CA Versailles, ch. civ. 1-5, 6 novembre 2025, n° 24/07608
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
Chambre civile 1-5
ARRET N°
PAR DEFAUT
DU 06 NOVEMBRE 2025
N° RG 24/07608 - N° Portalis DBV3-V-B7I-W5BN
AFFAIRE :
S.A.S. T&T
C/
Société BUROBOUTIC
...
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 14 Juin 2024 par le Président du TJ de VERSAILLES
N° RG : 23/00811
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 06.11.2025
à :
Me Aliénor DE BROISSIA, avocat au barreau de VERSAILLES (135)
Me Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES (626)
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S. T&T
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentant : Me Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 135 - N° du dossier 1043
Plaidant : Me Jessica FURINO du barreau de Paris
APPELANTE
****************
Société BUROBOUTIC
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
N° SIRET : 339 .96 7.4 73
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 26612
Plaidant : Me Marie-Lise CHAREL du barreau de LYON
S.A.S. ATELIER DU PAIN ATELIER DU PAIN
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
[Adresse 1]
[Localité 6]
(défaillante : déclaration d'appel déposée à étude le 26 décembre 2024)
INTIMEES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 Septembre 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,
M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,
Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé,
Greffière lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 19 avril 1988, la SCPI Buroboutic 2 a donné à bail commercial à la société Sofraprain-Le Fournil de [Adresse 5], des locaux situés [Adresse 3], [Adresse 3] à [Localité 6], pour une durée de neuf années.
Par acte sous seing privé du 8 novembre 1995, la société Sofrapain-Le Fournil de [Adresse 5] a cédé son fonds de commerce à M. et Mme [G], comprenant le droit au bail. Le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années, prenant effet à compter du 1er mai 1997 pour se terminer le 30 avril 2006.
Par acte authentique du 28 mars 2001, M. et Mme [G] ont cédé leur fonds de commerce à M. [T], comprenant le droit au bail.
Le 11 juillet 2003, les sociétés Buroboutic-Immers et Force Immobilière ont fait l'objet d'une fusion absorption par la société Buroboutic 2 dont la dénomination est devenue Buroboutic à cette même date.
Par acte sous seing privé du 19 juin 2008, le bail commercial consenti à M. [T] a été renouvelé, pour une durée de neuf années, prenant effet au 1er mai 2008 pour se terminer le 30 avril 2017.
Par acte sous seing privé du 8 février 2018, la SAS Atelier du Pain a acquis le fonds de commerce comprenant le droit au bail susmentionné. Le bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 13 septembre 2022, pour une durée de neuf années prenant effet à compter du 1er mai 2022.
Par acte sous seing privé du 13 septembre 2022, la société Atelier du Pain a cédé son fonds commerce à la SASU T&T, comprenant le droit au bail.
Des loyers et des charges sont demeurés impayés.
La société T&T a été mise en demeure de régler son arriéré, à quatre reprises entre le mois de décembre 2022 et le mois de mars 2023.
Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2023, la société Buroboutic a fait délivrer à la société T&T un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 19 026,93 euros correspondant aux loyers et charges arrêtées au 1er avril 2023. Celui-ci est demeuré infructueux.
Par acte de commissaire de justice délivré le 27 mai 2023, la société Buroboutic a fait assigner en référé la société T&T aux fins d'obtenir principalement la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et le paiement de l'arriéré locatif.
Par acte de commissaire de justice délivré le 16 décembre 2023, la société Buroboutic a fait assigner en référé la société Atelier du Pain, en intervention forcée, aux fins d'obtenir principalement la jonction des instances et la condamnation solidaire des sociétés Atelier du Pain et T&T à lui régler l'arriéré locatif.
Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 14 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 13 septembre 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 23 avril 2023 ;
- ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société T&T et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 3], [Adresse 3] à [Localité 6] ;
- dit n'y avoir lieu à astreinte ;
- ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné solidairement les sociétés T&T et Atelier du Pain à payer à la société Buroboutic la somme provisionnelle de 27 942,61 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 juin 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance ;
- dit n'y avoir lieu à capitalisation des intérêts ;
- condamné solidairement les sociétés T&T et Atelier du Pain à payer à la société Buroboutic, à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé des charges et taxes récupérables en sus, à comtper du 30 juin 2024 et jusqu'à complète libération des lieux ;
- rejeté la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire ;
- condamné la société Atelier du Pain à régler à la société Buroboutic, à titre provisionnel, la somme de 4 017,93 euros au titre de son arriéré locatif avec intérêts de retard au taux légal à compter du 2 novembre 2023 ;
- condamné la société T&T à payer à la société Buroboutic la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société T&T au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Par déclaration reçue au greffe le 6 décembre 2024, la société T&T a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a :
- dit n'y avoir lieu à astreinte ;
- dit n'y avoir lieu à capitalisation des intérêts.
