CA Pau, 1re ch., 3 novembre 2025, n° 24/00039
PAU
Arrêt
Autre
AB/ND
Numéro 25/2959
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 03/11/2025
Dossier : N° RG 24/00039 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IXC5
Nature affaire :
Demande d'autorisation de travaux d'amélioration
Affaire :
[O] [V] [W]
C/
Syndic. de copro. RESIDENCE [12]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 03 Novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 08 Septembre 2025, devant :
Mme Anne BAUDIER, magistrat chargé du rapport,
assistée de Mme Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes,
Mme Anne BAUDIER, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
M. Patrick CASTAGNE, Président
Mme Anne BAUDIER, Conseillère
Mme France-Marie DELCOURT, Conseillère
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
Madame [O] [V] épouse [W]
née le 7 juin 1968 à [Localité 10]
de nationalité française
[Adresse 2]
[Localité 1] (BELGIQUE)
Représentée par Me Marc DUPONT, avocat au barreau de Bayonne
Assisté de Me Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de Lille
INTIME :
Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] sise [Adresse 6] à [Localité 13] (64)
représenté par son syndic la société cabinet R Cisnal SARL inscrite au RCS de Bayonne sous le n° 322 927 657 700 022, dont le siège social est situé [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
Représenté par Me Virginie CAVALLARO de la SELAS CAVALLARO avocat au barreau de Dax
sur appel de la décision
en date du 06 NOVEMBRE 2023
rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BAYONNE
RG : 21/1677
EXPOSE DU LITIGE :
Mme [O] [V]-[W] est propriétaire d'un appartement dépendant de la copropriété de la résidence [12] sise [Adresse 8] à [Localité 13] (64).
Elle a ensuite procédé à l'acquisition d'un second appartement qu'elle indique être situé au même étage, dans lequel elle a entrepris des travaux de réaménagement.
Elle a, à cette occasion, procédé à la découpe d'un muret séparant les deux biens.
Après avoir été mise en demeure de procéder à la remise en état initiale du muret, dont la séparation avait été effectuée sans autorisation, et après échec d'une médiation, Mme [V]-[W] a procédé à la reconstruction, et sollicité l'autorisation de la copropriété de procéder à ces mêmes travaux.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2021, cette autorisation a été refusée.
Suivant acte du 24 septembre 2021, Mme [V]-[W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires (le Syndicat) devant le tribunal judiciaire de Bayonne.
Postérieurement à l'engagement de cette procédure, Mme [V]-[W] a de nouveau sollicité l'autorisation de découpe du muret, demande à nouveau refusée par l'assemblée générale des copropriétaires du 8 novembre 2021.
Suivant acte du 21 décembre 2021, Mme [V]-[W] a de nouveau fait assigner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet Maurel, aux mêmes fins que la procédure précédente.
Il a été procédé à la jonction des deux procédures suivant avis du 19 avril 2022.
Suivant jugement contradictoire du 6 novembre 2023 (RG n°21/01677), le tribunal judiciaire de Bayonne a :
- rejeté les demandes de nullité des procès-verbaux d'assemblées générales des 28 juin et 8 novembre 2021,
- rejeté la demande d'autorisation de travaux,
- condamné Mme [V]-[W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [V]-[W] aux entiers dépens.
Dans sa motivation, le tribunal a considéré :
- que les demandes en nullité des procès-verbaux d'assemblées générales des 28 juin et 8 novembre 2021 formulées par Mme [V]-[W] sont recevables.
- que Mme [V]-[W] est en droit de considérer que la décision de l'assemblée est mal fondée, mais pour autant elle ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce qu'elle a été prise dans le but de lui nuire personnellement, ou de favoriser les intérêts privés d'autres copropriétaires, et qu'elle se soit avérée contraire à l'intérêt collectif de la copropriété, de sorte que sa demande en nullité doit être rejetée,
- que les deux appartements dont Mme [V]-[W] a fait l'acquisition ne sont pas situés dans la même résidence, mais dans deux résidences mitoyennes, chacune étant pourvue de son propre syndicat,
- que si le syndicat de la seconde résidence semble considérer que la partie litigieuse ne constitue qu'un retour de garde-corps, ce qui au demeurant ne paraît pas conforme aux statuts que la défenderesse verse aux débats, elle constitue pour la résidence [12] une partie commune, dont la destination principale est de séparer les deux terrasses.
