CA Versailles, 1re ch. sect. 2, 28 janvier 2014, n° 12/04805

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 29 juin 2007, M. M. a donné à bail à Mme C. un logement situé [Adresse], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 770 € et de provisions sur charges mensuelles d'un montant de 210 €.

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2007, M. C. et Mme A. épouse C. (les époux C.) ont signé un acte de caution solidaire de Mme C..

Par lettre recommandée du 19 mars 2010, Mme C. a donné congé à M. M., affirmant disposer d'un délai de 3 mois au plus pour quitter les lieux.

Par lettre recommandée du 3 avril 2010, la locataire a informé le bailleur qu'elle quittait définitivement le logement et lui restituait les clefs, le bailleur ayant eu réception du courrier et des clefs le 10 avril 2010.

M. M. a sollicité le paiement des loyers jusqu'au 10 juillet 2010 alors que Mme C. ne s'estime être tenue que jusqu'au 10 mai 2010.

Par acte d'huissier du 4 mars 2011, M. M. a fait citer Mme C. et les époux C., en leur qualité de cautions solidaires, devant le tribunal d'instance de Colombes, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, leur condamnation au paiement des sommes suivantes:

- 14.886,18€ au titre d'arriéré locatif, du paiement de la taxe d'ordure ménagère pour les années 2007 à 2010, ainsi qu'au paiement de travaux de remise en état et du coût du constat d'huissier,

- 1.200€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'audience, M. M. a actualisé sa créance et a demandé la somme totale de 20.535,68€ se décomposant ainsi :

* 5 201,57 € au titre des arriérés de loyers et de charges dus au 10 juillet 2010,

* 206 € au titre de la taxe des ordures ménagères pour les années 2009 et 2010,

* 147,90 € au titre des régularisations de charges pour les années cumulées 2007, 2008, 2009 et 2010,

* 8 772,33 € au titre des travaux de remise en état à la charge du locataire,

* 5.000 € à titre de dédommagement pour préjudice moral,

* 148,88€ au titre des frais d'huissier,

* 2.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* sommes dont il convenait de déduire le dépôt de garantie de 1.440€.

Mme C. reconnaissait devoir la somme de 138€ au titre de la taxe d'ordures ménagères pour l'année 2009. Elle sollicitait le remboursement du dépôt de garantie et la condamnation de M. M. au paiement de la somme de 10.200€ à titre de dommages intérêts pour trouble de jouissance outre 1.500€ pour les frais irrépétibles. Elle contestait par ailleurs la régularité de l'acte de caution dont elle demandait la nullité.

Par jugement contradictoire du 3 février 2012, le tribunal a :

- déclaré nul, de plein droit, l'acte de caution solidaire accessoire au bail du 29 juin 2007,

- condamné Mme C. à verser à M. M. les sommes de :

* 5 201,57 € au titre des arriérés de loyers et de charges dus au 10 juillet 2010,

* 206 € au titre de la taxe des ordures ménagères pour les années 2009 et 2010,

* 147,90 € au titre des régularisations de charges pour les années cumulées 2007, 2008, 2009 et 2010,

* 8 772,33 € au titre des travaux de remise en état à la charge du locataire,

* 1 000 € à titre de dédommagement pour préjudice moral,

- condamné M. M. à rembourser à Mme C. la somme de 1 440 € au titre de son dépôt de garantie,

- condamné Mme C. à verser à M. M. la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme C. aux entiers dépens de l'instance en ce compris la somme de 146,68 € au titre du coût du procès verbal de constat du 12 mai 2010,

- débouté les parties de toutes leurs autres demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires,

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.

Par acte du 5 juillet 2012, Mme C. a interjeté appel du jugement.

Les époux C. ont déposé des conclusions d'intervention volontaire.