Dans ses dernières conclusions déposées le 17 février 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société T&T demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1103, 1217 et suivants, 1343-5 et 1719 du code civil, de :
'- infirmer l'ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Versailles le 14 juin 2024 en ce qu'elle a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 13 septembre 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 23 avril 2023 ;
- ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société T&T et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 3] [Adresse 3] à [Localité 6],
- ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné solidairement la société T&T et la SAS Atelier du Pain à payer à la société Buroboutic la somme provisionnelle de 27 942,61 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 juin 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,
- condamné solidairement la société T&T et la société Ateliers du Pain à payer à la société Buroboutic à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes récupérables en sus, à compter du 30 juin 2024 et jusqu'à complète libération des lieux,
- rejeté la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire
- condamné la société T&T à payer à la société Buroboutic la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société T&T au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer,
statuant à nouveau :
- suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail commercial signé le 12 septembre 2022,
- accorder à la société T&T un délai de 24 mois afin qu'elle s'acquitte de sa dette locative ;
- donner acte à la société T&T de son engagement de régler les dépens de l'instance sur présentation des justificatifs, dont le coût du commandement de payer du 22 avril 2023.'
Dans ses dernières conclusions déposées le 10 avril 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Buroboutic demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1101 et suivants et 1728 du code civil, de :
'- déclarer la société T&T mal fondée en son appel, l'en débouter,
- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 14 juin 2024 en ce qu'elle a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 13 septembre 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 23 avril 2023,
- ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société T&T et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 3] [Adresse 3] à [Localité 6],
- ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné solidairement la société T&T et la SAS Atelier du Pain à payer à la société Buroboutic la somme provisionnelle de 27 942,61 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 juin 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,
- condamné solidairement la société T&T et la société Atelier du Pain à payer à la société Buroboutic à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes récupérables en sus, à compter du 30 juin 2024 et jusqu'à complète libération des lieux,
- rejeté la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire,
- condamné la société Atelier du Pain, à régler à la société Buroboutic à titre provisionnel la somme de 4 017,93 euros au titre de son arriéré locatif avec intérêts de retard au taux légal à compter du 2 novembre 2023,
- condamné la société T&T à payer à la société Buroboutic la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société T&T au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer,
en outre,
- condamner la société T&T à payer à la société Buroboutic la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
en tout état de cause,
- débouter toutes parties de toutes demandes plus amples ou contraires,
- condamner la société T&T aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par Maître Mélina Pedroletti avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.'
La société Atelier du Pain, à qui la déclaration d'appel a été signifiée, à étude de commissaire de justice, le 26 décembre 2024 et les conclusions, à personne morale, le 18 avril 2025, n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement
Sur cette demande, la société T&T fait valoir que lors de la prise de possession des locaux, elle a découvert que la société Atelier du Pain, qui lui a vendu son fonds de commerce, avait retiré le matériel qui était initialement compris avec le fonds ; qu'elle a été contrainte de procéder à des achats initialement non prévus qui ont impacté grandement sa trésorerie ; qu'en outre, il est apparu que le cédant du fonds de commerce avait des horaires irréguliers, si bien qu'elle doit reconstituer toute une clientèle ; et qu'ainsi elle n'a pas été en mesure de régler son loyer compte-tenu des chiffres réalisés dans les locaux.
Pour sa part, la société Buroboutic fait valoir que la société T&T n'a pas repris le règlement de ses loyers et charges courants et que les défauts de paiement ont aggravé sa dette ; que si la société T&T tente de se soustraire à ses obligations en invoquant l'absence de matériel pourtant prévu dans la cession du fonds, elle ne prouve aucunement avoir fait toute diligence auprès du cédant aux fins de restitution dudit matériel ou aux fins de réduction du prix de cession ; et qu'il en va de même concernant les horaires pratiqués par le cédant, lesquels impliqueraient pour la société T&T la nécessité de reconstituer la clientèle.
Sur ce
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
En l'espèce, la société T&T se prévaut d'une situation financière difficile ne lui permettant pas de s'acquitter de sa dette à bref délai.
Au soutien de son allégation elle verse au débat un mail de son expert-comptable du 20 septembre 2023 qui précise uniquement le chiffre d'affaires de la société T&T entre novembre 2022 et août 2023.
