H] de sa demande formulée à l'encontre de Mme [F] [W] épouse [X] en paiement des loyers ;
condamné M. [J] [H] à rembourser la somme de 5.360 euros à Mme [F] [W] épouse [X] au titre des loyers d'octobre 2018 à mai 2019, outre intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2022 ;
condamné Mme [F] [W] épouse [S] [L] à payer la somme de 2.103 euros à M. [J] [H] au titre des charges locatives, outre intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2022 ;
condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » à payer à M. [J] [H] la somme de 18.716,87 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2022 ;
condamné la SA AXA FRANCE IARD à relever et garantir de cette condamnation le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] », et par conséquent, condamné la SA AXA FRANCE IARD à payer à M. [J] [H] la somme de 18.716,87 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2022 ;
condamné la SA AXA FRANCE IARD aux dépens de l'instance ;
condamné la SA AXA FRANCE IARD à payer la somme de 1.500 euros à M. [J] [H] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
rejeté toute demande plus ample ou contraire ;
rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.
Le premier juge a retenu que l'obligation de payer les loyers de Mme [F] [W] épouse [S] [L] a été suspendue à compter du mois d'octobre 2018 jusqu'à son départ conformément à l'article L.251-21 du Code de la construction et de l'habitation, si bien que les loyers d'octobre 2018 à mai 2019 n'étaient pas dus.
Il a relevé que si l'arrêté de péril a eu pour effet de suspendre l'obligation de paiement des loyers, les charges, qui représentent les services et l'entretien, continuent d'être exigibles.
Il a considéré que les négligences du syndicat des copropriétaires avaient nui à une prompte réalisation des travaux nécessaires sur la façade de l'immeuble, ce qui en a résulté un préjudice matériel pour le bailleur, celui-ci ne pouvant exiger le paiement des loyers.
Il a enfin retenu que les clauses d'exclusion de garantie n'étaient pas applicables en l'espèce, puisqu'il n'est pas établi que les désordres aient affecté la solidité de l'immeuble et rendu l'ouvrage impropre à sa destination ou découlent d'un défaut d'entretien.
Suivant déclaration en date du 19 juillet 2023, la SA AXA FRANCE IARD a relevé appel de cette décision seulement en ce qu'elle a :
condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » à payer à M. [J] [H] la somme de 18.716,87 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2022 ;
condamné la SA AXA FRANCE IARD à relever et garantir de cette condamnation le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] », et par conséquent, condamné la SA AXA FRANCE IARD à payer à M. [J] [H] la somme de 18.716,87 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2022 ;
condamné la SA AXA FRANCE IARD aux dépens de l'instance ;
condamné la SA AXA FRANCE IARD à payer la somme de 1.500 euros à M. [J] [H] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
rejeté toute demande plus ample ou contraire de la SA AXA FRANCE IARD.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SA AXA FRANCE IARD demande à la cour l'infirmation des chefs critiqués et, statuant à nouveau :
A titre principal,
juger que le risque qui s'est réalisé n'est susceptible de relever que de l'événement « responsabilité civile en qualité de propriétaire » ;
juger les garanties souscrites auprès de la SA AXA FRANCE IARD ne sont pas susceptibles d'être mobilisées au titre des réclamations formulées par M. [J] [H] qui, en tant que propriétaire, à la qualité d'assuré au sens de la police ;
juger que les dommages dont il est demandé réparation constituent des dommages immatériels non consécutifs à un dommage matériel garanti, non garantis aux termes de la police souscrite auprès de la SA AXA FRANCE IARD ;
juger que les clauses d'exclusion susvisée trouvent application en l'espèce ;
En conséquence,
juger que les garanties souscrites par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » auprès de la SA AXA FRANCE IARD ne sont pas mobilisables ;
débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » ou tout concluant de l'ensemble de leurs demandes de condamnation, fins et conclusions formulées à l'encontre de la SA AXA FRANCE IARD, en principal, intérêts et frais ;
prononcer la mise hors de cause de la SA AXA FRANCE IARD ;
A titre subsidiaire,
juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires n'est pas démontrée ;
dès lors que M. [J] [H] sera débouté de ses demandes dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » ;
prononcer la mise hors de cause de la SA AXA FRANCE IARD, l'appel en garantie formulée à son encontre devenant sans objet ;
En tout état de cause,
débouter M. [J] [H] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » de leurs demandes de condamnations formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;
débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » de sa demande formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, tant au titre de la procédure de première instance qu'en cause d'appel ;
condamner tout succombant à verser à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure de première instance, outre les entiers dépens ;
condamner tout succombant à verser à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Elle soutient notamment que les désordres ont pour origine une usure due au temps et à la situation de l'immeuble et que, compte tenu de l'origine technique des dommages, seul le volet « responsabilité civile en qualité de propriétaire » pourrait être susceptible d'être mobilisé, ce qui ne saurait, toutefois, être le cas, en l'espèce, en l'état de la qualité de propriétaire de M. [J] [H], de la nature des réclamations qui constitue des dommages immatériels non consécutifs à un dommage matériel garanti non couverts par le contrat souscrit, et en l'application, à tout le moins, des clauses d'exclusion stipulée aux termes de la police.