M. M. a formé un appel incident.

Dans ses dernières conclusions visées le 24 septembre 2013, Mme C. formule les demandes suivantes:

- infirmer le jugement, sauf en ce qu'il a condamné M. M. à payer la somme de 1.440€ au titre du dépôt de garantie et annulé les actes de caution,

- dire que la somme de 201,50€ correspondant aux taxes des ordures ménagères de 2007 et 2008, indûment payées par Mme C., sera déduite des sommes que la cour estimerait, par impossible, dues par Mme C.,

- dire que la somme de 336,50€ correspondant aux taxes foncières indûment payées, sera déduite des sommes que la cour estimerait, par impossible, dues par Mme C.,

- condamner M. M. à payer à Mme C. les sommes de 10.200€ à titre de dommages intérêts pour trouble de jouissance et de 1.440€ en restitution du dépôt de garantie,

- en cas de confirmation totale ou partielle du jugement, dire que les condamnations seront réglées conformément aux recommandations de la Banque de France, ou à la décision du juge de l'exécution,

- condamner M. M. à lui payer une indemnité de 1.500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

Dans leurs dernières conclusions visées le 25 avril 2013, les époux C. demandent à la Cour de :

- confirmer le jugement du 3 février 2012 en ce qu'il a déclaré nul l'acte de caution litigieux,

- condamner M. M. à leur payer à chacun la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. M. en tous les dépens, dont distraction au profit de Me Ducros Cahen.

Dans ses dernières conclusions visées le 18 septembre 2013, M. M. demande à la Cour de :

* recevoir M. M. en son appel incident,

* recevoir M. M. en son appel provoqué,

* infirmer le jugement en ce qu'il a :

- jugé que l'acte de cautionnement des époux C. était nul,

- débouté M. M. de sa demande de condamnation solidaire de Mme C. et des époux C. et à son égard au paiement des sommes dues en réparation de ses préjudices,

- limité le préjudice moral à la somme de 1.000 € et l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 1.000€,

* statuant à nouveau sur ces points,

* dire et juger M. M. recevable et bien fondé en ses demandes,

* dire et juger l'acte de cautionnement signé par les époux C. le 30 août 2007 valablement formé,

* débouter Mme C. ainsi que les époux C. de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

* en conséquence, condamner solidairement Mme C. et les époux C., en leur qualité de caution, à payer à M. M. la somme de 20.535,68 €, décomposée comme suit :

- loyers impayés : 5 201,57€,

- taxes d'ordures ménagères impayées : 206€,

- régularisation de charges : 147,90€,

- travaux de remise en état : 8 772,33€

- préjudice moral : 5 000€,

- frais d'huissier : 146,88€,

- article 700 du code de procédure civile pour frais irrépétibles d'appel : 2 500€,

* déduire le dépôt de garantie versé par Mme C. : 1 440€,

- condamner également, solidairement, les époux C., en leur qualité de caution, aux dépens de la première instance et de l'appel.

MOTIFS

Position du tribunal

Dans son jugement, le tribunal a estimé que le délai de préavis prévu par l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 était d'interprétation stricte et que le détachement professionnel dont avait fait l'objet Mme C. ne pouvait être assimilé à une mutation . Il a également jugé que seule comptait la date de réception de la lettre donnant congé. Il en a déduit que les loyers et charges restaient à courir jusqu'au 10 juillet 2010 et que le montant de la somme due était de 5.201,57€. Le tribunal avait constaté que la taxe d'ordures ménagères n'avait pas été réglée pour les années 2009 et 2010 et avait donc condamné Mme C. à payer au bailleur la somme de 206€. Au vu des pièces produites, il avait fixé à 147,90€ le montant de la somme due au titre de la régularisation des charges pour les années 2007 à 2010.

S'agissant des réparations locatives, le tribunal a relevé que l'état d'entrée dans les lieux ne pouvait pas être considéré comme contradictoire et que, dès lors, Mme C. était présumée avoir reçu le logement en bon état au vu notamment du rapport de l'expert désigné en référé, Mme C. était tenue au paiement de la somme de 8.772,33 correspondant à des travaux de rénovation des peintures et de vitrerie.

Compte de la dégradation des relations constatée entre le bailleur et la locataire, le tribunal avait estimé que M. M. avait subi un préjudice moral évalué à 1.000€.

Le jugement a, par ailleurs, décidé du remboursement du dépôt de garantie.

S'agissant de la caution, le jugement avait retenu que l'acte ne comportait les mentions manuscrites que d'une seule des deux cautions sans qu'il soit possible de déterminer laquelle des deux cautions avait écrit. La nullité de la caution avait alors été constatée.

S'agissant du trouble de jouissance invoqué par Mme C., le tribunal avait relevé que, si l'état des fenêtres présentait un désordre esthétique, il était incontestable que la propriétaire avait entrepris des démarches pour accéder aux lieux et procéder au remplacement des fenêtres mais sans aucun résultat. Il en avait conclu que si un trouble de jouissance existait bien, Mme C. avait directement contribué à ce trouble et qu'elle ne pouvait avoir droit à un dédommagement.

Argumentation de Mme C.

Mme C., dans ses conclusions, soutient que la présomption de l'article 1731 peut faire l'objet d'une preuve contraire. Elle fait valoir qu'elle a adressé des observations au bailleur faisant état de nombreux désordres et que ses nombreuses relances pour obtenir un état des lieux contradictoires sont restées sans réponse. Elle évoque également le témoignage de M. L. qui était présent lors de la visite de l'appartement et qui a constaté de nombreux désordres. Elle souligne que le bail lui même mentionnait des réparations.

S'agissant des dégradations du logement, Mme C. indique qu'elle était très souvent absente et qu'elle n'a matériellement pas pu causer des dégradations provoquant pour plus de 10.000€ de remise en état. Elle rappelle tous les désordres qu'elle a constatés lors de son entrée dans les lieux, les nombreuses réclamations adressées, notamment par son assureur, au bailleur, les constatations de l'expert judiciaire. Elle conteste avoir empêché l'accès dans les lieux pour que des travaux y soient effectués. Mme C. indique que M. M. n'a jamais justifié avoir effectué des travaux ni avoir reloué dans des conditions plus défavorables: il a effectué un constat de sortie bien après son départ et a occupé lui même l'appartement. Elle affirme avoir été dans son droit en choisissant des couleurs de mur qui n'avaient rien d'excentriques.

S'agissant du coût du constat d'huissier, Mme C. conteste la décision qui l'a mis à sa charge, faisant remarquer qu'elle n'a pas été avisée par l'huissier sept jours avant l'opération et que seul M. M. l'a convoquée mais à son ancienne adresse.

S'agissant de l'arriéré locatif, Mme C. elle conteste une somme de 271€ qui correspondrait à l'achat de matériaux destinés à procéder à des réparations incombant au bailleur; elle affirme avoir procédé à des règlements par virement et soutient en définitif avoir payé tous les loyers à l'exception d'une somme de 112,33€ correspondant à des augmentations contestées.

S'agissant des charges, Mme C. affirme les avoir réglées à l'exception des mois de février et mars 2009 mais fait valoir que M. M. n'avait pas fourni les justificatifs nécessaires.

S'agissant des taxes sur les ordures ménagères, Mme C. expose que M. M. ne lui a jamais envoyé le décompte de régularisation de charges et qu'il lui doit en conséquence la somme de 201,50€ réclamée à tort pour les années 2007 et 2008.

Mme C. soutient qu'elle doit bénéficier d'un préavis d'un mois en raison de sa mutation professionnelle.

S'agissant de l'état de sortie, Mme C. soutient que les formalités de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 n'ont pas été respectées; elle conteste les constatations de l'expert dont le déplacement a

eu lieu plus d'un mois après la remise des clés.

Mme C. conteste avoir sous loué l'appartement et, subsidiairement fait remarquer que cette sous location ne serait pas illégale dès lors qu'elle n'est pas interdite dans le bail.

Elle conteste également avoir refusé l'accès au logement à une entreprise chargée de réparation, indiquant qu'elle n'avait pas été prévenue de la venue de l'entreprise Mondial Fenêtre.

Elle réfute avoir tenté d'intimider M. M. du fait de sa profession d'inspecteur des impôts n'utilisant qu'une enveloppe de son Ministère et conteste le préjudice moral reconnu au bailleur, faisant valoir qu'elle a simplement émis des réclamations qui étaient fondées.

Elle formule une demande pour trouble de jouissance qu'elle appuie sur le fait que M. M. l'a harcelée pendant tout le temps de la location et qu'il n'a pas rempli ses devoirs de bailleur, lui reprochant l'absence de remise spontanée des quittances, le refus de remis des clés et badges sans contrepartie financière, l'absence de justificatifs de charges, l'absence de réparation des désordres d'huisseries et la non restitution du dépôt de garantie.

Argumentation des époux C.

Les époux C. soutiennent que, sur le fondement de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, l'acte de caution est nul et de nul effet entre autres parce que l'acte de caution ne comprenait qu'une seule mention manuscrite alors qu'il était signé des deux époux.

Argumentation de M. M.

M. M. soutient que le constat d'entrée dans les lieux a été établi contradictoirement, M. L., ami de la locataire, la représentant en vertu d'un mandat apparent. Subsidiairement, il fait valoir que l'appartement était présumé en bon état.