Or, ce document s'avère impropre à informer sérieusement la cour sur la situation financière et patrimoniale de la société T&T de façon détaillée, ce qu'aurait permis la production de ses bilans comptables.
En revanche, il résulte du décompte produit par la société Buroboutic, arrêté au 1er juillet 2025, que la dette locative de la société T&T s'est stabilisée depuis la décision du premier juge notamment du fait d'un versement de 9 000 euros intervenu le 23 avril 2025.
Considérant ces éléments, il apparait opportun d'octroyer à la société T&T des délais de paiement, sous la forme d'un échelonnement, d'une durée de 24 mois, dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision.
Toutefois, cette suspension sera conditionnée au maintien du versement du loyer à défaut de quoi, elle sera caduque.
Par conséquent, l'ordonnance querellée sera infirmée sur ce point.
Sur les demandes accessoires
L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.
Succombant, la société T&T ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et sera condamnée aux dépens d'appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice de l'avocat qui en a fait la demande.
Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la société Buroboutic la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel de sorte que la société T&T sera condamnée à payer à la société Buroboutic une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant, par arrêt rendu par défaut,
Confirme l'ordonnance querellée, sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de délais de paiement de la société T&T ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Suspend l'exigibilité des créances litigieuses, y compris les frais irrépétibles et les dépens résultant de la présente décision ;
Autorise la société T&T à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 1 150 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette ;
Dit que les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;
Dit que le défaut de paiement d'un seul règlement à l'échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;
Rappelle que les présents délais de paiement suspendent les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant les délais accordés ;
Ordonne jusqu'à l'expiration de ce délai de paiement la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail ;
Rappelle que si la société T&T se libère de sa dette locative en plus du loyer courant dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, mais qu'au cas contraire, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bailleur sera en droit de faire procéder à l'expulsion de la société T&T et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 3], [Adresse 3] à [Localité 6], avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
Rappelle qu'en cas d'expulsion et si la clause résolutoire a recouvré son plein effet, la société T&T sera condamnée à payer à la société Buroboutic une indemnité d'occupation égale au montant du loyer fixé au bail et qu'il y aura lieu de procéder à l'enlèvement des biens et mobiliers se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société T&T ;
Condamne la société T&T aux dépens d'appel dont distraction au bénéfice de l'avocat qui en a fait la demande ;
Condamne la société T&T à payer à la société Buroboutic la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
Chambre civile 1-5
ARRET N°
PAR DEFAUT
DU 06 NOVEMBRE 2025
N° RG 24/07608 - N° Portalis DBV3-V-B7I-W5BN
AFFAIRE :
S.A.S. T&T
C/
Société BUROBOUTIC
...
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 14 Juin 2024 par le Président du TJ de VERSAILLES
N° RG : 23/00811
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 06.11.2025
à :
Me Aliénor DE BROISSIA, avocat au barreau de VERSAILLES (135)
Me Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES (626)
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S. T&T
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentant : Me Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 135 - N° du dossier 1043
Plaidant : Me Jessica FURINO du barreau de Paris
APPELANTE
****************
Société BUROBOUTIC
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
N° SIRET : 339 .96 7.4 73
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 26612
Plaidant : Me Marie-Lise CHAREL du barreau de LYON
S.A.S. ATELIER DU PAIN ATELIER DU PAIN
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
[Adresse 1]
[Localité 6]
(défaillante : déclaration d'appel déposée à étude le 26 décembre 2024)
INTIMEES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 Septembre 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,
M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,
Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé,
Greffière lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 19 avril 1988, la SCPI Buroboutic 2 a donné à bail commercial à la société Sofraprain-Le Fournil de [Adresse 5], des locaux situés [Adresse 3], [Adresse 3] à [Localité 6], pour une durée de neuf années.
Par acte sous seing privé du 8 novembre 1995, la société Sofrapain-Le Fournil de [Adresse 5] a cédé son fonds de commerce à M. et Mme [G], comprenant le droit au bail. Le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années, prenant effet à compter du 1er mai 1997 pour se terminer le 30 avril 2006.
Par acte authentique du 28 mars 2001, M. et Mme [G] ont cédé leur fonds de commerce à M. [T], comprenant le droit au bail.
Le 11 juillet 2003, les sociétés Buroboutic-Immers et Force Immobilière ont fait l'objet d'une fusion absorption par la société Buroboutic 2 dont la dénomination est devenue Buroboutic à cette même date.
Par acte sous seing privé du 19 juin 2008, le bail commercial consenti à M. [T] a été renouvelé, pour une durée de neuf années, prenant effet au 1er mai 2008 pour se terminer le 30 avril 2017.
