CA Paris, Pôle 4 - ch. 2, 5 novembre 2025, n° 22/05805
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 05 NOVEMBRE 2025
(n° , 14 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05805 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFPXQ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Janvier 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 14] - RG n° 17/10996
APPELANTE
S.C.I. [Adresse 4]
immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro D 402 136 337
[Adresse 10]
[Localité 12]
Représentée par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Ayant pour avocat plaidant : Me Jean-Baptiste FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 8] représenté par son syndic la société SULLY GESTION, SAS immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 327 562 062
C/O Société SULLY GESTION
[Adresse 2]
[Localité 11]
Représenté par Me Laurence D'ORSO et plaidant par Me Sami NAOUI - AARPI D'ORSO ABRASSART & Associés - avocat au barreau de PARIS, toque : P0343
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Marie CHABROLLE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * * *
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
La société civile immobilière [Adresse 4] est propriétaire d'un local commercial au rez-de-chaussée des bâtiments A et B (lot n° 227) au sein de l'immeuble du [Adresse 5] à [Adresse 15] [Localité 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Initialement, M. [X], propriétaire des terrains situés [Adresse 9], avait vendu, le 8 juin 1973, ceux-ci à M. [V], qui s'était engagé à édifier un immeuble comprenant notamment un local commercial constitué d'une station-service et d'un magasin au rez-de-chaussée, des locaux d'habitation aux étages et à livrer, à tout le moins le local commercial, à M. [X]. Une demande de permis de construire avait été déposée à la Préfecture de [Localité 14] le 1er juin 1972. Un règlement de copropriété avait été établi le 8 juin 1973, comprenant le local commercial au rez-de-chaussée des bâtiments A et B (lot n°227), rectifié les 25, 28 février 1975, et un certificat de conformité avait été délivré le 14 mars 1980. Au décès de M. [X], le 24 janvier 1989, ses héritiers, M. [M] [X] et Mme [R] [X] épouse [F], avaient reçu la nue-propriété du lot n°227 et son épouse, Mme [Z] [X] en avait conservé l'usufruit jusqu'à son décès en février 2000. Les héritiers de M. [X], avaient créé, par acte authentique du 20 juillet 1995, la société civile immobilière du [Adresse 4] par apport du lot n°227.
Sur le côté gauche du rez-de-chaussée du bâtiment A de cet immeuble, à gauche de l'entrée du n°45, est situé un local de 17 m².
Selon contrat de bail du 12 mars 2014, ce local a été loué à la société Electibatel moyennant un loyer mensuel de 500 euros.
En mars 2016, Mme [R] [X] épouse [F], gérante de la société du [Adresse 4]., a contacté l'administrateur de biens du syndicat, le cabinet Safar, pour voir modifier le règlement de copropriété en vue de la création d'un lot n°472 correspondant à ce local, et le syndicat a proposé à cette société le paiement d'un prix de vente de 80 000 puis de 1500 euros. Ce projet n'a pas abouti.
Lors de l'assemblée générale du 8 juin 2017, une résolution n° 22 a été adoptée, prévoyant la proposition aux occupants actuels du lot « dit 472 », par le syndicat des copropriétaires, en qualité de bailleur, d'un contrat de location moyennant un loyer de 750 euros hors charges, et à défaut d'accord, l'obligation pour ces derniers de quitter les lieux avant le 1er septembre 2017.
Par acte d'huissier délivré le 2 août 2017, la société [Adresse 4] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en cause, représenté par son syndic en exercice, notamment aux fins d'annulation de ladite résolution.
Par jugement du 6 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté la société [Adresse 4] de l'ensemble de ses prétentions,
- condamné la société [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 16] :
une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour privation du lot 472 jusqu'à janvier 2019 inclus,
une somme de 500 euros par mois au même titre à compter de février 2019 et jusqu'à la date à laquelle le syndicat retrouvera pleine possession du lot 472,
- rejeté la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] pour procédure abusive,
- condamné la société [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- prononcé l'exécution provisoire de la présente décision,
- condamné la société [Adresse 4] aux dépens,
- rejeté toutes autres demandes.
La société [Adresse 4] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 17 mars 2022.
Selon ordonnance du 5 avril 2023, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement du syndicat de sa demande de radiation, du fait de l'exécution le 26 septembre 2022 des causes du jugement assorties de l'exécution provisoire.
La procédure devant la cour a été clôturée le 21 mai 2025.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 14 décembre 2022 par lesquelles la société [Adresse 4], appelante, invite la cour, au visa des articles 117 code de procédure civile, 2, 3 de la loi du 10 juillet 1965, 2258 et suivants du code civil, et 55 du décret du 17 mars 1967, à :
- réformer en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Paris le 6 janvier 2022 en ce qu'il a :
débouté la société [Adresse 4] de l'ensemble de ses prétentions,
condamné la société [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 16] :
une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour privation du lot 472 jusqu'à janvier 2019 inclus,
une somme de 500 euros par mois au même titre à compter de février 2019 et jusqu'à la date à laquelle le syndicat retrouvera pleine possession du lot 472,
condamné la société [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens,
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] pour procédure abusive,
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statuant à nouveau,
- à titre principal,
juger que le lot intitulé '472' par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] ne constitue pas une partie commune de l'ensemble immobilier en copropriété, mais une partie privative dudit ensemble immobilier, propriété de la société [Adresse 4],
annuler la 22ème résolution de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] du 8 juin 2017,
désigner tel notaire qu'il plaira à la cour de nommer afin qu'il procède à la modification du règlement de copropriété pour y inclure le lot de copropriété '472' l'ensemble des frais et honoraires y afférents étant à la charge de la société [Adresse 4],
- subsidiairement,
déclarer la société [Adresse 4] propriétaire du lot 472, celle-ci étant devenue propriétaire dudit local par usucapion,
désigner tel notaire qu'il plaira à la cour de nommer afin qu'il procède à la modification du règlement de copropriété pour y inclure le lot de copropriété 472, l'ensemble des frais et honoraires y afférents étant à la charge de la société [Adresse 4],
annuler la résolution n° 22 du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] du 8 juin 2017,
déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5], et ce faute d'autorisation du syndic d'ester en justice à l'effet de présenter lesdites demandes reconventionnelles,
- en toute hypothèse,
débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions,
dispenser la société [Adresse 4] des frais de procédure conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à payer à la société [Adresse 4] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens.
Vu les conclusions notifiées le 13 septembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Adresse 15] [Localité 1], intimé, représenté par son syndic, la société Sully Gestion, invite la cour, au visa des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 55 du décret du 17 mars 1967, 1231-1, 1240 2261, 2262 et 2272 du code civil, à :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Paris ;
- débouter en conséquence la société [Adresse 4] de toutes ses demandes ;
- condamner la société [Adresse 4] à lui payer une somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, ainsi qu'aux dépens d'appel.
MOTIVATION
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
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Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.
Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux.
Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou «constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l'examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.
En conséquence, il n'y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.Par ailleurs, il convient de constater que les chefs du jugement portant sur le rejet de la demande indemnitaire du syndicat pour procédure abusive et le prononcé de l'exécution provisoire n'étant pas querellés, ils sont devenus irrévocables.
1- Sur la demande d'annulation de la résolution n°22 de l'assemblée générale du 8 juin 2017
Moyens des parties :
La société [Adresse 4] soutient, à titre principal, que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le local dit «lot 472» constitue une partie commune, comme il le soutient seulement depuis 2017. D'abord, faute de preuve d'une affectation à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux, en l'absence de démonstration d'une occupation par le gardien de l'immeuble et sa famille, ou d'affectation, non sans contradiction avec l'occupation précédente, depuis 1973, comme poste de transformateur électrique : la mention du plan versé par la partie adverse à cet égard étant contredite par les plans du 19 septembre 1973 postérieurs à la délivrance du permis de construire, le 29 janvier précédent, le syndicat ne contestant pas l'absence de transformateur électrique dans ce local et ce dernier se situant plus à l'ouest du bâtiment A sur le plan de 1973. Elle ajoute que le fait que ce local bénéficie du chauffage collectif est indifférent, ce d'autant que les autres lots, hors celui n°227, en bénéficient aussi. Elle fait valoir que ce local n'est pas davantage présumé à usage commun à la lecture du règlement de copropriété sur la composition du rez-de-chaussée du bâtiment A, celui-ci n'étant ni le «local vide-ordure», ni le «local poussette», ni le poste de transformateur électrique mentionné.