M. M. maintient que sa locataire n'a pas réglé l'intégralité de ses loyers. Il conteste ses explications sur différents paiements ou une baisse de loyers et soutient avoir toujours délivré les quittances lorsque le loyer était réglé intégralement ce qui n'arrivait pas souvent.

M. M. maintient sa demande concernant la taxe d'ordures ménagères d'un montant de 207€ pour les années 2009 et 2010, seules les années 2007 et 2008 ayant été réglées. Au vu des sommes réglées au titre des provisions sur charges et des décomptes de charge de copropriété qu'il produit, il demande le solde du compte, soit 147,90€.


S'agissant du délai de préavis, M. M. soutient que la mutation qu'invoque Mme C. est en fait un détachement qui n'entre pas dans les prévisions de la loi. Il fait remarquer qu'elle ne l'a pas averti lorsqu'elle a été informée de son détachement et qu'elle n'en a fait état que bien postérieurement à sa lettre de congé qui évoquait un délai de trois mois.


S'agissant des réparations locatives, M. M. rappelle les constatations de l'expert désigné en référé dont les conclusions le mettent, estime t il, hors de cause, les désordres allégués n'étant pas imputables au bailleur. Il fait référence au constat des lieux de sortie dont il affirme la régularité. Il souligne que l'huissier a relevé de très nombreux désordres dont il donne la liste en précisant qu'ils n'existaient pas lors de l'entrée dans les lieux. Il produit par ailleurs des factures pour attester de son entretien des lieux. M. M. soutient que l'appartement a été sous loué par Mme C., expliquant ainsi les désordres constatés. Il fait état, au vu de plusieurs attestations de locataires, de l'attitude de Mme C. qu'il accuse de n'avoir pas occupé paisiblement son appartement. Il lui est reproché également de n'avoir pas permis l'accès à son appartement pour effectuer des travaux.

S'agissant de la caution, M. M. conteste le jugement, estimant qu'il appartenait aux consorts C. de fournir des éléments de preuve permettant de savoir qui était l'auteur de l'acte. Il soutient que la solidarité entre époux suffit à engager les deux cautions, peu important qui a été le rédacteur effectif.

M. M. maintient avoir subi un préjudice moral du fait de l'attitude de Mme C. qui, à plusieurs reprises a fait abusivement état de fonctionnaire du fisc.

M. M. demande la confirmation du jugement qui a condamné Mme C. au paiement de la moitié des frais d'huissier correspondant à l'état des lieux de sortie, soit 146,68€. Il soutient avoir dû faire établir cet état des lieux après avoir, en vain, pris son attache pour programmer un état des lieux contradictoire

Sur la validité de l'acte de caution solidaire des époux C.

Aux termes de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Il apparaît que l'acte ne comportait les mentions manuscrites que d'une seule des deux cautions sans qu'il soit possible de déterminer laquelle des deux cautions avait écrit. L'acte de caution est donc nul de ce seul fait et ce, quelle que soit la qualité des cautions, époux ou non, et sans qu'il soit besoin de rechercher lequel des époux a rempli les mentions manuscrites.

Il convient donc de confirmer le jugement sur ce point.

Sur la durée du préavis

Aux termes de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire. Toutefois, en cas de mutation, le locataire peut donner congé

au bailleur avec un délai de préavis d'un mois.

Mme C. travaillait à la BCR, à Nanterre, Immeuble Tivoli, 235 avenue Georges Clémenceau. Elle a été détachée par décision du 11 mars 2010 à la Direction Service GFPPRO (gestion des professionnels) à Nanterre également au Centre administratif départemental, 166/177 avenue Joliot Curie.

S'il n'est pas nécessaire que la mutation d'accompagne d'un changement géographie (arrêt du 22 octobre 2003 de la troisième chambre civile de la cour de cassation dont la citation dans les écritures de Mme C. est pour le moins erronée), encore faut il qu'il s'agisse d'une véritable mutation et non d'un simple détachement. Le détachement correspond à une situation administrative très différente d'une mutation et obéit à des règles propres de la fonction publique. Il est donc impossible, sauf à rajouter au texte de la loi du 6 juillet 1989, d'assimiler ces deux notions.

Il convient donc de dire que le délai de préavis de Mme C. était le délai de droit commun de trois mois et non d'un mois.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur l'arriéré de loyer

Selon l'article 1315 du code civil, la charge de la preuve du débiteur qui se prétend libéré de l'exécution d'une obligation pèse sur celui ci. Mme C. soutient qu'elle a réglé la totalité des loyers. Aucun des documents produits n'apporte une telle preuve. Il n'est ainsi pas démontré que M. M. a accepté de baisse du loyer alléguée ou la prise en charge de 271€ destiné à l'achat de matériaux, alors qu'il lui a adressé des courriers de relance à ce sujet et que la mention manuscrite figurant sur le contrat de bail est suspecte. Il n'est pas davantage démontré par Mme C. que les virements dont elle fait état correspondent aux loyers dont le paiement est réclamé. Mme C. fait enfin état d'un désaccord quant à l'augmentation due à la révision du loyer pourtant prévue au contrat de bail mais n'apporte aucun argument sérieux justifiant un non paiement de loyer ou un retard de paiement.

C'est donc à bon droit que le tribunal a jugé que, les loyers et charges restant à courir jusqu'au 10 juillet 2010, restait due une somme de 5.201,57€.


Sur les régularisations de charges, la taxe des ordures ménagères pour les années 2009 et 2010 et le remboursement des taxes foncières

Le tribunal avait retenu que Mme C. ne s'était pas acquittée de cette taxe en 2009 et 2010 pour un montant de 206€ et qu'elle restait devoir la somme de 147,90 € au titre des régularisations de charges pour les années cumulées 2007, 2008, 2009 et 2010. Le bailleur n'a produit à ce titre que le décompte des charges de copropriété pour les années en question sans fournir les justificatifs exigés par la loi, excepté, en cours de procédure, la taxe d'ordure ménagère pour l'année 2009. Il y a donc lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il avait condamné Mme C. à payer à M. M. la somme de 206 € au titre de la taxe des ordures ménagères pour les années 2009 et 2010 et celle de 147,90 € au titre des régularisations de charges pour les années cumulées 2007, 2008, 2009 et 2010. Mme C. ne démontrant pas qu'elle ait payé la taxe foncière des années 2007 à 2009 (année pour laquelle elle ne fournit qu'une estimation ) sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur les réparations locatives


Il n'est pas contesté qu'aucun état des lieux n'a été dressé contradictoirement.

Aux termes de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Cette présomption n'est pas irréfragable et peut faire l'objet d'une preuve contraire. Un état des lieux d'entrée a été dressé le 7 juillet 2007 mais il n'était pas davantage contradictoire, Mme C. étant absente. Son ami, M. L., était présent mais ne la représentait pas, bien qu'il ait remis au bailleur deux chèques de paiement représentant un loyer et le dépôt de garantie : il n'a d'ailleurs pas signé l'état des lieux d'entrée. Le courrier adressé unilatéralement par Mme C. à M. M. plus d'un moins après son arrivée ne permet pas de donner crédit aux récriminations qu'elle contient et qui ne coïncident pas avec les mentions de l'état des lieux de sortie du précédent locataire établi le même jour que le bail de Mme C.. Le témoignage de M. L., ami de la locataire, ne peut être tenu pour fiable.

Le tribunal s'était référé à juste titre au constat d'huissier établi à la demande de M. M. au rapport d'expertise de M. Pinault, expert commis en référé dans une procédure intentée par Mme C. elle même. Il en résultait que Mme C. était personnellement tenue de prendre à sa charge les travaux de rénovation des peintures ainsi que de vitrerie dont le coût avait été évalué à 8772,33€. Le fait que Mme C. n'ait pas personnellement occupé l'appartement est sans incidence sur la réalité des désordres constatés et qui ont pu être causés par les personnes qui ont résidé chez elle, sans qu'il y ait lieu à discuter de la réalité d'une sous location.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il avait condamné Mme C. à régler à M. M. la somme de 8 772,33 € au titre des travaux de remise en état à la charge du locataire.

Sur le dépôt de garantie

Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Mme C. ayant versée la somme de 1440€ à ce titre, il y a lieu de confirmer le jugement qui avait condamné M. M. à rembourser cette somme à Mme C..

Sur le trouble de jouissance invoqué par Mme C.

Les faits invoqués par Mme C. à l'appui de sa demande d'indemnisation pour trouble de jouissance ont des causes multiples. Ils concernent ainsi l'attitude de M. M. en tant que bailleur mais la plupart de ces griefs n'ont pas été retenus contre M. M. ni en première instance ni en appel. S'agissant de la régularisation des charges, le comportement de M. M. ne peut constituer en soi un préjudice. S'agissant de la remise des quittances, M. M. fait valoir à juste titre qu'il ne les remettait que lorsque le loyer était intégralement réglé. M. M. par ailleurs a accepté en justice de restituer le montant du dépôt de garantie. Le tribunal avait par ailleurs jugé à juste titre que le préjudice invoqué, s'agissant des huisseries, était d'ordre esthétique et que l'attitude de Mme C. avait contribué au préjudice qu'elle invoquait.

Il y a donc lieu de rejeter cette demande tout comme l'avait décidé le premier juge.

Sur le préjudice moral allégué par M. M.

Il apparaît que Mme C. a fait, à plusieurs reprises à l'égard de son bailleur, état de sa qualité professionnelle d'inspecteur des impôts. M. M. produit notamment à ce sujet un courriel du 22 octobre 2008 adressé par sa locataire et faisant état de renseignements confidentiels sur son patrimoine et ses impôts. M. M. incrimine également la réticence de Mme C. à effectuer les travaux nécessaires ainsi que son départ précipité.

Le comportement de Mme C., faisant état à plusieurs reprises et de façon abusive de sa qualité d'inspecteur des impôts a incontestablement causé un préjudice à M. M., préjudice que le tribunal a justement réparé d'une indemnisation de 1.000€. S'agissant de la réticence de la locataire à effectuer des travaux, elle est prise suffisamment en compte dans l'indemnisation du bailleur au titre des réparations locatives. Quant au départ de Mme C., elle n'est, par elle même, la source d'aucun préjudice dès lors que les derniers loyers dus sont réglés ou qu'ils font l'objet d'une condamnation de la locataire.

Sur les frais d'huissier

Aux termes de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au neuvième alinéa, il l'est, sur l'initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l'espèce, le constat d'huissier établi lors du départ des lieux a été établi alors que le bailleur avait pris l'attache de Mme C. pour qu'il soit dressé contradictoirement. L'absence de la locataire ne peut donc être imputée à tort au bailleur qui est en droit de demander que la moitié des frais soit réglée par l'autre partie.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il avait condamné Mme C. aux entiers dépens de l'instance en ce compris la somme de 146,68€ au titre du coût du procès verbal de constat du 12 mai 2010.

Sur les frais et dépens

Le jugement ayant été confirmé au fond, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il avait condamné Mme C. à verser à M. M. la somme de 1000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné Mme C. aux entiers dépens de l'instance en ce compris la somme de 146,68 € au titre du coût du procès verbal de constat du 12 mai 2010.

Mme C. ayant été déboutée de l'essentiel de ses demandes d'appel, elle sera condamnée à verser à M. M. la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'appel de M. M. ayant été rejeté pour ce qui concerne la caution des époux C., il sera condamné à leur payer à chacun d'eux la somme de 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d'appel seront à la charge de Mme C..

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

* confirme le jugement en ce qu'il a :

- déclaré nul, de plein droit, l'acte de caution solidaire accessoire au bail du 29 juin 2007,

- condamné Mme C. à verser à M. M. les sommes de 5 201,57 € au titre des arriérés de loyers et de charges dus au 10 juillet 2010, 8 772,33 € au titre des travaux de remise en état à la charge du locataire, 1 000 € à titre de dédommagement pour préjudice moral,

- condamné M. M. à rembourser à Mme C. la somme de 1 440 € au titre de son dépôt de garantie,

- condamné Mme C. à verser à M. M. la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme C. aux entiers dépens de l'instance en ce compris la somme de 146,68 € au titre du coût du procès verbal de constat du 12 mai 2010,

- débouté les parties de toutes leurs autres demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires,

- ordonné l'exécution provisoire,

* l'infirme en ce qu'il a condamné Mme C. à verser à M. M. les sommes de :

- 206 € au titre de la taxe des ordures ménagères pour les années 2009 et 2010,

- 147,90 € au titre des régularisations de charges pour les années cumulées 2007, 2008, 2009 et 2010,

* y ajoutant,

- rejette les demandes plus amples ou contraires de Mme C.,

- condamne Mme C. à verser à M. M. la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne M. M. à payer à chacun des époux C. la somme de 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme C. aux dépens d'appel qui seront recouvrés par les avocats dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.