Par acte sous seing privé du 8 février 2018, la SAS Atelier du Pain a acquis le fonds de commerce comprenant le droit au bail susmentionné. Le bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 13 septembre 2022, pour une durée de neuf années prenant effet à compter du 1er mai 2022.
Par acte sous seing privé du 13 septembre 2022, la société Atelier du Pain a cédé son fonds commerce à la SASU T&T, comprenant le droit au bail.
Des loyers et des charges sont demeurés impayés.
La société T&T a été mise en demeure de régler son arriéré, à quatre reprises entre le mois de décembre 2022 et le mois de mars 2023.
Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2023, la société Buroboutic a fait délivrer à la société T&T un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 19 026,93 euros correspondant aux loyers et charges arrêtées au 1er avril 2023. Celui-ci est demeuré infructueux.
Par acte de commissaire de justice délivré le 27 mai 2023, la société Buroboutic a fait assigner en référé la société T&T aux fins d'obtenir principalement la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et le paiement de l'arriéré locatif.
Par acte de commissaire de justice délivré le 16 décembre 2023, la société Buroboutic a fait assigner en référé la société Atelier du Pain, en intervention forcée, aux fins d'obtenir principalement la jonction des instances et la condamnation solidaire des sociétés Atelier du Pain et T&T à lui régler l'arriéré locatif.
Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 14 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 13 septembre 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 23 avril 2023 ;
- ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société T&T et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 3], [Adresse 3] à [Localité 6] ;
- dit n'y avoir lieu à astreinte ;
- ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné solidairement les sociétés T&T et Atelier du Pain à payer à la société Buroboutic la somme provisionnelle de 27 942,61 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 juin 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance ;
- dit n'y avoir lieu à capitalisation des intérêts ;
- condamné solidairement les sociétés T&T et Atelier du Pain à payer à la société Buroboutic, à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé des charges et taxes récupérables en sus, à comtper du 30 juin 2024 et jusqu'à complète libération des lieux ;
- rejeté la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire ;
- condamné la société Atelier du Pain à régler à la société Buroboutic, à titre provisionnel, la somme de 4 017,93 euros au titre de son arriéré locatif avec intérêts de retard au taux légal à compter du 2 novembre 2023 ;
- condamné la société T&T à payer à la société Buroboutic la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société T&T au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Par déclaration reçue au greffe le 6 décembre 2024, la société T&T a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a :
- dit n'y avoir lieu à astreinte ;
- dit n'y avoir lieu à capitalisation des intérêts.
Dans ses dernières conclusions déposées le 17 février 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société T&T demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1103, 1217 et suivants, 1343-5 et 1719 du code civil, de :
'- infirmer l'ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Versailles le 14 juin 2024 en ce qu'elle a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 13 septembre 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 23 avril 2023 ;
- ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société T&T et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 3] [Adresse 3] à [Localité 6],
- ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné solidairement la société T&T et la SAS Atelier du Pain à payer à la société Buroboutic la somme provisionnelle de 27 942,61 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 juin 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,
- condamné solidairement la société T&T et la société Ateliers du Pain à payer à la société Buroboutic à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes récupérables en sus, à compter du 30 juin 2024 et jusqu'à complète libération des lieux,
- rejeté la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire
- condamné la société T&T à payer à la société Buroboutic la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société T&T au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer,
statuant à nouveau :
- suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail commercial signé le 12 septembre 2022,
- accorder à la société T&T un délai de 24 mois afin qu'elle s'acquitte de sa dette locative ;
- donner acte à la société T&T de son engagement de régler les dépens de l'instance sur présentation des justificatifs, dont le coût du commandement de payer du 22 avril 2023.'
Dans ses dernières conclusions déposées le 10 avril 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Buroboutic demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1101 et suivants et 1728 du code civil, de :
'- déclarer la société T&T mal fondée en son appel, l'en débouter,
- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 14 juin 2024 en ce qu'elle a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 13 septembre 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 23 avril 2023,
- ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société T&T et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 3] [Adresse 3] à [Localité 6],
- ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné solidairement la société T&T et la SAS Atelier du Pain à payer à la société Buroboutic la somme provisionnelle de 27 942,61 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 juin 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,
- condamné solidairement la société T&T et la société Atelier du Pain à payer à la société Buroboutic à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes récupérables en sus, à compter du 30 juin 2024 et jusqu'à complète libération des lieux,
- rejeté la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire,
- condamné la société Atelier du Pain, à régler à la société Buroboutic à titre provisionnel la somme de 4 017,93 euros au titre de son arriéré locatif avec intérêts de retard au taux légal à compter du 2 novembre 2023,
- condamné la société T&T à payer à la société Buroboutic la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société T&T au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer,
en outre,
- condamner la société T&T à payer à la société Buroboutic la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
en tout état de cause,
- débouter toutes parties de toutes demandes plus amples ou contraires,
- condamner la société T&T aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par Maître Mélina Pedroletti avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.'