Elle fait valoir que M. [J] [H] revêt la qualité d'assuré et non de tiers au contrat.
Elle relève que tel que le précisent les conditions générales précitées de la police, la garantie « responsabilité civile » a pour objet l'indemnisation des dommages causés aux tiers, et non la réparation de préjudices subis par un assuré au sens du contrat.
Elle ajoute que la réclamation formulée par M. [J] [H], en sa qualité de propriétaire s'analyse en un dommage immatériel non consécutif à un dommage garanti.
Elle soutient que les réclamations formulées trouvent nécessairement leur origine soit dans un défaut d'entretien de l'immeuble, soit dans un dommage relevant des dispositions des articles 1792 et 1792-6 du Code civil si bien qu'elle est parfaitement fondée à opposer aux réclamations formulées à son encontre les exclusions de garantie contractuellement prévues.
Elle considère à titre subsidiaire que toutes les diligences nécessaires à la réalisation des travaux de mise en sécurité de l'immeuble ont été mises en 'uvre par le syndicat des copropriétaires, de sorte que sa responsabilité n'est pas démontrée.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 08 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, M. [J] [H] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il fait droit à ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » et de Mme [W] épouse [X], et y ajoutant, de :
débouter la SA AXA FRANCE IARD et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] », pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet D4 IMMOBILIER, de toutes demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de M. [J] [H] comme étant mal fondées ;
statuer ce que de droit sur le bien-fondé de l'appel de la SA AXA FRANCE IARD au titre de la mobilisation de ses garanties ;
condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] », pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet D4 IMMOBILIER, à relever et garantir M. [J] [H], de toute condamnation éventuelle qui pourrait être prononcée à son encontre ;
condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] », pris en la personne de son syndic en exercice ou tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Au soutien de ses demandes, il expose que le dommage qui lui a été causé trouve incontestablement son origine dans les parties communes de l'immeuble, à savoir les balcons et façades, objet de l'arrêté de péril litigieux.
Il considère n'avoir commis aucun manquement dans le cadre de ses obligations de bailleur.
Il ajoute que la responsabilité du syndicat des copropriétaires, en lien avec les désordres sur les balcons, à l'origine de l'arrêté de péril du 05 septembre 2018, est parfaitement établie sans qu'il soit nécessaire d'établir une faute spécifique à son égard puisque ce dernier n'a pas su assurer l'entretien des parties communes avec suffisamment de diligences pour prévenir l'arrêté de péril litigieux, nonobstant les alertes adressées par les autorités dès 2010, et réitérées en 2013.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024 comportant appel incident, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » demande à la cour de :
réformer le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » à payer à M. [J] [H] la somme de 18.716,87 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2022 ;
Et, statuant à nouveau en cause d'appel,
juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » a accompli toutes diligences afin de pourvoir à la conservation de l'immeuble et à l'entretien des parties communes depuis la notification de l'arrêté de péril imminent pris par la Mairie de [Localité 8] le 05 septembre 2018 ;
rejeter toute demande en tant que dirigée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » ;
En tout état de cause,
juger que les charges récupérables sont dues par la locataire, nonobstant la suspension du paiement des loyers autorisée par les dispositions de l'article L.521-2 du Code de la construction et de l'habitation ;
limiter le montant des condamnations qui pourraient être prononcées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » aux montants des loyers, déduction faite des charges locatives ;
débouter M. [J] [H] de ses plus amples demandes ;
En tout état de cause, sur la mobilisation des garanties souscrites par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » auprès de la SA AXA FRANCE IARD,
débouter la SA AXA FRANCE IARD de son appel en tant que dirigé à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » ;
juger que les garanties souscrites par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » auprès de la SA AXA FRANCE IARD sont parfaitement mobilisables, en cas de condamnation prononcée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » ;
confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SA AXA FRANCE IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » au paiement de la somme de 18.716,87 euros outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil ;
En tout état de cause,
rejeter comme irrecevables les demandes de la SA AXA FRANCE IARD tendant à voir prononcer sa mise hors de cause, au motif que les garanties souscrites ne seraient pas mobilisables ;
juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » est bien fondé à se prévaloir de la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée des jugements du 02 novembre 2021, lesquels ont retenu la mobilisation des garanties souscrites par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » auprès de la SA AXA FRANCE IARD, pour le même événement ;
juger que le principe de mobilisation des garanties de la SA AXA FRANCE IARD est incontestable du fait de l'absence de contestation concernant le même évènement garanti dans des instances similaires, et qu'il y a lieu de faire application des principes de l'estoppel et de loyauté procédurale ;
débouter la SA AXA FRANCE IARD de sa demande de mise hors de cause au motif que les garanties souscrites ne sont pas mobilisables, comme étant irrecevable, injustifiée et infondée ;
débouter la SA AXA FRANCE IARD de toute demande en tant que dirigée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » ;
Sur la demande au titre des frais irrépétibles et des dépens,
réformer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » au titre des frais irrépétibles et des dépens ;
condamner tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, pour la procédure de première instance ;
Y ajoutant en cause d'appel,
débouter M. [J] [H] et la SA AXA FRANCE IARD de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens ;
condamner la SA AXA FRANCE IARD à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens pour la procédure d'appel.
Au soutien de ses demandes, et à titre liminaire, il développe le contexte particulier du dossier.
Il relève que les travaux de réfection de l'entier immeuble avoisinent un coût supérieur au million et demi d'euros, pour lequel il est nécessaire de faire appel soit à des financements individuels, soit à un financement collectif au travers d'un « prêt travaux ».
Il ajoute que toutes les diligences nécessaires à la réalisation des travaux de mise en sécurité de l'immeuble ont été mises en 'uvre ainsi que les travaux de nature à l'entretenir.
Il soutient que l'ensemble des accès et circulations tant dans les bâtiments que dans les parties privatives ont été préservés, que la sécurité des locataires n'a pas été compromise par l'état du bâtiment et M. [J] [H] n'a pas subi de privation dans l'occupation de son logement, qu'il a bien évidemment continué d'occuper durant la période litigieuse.
Il fait valoir que dans l'hypothèse où la cour confirmerait le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le syndicat à verser des sommes au titre des pertes locatives à M. [J] [H], elle ne pourrait qu'exclure les sommes dues au titre des charges locatives.
Il ajoute qu'en tout état de cause, il démontre bien que les garanties souscrites auprès de AXA FRANCE IARD doivent être mobilisées.
Il précise que la SA AXA FRANCE IARD, recherchée antérieurement dans le cadre de dossiers similaires, n'a jamais dénié sa garantie, et n'a jamais relevé appel des jugements la condamnant à relever et garantir le syndicat des copropriétaires concluant pour le même événement.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 août 2025.
L'affaire a été appelée à l'audience du 9 septembre 2025 et mise en délibéré au 29 octobre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu, à titre liminaire, que la cour rappelle qu'en application de l'article 954 du Code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties et que par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux, de sorte que les expressions telles que « donner acte », « juger », « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l'examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions ;
Qu'en effet, les demandes tendant à « juger que » telle que formulée dans le dispositif des conclusions de l'appelante et de l'un des intimés ne constituent pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquence juridique, mais des moyens ;
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
Attendu qu'aux termes de l'article 14 de la Loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. ['] Il [syndicat des copropriétaires] a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » ;
Qu'il en résulte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires fondée sur ces dispositions légales est une responsabilité sans faute, dont celui-ci ne peut s'exonérer qu'en prouvant la faute de la victime ou un cas de force majeure ;
Attendu qu'en l'espèce, le dommage causé à M. [J] [H] n'est pas contesté ;
Qu'il trouve cependant son origine dans les parties communes de l'immeuble « [Adresse 7] », à savoir les balcons et façades de certains des bâtiments, tel que cela ressort notamment du rapport de visite technique du 04 avril 2013, de l'arrêté de péril grave et imminent pris par la Ville de [Localité 8] le 05 septembre 2018, de l'arrêté de main levée partielle de péril imminent du 10 mai 2019, des procès-verbaux d'assemblée générale extraordinaire et de l'arrêté de main levée de péril imminent du 26 août 2021 ;
Que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » comme la SA AXA FRANCE IARD arguent du fait que toutes les diligences nécessaires à la réalisation des travaux de mise en sécurité de l'immeuble ont bien été mises en 'uvre ;
Que, or, la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » peut être établie sans qu'il soit nécessaire d'établir une faute spécifique à son égard ;
