CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 22 octobre 2025, n° 23/14579

M. [F] [Z] et Mme [M] [I] épouse [Z] sont propriétaires d'un appartement dans l'immeuble dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 2] à [Localité 8].

L'assemblée générale des copropriétaires s'est réunie le 15 octobre 2020 et son procès-verbal a été notifié aux époux [Z], copropriétaires défaillants, le 26 octobre 2020.

Par acte d'huissier du 24 décembre 2020, M. [F] [Z] et Mme [M] [I] épouse [Z] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], située [Adresse 2]

[Adresse 2] à [Localité 8] en nullité de la totalité de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] du 15 octobre 2020, à titre subsidiaire, en nullité des résolutions numéros 1, 2, 3, 5, 6, 7, 9, 10,11, 12, 13, 14, 15, 16 et 18 de cette assemblée générale et en condamnation sous astreinte à communiquer de certains documents.

Par jugement rendu le 7 juillet 2023, le Tribunal judiciaire de NICE:

PRONONCE la nullité de la résolution n°11 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 6], située [Adresse 2] à [Localité 8], le 15 octobre 2020 ;

DEBOUTE M. [F] [Z] et Mme [M] [I] épouse [Z] de toutes leurs autres demandes ; .

CONDAMNE M. [F] [Z] et Mme [M] [I] épouse [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 6], située [Adresse 2] à [Localité 8], la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ;

CONDAMNE M. [F] [Z] et Mme [M] [I] épouse [Z] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Maxime Rouillot, avocat au Barreau de Nice, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que les irrégularités de la convocation, de la composition du bureau de séance, de la retranscription des personnes ayant voté, des délégations de vote et de la feuille de présence sont soit inexistantes soit sanctionnées par aucun texte soit pas de nature à emporter la nullité de l'AG dans son ensemble.

En revanche il retient la nullité de la résolution 11 relative à l'élection du conseil syndical.

Par déclaration au greffe en date du 28 novembre 2023, M.et Mme [Z] ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs moyens et prétentions, ils sollicitent:

A titre principal

INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Nice du 7 juillet 2023

En conséquence,

ANNULER dans sa totalité l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] [Adresse 2] [Localité 8] - du 15 octobre 2020.

A titre subsidiaire

INFIRMER partiellement le jugement

En conséquence,

ANNULER la résolution n°01, relative à l'élection du président du bureau de séance,

ANNULER la résolution n°02, relative à l'élection du scrutateur,

ANNULER la résolution n°03, relative au rapport du conseil syndical pour l'exercice (N-1) du 1er Juillet 2019 au 30 Juin 2020,

ANNULER la résolution n°05, relative aux comptes de l'exercice (N-1) du 1er Juillet 2019 au 30 Juin 2020,

ANNULER la résolution n°06, relative au quitus au syndic pour l'exercice (N-1) du 1er Juillet 2019 au 30 Juin 2020,

ANNULER la résolution n°07, relative à la désignation du syndic CITYA [Localité 8],

ANNULER la résolution n°09, relative à la confirmation ou la modification du budget prévisionnel pour l'exercice du 1er Juillet 2020 au 30 Juin 2021,

ANNULER la résolution n°10, relative à l'approbation du budget (N+2) du 1er Juillet 2021 au 30 Juin 2022,

ANNULER la résolution n°12, relative à la fixation du « montant des marchés et des contrats », consultation du conseil syndical,

ANNULER la résolution n°13, relative à la fixation du montant des « marchés et des contrats » mise en concurrence obligatoire,

ANNULER la résolution n°14, relative à la décision d'effectuer des travaux d'entretien des parties communes extérieures,

ANNULER la résolution n°18, relative à l'Autorisation de convention spéciale pour la mise en place de la Lettre Recommandée Électronique

En tout état de cause

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à communiquer, sous astreinte de 100 € par jour, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, au titre de l'exercice N-1, du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, et en rapport avec l'assemblée générale ordinaire du 15 octobre 2020 les documents suivants :

- L'état détaillé des honoraires du syndic, composant sa rémunération annuelle, dont son forfait et tous les honoraires pris en sus. (Article D11 §II 2° alinéa),

- L'état de répartition des charges entre tous les copropriétaires (article D 11 §II 4° alinéa).

- Le rapport moral du président du conseil syndical (articles D 11 & 22)

- Le rapport du ou des vérificateurs aux comptes (article D 11)

- Le procès-verbal de la réunion préparatoire obligatoire, établi par le syndic et le président du conseil syndical, relatif à l'ordre du jour, de cette assemblée (D 26 alinéa 5)

- La copie de la convention d'ouverture du compte-courant séparé,

- L'intégralité des remises en banque pour rapprochement avec les 12 relevés bancaires précités,

- La copie de la convention d'ouverture du compte sur livret rémunéré, séparé (dédié aux cotisations annuelles au fonds de travaux),

- Les relevés bancaires du compte sur livret rémunéré, relatifs à l'exercice N-1, pour les mois de mars, avril, mai et juin 2020

- L'intégralité des remises en banque pour rapprochement avec les 12 relevés bancaires précités.