La société Atelier du Pain, à qui la déclaration d'appel a été signifiée, à étude de commissaire de justice, le 26 décembre 2024 et les conclusions, à personne morale, le 18 avril 2025, n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement
Sur cette demande, la société T&T fait valoir que lors de la prise de possession des locaux, elle a découvert que la société Atelier du Pain, qui lui a vendu son fonds de commerce, avait retiré le matériel qui était initialement compris avec le fonds ; qu'elle a été contrainte de procéder à des achats initialement non prévus qui ont impacté grandement sa trésorerie ; qu'en outre, il est apparu que le cédant du fonds de commerce avait des horaires irréguliers, si bien qu'elle doit reconstituer toute une clientèle ; et qu'ainsi elle n'a pas été en mesure de régler son loyer compte-tenu des chiffres réalisés dans les locaux.
Pour sa part, la société Buroboutic fait valoir que la société T&T n'a pas repris le règlement de ses loyers et charges courants et que les défauts de paiement ont aggravé sa dette ; que si la société T&T tente de se soustraire à ses obligations en invoquant l'absence de matériel pourtant prévu dans la cession du fonds, elle ne prouve aucunement avoir fait toute diligence auprès du cédant aux fins de restitution dudit matériel ou aux fins de réduction du prix de cession ; et qu'il en va de même concernant les horaires pratiqués par le cédant, lesquels impliqueraient pour la société T&T la nécessité de reconstituer la clientèle.
Sur ce
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
En l'espèce, la société T&T se prévaut d'une situation financière difficile ne lui permettant pas de s'acquitter de sa dette à bref délai.
Au soutien de son allégation elle verse au débat un mail de son expert-comptable du 20 septembre 2023 qui précise uniquement le chiffre d'affaires de la société T&T entre novembre 2022 et août 2023.
Or, ce document s'avère impropre à informer sérieusement la cour sur la situation financière et patrimoniale de la société T&T de façon détaillée, ce qu'aurait permis la production de ses bilans comptables.
En revanche, il résulte du décompte produit par la société Buroboutic, arrêté au 1er juillet 2025, que la dette locative de la société T&T s'est stabilisée depuis la décision du premier juge notamment du fait d'un versement de 9 000 euros intervenu le 23 avril 2025.
Considérant ces éléments, il apparait opportun d'octroyer à la société T&T des délais de paiement, sous la forme d'un échelonnement, d'une durée de 24 mois, dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision.
Toutefois, cette suspension sera conditionnée au maintien du versement du loyer à défaut de quoi, elle sera caduque.
Par conséquent, l'ordonnance querellée sera infirmée sur ce point.
Sur les demandes accessoires
L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.
Succombant, la société T&T ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et sera condamnée aux dépens d'appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice de l'avocat qui en a fait la demande.
Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la société Buroboutic la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel de sorte que la société T&T sera condamnée à payer à la société Buroboutic une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant, par arrêt rendu par défaut,
Confirme l'ordonnance querellée, sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de délais de paiement de la société T&T ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Suspend l'exigibilité des créances litigieuses, y compris les frais irrépétibles et les dépens résultant de la présente décision ;
Autorise la société T&T à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 1 150 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette ;
Dit que les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;
Dit que le défaut de paiement d'un seul règlement à l'échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;
Rappelle que les présents délais de paiement suspendent les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant les délais accordés ;
Ordonne jusqu'à l'expiration de ce délai de paiement la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail ;
Rappelle que si la société T&T se libère de sa dette locative en plus du loyer courant dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, mais qu'au cas contraire, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bailleur sera en droit de faire procéder à l'expulsion de la société T&T et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 3], [Adresse 3] à [Localité 6], avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
Rappelle qu'en cas d'expulsion et si la clause résolutoire a recouvré son plein effet, la société T&T sera condamnée à payer à la société Buroboutic une indemnité d'occupation égale au montant du loyer fixé au bail et qu'il y aura lieu de procéder à l'enlèvement des biens et mobiliers se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société T&T ;
Condamne la société T&T aux dépens d'appel dont distraction au bénéfice de l'avocat qui en a fait la demande ;
Condamne la société T&T à payer à la société Buroboutic la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente