CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 30 octobre 2025, n° 24/13986
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 30 OCTOBRE 2025
N° 2025/590
Rôle N° RG 24/13986 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BN7MS
Association AFAD
C/
S.C.I. LCEO
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sandra JUSTON
Me Michel LABI
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 4] en date du 08 Novembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01744.
APPELANTE
Association AFAD ASSOCIATION FAMILIALE D'AIDE A DOMICILE,
dont le siège social est [Adresse 3]
représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
et assistée par Me Jean-Claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Andréa PEREZ, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
S.C.I. LCEO,
dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par Me Michel LABI, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Laure TRAPÉ, avocat au barreau de MARSEILLE,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 23 Septembre 2025 en audience publique.
La Cour était composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur
Madame Paloma REPARAZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2025,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par deux actes sous seing privé en date des 13 août 2015 et 15 janvier 2016, la société civile immobilière (SCI) LCEO, venants aux droits de la Compagnie Financière Rochebelle, qui elle-même venait aux droits de la société par actions simplifiée (SAS) Kafrembo, a consenti à l'association familiale d'aide à domicile (dénommée l'AFAD) deux baux commerciaux portant sur des locaux et parkings situés [Adresse 5] à Marseille (13013), dont l'accès se fait par la traverse des deux tours et l'[Adresse 2], moyennant des loyers annuels initiaux de 81 900 euros et 36 400 euros hors charges et hors taxes payables trimestriellement par avance, à usage de garderie d'enfants et crèche.
Le 14 février 2024, la société LCEO a fait délivrer à l'AFAD deux commandements de payer les somme respectives de 31 426,75 euros (incluant 24 570 euros de loyer du 1er trimestre 2024 et 6 541,41 euros de taxe foncière de 2023) et 13 673,32 euros (incluant 10 920 euros de loyer du 1er trimestres 2024 et 2 662,49 euros de taxe foncière de 2023) au titre d'un arriéré de loyers et charges en visant les clauses résolutoires insérées aux baux.
Se prévalant de l'infructuosité desdites commandements, la société LCEO a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, l'AFAD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir ordonner la résiliation des baux, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.
Avant cela, se prévalant d'un manquement de la société LCEO à ses obligations, l'AFAD l'a faite assigner, par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2024, devant le même juge afin qu'elle soit condamnée à réaliser des travaux sous astreinte, et notamment réparer le portail d'entrée, refaire le crépis et les façades des locaux, faire cesser toutes infiltrations les affectant et remettre en état la toiture de l'immeuble.
Par ordonnance en date du 8 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille, après avoir joint ces deux affaires, a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 janvier 2016 concernant les locaux répartis sur 260 m2 et 8 places de parking situés [Adresse 5] à [Localité 4] étaient réunies à la date du 15 mars 2024 ;
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 août 2025 concernant les locaux répartis sur 630 m2 situés [Adresse 5] à [Localité 4] étaient réunies à la date du 15 mars 2024 ;
- ordonné, à défaut de restitution volontaire dans les 15 jours de la signification de la décision, l'expulsion de l'AFAD et de tous occupants de son chef des lieux susvisés avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
- dit, qu'en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seraient remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et, qu'à défaut, ils seraient laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il serait procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;
- condamné l'AFAD à payer à la SCI LCEO à titre provisionnel la somme de 86 867,94 euros au titre des loyers impayés arrêtée au 1er octobre 2024, loyer du 4ème trimestre 2024 inclus ;
- condamné l'AFAD à payer à la SCI LCEO à titre provisionnel la somme de 11 427,76 euros au titre des intérêts de retard dus pour les années 2023 et 2024 ;
- dit n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes relatives à la taxe foncière ;
- condamné l'AFAD à payer à la SCI LCEO la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
- rejeté le surplus des demandes.
Concernant les demandes de la société LCEO, il a considéré que les sommes sollicitées dans les commandements de payer n'avaient pas été réglées dans les délais impartis, de sorte que les baux étaient résiliés de plein droit par l'effet de l'acquisition des clauses résolutoires. Il a ordonné l'expulsion de l'AFAD tout en relevant qu'aucune demande de provision à valoir sur les indemnités d'occupation n'avait été formée par la bailleresse. Il a estimé que, faute pour l'AFAD de démontrer qu'elle avait réglé les sommes réclamées au titre des loyers des 3ème et 4ème trimestres 2024 à raison de 60 139,36 euros TTC et 26 728,58 euros TTC, son obligation de les payer n'était pas sérieusement contestable. Il a estimé qu'il en était de même des intérêts de retard réclamés à hauteur de 5 518,68 euros et 5 909,08 euros au titre des années 2023 et 2024, ces intérêts étant clairement stipulés dans les baux. A l'inverse, il a considéré que tel n'était pas le cas des taxes foncières réclamées eu égard au document produit par l'AFAD qui mentionne que ces dernières devront être réglées en totalité par le bailleur, et ce, nonobstant la plainte déposée par la SCI LCEO pour faux, usage de faux et escroquerie. Il a également retenu que les clauses d'indexation insérées dans les baux devaient être déclarées non écrites comme étant contraires aux dispositions de l'article L 112-1 du code monétaire et financier.
Concernant les demandes de travaux de l'AFAD, il a considéré que l'obligation pour la bailleresse de les réaliser se heurtaient à des contestations sérieuses tenant aux clauses des baux qui mettaient à la charge du locataire les travaux de réparations et d'entretien, y compris les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil, nonobstant l'avenant en date du 20 septembre 2018 produit par la locataire dont l'authenticité est contestée par la société LCEO, au fait que la plupart des travaux sollicités (réparation du portail d'entrée et réfection du crépi et des façades) ne pouvaient s'analyser comme des grosses réparations et à l'absence de preuve de la nécessité de reprendre l'intégralité de la couverture, de remédier aux infiltrations, dont l'origine reste indéterminée, et de procéder à la réfection de la chaussée et voie d'accès de l'ensemble immobilier en l'état du procès-verbal de constat en date du 21 août 2024 produit par la société LCEO qui ne corrobore pas les constatations faites le 15 février 2024 par l'AFAD. Il a enfin souligné que les travaux n'ont été sollicités qu'aux termes d'une mise en demeure en date du 10 septembre 2024, soit plusieurs mois après les actes introductifs d'instance.
Suivant déclaration transmise au greffe le 20 novembre 2024, l'AFAD a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande relative à la taxe foncière.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 30 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour de réformer l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a débouté la société LCEO de sa demande en paiement au titre de la taxe foncière 2024 et statuant à nouveau :
- débouter l'intimée de ses demandes portant sur les loyers des 3ème et 4ème trimestres ;
- la débouter de sa demande d'acquisition de la résiliation de la clause résolutoire et de sa demande de résiliation des baux commerciaux ;
- à titre subsidiaire, faire application de l'article L 145-41 du code de commerce et débouter la société LCEO de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux commerciaux ;
- la débouter de sa demande de paiement de la somme de 11 427,76 euros réclamée au titre des indemnités de retard ;
- la condamner à lui rembourser la somme de 9 113 euros indûment versée au titre de la taxe foncière de 2023 ;
- la débouter de sa demande de paiement relatif à l'indexation des loyers ;
- la débouter de sa demande d'indexation eu égard à la nullité des clauses d'indexation insérées aux baux ;
- juger en conséquence qu'il existe une réelle contestation sérieuse quant à l'application de l'ensemble des clauses des baux conclus, lesquelles ne peuvent être que réputées nulles et non écrites ;
- la condamner à réaliser les travaux suivants :
* procéder à la réfection de la chaussée et voies d'accès dans l'ensemble immobilier ;
* procéder à la réparation du portail d'entrée, et notamment le sécuriser pour éviter sa chute ;
* procéder à la refection du crépi et des façades du local donné à bail à usage de garderie d'enfants et de crèche ;
* remédier et faire cesser toutes infiltrations affectant les mêmes locaux ;
sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard commençant à courir un mois après la signification de l'ordonnance à intervenir ;
- la condamner à lu verser la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Concernant les demandes de la bailleresse, elle expose notamment :
- avoir réglé les causes des commandements de payer, à savoir la somme totale de 45 001,90 euros TTC le 10 avril 2024, encaissée le 24 avril suivant, comprenant 20 475 euros de loyer dû pour la crèche le 1er trimestre 2024, 9 100 euros de loyer dû pour les bureaux le 1er trimestre 2024, 398,80 euros de facture d'eau, 9 113,90 euros au titre de la taxe foncière de 2023 qu'elle affirme avoir indûment versée et 5 915 euros de TVA ;
- que la bailleresse a délivré des avis d'échéances réclamant les loyers des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2024, tant pour la crèche que pour les bureaux, et non des indemnités d'occupation à compter du 15 mars 2024, de même qu'elle n'a sollicité aucune indemnité d'occupation en première instance ;
- qu'elle a encaissé les sommes réglées par des chèques datés des 16 avril (loyers du 2ème trimestre), 20 août (loyers du 3ème trimestre) et 26 septembre 2024 (loyers du 4ème trimestre) les 17 juillet, 12 novembre et 14 octobre 2024 comme des loyers ;
- qu'elle a donc renoncé au bénéfice des clauses résolutoires ;
- qu'elle sollicite, en tout état de cause, le bénéfice de l'article L 145-41 du code de commerce alinéa 2 comme n'étant redevable d'aucune somme ;
- que, dès lors, les clauses résolutoires ne sauraient jouer à son encontre ;
- qu'elle a réglé les loyers des 3ème et 4ème trimestre 2024 pour un montant total de 70 980 euros au moyen de deux chèques, l'un en date du 26 septembre 2024 encaissé le 14 octobre 2024 , l'autre en date du 20 août 2024 encaissé le 12 novembre 2024 ;
- que la provision de 86 867,94 euros TTC à laquelle elle a été condamnée par le premier juge est supérieure à celle de 70 980 euros qu'elle a réglée résultant des avis d'échéances transmis par la bailleresse elle-même ;
- qu'elle n'est pas tenue de régler les taxes foncières réclamées de 2023 et 2024 eu égard à l'avenant du 20 septembre 2018 et estime donc avoir indûment régler la taxe de 2023 à hauteur de 9 113,90 euros ;
- qu'elle dément les accusations formulées à son encontre concernant l'authenticité de l'avenant du 20 septembre 2018 ;
- que les indemnités de retard ne sont pas dues dès lors que c'est la bailleresse qui encaisse systématiquement les loyers réglés aux termes convenus avec retard ;
- qu'elle n'a donc pas à pâtir de l'attitude de sa bailleresse ;
- que le rappel de l'indexation réclamée se heurte à des contestations sérieuses en ce qu'il remonte au 1er trimestre 2019 alors que la bailleresse n'est propriétaire des locaux que depuis le 16 février 2023, qu'il n'a pas été appliqué pour les loyers réclamés au titre des 2ème et 3ème trimstres 2024, de sorte que la bailleresse y a renoncé, que le calcul est erronné dès lors qu'il est appliqué dès l'année 2017 alors même qu'il ne peut l'être que sur les 5 dernières années, que l'indice ILAT ne s'applique pas à l'activité de crèche mais seulement à l'activité tertiaire, qu'est nulle et réputée non écrite une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse et que les baux ne contiennent aucune clause de divisibilité des clauses.
Concernant ses demandes de travaux, elle fait notamment valoir :
- nonobstant l'avenant conclu le 20 novembre 2018, le bailleur ne peut, depuis l'entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2024, imputer conventionnellement au preneur les dépenses afférentes aux grosses réparations du bien ainsi que les honoraires requis pour la réalisation des travaux ;
- qu'il appartient donc au bailleur se réaliser les grosses réparations de l'article 606 du code civil, c'est-à-dire celles qui intérresse l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale, tandis que les réparations d'entretien qui reposent sur le preneur se définissent comme les travaux utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble ;
- que la réalité des infiltrations résulte d'un constat d'huissier dressé le 15 février 2024 ;
- que les infiltrations proviennent de la toiture ;
- que les travaux de réfection de la toiture pour mettre fin aux infiltrations doivent être réalisés par la bailleresse dès lors qu'il s'agit de grosses réparations visées par l'article 606 du code civil ;
- que le portail d'entrée est tombé sur un employée, ce qui révèle qu'il ne fonctionne pas normalement ;
- que rien n'a été fait pour remédier à la façade qui s'effrite et aux tuiles qui tombent, ce qui représente un danger pour les enfants présents dans la cour de la crèche ;
- qu'elle s'est rapprochée à plusieurs reprises de sa bailleresse, et notamment les 16 mai et 10 août 2024, pour l'alerter sur les travaux à réaliser.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 5 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société LCEO sollicite de la cour qu'elle :
- confirme l'ordonnance entreprise dauf en ce qu'elle a :
* refusé de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par l'AFAD,
* débouté la SCI LCEO de sa demande en condamnation de l'AFAD au paiement de la taxe foncière au titre de l'année 2024,
* déclaré non écrite la clause d'indexation prévue aux baux commerciaux liant l'AFAD et la SCI LCEO,
* débouté la SCI LCEO de sa demande en condamnation de l'AFAD au paiement de la somme de 50 072,80 € au titre de l'arriéré d'indexation depuis le 2ème trimestre 2019 au 2ème trimestre 2024 des locaux à usage de crèche correspondant au bail commercial en date du 15 janvier 2016,
* débouté la SCI LCEO de sa demande en condamnation de l'AFAD au paiement de la somme de 22 230,25 € au titre de l'arriéré d'indexation depuis le 2ème trimestre 2019 au 2ème trimestre 2024 des locaux à usage de bureaux correspondant au bail commercial en date du 13 août 2015,
- statuant à nouveau,
- fixe le montant de l'indemnité d'occupation due par l'AFAD au montant du dernier appel de loyer et charges,
- déboute l'AFAD de l'ensemble de ses demandes ;
- condamne l'AFAD à lui payer la somme provisionnelle de 6 412,80 euros au titre de la taxe foncière 2024 pour les locaux à usage de crèche correspondant au bail commercial en date du 15 janvier 2016 ;
- condamne l'AFAD à lui payer la somme provisionnelle de 2 646,55 euros au titre de la taxe foncière 2024 pour les locaux à usage de bureaux correspondant au bail commercial en date du 13 août 2015 ;
- condamne l'AFAD à lui payer la somme provisionnelle de 50 072,80 euros au titre de l'arriéré d'indexation depuis le 2ème trimestre 2019 au 2ème trimestre 2024 des locaux à usage de crèche
correspondant au bail commercial en date du 15 janvier 2016 ;
- condamne l'AFAD à lui payer la somme provisionnelle de 22 230,25 euros au titre de l'arriéré d'indexation depuis le 2ème trimestre 2019 au 2ème trimestre 2024 des locaux à usage de bureaux correspondant au bail commercial en date du 13 août 2015 ;
- condamne l'AFAD à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.
Concernant ses demandes, elle fait notamment valoir :
- que les commandements de payer de 31 426,75 euros et 13 673,32 euros portaient sur loyers du 1er trimestre 2024 qui ne seront réglés que le 26 avril 2024, soit au-delà du délai d'un mois imparti lequel a expiré le 14 mars 2024, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition des clauses résolutoires et ordonné l'expulsion de l'AFAD ;
- qu'il appartenait au premier juge de tirer les conséquences légales de sa propre décision en condamnant l'AFAD au paiement d'une indemnité d'occupation calculée sur la base des loyers et charges habituelles à compter de l'ordonnance jusqu'à la libération effective des lieux, et ce, nonobstant l'absence de demande formée en ce sens dans le dispositif de ses conclusions ;
- que ses demandes de provisions ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ;
- que la provision à valoir sur les loyers est due sachant que :
* les loyers du 3ème trimestre 2024 (36 194,98 euros TTC) auraient dû être réglés le 1er juillet 2024, ils ne seront réglés que le 11 novembre 2024, soit après l'ordonnance entreprise ;
* il en est de même des loyers du 4ème trimestre 2024 réglés par chèque adressé le 26 septembre 2024 pour un montant erroné de 35 490 euros, la somme due étant de 36 194,98 euros TTC ;
* les taxes foncières de 2024 d'un montant de 9 059,35 euros n'avaient pas plus été réglées à la date du 1er octobre 2024 ;
* soit un total de 81 449,31 euros HT et 97 739,16 euros TTC ;
* c'est donc à juste titre que le premier juge a condamné l'AFAD à verser une provision de 86 867,94 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024 ;
- que la provision à valoir intérêts contractuels est due compte tenu du retard avec lequel l'AFAD règle ses loyers, sachant que :
* les loyers du 1er trimestre 2024 ont été réglés le 26 avril 2024 alors que le paiement devait intervenir le 1er janvier 2024, soit un retard sur une période de 116 jours d'un montant de 2 058,42 euros (35 490 euros X 0,05 % X 116 jours) ;
* les loyers du 2ème trimestre 2024 ont été réglés le 16 juillet 2024 alors que le paiement devait intervenir le 1er mars 2024, soit un retard sur une période de 105 jours d'un montant de 2 431,06 euros (35 490 euros X 0,05 % X 137 jours) ;
* les loyers du 3ème trimestre 2024 ont été réglés le 12 novembre 2024 alors que le paiement devait intervenir le 1er juillet 2024, soit un retard sur une période de 81 jours arrêtée au 19 septembre 2021 d'un montant de 1 419,60 euros (35 490 euros X 0,05 % X 81 jours) ;
* soit un total de 5 909,08 euros pour l'année 2024 ;
* les loyers du 1er trimestre 2023 ont été réglés le 5 juin 2023 alors que le paiement devait intervenir le 1er janvier 2023, soit un retard sur une période de 155 jours d'une montant de 2 750,47 euros (35 490 euros X 0,05 % X 155 jours) ;
* les loyers du 2ème trimestre 2023 ont été réglés le 20 juin 2023 alors que le paiement devait intervenir le 1er mars 2023, soit un retard sur une période de 111 jours d'une montant de 1 969,69 euros (35 490 euros X 0,05 % X 111 jours) ;
* les loyers du 3ème trimestre 2023 ont été réglés le 20 juillet 2023 alors que le paiement devait intervenir le 1e rjuillet 2023, soit un retard sur une période de 20 jours d'une montant de 354,90 euros (35 490 euros X 0,05 % X 20 jours) ;
* les loyers du 4ème trimestre 2023 ont été réglés le 25 octobre 2023 alors que le paiement devait intervenir le 1er octobre 2023, soit un retard sur une période de 25 jours d'une montant de 443,62 euros (35 490 euros X 0,05 % X 25 jours) ;
- soit un total de 5 518,68 euros pour l'année 2024 ;
- que la provision à valoir sur les arriérés d'indexation est due sachant que :
* les baux comprennent une clause d'échelle mobile fixant une indexation annuelle et automatique à compter du 1er janvier 2017 ;
* s'il est admis que la clause d'inexation excluant toute réciprocité de la variation, en prévoyant qu'elle ne s'effectuerait que dans l'hypothèse d'une variation à la hausse, doit être réputée non écrire en application de l'article L 145-14 du code de commerce, la sanction n'est limitée qu'à la seule stipulation interdisant la variation à la baisse et non à la clause d'indexation dans sa globalité ;
* l'indice de référence utilisé pour l'indexation des baux commerciaux et des baux professionneels est l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) expressément mentionné dans les contrats ;
* le règlement de l'indexation prévue aux contrats porte sur la période comprise entre le 2ème trimestre 2019 et le 3ème trimestre 2024 inclus ;
* le fait pour elle d'être devenue propriétaire des biens occupés depuis le 16 février 2023 ne la prive pas de son droit de procéder au recouvrement de l'indexation sur les 5 dernières années ;
* les arriérés d'indexation concernant la crèche s'élèvent aux sommes de 2 707,74 euros HT pour 2019, 5 210,70 euros HT pour 2020, 4 740,45 euros HT pour 2021, 7 304,09 euros HT pour 2022, 12 552,72 euros pour 2023 et 9 211,64 euros pour 2024, soit un total de 41 727,34 euros HT et 50 072,80 euros TTC ;
* les arriérés d'indexation concernant les bureaux s'élèvent aux sommes de 1 203,43 euros HT pour 2019, 2 315,86 euros HT pour 2020, 2 106,86 euros HT pour 2021, 3 246,25 euros HT pour 2022, 5 578,98 euros pour 2023 et 4 073,83 euros pour 2024, soit un total de 18 525,21 euros HT et 22 230,25 euros TTC ;
- que la provision non sérieusement contestable due par l'appelante s'élève à la somme totale de 181 469,97 euros restant due (97 739,16 euros + 5 909,08 euros + 5 518,68 euros + 50 072,80 euros + 22 230,25 euros).
Concernant les demandes formées par l'AFAD, elle expose :
- que les baux met à la charge du preneur les frais de réparations et d'entretien, de même que les grosses réparations qui deviendront nécessaires pendant toute la durée du bail ;
- que si l'article R 145-35 du code de commerce prévoit que ne peuvent être imputées au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil, il s'agit là de réparations relatives aux gros murs, voûtes, des poutres et couvertures entières ainsi qu'aux digues, murs de soutènement et clôture en entier, toutes les autres réparations étant d'entretien ;
- que les réparations sollicitées par l'appelante n'entrent pas dans la liste ci-dessus de sorte qu'il s'agit de travaux d'entretiens à sa charge ;
- que l'AFAD ne démontre pas la nécessité de procéder à la réfection de l'entière toiture, sachant qu'elle occupe des locaux situés au rez-de-chaussé de l'immeuble de 3 étages ;
- que l'origine des infiltrations alléguées par l'appelante n'est pas rapportée ;
- que ces désordres n'ont été portés à sa connaissance que par courrier recommandé en date du 10 août 2024, soit en cours de procédure, alors même que les baux stipulent que le preneur s'engage à ne rien faire ni laisser faire qui puisse détériorer les lieux loués s'engageant à avertir immédiatement le bailleur des détériorations ou dégradations qui seraient faites dans les locaux ;
- que les avenants en date du 20 septembre 2018 sont des faux fabriqués pour les besoins de la procédure, le seul avenant ayant été signé à cette date portant uniquement sur les modalités de versement du dépôt de garantie par le preneur et non la clause 6-3 relative aux travaux, ce que les précédents propriétaires, la Compagnie financière rochebelle et la société Kefrembo, ont attesté, outre le fait que la comparaison entre les deux avenants révèle qu'un copier/coller a été fait (police d'écriture, espace du texte, découpage de la partie basse, trait noir partiellement effacé...), ce qui explique la plainte qu'elle a déposée pour faux, usage de faux et escroquerie ;
- qu'elle a réalisé des travaux concernant le portail et la voie d'accès, tel que cela résulte du procès-verbal de constat dressé le 21 août 2024, alors même qu'elle n'était pas tenue de le faire.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance en date du 9 septembre 2025.
Par un soit-transmis en date du 26 septembre 2025, la cour a informé les parties qu'elle s'interrogeait sur la question de la recevabilité, au regard des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de la demande de remboursement formulée par l'AFAD à hauteur de 9 113 euros correspondant aux taxes foncières réglées en 2023. S'agissant d'un moyen qu'elle entend soulever d'office, elle a imparti aux avocats un délai expirant le lundi 6 octobre 2025 à midi pour lui transmettre leurs éventuelles observations sur ce point précis, par le truchement d'une note en délibéré, en application des dispositions des articles 442 et 445 du code de procédure civile.
Par ailleurs, la cour a constaté que le procès-verbal de constat en date du 15 février 2024 produit par l'AFAD en pièce 13 ne l'a été que partiellement, les pages paires étant manquantes, et en photocopie. L'AFAD était donc invitée, dans le même délai, à lui transmettre ce procès-verbal dans son intégralité et en couleur.
Par note en délibéré transmise le 7 octobre 2025, l'AFAD indique que sa demande de remboursement portant sur la somme de 9 113 euros doit s'analyser comme une obligation de faire, au même titre que sa demande de travaux, de sorte qu'elle est recevable. Dans tous les cas, elle expose que, dès lors que la cour est saisie, comme l'était le juge des référés, elle doit faire application de l'article 12 du code de procédure civile en considérant que sa demande a été nécessairement faite à titre provisionnel. Enfin, elle communique un tirage complet et en couleur du procès-verbal de constat du 15 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes formées par la société LCEO
Sur la constatation de la résiliation des baux
Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.
En l'espèce, les baux commerciaux liant les parties stipulent dans un article A14 1° qu'à défaut pour le preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du bail ou de loyer exactement un seul terme ou fraction de terme de loyer et/ou indemnité d'occupation, ou accessoires à l'échéance prévue, comme à défaut de paiement de tous arriérés dus par suite d'indexation, de révision ou de renouvellement, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure d'exécuter ou un simple commandement de payer signifié à personne ou à domicile, contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user de la présente clause et demeuré sans effet pendant ce délai.
Les commandements de payer visant les clauses résolutoires insérées dans les caux délivrés le 14 février 2024 portent :
- sur les sommes principales de 24 570 euros toutes taxes comprises (TTC) et 10 920 euros TTC, soit un total de 35 490 euros TTC, correspondant aux loyers impayés du 1er trimestre 2024 ;
- sur les sommes de 6 451,41 euros TTC et 2 662,49 euros TTC, soit un total de 9 113,90 euros TTC, correspondant aux taxes foncières de 2023.
Il apparaît que la somme de 45 001,90 euros a été encaissée le 25 avril 2024, ce qui correspond aux sommes susvisées, augmentées d'une facture d'eau de 398,80 euros.
Ce faisant, l'AFAD n'a pas réglé les causes des commandement de payer avant l'expiration du délai d'un mois qui lui était imparti.
Le fait pour la société LCEO d'avoir, pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2024, adressé à l'AFAD des avis d'échéances dans lequels elle réclame des loyers et non des indemnités d'occupation ne peut, à l'évidence, s'analyser comme une renonciation de sa part, claire et non équivoque, à se prévaloir de l'acquisition des clauses résolutoires insérées dans les baux.
Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition des clauses résolutoires insérées dans les baux à effet au 15 mars 2024 sous réserve de ce qui sera dit ci-dessous concernant les délais de paiement sollicités.
Sur les demandes de provisions portant sur les loyers, les taxes, les indemnités de retard et l'indexation
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Enfin c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
En l'espèce, si l'AFAD a été condamnée, en premier lieu, par le premier juge à verser une provision de 86 867,94 euros à valoir sur les loyers arrêté au 1er octobre 2024, loyers du 4ème trimestre 2024 inclus, elle justifie avoir réglé les sommes réclamées dans les avis d'échéance portant sur les 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2024.
C'est ainsi que la somme de 35 490 TTC, correspondant aux loyers de la crèche (24 570 euros [6]) et à ceux des bureaux (10 920 euros TTC), a été débitée de son compte bancaire le 17 juillet 2024 en paiement des loyers du 2ème trimestre 2024, 11 novembre 2024 en paiement des loyers du 3ème trimestre 2024 et 14 octobre 2024 en paiement des loyers du 4ème trimestre 2024.
Dans ces conditions, l'obligation pour l'AFAD de régler une provision à valoir sur les loyers proprement dits de 2024 est sérieusement contestable.
L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a condamné l'AFAD à payer à la SCI LCEO à titre provisionnel la somme de 86 867,94 euros au titre des loyers impayés arrêtée au 1er octobre 2024, loyer du 4ème trimestre 2024 inclus.
En second lieu, la société LCEO sollicite une provision de 9 059,35 euros à valoir sur la taxe foncière de 2024 (6 412,80 euros pour la crèche + 2 646,55 euros pour les bureaux).
Or, l'AFAD verse aux débats la photocopie de deux avenants signés le 20 septembre 2018 avec le précédent bailleur, la société Kafrembo, aux termes desquels les parties conviennent d'annuler les conditions de l'article A6-3) travaux en prévoyant que le preneur ne souffrira pas des grosses réparations pendant toute la durée du bail et que la taxe foncière sera réglée en totalité par le bailleur.
La société LCEO, qui conteste l'authenticité de ces documents, produit un avenant signé le 20 septembre 2018 par le précédent bailleur, la société Kafrembo, sans que la signature de l'ADAF n'y soit apposée, aux termes duquel il est indiqué : Dans l'article A13 des conditions générales page 18 et B8 des conditions particulières page 25 il est précisé que le preneur devra verser un dépôt de garantie d'un montant de 20 475 euros correspondant à trois mois de loyer hors taxe et hors charge. Or à titre exceptionnel la société Kafrembo a accepté que le preneur ne verse pas ladite caution.
Il est admis que le juge des référés peut procéder, incidemment, à une vérification d'écritures sous seing privé, dès lors que cette contestation n'est pas sérieusement contestable.
Alors même ces documents sont censés avoir été signés le même jour par les mêmes parties, il ressort de leur comparaison des différences concernant la police d'écriture et les traits sous les titres tandis que la partie comportant le nom du bailleur et sa signature est identique dans chacun des documents.
De plus, M. [R] de la société Kafrembo atteste, le 18 septembre 2024, avoir fourni à la société LCEO, lors de la vente, l'ensemble des éléments en sa possession, parmi lesquels ne figure que l'avenant visant le dépôt de garantie de la crèche, à la suite de quoi une plainte sera déposée par la société LCEO auprès du procureur de la République, le 19 septembre 2024, pour faux, usage de faux et escroquerie.
Si le fait pour l'ADAF de ne pas produire les avenants dont l'authenticité est remise en cause en original ne rend pas les allégations de la société LCEO, selon lesquelles l'AFAD aurait procédé à des montages en procédant à des copier-coller, dénuées de toute pertinence, il n'en demeure pas moins que les éléments susvisés ne permettent pas de retenir, avec l'évidence requise en référé, l'absence de sincérité des avenants litigieux.
En effet, la société Kafrembo, venderesse, qui pourrait voir sa responsabilité engagée pour ne pas avoir porté à la connaissance de la société LCEO, acquéreur, les avenants litigieux, a tout intérêt à en nier l'existence. De plus, le fait que les avenants produits, qu'il s'agisse de ceux dont l'authenticité est contestée ou de celui de comparaison, soient des copies ne permet pas de procéder à des vérifications non sérieusement contestables.
Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que l'obligation de l'AFAD de régler les taxes foncières de 2024 était sérieusement contestable.
L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande relative à la taxe foncière de 2024.
En troisième lieu, les articles A10 des baux stipulent que tout paiement de loyer qui ne sera pas effectué le jour stipulé ci-dessus portera des intérêts au taux mensuel de 1,5 % calculés au jour le jour et payables avec la somme principale sans renonciation à la clause résolutoire ci-après. Cette indemnité sera due de plein droit sans mise en demeure préalable et son versement ne vaudra pas octroi au preneur d'un délai de règlement.
En l'occurrence, les loyers et charges sont payables au bailleur trimestriellement et d'avance le premier jour de chaque trimestre civil. Ainsi, le 1er trimestre était payable le 1er janvier, le 2ème trimestre le 1er avril, le 3ème trimestre le 1er juillet et le 4ème trimestre le 1er octobre.
Les loyers du 1er trimestre 2024 ont été débités du compte bancaire de l'AFAD le 26 avril 2024 (avec 116 jours de retard), ceux du 2ème trimestre 2024 le 16 juillet 2024 (avec 137 jours de retard), ceux du 3ème trimestre 2024 le 12 novembre 2024 (avec 134 jours de retard mais 81 jours retenus par la société LCEO) et ceux du 4ème trimestre 2024 le 14 octobre 2024 (avec 13 jours de retard non retenus par la société LCEO).
Les loyers du 1er trimestre 2024 ont été débités du même compte le 5 juin 2023 (avec 155 jours de retard), ceux du 2ème trimestre 2023 le 20 juin 2023 (avec 111 jours de retard), ceux du 3ème trimestre 2023 le 20 juillet 2023 (avec 20 jours de retard) et ceux du 4ème trimestre 2023 le 25 octobre 2023 (avec 25 jours de retard).
Si l'AFAD démontre avoir adressé par courrier recommandé en date du 26 septembre 2024 le chèque n° 2283 en paiement des loyers du 4ème trimestre, lequel n'a été encaissé que le 14 octobre 2024, il n'en demeure pas moins qu'elle ne démontre pas un retard de la bailleresse dans l'encaissement des trois autres chèques. Outre le fait qu'elle reconnait avoir réglé avec retard les loyers du 1er trimestre 2024, elle ne prouve pas avoir adressé les chèques en réglement des 2ème et 3ème trimestres 2024 au plus tard les 1er avril et 1er juillet 2024. Il en est de même des loyers des des 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2023.
Il en résulte que l'obligation pour l'ADAF de régler, à titre provisionnel, les indemnités de retard contractuellement prévues n'est pas sérieusement contestable.
Cette indemnité peut être déterminée de la manière suivante :
35 490 euros de loyers X 0,05 % X 645 jours de retard = 11 445,53 euros.
Dès lors que la société LCEO réclame la somme provisionnelle de 11 427,76 euros à valoir sur les intérêts de retard au titre des années 2023 et 2024, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné l'AFAD au paiement de cette provision.
Enfin, l'article A11 des baux stipule que les parties conviennent de soumettre le présent bail à une clause d'échelle mobile. Ce loyer variera de plein droit chaque année à la date anniversaire de la prise d'effet du bail, automatiquement et sans l'accomplissement d'aucune formalité en fonction des augmentations dudit indice, l'application de la présente clause d'indexation ne devant, en aucun cas, entraîner la fixation d'un loyer intérieur ou loyer d'origine ou au loyer en cours au moment de la révision.
En l'occurrence, en application de ces clauses d'échelle mobile, qui interdisent la baisse de loyer en dessous d'un double planche, le loyer d'origine ou le loyer en cours au moment de la révision, la société LCEO sollicite un rappel de loyers indexés portant sur les années 2019 à 2024 pour un montant total de 72 303,05 euros TTC (soit 50 072,80 euros TTC pour la crèche + 22 230,25 euros [6] pour les bureaux).
Or, comme l'a relevé le premier juge, il est admis que l'indication d'un loyer plancher fait échec au caractère automatique de l'indexation exigé par l'article L 112-1 du code monétaire et financier en ce qu'il induit un risque de décrochage de la variation du loyer par rapport à la variation de l'indice. En effet, si l'application de l'indice aboutit à la fixation d'un loyer inférieur au loyer sur une année donnée, l'indexation ne sera pas mise en oeuvre sur cette période (année N), de sorte que la période de variation de l'indice sera ensuite supérieure à la durée s'écoulant entre deux indexations (variation de l'année N-1 à l'année N+1).
Si la société LCEO affirme que seule la partie de la clause d'indexation interdisant la variation à la baisse doit être déclarée non écrite, et non la clause d'indexation dans son ensemble, il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, d'appliquer une clause d'échelle mobile dont la validité, en tout ou partie, est sérieusement contestable.
Il s'ensuit que l'obligation de l'AFAD de régler l'arriéré de loyers indexés au titre des années 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 étant sérieusement contestable, il y a lieu d'ajouter à l'ordonnance entreprise, qui ne s'est pas prononcée sur ce point dans le dispositif de sa décision, en disant n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande relative aux loyers indexés.
Sur les demandes formées par l'AFAD
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
L'alinéa 2 de l'article L 145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
Il en résulte qu'en matière de baux commerciaux, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de suspension des effets de la clause résolutoire peut accorder au locataire, à jour du paiement de ses loyers, des délais, et ce, même de façon rétroactive.
En l'espèce, il résulte de ce qui précède que l'AFAD a réglé les causes du commandement de payer le 25 avril 2024 en versant la somme de 45 001,90 euros correspondant aux loyers du 1er trimestre 2024. De plus, il n'est pas contesté qu'elle a repris le paiement de ses échéances courantes, le dernier versement discuté datant du 12 novembre 2024.
Il n'en demeure pas moins que, même si cette dette n'apparaissait pas dans le commandement de payer et n'a été sollicitée que lorsque la société LCEO a initié sa procédure de référé-expulsion, l'AFAD est redevable d'une provision de 11 427,76 euros à valoir sur les intérêts de retard au titre des années 2023 et 2024.
Dans ces conditions, faute pour l'AFAD d'avoir apuré l'intégralité de sa dette locative avant que la cour ne se prononce sur les délais de paiements, elle n'est pas fondée à solliciter des délais de paiement rétroactifs et, partant, à voir dire que les clauses résolutoires insérées dans les baux sont réputées n'avoir jamais joué.
En revanche, dès lors qu'elle a fait preuve de bonne foi en réglant les causes du commandement de payer et en reprenant le paiement de ses échéances courantes, sachant que les intérêts de retard remontant à l'année 2023 n'ont été réclamés que dans le cadre de la présente procédure, il y a lieu de l'autoriser à régler le solde de sa dette sur 24 mois, les 23 premières échéances pour un montant mensuel de 470 euros et la 24ème échéance correspondant au solde la dette.
Les effets des clauses résolutoires insérées dans les baux sont donc suspendus. En cas de remboursement intégral par l'AFAD de sa dette, en plus de la poursuite du paiement de ses échéances courantes aux termes convenus, la résiliation des baux sera considérée comme n'ayant jamais été prononcée et les baux reprendront pleinement ses effets entre les parties.
A l'inverse, à défaut de paiement des échéances courantes aux termes convenus ou d'une seule des mensualités de remboursement à son échéance, la résiliation judiciaire des baux retrouvera pleinement ses effets et les baux seront automatiquement résiliés.
A défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l'expulsion des occupants conformément aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et l'AFAD sera tenue de payer une indemnité d'occupation égale au montant de la dernière échéance, soit à la somme de 35 490 euros par trimestre, en réparation du préjudice causé par l'occupation illicite.
Ces indemnités seront dues jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse.
Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a, faute d'avoir suspendu les effets des clauses résolutoires, ordonné l'expulsion immédiate de l'AFAD des lieux loués, de même qu'il y a lieu de débouter la société LCEO de sa demande formée au titre de l'indemnité d'occupation, conformément à ce qui sera dit dans le dispositif de la décision.
Sur la recevabilité de la demande portant sur la somme indûment versée en paiement des taxes foncières de 2023
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Ils ne peuvent donc accorder qu'une provision au créancier, à l'exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.
En l'espèce, l'AFAD sollicite la condamnation de la société LCEO à lui rembourser la somme de 9 113 euros indûment versée en paiement des taxes foncières de 2023, et non une provision à valoir sur ladite somme, de sorte que leur demande excède les pouvoirs du juge des référés tels que définis par l'article précité.
S'agissant d'une obligation de payer une somme d'argent, cette dernière aurait dû être demandée à titre provisionnel, la cour ne pouvant requalifier une demande formée à titre définitif en une demande formée à titre provisionnel, en ce qu'elles n'ont pas le même objet, sauf à dénaturer la prétention de l'AFAD.
Dans ces conditions, il n'y a pas lieu à référé sur la demande formée par Mme [N] tendant à voir condamner la société LCEO à lui rembourser la somme de 9 113 euros indûment versée au titre de la taxe foncière de 2023.
Il y a donc lieu de déclarer irrecevable cette demande.
Sur les travaux sollicités
Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation de faire qui fonde sa demande.
Dans les deux cas, une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Enfin, c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
En application de l'article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières aini que celui des digues et murs de soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.
Il est admis que les grosses réparations sont imputables au bailleur tandis que celles d'entretien au preneur.
En l'espèce, l'AFAD, qui se plaint de désordres affectant la chaussée et les voies d'accès à l'immeuble, le crépi et les façades et le portail d'entrée ainsi que d'infiltrations affectant l'intérieur des locaux loués, verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 15 février 2024. Le commissaire de justice relève, au niveau du goudron du parking, un grand nombre d'anfractuosités, d'ornières, de faiençage du goudron, désenrobages, pelades, traces de tranchées, caractéristiques d'une chaussée dégradée. Il constate également que, si des travaux ont été réalisés au niveau du portail, consistant en la pose d'un bras articulé, les gonds n'ont pas été changés. De plus, au niveau de la façade du bâtiment de la crèche, il relève que des pans entiers de crépi sont absents sous les fenêtres en façade ainsi que des tuiles cassées en bordure de toiture. Enfin, concernant les infiltrations, il constate des traces de dégâts des eaux généralement en plafond, avec des auréoles d'humidité visibles sur les dalles de faux plafond ou des traces de couleurs dans les différents parties de la crèche. Il en est ainsi des dortoirs des grands et moyens, du bureau d'accueil et de direction, de la coursive devant la porte de la cuisine, du couloir des bébés, du hall d'entrée et des toilettes.
Par courrier en date du 10 août 2024, l'AFAD a mis en demeure la société LCEO de réaliser des travaux suivant un devis dressé par la société SK BAT d'un montant de 492 108 euros TTC comprenant notamment le remplacement du portail, la pose de luminaires, la reprise de l'étanchéité des bâtiments et la reprise de sols.
Par courriers en date des 24 septembre 2024 et 17 mars 2025, elle se plaint de dégâts des eaux suvenus dans les nuits du 23 septembre 2024 et 15 mars 2025 à la suite d'averses et d'orages et demande à sa bailleresse de réaliser des travaux en urgence, et notamment la réfection de la toiture. Elle a procédé à des déclarations de sinistre auprès de son assureur, la société Maif, en indiquant que des dalles du plafond sont tombées au sol, que le système électrique dysfonctionne et que les plafonds et murs sont abimés par les infiltrations.
Or, la société LCEO verse aux débats un procès-verbal de constat qu'elle a fait établir le 21 août 2024. Le commissaire de justice constate que le portail est en bon état de fonctionnement et que la voie d'accès a fait l'objet de travaux provisoires, lesquels ont permis de combler temporairement les défauts de la chaussée, éliminant ainsi tout risque pour les usagers, qu'ils soient en véhicule ou à pied. Elle produit également une facture date du 18 janvier 2024 concernant le portail pour un montant de 2 516,40 euros.
La société LCEO apparaît donc avoir remédié aux désordres affectant le portail et la chaussée.
Par ailleurs, les seules constatations faites par le commissaire de justice concernant l'absence de crépi sous les fenêtres de la façade du bâtiment de la créche ne démontrent en rien la necessité de reprendre l'intégralité du crépi des bâtiments. En effet, il ne fait que reprendre les déclarations de l'AFAD lorsque cette dernière lui indique que le crépi tombe dans le cour de la crèche située en-dessous, ce qui représente un risque pour les utilisateurs, sans le constater lui-même.
Enfin, si l'AFAD démontre les infiltrations affectant les bâtiments loués à l'occasion de fortes pluies, il n'est pas établi, avec l'évidence requise en référé, que ces infiltrations proviennent de la toiture des bâtiments. Alors même que l'AFAD a déclaré ces dégâts à son assureur, elle n'allègue ni ne démontre les recherches de fuite qui auraient été effectuées pour déterminer la cause des infiltrations.
Il s'ensuit que l'obligation pour la société LCEO de reprendre l'intégralité du crépi des façades des bâtiments loués est sérieusement contestable, de même que son obligation de remédier aux infiltrations affectant les locaux loués.
Il y a donc lieu d'ajouter à l'ordonnance entreprise, qui n'a pas repris dans le dispositif de sa décision la question des travaux qu'elle a tranchée dans le corps de motivation, en déboutant l'AFAD de sa demande de condamner la société LCEO à réaliser des travaux sous astreinte.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Dès lors que l'AFAD était redevable d'un arriéré locatif à la date de son assignation, il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle l'a condamnée à verser à la société LCEO la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance.
Bien que l'AFAD a apuré sa dette locative avant l'ordonnance entreprise, le fait pour la cour de lui accorder des délais de paiement de manière rétroactive et pour elle d'être redevable d'une provision de 11 427,76 euros à valoir sur des intérêts de retard, justifie de la condamner dépens de la procédure d'appel.
L'équité commande en outre de la condamner à verser à la société LCEO la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.
En revanche, en tant que partie tenue aux dépens, l'AFAD sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 janvier 2016 concernant les locaux répartis sur 260 m2 et 8 places de parking situés [Adresse 5] à [Localité 4] étaient réunies à la date du 15 mars 2024 ;
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 août 2025 concernant les locaux répartis sur 630 m2 situés [Adresse 5] à [Localité 4] étaient réunies à la date du 15 mars 2024 ;
- condamné l'AFAD à payer à la SCI LCEO à titre provisionnel la somme de 11 427,76 euros au titre des intérêts de retard dus pour les années 2023 et 2024 ;
- dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande relative aux taxes foncières de 2024 ;
- condamné l'AFAD à payer à la SCI LCEO la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
L'infirme en toutes ses autres dispositions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déboute la SCI LCEO de ses demandes formées au titre de l'expulsion immédiate, de l'indemnité d'occupation et de la provision à valoir sur l'arriéré locatif proprement dit de l'année 2024 ;
Dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de la SCI LCEO relative aux loyers indexés ;
Déclare irrecevable la demande de l'AFAD portant sur le remboursement de sommes indûment versées en paiement des taxes foncières de 2023 ;
Autorise l'AFAD à se libérer de sa dette de 11 427,76 euros en 24 mensualités égales et successives de 470 euros, la 24ème mensualité étant augmentée du solde de la dette ;
Dit que ces mensualités devront être payées en plus des échéances courantes et en même temps qu'eux ;
Dit que la première mensualité sera due le 10 de chaque mois, et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
Dit que les effets de la résiliation judiciaire sont suspendus pendant l'exécution des délais de grâce ;
Dit que si les délais sont respectés, la résiliation sera réputée n'avoir jamais joué et les baux reprendront pleinement leurs effets entre les parties ;
Dit qu'au contraire, à défaut de paiement d'une seule mensualité ou des échéances trimestrielles courant à leur terme exact :
1 ' les baux seront automatiquement résiliés,
2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
3 - il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meubles choisi par cette dernère ou à défaut par l'huissier en charge des opérations conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
4 ' l'AFAD sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant de la dernière échéance, telle qu'elle aurait été due en cas de poursuite du bail, soit égale à la somme trimestrielle de 35 490 euros ;
Déboute l'AFAD de sa demande tendant à voir condamner la SCI LCEO à réaliser des travaux sous astreinte ;
Condamne l'AFAD à verser à la SCI LCEO la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;
Déboute l'AFAD de sa demande formée sur le même fondement ;
Condamne l'AFAD aux dépens de la procédure d'appel.
La greffière Le président
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 30 OCTOBRE 2025
N° 2025/590
Rôle N° RG 24/13986 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BN7MS
Association AFAD
C/
S.C.I. LCEO
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sandra JUSTON
Me Michel LABI
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 4] en date du 08 Novembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01744.
APPELANTE
Association AFAD ASSOCIATION FAMILIALE D'AIDE A DOMICILE,
dont le siège social est [Adresse 3]
représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
et assistée par Me Jean-Claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Andréa PEREZ, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
S.C.I. LCEO,
dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par Me Michel LABI, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Laure TRAPÉ, avocat au barreau de MARSEILLE,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 23 Septembre 2025 en audience publique.
La Cour était composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur
Madame Paloma REPARAZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2025,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par deux actes sous seing privé en date des 13 août 2015 et 15 janvier 2016, la société civile immobilière (SCI) LCEO, venants aux droits de la Compagnie Financière Rochebelle, qui elle-même venait aux droits de la société par actions simplifiée (SAS) Kafrembo, a consenti à l'association familiale d'aide à domicile (dénommée l'AFAD) deux baux commerciaux portant sur des locaux et parkings situés [Adresse 5] à Marseille (13013), dont l'accès se fait par la traverse des deux tours et l'[Adresse 2], moyennant des loyers annuels initiaux de 81 900 euros et 36 400 euros hors charges et hors taxes payables trimestriellement par avance, à usage de garderie d'enfants et crèche.
Le 14 février 2024, la société LCEO a fait délivrer à l'AFAD deux commandements de payer les somme respectives de 31 426,75 euros (incluant 24 570 euros de loyer du 1er trimestre 2024 et 6 541,41 euros de taxe foncière de 2023) et 13 673,32 euros (incluant 10 920 euros de loyer du 1er trimestres 2024 et 2 662,49 euros de taxe foncière de 2023) au titre d'un arriéré de loyers et charges en visant les clauses résolutoires insérées aux baux.
Se prévalant de l'infructuosité desdites commandements, la société LCEO a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, l'AFAD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir ordonner la résiliation des baux, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.
Avant cela, se prévalant d'un manquement de la société LCEO à ses obligations, l'AFAD l'a faite assigner, par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2024, devant le même juge afin qu'elle soit condamnée à réaliser des travaux sous astreinte, et notamment réparer le portail d'entrée, refaire le crépis et les façades des locaux, faire cesser toutes infiltrations les affectant et remettre en état la toiture de l'immeuble.
Par ordonnance en date du 8 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille, après avoir joint ces deux affaires, a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 janvier 2016 concernant les locaux répartis sur 260 m2 et 8 places de parking situés [Adresse 5] à [Localité 4] étaient réunies à la date du 15 mars 2024 ;
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 août 2025 concernant les locaux répartis sur 630 m2 situés [Adresse 5] à [Localité 4] étaient réunies à la date du 15 mars 2024 ;
- ordonné, à défaut de restitution volontaire dans les 15 jours de la signification de la décision, l'expulsion de l'AFAD et de tous occupants de son chef des lieux susvisés avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
- dit, qu'en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seraient remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et, qu'à défaut, ils seraient laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il serait procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;
- condamné l'AFAD à payer à la SCI LCEO à titre provisionnel la somme de 86 867,94 euros au titre des loyers impayés arrêtée au 1er octobre 2024, loyer du 4ème trimestre 2024 inclus ;
- condamné l'AFAD à payer à la SCI LCEO à titre provisionnel la somme de 11 427,76 euros au titre des intérêts de retard dus pour les années 2023 et 2024 ;
- dit n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes relatives à la taxe foncière ;
- condamné l'AFAD à payer à la SCI LCEO la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
- rejeté le surplus des demandes.
Concernant les demandes de la société LCEO, il a considéré que les sommes sollicitées dans les commandements de payer n'avaient pas été réglées dans les délais impartis, de sorte que les baux étaient résiliés de plein droit par l'effet de l'acquisition des clauses résolutoires. Il a ordonné l'expulsion de l'AFAD tout en relevant qu'aucune demande de provision à valoir sur les indemnités d'occupation n'avait été formée par la bailleresse. Il a estimé que, faute pour l'AFAD de démontrer qu'elle avait réglé les sommes réclamées au titre des loyers des 3ème et 4ème trimestres 2024 à raison de 60 139,36 euros TTC et 26 728,58 euros TTC, son obligation de les payer n'était pas sérieusement contestable. Il a estimé qu'il en était de même des intérêts de retard réclamés à hauteur de 5 518,68 euros et 5 909,08 euros au titre des années 2023 et 2024, ces intérêts étant clairement stipulés dans les baux. A l'inverse, il a considéré que tel n'était pas le cas des taxes foncières réclamées eu égard au document produit par l'AFAD qui mentionne que ces dernières devront être réglées en totalité par le bailleur, et ce, nonobstant la plainte déposée par la SCI LCEO pour faux, usage de faux et escroquerie. Il a également retenu que les clauses d'indexation insérées dans les baux devaient être déclarées non écrites comme étant contraires aux dispositions de l'article L 112-1 du code monétaire et financier.
Concernant les demandes de travaux de l'AFAD, il a considéré que l'obligation pour la bailleresse de les réaliser se heurtaient à des contestations sérieuses tenant aux clauses des baux qui mettaient à la charge du locataire les travaux de réparations et d'entretien, y compris les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil, nonobstant l'avenant en date du 20 septembre 2018 produit par la locataire dont l'authenticité est contestée par la société LCEO, au fait que la plupart des travaux sollicités (réparation du portail d'entrée et réfection du crépi et des façades) ne pouvaient s'analyser comme des grosses réparations et à l'absence de preuve de la nécessité de reprendre l'intégralité de la couverture, de remédier aux infiltrations, dont l'origine reste indéterminée, et de procéder à la réfection de la chaussée et voie d'accès de l'ensemble immobilier en l'état du procès-verbal de constat en date du 21 août 2024 produit par la société LCEO qui ne corrobore pas les constatations faites le 15 février 2024 par l'AFAD. Il a enfin souligné que les travaux n'ont été sollicités qu'aux termes d'une mise en demeure en date du 10 septembre 2024, soit plusieurs mois après les actes introductifs d'instance.
Suivant déclaration transmise au greffe le 20 novembre 2024, l'AFAD a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande relative à la taxe foncière.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 30 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour de réformer l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a débouté la société LCEO de sa demande en paiement au titre de la taxe foncière 2024 et statuant à nouveau :
- débouter l'intimée de ses demandes portant sur les loyers des 3ème et 4ème trimestres ;
- la débouter de sa demande d'acquisition de la résiliation de la clause résolutoire et de sa demande de résiliation des baux commerciaux ;
- à titre subsidiaire, faire application de l'article L 145-41 du code de commerce et débouter la société LCEO de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux commerciaux ;
- la débouter de sa demande de paiement de la somme de 11 427,76 euros réclamée au titre des indemnités de retard ;
- la condamner à lui rembourser la somme de 9 113 euros indûment versée au titre de la taxe foncière de 2023 ;
- la débouter de sa demande de paiement relatif à l'indexation des loyers ;
- la débouter de sa demande d'indexation eu égard à la nullité des clauses d'indexation insérées aux baux ;
- juger en conséquence qu'il existe une réelle contestation sérieuse quant à l'application de l'ensemble des clauses des baux conclus, lesquelles ne peuvent être que réputées nulles et non écrites ;
- la condamner à réaliser les travaux suivants :
* procéder à la réfection de la chaussée et voies d'accès dans l'ensemble immobilier ;
* procéder à la réparation du portail d'entrée, et notamment le sécuriser pour éviter sa chute ;
* procéder à la refection du crépi et des façades du local donné à bail à usage de garderie d'enfants et de crèche ;
* remédier et faire cesser toutes infiltrations affectant les mêmes locaux ;
sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard commençant à courir un mois après la signification de l'ordonnance à intervenir ;
- la condamner à lu verser la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Concernant les demandes de la bailleresse, elle expose notamment :
- avoir réglé les causes des commandements de payer, à savoir la somme totale de 45 001,90 euros TTC le 10 avril 2024, encaissée le 24 avril suivant, comprenant 20 475 euros de loyer dû pour la crèche le 1er trimestre 2024, 9 100 euros de loyer dû pour les bureaux le 1er trimestre 2024, 398,80 euros de facture d'eau, 9 113,90 euros au titre de la taxe foncière de 2023 qu'elle affirme avoir indûment versée et 5 915 euros de TVA ;
- que la bailleresse a délivré des avis d'échéances réclamant les loyers des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2024, tant pour la crèche que pour les bureaux, et non des indemnités d'occupation à compter du 15 mars 2024, de même qu'elle n'a sollicité aucune indemnité d'occupation en première instance ;
- qu'elle a encaissé les sommes réglées par des chèques datés des 16 avril (loyers du 2ème trimestre), 20 août (loyers du 3ème trimestre) et 26 septembre 2024 (loyers du 4ème trimestre) les 17 juillet, 12 novembre et 14 octobre 2024 comme des loyers ;
- qu'elle a donc renoncé au bénéfice des clauses résolutoires ;
- qu'elle sollicite, en tout état de cause, le bénéfice de l'article L 145-41 du code de commerce alinéa 2 comme n'étant redevable d'aucune somme ;
- que, dès lors, les clauses résolutoires ne sauraient jouer à son encontre ;
- qu'elle a réglé les loyers des 3ème et 4ème trimestre 2024 pour un montant total de 70 980 euros au moyen de deux chèques, l'un en date du 26 septembre 2024 encaissé le 14 octobre 2024 , l'autre en date du 20 août 2024 encaissé le 12 novembre 2024 ;
- que la provision de 86 867,94 euros TTC à laquelle elle a été condamnée par le premier juge est supérieure à celle de 70 980 euros qu'elle a réglée résultant des avis d'échéances transmis par la bailleresse elle-même ;
- qu'elle n'est pas tenue de régler les taxes foncières réclamées de 2023 et 2024 eu égard à l'avenant du 20 septembre 2018 et estime donc avoir indûment régler la taxe de 2023 à hauteur de 9 113,90 euros ;
- qu'elle dément les accusations formulées à son encontre concernant l'authenticité de l'avenant du 20 septembre 2018 ;
- que les indemnités de retard ne sont pas dues dès lors que c'est la bailleresse qui encaisse systématiquement les loyers réglés aux termes convenus avec retard ;
- qu'elle n'a donc pas à pâtir de l'attitude de sa bailleresse ;
- que le rappel de l'indexation réclamée se heurte à des contestations sérieuses en ce qu'il remonte au 1er trimestre 2019 alors que la bailleresse n'est propriétaire des locaux que depuis le 16 février 2023, qu'il n'a pas été appliqué pour les loyers réclamés au titre des 2ème et 3ème trimstres 2024, de sorte que la bailleresse y a renoncé, que le calcul est erronné dès lors qu'il est appliqué dès l'année 2017 alors même qu'il ne peut l'être que sur les 5 dernières années, que l'indice ILAT ne s'applique pas à l'activité de crèche mais seulement à l'activité tertiaire, qu'est nulle et réputée non écrite une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse et que les baux ne contiennent aucune clause de divisibilité des clauses.
Concernant ses demandes de travaux, elle fait notamment valoir :
- nonobstant l'avenant conclu le 20 novembre 2018, le bailleur ne peut, depuis l'entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2024, imputer conventionnellement au preneur les dépenses afférentes aux grosses réparations du bien ainsi que les honoraires requis pour la réalisation des travaux ;
- qu'il appartient donc au bailleur se réaliser les grosses réparations de l'article 606 du code civil, c'est-à-dire celles qui intérresse l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale, tandis que les réparations d'entretien qui reposent sur le preneur se définissent comme les travaux utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble ;
- que la réalité des infiltrations résulte d'un constat d'huissier dressé le 15 février 2024 ;
- que les infiltrations proviennent de la toiture ;
- que les travaux de réfection de la toiture pour mettre fin aux infiltrations doivent être réalisés par la bailleresse dès lors qu'il s'agit de grosses réparations visées par l'article 606 du code civil ;
- que le portail d'entrée est tombé sur un employée, ce qui révèle qu'il ne fonctionne pas normalement ;
- que rien n'a été fait pour remédier à la façade qui s'effrite et aux tuiles qui tombent, ce qui représente un danger pour les enfants présents dans la cour de la crèche ;
- qu'elle s'est rapprochée à plusieurs reprises de sa bailleresse, et notamment les 16 mai et 10 août 2024, pour l'alerter sur les travaux à réaliser.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 5 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société LCEO sollicite de la cour qu'elle :
- confirme l'ordonnance entreprise dauf en ce qu'elle a :
* refusé de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par l'AFAD,
* débouté la SCI LCEO de sa demande en condamnation de l'AFAD au paiement de la taxe foncière au titre de l'année 2024,
* déclaré non écrite la clause d'indexation prévue aux baux commerciaux liant l'AFAD et la SCI LCEO,
* débouté la SCI LCEO de sa demande en condamnation de l'AFAD au paiement de la somme de 50 072,80 € au titre de l'arriéré d'indexation depuis le 2ème trimestre 2019 au 2ème trimestre 2024 des locaux à usage de crèche correspondant au bail commercial en date du 15 janvier 2016,
* débouté la SCI LCEO de sa demande en condamnation de l'AFAD au paiement de la somme de 22 230,25 € au titre de l'arriéré d'indexation depuis le 2ème trimestre 2019 au 2ème trimestre 2024 des locaux à usage de bureaux correspondant au bail commercial en date du 13 août 2015,
- statuant à nouveau,
- fixe le montant de l'indemnité d'occupation due par l'AFAD au montant du dernier appel de loyer et charges,
- déboute l'AFAD de l'ensemble de ses demandes ;
- condamne l'AFAD à lui payer la somme provisionnelle de 6 412,80 euros au titre de la taxe foncière 2024 pour les locaux à usage de crèche correspondant au bail commercial en date du 15 janvier 2016 ;
- condamne l'AFAD à lui payer la somme provisionnelle de 2 646,55 euros au titre de la taxe foncière 2024 pour les locaux à usage de bureaux correspondant au bail commercial en date du 13 août 2015 ;
- condamne l'AFAD à lui payer la somme provisionnelle de 50 072,80 euros au titre de l'arriéré d'indexation depuis le 2ème trimestre 2019 au 2ème trimestre 2024 des locaux à usage de crèche
correspondant au bail commercial en date du 15 janvier 2016 ;
- condamne l'AFAD à lui payer la somme provisionnelle de 22 230,25 euros au titre de l'arriéré d'indexation depuis le 2ème trimestre 2019 au 2ème trimestre 2024 des locaux à usage de bureaux correspondant au bail commercial en date du 13 août 2015 ;
- condamne l'AFAD à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.
Concernant ses demandes, elle fait notamment valoir :
- que les commandements de payer de 31 426,75 euros et 13 673,32 euros portaient sur loyers du 1er trimestre 2024 qui ne seront réglés que le 26 avril 2024, soit au-delà du délai d'un mois imparti lequel a expiré le 14 mars 2024, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition des clauses résolutoires et ordonné l'expulsion de l'AFAD ;
- qu'il appartenait au premier juge de tirer les conséquences légales de sa propre décision en condamnant l'AFAD au paiement d'une indemnité d'occupation calculée sur la base des loyers et charges habituelles à compter de l'ordonnance jusqu'à la libération effective des lieux, et ce, nonobstant l'absence de demande formée en ce sens dans le dispositif de ses conclusions ;
- que ses demandes de provisions ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ;
- que la provision à valoir sur les loyers est due sachant que :
* les loyers du 3ème trimestre 2024 (36 194,98 euros TTC) auraient dû être réglés le 1er juillet 2024, ils ne seront réglés que le 11 novembre 2024, soit après l'ordonnance entreprise ;
* il en est de même des loyers du 4ème trimestre 2024 réglés par chèque adressé le 26 septembre 2024 pour un montant erroné de 35 490 euros, la somme due étant de 36 194,98 euros TTC ;
* les taxes foncières de 2024 d'un montant de 9 059,35 euros n'avaient pas plus été réglées à la date du 1er octobre 2024 ;
* soit un total de 81 449,31 euros HT et 97 739,16 euros TTC ;
* c'est donc à juste titre que le premier juge a condamné l'AFAD à verser une provision de 86 867,94 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024 ;
- que la provision à valoir intérêts contractuels est due compte tenu du retard avec lequel l'AFAD règle ses loyers, sachant que :
* les loyers du 1er trimestre 2024 ont été réglés le 26 avril 2024 alors que le paiement devait intervenir le 1er janvier 2024, soit un retard sur une période de 116 jours d'un montant de 2 058,42 euros (35 490 euros X 0,05 % X 116 jours) ;
* les loyers du 2ème trimestre 2024 ont été réglés le 16 juillet 2024 alors que le paiement devait intervenir le 1er mars 2024, soit un retard sur une période de 105 jours d'un montant de 2 431,06 euros (35 490 euros X 0,05 % X 137 jours) ;
* les loyers du 3ème trimestre 2024 ont été réglés le 12 novembre 2024 alors que le paiement devait intervenir le 1er juillet 2024, soit un retard sur une période de 81 jours arrêtée au 19 septembre 2021 d'un montant de 1 419,60 euros (35 490 euros X 0,05 % X 81 jours) ;
* soit un total de 5 909,08 euros pour l'année 2024 ;
* les loyers du 1er trimestre 2023 ont été réglés le 5 juin 2023 alors que le paiement devait intervenir le 1er janvier 2023, soit un retard sur une période de 155 jours d'une montant de 2 750,47 euros (35 490 euros X 0,05 % X 155 jours) ;
* les loyers du 2ème trimestre 2023 ont été réglés le 20 juin 2023 alors que le paiement devait intervenir le 1er mars 2023, soit un retard sur une période de 111 jours d'une montant de 1 969,69 euros (35 490 euros X 0,05 % X 111 jours) ;
* les loyers du 3ème trimestre 2023 ont été réglés le 20 juillet 2023 alors que le paiement devait intervenir le 1e rjuillet 2023, soit un retard sur une période de 20 jours d'une montant de 354,90 euros (35 490 euros X 0,05 % X 20 jours) ;
* les loyers du 4ème trimestre 2023 ont été réglés le 25 octobre 2023 alors que le paiement devait intervenir le 1er octobre 2023, soit un retard sur une période de 25 jours d'une montant de 443,62 euros (35 490 euros X 0,05 % X 25 jours) ;
- soit un total de 5 518,68 euros pour l'année 2024 ;
- que la provision à valoir sur les arriérés d'indexation est due sachant que :
* les baux comprennent une clause d'échelle mobile fixant une indexation annuelle et automatique à compter du 1er janvier 2017 ;
* s'il est admis que la clause d'inexation excluant toute réciprocité de la variation, en prévoyant qu'elle ne s'effectuerait que dans l'hypothèse d'une variation à la hausse, doit être réputée non écrire en application de l'article L 145-14 du code de commerce, la sanction n'est limitée qu'à la seule stipulation interdisant la variation à la baisse et non à la clause d'indexation dans sa globalité ;
* l'indice de référence utilisé pour l'indexation des baux commerciaux et des baux professionneels est l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) expressément mentionné dans les contrats ;
* le règlement de l'indexation prévue aux contrats porte sur la période comprise entre le 2ème trimestre 2019 et le 3ème trimestre 2024 inclus ;
* le fait pour elle d'être devenue propriétaire des biens occupés depuis le 16 février 2023 ne la prive pas de son droit de procéder au recouvrement de l'indexation sur les 5 dernières années ;
* les arriérés d'indexation concernant la crèche s'élèvent aux sommes de 2 707,74 euros HT pour 2019, 5 210,70 euros HT pour 2020, 4 740,45 euros HT pour 2021, 7 304,09 euros HT pour 2022, 12 552,72 euros pour 2023 et 9 211,64 euros pour 2024, soit un total de 41 727,34 euros HT et 50 072,80 euros TTC ;
* les arriérés d'indexation concernant les bureaux s'élèvent aux sommes de 1 203,43 euros HT pour 2019, 2 315,86 euros HT pour 2020, 2 106,86 euros HT pour 2021, 3 246,25 euros HT pour 2022, 5 578,98 euros pour 2023 et 4 073,83 euros pour 2024, soit un total de 18 525,21 euros HT et 22 230,25 euros TTC ;
- que la provision non sérieusement contestable due par l'appelante s'élève à la somme totale de 181 469,97 euros restant due (97 739,16 euros + 5 909,08 euros + 5 518,68 euros + 50 072,80 euros + 22 230,25 euros).
Concernant les demandes formées par l'AFAD, elle expose :
- que les baux met à la charge du preneur les frais de réparations et d'entretien, de même que les grosses réparations qui deviendront nécessaires pendant toute la durée du bail ;
- que si l'article R 145-35 du code de commerce prévoit que ne peuvent être imputées au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil, il s'agit là de réparations relatives aux gros murs, voûtes, des poutres et couvertures entières ainsi qu'aux digues, murs de soutènement et clôture en entier, toutes les autres réparations étant d'entretien ;
- que les réparations sollicitées par l'appelante n'entrent pas dans la liste ci-dessus de sorte qu'il s'agit de travaux d'entretiens à sa charge ;
- que l'AFAD ne démontre pas la nécessité de procéder à la réfection de l'entière toiture, sachant qu'elle occupe des locaux situés au rez-de-chaussé de l'immeuble de 3 étages ;
- que l'origine des infiltrations alléguées par l'appelante n'est pas rapportée ;
- que ces désordres n'ont été portés à sa connaissance que par courrier recommandé en date du 10 août 2024, soit en cours de procédure, alors même que les baux stipulent que le preneur s'engage à ne rien faire ni laisser faire qui puisse détériorer les lieux loués s'engageant à avertir immédiatement le bailleur des détériorations ou dégradations qui seraient faites dans les locaux ;
- que les avenants en date du 20 septembre 2018 sont des faux fabriqués pour les besoins de la procédure, le seul avenant ayant été signé à cette date portant uniquement sur les modalités de versement du dépôt de garantie par le preneur et non la clause 6-3 relative aux travaux, ce que les précédents propriétaires, la Compagnie financière rochebelle et la société Kefrembo, ont attesté, outre le fait que la comparaison entre les deux avenants révèle qu'un copier/coller a été fait (police d'écriture, espace du texte, découpage de la partie basse, trait noir partiellement effacé...), ce qui explique la plainte qu'elle a déposée pour faux, usage de faux et escroquerie ;
- qu'elle a réalisé des travaux concernant le portail et la voie d'accès, tel que cela résulte du procès-verbal de constat dressé le 21 août 2024, alors même qu'elle n'était pas tenue de le faire.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance en date du 9 septembre 2025.
Par un soit-transmis en date du 26 septembre 2025, la cour a informé les parties qu'elle s'interrogeait sur la question de la recevabilité, au regard des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de la demande de remboursement formulée par l'AFAD à hauteur de 9 113 euros correspondant aux taxes foncières réglées en 2023. S'agissant d'un moyen qu'elle entend soulever d'office, elle a imparti aux avocats un délai expirant le lundi 6 octobre 2025 à midi pour lui transmettre leurs éventuelles observations sur ce point précis, par le truchement d'une note en délibéré, en application des dispositions des articles 442 et 445 du code de procédure civile.
Par ailleurs, la cour a constaté que le procès-verbal de constat en date du 15 février 2024 produit par l'AFAD en pièce 13 ne l'a été que partiellement, les pages paires étant manquantes, et en photocopie. L'AFAD était donc invitée, dans le même délai, à lui transmettre ce procès-verbal dans son intégralité et en couleur.
Par note en délibéré transmise le 7 octobre 2025, l'AFAD indique que sa demande de remboursement portant sur la somme de 9 113 euros doit s'analyser comme une obligation de faire, au même titre que sa demande de travaux, de sorte qu'elle est recevable. Dans tous les cas, elle expose que, dès lors que la cour est saisie, comme l'était le juge des référés, elle doit faire application de l'article 12 du code de procédure civile en considérant que sa demande a été nécessairement faite à titre provisionnel. Enfin, elle communique un tirage complet et en couleur du procès-verbal de constat du 15 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes formées par la société LCEO
Sur la constatation de la résiliation des baux
Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.
En l'espèce, les baux commerciaux liant les parties stipulent dans un article A14 1° qu'à défaut pour le preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du bail ou de loyer exactement un seul terme ou fraction de terme de loyer et/ou indemnité d'occupation, ou accessoires à l'échéance prévue, comme à défaut de paiement de tous arriérés dus par suite d'indexation, de révision ou de renouvellement, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure d'exécuter ou un simple commandement de payer signifié à personne ou à domicile, contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user de la présente clause et demeuré sans effet pendant ce délai.
Les commandements de payer visant les clauses résolutoires insérées dans les caux délivrés le 14 février 2024 portent :
- sur les sommes principales de 24 570 euros toutes taxes comprises (TTC) et 10 920 euros TTC, soit un total de 35 490 euros TTC, correspondant aux loyers impayés du 1er trimestre 2024 ;
- sur les sommes de 6 451,41 euros TTC et 2 662,49 euros TTC, soit un total de 9 113,90 euros TTC, correspondant aux taxes foncières de 2023.
Il apparaît que la somme de 45 001,90 euros a été encaissée le 25 avril 2024, ce qui correspond aux sommes susvisées, augmentées d'une facture d'eau de 398,80 euros.
Ce faisant, l'AFAD n'a pas réglé les causes des commandement de payer avant l'expiration du délai d'un mois qui lui était imparti.
Le fait pour la société LCEO d'avoir, pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2024, adressé à l'AFAD des avis d'échéances dans lequels elle réclame des loyers et non des indemnités d'occupation ne peut, à l'évidence, s'analyser comme une renonciation de sa part, claire et non équivoque, à se prévaloir de l'acquisition des clauses résolutoires insérées dans les baux.
Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition des clauses résolutoires insérées dans les baux à effet au 15 mars 2024 sous réserve de ce qui sera dit ci-dessous concernant les délais de paiement sollicités.
Sur les demandes de provisions portant sur les loyers, les taxes, les indemnités de retard et l'indexation
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Enfin c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
En l'espèce, si l'AFAD a été condamnée, en premier lieu, par le premier juge à verser une provision de 86 867,94 euros à valoir sur les loyers arrêté au 1er octobre 2024, loyers du 4ème trimestre 2024 inclus, elle justifie avoir réglé les sommes réclamées dans les avis d'échéance portant sur les 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2024.
C'est ainsi que la somme de 35 490 TTC, correspondant aux loyers de la crèche (24 570 euros [6]) et à ceux des bureaux (10 920 euros TTC), a été débitée de son compte bancaire le 17 juillet 2024 en paiement des loyers du 2ème trimestre 2024, 11 novembre 2024 en paiement des loyers du 3ème trimestre 2024 et 14 octobre 2024 en paiement des loyers du 4ème trimestre 2024.
Dans ces conditions, l'obligation pour l'AFAD de régler une provision à valoir sur les loyers proprement dits de 2024 est sérieusement contestable.
L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a condamné l'AFAD à payer à la SCI LCEO à titre provisionnel la somme de 86 867,94 euros au titre des loyers impayés arrêtée au 1er octobre 2024, loyer du 4ème trimestre 2024 inclus.
En second lieu, la société LCEO sollicite une provision de 9 059,35 euros à valoir sur la taxe foncière de 2024 (6 412,80 euros pour la crèche + 2 646,55 euros pour les bureaux).
Or, l'AFAD verse aux débats la photocopie de deux avenants signés le 20 septembre 2018 avec le précédent bailleur, la société Kafrembo, aux termes desquels les parties conviennent d'annuler les conditions de l'article A6-3) travaux en prévoyant que le preneur ne souffrira pas des grosses réparations pendant toute la durée du bail et que la taxe foncière sera réglée en totalité par le bailleur.
La société LCEO, qui conteste l'authenticité de ces documents, produit un avenant signé le 20 septembre 2018 par le précédent bailleur, la société Kafrembo, sans que la signature de l'ADAF n'y soit apposée, aux termes duquel il est indiqué : Dans l'article A13 des conditions générales page 18 et B8 des conditions particulières page 25 il est précisé que le preneur devra verser un dépôt de garantie d'un montant de 20 475 euros correspondant à trois mois de loyer hors taxe et hors charge. Or à titre exceptionnel la société Kafrembo a accepté que le preneur ne verse pas ladite caution.
Il est admis que le juge des référés peut procéder, incidemment, à une vérification d'écritures sous seing privé, dès lors que cette contestation n'est pas sérieusement contestable.
Alors même ces documents sont censés avoir été signés le même jour par les mêmes parties, il ressort de leur comparaison des différences concernant la police d'écriture et les traits sous les titres tandis que la partie comportant le nom du bailleur et sa signature est identique dans chacun des documents.
De plus, M. [R] de la société Kafrembo atteste, le 18 septembre 2024, avoir fourni à la société LCEO, lors de la vente, l'ensemble des éléments en sa possession, parmi lesquels ne figure que l'avenant visant le dépôt de garantie de la crèche, à la suite de quoi une plainte sera déposée par la société LCEO auprès du procureur de la République, le 19 septembre 2024, pour faux, usage de faux et escroquerie.
Si le fait pour l'ADAF de ne pas produire les avenants dont l'authenticité est remise en cause en original ne rend pas les allégations de la société LCEO, selon lesquelles l'AFAD aurait procédé à des montages en procédant à des copier-coller, dénuées de toute pertinence, il n'en demeure pas moins que les éléments susvisés ne permettent pas de retenir, avec l'évidence requise en référé, l'absence de sincérité des avenants litigieux.
En effet, la société Kafrembo, venderesse, qui pourrait voir sa responsabilité engagée pour ne pas avoir porté à la connaissance de la société LCEO, acquéreur, les avenants litigieux, a tout intérêt à en nier l'existence. De plus, le fait que les avenants produits, qu'il s'agisse de ceux dont l'authenticité est contestée ou de celui de comparaison, soient des copies ne permet pas de procéder à des vérifications non sérieusement contestables.
Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que l'obligation de l'AFAD de régler les taxes foncières de 2024 était sérieusement contestable.
L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande relative à la taxe foncière de 2024.
En troisième lieu, les articles A10 des baux stipulent que tout paiement de loyer qui ne sera pas effectué le jour stipulé ci-dessus portera des intérêts au taux mensuel de 1,5 % calculés au jour le jour et payables avec la somme principale sans renonciation à la clause résolutoire ci-après. Cette indemnité sera due de plein droit sans mise en demeure préalable et son versement ne vaudra pas octroi au preneur d'un délai de règlement.
En l'occurrence, les loyers et charges sont payables au bailleur trimestriellement et d'avance le premier jour de chaque trimestre civil. Ainsi, le 1er trimestre était payable le 1er janvier, le 2ème trimestre le 1er avril, le 3ème trimestre le 1er juillet et le 4ème trimestre le 1er octobre.
Les loyers du 1er trimestre 2024 ont été débités du compte bancaire de l'AFAD le 26 avril 2024 (avec 116 jours de retard), ceux du 2ème trimestre 2024 le 16 juillet 2024 (avec 137 jours de retard), ceux du 3ème trimestre 2024 le 12 novembre 2024 (avec 134 jours de retard mais 81 jours retenus par la société LCEO) et ceux du 4ème trimestre 2024 le 14 octobre 2024 (avec 13 jours de retard non retenus par la société LCEO).
Les loyers du 1er trimestre 2024 ont été débités du même compte le 5 juin 2023 (avec 155 jours de retard), ceux du 2ème trimestre 2023 le 20 juin 2023 (avec 111 jours de retard), ceux du 3ème trimestre 2023 le 20 juillet 2023 (avec 20 jours de retard) et ceux du 4ème trimestre 2023 le 25 octobre 2023 (avec 25 jours de retard).
Si l'AFAD démontre avoir adressé par courrier recommandé en date du 26 septembre 2024 le chèque n° 2283 en paiement des loyers du 4ème trimestre, lequel n'a été encaissé que le 14 octobre 2024, il n'en demeure pas moins qu'elle ne démontre pas un retard de la bailleresse dans l'encaissement des trois autres chèques. Outre le fait qu'elle reconnait avoir réglé avec retard les loyers du 1er trimestre 2024, elle ne prouve pas avoir adressé les chèques en réglement des 2ème et 3ème trimestres 2024 au plus tard les 1er avril et 1er juillet 2024. Il en est de même des loyers des des 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2023.
Il en résulte que l'obligation pour l'ADAF de régler, à titre provisionnel, les indemnités de retard contractuellement prévues n'est pas sérieusement contestable.
Cette indemnité peut être déterminée de la manière suivante :
35 490 euros de loyers X 0,05 % X 645 jours de retard = 11 445,53 euros.
Dès lors que la société LCEO réclame la somme provisionnelle de 11 427,76 euros à valoir sur les intérêts de retard au titre des années 2023 et 2024, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné l'AFAD au paiement de cette provision.
Enfin, l'article A11 des baux stipule que les parties conviennent de soumettre le présent bail à une clause d'échelle mobile. Ce loyer variera de plein droit chaque année à la date anniversaire de la prise d'effet du bail, automatiquement et sans l'accomplissement d'aucune formalité en fonction des augmentations dudit indice, l'application de la présente clause d'indexation ne devant, en aucun cas, entraîner la fixation d'un loyer intérieur ou loyer d'origine ou au loyer en cours au moment de la révision.
En l'occurrence, en application de ces clauses d'échelle mobile, qui interdisent la baisse de loyer en dessous d'un double planche, le loyer d'origine ou le loyer en cours au moment de la révision, la société LCEO sollicite un rappel de loyers indexés portant sur les années 2019 à 2024 pour un montant total de 72 303,05 euros TTC (soit 50 072,80 euros TTC pour la crèche + 22 230,25 euros [6] pour les bureaux).
Or, comme l'a relevé le premier juge, il est admis que l'indication d'un loyer plancher fait échec au caractère automatique de l'indexation exigé par l'article L 112-1 du code monétaire et financier en ce qu'il induit un risque de décrochage de la variation du loyer par rapport à la variation de l'indice. En effet, si l'application de l'indice aboutit à la fixation d'un loyer inférieur au loyer sur une année donnée, l'indexation ne sera pas mise en oeuvre sur cette période (année N), de sorte que la période de variation de l'indice sera ensuite supérieure à la durée s'écoulant entre deux indexations (variation de l'année N-1 à l'année N+1).
Si la société LCEO affirme que seule la partie de la clause d'indexation interdisant la variation à la baisse doit être déclarée non écrite, et non la clause d'indexation dans son ensemble, il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, d'appliquer une clause d'échelle mobile dont la validité, en tout ou partie, est sérieusement contestable.
Il s'ensuit que l'obligation de l'AFAD de régler l'arriéré de loyers indexés au titre des années 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 étant sérieusement contestable, il y a lieu d'ajouter à l'ordonnance entreprise, qui ne s'est pas prononcée sur ce point dans le dispositif de sa décision, en disant n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande relative aux loyers indexés.
Sur les demandes formées par l'AFAD
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
L'alinéa 2 de l'article L 145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
Il en résulte qu'en matière de baux commerciaux, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de suspension des effets de la clause résolutoire peut accorder au locataire, à jour du paiement de ses loyers, des délais, et ce, même de façon rétroactive.
En l'espèce, il résulte de ce qui précède que l'AFAD a réglé les causes du commandement de payer le 25 avril 2024 en versant la somme de 45 001,90 euros correspondant aux loyers du 1er trimestre 2024. De plus, il n'est pas contesté qu'elle a repris le paiement de ses échéances courantes, le dernier versement discuté datant du 12 novembre 2024.
Il n'en demeure pas moins que, même si cette dette n'apparaissait pas dans le commandement de payer et n'a été sollicitée que lorsque la société LCEO a initié sa procédure de référé-expulsion, l'AFAD est redevable d'une provision de 11 427,76 euros à valoir sur les intérêts de retard au titre des années 2023 et 2024.
Dans ces conditions, faute pour l'AFAD d'avoir apuré l'intégralité de sa dette locative avant que la cour ne se prononce sur les délais de paiements, elle n'est pas fondée à solliciter des délais de paiement rétroactifs et, partant, à voir dire que les clauses résolutoires insérées dans les baux sont réputées n'avoir jamais joué.
En revanche, dès lors qu'elle a fait preuve de bonne foi en réglant les causes du commandement de payer et en reprenant le paiement de ses échéances courantes, sachant que les intérêts de retard remontant à l'année 2023 n'ont été réclamés que dans le cadre de la présente procédure, il y a lieu de l'autoriser à régler le solde de sa dette sur 24 mois, les 23 premières échéances pour un montant mensuel de 470 euros et la 24ème échéance correspondant au solde la dette.
Les effets des clauses résolutoires insérées dans les baux sont donc suspendus. En cas de remboursement intégral par l'AFAD de sa dette, en plus de la poursuite du paiement de ses échéances courantes aux termes convenus, la résiliation des baux sera considérée comme n'ayant jamais été prononcée et les baux reprendront pleinement ses effets entre les parties.
A l'inverse, à défaut de paiement des échéances courantes aux termes convenus ou d'une seule des mensualités de remboursement à son échéance, la résiliation judiciaire des baux retrouvera pleinement ses effets et les baux seront automatiquement résiliés.
A défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l'expulsion des occupants conformément aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et l'AFAD sera tenue de payer une indemnité d'occupation égale au montant de la dernière échéance, soit à la somme de 35 490 euros par trimestre, en réparation du préjudice causé par l'occupation illicite.
Ces indemnités seront dues jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse.
Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a, faute d'avoir suspendu les effets des clauses résolutoires, ordonné l'expulsion immédiate de l'AFAD des lieux loués, de même qu'il y a lieu de débouter la société LCEO de sa demande formée au titre de l'indemnité d'occupation, conformément à ce qui sera dit dans le dispositif de la décision.
Sur la recevabilité de la demande portant sur la somme indûment versée en paiement des taxes foncières de 2023
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Ils ne peuvent donc accorder qu'une provision au créancier, à l'exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.
En l'espèce, l'AFAD sollicite la condamnation de la société LCEO à lui rembourser la somme de 9 113 euros indûment versée en paiement des taxes foncières de 2023, et non une provision à valoir sur ladite somme, de sorte que leur demande excède les pouvoirs du juge des référés tels que définis par l'article précité.
S'agissant d'une obligation de payer une somme d'argent, cette dernière aurait dû être demandée à titre provisionnel, la cour ne pouvant requalifier une demande formée à titre définitif en une demande formée à titre provisionnel, en ce qu'elles n'ont pas le même objet, sauf à dénaturer la prétention de l'AFAD.
Dans ces conditions, il n'y a pas lieu à référé sur la demande formée par Mme [N] tendant à voir condamner la société LCEO à lui rembourser la somme de 9 113 euros indûment versée au titre de la taxe foncière de 2023.
Il y a donc lieu de déclarer irrecevable cette demande.
Sur les travaux sollicités
Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation de faire qui fonde sa demande.
Dans les deux cas, une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Enfin, c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
En application de l'article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières aini que celui des digues et murs de soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.
Il est admis que les grosses réparations sont imputables au bailleur tandis que celles d'entretien au preneur.
En l'espèce, l'AFAD, qui se plaint de désordres affectant la chaussée et les voies d'accès à l'immeuble, le crépi et les façades et le portail d'entrée ainsi que d'infiltrations affectant l'intérieur des locaux loués, verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 15 février 2024. Le commissaire de justice relève, au niveau du goudron du parking, un grand nombre d'anfractuosités, d'ornières, de faiençage du goudron, désenrobages, pelades, traces de tranchées, caractéristiques d'une chaussée dégradée. Il constate également que, si des travaux ont été réalisés au niveau du portail, consistant en la pose d'un bras articulé, les gonds n'ont pas été changés. De plus, au niveau de la façade du bâtiment de la crèche, il relève que des pans entiers de crépi sont absents sous les fenêtres en façade ainsi que des tuiles cassées en bordure de toiture. Enfin, concernant les infiltrations, il constate des traces de dégâts des eaux généralement en plafond, avec des auréoles d'humidité visibles sur les dalles de faux plafond ou des traces de couleurs dans les différents parties de la crèche. Il en est ainsi des dortoirs des grands et moyens, du bureau d'accueil et de direction, de la coursive devant la porte de la cuisine, du couloir des bébés, du hall d'entrée et des toilettes.
Par courrier en date du 10 août 2024, l'AFAD a mis en demeure la société LCEO de réaliser des travaux suivant un devis dressé par la société SK BAT d'un montant de 492 108 euros TTC comprenant notamment le remplacement du portail, la pose de luminaires, la reprise de l'étanchéité des bâtiments et la reprise de sols.
Par courriers en date des 24 septembre 2024 et 17 mars 2025, elle se plaint de dégâts des eaux suvenus dans les nuits du 23 septembre 2024 et 15 mars 2025 à la suite d'averses et d'orages et demande à sa bailleresse de réaliser des travaux en urgence, et notamment la réfection de la toiture. Elle a procédé à des déclarations de sinistre auprès de son assureur, la société Maif, en indiquant que des dalles du plafond sont tombées au sol, que le système électrique dysfonctionne et que les plafonds et murs sont abimés par les infiltrations.
Or, la société LCEO verse aux débats un procès-verbal de constat qu'elle a fait établir le 21 août 2024. Le commissaire de justice constate que le portail est en bon état de fonctionnement et que la voie d'accès a fait l'objet de travaux provisoires, lesquels ont permis de combler temporairement les défauts de la chaussée, éliminant ainsi tout risque pour les usagers, qu'ils soient en véhicule ou à pied. Elle produit également une facture date du 18 janvier 2024 concernant le portail pour un montant de 2 516,40 euros.
La société LCEO apparaît donc avoir remédié aux désordres affectant le portail et la chaussée.
Par ailleurs, les seules constatations faites par le commissaire de justice concernant l'absence de crépi sous les fenêtres de la façade du bâtiment de la créche ne démontrent en rien la necessité de reprendre l'intégralité du crépi des bâtiments. En effet, il ne fait que reprendre les déclarations de l'AFAD lorsque cette dernière lui indique que le crépi tombe dans le cour de la crèche située en-dessous, ce qui représente un risque pour les utilisateurs, sans le constater lui-même.
Enfin, si l'AFAD démontre les infiltrations affectant les bâtiments loués à l'occasion de fortes pluies, il n'est pas établi, avec l'évidence requise en référé, que ces infiltrations proviennent de la toiture des bâtiments. Alors même que l'AFAD a déclaré ces dégâts à son assureur, elle n'allègue ni ne démontre les recherches de fuite qui auraient été effectuées pour déterminer la cause des infiltrations.
Il s'ensuit que l'obligation pour la société LCEO de reprendre l'intégralité du crépi des façades des bâtiments loués est sérieusement contestable, de même que son obligation de remédier aux infiltrations affectant les locaux loués.
Il y a donc lieu d'ajouter à l'ordonnance entreprise, qui n'a pas repris dans le dispositif de sa décision la question des travaux qu'elle a tranchée dans le corps de motivation, en déboutant l'AFAD de sa demande de condamner la société LCEO à réaliser des travaux sous astreinte.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Dès lors que l'AFAD était redevable d'un arriéré locatif à la date de son assignation, il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle l'a condamnée à verser à la société LCEO la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance.
Bien que l'AFAD a apuré sa dette locative avant l'ordonnance entreprise, le fait pour la cour de lui accorder des délais de paiement de manière rétroactive et pour elle d'être redevable d'une provision de 11 427,76 euros à valoir sur des intérêts de retard, justifie de la condamner dépens de la procédure d'appel.
L'équité commande en outre de la condamner à verser à la société LCEO la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.
En revanche, en tant que partie tenue aux dépens, l'AFAD sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 janvier 2016 concernant les locaux répartis sur 260 m2 et 8 places de parking situés [Adresse 5] à [Localité 4] étaient réunies à la date du 15 mars 2024 ;
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 août 2025 concernant les locaux répartis sur 630 m2 situés [Adresse 5] à [Localité 4] étaient réunies à la date du 15 mars 2024 ;
- condamné l'AFAD à payer à la SCI LCEO à titre provisionnel la somme de 11 427,76 euros au titre des intérêts de retard dus pour les années 2023 et 2024 ;
- dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande relative aux taxes foncières de 2024 ;
- condamné l'AFAD à payer à la SCI LCEO la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
L'infirme en toutes ses autres dispositions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déboute la SCI LCEO de ses demandes formées au titre de l'expulsion immédiate, de l'indemnité d'occupation et de la provision à valoir sur l'arriéré locatif proprement dit de l'année 2024 ;
Dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de la SCI LCEO relative aux loyers indexés ;
Déclare irrecevable la demande de l'AFAD portant sur le remboursement de sommes indûment versées en paiement des taxes foncières de 2023 ;
Autorise l'AFAD à se libérer de sa dette de 11 427,76 euros en 24 mensualités égales et successives de 470 euros, la 24ème mensualité étant augmentée du solde de la dette ;
Dit que ces mensualités devront être payées en plus des échéances courantes et en même temps qu'eux ;
Dit que la première mensualité sera due le 10 de chaque mois, et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
Dit que les effets de la résiliation judiciaire sont suspendus pendant l'exécution des délais de grâce ;
Dit que si les délais sont respectés, la résiliation sera réputée n'avoir jamais joué et les baux reprendront pleinement leurs effets entre les parties ;
Dit qu'au contraire, à défaut de paiement d'une seule mensualité ou des échéances trimestrielles courant à leur terme exact :
1 ' les baux seront automatiquement résiliés,
2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
3 - il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meubles choisi par cette dernère ou à défaut par l'huissier en charge des opérations conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
4 ' l'AFAD sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant de la dernière échéance, telle qu'elle aurait été due en cas de poursuite du bail, soit égale à la somme trimestrielle de 35 490 euros ;
Déboute l'AFAD de sa demande tendant à voir condamner la SCI LCEO à réaliser des travaux sous astreinte ;
Condamne l'AFAD à verser à la SCI LCEO la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;
Déboute l'AFAD de sa demande formée sur le même fondement ;
Condamne l'AFAD aux dépens de la procédure d'appel.
La greffière Le président