Qu'il convient de relever que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » ne fait aucunement valoir l'existence d'une quelconque force majeure ou fait d'un tiers susceptible de limiter sa responsabilité ni n'en rapporte la preuve ;
Que, dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » à payer à M. [J] [H] la somme de 18.716,87 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé à M. [J] [H], outre intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2022 ;
Sur l'appel en garantie
Attendu qu'en vertu de l'article 1355 du Code civile, dans sa version applicable au litige, : « l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. » ;
Attendu qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » produit aux débats deux décisions rendues le 02 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Marseille relatives aux mêmes faits, instances pour lesquelles le syndicat des copropriétaires avait appelé en garantie son assureur, la SA AXA FRANCE IARD ;
Que le pôle de proximité près le tribunal judiciaire de Marseille avait reconnu par deux fois la mise en 'uvre de la garantie de la SA AXA FRANCE IARD et l'avait condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » ;
Que, s'il n'est pas contesté que ces deux décisions n'ont jamais été frappées d'appel et sont ainsi devenues définitives, la SA AXA FRANCE IARD, qui fait valoir que la présente affaire concerne un évènement identique, nie toutefois l'identité de parties ;
Que les moyens de cette dernière se fondent exclusivement sur le fait que les copropriétaires et les locataires en cause sont différents, ainsi que les montants des demandes puisque les contrats de baux et le montant des loyers sont par conséquent différents ;
Qu'il n'est ainsi pas contesté qu'il y a une identité de cause et une identité d'objet ;
Que, pour autant, si la présente instance concerne effectivement un copropriétaire différent des deux précédentes, il est possible de constater une identité de parties ;
Qu'en effet, il est constant que M. [J] [H] n'a pas assigné la SA AXA FRANCE IARD mais que celle-ci a été attraite dans la cause par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » au titre d'un appel en garantie ;
Que, cependant, l'appel en garantie simple ne crée de lien juridique qu'entre l'appelant en garantie et l'appelé, à l'exclusion de tout lien entre le demandeur à l'action principale et l'appelé en garantie, de telle sorte que la SA AXA FRANCE IARD est devenue partie à l'instance du fait de son intervention forcée par le syndicat des copropriétaires, qui l'a appelée en garantie sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;
Qu'aucun lien juridique n'est pour autant créé, du fait de cette intervention forcée, entre la SA AXA FRANCE IARD, appelée en garantie, et le demandeur principal, M. [J] [H] ;
Qu'il est, de plus, question pour la présente instance comme pour les deux précédentes de l'application du même contrat n°0000634803840000 régularisé le 12 février 1997 ;
Que, dès lors, il convient de retenir que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » est bien fondé à se prévaloir de la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée des jugements rendus le 02 novembre 2021, lesquels ont retenu la mobilisation des garanties souscrites par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » auprès de la SA AXA FRANCE IARD, pour le même événement ;
Qu'il y a lieu de déclarer irrecevable la demande de la SA AXA FRANCE IARD tendant à titre principal à prononcer sa mise hors de cause, compte tenu de la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée ;
Que le jugement entrepris sera ainsi confirmé en ce qu'il a condamné la SA AXA FRANCE IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] », et par conséquent, condamné la SA AXA FRANCE IARD à payer à M. [J] [H] la somme de 18.716,87 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé à M. [J] [H], outre intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2022 ;
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Attendu que l'article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie » ;
Attendu qu'en l'espèce, il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point, et de condamner la SA AXA FRANCE IARD, qui succombe, aux entiers dépens d'appel ;
Attendu que l'article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée ;
Attendu qu'en l'espèce, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point et de condamner la SA AXA FRANCE IARD à payer à M. [J] [H] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel ;
Qu'il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » de sa demande tendant à condamner tout succombant à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, pour la procédure de première instance ;
Que la SA AXA FRANCE IARD sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement contradictoire rendu le 27 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Marseille, en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;
CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD à payer à M. [J] [H] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel ;
CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] » la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel ;
CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD aux entiers dépens d'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT