CA Aix-en-Provence, 1re et 8e ch. réunies, 1 juillet 2021, n° 18/09126

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2014, la SCI DYADE a donné à bail à Madame Ikram L. un appartement sis [...].

Madame Sarah L., sa soeur, s'est portée caution solidaire par engagement conclu le 1er décembre 2014 à Marseille.

Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement, signé et accepté par Madame L., et joint au contrat de bail.

Par ordonnance rendue le 12 mai 2016, le Président du Tribunal d'Instance de Marseille a constaté la résiliation du bail, et ordonné l'expulsion de Madame Ikram L..

Par ordonnance du 21 juillet 2016, Madame Sarah L., caution, a été condamnée aux mêmes sommes que Madame Ikram L., occupante de l'appartement litigieux.

L'ordonnance d'expulsion a été signifiée et un PV de reprise a été dressé le 14 décembre 2016 par l'huissier en charge de l'exécution.

Constatant l'état selon elle déplorable dans lequel se trouvait son appartement, la SCI DYADE a sollicité de l'huissier qu'il établisse alors un état des lieux de sortie. L'huissier a dressé un procès-verbal le 23 décembre 2016 aux termes duquel il a pu être constaté des dégradations.

La SCI DYADE prétendant avoir dû exposer des frais afin de remettre son appartement en état pour pouvoir le relouer, l'état des murs et des plafonds étant tel après le départ de Madame L., qu'une mise en peinture était nécessaire afin d'offrir à la location un logement décent et propre, ce que la comparaison entre l'état des lieux de sortie et l'état des lieux d'entrée permet d'établir, et que ces dégradations sont imputables au défaut d'entretien et de réparation locative à la charge de la locataire, que ces dégradations et pertes relevées se sont bien produites pendant la durée du contrat et ne correspondent pas à un usage normal du bien, d'autant que la locataire n'a joui du bien que pendant 2 ans, qu'aux termes de l' article 1732 du Code Civil , les locataires répondent des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant leur jouissance, que les frais avancés pour procéder aux premiers travaux de remise en état se sont chiffrés à la somme de :

- 148 € selon Facture L. M. du 09/02/2017

- 726 € selon Facture du 12/12/2016 de la SARL ABC DELTA OUVERTURE

- 2.434,09 € selon Devis S. M. du 16/02/2017

- 4.767,40 € selon Devis AZUR RENOV du 10/01/2017

Soit la somme totale de : 8.076,30 €

a assigné Mesdames L. par acte en date du 24 février 2017 devant le Tribunal d'Instance de Marseille et a sollicité leur condamnation au montant des dégradations locatives, outre une somme au titre de l' article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Par Jugement en date du 29 janvier 2018, le Tribunal d'Instance de Marseille a condamné les consorts L. à la somme de 8.076,30 €, outre les dépens.

Madame L. Sarah a interjeté appel dudit jugement selon déclaration en date du 30 mai 2018.

Suivant ses dernières conclusions notifiées le 14 février 2019 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens Madame L. Sarah demande de :

Réformer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Marseille en date du 31 janvier 2018,

À titre principal,

Dire et juger que l'acte de cautionnement est nul pour non-respect des dispositions de l'article 22-1 de la loi du 10 juillet 1989,

En conséquence,

Débouter la SCI DYADE de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l'encontre de Madame Sarah L.,

Condamner la SCI DYADE à payer à Madame Sarah L. la somme de 3.698,76 euros,

À titre subsidiaire,

Dire et juger que la preuve de la rénovation de l'appartement objet de la location n'est pas rapportée,

Débouter la SCI DYADE de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l'encontre de Madame Sarah L.,

En tout état de cause,

Condamner la SCI DYADE à payer à Madame Sarah L. la somme de 1500 € au titre de l' article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.

Suivant ses dernières conclusions notifiées le 10 septembre 2019 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens la SCI DYADE demande de :

Vu les articles 561 et suivant du Code de procédure civile

Vu l' article 1732 du Code civil

Vu l' article 7 de la loi n°89-462 du 6juillet 1989

Vu l' article 1104 du Code civil

DECLARER IRRECEVABLE la demande formée par Madame Sarah L. tendant à « CONDAMNER la SCI DYADE à payer à Madame Sarah L. la somme de 3.698,76€ »,

CONFIRMER intégralement le jugement entrepris rendu par le Tribunal d'Instance de Marseille le 31 janvier 2018 RG n°17-002548,

Et, en conséquence,

CONDAMNER Madame Sarah L. à payer à la SCI DYADE la somme de 8.076,30 €,

REJETER l'intégralité des demandes formées par Madame Sarah L. ,

CONDAMNER Madame Sarah L. à payer à la SCI DYADE la somme de 1.000€ au titre

de l' article 700 du Code de procédure civile ,

CONDAMNER Madame Sarah L. aux entiers dépens de l'instance.

La clôture de l'instruction intervenait le 6 avril 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de remboursement de la somme de 3.698,76€ formée par Madame Sarah L. :

Par ses conclusions en réplique, Madame L. forme la demande suivante :

« CONDAMNER la SCI DYADE à payer à Madame Sarah L. la somme de 3.698,76€ »

Madame Sarah L., en qualité de caution solidaire du locataire, a été condamnée selon ordonnance de référé du 21 juillet 2016 au paiement la somme de 3.310,67 € au titre les loyers et charges impayés à la requête de la SCI DYADE qui demandait de la voir condamner au paiement de la même somme à laquelle par ordonnance du 12 mai 2016 Madame Ikram L. avait été condamnée à titre provisionnel.

Poursuivant l'exécution de cette ordonnance de référé, la SCP P. a diligenté une saisie des rémunérations à l'encontre de la caution. Madame Sarah L. a alors versé volontairement le 11 mai 2017 la somme de 3.698,76 €, comprenant le montant des loyers et charges objet de l'ordonnance de référés du 21 juillet 2016 ainsi que les frais de recouvrement.

Ainsi, ce paiement ne correspond en aucun cas en une restitution de sommes qui auraient été versées en vertu du jugement frappé d'appel, qui concerne uniquement des dégradations.

Le présent appel n'ayant trait qu'aux dégradations locatives, et non aux loyers et charges impayés Madame Sarah sera déclarée irrecevable en sa demande de condamnation d'un montant de 3.698,76€ formée à l'encontre de la SCI DYADE.

Sur les autres demandes :

Madame Ikram L., dont l'appelant est caution mais aussi la s'ur, a accumulé une dette locative conséquente, refusé de quitter les lieux pour finalement les abandonner « à la cloche de bois ».

Des dégradations locatives ont été constatées par huissier de justice et leur réparation est chiffrée par factures et devis communiqués au débat.

L'engagement de caution, produit en original aux débats est un engagement signé et portant les mentions manuscrites de la main même de Madame Sarah L..

Madame L. allègue à juste titre d'une nullité qui affecte l'engagement de caution qui ne satisfait pas aux prescriptions de l'article 22-1 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1989 dans la mesure où le contrat de location, concernant les conditions de révision, prévoit que le loyer sera automatiquement révisé le 1er décembre de chaque année en tenant compte de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE, l'indice de base étant celui (trimestre et année) du 3ème trimestre 2014 dont la valeur s'établit à 125. 24 alors que selon l'acte de cautionnement il est indiqué que la caution a parfaite connaissance des clauses et conditions du bail dont un exemplaire lui a été remis ainsi que de la nature et de l'étendue de son engagement notamment en ce qui concerne le montant du loyer fixé à la somme mensuelle de 710 € révisable annuellement à la date anniversaire du contrat selon l'indice de référence des loyers (article 163 de la loi du30/12/2005.

Cependant Madame Sarah L. en application de l' article 1338 ancien du Code civil a volontairement exécuté l'obligation de caution solidaire souscrite dès lors que, ayant été condamnée selon ordonnance en date du 21 juillet 2016 au paiement de la somme de 3.310,67€ au titre les loyers et charges impayés de Madame Ikram L., elle s'est acquittée de cette somme et n'a formé aucun recours contre la décision ainsi exécutée.

Madame Sarah L. soutient que pour justifier la condamnation à la somme de 8.076,30 € le tribunal d'instance a pris en compte la somme de 3.308 09 € prétendument justifiée par des factures qui ne sont pas produites en cause d'appel et pour la somme de 4.767,40 € sur un devis qui ne permet pas d'établir en cause d'appel de façon effective la rénovation complète de l'appartement pour la somme précisée.

La SCI DYADE produit l'ensemble des pièces justifiant les dégradations commises par le locataire et le coût de leur reprise à savoir :

- Un devis de la société AZUR RENOV en date du 10 janvier 2017 pour un montant TTC de

4 676,40€

- Une facture de la SARL ABC DELTA OUVERTURE en date du 12 décembre 2016 pour un

montant de 726€ TTC

- Une facture d'achat d'une table 3 feux vitrocéramique en date du 9 février 2017 pour un montant de 148 €.

- Un devis Saint M. pour le remplacement des vinyles de sol en date du 16 février 2017 pour un montant de 2.434,09€ TTC.

Ces pièces permettent de chiffrer exactement les travaux rendus nécessaires par les dégradations commises telles que constatées par huissier le 23 décembre 2016 sans qu'il puisse être reproché au bailleur de ne fournir que des devis et non des factures acquittées alors qu'il appartient seulement à ce dernier de rapporter la preuve du préjudice démontré en l'espèce.

La décision déférée sera en conséquence confirmée en toutes ses dispositions.

Madame Sarah L., succombant dans ses prétentions, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles qu'elle a exposés et elle supportera les entiers dépens.

La SCI DYADE ayant été contrainte d'exposer des frais dans le cadre de la présente instance qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge il convient de faire droit à sa demande de condamnation de Madame L. au paiement de la somme de 1.000€ sur le fondement de l' article 700 du Code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

Declare irrecevable la demande formée par Madame Sarah L. tendant à ' CONDAMNER la SCI DYADE à payer à Madame Sarah L. la somme de 3.698,76€ ' ;

Confirme le jugement rendu par le Tribunal d'Instance de Marseille le 31 janvier 2018 RG n°17-002548, en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute Madame Sarah L. de toutes ses demandes ;

Condamne Madame Sarah L. à payer à la SCI DYADE la somme de 1.000 € au titre de l' article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Madame Sarah L. aux entiers dépens.