CA Aix-en-Provence, 11e ch. a, 15 avril 2014, n° 11/02446

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé daté du 27 avril 2004, Monsieur Imbert, représenté par la SAS Immobilière de l'Arc a consenti à Madame Geze, avec la caution de Monsieur Darmani, comme indiqué au bail, la location d'une villa située au [...].

La SAS Immobilière de l'Arc a souscrit une assurance en garantie du paiement des loyers auprès de la Société d'assurances mutuelle à cotisations fixes, la Défense Automobile et Sportive (D. A. S.) qui lui a opposé une déchéance de garantie pour déclaration tardive.

La SAS Immobilière de l'Arc a procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur Axa.

Par arrêt avant dire droit du 9 novembre 2012, auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure, la cour a ordonné une expertise et une vérification de l'écriture attribuée à Monsieur Darmani figurant sur un acte de cautionnement des engagements de la locataire, signé le 23 avril 2004.

L'expert, Madame Kondozopulo, a rendu son rapport le 1er août 2013.

Par conclusions signifiées le 25 septembre 2013, Monsieur Darmani conclut à la réformation du jugement en ce qu'il l'a condamné en qualité de caution et à la nullité du cautionnement en ce que les mentions manuscrites n'ont pas été portées de sa main.

Subsidiairement, il fait valoir que l'engagement de caution est dénué d'effet en présence d'une assurance pour perte de loyers en application de l'article 22-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, et, dans l'hypothèse où la nullité du cautionnement ne serait pas prononcée, demande à la cour de dire et juger que le défaut d'information de la défaillance du locataire auprès de la caution constitue une faute du bailleur et de son mandataire justifiant l'allocation de dommages et intérêts équivalents aux sommes réclamées à la caution, subsidiairement, de réformer le jugement dont appel en ce qu'il a mis à sa charge la somme de 10'000 € à titre de dommages intérêts pour perte de chance de revenus locatifs, de dire et juger que les sommes mises à la charge de la caution ne sont justifiées ni fondées et ne pourraient être, en cas de succombance, qu'égales aux loyers impayés, et enfin de condamner Monsieur Imbert et la SAS Immobilière de l'Arc conjointement et solidairement, au paiement de la somme de 2 500 € à titre d'indemnité pour frais de procès.

Par conclusions signifiées le 30 janvier 2014, Monsieur Imbert conclut au débouté de Monsieur Darmani, de la SA Axa assurances et de la SAS Immobilière de l'Arc de l'ensemble de leurs demandes, demande à la cour de statuer ce que de droit sur la régularité du cautionnement de Monsieur Darmani mais de débouter ce dernier de toutes ses demandes à son égard, notamment de celles à titre de dommages intérêts et au titre des frais irrépétibles.

Il conclut à la confirmation du jugement notamment en ce qu'il a condamné conjointement et solidairement Madame Geze, la SAS Immobilière de l'Arc et son assureur, la SA Axa assurances à lui payer la somme de 28'648,82 € au titre des loyers impayés, des réparations locatives et du préavis de deux mois et à l'indemniser de la perte de chance de recouvrer ses loyers et de la privation de revenus locatifs à compter du mois de mai 2007.

Monsieur Imbert conclut à la réformation du jugement déféré quant au montant des dommages-intérêts, demande la cour de dire et juger que Mme Geze, la SAS Immobilière de l'Arc et la SA Axa assurances doivent être condamnées conjointement et solidairement à lui payer la somme de 20'000 € de ce chef.

Il conclut à la condamnation in solidum de la SA Axa assurances et de la SAS Immobilière de l'Arc à lui payer une somme de 5 000 € à titre de dommages intérêts pour appel dilatoire et abusif, à la condamnation conjointe et solidaire de Mme Geze, de la SAS Immobilière de l'Arc et de la SA Axa assurances à lui payer une somme de 7 000 € au titre des frais irrépétibles.

Subsidiairement, si la cour réformait la décision entreprise et retenait l'obligation à garantie de la société D.A.S., il conclut à la condamnation conjointe et solidaire de Madame Geze, de la SAS Immobilière de l'Arc et sa compagnie d'assurances Axa assurances et de la D.A.S. à lui payer la somme de 28'648,82 € ainsi que celle de 20'000 € à titre de dommages intérêts, à la condamnation in solidum de la SA Axa assurances et de la SAS Immobilière de l'Arc à lui payer une somme de 5 000 € à titre de dommages intérêts pour appel dilatoire et abusif et à la condamnation conjointe et solidaire de Madame Geze, de la SAS Immobilière de l'Arc, de la D.A.S. et de la SA Axa assurances au paiement d'une somme de 7 000 € en application des dispositions l' article 700 du code de procédure civile.

Il ajoute que si par impossible, la cour le condamnait à payer à M. Darmani des dommages intérêts à quelque titre que ce soit et sur le fondement de l' article 700 du code de procédure civile , il y aura lieu de condamner la SAS Immobilière de l'Arc et sa compagnie d'assurances la SA Axa assurances ainsi que la D.A.S. à le relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Par conclusions signifiées le 20 décembre 2013, la SA Axa assurances et la SAS Immobilière de l'Arc concluent à la réformation du jugement entrepris en ce qu'il les a condamnées et a rejeté l'action en garantie dérivant du contrat d'assurance souscrit auprès de la compagnie d'assurances D.A.S. au profit de Monsieur Imbert, demandent à la cour de dire et juger que la D.A.S. ne peut se prévaloir d'aucune déchéance en l'absence de clause contractuelle prévoyant celle-ci, de dire et juger au surplus non établie l'existence d'un préjudice, de dire et juger en conséquence que la D.A.S. et la caution doivent prendre en charge des loyers impayés et les travaux de réfection de l'appartement, que si Monsieur Imbert s'abstient de conclure contre la D.A.S., le montant des remboursements de loyers qui auraient dû être pris en charge par l'assureur devra venir en déduction de l'indemnité réclamée, que Monsieur Darmani a commis une faute en faisant rédiger par un tiers les mentions manuscrites de l'acte de cautionnement et le condamner en conséquence à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre en raison de la nullité de l'acte de cautionnement, et condamner les contestants au paiement de la somme de 2 000 € à titre d'indemnités pour frais de procès.

Par conclusions notifiées le 24 janvier 2010, la D.A.S. demande à la cour de déclarer prescrite l'action de la SAS Immobilière de l'Arc et de la SA Axa assurances et subsidiairement conclut à la confirmation du jugement.

A titre infiniment subsidiaire, elle demande à la cour de constater les fautes contractuelles commises par la SAS Immobilière de l'Arc et de dire et juger que celle-ci et son assureur devront la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Elle demande, en toute hypothèse, de limiter la condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au titre de la garantie des loyers impayés et des détériorations, au montant du plafond contractuel dont à déduire la franchise, de réformer le jugement et de condamner la SAS Immobilière de l'Arc et son assureur au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l' article 700 du code de procédure civile .

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Le cautionnement :

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 impose la reproduction manuscrite par la caution de diverses mentions qui doivent traduire la connaissance que celle-ci a de la nature et de l'étendue de son engagement, et ce à peine de nullité du cautionnement.

Il ressort du rapport d'expertise de Madame Kondozopulo que Monsieur Darmani n'est pas l'auteur des mentions manuscrites figurant sur l'acte de cautionnement mais que la signature apposée sur cet acte est de sa main de même que les mentions manuscrites et la signature apposées sur la page 6 du bail.

Le cautionnement opposé à Monsieur Darmani, sans reproduction de sa main des mentions manuscrites y figurant, doit en conséquence être annulé, la circonstance selon laquelle Monsieur Darmani a signé l'acte de caution et le bail étant indifférente au regard des exigences du texte ci-dessus visé.

La SAS Immobilière de l'Arc et la SA Axa assurances exposent que Monsieur Darmani a commis une faute en faisant rédiger l'acte de caution par un tiers pour échapper à ses obligations, caractérisant selon elles un comportement fautif et malicieux qui doit entraîner sa responsabilité.

Cependant, la SAS Immobilière de l'Arc qui, en qualité de mandataire du bailleur, a fait signer le contrat de location et l'acte de cautionnement n'explique pas les conditions dans lesquelles le cautionnement a été signé et dont elle a seule conservé l'original, qu'elle a communiqué dans le cadre de la présente instance aux fins d'expertise.

Dans l'ignorance de ces conditions, il ne saurait être imputé une quelconque faute à Monsieur Darmani alors que, par ailleurs, dans sa déclaration de sinistre auprès de son assureur Axa, l'agence immobilière indiquait n'avoir pas vérifié l'écriture sur l'acte de caution solidaire.

La SAS Immobilière de l'Arc et la SA Axa assurances seront par conséquent déboutées de leur demande à l'égard de Monsieur Darmani.

Il convient de condamner in solidum Monsieur Imbert et la SAS Immobilière de l'Arc à payer à Monsieur Darmani la somme de 2 500 € en application de l' article 700 du code de procédure civile .

2. Loyers et réparations locatives :

2.1 Concernant Madame Geze :

Monsieur Imbert expose que sa locataire, Madame Geze, a quitté les lieux sans donner de préavis, sans s'être acquittée du loyer et des charges et en laissant les lieux dans un état particulièrement dégradé, sollicitant la confirmation du jugement en ce que Madame Geze a été condamnée au paiement d'une somme de 28 648,82 €, somme comprenant la somme de 15 897,67 € au titre des loyers impayés et du préavis.

C'est par une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties que le premier juge qui s'est prononcé par des motifs que la cour adopte, a condamné Madame Geze au paiement des sommes ci-dessus, le jugement étant en conséquence confirmé.

2.2. Concernant la SAS Immobilière de l'Arc et la SA Axa assurances :

Selon mandat de gestion locative daté du 7 avril 2004, Monsieur Imbert a confié la gestion de son bien immobilier à la SAS Immobilière de l'Arc à laquelle il reproche d'avoir manqué à ses obligations, en ne lui rendant pas compte de sa gestion, en s'abstenant de le prévenir en temps utile de la carence de la locataire dans le paiement des loyers, en ne faisant pas procéder à un état des lieux de sortie, en opérant une rétention de documents notamment le bail et l'attestation d'assurance de la locataire, en ne faisant pas délivrer un commandement de payer en temps utile et en s'abstenant d'engager les poursuites judiciaires lui incombant.

Il lui reproche enfin de n'avoir pas accompli les diligences nécessaires pour le faire bénéficier de l'assurance pour loyers impayés.

Il est avéré que l'agence immobilière fera établir un cautionnement sans effectuer les vérifications d'usage et qu'alors qu'en juin 2006 la carence de la locataire était totale, l'agence immobilière ne fera délivrer un commandement de payer que le 18 octobre 2006 et n'effectuera une déclaration de sinistre auprès de la D.A.S. que le 16 novembre 2006.

En outre, c'est Monsieur Imbert qui fera effectuer un état des lieux de la maison le 3 mai 2007 après avoir trouvé les clés dans sa boîte aux lettres.

Le premier juge a fait une exacte analyse des circonstances de la cause dans la mesure où la SAS Immobilière de l'Arc a fait signer un acte de cautionnement inefficace, ne s'est pas conformée à son obligation de rendre compte de sa gestion conformément aux dispositions de l' article 1993 du code civil et n'a pas effectué les promptes diligences qui s'imposaient au regard de l'existence d'impayés de loyers, à savoir la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et la poursuite de la résiliation du bail, tous éléments caractérisant ainsi une faute de l'agent immobilier dans l'exécution de son mandat.

La faute commise par un mandataire donne lieu à l'allocation de dommages et intérêts en application de l' article 1991 du code civil .

Si l'agent immobilier ne peut être tenu pour responsable des dégâts occasionnés par le locataire avant son départ, même s'il n'a pu établir un constat des lieux contradictoire, dégâts afférents au comportement du locataire et que même une gestion rigoureuse de la relation contractuelle n'aurait pu éviter, par contre, de promptes diligences face aux impayés de loyers auraient évité que ne s'éternise une situation à l'issue de laquelle restaient dus 10 mois de loyers, et des perspectives de recouvrement aléatoires au regard des circonstances du départ de Madame Geze et de la perte de chance de recouvrer les loyers auprès d'une caution solvable.

Le préjudice de Monsieur Imbert s'établit par conséquent au montant des loyers et du préavis lui restant dus, et au titre de la perte de chance de recouvrer les loyers, de sorte que la SAS Immobilière de l'Arc et la SA Axa assurances seront condamnées in solidum avec Madame Geze au paiement de la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts.

Il y a lieu également de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SAS Immobilière de l'Arc et son assureur au paiement de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de recouvrer les loyers et de la privation de revenus à compter du mois de mai 2007, dommages et intérêts complémentaires justement appréciés à la somme de 10 000 €, cette condamnation devant être prononcée in solidum.

Monsieur Imbert sollicite également des dommages et intérêts pour appel abusif et dilatoire sans caractériser les circonstances qui ont fait dégénérer en abus le droit d'appel de la SAS Immobilière de l'Arc et de son assureur.

La demande est par conséquent rejetée.

3. L'assureur des loyers :

La SAS Immobilière de l'Arc et la SA Axa assurances concluent à la prise en charge par la D.A.S., des loyers impayés et des travaux de réfection de la maison, demande à laquelle celle-ci oppose en premier lieu la prescription de l'action en application de l' article L.114-1 du code des assurances .

La D.A.S. expose en effet n'avoir pas été assignée par la SAS Immobilière de l'Arc dans le délai de deux ans à compter du premier loyer impayé, que celui-ci soit fixé en février ou en juin 2006, en omettant d'indiquer qu'elle a été assignée le 22 janvier 2008 par Monsieur Imbert, de sorte que le délai biennal n'était pas expiré.

Le moyen tiré de la prescription est par conséquent rejeté.

A titre subsidiaire, la D.A.S. oppose à la demande une déchéance pour déclaration tardive en application de l' article L.113-2 du code des assurances , déchéance qui ne résulte pas d'une clause du contrat ainsi que le prévoit le texte visé ci-dessus.

Il en ressort que la D.A.S. doit sa garantie au titre des loyers impayés et du préavis ainsi que des dégradations locatives dans la limite pour celles-ci, de la somme de 7 500 €, somme correspondant en l'espèce au montant de la garantie puisque les dégradations locatives s'élèvent à la somme de 9 813,30 €.

Il doit être également fait application d'une franchise égale au montant du dépôt de garantie conformément aux dispositions du contrat d'assurance, soit de la somme de 2 740 €.

Au regard d'un montant de loyers dus pour 15 897,67 € et d'un préavis de 2 937,76 €, la D.A.S. doit en définitive sa garantie à Monsieur Imbert pour la somme de 23 595,43 € au paiement de laquelle elle est condamnée in solidum avec la SAS Immobilière de l'Arc et la SA Axa assurances, à hauteur des condamnations respectives.

Monsieur Imbert sollicite en outre la condamnation conjointe et solidaire de la D.A.S. à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de recouvrer ses loyers et de privation de revenus locatifs, dommages qui ne sont pas garantis par l'assureur de loyers.

La demande de dommages et intérêts sollicités pour appel dilatoire ne saurait non plus prospérer à l'égard de la D.A.S. qui n'a pas fait diligenter d'appel incident.

La D.A.S. considère qu'en raison des fautes contractuelles de l'Immobilière de l'Arc qui n'a déclaré le sinistre que 10 mois après en avoir eu connaissance et a commis des négligences qui ont aggravé la situation, celle-ci doit la relever et garantir des condamnations prononcées contre elle.

Le contrat 'Locassur' prévoit que le souscripteur doit déclarer à l'assureur les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d'aggraver le risque soit d'en créer de nouveaux et doit adresser cette déclaration dans un délai de quinze jours à partir du moment où il en a eu connaissance.

La D.A.S. fait ainsi valoir justement que la dette locative aurait été moindre si la situation avait été traitée dans les délais d'usage et qu'elle a perdu la possibilité de se retourner contre une caution solvable dès lors que le cautionnement n'a pas été valablement établi.

Il y a lieu dans ces conditions de condamner la SAS Immobilière de l'Arc à la relever et garantir des condamnations prononcées contre elle.

Enfin, Madame Geze, la SAS Immobilière de l'Arc, la SA Axa assurances et la D.A.S. seront condamnées in solidum à payer à Monsieur Imbert la somme de 5 000 € sur le fondement de l' article 700 du code de procédure civile , la SAS Immobilière de l'Arc et la SA Axa assurances étant en outre condamnées à relever et garantir Monsieur Imbert de la condamnation de celui-ci à l'égard de Monsieur Darmani sur ce même fondement, Monsieur Imbert étant débouté de cette dernière demande à l'égard de la D.A.S. à laquelle aucune faute ne peut être reprochée quant aux conditions d'établissement du cautionnement.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort,

Annule le cautionnement daté du 23 avril 2004 ;

Confirme le jugement du 28 janvier 2011 prononcé par le tribunal d'instance d'Aix-en-Provence en ce qu'il a débouté Monsieur Gastinel de sa demande de dommages et intérêts, a condamné Madame Geze au paiement d'une somme de 28 648,82 €, et la SAS Immobilière de l'Arc et la SA Axa assurances au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts ;

Dit que cette dernière condamnation sera prononcée in solidum ;

Condamne in solidum avec Madame Geze, la SAS Immobilière de l'Arc et la SA Axa assurances, au paiement de la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts ;

Rejette le moyen tiré de la prescription soulevé par la D.A.S. ;

Condamne la D.A.S. in solidum avec Madame Geze, la SAS Immobilière de l'Arc et la SA Axa assurances, à payer à Monsieur Imbert la somme de 23 595,43 € au titre de sa garantie ;

Condamne la SAS Immobilière de l'Arc et la SA Axa assurances à relever et garantir la D.A.S. de la condamnation ci-dessus au paiement de la somme de 23 595,43 € ;

Déboute Monsieur Imbert de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la SAS Immobilière de l'Arc et de la SA Axa assurances pour appel abusif et dilatoire ;

Déboute Monsieur Imbert de ses demandes de dommages et intérêts à l'égard de la D.A.S. ;

Condamne in solidum Monsieur Imbert et la SAS Immobilière de l'Arc à payer à Monsieur Darmani la somme de 2 500 € au titre de l' article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Immobilière de l'Arc et la SA Axa assurances à relever et garantir Monsieur Imbert de la condamnation ci-dessus fondée sur l' article 700 du code de procédure civile mais déboute Monsieur Imbert de sa demande dirigée à l'égard de la D.A.S. sur ce même fondement ;

Condamne in solidum Madame Geze, la SAS Immobilière de l'Arc, la SA Axa assurances et la D.A.S. à payer à Monsieur Imbert la somme de 5 000 € sur le fondement de l' article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame Geze, la SAS Immobilière de l'Arc et la SA Axa assurances aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l' article 699 du code de procédure civile.