CA Montpellier, 5e ch. civ., 4 novembre 2025, n° 22/04391

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 04 NOVEMBRE 2025

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 22/04391 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PQ37

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 JUIN 2022

Tribunal judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 18/04472

APPELANTS :

Monsieur [V] [S]

né le 01 Septembre 1970 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de Me Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame [B] [P] épouse [S]

née le 01 Juin 1968 à [Localité 15]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEES :

E.P.I.C. L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 12] MEDITE RRANEE METROPOLE (ACM - HABITAT) pris en la personne de son directeur général domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Me Alexia ROLAND de la SCP VINSONNEAU PALIES-NOY-GAUER & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Sofia EJJARI, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Alexia ROLAND, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES Société civile immatriculée au RCS du MANS sous le n°775 652 126 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège social

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par Me Laurent SALLELES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant

SA MMA IARD inscrite au RCS du MANS sous le n°440 048 882 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège social

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par Me Laurent SALLELES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant

Ordonnance de clôture du 18 Août 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 SEPTEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :

Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

- contradictoire

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Corinne STRUNK, Conseillère en remplacement Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, empêchée et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

L'Office Public de l'Habitat de [Localité 12] Méditerranée Métropole (ACM Habitat) a acquis de la Commune de [Localité 12] des parcelles de terrain aménagées sur la [Adresse 16] sur lesquelles 13 villas ont été réalisées, destinées exclusivement à la location-accession sociale, ensemble dénommé « [Adresse 14] ».

Pour cette opération, ACM Habitat a souscrit auprès de la société Covea Risks, aux droits de laquelle viennent désormais les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, une police dommages-ouvrage couvrant également sa responsabilité décennale de constructeur non-réalisateur.

La déclaration d'ouverture de chantier est intervenue le 3 juillet 2006.

Le 29 janvier 2009, M. [V] [F] [W] [S] et Mme [B] [P] épouse [S] ont pris à bail la villa sise [Adresse 2] à [Localité 12], suivant contrat de location-accession à la propriété prévoyant un prix de 171.000 euros ttc minoré de 1,5% par an payable selon redevance mensuelle de 784,85 euros , et ouvrant droit aux accédants, après une période de jouissance de 6 mois au moins, et pendant une durée maximale de 4 ans, le transfert à leur profit de la propriété après régularisation par acte notarié.

Par courriers adressés les 18 février, 28 mai, 4 juin et 9 octobre 2009, les époux [S] signalent à ACM Habitat plusieurs désordres.

Ayant levé l'option d'achat, les époux [S] en sont devenus propriétaires par acte notarié reçu le 30 décembre 2009.

Les 26 juillet 2010 et le 4 janvier 2011, les époux [S] adressent à Covea Risk, garantissant la dommage ouvrage, des déclarations de sinistre.

Insatisfaits de la réponse apportée par l'assureur et faisant état de la persistance de nombreux désordres, par exploit du 11 juillet 2012, les époux [S] ont sollicité la désignation d'un expert judiciaire aux motifs de réserves non levées et de non-conformités concernant :

l'isolation thermique,

les volets roulants,

la porte de placard coulissant,

la peinture.

Suivant ordonnance du 13 septembre 2012, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à M. [M].

La société Covea Risks a diligenté différents appels en cause, afin de rendre les opérations d'expertise communes et opposables aux locateurs d'ouvrage et à leurs assureurs respectifs.

Par assignation du 26 février 2014, les époux [S] ont sollicité l'extension de la mission de l'expert à plusieurs non-conformités et ont été déboutés de leur demande par ordonnance de référé du 17 avril 2014, faute de justifier de leur intérêt à agir sur ses non-conformités.

Par assignation du 14 mai 2014, les époux [S] ont de nouveau sollicité l'extension de la mission de l'expert à plusieurs non-conformités et leur demande a été accueillie par le juge des référés qui, par ordonnance du 10 juillet 2014, a étendu la mission de l'expert notamment à :

l'absence de deuxième WC à l'étage,

l'absence de peinture intérieure glycérophtalique que ce soit pour les pièces humides ou pour les portes et huisseries,

l'absence de faux plafond à l'étage et non-conformité de la couverture réalisée,

au tuyauteur radiateur et sanitaire non réalisée en cuivre,

l'absence de mur séparatif double avec joint de dilatation entre les différents logements,

la palette de couleur des enduits extérieurs non respectés,

la tonalité de rouge ponctué de jaune d'or,

la clôture extérieure en grillage plastifié non réalisée sur la totalité du jardin,

l'absence de drain côté jardin à 3m de la façade,

l'absence de regard eaux pluviales sur la voie publique pour raccordement,

l'absence de haie de lauriers côté rue entre villas 3 et 4.

L'expert a déposé son rapport le 24 juin 2016.

Suivant exploits d'huissiers des 20 juillet et 4 septembre 2018, les époux [S] ont assigné ACM Habitat et les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, venant aux droits de la société Covéa Risks, assureur dommages-ouvrage d'ACM Habitat, devant le tribunal judiciaire de Montpellier, en paiement de diverses sommes.

Par actes d'huissier délivrés les 14, 23, 24, 25, 29, 30 et 31 janvier 2019, la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la SA MMA Iard ont fait assigner aux fins de les voir condamner éventuellement à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre, l'ensemble des intervenants à la construction des villas de la résidence ainsi que leurs assureurs respectifs à savoir :

- La SARL ARTEBA chargée de maîtrise d''uvre avec mission complète et son assureur la SMABTP

- La SAS ACCOPLAS chargée des menuiseries extérieures et son assureur SMABTP

- LAa SARL CARRELAGE [U] [J] et son liquidateur judiciaire MaîtreChristine [X] ainsi que son assureur SMABTP

- La SARL ASTP chargée du lot VRD et son assureur SMABTP

- La SASU SECURISK chargée de mission de contrôle technique et son assureur SMABTP

- La SAS EGSA chargée d'étude géotechnique et son assureur SMABTP

- La SARL MCH chargée des menuiseries intérieures et son assureur SMABTP

- La SAS OTCE LANGUEDOC ROUSSILLON chargée d'étude de structure et son assureur SMABTP

- Maître [C] [A] liquidateur judiciaire de la société SOTRAB chargée du gros 'uvre et la SA AXA France IARD assureur de celle-ci

- la SARL SHI chargée du lot doublage -cloisons et son assureur SA ALLIANZ IARD

- Maître [Z] [K] liquidateur judiciaire de la SARL SFCP

- La SA GAN assureur des sociétés SFCP et HBTP chargée du gros 'uvre

- La SARL ATELIER SAINT [C] chargée du lot peintures et son assureur la SA L'AUXILIAIRE

- La SARL ALBISIO INGENIERIE BET FLUIDES et son assureur mutuelle des architectes français (MAF)

- La SARL IZUBA ENERGIES BET SOLAIRE et son assureur la MAF

- La SARL MEDIT ISOLATION ETANCHEITE chargée du lot étanchéité et son assureur la SA SMA ex SAGENA.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 23 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Condamne l'office ACM, la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard à payer in solidum aux époux [S], ensemble, la somme de 19 147,11 euros ;

Condamne l'office ACM, la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard à payer in solidum aux époux [S] la somme de 30 000 euros ;

Condamne l'office ACM, la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise et à payer encore aux époux [S] une somme de 7 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les condamnations susvisées sont affectées du cours des intérêts au taux légal et que dans les rapports entre codébiteurs in solidum, elles seront intégralement supportées par la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard ensemble qui garantiront indemne l'office ACM ;

Déclare les époux [S] irrecevables en leurs demandes de 59 911,51 euros et 20 000 euros ;

Dit que sur justification du paiement intégral des condamnations prononcées au profit des époux [S], la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard auront droit aux garanties suivantes :

par la société Sotrab représentée par Me [A] et la société Axa France Iard à concurrence 3 711,60 euros,

par la société HBTP et son assureur le Gan à concurrence du même montant de 3 711,60 euros,

par la société Arteba et son assureur SMABTP à concurrence de 3 748,60 euros,

par la société HBTP seule à concurrence de 361,90 euros,

par la société Sotrab seule représentée par Me [A] à concurrence de la même somme de 361,90 euros,

par la société Accoplas seule à concurrence de 297 euros,

par la société Carrelages [U] [J] représentée par sa liquidatrice Me [D] [X] à concurrence de 1 061,90 euros,

par la société de plomberie SFCP représentée par son liquidateur Me [K] à concurrence de 66 euros ;

Condamne la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile :

à la SAS OTCE Languedoc Roussillon et à la SASMA, ex SAGENA, ensemble la somme de 2 000 euros,

à la SARL Atelier Saint [C] 2 000 euros,

à la compagnie l'Auxiliaire 2 000 euros,

à la SARL Alabiso Ingenierie, à la SARL Izuba Ingenierie et à la compagnie Maf ensemble 2 000 euros ;

Rejette toute autre demande ;

Ordonne l'exécution provisoire.

Le premier juge retient l'existence de nombreuses réserves dénoncées dès l'entrée dans les lieux par les époux [S] aux termes de plusieurs courriers en date des 10 et 18 février, 5 mai et 5 octobre 2009, du 26 juillet 2010 et du 4 janvier 2011 qui font notamment état de désordres relatifs à l'absence de joints, un problème de carrelage, la défaillance de la baguette de toit, des infiltrations au niveau du plafond sud et plafond escalier, l'absence de drainage du vide sanitaire, une étanchéité déficiente de la maison ainsi qu'une isolation sonore insuffisante'

Le tribunal affirme que la non-levée des réserves de la part d'ACM Habitat caractérise de sa part un manquement à son obligation de délivrance d'une habitation principale conforme au bail et décente, en application de l'article 1719 du code civil, et d'achèvement de la villa vendue, en application de l'article 6 de la loi du 12 juillet 1984 définissant la location accession.

Le tribunal retient également que si les dommages sont apparus avant réception des travaux, il s'agit néanmoins d'un dommage de nature décennale dont la réparation est due par l'assureur dommages-ouvrage Covea Risks, qui sera condamné solidairement avec ACM Habitat, qui devra sa garantie après paiement effectif.

Selon cette juridiction, l'acquisition de la villa ne saurait priver les époux [S] de leur droit acquis à indemnisation tant sur le fondement des articles de la loi du 12 juillet 1984 que sur le fondement de quelque disposition de l'acte d'acquisition de propriété du 30 décembre 2009.

Sur ce point, le tribunal précise que la clause, selon laquelle ils s'engagent à prendre en l'état l'immeuble dont ils deviennent propriétaires, leur interdit seulement d'exiger la reprise en nature par ACM des dommages réservés et non le paiement des sommes antérieurement dues. Selon le tribunal, l'acte de transmission de propriété, à la différence de l'acte de bail avec option d'achat, transmet aux locataires devenus propriétaires les droits résultant de tout contrat de vente immobilière sauf à respecter les délais de prescription et forclusion applicables à leur action.

Il condamne donc solidairement ACM Habitat avec les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard à payer aux époux [S], conformément à l'article L. 242-1 du code des assurances, à payer la somme de 19 147,11 euros correspondant à la réparation des désordres qui ont fait l'objet de réserves.

Il déclare que les demandes formulées par les époux [S] au titre du préjudice de jouissance résultant des dommages apparents avant réception, d'infiltrations dans le vide sanitaire et de nuisances acoustiques, relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun résultant de l'article 2224 du code civil. Il considère sur ce point la demande recevable en présence d'un délai quinquennal qui commence à courir le 30 décembre 2009 et sur le constat de la délivrance d'une assignation en référé en date du 26 février 2014 (infiltrations vide sanitaire, nuisances acoustiques et préjudice immatériel). Il fait ainsi droit à la demande relative au préjudice de jouissance et au trouble moral.

Il condamne ACM Habitat au paiement de la somme de 30 000 euros sur le fondement des articles 1147 ancien et 1646-1 du code civil et ce, solidairement avec les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard, dans la mesure où elles ont été assignées en qualité d'assureur dommages-ouvrage et d'assureur CNR d'ACM Habitat.

Pour le surplus, le premier juge déclare irrecevables les demandes formées par les époux [S] au titre des non-conformités contractuelles, dans la mesure où leur action a été intentée par assignation au fond du 4 septembre 2018 en ce qui concerne les non-conformités et inexécutions auxquelles l'expert ne reconnaît aucune nature décennale, alors qu'en vertu des articles 1642-1 et 1648 du code civil ils devaient agir dans le délai d'un an et un mois commençant à courir le 30 décembre 2009 pour s'achever le 30 janvier 2011.

Par ailleurs, le premier juge rejette la demande présentée par MMA s'agissant de l'existence d'une créance subrogatoire contre les constructeurs de la villa sur le constat de l'absence de paiement aux époux en application de l'article L 121-12 du code des assurances. Il lui reconnaît néanmoins la garantie qui lui sera due après paiement de l'indemnisation en reprenant l'analyse de l'expert judiciaire.

Il rejette enfin les demandes présentées à l'encontre de la SARL ASTP, la SASU SECURISK, la SAS EGSA ,la SARL MCH, la SAS OTCE LANGUEDOC ROUSSILLON, la société HERAULTAISE D'ISOLATON (SHI) et son assureur la SA ALLIANZ, la SARL ATELIER SAINT [C] et son assureur la compagnie l'AUXILIAIRE, la SARL ALABISO INGENIERIE, la SARL IZUBA INGENIERIE et son assureur la MAF, la SARL MEDIT ISOLATION ETANCHEITE (MIE) et son assureur la SMA SA, dont la responsabilité n'a pas été retenue par l'expert judiciaire.