- La carte professionnelle du syndic

- L'attestation de l'assurance RC professionnelle du syndic

- L'attestation de la garantie financière du syndic

- Le bulletin N° 3 du casier judiciaire du syndic

- La carte professionnelle du salarié, chargé de la copropriété, par délégation du syndic, en l'occurrence Mme ou Mlle [R] [SP]

- La situation des fournisseurs à la date de reddition des comptes de l'exercice N-1, au 30 Juin 2020.

DIRE ET JUGER que les demandeurs seront exonérés, en leur qualité de copropriétaire, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n o 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction résultant de la loi n o 2000-1208 du 13 décembre 2000.

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 6] au règlement d'une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 6] aux dépens

A l'appui de leur recours, ils font valoir:

- que l'assemblée générale du 15 octobre 2020 encourt la nullité en son intégralité pour plusieurs motifs, étant précisé que les irrégularités relatives aux convocations, à la tenue de l'assemblée générale et à la notification des délibérations emportent la nullité de l'assemblée générale y compris en l'absence de grief en raison du caractère d'ordre public des règles les régissant,

- que l'ordre du jour n'a pas été établi en concertation avec le conseil syndical car il n'existe aucun rapport écrit joint à la convocation prouvant la tenue d'une réunion préparatoire, ce dont ils déduisent que la convocation a été irrégulière au regard de l'article 26 du décret du 17 mars 1967,

- que les dispositions des articles 18-1, 9 et 9-1 du décret du 17 mars 1967, relatives

aux pièces justificatives devant être annexées à la convocation ou devant être consultables avant la tenue de l'assemblée générale n'ont pas davantage été respectées, alors même qu'ils résident en Guadeloupe,

- qu'en effet les modalités de consultations des pièces arrêtées par le syndic étaient particulièrement restrictives,

- que certaines de ces pièces ont été produites dans le cours de la procédure révélant des irrégularités,

- que les documents devant être notifiés, au plus tard en même temps que l'ordre du jour, selon l'artic1e 11 du décret du 17 mars 1967 n'étaient pas joints à la convocation si bien qu'ils ont été contraints de les demander par lettre recommandée du 7 octobre 2020,

- que l'absence des documents nécessaires à l'information des copropriétaires avant le vote du quitus, de l'approbation des comptes, du budget prévisionnel, des résolutions inscrites à l'ordre du jour à la demande de deux copropriétaires et des travaux de nettoyage emportent la nullité de décisions adoptées,

- qu'une résolution visant le montant de la cotisation annuelle au fonds de travaux prévue de manière impérative par l'article 14-2 Il de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas été inscrite à l'ordre du jour, ce qui vicie, selon eux, la convocation,

- que la composition du bureau de l'assemblée était irrégulière car il n'a pas été prévu de résolution relative à l'élection du secrétaire de séance, fonction assurée par le syndic sans que l'assemblée n'ait été appelée à se prononcer sur ce point,

- que la feuille de présence, prescrite par l'article 14 du décret du 17 mars 1967, ne permet pas d'identifier les copropriétaires ayant assisté à la réunion, qu'elle révèle qu'un copropriétaire détenant des pouvoirs a voté alors qu'il détenait plus de 10 % des voix du syndicat, qu'un copropriétaire absent a signé la feuille de présence et qu'un propriétaire présent ne l'a pas signée, avec une différence de 265 tantièmes faussant le résultat des votes,

- que les différences entre le procès-verbal et la feuille de présence ne permettent pas d'attester de la sincérité des décisions prises,

- qu'alors que deux pouvoirs en blanc ont été distribués à des copropriétaires arrivés en cours de séance, les votes de leur mandant sont comptabilisés dès le début de l'assemblée générale, -que ces pouvoirs en blanc, dont rien ne démontre qu'ils ont été distribués par le président du conseil syndical, entachent d'irrégularité l'assemblée générale en son entier.

- que subsidiairement, ils fondent leur demande de nullité des résolutions 1, 2, 3, 5, 6, 7, 9, 10, ll,12, 13, 14, 15, 16 et 18 sur les mêmes motifs tenant à l'absence de communication de pièces

justificatives jointes à la convocation, à l'irrégularité des pouvoirs mais également à l'absence

de mise en concurrence pour la désignation du syndic,

- qu'ils sollicitent, en tout état de cause sur le fondement des articles 9, 1 1 et 22 du décret du 17 mars 1967, la communication sous astreinte de diverses pièces qu'ils indiquent avoir réclamées en vain au syndic,

- que deux autres recours contre des assemblées générales ont été initiés par eux et que les pièces produites dans le cadre de cette instance révèlent les fautes qu'aurait commises le syndic dans le cadre de sa gestion de la copropriété.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice conclut:

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Nice en date du 15 octobre 2020.