- que la modification sollicitée par Mme [V]-[W] ne constitue pas seulement des travaux d'amélioration, mais un changement de destination des lieux, rendant inapplicables les dispositions de l'article 30 de la loi.
Par déclaration du 26 décembre 2023, Mme [V]-[W] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a :
- rejeté ses demandes de nullité des procès verbaux d'assemblées générales des 28 juin et 8 novembre 2021,
- rejeté sa demande d'autorisation de travaux,
- l'a condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [12] la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile;
- l'a condamnée aux entiers dépens.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 21 novembre 2024 auxquelles il est expressément fait référence, Mme [V]-[W], appelante, demande à la cour de :
- infirmer le jugement rendu par la première chambre du tribunal judiciaire de Bayonne le 06 novembre 2023, sous le RG n°21/01677, en toutes ses dispositions.
Et statuant à nouveau,
- la déclarer recevable et bien fondée en son appel dirigé à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [12], représenté par son syndic, le Cabinet R.CISNAL SARL,
- prononcer la nullité de la résolution n°19 du procès-verbal d'Assemblée Générale des copropriétaires de la résidence [12] du 28 juin 2021,
- prononcer la nullité de la résolution n°5 du procès-verbal d'Assemblée Générale des copropriétaires de la résidence [12] du 08 novembre 2021,
- autoriser Mme [V]-[W] à procéder à la découpe du muret séparatif situé sur la terrasse de son appartement, constituant le lot de copropriété n°6 dépendant de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 13], cadastré section BE n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] avec dépose du vitrage de courtoisie de manière à créer un accès vers la terrasse de l'appartement voisin dépendant de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 7] à [Localité 13], dont elle est également propriétaire,
- condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [12], pris en la personne de son syndic, le Cabinet R.CISNAL SARL, au paiement d'une indemnité de 8.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,
- condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [12], pris en la personne de son syndic, le Cabinet R.CISNAL SARL, à payer la somme de 4.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [12] aux entiers frais et dépens, de première instance et d'appel.
Au soutien de son appel, Mme [V]-[W] fait valoir sur le fondement de l'article 42 alinéa 2 modifié par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, des articles 25 et 30 de la loi susvisée, et de l'article 1240 du code civil, dans sa version résultant de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations :
- que si la charge de la preuve incombe effectivement au demandeur à l'action en nullité, la preuve de l'abus de droit peut également résulter du seul fait que le refus a été voté sans motif valable, c'est-à-dire sans être justifié par la protection de l'intérêt collectif.
- qu'il résulte de deux rapports réalisés par le Bureau d'Études Techniques [Localité 9] que la démolition du muret séparatif est sans aucun risque, ni incidence sur la stabilité des balcons ou quelconque ouvrage de l'immeuble.
- que les travaux ne sont visibles que depuis l'appartement de la concluante et n'emportent strictement aucune gêne pour les autres copropriétaires de l'immeuble.
- que la rupture d'égalité invoquée par le Syndicat supposerait, d'une part, que d'autres copropriétaires soient placés dans une situation strictement identique à celle de la concluante et, d'autre part, que des décisions divergentes aient été prises en assemblée générale, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
- que le Syndicat des copropriétaires, qui a lui-même reconnu l'applicabilité de l'article 25 avant l'introduction de la présente procédure, ne peut sérieusement adopter une position contraire en ce sens.
- que les travaux dont l'autorisation a été sollicitée par la concluante n'emportent pas appropriation des parties communes ni, a fortiori aliénation des parties communes au sens de l'article 26 pris en son dernier alinéa.
- que le tribunal a fait une mauvaise application de l'article 30 en écartant son champ d'application au motif que les travaux ne seraient pas conformes à la destination initiale du muret et ce alors même qu'il lui appartenait en réalité de vérifier si les travaux en cause pouvaient constituer une amélioration et s'ils étaient ou non compatibles avec la destination de l'immeuble.
- que les travaux visant à permettre la communication entre deux lots et de manière générale sont constitutifs de travaux d'amélioration au sens de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965.
- que la réserve formulée quant à l'absence de caractère pérenne, qui n'est appuyée par aucun texte ni aucune jurisprudence, ne saurait prospérer puisque ce caractère ne fait pas partie des conditions requises pour constituer une amélioration.
- que la découpe du muret n'emporte pas changement de destination de l'immeuble puisqu'il s'agit uniquement pour la concluante de circuler entre ses deux lots de copropriété et donc d'améliorer la jouissance de ses parties privatives dans le cadre de leur usage habituel à titre d'habitation.
- que Mme [V]-[W] a été privée, sans motif légitime, de l'amélioration des conditions de jouissance de ses lots de copropriété, de sorte que le Syndicat engage sa responsabilité sur un plan délictuel et non contractuel à l'égard de celle-ci.
* Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 20 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [12], intimé, demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu le 6 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Bayonne en toutes ses dispositions
- dire et juger que le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [12] n'a commis aucun abus de droit en refusant de faire droit à la demande d'autorisation de travaux sollicitée par Mme [V]-[W] le 28 juin 2021 et le 8 novembre 2021
En conséquence,
- débouter Mme [V]-[W] de sa demande tendant à obtenir la nullité des résolutions n°19 de l'assemblée générale en date du 28 juin 2021 et n°5 de l'assemblée générale en date du 8 novembre 2021,
- débouter Mme [V]-[W] de sa demande tendant à être autorisée à procéder à la découpe du muret situé sur la terrasse de son appartement avec dépose du vitrage de courtoisie pour créer un accès avec la terrasse voisine dont elle est également propriétaire,
- débouter Mme [V]-[W] de sa demande d'allocation de dommages et intérêts,
- débouter Mme [V]-[W] de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [V]-[W] à lui verser la somme de 4.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [O] [V]-[W] aux entiers dépens de l'appel.
Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [12] fait valoir sur le fondement des articles 14, 25 b), 26 et 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 2224 du code civil :
- qu'aucun abus de droit ne saurait être caractérisé lorsque le syndicat des copropriétaires ne donne ni explication ou justification sur son refus.
- que les travaux envisagés par Mme [V]-[W] sont des travaux qui concernent des parties communes de la copropriété [12] et qui relèvent de l'intérêt de la copropriété.
- que la circonstance selon laquelle la copropriété voisine aurait autorisé Mme [V]-[W] à entreprendre les travaux litigieux ne rend pas ipso facto abusif le refus opposé par la copropriété [12] puisque chaque assemblée générale de copropriété dispose en la matière d'un pouvoir souverain d'appréciation.
- qu'il pourrait apparaître inégalitaire de permettre uniquement à Mme [V]-[W] de supprimer une partie commune afin de faire communiquer ses deux appartements alors qu'aucun copropriétaire de la Résidence [12] n'a déjà fait l'objet d'une telle autorisation.
- que le projet de Mme [V]-[W] présente toutes les caractéristiques d'une appropriation de partie commune et ne constitue pas seulement une réalisation de travaux affectant les parties communes.
- que l'autorisation donnée par le syndicat à Mme [V]-[W] d'effectuer les travaux concernés nécessiterait d'être adoptée à l'unanimité et non seulement à la majorité, ce qui ne constitue pas un abus de majorité.
- que la demande d'autorisation de travaux présentée par Mme [V]-[W] à l'assemblée générale des copropriétaires ne relève pas des dispositions de l'article 25b) de la loi du 10 juillet 1965, mais des dispositions de l'article 26 alinéa 4.
- que les travaux envisagés par Mme [V]-[W] ne constituent pas des travaux d'amélioration au sens des dispositions de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 mais entraînent un changement de destination des lieux.
- que l'amélioration n'existe que tant que Mme [V]-[W] demeure propriétaire des deux mêmes appartements au sein des résidences [11] et [12], de sorte qu'il faudra procéder à la reconstruction du muret en cas de changement de propriétaire.
- que Mme [V]-[W] ne justifie pas de son préjudice moral, ni même de son préjudice de jouissance.
- que le Syndicat des copropriétaires n'a commis aucune faute, celui-ci n'ayant fait qu'accomplir sa mission consistant à conserver l'immeuble et à administrer les parties communes.
- que Mme [V]-[W] ne rapporte pas la preuve des conditions de mise en 'uvre de la responsabilité contractuelle du Syndicat des copropriétaires.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 juillet 2025.
MOTIFS
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
Sur la nullité de la résolution n°19 du procès-verbal d'Assemblée Générale des copropriétaires de la résidence [12] du 28 juin 2021 et de la résolution n°5 du procès-verbal d'Assemblée Générale des copropriétaires de la résidence [12] du 08 novembre 2021 sur le fondement de l'abus de droit':
En vertu de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
Une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
Il appartient aux copropriétaires minoritaires de rapporter la preuve de l'abus commis et d'un préjudice injustement infligé à une minorité (Cass.3e civ. 11 mai 2006 n°05-10.924).
Au cas d'espèce, au cours de l'assemblée générale du 28 juin 2021 (résolution n°19), comme au cours de l'assemblée générale du 8 novembre 2021 (résolution n°5), la majorité des voix de tous les copropriétaires a rejeté la demande d'autorisation formulée par les époux [V]-[W] de procéder à la découpe dans le muret droit sur la terrasse et de déposer le vitrage de courtoisie.
Mme [V]-[W] considère que les assemblées générales ont commis un abus de majorité dès lors que le refus a été voté sans motif valable, c'est-à-dire sans être justifié par la protection de l'intérêt collectif.
Elle affirme que les travaux qu'elle envisage de réaliser ne portent ni une atteinte à la solidité de l'immeuble, ni une atteinte à sa destination, ni une appropriation des parties communes ni un trouble dont les autres copropriétaires seraient fondés à solliciter réparation.
Certes, il n'est pas contestable, au vu des pièces produites, que les travaux envisagés par Mme [V]-[W] ne portent atteinte ni à la solidité de l'immeuble, ni à son aspect esthétique.
Toutefois, autoriser Mme [V]-[W] à détruire le muret et à déposer le vitrage de courtoisie pour permettre le passage entre ses deux appartements situés sur deux copropriétés différentes reviendrait à accroître ses parties privatives et à lui conférer un droit de jouissance exclusif de la partie commune.
En effet, d'après le règlement de copropriété produit aux débats, sont des parties communes les ornements des façades, les balcons et loggias (à l'exclusion des garde-corps, balustrades et barres d'appui et du revêtement du sol), si bien que le muret séparant les deux balcons et le vitrage de courtoisie sur lesquels Mme [V]-[W] souhaite réaliser des travaux sont des parties communes.
En outre, et surtout, il est de l'intérêt collectif de la copropriété [12] de voir maintenue la séparation effective des deux copropriétés par ledit muret et le vitrage de courtoisie, si bien que le rejet de la demande de Mme [V]-[W] ne constitue pas un abus de majorité des assemblées générales des 28 juin 2021 et 8 novembre 2021.
La décision querellée sera confirmée sur ce point.
Sur la demande d'autorisation judiciaire de travaux':
En vertu de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de refus par l' assemblée générale des copropriétaires de donner à certains d'entre eux l'autorisation d'effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conforme à la destination de celui-ci, le tribunal judiciaire peut accorder à tout copropriétaire l'autorisation d'exécuter tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er (transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants, adjonction d'éléments nouveaux, aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux).
Il est constant que ces dispositions impliquent la seule exigence d'une amélioration conforme à la destination de l'immeuble (3e Civ, 13 février 1991, pourvoi n°89-15.938).
Or, au cas d'espèce, les travaux sollicités par Mme [V]-[W], constituent certes pour elle une amélioration de ses conditions de jouissance de ses lots de copropriété, mais ils ne sont pas conformes à la destination de l'immeuble (résidence [12]), dès lors qu'ils ont vocation à supprimer la séparation effective entre les deux copropriétés (résidence [12] et résidence [11]) pour permettre son passage entre ses deux appartements.
La décision querellée sera également confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'autorisation judiciaire des travaux.
Sur la demande de dommages et intérêts':
Mme [V]-[W] sollicite la condamnation du Syndicat à lui payer la somme de 8.000 € à titre de dommage et intérêts en réparation de son préjudice moral et de son préjudice de jouissance, considérant que sa responsabilité est engagée sur le plan délictuel dès lors qu'il a fait preuve d'une résistance abusive en lui refusant l'autorisation de réaliser les travaux d'amélioration de sa jouissance de ses biens.
Or, compte tenu des développements ci-dessus, il ne saurait être considéré que le rejet de la demande de travaux serait abusif.
La décision dont appel sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté Mme [V]-[W] de sa demande de dommage et intérêts.
Sur les frais du procès':
Mme [V]-[W], succombante, sera condamnée aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré ainsi qu'aux dépens d'appel et à payer au Syndicat la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, cette somme s'ajoutant à celle allouée au Syndicat en première instance.
La demande de Mme [V]-[W] au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
PAR CES MOTIFS :
La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Et, y ajoutant,
Condamne Mme [V]-[W] aux dépens d'appel.
Condamne Mme [V]-[W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [12] la somme de deux mille euros (2.000 €) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile';
La déboute de sa demande formulée sur le fondement des mêmes dispositions.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur CASTAGNE, Président, et par Mme DENIS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier Le Président
Numéro 25/2959
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 03/11/2025
Dossier : N° RG 24/00039 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IXC5
Nature affaire :
Demande d'autorisation de travaux d'amélioration
Affaire :
[O] [V] [W]
C/
Syndic. de copro. RESIDENCE [12]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 03 Novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
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APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 08 Septembre 2025, devant :
Mme Anne BAUDIER, magistrat chargé du rapport,
assistée de Mme Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes,
Mme Anne BAUDIER, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
M. Patrick CASTAGNE, Président
Mme Anne BAUDIER, Conseillère
Mme France-Marie DELCOURT, Conseillère
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
Madame [O] [V] épouse [W]
née le 7 juin 1968 à [Localité 10]
de nationalité française
[Adresse 2]
[Localité 1] (BELGIQUE)
Représentée par Me Marc DUPONT, avocat au barreau de Bayonne
Assisté de Me Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de Lille
INTIME :
Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] sise [Adresse 6] à [Localité 13] (64)
représenté par son syndic la société cabinet R Cisnal SARL inscrite au RCS de Bayonne sous le n° 322 927 657 700 022, dont le siège social est situé [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
Représenté par Me Virginie CAVALLARO de la SELAS CAVALLARO avocat au barreau de Dax
sur appel de la décision
en date du 06 NOVEMBRE 2023
rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BAYONNE
RG : 21/1677
EXPOSE DU LITIGE :
Mme [O] [V]-[W] est propriétaire d'un appartement dépendant de la copropriété de la résidence [12] sise [Adresse 8] à [Localité 13] (64).
Elle a ensuite procédé à l'acquisition d'un second appartement qu'elle indique être situé au même étage, dans lequel elle a entrepris des travaux de réaménagement.
Elle a, à cette occasion, procédé à la découpe d'un muret séparant les deux biens.
Après avoir été mise en demeure de procéder à la remise en état initiale du muret, dont la séparation avait été effectuée sans autorisation, et après échec d'une médiation, Mme [V]-[W] a procédé à la reconstruction, et sollicité l'autorisation de la copropriété de procéder à ces mêmes travaux.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2021, cette autorisation a été refusée.
Suivant acte du 24 septembre 2021, Mme [V]-[W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires (le Syndicat) devant le tribunal judiciaire de Bayonne.
Postérieurement à l'engagement de cette procédure, Mme [V]-[W] a de nouveau sollicité l'autorisation de découpe du muret, demande à nouveau refusée par l'assemblée générale des copropriétaires du 8 novembre 2021.
Suivant acte du 21 décembre 2021, Mme [V]-[W] a de nouveau fait assigner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet Maurel, aux mêmes fins que la procédure précédente.
Il a été procédé à la jonction des deux procédures suivant avis du 19 avril 2022.
Suivant jugement contradictoire du 6 novembre 2023 (RG n°21/01677), le tribunal judiciaire de Bayonne a :
- rejeté les demandes de nullité des procès-verbaux d'assemblées générales des 28 juin et 8 novembre 2021,
- rejeté la demande d'autorisation de travaux,
- condamné Mme [V]-[W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [V]-[W] aux entiers dépens.
Dans sa motivation, le tribunal a considéré :
- que les demandes en nullité des procès-verbaux d'assemblées générales des 28 juin et 8 novembre 2021 formulées par Mme [V]-[W] sont recevables.
- que Mme [V]-[W] est en droit de considérer que la décision de l'assemblée est mal fondée, mais pour autant elle ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce qu'elle a été prise dans le but de lui nuire personnellement, ou de favoriser les intérêts privés d'autres copropriétaires, et qu'elle se soit avérée contraire à l'intérêt collectif de la copropriété, de sorte que sa demande en nullité doit être rejetée,
- que les deux appartements dont Mme [V]-[W] a fait l'acquisition ne sont pas situés dans la même résidence, mais dans deux résidences mitoyennes, chacune étant pourvue de son propre syndicat,
- que si le syndicat de la seconde résidence semble considérer que la partie litigieuse ne constitue qu'un retour de garde-corps, ce qui au demeurant ne paraît pas conforme aux statuts que la défenderesse verse aux débats, elle constitue pour la résidence [12] une partie commune, dont la destination principale est de séparer les deux terrasses.
- que la modification sollicitée par Mme [V]-[W] ne constitue pas seulement des travaux d'amélioration, mais un changement de destination des lieux, rendant inapplicables les dispositions de l'article 30 de la loi.
Par déclaration du 26 décembre 2023, Mme [V]-[W] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a :
- rejeté ses demandes de nullité des procès verbaux d'assemblées générales des 28 juin et 8 novembre 2021,
- rejeté sa demande d'autorisation de travaux,
- l'a condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [12] la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile;
- l'a condamnée aux entiers dépens.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 21 novembre 2024 auxquelles il est expressément fait référence, Mme [V]-[W], appelante, demande à la cour de :
- infirmer le jugement rendu par la première chambre du tribunal judiciaire de Bayonne le 06 novembre 2023, sous le RG n°21/01677, en toutes ses dispositions.
Et statuant à nouveau,
- la déclarer recevable et bien fondée en son appel dirigé à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [12], représenté par son syndic, le Cabinet R.CISNAL SARL,
- prononcer la nullité de la résolution n°19 du procès-verbal d'Assemblée Générale des copropriétaires de la résidence [12] du 28 juin 2021,
- prononcer la nullité de la résolution n°5 du procès-verbal d'Assemblée Générale des copropriétaires de la résidence [12] du 08 novembre 2021,
- autoriser Mme [V]-[W] à procéder à la découpe du muret séparatif situé sur la terrasse de son appartement, constituant le lot de copropriété n°6 dépendant de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 13], cadastré section BE n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] avec dépose du vitrage de courtoisie de manière à créer un accès vers la terrasse de l'appartement voisin dépendant de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 7] à [Localité 13], dont elle est également propriétaire,
- condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [12], pris en la personne de son syndic, le Cabinet R.CISNAL SARL, au paiement d'une indemnité de 8.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,
- condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [12], pris en la personne de son syndic, le Cabinet R.CISNAL SARL, à payer la somme de 4.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [12] aux entiers frais et dépens, de première instance et d'appel.
Au soutien de son appel, Mme [V]-[W] fait valoir sur le fondement de l'article 42 alinéa 2 modifié par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, des articles 25 et 30 de la loi susvisée, et de l'article 1240 du code civil, dans sa version résultant de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations :
- que si la charge de la preuve incombe effectivement au demandeur à l'action en nullité, la preuve de l'abus de droit peut également résulter du seul fait que le refus a été voté sans motif valable, c'est-à-dire sans être justifié par la protection de l'intérêt collectif.
- qu'il résulte de deux rapports réalisés par le Bureau d'Études Techniques [Localité 9] que la démolition du muret séparatif est sans aucun risque, ni incidence sur la stabilité des balcons ou quelconque ouvrage de l'immeuble.
- que les travaux ne sont visibles que depuis l'appartement de la concluante et n'emportent strictement aucune gêne pour les autres copropriétaires de l'immeuble.
- que la rupture d'égalité invoquée par le Syndicat supposerait, d'une part, que d'autres copropriétaires soient placés dans une situation strictement identique à celle de la concluante et, d'autre part, que des décisions divergentes aient été prises en assemblée générale, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
- que le Syndicat des copropriétaires, qui a lui-même reconnu l'applicabilité de l'article 25 avant l'introduction de la présente procédure, ne peut sérieusement adopter une position contraire en ce sens.
- que les travaux dont l'autorisation a été sollicitée par la concluante n'emportent pas appropriation des parties communes ni, a fortiori aliénation des parties communes au sens de l'article 26 pris en son dernier alinéa.
- que le tribunal a fait une mauvaise application de l'article 30 en écartant son champ d'application au motif que les travaux ne seraient pas conformes à la destination initiale du muret et ce alors même qu'il lui appartenait en réalité de vérifier si les travaux en cause pouvaient constituer une amélioration et s'ils étaient ou non compatibles avec la destination de l'immeuble.
- que les travaux visant à permettre la communication entre deux lots et de manière générale sont constitutifs de travaux d'amélioration au sens de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965.
- que la réserve formulée quant à l'absence de caractère pérenne, qui n'est appuyée par aucun texte ni aucune jurisprudence, ne saurait prospérer puisque ce caractère ne fait pas partie des conditions requises pour constituer une amélioration.
- que la découpe du muret n'emporte pas changement de destination de l'immeuble puisqu'il s'agit uniquement pour la concluante de circuler entre ses deux lots de copropriété et donc d'améliorer la jouissance de ses parties privatives dans le cadre de leur usage habituel à titre d'habitation.