Elle fait valoir, au contraire, que ce local constitue une partie privative, la promesse de vente consentie à M. [X] ayant porté sur l'affectation de la totalité de la surface disponible du rez-de-chaussée à son usage commercial, la prise de possession, le 28 avril 1978, ayant inclus tout ce rez-de-chaussée dont le local en cause, affecté alors à l'activité peinture du garage comme le montrent les plans du 19 septembre 1973, puis à des archives après la mise à bail du local commercial, et l'acte de partage faisant référence à un rapport d'expertise le mentionnant et comprenant la valeur de ce local.
Subsidiairement, elle se prévaut de la prescription acquisitive de sa propriété sur ce local, soutenant que ce local a été occupé continuellement, de façon paisible et non équivoque par M. [X] jusqu'à son décès le 24 janvier 1989, qu'il a été intégré à sa succession puis
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occupé par la société [Adresse 4] dès sa constitution le 28 août 1995 sans que le syndicat ne démontre avoir eu la jouissance depuis la déclaration d'achèvement des travaux de l'immeuble au mois d'avril 1978 ou avoir accompli une diligence de nature à contredire cette possession jusqu'à la proposition de vente du 14 mars 2016.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le lot n°227 n'englobe pas tout le rez-de-chaussée du bâtiment A donc ce local «dit n°472», ce rez-de-chaussée étant également constitué de parties communes non visées par le certificat de conformité, la promesse de vente relative à l'attribution de ce rez-de-chaussée n'étant pas probante faute de date et de signature, mentionnant une surface et une attribution encore approximatives, et le descriptif des travaux ne portant pas sur ce local. Il réfute la preuve, sur le plan de 1973, d'une affectation à une activité de peinture du garage de M. [X]. Il soutient, au contraire, que ce local constitue une partie commune, celui-ci correspondant au local pour transformateur électrique du bâtiment A visé dans le règlement de copropriété du 8 juin 1973 et dans son rectificatif des 25 et 28 février 1975, postérieur au plan de 1973 produit, constituant un local technique donc une partie commune au sens de ce règlement, arrêtant cette définition à la date de son entrée en vigueur. Il ajoute que le règlement de copropriété délimite précisément le lot n°227 sans annexe à celui-ci, les deux lots étant tout à fait séparés, y compris dans leur système de chaufferie, et ce local n'étant pas défini comme une partie privative affectée de tantièmes, et bénéficiant du chauffage et de l'électricité payés par la copropriété. Il soutient encore que Mme [R] [X] épouse [F], fille de M. [X] et gérante de la société [Adresse 4] savait qu'il constituait une partie commune lorsqu'elle a proposé, en mars 2016, au syndicat de l'acquérir et qu'elle a transmis pour cela une offre de prix et un projet modificatif au règlement de copropriété pour créer un lot privatif n°472 avec attribution de 27 tantièmes, peu important que le syndicat ait ensuite diminué sa proposition de prix de vente. Il réfute toute acquisition par usucapion, l'appelante ne pouvant se prévaloir du délai de dix ans faute d'un titre de propriété, le rapport d'expert invoqué n'étant pas probant puisque ce sont les héritiers, par ailleurs associés de la société appelante, qui ont eux-mêmes inclus la valeur du local litigieux dans l'acte d'acquisition, qui plus est dans le lot n°227. Il fait valoir, ensuite, que le délai de trente ans n'est pas échu, la société n'ayant eu la pleine propriété du local, donc la possession de celui-ci, que le 29 février 2000, ne justifiant pas de la possession de M. [X] à partir de la construction de l'immeuble en 1973 jusqu'à son décès, puis de celle de son épouse jusqu'à son décès, et la possession de la société n'ayant pas été faite à titre de propriétaire du fait de la proposition d'achat de 2016.
Décision de la cour :
L'article 26 de cette même loi rappelle que 'l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété'.
L'article 9 I premier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 précise en effet que «chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble».
Les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 définissent les parties privatives comme «les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé», celles-ci étant «la propriété exclusive de chaque copropriétaire» ; et les
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parties communes comme «les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux», étant précisé que, dans le silence ou la contradiction des titres, sont notamment réputés parties communes «les locaux des services communs».
L'article 8 de cette même loi précise, ensuite, qu'au sein d'une copropriété c'est le règlement de copropriété qui «détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance » et qu'il « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.»
Il se déduit de ces dispositions, qu'en cas de litige portant sur la nature privative ou commune d'une partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, il doit être d'abord recherché, au sein du règlement de copropriété, si cette nature est déterminée. C'est dans le silence ou la contradiction des termes du règlement de copropriété, que les critères légaux d'usage et d'utilité peuvent permettre de qualifier la partie de l'immeuble (Civ. 3e, 5 décembre 2024, n°23-16.359).
Par ailleurs, il doit être rappelé que la propriété d'un bien se prouve par tous moyens et qu'en application des articles 711 et 712 du code civil, la propriété s'acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l'effet des obligations, ou par accession, par incorporation et par prescription.
S'agissant de l'acquisition de la propriété par prescription, les articles 2258, 2261, 2262 et 2272 du code civil exigent une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, le délai de prescription étant de trente ans sauf pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble, il est alors de dix ans. Ce dernier cas suppose un transfert de propriété consenti par celui qui n'est pas le véritable propriétaire.
En application, enfin, de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il convient donc ici d'analyser si la société [Adresse 4] démontre, comme elle le soutient, que le local dit n°472 constitue sa propriété exclusive, comme partie privative de l'immeuble, sur laquelle l'assemblée générale des copropriétaires n'avait alors aucun pouvoir ni titre pour décider de sa mise en location ou du départ des lieux des occupants.
Il doit, d'abord, être constaté que la propriété du lot n°227 n'est pas contestée, a contrario de celle du local «dit n°472». Il s'agit, alors, d'examiner les dispositions du règlement de copropriété pour analyser si elles qualifient ce local comme partie privative au profit de la société appelante, en lien avec ce lot n°227, ou comme partie commune.
A cet égard, il doit être relevé que le règlement de copropriété établi le 8 juin 1973, tout comme son rectificatif des 25 et 28 février 1975, élaboré «par suite de modifications des plans pour raison d'ordre technique» et à la suite «d'erreurs» dans la version initiale du règlement, comportent exactement la même disposition du rez-de-chaussée des bâtiments A et B de l'immeuble, à savoir :
«Rez-de-chaussée
[Adresse 13]
- les 3 halls d'entrée de l'immeuble donnant sur la [Adresse 17]
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- les accès aux 3 escaliers et aux 3 ascenseurs
- l'accès des automobiles par une rampe aux sous-sols,
- 3 locaux vide-ordures,
- le local du transformateur électrique,
- local pour voitures d'enfants,
- un local à usage commercial de magasin, atelier ou station-service, avec façade sur la [Adresse 17], se poursuivant à 1'arrière du bâtiment en dehors de l'emprise des étages, et éclairé en cet endroit en sa partie supérieure par des ouvertures.
Bâtiment B
- le hall d'entrée de l'immeuble
- l'accès de l'escalier et à l'ascenseur
- un local vide-ordure
- un local voitures d'enfants
- un local commercial à usage de magasin, atelier ou station-service se poursuivant en façade avec vitrine sur la [Adresse 17], en rez-de-chaussée seulement, en dehors de l'emprise des étages.»
L'état descriptif renvoie, pour le lot n°227, au local commercial tel que précédemment décrit.
La deuxième partie de ce règlement de copropriété concerne la distinction entre parties privatives et parties communes. Il mentionne dans son article 5 « Enumération des parties comprises dans chaque lot » que « Chaque propriétaire aura la propriété exclusive et particulière des locaux composant chaque lot. Les droits de propriété privative s'appliquent notamment pour autant qu'ils sont compris dans lesdits locaux, aux parties ci-après énoncées, sans que cette énumération purement énonciative soit limitative ; Les locaux et espaces qui, aux termes du tableau de l'état descriptif de division ci-dessus établi, sont compris dans la composition du lot, sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme tels constituent des « parties privatives », outre « les accessoires desdits locaux notamment ['] tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux ['] ».