Condamner M. [F] [Z] et Mme [M] [I] épouse [Z] au paiement de la somme de 10.000€ au titre de l'article 700 ainsi qu'aux dépens.

Il soutient:

- que l'ordre du jour de l'assemblée générale attaquée a été établi en concertation avec le syndic conformément à l'article 26 du décret du 17 mars 1967 même si aucun rapport écrit n'a été joint à la convocation et qu'en tout état de cause, aucune sanction n'est prévue par ce texte,

- que la convocation à l'assemblée générale prévoit les modalités de consultation des pièces justificatives, respectant ainsi les dispositions des articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que 9 et 9-1 du décret du 17 mars 1967, que l'irrégularité invoquée de ce chef n'est pas davantage sanctionnée par la nullité de l'assemblée générale,

- que l'absence d'inscription à l'ordre du jour d'une résolution visant le montant de la cotisation annuelle au fonds de travaux n'est pas de nature à emporter la nullité de l'assemblée générale,

- que le défaut de notification des pièces nécessaires à l'adoption des résolutions 5, 6, 9, 10, 14, 15 et 16 n'est pas de nature à fonder la nullité de1'assemblée générale en son intégralité, soulignant que la plupart de ces résolutions ont été adoptées à l'unanimité et qu'un vote contraire des époux [Z] n'aurait eu aucune incidence sur le sens des votes,

- que le projet de résolutions adressé aux copropriétaires en prévision de l'assemblée générale rappelle les règles applicables en vertu de la loi du 10 juillet 1965 en indiquant que le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale,

- qu'il est de jurisprudence constante que le syndic est de droit le secrétaire de séance et qu'il n'est pas besoin d'un vote pour le désigner, sauf si l'assemblée entend désigner quelqu'un d'autre,

- que l'assemblée générale, par résolution adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés, mentionne que le secrétariat de l'assemblée générale est assuré par le syndic,

- que la circonstance que 4 copropriétaires aient été désignés sous 1'intitu1é " Monsieur ou Madame " n'est pas une irrégularité susceptible d'entraîner l'annu1ation de l'assemblée car il suffit de vérifier la feuille de présence, certifiée exacte par le président de séance, pour s'assurer de la véracité et de la sincérité des votes,

- que M.[S] était bien présent mais qu'il a signé dans la mauvaise case, s'agissant d'une personne âgée qui n'a pas dû voir les lignes, et que M. [J] était bien absent,

- que le pourcentage légal de voix que peut détenir un copropriétaire détenteur de pouvoirs de représentation a été augmenté de 10 à 15 % si bien qu'il n'existe aucune irrégularité dans les délégations de vote,

- que les pouvoirs ont bien été distribués par le conseil syndical comme en témoigne le procès-verbal signé par les membres du bureau,

- que l'assemblée générale n'encourt pas de nullité dans son intégralité,

- que s'agissant de la résolution n°7, c'est au conseil syndical de mettre en concurrence plusieurs contrats de syndic, formalité qui n'est pas prescrite à peine de nullité,

- qu'un vote unique est valable lorsqu'il existe un lien étroit entre les décisions objets du même vote,

- que les copropriétaires ont voté la mise en concurrence pour les marché et contrats d'un montant égal ou supérieur à 500 euros,

- que rien ne justifie la demande de communication de pièces sous astreinte alors que les appelants ont la possibilité de les consulter en prenant rendez-vous avec le syndic,

- que les commentaires des appelants sur les pièces produites sont dénués de lien avec la procédure car ils n'en tirent aucune conséquence.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 8 septembre 2025 et mise en délibéré au 22 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de l'assemblée générale du 15 octobre 2020 en son entier

Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 relatives aux formalités de convocation, de tenue de l'assemblée générale et de notification des décisions étant d'ordre public, le copropriétaire opposant ou défaillant peut poursuivre l'annulation de l'assemblée générale dans son entier, sans avoir à justifier d'un grief quelconque.

Les autres irrégularités ne sont, en revanche, pas de nature à emporter la nullité de l'assemblée générale en son ensemble mais uniquement des résolutions qui les affectent.

En l'espèce, les époux [Z] soutiennent que plusieurs vices de forme tenant à l'irrégularité de la convocation, de la composition du bureau de séance, de la retranscription des personnes ayant voté, des délégations de vote et de la feuille de présence sont de nature à emporter la nullité de l'assemblée générale du 15 octobre 2020 dans son intégralité.

Sur la convocation à l'assemblée générale

Sur 1 'ordre du jour

Il résulte de l'article 26 alinéa 5 du décret du 17 mars 1967, que l'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical.

Il est de jurisprudence constante que le non-respect de cette disposition n'est assorti d'aucune sanction si bien qu'à le supposer démontré, ce défaut de concertation n'est pas de nature à justifier la nullité de l'assemblée générale.

En l'espèce, l'absence d'un rapport écrit, exigé par aucun texte, joint à la convocation ne suffit pas à établir que l'ordre du jour n'a pas été établi en concertation avec le conseil syndical, dont les membres étaient présents et auraient fait observer cette absence de concertation alléguée.

En outre, comme l'a également retenu le premier juge, la règle édictée par l'article 26 alinéa 5 du décret du 17 mars 1967 n'est sanctionné par aucun texte.

Dès lors, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a rejeté ce moyen insusceptible de justifier la nullité de l'assemblée générale du 15 octobre 2020.

Sur la consultation des pièces justificatives.

L'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que, pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale.

L'article 9 du décret du 17 mars 1967 précise que la convocation doit rappeler les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu'elles ont été arrêtées par l'assemblée générale en application de l'article 18-1 de la loi de 1965. A défaut, l'un quelconque des copropriétaires peut demander la nullité de la résolution relative à l'approbation des comptes, sauf si le défaut de mention résulte du fait que l'assemblée n'a pas défini ces modalités de consultation.

L'article 9-1 du décret- du 17 mars 1967 prévoit pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et classées par catégories à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

Ce texte ajoute que le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s'effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à1'artic1e 9,

Il précise que, lorsqu'il s'agit d'un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d'accuei1 physique déterminés dans le contrat de syndic. Les pièces mentionnées au premier alinéa sont des documents originaux ou des copies. Les copropriétaires peuvent obtenir une copie de ces pièces à leurs frais.

À défaut de respect de ces dispositions, les copropriétaires peuvent demander la nullité de la résolution relative à 1'approbation des comptes et non de l'assemblée générale en son entier.

En l'espèce, la convocation à l'assemblée générale du 15 octobre 2020 contient la mention suivante:

" Mise à disposition des pièces justificatives : Le Cabinet Citya [Localité 8] tiendra à la disposition de tous les copropriétaires l'ensemble des pièces justificatives en ses bureaux, [Adresse 1] à [Localité 8], de 9h00 à 11h30 et de 14h00 à 16h30, en prenant rendez-vous avec le service comptable 48 heures à l'avance. "

Ainsi, comme l'a retenu le premier juge la convocation contenait les modalités de consultation des pièces justificatives pour mettre les copropriétaires en mesure d'exercer leur droit.

L'absence de date précise pour cette consultation dénoncée par les époux [Z] résulte du fait qu'en vertu même des textes qu'ils invoquent, elle pouvait avoir lieu entre la date de la convocation et celle de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur l'approbation des comptes

Par ailleurs, les modalités horaires de consultation ne sont pas particulièrement restrictives comme allégué et respectent les textes évoqués.

En outre, aucun texte ne prévoit que la convocation aurait dû mentionner que les copropriétaires pouvaient " se faire assister par leurs locataires ou autoriser leurs locataires à consulter en leurs lieu et place les pièces justificatives ".

Aussi, le jugement est confirmé en ce qu'il a retenu que ce moyen n'est pas de nature à emporter la nullité de la totalité de l'assemblée générale mais seulement celle de la résolution approuvant les comptes de l'exercice et l'a rejeté, d'autant que les modalités de consultation des pièces justificatives indiquées par la convocation sont conformes aux exigences légales.

Sur 1'absence d'inscription à l'ordre du jour d'une " résolution impérative "

En vertu de l'article 14-2 II de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à l'assemblée générale critiquée, les copropriétés à destination partielle ou totale d'habitation doivent constituer un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de réception des travaux, abondés par une cotisation annuelle obligatoire selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Ce texte précise que le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5% du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.

Pour autant, contrairement à ce que soutiennent les appelants et en application du principe qu'il n'existe pas de nullité sans texte, aucune disposition d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ou du décret du 17 mars 1967 ne prévoit que la convocation contienne un projet de résolution visant le montant de la cotisation annuelle au fonds de travaux à peine de nullité de l'assemblée générale.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a retenu que ce moyen de nullité de l'assemblée générale ne peut donc davantage prospérer.

Sur le défaut des documents devant être joints à la convocation

L'article 13 du décret du 17 mars 1967 énonce que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11 - I.