- que Mme [V]-[W] a été privée, sans motif légitime, de l'amélioration des conditions de jouissance de ses lots de copropriété, de sorte que le Syndicat engage sa responsabilité sur un plan délictuel et non contractuel à l'égard de celle-ci.
* Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 20 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [12], intimé, demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu le 6 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Bayonne en toutes ses dispositions
- dire et juger que le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [12] n'a commis aucun abus de droit en refusant de faire droit à la demande d'autorisation de travaux sollicitée par Mme [V]-[W] le 28 juin 2021 et le 8 novembre 2021
En conséquence,
- débouter Mme [V]-[W] de sa demande tendant à obtenir la nullité des résolutions n°19 de l'assemblée générale en date du 28 juin 2021 et n°5 de l'assemblée générale en date du 8 novembre 2021,
- débouter Mme [V]-[W] de sa demande tendant à être autorisée à procéder à la découpe du muret situé sur la terrasse de son appartement avec dépose du vitrage de courtoisie pour créer un accès avec la terrasse voisine dont elle est également propriétaire,
- débouter Mme [V]-[W] de sa demande d'allocation de dommages et intérêts,
- débouter Mme [V]-[W] de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [V]-[W] à lui verser la somme de 4.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [O] [V]-[W] aux entiers dépens de l'appel.
Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [12] fait valoir sur le fondement des articles 14, 25 b), 26 et 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 2224 du code civil :
- qu'aucun abus de droit ne saurait être caractérisé lorsque le syndicat des copropriétaires ne donne ni explication ou justification sur son refus.
- que les travaux envisagés par Mme [V]-[W] sont des travaux qui concernent des parties communes de la copropriété [12] et qui relèvent de l'intérêt de la copropriété.
- que la circonstance selon laquelle la copropriété voisine aurait autorisé Mme [V]-[W] à entreprendre les travaux litigieux ne rend pas ipso facto abusif le refus opposé par la copropriété [12] puisque chaque assemblée générale de copropriété dispose en la matière d'un pouvoir souverain d'appréciation.
- qu'il pourrait apparaître inégalitaire de permettre uniquement à Mme [V]-[W] de supprimer une partie commune afin de faire communiquer ses deux appartements alors qu'aucun copropriétaire de la Résidence [12] n'a déjà fait l'objet d'une telle autorisation.
- que le projet de Mme [V]-[W] présente toutes les caractéristiques d'une appropriation de partie commune et ne constitue pas seulement une réalisation de travaux affectant les parties communes.
- que l'autorisation donnée par le syndicat à Mme [V]-[W] d'effectuer les travaux concernés nécessiterait d'être adoptée à l'unanimité et non seulement à la majorité, ce qui ne constitue pas un abus de majorité.
- que la demande d'autorisation de travaux présentée par Mme [V]-[W] à l'assemblée générale des copropriétaires ne relève pas des dispositions de l'article 25b) de la loi du 10 juillet 1965, mais des dispositions de l'article 26 alinéa 4.
- que les travaux envisagés par Mme [V]-[W] ne constituent pas des travaux d'amélioration au sens des dispositions de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 mais entraînent un changement de destination des lieux.
- que l'amélioration n'existe que tant que Mme [V]-[W] demeure propriétaire des deux mêmes appartements au sein des résidences [11] et [12], de sorte qu'il faudra procéder à la reconstruction du muret en cas de changement de propriétaire.
- que Mme [V]-[W] ne justifie pas de son préjudice moral, ni même de son préjudice de jouissance.
- que le Syndicat des copropriétaires n'a commis aucune faute, celui-ci n'ayant fait qu'accomplir sa mission consistant à conserver l'immeuble et à administrer les parties communes.
- que Mme [V]-[W] ne rapporte pas la preuve des conditions de mise en 'uvre de la responsabilité contractuelle du Syndicat des copropriétaires.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 juillet 2025.
MOTIFS
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
Sur la nullité de la résolution n°19 du procès-verbal d'Assemblée Générale des copropriétaires de la résidence [12] du 28 juin 2021 et de la résolution n°5 du procès-verbal d'Assemblée Générale des copropriétaires de la résidence [12] du 08 novembre 2021 sur le fondement de l'abus de droit':
En vertu de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
Une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
Il appartient aux copropriétaires minoritaires de rapporter la preuve de l'abus commis et d'un préjudice injustement infligé à une minorité (Cass.3e civ. 11 mai 2006 n°05-10.924).
Au cas d'espèce, au cours de l'assemblée générale du 28 juin 2021 (résolution n°19), comme au cours de l'assemblée générale du 8 novembre 2021 (résolution n°5), la majorité des voix de tous les copropriétaires a rejeté la demande d'autorisation formulée par les époux [V]-[W] de procéder à la découpe dans le muret droit sur la terrasse et de déposer le vitrage de courtoisie.
Mme [V]-[W] considère que les assemblées générales ont commis un abus de majorité dès lors que le refus a été voté sans motif valable, c'est-à-dire sans être justifié par la protection de l'intérêt collectif.
Elle affirme que les travaux qu'elle envisage de réaliser ne portent ni une atteinte à la solidité de l'immeuble, ni une atteinte à sa destination, ni une appropriation des parties communes ni un trouble dont les autres copropriétaires seraient fondés à solliciter réparation.
Certes, il n'est pas contestable, au vu des pièces produites, que les travaux envisagés par Mme [V]-[W] ne portent atteinte ni à la solidité de l'immeuble, ni à son aspect esthétique.
Toutefois, autoriser Mme [V]-[W] à détruire le muret et à déposer le vitrage de courtoisie pour permettre le passage entre ses deux appartements situés sur deux copropriétés différentes reviendrait à accroître ses parties privatives et à lui conférer un droit de jouissance exclusif de la partie commune.
En effet, d'après le règlement de copropriété produit aux débats, sont des parties communes les ornements des façades, les balcons et loggias (à l'exclusion des garde-corps, balustrades et barres d'appui et du revêtement du sol), si bien que le muret séparant les deux balcons et le vitrage de courtoisie sur lesquels Mme [V]-[W] souhaite réaliser des travaux sont des parties communes.
En outre, et surtout, il est de l'intérêt collectif de la copropriété [12] de voir maintenue la séparation effective des deux copropriétés par ledit muret et le vitrage de courtoisie, si bien que le rejet de la demande de Mme [V]-[W] ne constitue pas un abus de majorité des assemblées générales des 28 juin 2021 et 8 novembre 2021.
La décision querellée sera confirmée sur ce point.
Sur la demande d'autorisation judiciaire de travaux':
En vertu de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de refus par l' assemblée générale des copropriétaires de donner à certains d'entre eux l'autorisation d'effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conforme à la destination de celui-ci, le tribunal judiciaire peut accorder à tout copropriétaire l'autorisation d'exécuter tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er (transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants, adjonction d'éléments nouveaux, aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux).
Il est constant que ces dispositions impliquent la seule exigence d'une amélioration conforme à la destination de l'immeuble (3e Civ, 13 février 1991, pourvoi n°89-15.938).
Or, au cas d'espèce, les travaux sollicités par Mme [V]-[W], constituent certes pour elle une amélioration de ses conditions de jouissance de ses lots de copropriété, mais ils ne sont pas conformes à la destination de l'immeuble (résidence [12]), dès lors qu'ils ont vocation à supprimer la séparation effective entre les deux copropriétés (résidence [12] et résidence [11]) pour permettre son passage entre ses deux appartements.
La décision querellée sera également confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'autorisation judiciaire des travaux.
Sur la demande de dommages et intérêts':
Mme [V]-[W] sollicite la condamnation du Syndicat à lui payer la somme de 8.000 € à titre de dommage et intérêts en réparation de son préjudice moral et de son préjudice de jouissance, considérant que sa responsabilité est engagée sur le plan délictuel dès lors qu'il a fait preuve d'une résistance abusive en lui refusant l'autorisation de réaliser les travaux d'amélioration de sa jouissance de ses biens.
Or, compte tenu des développements ci-dessus, il ne saurait être considéré que le rejet de la demande de travaux serait abusif.
La décision dont appel sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté Mme [V]-[W] de sa demande de dommage et intérêts.
Sur les frais du procès':
Mme [V]-[W], succombante, sera condamnée aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré ainsi qu'aux dépens d'appel et à payer au Syndicat la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, cette somme s'ajoutant à celle allouée au Syndicat en première instance.
La demande de Mme [V]-[W] au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
PAR CES MOTIFS :
La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Et, y ajoutant,
Condamne Mme [V]-[W] aux dépens d'appel.
Condamne Mme [V]-[W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [12] la somme de deux mille euros (2.000 €) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile';
La déboute de sa demande formulée sur le fondement des mêmes dispositions.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur CASTAGNE, Président, et par Mme DENIS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier Le Président