Il précise ensuite à l'article 6 « Enumération des choses ou parties communes » partie III « Locaux communs » que sont notamment des parties communes les « locaux techniques » situés au rez-de-chaussée et « d'une manière générale, tons espaces dégagements et locaux qui ne sont pas affectés à l'usage exclusif d'un seul lot ».
Il convient donc d'étudier si le local dit n°472 est compris dans la composition du lot n°227 ou à l'intérieur du local commercial, constituant une partie privative, ou si au contraire, il est un local technique situé au rez-de-chaussée ou un local qui n'est pas affecté à l'usage exclusif de ce lot n°227, soit une partie commune.
A cet égard, il ressort du plan du rez-de-chaussée du bâtiment A versé en pièce n°1 par le syndicat, ainsi que des observations faites par M. [Y] dans son rapport d'expertise du 12 juillet 1989, et par le BET ECIC et le cabinet d'architectes Fèvre-Gaucher dans leur audit énergétique et architectural de mai juin 2016, que le local dit 472 est séparé du lot n°227 par une rampe d'accès aux parkings du sous-sol, par les halls des entrées n°45, 47 et 49, et par trois cages d'escaliers, qu'il n'est pas situé dans l'arrière du magasin avec façade sur rue du bâtiment A, qu'il bénéficie d'un accès et d'un chauffage distincts de celui du lot n°227 (d'un chauffage collectif et non pas individuel) et qu'il n'est donc pas indiqué dans l'état descriptif de division ni dans le règlement de copropriété comme compris ou
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situé à l'intérieur du lot n°227. Il est d'ailleurs significatif que Mme [X], épouse [F], en sa qualité de gérante de la société appelante ait contacté le syndicat et échangé avec son administrateur de bien, par courriels du 14 mars et du 7 avril 2016, sur la création d'un nouveau lot n°472 consistant en la vente d'une partie commune avec paiement d'un prix et non en la scission de son lot n°227.
Ce local n'en constitue pas, pour autant, le local technique du transformateur électrique comme le soutient le syndicat. En effet, la société appelante produit aux débats un plan détaillé du rez-de-chaussée du bâtiment A du 19 septembre 1973 correspondant en tous points au plan actuel du bâtiment A versé en pièce n°1 produite par l'intimé, ainsi qu'un courrier du 8 janvier 1973 (pièce n°6) établissant une modification des plans initiaux notamment de celui du 26 février 1972, déposé en mairie et versé aux débats par le syndicat (peu important que l'architecte en attestant n'ait pas précisé la date de son attestation puisqu'il y a apposé son tampon et l'a signée), complètement distinct avec une entrée n°3 (intitulée C) d'une autre forme et une rampe d'accès également différente. Or, sur le plan du 19 septembre 1973 il n'est plus mentionné à l'emplacement du local en cause « transfo » et les mentions « Edf » et « Gdf » sont portées à un autre emplacement, à proximité du troisième hall d'entrée dit C. En outre, dans le cadre des visites de ce local, lors de l'expertise de M. [Y] et de l'audit énergétique et architectural, il n'est pas fait mention de la présence d'un tel transformateur ni dans le contrat de bail conclu 12 mars 2014.
Il convient, ensuite, d'examiner si la société appelante démontre, pour exclure toute qualification de bien commun, en application de l'article 6 du règlement de copropriété, que le local dit n°472 était sa propriété et qu'il était affecté à l'usage exclusif de son lot n°227, bien que séparé physiquement de ce dernier.
Il doit être constaté qu'en appel, la société [Adresse 4] ne verse pas davantage aux débats son acte de propriété, l'acte de vente du 8 juin 1973, le titre qui aurait permis de déterminer l'assiette de sa propriété au rez-de-chaussée du bâtiment A de l'immeuble. Le projet de promesse de vente non daté et non signé produit aux débats est dénué de valeur probante à cet égard et le certificat de conformité, peu précis dans son contenu, ne démontre donc pas une prise de possession de tout ce rez-de-chaussée par M. [X], local litigieux compris.
L'acte de partage du 5 octobre 1989 n'est pas davantage probant puisque s'il inclut, dans la valeur des actifs partagés au rez-de-chaussée des bâtiments A et B, par référence à l'expertise de M. [Y], celle du local commercial, lot n°227, et celle du local litigieux assimilé au local commercial et aux tantièmes des parties communes formant le lot n°227, ce n'est que sur la seule déclaration de propriété des héritiers (aujourd'hui associés de la société appelante) sur ce local à l'expert, ce dernier précisant bien, par ailleurs, que ce local n'était pas compris dans l'état de division et qu'il n'était pas loué au titre du bail commercial alors conclu sur le lot n°227.
Aucun de ces titres ne démontre donc la propriété de la société appelante sur le local litigieux.
Elle ne rapporte pas davantage la preuve d'une affectation exclusive, au moment du règlement de copropriété et de son rectificatif, à l'activité de garagiste, exercée sur son lot commercial par M. [X]. Les seules mentions, sur le plan du 19 septembre 1973, -----------------------------------------------------------------------
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«CABINE PEINT» et «VH RESERVE PEINT» avec des lignes pointillées qui ne se terminent pas à l'intérieur du local dit 472 et qui s'apparentent à celles de « gaz d'échappement » ou « CF générateur » qui se situent seulement au droit de l'escalier circulaire à laquelle elles sont accrochées, et pouvant tout autant se référer au système de ventilation haute choisie ou à l'apposition de peinture, ne suffisent pas à démontrer son utilisation comme réserve de peinture pour le garage. Il est d'ailleurs significatif que les héritiers ne le décrivent pas comme tel à l'expert, évoquant un local prévu comme logement pour le gardien du garage. L'attestation de Mme [X] épouse [F] n'est pas davantage probante, celle-ci ne pouvant être objective en sa qualité de gérante de la société appelante et n'étant corroborée par aucun élément.
Dans ces conditions, ce local, dont il n'est pas démontré qu'il constitue la propriété de la société appelante et qu'il a été affecté à l'usage exclusif du lot n°227, doit être qualifié de partie commune conformément à l'article 6 du règlement de copropriété.
Il reste, alors, à déterminer si la société appelante démontre en être ensuite devenue propriétaire par usucapion.
La société [Adresse 4] ne prouve pas avoir acquis le local « dit n°472 » par transfert de propriété consenti par celui qui n'en n'est pas le propriétaire, donc disposer d'un juste titre ; de sorte qu'elle ne peut pas se prévaloir du délai de prescription acquisitive de dix ans. C'est donc le délai trentenaire qui s'impose à elle.
Or, il a été précédemment démontré que cette société ne rapportait pas la preuve que M. [X] avait pris possession de ce local dès la réception des travaux, encore moins de façon continue jusqu'à son décès. Ni l'activité de peinture, ni l'affectation, après la cessation de son activité de garagiste, à un archivage, ne sont établis.
Si les ayants-droits de M. [X] se sont ensuite appropriés le local en incluant sa valeur dans l'acte de partage du 5 octobre 1989, il n'est pas démontré que son épouse, usufruitière du bien, et ses enfants, puis la société appelante à compter de sa constitution en 1995, nus-propriétaires, aient ensuite effectivement fait usage, au vu et au su de la copropriété, de ce local jusqu'au décès de Mme [Z] [X] en février 2000.
Ce n'est qu'à cette date, que la société appelante s'est seule appropriée le local, sans donc que le délai de trente ans ne puisse être échu.
Au surplus, s'agissant de la démonstration d'actes de possession publics de cette société comme propriétaire, la société appelante produit aux débats des contrats de travaux et de location remontant à seulement un peu plus de dix ans, à savoir une convention d'occupation précaire en échange de travaux d'aménagement du local du 9 mars 2012 et des contrats de baux des 12 mars 2014 et 1er janvier 2015, qui plus est au nom de M. [F], se présentant comme propriétaire du bien, non pas au nom de la société [Adresse 4], dont il n'est pas, en outre, le gérant.
Enfin, le simple fait que la gérante de la société appelante ait sollicité, en mars 2016, le syndicat et discuté avec son administrateur de biens d'un prix de vente de ce lot en tant que partie commune, peu important son montant, caractérise une possession équivoque.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société appelante ne rapporte pas la preuve d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque pendant trente ans du local « dit n°472 », donc une acquisition de ce dernier par usucapion.
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Aussi, ce local constitue une partie commune, de sorte que la résolution n°22 votée le 8 juin 2017 par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble, n'est pas entachée de nullité et que la demande de désignation d'un notaire est sans objet.
Le jugement contesté doit donc être confirmé s'agissant des demandes principales de la société [Adresse 3].
2- Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires
Moyens des parties :
La SCI [Adresse 4] fait valoir, subsidiairement, qu'à l'issue de la résolution n°22, les copropriétaires n'ont pas autorisé le syndicat à agir en justice en vue de solliciter une indemnisation consécutive à la perte de jouissance du local ou au paiement d'une indemnité d'occupation et que ces demandes reconventionnelles tendent à obtenir un avantage distinct du simple rejet des demandes qu'elle a elle-même présentées non à simplement s'opposer à celles-ci et sont donc irrecevables.
Le syndicat des copropriétaires, qui observe que cette fin de non-recevoir est soulevée pour la première fois en appel, se prévaut de la recevabilité de ses demandes reconventionnelles au motif que l'autorisation de l'assemblée générale n'est pas requise lorsque ces demandes sont la suite et la conséquence nécessaire du rejet de la demande principale à laquelle elle se rattache par un lien suffisant, ici du rejet de la demande de l'appelant de se voir reconnaître propriétaire du local au titre duquel elle demande une indemnisation du fait de sa privation et jusqu'à sa restitution. Elle ajoute que l'article 55 du décret du 17 mars 1967 prévoit une dispense d'habilitation du syndic pour le recouvrement des créances du syndicat.
Décision de la cour :
Il résulte de l'article 122 du code de procédure civile que les fins de non-recevoir, qui tendent à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, ne sont pas des prétentions au fond, de sorte qu'elles ne sont pas soumises aux dispositions de l'article 564 du même code et qu'elles peuvent donc être soumises à la cour même si elles n'ont pas été soumises au premier juge.
Par application de l'article 12 du code de procédure civile, il y a lieu d'analyser le moyen de défense tiré de l'irrecevabilité des demandes reconventionnelles du syndicat au motif de l'absence de lien avec la demande principale d'annulation de la résolution n°22 donc nécessitant une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, comme une fin de non-recevoir fondée sur l'article 70 du code de procédure civile exigeant, à peine d'irrecevabilité, que les demandes reconventionnelles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant, outre les dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 déjà visées par la société appelante.
Ces dernières dispositions, dans leur version applicable à la présente instance introduite avant l'entrée en vigueur du décret n°2019-650 du 27 juin 2019, indiquent le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
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Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en 'uvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation. [']».
Il ressort de l'ensemble de ces dispositions que les demandes reconventionnelles d'un syndicat de copropriétaires dépourvu d'autorisation de l'assemblée générale ne sont recevables que si elles visent à s'opposer aux prétentions adverses sur lesquelles elles sont exclusivement fondées mais ne le sont pas si elles visent à obtenir un avantage distinct nécessitant l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires (3e civ., 4 déc. 2002, n°01-00.425), sauf si elles portent sur une action en recouvrement de créance ou toute autre action dispensée d'une telle autorisation par l'alinéa 3 de l'article 55 précité.
En l'espèce, la résolution n°22 litigieuse était ainsi libellée :
« L'assemblée générale décide que le syndicat des copropriétaires prendra contact avec les occupants actuels afin de soumettre un contrat de location en bonne et due forme en tant que bailleur, moyennant un loyer mensuel de 750,00 euros hors charges.
A défaut d'un accord, les occupants actuels devront libérer les lieux avant le 1er septembre 2017 en remettant les clés en main propre à un membre du conseil syndical, contre décharge ».
Il est constant que le syndicat n'a pas sollicité d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires concernant ses demandes reconventionnelles visant à obtenir la condamnation de la société [Adresse 4] à lui payer une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour privation du lot 472 jusqu'à janvier 2019 inclus, outre une somme de 500 euros par mois au même titre à compter de février 2019 et jusqu'à la date à laquelle le syndicat retrouvera pleine possession du lot 472.
Il s'agit de déterminer, alors, d'abord si ces demandes, qui pouvaient être présentées pour la première fois en appel, visent à s'opposer à la demande d'annulation de la résolution précitée sur laquelle elle était exclusivement fondée ou à obtenir un avantage distinct qui, pour être réclamé en justice, aurait exigé l'habilitation du syndic par l'assemblée générale.
Il est tout à fait justifié que le syndicat des copropriétaires ait opposé à la prétention de la société appelante le moyen de défense tiré du fait que le lot litigieux était une partie commune sur laquelle la résolution en cause pouvait être soumise au vote, un contrat de bail conclu avec les occupants et, à défaut, une libération des lieux demandée à leur égard.
Il est également indéniable que les demandes indemnitaires qu'il formule reconventionnellement sont en lien avec la qualification de partie commune qu'il oppose en défense à la demande principale, celui-ci voyant dans l'occupation de ce local une faute lui causant un préjudice dont il demande l'indemnisation à la société appelante jusqu'à la libération du local.
Cependant, ce lien avec la demande principale n'est pas suffisant dans la mesure où ces
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demandes indemnitaires visent à obtenir un avantage entièrement distinct du simple rejet de la demande d'annulation d'une résolution portant sur la reprise à bail du local litigieuxmoyennant un loyer réglé par les occupants ou la libération des lieux par ces derniers. En effet, elle vise, de façon distincte au rejet de cette demande principale, obtenue par la démonstration du bien-fondé du moyen de défense tiré de la qualification de partie commune opposé à la société appelante, à obtenir, en outre, l'engagement de la responsabilité extracontractuelle de la société appelante et l'indemnisation de privations de loyers résultant des baux conclus par le passé avec elle et en cours, outre des indemnités d'occupation pour l'avenir jusqu'à la libération des lieux, non pas réglées par les occupants du local mais par la société appelante, au nom de la sauvegarde des droits des copropriétaires sur les parties communes.
Ces demandes nécessitaient donc l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires sauf si elles pouvaient se voir appliquer la dispense prévue dans l'un des cas mentionnés à l'alinéa 2 de l'article 55 du décret du 17 mars 1967.
La dispense relative à une action aux fins de recouvrement d'une créance suppose que le recouvrement soit l'objet immédiat et direct de l'action sans apparaître comme la conséquence d'une appréciation préalable sur un point de droit (Civ. 3e, 15 mai 2002, n°00-21.802). Or, pour faire droit aux demandes indemnitaires de l'intimé il faut apprécier si les conditions de l'article 1240 du code civil sont remplies pour engager la responsabilité de la société appelante, à savoir l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité, cette dernière contestant notamment la démonstration et l'évaluation des préjudices mis en avant.
Aussi, ces demandes reconventionnelles ne visaient pas une action aux fins de recouvrement d'une créance au sens de l'article 55 précité, ni l'un des autres cas prévus.
Dans ces conditions, faute de lien suffisant avec la demande principale, elles doivent être déclarées irrecevables et le jugement sera infirmé s'agissant de celles-ci.
3- Sur les frais du procès
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La société [Adresse 4], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a condamné la société [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] :
- une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour privation du lot 472 jusqu'à janvier 2019 inclus,
- une somme de 500 euros par mois au même titre à compter de février 2019 et jusqu'à la date à laquelle le syndicat retrouvera pleine possession du lot 472,
Statuant à nouveau des chefs infirmés :
Déclare irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] [Localité 1] tendant à obtenir la condamnation de la société [Adresse 4] à lui payer :
- une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour privation du lot 472 jusqu'à janvier 2019 inclus,
- une somme de 500 euros par mois au même titre à compter de février 2019 et jusqu'à la date à laquelle le syndicat retrouvera pleine possession du lot 472 ;
Y ajoutant :
- Condamne la société [Adresse 4] aux dépens d'appel ;
- Condamne la société [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] la somme supplémentaire de 2000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
- Déboute la société [Adresse 4] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] de toute autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
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délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 05 NOVEMBRE 2025
(n° , 14 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05805 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFPXQ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Janvier 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 14] - RG n° 17/10996
APPELANTE
S.C.I. [Adresse 4]
immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro D 402 136 337
[Adresse 10]
[Localité 12]
Représentée par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Ayant pour avocat plaidant : Me Jean-Baptiste FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 8] représenté par son syndic la société SULLY GESTION, SAS immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 327 562 062
C/O Société SULLY GESTION
[Adresse 2]
[Localité 11]
Représenté par Me Laurence D'ORSO et plaidant par Me Sami NAOUI - AARPI D'ORSO ABRASSART & Associés - avocat au barreau de PARIS, toque : P0343
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Marie CHABROLLE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
La société civile immobilière [Adresse 4] est propriétaire d'un local commercial au rez-de-chaussée des bâtiments A et B (lot n° 227) au sein de l'immeuble du [Adresse 5] à [Adresse 15] [Localité 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Initialement, M. [X], propriétaire des terrains situés [Adresse 9], avait vendu, le 8 juin 1973, ceux-ci à M. [V], qui s'était engagé à édifier un immeuble comprenant notamment un local commercial constitué d'une station-service et d'un magasin au rez-de-chaussée, des locaux d'habitation aux étages et à livrer, à tout le moins le local commercial, à M. [X]. Une demande de permis de construire avait été déposée à la Préfecture de [Localité 14] le 1er juin 1972. Un règlement de copropriété avait été établi le 8 juin 1973, comprenant le local commercial au rez-de-chaussée des bâtiments A et B (lot n°227), rectifié les 25, 28 février 1975, et un certificat de conformité avait été délivré le 14 mars 1980. Au décès de M. [X], le 24 janvier 1989, ses héritiers, M. [M] [X] et Mme [R] [X] épouse [F], avaient reçu la nue-propriété du lot n°227 et son épouse, Mme [Z] [X] en avait conservé l'usufruit jusqu'à son décès en février 2000. Les héritiers de M. [X], avaient créé, par acte authentique du 20 juillet 1995, la société civile immobilière du [Adresse 4] par apport du lot n°227.
Sur le côté gauche du rez-de-chaussée du bâtiment A de cet immeuble, à gauche de l'entrée du n°45, est situé un local de 17 m².
Selon contrat de bail du 12 mars 2014, ce local a été loué à la société Electibatel moyennant un loyer mensuel de 500 euros.
En mars 2016, Mme [R] [X] épouse [F], gérante de la société du [Adresse 4]., a contacté l'administrateur de biens du syndicat, le cabinet Safar, pour voir modifier le règlement de copropriété en vue de la création d'un lot n°472 correspondant à ce local, et le syndicat a proposé à cette société le paiement d'un prix de vente de 80 000 puis de 1500 euros. Ce projet n'a pas abouti.
Lors de l'assemblée générale du 8 juin 2017, une résolution n° 22 a été adoptée, prévoyant la proposition aux occupants actuels du lot « dit 472 », par le syndicat des copropriétaires, en qualité de bailleur, d'un contrat de location moyennant un loyer de 750 euros hors charges, et à défaut d'accord, l'obligation pour ces derniers de quitter les lieux avant le 1er septembre 2017.
Par acte d'huissier délivré le 2 août 2017, la société [Adresse 4] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en cause, représenté par son syndic en exercice, notamment aux fins d'annulation de ladite résolution.
Par jugement du 6 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté la société [Adresse 4] de l'ensemble de ses prétentions,
- condamné la société [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 16] :
une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour privation du lot 472 jusqu'à janvier 2019 inclus,
une somme de 500 euros par mois au même titre à compter de février 2019 et jusqu'à la date à laquelle le syndicat retrouvera pleine possession du lot 472,
- rejeté la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] pour procédure abusive,
- condamné la société [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- prononcé l'exécution provisoire de la présente décision,
- condamné la société [Adresse 4] aux dépens,
- rejeté toutes autres demandes.
La société [Adresse 4] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 17 mars 2022.
Selon ordonnance du 5 avril 2023, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement du syndicat de sa demande de radiation, du fait de l'exécution le 26 septembre 2022 des causes du jugement assorties de l'exécution provisoire.
La procédure devant la cour a été clôturée le 21 mai 2025.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 14 décembre 2022 par lesquelles la société [Adresse 4], appelante, invite la cour, au visa des articles 117 code de procédure civile, 2, 3 de la loi du 10 juillet 1965, 2258 et suivants du code civil, et 55 du décret du 17 mars 1967, à :
- réformer en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Paris le 6 janvier 2022 en ce qu'il a :
débouté la société [Adresse 4] de l'ensemble de ses prétentions,
condamné la société [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 16] :
une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour privation du lot 472 jusqu'à janvier 2019 inclus,
une somme de 500 euros par mois au même titre à compter de février 2019 et jusqu'à la date à laquelle le syndicat retrouvera pleine possession du lot 472,
condamné la société [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens,
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] pour procédure abusive,
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statuant à nouveau,
- à titre principal,
juger que le lot intitulé '472' par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] ne constitue pas une partie commune de l'ensemble immobilier en copropriété, mais une partie privative dudit ensemble immobilier, propriété de la société [Adresse 4],
annuler la 22ème résolution de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] du 8 juin 2017,
désigner tel notaire qu'il plaira à la cour de nommer afin qu'il procède à la modification du règlement de copropriété pour y inclure le lot de copropriété '472' l'ensemble des frais et honoraires y afférents étant à la charge de la société [Adresse 4],
- subsidiairement,
déclarer la société [Adresse 4] propriétaire du lot 472, celle-ci étant devenue propriétaire dudit local par usucapion,
désigner tel notaire qu'il plaira à la cour de nommer afin qu'il procède à la modification du règlement de copropriété pour y inclure le lot de copropriété 472, l'ensemble des frais et honoraires y afférents étant à la charge de la société [Adresse 4],
annuler la résolution n° 22 du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] du 8 juin 2017,
déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5], et ce faute d'autorisation du syndic d'ester en justice à l'effet de présenter lesdites demandes reconventionnelles,
- en toute hypothèse,
débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions,
dispenser la société [Adresse 4] des frais de procédure conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à payer à la société [Adresse 4] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens.
Vu les conclusions notifiées le 13 septembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Adresse 15] [Localité 1], intimé, représenté par son syndic, la société Sully Gestion, invite la cour, au visa des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 55 du décret du 17 mars 1967, 1231-1, 1240 2261, 2262 et 2272 du code civil, à :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Paris ;
- débouter en conséquence la société [Adresse 4] de toutes ses demandes ;
- condamner la société [Adresse 4] à lui payer une somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, ainsi qu'aux dépens d'appel.
MOTIVATION
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
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Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.
Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux.
Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou «constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l'examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.
En conséquence, il n'y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.Par ailleurs, il convient de constater que les chefs du jugement portant sur le rejet de la demande indemnitaire du syndicat pour procédure abusive et le prononcé de l'exécution provisoire n'étant pas querellés, ils sont devenus irrévocables.
1- Sur la demande d'annulation de la résolution n°22 de l'assemblée générale du 8 juin 2017
Moyens des parties :
La société [Adresse 4] soutient, à titre principal, que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le local dit «lot 472» constitue une partie commune, comme il le soutient seulement depuis 2017. D'abord, faute de preuve d'une affectation à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux, en l'absence de démonstration d'une occupation par le gardien de l'immeuble et sa famille, ou d'affectation, non sans contradiction avec l'occupation précédente, depuis 1973, comme poste de transformateur électrique : la mention du plan versé par la partie adverse à cet égard étant contredite par les plans du 19 septembre 1973 postérieurs à la délivrance du permis de construire, le 29 janvier précédent, le syndicat ne contestant pas l'absence de transformateur électrique dans ce local et ce dernier se situant plus à l'ouest du bâtiment A sur le plan de 1973. Elle ajoute que le fait que ce local bénéficie du chauffage collectif est indifférent, ce d'autant que les autres lots, hors celui n°227, en bénéficient aussi. Elle fait valoir que ce local n'est pas davantage présumé à usage commun à la lecture du règlement de copropriété sur la composition du rez-de-chaussée du bâtiment A, celui-ci n'étant ni le «local vide-ordure», ni le «local poussette», ni le poste de transformateur électrique mentionné.
Elle fait valoir, au contraire, que ce local constitue une partie privative, la promesse de vente consentie à M. [X] ayant porté sur l'affectation de la totalité de la surface disponible du rez-de-chaussée à son usage commercial, la prise de possession, le 28 avril 1978, ayant inclus tout ce rez-de-chaussée dont le local en cause, affecté alors à l'activité peinture du garage comme le montrent les plans du 19 septembre 1973, puis à des archives après la mise à bail du local commercial, et l'acte de partage faisant référence à un rapport d'expertise le mentionnant et comprenant la valeur de ce local.
Subsidiairement, elle se prévaut de la prescription acquisitive de sa propriété sur ce local, soutenant que ce local a été occupé continuellement, de façon paisible et non équivoque par M. [X] jusqu'à son décès le 24 janvier 1989, qu'il a été intégré à sa succession puis
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occupé par la société [Adresse 4] dès sa constitution le 28 août 1995 sans que le syndicat ne démontre avoir eu la jouissance depuis la déclaration d'achèvement des travaux de l'immeuble au mois d'avril 1978 ou avoir accompli une diligence de nature à contredire cette possession jusqu'à la proposition de vente du 14 mars 2016.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le lot n°227 n'englobe pas tout le rez-de-chaussée du bâtiment A donc ce local «dit n°472», ce rez-de-chaussée étant également constitué de parties communes non visées par le certificat de conformité, la promesse de vente relative à l'attribution de ce rez-de-chaussée n'étant pas probante faute de date et de signature, mentionnant une surface et une attribution encore approximatives, et le descriptif des travaux ne portant pas sur ce local. Il réfute la preuve, sur le plan de 1973, d'une affectation à une activité de peinture du garage de M. [X]. Il soutient, au contraire, que ce local constitue une partie commune, celui-ci correspondant au local pour transformateur électrique du bâtiment A visé dans le règlement de copropriété du 8 juin 1973 et dans son rectificatif des 25 et 28 février 1975, postérieur au plan de 1973 produit, constituant un local technique donc une partie commune au sens de ce règlement, arrêtant cette définition à la date de son entrée en vigueur. Il ajoute que le règlement de copropriété délimite précisément le lot n°227 sans annexe à celui-ci, les deux lots étant tout à fait séparés, y compris dans leur système de chaufferie, et ce local n'étant pas défini comme une partie privative affectée de tantièmes, et bénéficiant du chauffage et de l'électricité payés par la copropriété. Il soutient encore que Mme [R] [X] épouse [F], fille de M. [X] et gérante de la société [Adresse 4] savait qu'il constituait une partie commune lorsqu'elle a proposé, en mars 2016, au syndicat de l'acquérir et qu'elle a transmis pour cela une offre de prix et un projet modificatif au règlement de copropriété pour créer un lot privatif n°472 avec attribution de 27 tantièmes, peu important que le syndicat ait ensuite diminué sa proposition de prix de vente. Il réfute toute acquisition par usucapion, l'appelante ne pouvant se prévaloir du délai de dix ans faute d'un titre de propriété, le rapport d'expert invoqué n'étant pas probant puisque ce sont les héritiers, par ailleurs associés de la société appelante, qui ont eux-mêmes inclus la valeur du local litigieux dans l'acte d'acquisition, qui plus est dans le lot n°227. Il fait valoir, ensuite, que le délai de trente ans n'est pas échu, la société n'ayant eu la pleine propriété du local, donc la possession de celui-ci, que le 29 février 2000, ne justifiant pas de la possession de M. [X] à partir de la construction de l'immeuble en 1973 jusqu'à son décès, puis de celle de son épouse jusqu'à son décès, et la possession de la société n'ayant pas été faite à titre de propriétaire du fait de la proposition d'achat de 2016.
Décision de la cour :
L'article 26 de cette même loi rappelle que 'l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété'.
L'article 9 I premier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 précise en effet que «chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble».
Les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 définissent les parties privatives comme «les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé», celles-ci étant «la propriété exclusive de chaque copropriétaire» ; et les
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parties communes comme «les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux», étant précisé que, dans le silence ou la contradiction des titres, sont notamment réputés parties communes «les locaux des services communs».
L'article 8 de cette même loi précise, ensuite, qu'au sein d'une copropriété c'est le règlement de copropriété qui «détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance » et qu'il « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.»
Il se déduit de ces dispositions, qu'en cas de litige portant sur la nature privative ou commune d'une partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, il doit être d'abord recherché, au sein du règlement de copropriété, si cette nature est déterminée. C'est dans le silence ou la contradiction des termes du règlement de copropriété, que les critères légaux d'usage et d'utilité peuvent permettre de qualifier la partie de l'immeuble (Civ. 3e, 5 décembre 2024, n°23-16.359).
Par ailleurs, il doit être rappelé que la propriété d'un bien se prouve par tous moyens et qu'en application des articles 711 et 712 du code civil, la propriété s'acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l'effet des obligations, ou par accession, par incorporation et par prescription.
S'agissant de l'acquisition de la propriété par prescription, les articles 2258, 2261, 2262 et 2272 du code civil exigent une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, le délai de prescription étant de trente ans sauf pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble, il est alors de dix ans. Ce dernier cas suppose un transfert de propriété consenti par celui qui n'est pas le véritable propriétaire.
En application, enfin, de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il convient donc ici d'analyser si la société [Adresse 4] démontre, comme elle le soutient, que le local dit n°472 constitue sa propriété exclusive, comme partie privative de l'immeuble, sur laquelle l'assemblée générale des copropriétaires n'avait alors aucun pouvoir ni titre pour décider de sa mise en location ou du départ des lieux des occupants.
Il doit, d'abord, être constaté que la propriété du lot n°227 n'est pas contestée, a contrario de celle du local «dit n°472». Il s'agit, alors, d'examiner les dispositions du règlement de copropriété pour analyser si elles qualifient ce local comme partie privative au profit de la société appelante, en lien avec ce lot n°227, ou comme partie commune.
A cet égard, il doit être relevé que le règlement de copropriété établi le 8 juin 1973, tout comme son rectificatif des 25 et 28 février 1975, élaboré «par suite de modifications des plans pour raison d'ordre technique» et à la suite «d'erreurs» dans la version initiale du règlement, comportent exactement la même disposition du rez-de-chaussée des bâtiments A et B de l'immeuble, à savoir :
«Rez-de-chaussée
[Adresse 13]
- les 3 halls d'entrée de l'immeuble donnant sur la [Adresse 17]
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- les accès aux 3 escaliers et aux 3 ascenseurs
- l'accès des automobiles par une rampe aux sous-sols,
- 3 locaux vide-ordures,
- le local du transformateur électrique,
- local pour voitures d'enfants,
- un local à usage commercial de magasin, atelier ou station-service, avec façade sur la [Adresse 17], se poursuivant à 1'arrière du bâtiment en dehors de l'emprise des étages, et éclairé en cet endroit en sa partie supérieure par des ouvertures.
Bâtiment B
- le hall d'entrée de l'immeuble
- l'accès de l'escalier et à l'ascenseur
- un local vide-ordure
- un local voitures d'enfants
- un local commercial à usage de magasin, atelier ou station-service se poursuivant en façade avec vitrine sur la [Adresse 17], en rez-de-chaussée seulement, en dehors de l'emprise des étages.»
L'état descriptif renvoie, pour le lot n°227, au local commercial tel que précédemment décrit.
La deuxième partie de ce règlement de copropriété concerne la distinction entre parties privatives et parties communes. Il mentionne dans son article 5 « Enumération des parties comprises dans chaque lot » que « Chaque propriétaire aura la propriété exclusive et particulière des locaux composant chaque lot. Les droits de propriété privative s'appliquent notamment pour autant qu'ils sont compris dans lesdits locaux, aux parties ci-après énoncées, sans que cette énumération purement énonciative soit limitative ; Les locaux et espaces qui, aux termes du tableau de l'état descriptif de division ci-dessus établi, sont compris dans la composition du lot, sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme tels constituent des « parties privatives », outre « les accessoires desdits locaux notamment ['] tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux ['] ».
Il précise ensuite à l'article 6 « Enumération des choses ou parties communes » partie III « Locaux communs » que sont notamment des parties communes les « locaux techniques » situés au rez-de-chaussée et « d'une manière générale, tons espaces dégagements et locaux qui ne sont pas affectés à l'usage exclusif d'un seul lot ».
Il convient donc d'étudier si le local dit n°472 est compris dans la composition du lot n°227 ou à l'intérieur du local commercial, constituant une partie privative, ou si au contraire, il est un local technique situé au rez-de-chaussée ou un local qui n'est pas affecté à l'usage exclusif de ce lot n°227, soit une partie commune.
A cet égard, il ressort du plan du rez-de-chaussée du bâtiment A versé en pièce n°1 par le syndicat, ainsi que des observations faites par M. [Y] dans son rapport d'expertise du 12 juillet 1989, et par le BET ECIC et le cabinet d'architectes Fèvre-Gaucher dans leur audit énergétique et architectural de mai juin 2016, que le local dit 472 est séparé du lot n°227 par une rampe d'accès aux parkings du sous-sol, par les halls des entrées n°45, 47 et 49, et par trois cages d'escaliers, qu'il n'est pas situé dans l'arrière du magasin avec façade sur rue du bâtiment A, qu'il bénéficie d'un accès et d'un chauffage distincts de celui du lot n°227 (d'un chauffage collectif et non pas individuel) et qu'il n'est donc pas indiqué dans l'état descriptif de division ni dans le règlement de copropriété comme compris ou
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situé à l'intérieur du lot n°227. Il est d'ailleurs significatif que Mme [X], épouse [F], en sa qualité de gérante de la société appelante ait contacté le syndicat et échangé avec son administrateur de bien, par courriels du 14 mars et du 7 avril 2016, sur la création d'un nouveau lot n°472 consistant en la vente d'une partie commune avec paiement d'un prix et non en la scission de son lot n°227.
Ce local n'en constitue pas, pour autant, le local technique du transformateur électrique comme le soutient le syndicat. En effet, la société appelante produit aux débats un plan détaillé du rez-de-chaussée du bâtiment A du 19 septembre 1973 correspondant en tous points au plan actuel du bâtiment A versé en pièce n°1 produite par l'intimé, ainsi qu'un courrier du 8 janvier 1973 (pièce n°6) établissant une modification des plans initiaux notamment de celui du 26 février 1972, déposé en mairie et versé aux débats par le syndicat (peu important que l'architecte en attestant n'ait pas précisé la date de son attestation puisqu'il y a apposé son tampon et l'a signée), complètement distinct avec une entrée n°3 (intitulée C) d'une autre forme et une rampe d'accès également différente. Or, sur le plan du 19 septembre 1973 il n'est plus mentionné à l'emplacement du local en cause « transfo » et les mentions « Edf » et « Gdf » sont portées à un autre emplacement, à proximité du troisième hall d'entrée dit C. En outre, dans le cadre des visites de ce local, lors de l'expertise de M. [Y] et de l'audit énergétique et architectural, il n'est pas fait mention de la présence d'un tel transformateur ni dans le contrat de bail conclu 12 mars 2014.
Il convient, ensuite, d'examiner si la société appelante démontre, pour exclure toute qualification de bien commun, en application de l'article 6 du règlement de copropriété, que le local dit n°472 était sa propriété et qu'il était affecté à l'usage exclusif de son lot n°227, bien que séparé physiquement de ce dernier.
Il doit être constaté qu'en appel, la société [Adresse 4] ne verse pas davantage aux débats son acte de propriété, l'acte de vente du 8 juin 1973, le titre qui aurait permis de déterminer l'assiette de sa propriété au rez-de-chaussée du bâtiment A de l'immeuble. Le projet de promesse de vente non daté et non signé produit aux débats est dénué de valeur probante à cet égard et le certificat de conformité, peu précis dans son contenu, ne démontre donc pas une prise de possession de tout ce rez-de-chaussée par M. [X], local litigieux compris.
L'acte de partage du 5 octobre 1989 n'est pas davantage probant puisque s'il inclut, dans la valeur des actifs partagés au rez-de-chaussée des bâtiments A et B, par référence à l'expertise de M. [Y], celle du local commercial, lot n°227, et celle du local litigieux assimilé au local commercial et aux tantièmes des parties communes formant le lot n°227, ce n'est que sur la seule déclaration de propriété des héritiers (aujourd'hui associés de la société appelante) sur ce local à l'expert, ce dernier précisant bien, par ailleurs, que ce local n'était pas compris dans l'état de division et qu'il n'était pas loué au titre du bail commercial alors conclu sur le lot n°227.
Aucun de ces titres ne démontre donc la propriété de la société appelante sur le local litigieux.
Elle ne rapporte pas davantage la preuve d'une affectation exclusive, au moment du règlement de copropriété et de son rectificatif, à l'activité de garagiste, exercée sur son lot commercial par M. [X]. Les seules mentions, sur le plan du 19 septembre 1973, -----------------------------------------------------------------------
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«CABINE PEINT» et «VH RESERVE PEINT» avec des lignes pointillées qui ne se terminent pas à l'intérieur du local dit 472 et qui s'apparentent à celles de « gaz d'échappement » ou « CF générateur » qui se situent seulement au droit de l'escalier circulaire à laquelle elles sont accrochées, et pouvant tout autant se référer au système de ventilation haute choisie ou à l'apposition de peinture, ne suffisent pas à démontrer son utilisation comme réserve de peinture pour le garage. Il est d'ailleurs significatif que les héritiers ne le décrivent pas comme tel à l'expert, évoquant un local prévu comme logement pour le gardien du garage. L'attestation de Mme [X] épouse [F] n'est pas davantage probante, celle-ci ne pouvant être objective en sa qualité de gérante de la société appelante et n'étant corroborée par aucun élément.
Dans ces conditions, ce local, dont il n'est pas démontré qu'il constitue la propriété de la société appelante et qu'il a été affecté à l'usage exclusif du lot n°227, doit être qualifié de partie commune conformément à l'article 6 du règlement de copropriété.
Il reste, alors, à déterminer si la société appelante démontre en être ensuite devenue propriétaire par usucapion.
La société [Adresse 4] ne prouve pas avoir acquis le local « dit n°472 » par transfert de propriété consenti par celui qui n'en n'est pas le propriétaire, donc disposer d'un juste titre ; de sorte qu'elle ne peut pas se prévaloir du délai de prescription acquisitive de dix ans. C'est donc le délai trentenaire qui s'impose à elle.
Or, il a été précédemment démontré que cette société ne rapportait pas la preuve que M. [X] avait pris possession de ce local dès la réception des travaux, encore moins de façon continue jusqu'à son décès. Ni l'activité de peinture, ni l'affectation, après la cessation de son activité de garagiste, à un archivage, ne sont établis.
Si les ayants-droits de M. [X] se sont ensuite appropriés le local en incluant sa valeur dans l'acte de partage du 5 octobre 1989, il n'est pas démontré que son épouse, usufruitière du bien, et ses enfants, puis la société appelante à compter de sa constitution en 1995, nus-propriétaires, aient ensuite effectivement fait usage, au vu et au su de la copropriété, de ce local jusqu'au décès de Mme [Z] [X] en février 2000.
Ce n'est qu'à cette date, que la société appelante s'est seule appropriée le local, sans donc que le délai de trente ans ne puisse être échu.
Au surplus, s'agissant de la démonstration d'actes de possession publics de cette société comme propriétaire, la société appelante produit aux débats des contrats de travaux et de location remontant à seulement un peu plus de dix ans, à savoir une convention d'occupation précaire en échange de travaux d'aménagement du local du 9 mars 2012 et des contrats de baux des 12 mars 2014 et 1er janvier 2015, qui plus est au nom de M. [F], se présentant comme propriétaire du bien, non pas au nom de la société [Adresse 4], dont il n'est pas, en outre, le gérant.
Enfin, le simple fait que la gérante de la société appelante ait sollicité, en mars 2016, le syndicat et discuté avec son administrateur de biens d'un prix de vente de ce lot en tant que partie commune, peu important son montant, caractérise une possession équivoque.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société appelante ne rapporte pas la preuve d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque pendant trente ans du local « dit n°472 », donc une acquisition de ce dernier par usucapion.
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Aussi, ce local constitue une partie commune, de sorte que la résolution n°22 votée le 8 juin 2017 par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble, n'est pas entachée de nullité et que la demande de désignation d'un notaire est sans objet.
Le jugement contesté doit donc être confirmé s'agissant des demandes principales de la société [Adresse 3].
2- Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires
Moyens des parties :
La SCI [Adresse 4] fait valoir, subsidiairement, qu'à l'issue de la résolution n°22, les copropriétaires n'ont pas autorisé le syndicat à agir en justice en vue de solliciter une indemnisation consécutive à la perte de jouissance du local ou au paiement d'une indemnité d'occupation et que ces demandes reconventionnelles tendent à obtenir un avantage distinct du simple rejet des demandes qu'elle a elle-même présentées non à simplement s'opposer à celles-ci et sont donc irrecevables.
Le syndicat des copropriétaires, qui observe que cette fin de non-recevoir est soulevée pour la première fois en appel, se prévaut de la recevabilité de ses demandes reconventionnelles au motif que l'autorisation de l'assemblée générale n'est pas requise lorsque ces demandes sont la suite et la conséquence nécessaire du rejet de la demande principale à laquelle elle se rattache par un lien suffisant, ici du rejet de la demande de l'appelant de se voir reconnaître propriétaire du local au titre duquel elle demande une indemnisation du fait de sa privation et jusqu'à sa restitution. Elle ajoute que l'article 55 du décret du 17 mars 1967 prévoit une dispense d'habilitation du syndic pour le recouvrement des créances du syndicat.
Décision de la cour :
Il résulte de l'article 122 du code de procédure civile que les fins de non-recevoir, qui tendent à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, ne sont pas des prétentions au fond, de sorte qu'elles ne sont pas soumises aux dispositions de l'article 564 du même code et qu'elles peuvent donc être soumises à la cour même si elles n'ont pas été soumises au premier juge.
Par application de l'article 12 du code de procédure civile, il y a lieu d'analyser le moyen de défense tiré de l'irrecevabilité des demandes reconventionnelles du syndicat au motif de l'absence de lien avec la demande principale d'annulation de la résolution n°22 donc nécessitant une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, comme une fin de non-recevoir fondée sur l'article 70 du code de procédure civile exigeant, à peine d'irrecevabilité, que les demandes reconventionnelles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant, outre les dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 déjà visées par la société appelante.
Ces dernières dispositions, dans leur version applicable à la présente instance introduite avant l'entrée en vigueur du décret n°2019-650 du 27 juin 2019, indiquent le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
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Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en 'uvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation. [']».
Il ressort de l'ensemble de ces dispositions que les demandes reconventionnelles d'un syndicat de copropriétaires dépourvu d'autorisation de l'assemblée générale ne sont recevables que si elles visent à s'opposer aux prétentions adverses sur lesquelles elles sont exclusivement fondées mais ne le sont pas si elles visent à obtenir un avantage distinct nécessitant l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires (3e civ., 4 déc. 2002, n°01-00.425), sauf si elles portent sur une action en recouvrement de créance ou toute autre action dispensée d'une telle autorisation par l'alinéa 3 de l'article 55 précité.
En l'espèce, la résolution n°22 litigieuse était ainsi libellée :
« L'assemblée générale décide que le syndicat des copropriétaires prendra contact avec les occupants actuels afin de soumettre un contrat de location en bonne et due forme en tant que bailleur, moyennant un loyer mensuel de 750,00 euros hors charges.
A défaut d'un accord, les occupants actuels devront libérer les lieux avant le 1er septembre 2017 en remettant les clés en main propre à un membre du conseil syndical, contre décharge ».
Il est constant que le syndicat n'a pas sollicité d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires concernant ses demandes reconventionnelles visant à obtenir la condamnation de la société [Adresse 4] à lui payer une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour privation du lot 472 jusqu'à janvier 2019 inclus, outre une somme de 500 euros par mois au même titre à compter de février 2019 et jusqu'à la date à laquelle le syndicat retrouvera pleine possession du lot 472.
Il s'agit de déterminer, alors, d'abord si ces demandes, qui pouvaient être présentées pour la première fois en appel, visent à s'opposer à la demande d'annulation de la résolution précitée sur laquelle elle était exclusivement fondée ou à obtenir un avantage distinct qui, pour être réclamé en justice, aurait exigé l'habilitation du syndic par l'assemblée générale.
Il est tout à fait justifié que le syndicat des copropriétaires ait opposé à la prétention de la société appelante le moyen de défense tiré du fait que le lot litigieux était une partie commune sur laquelle la résolution en cause pouvait être soumise au vote, un contrat de bail conclu avec les occupants et, à défaut, une libération des lieux demandée à leur égard.
Il est également indéniable que les demandes indemnitaires qu'il formule reconventionnellement sont en lien avec la qualification de partie commune qu'il oppose en défense à la demande principale, celui-ci voyant dans l'occupation de ce local une faute lui causant un préjudice dont il demande l'indemnisation à la société appelante jusqu'à la libération du local.
Cependant, ce lien avec la demande principale n'est pas suffisant dans la mesure où ces
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demandes indemnitaires visent à obtenir un avantage entièrement distinct du simple rejet de la demande d'annulation d'une résolution portant sur la reprise à bail du local litigieuxmoyennant un loyer réglé par les occupants ou la libération des lieux par ces derniers. En effet, elle vise, de façon distincte au rejet de cette demande principale, obtenue par la démonstration du bien-fondé du moyen de défense tiré de la qualification de partie commune opposé à la société appelante, à obtenir, en outre, l'engagement de la responsabilité extracontractuelle de la société appelante et l'indemnisation de privations de loyers résultant des baux conclus par le passé avec elle et en cours, outre des indemnités d'occupation pour l'avenir jusqu'à la libération des lieux, non pas réglées par les occupants du local mais par la société appelante, au nom de la sauvegarde des droits des copropriétaires sur les parties communes.
Ces demandes nécessitaient donc l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires sauf si elles pouvaient se voir appliquer la dispense prévue dans l'un des cas mentionnés à l'alinéa 2 de l'article 55 du décret du 17 mars 1967.
La dispense relative à une action aux fins de recouvrement d'une créance suppose que le recouvrement soit l'objet immédiat et direct de l'action sans apparaître comme la conséquence d'une appréciation préalable sur un point de droit (Civ. 3e, 15 mai 2002, n°00-21.802). Or, pour faire droit aux demandes indemnitaires de l'intimé il faut apprécier si les conditions de l'article 1240 du code civil sont remplies pour engager la responsabilité de la société appelante, à savoir l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité, cette dernière contestant notamment la démonstration et l'évaluation des préjudices mis en avant.
Aussi, ces demandes reconventionnelles ne visaient pas une action aux fins de recouvrement d'une créance au sens de l'article 55 précité, ni l'un des autres cas prévus.
Dans ces conditions, faute de lien suffisant avec la demande principale, elles doivent être déclarées irrecevables et le jugement sera infirmé s'agissant de celles-ci.
3- Sur les frais du procès
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La société [Adresse 4], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a condamné la société [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] :
- une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour privation du lot 472 jusqu'à janvier 2019 inclus,
- une somme de 500 euros par mois au même titre à compter de février 2019 et jusqu'à la date à laquelle le syndicat retrouvera pleine possession du lot 472,
Statuant à nouveau des chefs infirmés :
Déclare irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] [Localité 1] tendant à obtenir la condamnation de la société [Adresse 4] à lui payer :
- une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour privation du lot 472 jusqu'à janvier 2019 inclus,
- une somme de 500 euros par mois au même titre à compter de février 2019 et jusqu'à la date à laquelle le syndicat retrouvera pleine possession du lot 472 ;
Y ajoutant :
- Condamne la société [Adresse 4] aux dépens d'appel ;
- Condamne la société [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] la somme supplémentaire de 2000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
- Déboute la société [Adresse 4] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 7] de toute autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
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Cour d'Appel de Paris ARRET DU 05 novembre 2025
Pôle 4 - Chambre 2 N° RG 22/5805 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFPXQ - 14ème page