L'article 11 de ce décret prévoit deux catégories de documents à notifier. Il vise dans son 1. les documents nécessaires à la validité de la décision, à savoir les documents comptables, les conditions essentielles des contrats proposés à l'assemblée, le projet de convention ou la convention passée entre le syndicat et le syndic, les projets de création ou de modification des actes relatifs à l'établissement de la copropriété et à la répartition des charges, certains projets de résolution et les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire dans le cadre d'une copropriété en difficulté.

Pour autant, comme l'a retenu le premier juge, l'absence de notification de ces documents joints à la convocation à l'assemblée générale n'affecte que la validité des décisions auxquelles ils se rapportent.

Dès lors, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a dit que le moyen tenant à l'absence de notification par le syndic des documents prévus par 1'article1 1-I. du décret du 17 mars 1967 n'est pas de nature à emporter la nullité de l'assemblée générale en son ensemble mais des résolutions concernées qui font l'objet de sa demande subsidiaire.

Sur l'irrégularité de la composition du bureau de l'assemblée

Au terme de l'article 15 du décret du 17 mars 1967, au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. Le syndic assure le secrétariat de séance, sauf décision contraire de l'assemblée.

Ainsi le syndic est de droit secrétaire de séance, si l'assemblée n'en a pas décidé autrement.

En l'espèce, la convocation à l'assemblée générale précisait que le secrétariat serait assuré par le syndic conformément à1'article 15 du décret du 17 mars 1967.

En application du texte sus visé, qui institue le syndic secrétaire de séance, et contrairement à ce qu'affirme les appelants, aucune résolution n'avait à être proposée par la convocation pour permettre aux copropriétaires de désigner un autre secrétaire de séance.

Ainsi, le jugement est confirmé en ce qu'il a retenu que le bureau de l'assemblée a régulièrement été composé si bien que l'assemblée générale du 15 octobre 2020 n'encourt pas la nullité de ce chef.

Sur l'irrégularité de la composition de l'assemblée générale et des votes.

Sur la feuille de présence

L'article 14 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu'il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé:

- présent physiquement ou représenté,

- participant à l'assemblée générale par visio conférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Dans le cas où le copropriétaire ou l'associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigne et précise le cas échéant si ce dernier participe par visio conférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des alinéas 2 et 3 du I de l'article 22 et du III de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, qu'elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire et que l'émargement n'est pas requis pour les participants à l'assemblée par visio conférence, par audioconférence ou par un moyen électronique de communication.

Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l'assemblée générale.

Toutefois, l'irrégularité formelle de la feuille de présence relative aux conditions de vote ou à la computation des voies ne rend pas annulable l'assemblée générale, dès lors que les éléments qu'elle contient sont suffisants pour permettre l'identification des copropriétaires présents ou représentés et de contrôler, par rapprochement avec les mentions du procès-verbal d'assemb1ée générale, les résultats des votes.

Lorsqu'il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n'est pas affecté, l'irrégularité formelle de la feuille de présence est sans incidence sur la validité de l'assemblée générale.

La feuille de présence à la réunion du 15 octobre 2020 comporte notamment la liste des copropriétaires de l'immeuble, leur adresse, leur numéro de lot et le nombre de voix attaché à ces lots.

Certains lots sont détenus en indivision par des couples mariés, ce qui explique que la feuille de présence contient la mention " monsieur ou madame " comme d'ail1eurs pour les époux [Z].

Pour autant l'absence de précision de l'époux présent lors de l'assemblée générale et qui a émargé la feuille de présence, dénoncée par les appelants n'a aucune incidence sur les résultats du vote, le nombre de voix exprimés n'ayant pas excédé celui attaché au lot.

Les époux [Z] soutiennent également qu'une personne présente (M. [S]) n'a pas signé la feuille de présence alors qu'une autre (M. [J]), absente selon le procès-verbal, l'a émargée.

Comme l'a retenu le premier juge les deux lignes prévues pour l'émargement se suivent, la signature semble comporter 1'initiale du prénom de M. [S] auquel elle peut être attribuée si bien que cette feuille de présence, même affectée d'une erreur matérielle (signature dans la mauvaise case), n'est pas de nature à contredire les mentions du procès-verbal de l'assemblée générale qui font foi.

Par ailleurs, il ressort de la feuille de présence que M. [E] [B], copropriétaire, était présent et qu'il représentait M. [G] [B], Mme [OX] [B] et M.[X] [JK], or le procès-verbal ne mentionne pas expressément qu'il représentait M. [G] [B] et Mme [OX] [B].

Pour autant, cette irrégularité de retranscription dénoncée par les appelants est sans aucune incidence sur le résultat des votes, puisqu'il n'est pas contesté que M.[E] [B] disposait bien des délégations de vote de trois autres copropriétaires.

Enfin, selon la feuille de présence, Mme [D] détenait les pouvoir de M. [C], de Mme [PO] [U], de Mme [P] [YU] [L], de Mme [K] [IB] et de Mme [TH] [HJ], pour un total de 10.977 tantièmes.

En vertu de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas10 % des voix du syndicat.

Cependant, aux termes de l'article 22-4 de l'ordonnance du 25 mars 2020 prise durant la crise sanitaire, par dérogation aux dispositions de l'article 22-I alinéa 3, et jusqu'au 31 juillet 2022, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires.

Ce texte était donc applicable lors de l'assemblée générale du 15 octobre 2020 permettant à un copropriétaire de recevoir plus de trois délégations de vote à condition que le nombre de voix dont il dispose pour lui-même et ses mandants n'excède pas 15 % des voix du syndicat.

Or comme l'a retenu le premier juge selon le procès-verbal, le nombre des voix du syndicat (et non des copropriétaires présents ou représentés) s'établit à 100 000 tantièmes si bien que le nombre de voix détenues par Mme [D] pour elle-même et ses mandants d'un total de 10.977 tantièmes n'a pas excédé le seuil de 15 % qui était alors applicable.

Ainsi, il n'existe aucune irrégularité démontrée dans les votes qui ont été exprimés, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu'il n'a pas prononcé la nullité de l'assemblée générale du 15 octobre 2020 de ce chef.

Sur l'attribution de deux pouvoirs en blanc

Selon l'article 15-1 du décret du 17 mars 1967, le syndic qui reçoit en application du troisième alinéa du I de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, remet ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical, ou à défaut à un membre du conseil syndical, afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote.

En l'espèce, le procès-verbal d'assemblée générale mentionne, avant le vote de la première résolution, que " les pouvoirs ont été distribués par un membre du conseil syndical : M. ou Mme [V] [T] [O], M. ou Mme [BX] [H] ".

Il précise également que M. [BX] [H] est arrivé à 15h15 au cours de l'examen de la résolution n° 4.

Pour autant, la mention selon laquelle " les pouvoirs ont été distribués par un membre du conseil syndical : M. ou Mme [V] [T] [O], M. ou Mme [BX] [H] " paraît résulter d'une maladresse de rédaction.

M. [BX] [H] est arrivé en cours de réunion et ses voix, comme celle de M. [Y] [KC], arrivé également après le début de la séance, n'ont pas été comptabilisées jusqu'à l'examen de la résolution n°5.

Il en résulte que les deux délégations de vote litigieuses ont été distribuées par M. [O] [T], également désigné président de séance, en effet l'attribution desdits pouvoirs à M. [BX] [H] était, comme le disent les appelants eux même dans leurs conclusions strictement impossible cette attribution ayant été faite en début de réunion en l'absence de ce dernier.

M.[BX] [H] n'ayant pas reçu de délégation de vote, il n'existe aucune irrégularité ayant faussé les résultats lors de l'adoption des 2 premières résolutions ayant donné lieu à un vote ou empêché un copropriétaire de voter.

Par conséquent, le jugement est confirmé en ce qu'il a retenu qu'aucune des irrégularités invoquées n'est de nature à emporter la nullité de l'assemblée générale du 15 octobre 2020 et a débouté les époux [Z] de leur demande principale.

Sur la demande subsidiaire de nullité des résolutions n°1, 2, 3, 5, 6, 7, 9, 10, 11. 12, 13,14, 15, 16 et 18 de l'assemblée générale du 15 octobre 2020

Sur la demande d'annulation des résolutions n°1. 2. 12. 14 et 18.

Comme l'a dit le premier juge cette demande est exclusivement motivée par l'irrégularité du décompte des voix et de la distribution des pouvoirs, également invoquée à l'appui de la demande de nullité de l'assemblée générale, qui ne sont ni démontrés ni fondés si bien que les époux [Z] seront déboutés de leur demande d'annulation de ces résolutions.

Sur l'absence de notification des pièces justificatives au plus tard en même temps que l'ordre du jour (résolutions n°3,5,6,9 et 10)

L'article 13 du décret du 17 mars 1967 énonce que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11 - 1.

L'article 1 1 - I. du décret du 17 mars 1967 dispose que sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision :

1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes;

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés. lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat un devis ou un marché notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi;

4° Le ou les projets de contrat du syndic, accompagné de la fiche d'information prévue au troisième alinéa du 1 de l'article 18-1 A, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat;

5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l'article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus;

6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas à établir ou à modifier ces actes;

7° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1, 14-2, 18, 24, 25, 26, 30,35, 37 et 39 de la loi du 10 juillet 1965;

8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice;

9° Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions;

10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en vertu de l'article 29-1B de la loi du 10 juillet 1965 et que l'assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en 'uvre de ce rapport;

11° Les projets de résolution mentionnant, d'une part la saisie immobilière d'un lot, d'autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues. lorsque l'assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d'un lot;

12° Les projets des conventions et l'avis du conseil syndical mentionnés au troisième alinéa de l'article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ou le projet de résolution portant délégation en application du deuxième alinéa de cet article;

13° Le rapport mentionné au troisième alinéa de l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En cas de contestation, il appartient au syndic d'apporter la preuve qu'il a bien été procédé en conformité des prescriptions légales.

En l'espèce, les époux [Z] produisent la convocation à l'assemblée générale qu'ils ont reçue.

Sont annexés à cette convocation : le projet des résolutions, le relevé général des dépenses, le projet de budget prévisionnel, l'état de répartition et la situation de trésorerie du syndicat, le compte de gestion général, le compte de gestion pour les opérations courantes, le compte de gestion pour les travaux clos, le compte de gestion pour les travaux non clôtures, le contrat de mandat de syndic, les devis.

Les comptes de gestion sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé (N-1) et le projet de budget (N+2) est présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté (N+l).

Les pièces comptables, les devis et le projet de contrat de syndic ont donc été joints à la convocation comme l'exige l'article 11 I du décret du 17 mars 1967 pour permettre à l'assemblée générale de prendre des décisions valables.

Pour autant, les demandeurs ont, par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 octobre 2020, sollicité du syndic la communication de la totalité des accusés de réception des convocations, de la feuille de présence ou encore des pouvoirs alors même que la réunion de l'assemblée générale n'avait pas encore eu lieu.

Ils sollicitaient également diverses pièces comptables telles que la copie de la convention d'ouverture du compte courant, les douze derniers relevés bancaires de ce compte, la copie de l'intégralité des remises en banque, la situation des fournisseurs à la date de la reddition des comptes ou encore l'état de répartition des charges, le rapport moral du président du conseil syndical, le rapport du ou des vérificateurs aux comptes.

La notification de certaines de ces pièces est prévue par l'article 1 1 - II du décret du 17 mars 1967 pour la simple information des copropriétaires et son absence ne fait l'objet d'aucune sanction.

Les appelants n'invoquent pas de grief personnel à l'appui de leur demande puisqu'ils se limitent à soulever des vices de forme qui ne sont pas sanctionnés par la nullité des délibérations par l'article ll-II du décret du 17 mars 1967.

D'autres pièces réclamées étaient des justificatifs consultables jusqu'à la réunion de l'assemblée générale selon les modalités précisées par la convocation et, en tout état de cause, les appelants n'étaient pas fondés à obtenir l'envoi d'une copie de ses documents aux frais du syndicat.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a dit qu'il est démontré de la notification des pièces obligatoires pour la validité des décisions prises par l'assemblée générale en même temps que l'ordre du jour et ce qu'il a débouté les époux [Z] de leur demande d'annulation des résolutions n° 3, 5, 6, 9 et 10 de l'assemblée générale du 15 octobre 2020.

Sur la désignation du syndic par un vote " bloqué " sans mise en concurrence (résolution n°7)

En vertu du principe de l'autonomie des décisions et de la spécificité des majorités, l'assemblée générale a l'obligation d'émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à1'ordre du jour, un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites est nul.

Si le vote bloqué est interdit lorsque chaque question est indépendante des autres, des questions complexes ou complémentaires relevant de la même majorité sont susceptibles d'être regroupées pour donner lieu à un vote unique dès lors qu'elles forment un tout et ont un seul et même objet.

En vertu du dernier alinéa de l'article 29 du décret du 17 mars 1967, la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Aussi, il est de jurisprudence constante que les questions de désignation du syndic et d'approbation de son contrat sont liées et n'ont pas à donner lieu à des votes distincts.

Par ailleurs, au terme de l'article 21 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction entrée en vigueur le ler juin 2020, en vue de l'information de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d'irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l'article 18-1-A et accompagnés de la fiche d'information mentionnée au même article.

Ainsi, la formalité de mise en concurrence, seulement destinée à informer l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic professionnel, n'est pas prescrite à peine d'irrégularité de la décision de désignation du syndic.

En l'espèce, l'assemblée générale a désigné le cabinet Citya [Localité 8] en qualité de syndic selon les modalités du contrat joint à la convocation en annexe et autorisé M. [V] [T], président du conseil syndical, à le signer dans une résolution unique, la résolution n°7.

C'est à juste titre que le premier juge a constaté que les trois points adoptés, qui relevaient de la même majorité, étaient indissociables les uns des autres puisque la désignation du cabinet Citya [Localité 8] sans approuver son contrat ou sans autoriser le président du conseil syndical à le signer n'aurait eu aucun sens, a retenu qu'il avait pu être procédé à un vote unique, que la mise en concurrence de contrats de syndic à l'initiative du conseil syndical n'est pas prescrite à peine d'irrégularité de la désignation du syndic et a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 15 octobre 2020.

Sur l'élection du conseil syndical résolution n°11

Le nombre de membres du conseil syndical comme les conditions de présentation des candidatures sont fixées par le règlement de copropriété, ou à défaut par l'assemblée générale.

Il est de jurisprudence constante qu'il n'existe aucune précision du moment où la candidature doit être présentée mais, pour être désigné comme membre du conseil syndical, encore faut-il que l'intéressé ait présenté sa candidature à l'assemblée générale.

Ainsi, les personnes élues, présentes à l'assemblée générale, sont présumées avoir fait acte de candidature.

En l'espèce, la résolution n°11 adoptée par l'assemblée générale du 15 octobre 2020 relative à "l'élection pour deux ans du conseil syndical", rappelle le nom des membres du conseil élu et nomme pour deux ans aux fonctions de conseillers syndicaux différents copropriétaires présents, qui sont donc présumés avoir fait acte de candidature.

Pour autant il est indiqué concernant M.[A], nommé, la précision suivante " sous réserve de son acceptation ".

Il en résulte que M.[A], absent lors de l'assemblée générale, n'avait pas fait acte de candidature avant celle-ci ou lors de celle-ci.

De plus, la désignation des huit membres du conseil syndical est intervenue par un seul et même vote.

Le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a retenu la nullité de la résolution n° ll votée par l'assemblée générale.

Sur le montant des marchés et contrats de mise en concurrence obligatoire (résolution n°13).

Il ressort de l'article 21 de la loi du 10-juillet 1965, que l'assemblée générale peut décider du montant au-delà duquel une mise en concurrence des entreprises est obligatoire.

En l'espèce, si le projet de résolution annexé à la convocation ne précisait pas de montant à compter duquel une mise en concurrence était obligatoire, montant finalement fixé à 500 euros par l'assemblée générale, c'est parce que ce montant devait être débattu et arrêté par l'assemblée générale, de sorte qu'il ne peut être reproché au syndic de ne pas avoir lui-même fixé ce montant dans le projet de résolution.

Par conséquent, le jugement est confirmé en ce qu'il a écarté la demande de nullité de la résolution n°13.

Sur l'autorisation refusée à un copropriétaire d'effectuer des travaux ayant pour objet l'aménagement d'une rampe d'accès PMR à ses frais exclusifs (résolution n°15).

La résolution n° 15 est libellée de la manière suivante : " autorisation à donner au copropriétaire [B] d'effectuer des travaux ayant pour objet l'aménagement d'une rampe d'accès PMR au bâtiment A à ses frais exclusifs (affectant les parties communes ou modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble) ". Elle a été rejetée, aussi il ne peut valablement être reproché au syndic de ne pas avoir transmis les pièces justificatives de description de ces travaux et d'implantation de cette rampe d'accès, ce qui aurait pu éventuellement conduire à la nullité de cette délibération si elle avait été adoptée.

Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté les époux [Z] de leur demande d'annulation de la résolution n°15.

Sur le refus de rembourser à M. [N] [W] la somme de 444 euros sur ses frais de chauffage résolution n° 16

Le premier juge a retenu que comme pour la résolution n°15, l'assemblée générale a refusé de faire droit à la demande de M. [N] [W] de remboursement de ses frais de chauffage à hauteur de 444 euros si bien que les époux [Z] ne démontrent ni même n'allèguent un intérêt à agir pour obtenir la nullité de la décision de rejet de l'assemblée générale qui n'emporte aucune conséquence.

Le jugement est confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande de nullité de la résolution n°16.

Sur la demande additionnelle de communication sous astreinte de pièces par le syndicat des copropriétaires

En cause d'appel comme en première instance, il convient de constater que la demande est dirigée contre le syndicat des copropriétaires sur le fondement des articles 1 1 et 22 du décret du 17 mars 1967 pour la communication de pièces qui devaient être notifiées en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale du 15 octobre 2020.

Seul l'article 33 du décret du 17 mars 1967 organise la délivrance de documents en copies ou extraits au frais du copropriétaire qui le sollicite par le syndic si bien que la demande de communication sous astreinte formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires est manifestement mal dirigée.

Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.

Sur les demandes accessoires

M.et Mme [Z] sont condamnés aux dépens ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 6], située [Adresse 2] à [Localité 8], la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 juillet 2023 par le Tribunal judiciaire de NICE,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE M.et Mme [Z] à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 6], située [Adresse 2] à [Localité 8] représenté par son syndic en exercice la société CITYA [Localité 8] la somme de 4 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE M.et Mme [Z] aux entiers dépens de l'appel.