M. [V] [F] [W] [S] et Mme [B] [P] épouse [S] ont relevé un appel limité de la décision par déclaration au greffe du 18 août 2022 remettant ainsi en cause le rejet des prétentions relatives aux non-conformités.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 18 août 2025.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 8 septembre 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 novembre 2025.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions du 5 mai 2023, M. [V] [F] [W] [S] et Mme [B] [P] épouse [S] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné l'assureur dommage ouvrage et l'office ACM à payer les sommes inscrites à ce jugement ;

Réformer le jugement en ce qu'il a dit forcloses ou prescrites les demandes des concluants sur les non-conformités ;

Statuant à nouveau,

Condamner l'office ACM à payer au titre des non-conformités la somme de 40 572,38 euros sauf à rajouter la somme de 37 131 euros (65 676 euros - 28 545 euros), cette dernière somme ayant été retenue par erreur par l'expert en confondant l'affaire [N] ;

Condamner l'office ACM à payer la somme de 6 800 euros pour isolation phonique (côté [L]) ;

Le condamner également à payer une somme de 3 000 euros relativement au doublage phonique de la menuiserie (page 42 du rapport) ;

Le condamner à payer une somme de 1 824 euros complémentaire (page 61 du rapport oubliée dans le tableau récapitulatif page 73) ;

Ordonner une expertise pour le problème des bruits aériens (voir observations page 60 du rapport de l'expert) et le problème de la conformité menuiserie (page 42 du rapport) ;

Dire et juger que cette expertise aura lieu aux frais avancés de l'office ACM et aura pour effet de chiffrer la réparation de la non-conformité acoustique ;

Condamner l'office ACM à payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens ;

Condamner l'office ACM pour la non-conformité des deux chambres à payer aux concluants la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Les appelants exposent à titre liminaire que les non-conformités sont celles visées dans son assignation en référé du 14 mai 2014 et celles listées et confirmées par l'expert judiciaire en page 65 de son rapport qui ont été chiffrées à la somme de 43.607,38 euros. Ils ajoutent que les pièces contractuelles relatives à la vente n'ont été portées à leur connaissance que le 18 janvier 2012 dans le cadre d'un rendez-vous organisé avec ACM. Ils ajoutent enfin que la société ACM est tenue à une obligation de résultat et devait donc livrer un immeuble correspondant au descriptif contenu dans les pièces contractuelles.

A titre principal, les appelants contestent l'application des articles 1642 et 1648 du code civil considérant que la location-accession n'est pas une vente et que ces textes s'appliquent exclusivement pour des vices apparents lors de la livraison. Or, les désordres invoqués n'étaient nullement apparents et ce d'autant qu'au moment de la vente, ils ignoraient les caractéristiques précisées dans les pièces contractuelles.

Ils se prévalent d'un délai de prescription de 5 ans après prorogation de la prescription par la délivrance d'une première assignation en date du 14 mai 2014 pour une durée identique de sorte que l'assignation au fond ayant été délivrée le 4 septembre 2018, leur demande n'est prescrite, le délai expirant le 14 mai 2019.

Au fond et en appel, ils réclament une somme complémentaire de 15.000 euros du fait de la non-conformité non apparente relative à la superficie des deux chambres inférieur à 9m².

En réponse aux moyens soulevés par MMA, les appelants relèvent la confusion opérée entre la livraison faite aux locataires dans le cadre de la location accession et la réception des travaux aux entreprises. Ils se prévalent de désordres rendant l'immeuble impropre à sa destination ou portant atteinte à son habitabilité.

Ils ajoutent que l'assurance MMA doit être condamnée à prendre en charge le préjudice de jouissance, celle-ci ayant violé délibérément l'obligation légale de préfinancement.

En réponse aux arguments développés par ACM, les appelants exposent que les non-conformités ont été constatées par l'expert judiciaire de sorte que la mise en conformité s'impose.

Enfin, sur les préjudices, les époux [H] font valoir que le chiffrage relative aux bruits aériens n'a pas été effectué par l'expert ce qui justifie selon eux que soit ordonnée une expertise complémentaire. Ils font état également d'erreur matérielle par une confusion opérée avec une autre affaire.

Dans ses dernières conclusions du 19 décembre 2023, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 12] Méditerranée Métropole demande à la cour, en application des articles 1604 et suivants du code civil, 1642-1 et 1648 du code civil, 1792 et suivants du code civil, R 261-13 du code de la construction et de l'habitation et enfin la loi du 12 juillet 1984, de :

Statuer ce que de droit sur la régularité de l'appel interjeté par les époux [S] ;

Le dire injuste et mal fondé ;

A titre principal,

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier du 23 juin 2023 n°RG 18/04472 sur les fondements soutenus par ACM Habitat ;

Débouter les époux [S] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre ACM Habitat ;

A titre subsidiaire,

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier du 23 juin 2023 n° RG 18/04472 sur les fondements retenus par ladite juridiction ;

Déclarer les demandes des époux [S] irrecevables concernant les prétendues non-conformités contractuelles et la prétendue non-conformité relative à la superficie des chambres ;

Débouter les époux [S] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre ACM Habitat ;

En toute hypothèse,

Débouter l'ensemble des demandes, fins et prétentions des sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard formulées dans leur appel incident et dirigées contre ACM Habitat tendant à réformer le jugement le 23 juin 2022 du tribunal judiciaire de Montpellier les ayant condamnés à payer aux époux [S] in solidum avec ACM Habitat les sommes de 19 147, 11 euros, de 30 000 euros et 7 000 euros, ainsi qu'à relever et garantir ACM Habitat de toutes les condamnations prononcées contre elle ;

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier du 23 juin 2023 n°RG 18/04472 en ce qu'il dit les condamnations entre codébiteurs in solidum seront intégralement supportées par la société MMA Iard Assurances et la société MMA Iard ensemble qui garantiront indemne l'office ACM ;

Condamner les époux [S] au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les époux [S] aux entiers dépens d'appel.

ACM Habitat rappelle à titre liminaire que les époux [S] ont occupé les lieux avant de procéder à l'acquisition de l'immeuble qui est intervenue le 30 décembre 2009. Il s'en déduit, selon l'intimée, que les appelants ont une parfaite connaissance du bien lorsqu'ils ont levé l'option d'achat et qu'en conséquence ils ne peuvent se prévaloir d'une non-conformité de l'immeuble aux documents contractuels annexés au contrat de vente.

ACM Habitat soutient ainsi que les époux [S] ne peuvent fonder leur action sur les plans de vente et le CCTP pour lui reprocher diverses non-conformités rappelant sur ce point que les appelants opèrent une confusion entre la vente de l'immeuble à construire et celui de la location accession.

Il s'ensuit que les appelants ont bénéficié d'un délai pour repérer les éventuels désordres et défauts de conformité de sorte qu'ils sont censés avoir pris l'immeuble en l'état et qu'en application de l'article 27 de la loi du 12 juillet 1984, les vices apparents sont tous purgés le jour du transfert de propriété. L'intimé soutient dès lors que les acquéreurs ont pour seul recours celui résultant des garanties légales issues notamment de l'article 1792 du code civil.

ACM Habitat en déduit que les non-conformités seront rejetées au vu de leur caractère apparent et de leur caractère infondé. L'intimé ajoute que certaines non-conformités alléguées ne répondent nullement aux caractéristiques essentielles de l'immeuble de sorte qu'elles n'ont aucune incidence sur la consistance de l'immeuble (faux plafond).

A titre subsidiaire, s'il est fait application de l'article 1642 du code civil, ACM Habitat demande de constater que l'action est irrecevable pour être forclose.

Ils ajoutent que l'action relative aux désordres réservés à la réception est également prescrite en l'absence de demande présentée dans le délai d'un an.

Pour le surplus, et s'agissant des désordres de nature décennale dont l'existence a été constatée par l'expert, il appartient à MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles de supporter une éventuelle condamnation. L'intimé ajoute que le trouble de jouissance doit également être supporté par l'assureur dans la mesure où il est occasionné par les problèmes d'infiltrations et les nuisances acoustiques, qui sont de nature décennale.

Pour le surplus, ACM Habitat se réfère au rapport d'expertise pour le chiffrage et s'oppose à la demande d'expertise complémentaire considérant que les installations sont conformes avec la règlementation.

Dans leurs dernières conclusions du 6 février 2023, les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard, prises en la personne de leur représentant légal en exercice, demandent à la cour de :

Réformer le jugement le 23 juin 2022 du tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu'il a condamné la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard à payer aux époux [S], in solidum avec l'office ACM, les sommes de 19 147,11 euros, de 30 000 euros et de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à relever et garantir l'office ACM de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;

Débouter les époux [S] et l'office ACM de toutes leurs demandes contre la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard ;

Condamner in soludim les époux [S], d'une part, et l'office ACM, d'autre part, à payer à la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard une somme globale de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Pour les intimées, les conditions contractuelles de l'achat interdisent toute réclamation de la part des époux [S] s'agissant des désordres apparents et connus des intéressés. Les assurances ajoutent que les désordres retenus ne peuvent être traités dans le cadre de la dommage ouvrage et ce d'autant qu'ils sont survenus antérieurement à la réception des travaux intervenue le 30 janvier 2009 sans réserve, et que les désordres dénoncés portent sur des menues réparations qui ne portent nullement atteinte à la solidité de l'ouvrage ou de nature à compromettre sa destination. Elles ajoutent que ces désordres ne peuvent relever des dispositions de l'article L 242-1 du code des assurances.

Pour le surplus, sur les infiltrations d'eau dans le vide-sanitaire, elles exposent que ce désordre a fait l'objet d'une déclaration de sinistre auprès de Covea Kriss qui a préconisé des travaux qui ont été réalisé partiellement par les appelants et que l'assurance a indemnisé les époux [S]. Elles s'opposent donc à tout paiement.

S'agissant des nuisances acoustiques, elles relèvent que la non-conformité se retrouve uniquement au niveau des chambres de l'étage et que la solution préconisée par l'expert est sans utilité de sorte qu'elles s'y opposent.

Pour finir, les intimées s'opposent au préjudice de jouissance qui ne relève pas de la garantie dommage ouvrage.

MOTIFS

Sur le contrat de location accession et les responsabilités encourues:

Après avoir signé le 29 janvier 2009 un contrat de location accession et être entrés le 30 janvier 2009 dans la villa sise [Adresse 2] à [Localité 12], les époux [S] en sont devenus acquéreurs aux termes de l'acte notarié reçu le 30 décembre 2009 actant du transfert de propriété dans le cadre de cette opération de location-accession.

Aux termes de cet acte authentique, ACM, vendeur, et les époux [S], acquéreurs, ont convenu des dispositions suivantes :

«

- le vendeur ne pourra pas se retrancher derrière les clauses d'exonération de garantie des vices cachés envers l'accédant s'il venait à être considéré comme un professionnel de l'immobilier ;

- en sa qualité de maître d'ouvrages des biens vendus, est tenu à l'égard de l'accédant des garanties prévues par les articles 1792 et suivant du code civil pour celles de ces garanties susceptibles d'être encore mises en jeu compte-tenu des délais fixés par l'article 2270 du code civil

'

L'accédant, sauf à tenir compte de ce qui peut être indiqué par ailleurs :

- prendra les biens vendus dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans aucune autre garantie de la part du vendeur que les garanties dues par celui-ci en vertu des articles 1792 et suivants du code civil pour celles de ces garanties susceptibles d'être encore mises en jeu, pour raison :

- soit de l'état du sol ou du sous-sol de l'immeuble à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées ;

- soit de l'état des biens vendus, de l'immeuble dont ils dépendent, des vices de toute nature apparents ou cachés dont ils peuvent être affectés sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après

- soit de mitoyenneté, d'erreur ou d'omission dans la désignation qui précède ;

- soit même de l'état parasitaire de l'immeuble vendu...

La clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne pourra jouer que tout autant que le vendeur ne sera pas qualifié de professionnel de l'immobilier

'Précision étant faite ici que différents désordres semblent affecter le bien vendu »

La location-accession est régie par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 et à son article 1er lequel dispose : « est qualifié de location-accession et soumis aux dispositions de la présente loi le contrat par lequel un vendeur s'engage en vers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie de l'immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option ».

Selon l'article 27 de cette loi, « le transfert de propriété est constaté par acte authentique' L'accédant est tenu de prendre les lieux dans l'état où ils se trouvent lors du transfert de propriété sans préjudice, le cas échéant, du droit de mettre en 'uvre les garanties liées à la construction de l'immeuble ».

En application de l'article 31 de la loi du 12 juillet 1984, l'accédant se voit reconnaître au cours de la période de jouissance le droit de mettre en 'uvre les garanties résultant des assurances-construction (assurance dommages ouvrage de l'article L. 241-1 du code des assurances et assurance de responsabilité de l'article L. 242-1 de ce code) à compter de la signature du contrat de location-accession, sous réserve toutefois de la défaillance du vendeur. Outre les assurances-construction, l'accédant, devenu propriétaire d'un immeuble neuf, peut directement mettre en 'uvre la responsabilité des constructeurs, notamment sur le fondement des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, ainsi que sur le fondement de l'article 1231-1 de ce code.

Il résulte de ses dispositions que les époux [S] peuvent envisager la mise en cause de la responsabilité d'ACM Habitat sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun régie par les articles 1602 et suivants du code civil ainsi que sur le fondement des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil.

Il convient d'ajouter que la location-accession ne peut être régie par les dispositions de l'article 1642-1 du code civil, les époux [S] ayant fait l'acquisition d'une maison dont la construction était déjà achevée et non d'un immeuble à construire ou en l'état futur d'achèvement.

Il s'ensuit que le premier juge ne pouvait constater l'irrecevabilité des demandes présentées par les époux [S] au titre des non-conformités contractuelles au visa de l'article 1642-1 du code civil. La décision sera infirmée sur ce point.

- Sur l'application des articles 1792 et suivants du code civil :

Selon l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maitre ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

L'article 1792-6 dispose que la garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entreprise est tenue pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception

Enfin, selon l'article 2270 du code civil applicable au litige, toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l'article 1792-3 à l'expiration du délai visé à cet article.

Il s'ensuit que la garantie décennale ne s'applique pas aux vices faisant l'objet de réserves lors de la réception. A contrario, les défauts de conformité contractuels apparents sont, comme les vices de construction apparents, couverts par la réception sans réserve.

Avant la levée des réserves, la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs subsiste concurremment avec la garantie de parfait achèvement due par l'entrepreneur. En outre, les dommages n'affectant pas la solidité de l'ouvrage et ne rendant pas celui-ci impropre à sa destination sont également soumis à la responsabilité contractuelle de droit commun.

En l'espèce, les époux [S] ont pris possession le 30 janvier 2009 d'une villa sise [Adresse 2] à [Localité 12] après avoir signé un contrat de location- accession avec ACM Habitat le 29 janvier 2009 et en sont devenus acquéreurs aux termes de l'acte notarié reçu le 30 décembre 2009 actant du transfert de propriété dans le cadre d'une location-accession.

Il n'est nullement justifié par les parties d'un procès-verbal de réception de l'ouvrage établi entre ACM Habitat et les différents intervenants à la construction.

La cour retient néanmoins une réception tacite de l'ouvrage en l'état de la prise de possession de l'immeuble qui est établie par la signature du contrat de location-accession à la propriété et l'entrée dans les lieux des époux [S] le 30 janvier 2009 suffisante à démontrer que celui-ci était en état d'être reçu.

Il n'est pas justifié par ACM Habitat de la formulation de réserve en sorte que la cour fait le constat d'une réception sans réserve en date du 30 janvier 2009 ce qui est d'ailleurs indiqué par le vendeur dans le cadre de ses conclusions (p2).

A la prise de possession des lieux et au cours de la première année suivant la réception de l'ouvrage (courriers des 10 et 18 février 2009, 28 mai et 9 octobre 2009 ) les époux [S] ont signalé divers désordres :

- lors de la prise de possession :

- entrée : joints carrelage et portée d'entrée tapée ;

- salle d'eau, wc : joints défaillants dans le couloir et la salle d'eau ;

- séjour, loggia : joints carrelage ;

- chambre 2 : fixation radiateur cassée ;

- chambre 4 : reprises peinture, trou à boucher ;

- jardin : différence couleur façade ; côté entrée à revoir et couvertures étanchéité ;

- au cours de l'année 2009:

- absence de drainage du vide sanitaire ; étanchéité de la maison déficiente ;

- isolation phonique vis-à-vis des voisins insuffisante ;

- défaillance d'une baguette du toit d'où écoulement le long de la façade, façade à refaire ; fissures sur l'ensemble de la maison ;

- défaut sur les joints de carrelage escalier ;

- carreaux de carrelage mur cuisine côté nord cassés (prise) ; carreaux de carrelage mur salle de bain cassés ; carrelage porte entrée non posé ; carrelage salon fendu ;

- salle de bains non finie + menuiserie non finie ;

- joints siliconés sous toutes les fenêtres et portes-fenêtres absents ; joint sous la porte d'entrée défaillant à remplacer ;

- porte entrée forcée au niveau de la serrure ;

- retouche au niveau de la peinture sur l'ensemble de la maison ;

- caisson extérieur edf/gdf/telecom/eau s'effondre constaté par les architectes le 26 mai 2009 ;

- eaux de pluie des toits non évacuées une descente sur deux installée mais non raccordée au pluvial ;

- infiltrations au niveau du plafond salon sud et plafond escalier ;

Lors de la signature de l'acte de vente de l'immeuble intervenue le 30 décembre 2009, les parties ont d'ailleurs porté les mentions suivantes :

« La clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne pourra jouer que tout autant que le vendeur ne sera pas qualifié de professionnel de l'immobilier

'Précision étant faite ici que différents désordres semblent affecter le bien vendu notamment des fissures sur les murs pour lesquelles fissures les experts saisis ne se sont pas prononcées.

D'autres désordres ont été mentionnés dans l'état des lieux.

L'accédant déclare être parfaitement informé de cette situation ».

Les parties ont encore entendu préciser que :

« le bien objet des présentes est affecté d'un désordre tenant à de l'eau qui stagne dans le vide-sanitaire. Les désagréments résultant de cette situation sont accrus par la présence d'une trappe d'accès à ce vide-sanitaire située à l'intérieur de la partie habitable (dans le hall d'entrée). Consciente et informée des désagréments résultant de cette situation, ACM ' OPAC maître de l'ouvrage et vendeur aux présentes a sollicité le maître d''uvre, le cabinet A+ et a déclaré un sinistre auprès de la compagnie Covea Risks ' la déclaration de sinistre a été enregistrée le 22 juillet 2009 par la compagnie sous les références suivants ref 09493051695R.

En effet cette compagnie d'assurance couvre, en vertu des articles L 241-1 et L 242-1 du code des assurances, l'assurance dommages ouvrages du bien vendu suivant police n°118270931 dont un exemplaire a été déposé au rang des minutes du notaire soussigné.

L'expertise diligentée par la compagnie d'assurance est en cours de réalisation.

Tenant ces éléments et en cas de décision expresse de non prise en charge du sinistre par ladite compagnie d'assurance, ACM-OPAC s'engage à effectuer les travaux destinés à mettre fin aux désordres affectant le bien vendu.

ACM-OPAC fera son affaire personnelle de son action récursoire contre les entreprises intervenues à l'ouvrage. Les travaux à réaliser dans l'hypothèse de non prise en garantie de la compagnie d'assurances consisteront en :

- la suppression de la trappe d'accès et reprise du carrelage ;

- création d'une trappe d'accès extérieure ;

- vidage du vide sanitaire ;

- pose ou confection de drains ».

Une expertise judiciaire a été ordonnée le 13 septembre 2012 sur saisine des époux [S].

Au cours de la mission d'expertise, les acquéreurs ont soulevé de nouvelles non-conformités révélées selon eux par la prise de connaissance le 18 janvier 2012 du permis de construire, du CCTP dressé avec les entreprises, des plans correspondants et de la notice de présentation du projet qui ont mis en évidence les difficultés suivantes dont ils se sont prévalues devant le juge des référés:

- absence de 2ème wc à l'étage ; absence de peintures intérieures glycérophtalique que ce soit pour les pièces humides ou pour les portes et huisseries ; absence de faux-plafond à l'étage et non-conformité de la couverture réalisée ; tuyauterie radiateur et sanitaire non réalisée en cuivre, absence de mur séparatif double avec joint de dilatation entre les différents logements ; palette de couleurs des enduits extérieurs non respectés' absence de drain côté jardin à 3m de la façade ; absence de regard eaux pluviales sur la voie publique pour raccordement '

* s'agissant des désordres et vices de construction :

En l'état, les désordres et vices de construction apparents sont couverts par la réception sans réserve.

Entrent dans la catégorie des vices ou défauts pouvant être révélés à l'issue de vérifications sommaires les désordres suivants :

- entrée : joints carrelage et portée d'entrée tapée ;

- salle d'eau, wc : joints défaillants dans le couloir et la salle d'eau ;

- séjour, loggia : joints carrelage ;

- chambre 2 : fixation radiateur cassée ;

- chambre 4 : reprises peinture, trou à boucher ;

- jardin : différence couleur façade ; côté entrée à revoir;

- défaut sur les joints de carrelage escalier ;

- carrelage porte entrée non posé ;

- salle de bains non finie + menuiserie non finie ;

- joints siliconés sous toutes les fenêtres et portes-fenêtres absents ; joint sous la porte d'entrée défaillant à remplacer ;

- porte entrée forcée au niveau de la serrure ;

- retouche au niveau de la peinture sur l'ensemble de la maison ;

Il s'ensuit que les époux [S] ne peuvent revendiquer la prise en compte de ses désordres dans le cadre des garanties légales régies par les articles 1792 et suivants du code civil.

Par ailleurs, l'expert judiciaire écarte divers désordres soit parce que les réserves ont été levées soit parce qu'ils n'ont pas été établis dans le cadre des opérations d'expertise.

Il s'agit du défaut de l'isolation thermique l'expert relevant en effet ce fait n'est pas objectivé. Il souligne encore que la dégradation de la peinture n'est pas caractérisée relevant que l'épaisseur des enduits est suffisante, seul le problème de la teinte sera retenu.

Il précise encore que la dégradation de la niche edf/gdf a été résolue en cours d'expertise, tout comme l'absence couvertine sur mur séparatif rez-de-chaussée ainsi que la dalle du garage fendue.

En revanche, les époux [S] justifient de désordres révélés au cours de l'occupation et non visibles lors de l'entrée dans les lieux ; il s'agit de :

- défaut joint porte d'entrée ;

- carreaux de carrelage mur cuisine côté nord cassés (prise) ; carreaux de carrelage mur salle de bain cassés ; carrelage salon fendu ;

- absence de drainage du vide sanitaire ; étanchéité de la maison déficiente ;

- isolation phonique vis-à-vis des voisins insuffisante ;

- défaillance d'une baguette du toit d'où écoulement le long de la façade, façade à refaire ; fissures sur l'ensemble de la maison ;

S'agissant du carrelage, il est admissible que les carreaux se soient cassés au cours de l'occupation ce qui peut révéler une pose inadaptée, l'expert notant quant à lui un défaut d'exécution. De même, l'absence de joint adapté à la porte d'entrée ne peut se révéler qu'à l'usage et donc ne peut revêtir un caractère apparent. Il en est de même pour la défaillance de la baguette du toit occasionnant un écoulement le long de la façade, qui est à refaire.

Si ces désordres ne rentrent pas dans la garantie décennale en ce qu'ils ne compromettent pas ni la solidité ni la destination de l'ouvrage, ils ont été néanmoins signalés à CAM Habitat dans l'année ayant suivi la réception de l'ouvrage et pouvaient relever de la garantie de parfait achèvement.

Dès lors, les réserves n'ayant pas été levées en l'absence de réalisation de travaux de réparation de la part d'ACM Habitat, l'intimé voit donc sa responsabilité engagée sur le fondement contractuel.

Sur ce point, ACM Habitat a fait preuve de négligence dans le traitement des désordres dénoncés par son locataire alors qu'il lui appartenait, en l'absence de transfert effectif de la propriété, de s'assurer de la mise en 'uvre de la garantie de parfait achèvement selon les modalités énoncées aux dispositions de l'article 1792 du code civil ce qu'elle n'a pas fait. Or, les réserves n'ont jamais été levées et les désordres n'ont jamais fait l'objet d'une réparation en nature.

Cette carence caractérise un manquement fautif imputable à ACM habitat justifiant sa condamnation au coût de la réfection.

Il résulte du rapport d'expertise que ces postes de préjudice ont été chiffrés à 990 euros pour la porte et 5.423 ,11 euros pour la façade.

S'agissant du carrelage, est produit un devis Bastide carrelage du 1er juin 2014 correspondant à la réfection pour une surface de 38m² et la faïence, d'un montant de 4.808,13 euros.

Le coût de ces reprises sera donc arrêté à la somme de 11.221,24 euros et sera mis à la charge d'ACM Habitat.

Les autres dommages relèvent par contre de la garantie décennale.

Il s'agit de l'absence d'étanchéité du vide sanitaire et de l'insuffisance de l'isolation phonique dont le caractère apparent ne peut faire débat dans la mesure où ces désordres se sont révélés après l'entrée dans les lieux des époux [S]. Dans le même sens, l'atteinte à la destination de l'ouvrage, dont l'étanchéité et la sonorisation sont compromises, est acquise.

S'agissant des infiltrations dans le vide sanitaire, l'expert les explique par l'absence de drainage en pied de la villa présent uniquement dans l'axe du jardin avec mise en place d'un regard, et a indiqué que ce dommage est de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination. Il relève la réalisation des aménagements suite à la réclamation auprès de l'assureur DO consistant en la création de tranchées et la mise en place d'une pompe de relevage.

L'expert constate encore que M. [S] a procédé à la création de 4 ventilations dans le vide sanitaire, à la pose de 4 descentes eaux pluviales et à la réalisation d'un drain en pied de façade. L'expert judiciaire note enfin que la zone 1 (entrée et chambre) reste inondée, la demande des époux [S] étant de voir raccordées les descentes d'eaux pluviales sur le réseau EP.

Il relève enfin que ce désordre a donné lieu à une proposition d'indemnisation par l'assureur DO à hauteur de 6.000 euros et qu'à ce jour reste le problème affectant le patio.

Il chiffre les travaux à la somme de 9.372 euros TTC. Cette somme sera entérinée par la cour.

Sur les nuisances phoniques, l'expert relève les plaintes des époux [S] relatives à des bruits aériens et d'impact. Après la réalisation de mesures par M. [E], il note que les résultats sont conformes à la tolérance de 3dB s'agissant des bruits d'impacts et des bruits aériens excepté pour les chambres mitoyennes à l'étage qui présentent en effet un résultat nettement inférieur à la valeur acceptable et la réglementation applicable.

Il explique ce désordre soit par un problème situé au niveau du mur pignon en lien avec une défaillance de la liaison murs/toiture ou de la continuité de la toiture d'une chambre à l'autre, soit d'un défaut de la jonction mur/ dernier plancher.

Pour remédier à ce désordre, il propose de rectifier la nature de l'isolant à l'étage avec la déposée de l'isolant actuel, la repose d'un nouvel isolant et l'application d'un enduit gouttelette sur les quatre faces de la chambre ce qui représente un coût de 3.600 euros TTC.

Cette solution critiquée par les époux [S] résulte de mesures phoniques effectuées par M. [E] dont la pertinence n'est pas utilement critiquée par les appelants qui ne justifient pas plus du bien-fondé d'une demande d'expertise complémentaire sur la question des bruits aériens.

Cette analyse sera donc validée par la cour.

Il s'ensuit qu'ACM Habitat sera condamné au paiement de la somme totale de 24.193,24 euros Ttc.

MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard contestent leur garantie.

Cela étant, le contrat produit aux débats atteste de la souscription pour la construction en cause par ACM Habitat d'une assurance dommage-ouvrage et responsabilité civile décennale.

MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard seront donc condamnées à le relever et le garantir pour la réparation desdits désordres.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

* s'agissant des non-conformités contractuelles :

Les époux [S] opposent des non-conformités contractuelles affectant l'habitation litigieuse dans la mesure où elle ne respecte pas les dispositions prévues dans le permis de construire, le CCTP dressé avec les entreprises, des plans correspondants et de la notice de présentation du projet.

A cet égard, ils soutiennent que ces pièces sont visées dans le contrat de transfert de propriété du 30 décembre 2009 ce qui est de nature à leur conférer une valeur contractuelle s'imposant aux parties.

Ils dénoncent ainsi :

- absence d'un 2ème wc à l'étage ;

- occultations par volets roulants avec au lieu et place des persiennes en accordéon ;

- menuiseries PVC avec doublage phonique ;

- 2 chambres d'une superficie de moins de 9 m² contraire aux caractéristiques d'un logement décent au visa du décret du 30 janvier 2002 ;

- absence de peintures intérieures glycérophtalique (lessivable) ;

- non réalisation d'un faux-plafond au 1er étage avec en lieu et place une dalle en béton ;

- absence de placard coulissant dans la 3ème chambre ;

- tuyauterie radiateur et sanitaire en PER et non en cuivre ;

- absence mur séparatif double avec joint de dilatation ;

- palette de couleurs avec différence de teintes, enduits extérieurs monocouche finition grattée ;

- clôture extérieure grillagée plastifiée ;

- absence de drain côté jardin à 3m de la façade ;

- absence de haie de lauriers ;

En premier lieu, la cour observe que la question de l'absence de drain côté jardin à 3m de la façade a été traitée dans le cadre du désordre en lien avec le problème d'étanchéité du vide-sanitaire dans le cadre de la garantie décennale en sorte que ce grief sera écarté.

Pour le surplus, il résulte du contrat de location-accession signé le 29 janvier 2009 entre ACM Habitat et les époux [S], et plus précisément de l'article 10 dudit acte, que « sont déposés aux présentes minutes, suivant acte en date de ce jour, les pièces relatives au programme immobilier résidence « [9] » en particulier les documents suivants :

'

- une copie de l'arrêté du permis de construire les plans de vente de chaque maison ainsi que le plan de situation, le plan de masse et le plan des façades de l'ensemble immobilier ;

- le cahier des clauses techniques particulières contenant le descriptif de la consistance et des caractéristiques techniques des biens et droits immobiliers ;

'

- une note sur l'origine cadastrale, sur l'origine antérieure, sur les servitudes.

La consistance et les caractéristiques techniques de l'immeuble résultant des documents dont il est parlé ci-dessus lesquels documents ont pu être librement consultés par le locataire ainsi qu'il le reconnait ».

De même, l'objet du contrat en page 12 de l'acte définit la consistance et les caractéristiques de l'immeuble comme résultant « d'un cahier des clauses techniques particulières établi par ACM et déposé aux présentes minutes avec les pièces du programme ainsi qu'il est dit ci-dessus ».

Il s'ensuit que les époux [S] ne peuvent valablement soutenir avoir pris connaissance des non-conformités qu'à compter du 18 janvier 2012 et contester leur caractère apparent alors qu'ils ont reconnu aux termes du premier acte notarié avoir pu librement consulter ces documents mis à leur disposition dès le 29 janvier 2009.

Dans la mesure où ils avaient la capacité de consulter le permis de construire, le CCTP dressé avec les entreprises, des plans correspondants et de la notice de présentation du projet, la connaissance de la consistance et des caractéristiques du bien leur permettait de repérer les non-conformités apparentes.

Or, les non-conformités dont se prévalent les époux [S] pouvaient être révélés à l'issue de vérifications sommaires.

Il ne peut être sérieusement discuté qu'un simple examen de l'habitation aurait permis de révéler l'absence d'un 2ème wc à l'étage, de peintures intérieures glycérophtalique , l'absence de faux-plafond à l'étage et la non-conformité de la couverture réalisée en présence d'une dalle en béton et non de bacs en acier, une tuyauterie du radiateur et du sanitaire non réalisée en cuivre, l'absence de mur séparatif double avec joint de dilatation entre les différents logements, une palette de couleurs des enduits extérieurs non respectés, de menuiseries dépourvues de doublage phonique, l'absence de clôture extérieure grillagée plastifiée , l'absence de haie de lauriers.

Ces non-conformités présentent de ce fait un caractère apparent et sont en conséquence couvertes par la réception sans réserve de l'ouvrage.

De surcroît, l'expert judiciaire, saisi de l'examen de ces désordres, a pu relever que certaines de ces non-conformités ne sont nullement justifiées (absence du wc à l'étage, toiture béton adaptée à la pose de panneaux présentant une plus-value, aucune disposition relative à la superficie des chambres).

Les époux [S] seront donc déboutés de la demande tendant à obtenir paiement de la somme de 40.572,38 euros au titre des non-conformité contractuelles.

- sur l'application des dispositions de droit commun relatives au contrat de vente :

* Sur les non-conformités :

L'article 1604 dispose que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur.

En application de l'article 1642, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Les époux [S] dénoncent des non-conformités de l'immeuble acquis exposant en premier lieu avoir pris connaissance de manière tardive de pièces de contractuelles, à savoir le permis de construire, le CCTP dressé avec les entreprises, les plans correspondants et la notice de présentation du projet, dont l'examen a révélé une méconnaissance des dispositions par l'immeuble construit.

Ils font état des non-conformités suivantes :

- absence d'un 2ème wc à l'étage ;

- occultations par volets roulants avec au lieu et place des persiennes en accordéon ;

- menuiseries PVC avec doublage phonique ;

- 2 chambres d'une superficie de moins de 9 m² contraire aux caractéristiques d'un logement décent au visa du décret du 30 janvier 2002 ;

- absence de peintures intérieures glycérophtalique (lessivable) ;

- non réalisation d'un faux-plafond au 1er étage avec en lieu et place une dalle en béton ;

- absence de placard coulissant dans la 3ème chambre ;

- tuyauterie radiateur et sanitaire en PER et non en cuivre ;

- absence mur séparatif double avec joint de dilatation ;

- palette de couleurs avec différence de teintes, enduits extérieurs monocouche finition grattée ;

- clôture extérieure grillagée plastifiée ;

- absence de drain côté jardin à 3m de la façade ;

- absence de haie de lauriers ;

L'acte de vente signé le 30 décembre 2009 par les époux [S] officialise le transfert de propriété dans le cadre d'une location-accession portant sur une villa située à [Adresse 13] qu'ils ont occupé pendant 11 mois.

L'acte désigne plus précisément « une villa à usage d'habitation élevée d'un étage sur rez-de-chaussée de type 5 composée : au rez-de-chaussée d'un hall d'entrée, d'un séjour, d'une cuisine d'un patio, d'une chambre, d'une salle de bains avec wc et garage, à l'étage : un dégagement et trois chambres et une salle de bain, avec jardin attenant identifiée au plan sous la référence T5c (section TN n°[Cadastre 7] lieudit [Localité 10], 02a72ca) ».

La description de la villa acquise par les époux [S] est conforme à l'acte de vente.

Par ailleurs, comme il a été dit précédemment, les époux [S] ne peuvent valablement soutenir avoir pris connaissance des non-conformités qu'à compter du 18 janvier 2012 par la transmission tardive de pièces contractuelles et contester ainsi leur caractère apparent alors qu'ils ont reconnu aux termes du premier acte notarié avoir pu librement consulter ces documents mis à leur disposition dès le 29 janvier 2009.

Ainsi, ayant la capacité de consulter le permis de construire, le CCTP dressé avec les entreprises, des plans correspondants et de la notice de présentation du projet, la connaissance de la consistance et des caractéristiques du bien aurait dû leur permettre de repérer les non-conformités apparentes dès leur entrée dans les lieux.

Lors de la signature de l'acte notarié officialisant le 30 décembre 2009 le transfert de l'immeuble, les époux [S] ne pouvaient ignorer l'existence des non-conformités apparentes alors qu'ils occupaient le bien depuis 11 mois.

Sur le constat que les non-conformités dénoncées par les appelants revêtent un caractère apparent car visibles après un examen sommaire de la maison, ils ne peuvent en application des dispositions de l'article 1642 du code civil les opposer au vendeur qui n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

La demande des époux [S] sera en conséquence rejetée.

* Sur le vice caché :

Selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.

En application de l'article 1642, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Les époux [S] ne peuvent obtenir la mise en cause de la responsabilité d'ACM Habitat que s'ils établissent en premier lieu l'existence d'un vice caché.

Or, comme cela a été indiqué précédemment, la plupart des désordres, dont se prévalent les époux [S], ont été signalés à l'entrée dans les lieux le 30 janvier 2009 puis dans les mois qui ont suivi au moyen de courriers adressés au vendeur en sorte que lors du transfert de propriété et de la signature de l'acte de vente intervenue le 30 décembre 2009, les appelants avaient une parfaite connaissance des désordres invoqués dont l'apparence s'impose aux parties.

Ainsi, en application des dispositions de l'article 1642, ils ne peuvent remettre en cause la responsabilité du vendeur pour l'ensemble des dommages apparents à la signature de l'acte de vente.

S'agissant des désordres signalés postérieurement au 30 décembre 2009, les époux [S] ont dénoncé des non-conformités contractuelles en ce qu'elles révèlent une méconnaissance de dispositions prévues dans le permis de construire, le CCTP dressé avec les entreprises, des plans correspondants et de la notice de présentation du projet:

- absence d'un 2ème wc à l'étage ;

- occultations par volets roulants avec au lieu et place des persiennes en accordéon ;

- 2 chambres d'une superficie de moins de 9 m² contraire aux caractéristiques d'un logement décent au visa du décret du 30 janvier 2002 ;

- absence de peintures intérieures glycérophtalique (lessivable) ;

- non réalisation d'un faux-plafond au 1er étage avec en lieu et place une dalle en béton ;

- absence de placard coulissant dans la 3ème chambre ;

- tuyauterie radiateur et sanitaire en PER et non en cuivre ;

- absence mur séparatif double avec joint de dilatation ;

- palette de couleurs avec différence de teintes, enduits extérieurs monocouche finition grattée ;

- clôture extérieure grillagée plastifiée ;

- absence de drain côté jardin à 3m de la façade ;

- absence de haie de lauriers.

Pour admettre la mise en cause de la responsabilité d'ACM habitat à l'aune des dispositions susvisées, il doit être fait le constat d'un vice caché de nature à rendre impropre la chose à l'usage auquel on la destine ou qui diminue cet usage.

Ces désordres ne sont nullement susceptibles de rendre l'habitation impropre à l'usage auquel la destinent les acquéreurs ni d'en diminuer la valeur alors qu'il est justifié de l'occupation du logement par les appelants.

En outre, ces désordres sont apparents étant rappelé que le vice ou le défaut apparent est celui qui apparaît à l'issue de vérifications sommaires.

La responsabilité d'ACM Habitat ne saurait être engagée sur le fondement du vice caché et les époux [S] seront déboutés de leur demande de ce chef.

- Sur le préjudice de jouissance et moral:

En première instance, les époux [S] ont sollicité une indemnisation à hauteur de 40.400 euros au titre de leur préjudice de jouissance et 10.000 euros pour leur préjudice moral.

Le premier juge leur a accordé une indemnisation globale de 200 euros par mois de janvier 2010 à la date du jugement, soit 30.000 euros, considérant les désagréments occasionnés par les infiltrations dans le vide sanitaire ainsi que les nuisances acoustiques outre la reconnaissance de tracasseries occasionnées par la gestion des différents sinistres.

Cette somme est critiquée en appel par MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard considérant que ces préjudices ne peuvent être prises en charge dans le cadre de la garantie contractuelle.

Il est toutefois justifiée que le préjudice de jouissance est occasionné par les désagréments nés de désordres de nature décennale ou entrant dans le cadre de la garantie de parfait achèvement qui sont couvertes par le contrat d'assurance souscrit par ACM Habitat.

Il convient en conséquence de condamner les assureurs à relever et garantir ACM Habitat de cette condamnation.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera également confirmé sur les dépens mais infirmé sur le montant des frais irrépétibles qui seront arrêtés à la somme de 2.000 euros.

Les intimés, qui succombent, seront condamnés aux dépens de l'appel et à verser aux appelants la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Dans la limite de la saisine,

Infirme le jugement rendu le 23 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier excepté les prétentions relatives aux dépens et à la fixation du préjudice immatériel à la somme de 30.000 euros,

Statuant à nouveau,

Condamne ACM Habitat à payer à M. [V] [F] [W] [S] et Mme [B] [P] épouse [S] de la somme de 24.193,24 euros Ttc au titre du préjudice matériel,

Condamne ACM Habitat à payer à M. [V] [F] [W] [S] et Mme [B] [P] épouse [S] de la somme de 30.000 euros au titre du préjudice immatériel,

Condamne MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard à relever et garantir ACM Habitat des condamnations mises à sa charge,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard à payer à M. [V] [F] [W] [S] et Mme [B] [P] épouse [S] la somme de 2.000 euros en première instance et 3.000 euros en appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard aux dépens.

Le Greffier La conseillère en replacement de la Présidente empêchée