CA Rennes, 1re ch., 4 novembre 2025, n° 22/02980

1e chambre

ARRÊT N°

N° RG 22/02980

N° Portalis DBVL-V-B7G-SXOR

(Réf 1e instance : 18/01808)

M. [U] [E]

c/

M. [V] [Y]

Mme [D]

[B] épouse [Y]

M. [K] [O]

SARL AJP IMMOBILIER GRAND [Localité 15]

SAS ABC IMMODIAG

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 4 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l'audience publique du 17 décembre 2024

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 11 mars 2025

****

APPELANT

Monsieur [U] ([J] [W] [Z]) [E]

né le 4 janvier 1946 à [Localité 13]

[Localité 20]

[Localité 7]

Représenté par Me Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Marie-Emmanuelle LEFEUVRE, plaidant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS

Monsieur [V] [Y]

né le 1er mars 1953 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [D] [B] épouse [Y]

née le 5 octobre 1954 à [Localité 15]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Tous deux représentés par Me Etienne BOITTIN de la SELARL AVOCATLANTIC, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Monsieur [K] [O]

né le 22 novembre 1973 à [Localité 19]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Me Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

SARL AJP IMMOBILIER GRAND [Localité 15], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de [Localité 15] sous le numéro 493.267.652, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 9]

[Localité 15]

Représentée par Me Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Nadia CHEKKAT, plaidant, avocat au barreau de RENNES

SAS ABC IMMODIAG, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de [Localité 15] sous le numéro 495.006.835, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 15]

Représentée par Me Bruno DENIS de la SELARL CTD, postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE et par Me Claire SAINT-JEVIN de la SELARL SAINT-JEVIN, plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Le 14 mai 2012, M. [K] [O] a vendu à M. [V] [Y] et Mme [D] [B] épouse [Y] (les époux [Y]) un ensemble immobilier, cadastré section XP n° [Cadastre 3], d'une contenance de 36 a 25 ca, sis au lieu-dit [Localité 20] à [Localité 16] (44) et composé d'une maison d'habitation de plain-pied comprenant une cuisine aménagée, un salon salle à manger avec cheminée et insert, une buanderie, trois chambres, une salle de bains, un WC, un garage indépendant avec terrain attenant.

2. Suivant compromis de vente signé le 29 juin 2016, M. [U] [E] a acquis le bien susmentionné par l'intermédiaire de la SARL AJP Immobilier, l'agence immobilière qu'il a mandatée dans le cadre de cette vente, moyennant le prix de 195.000 €.

3. Le 12 octobre 2016, les époux [Y] et M. [E] auraient passé une convention d'occupation précaire de l'immeuble dans l'attente de la réitération du compromis de vente
1: Ce point est contesté par M. [E]

.

4. Le 18 octobre 2016, la vente a été régularisée en l'étude de Me [P], notaire à [Localité 12] (44).

5. Par constat du 22 décembre 2016, Me [S], huissier de justice, a relevé diverses anomalies dans le bien litigieux, et notamment de très fortes odeurs de méthane dans la maison ainsi que des infiltrations d'eau au niveau de la véranda.

6. M. [E] a fait intervenir un cabinet d'expertise, la société AES, qui a indiqué dans son rapport du 1er février 2017 que :

- la surface de la maison était inférieure à celle figurant à l'annonce de l'agence immobilière,

- la véranda aurait été construite récemment sans déclaration préalable en mairie,

- les indications du diagnostic de l'installation électrique réalisé par la SAS ABC Immodiag ne correspondraient pas à la réalité.

7. Par actes d'huissier des 21, 22 et 27 février 2017, M. [E] a fait assigner les époux [Y], la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] et la SAS ABC Immodiag en expertise devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Nazaire.

8. Suivant acte d'huissier du 21 mars 2017, les époux [Y] ont fait attraire à la cause M. [O], en sa qualité de précédent propriétaire du bien (jusqu'en 2012) et M. [A] [C] qui avait procédé à leur demande à la réalisation de travaux de rénovation de l'installation électrique.

9. Par ordonnance du 11 avril 2017, le juge des référés a prononcé la jonction entre les procédures, fait droit à la demande d'expertise judiciaire et désigné M. [F] [R] en qualité d'expert judiciaire.

10. Le 1er juillet 2018, l'expert judiciaire a déposé son rapport définitif.

11. Par actes d'huissier des 1er et 15 octobre 2018, M. [E] a fait assigner les époux [Y] et la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire aux fins de solliciter la résolution de la vente ainsi que la réparation de son entier préjudice.

12. Par actes d'huissier des 22 et 25 mars 2019, les époux [Y] ont attrait à la cause M. [O] et la SAS ABC Immodiag aux fins de solliciter leur condamnation à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre.

13. La jonction entre ces deux procédures a été prononcée.

14. Par jugement du 27 janvier 2022, le tribunal a :

- dit M. [E] et les époux [Y] recevables en leurs demandes,

- débouté M. [E] de toutes ses demandes formées contre les époux [Y] et contre la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15],

- dit par conséquent sans objet les demandes des époux [Y] formées contre M. [O] et contre la SAS ABC Immodiag,

- condamné M. [E] aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

- condamné ce dernier à verser aux époux [Y] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le même à verser à la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les époux [Y] à verser à M. [O] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné ces derniers à verser à la SAS ABC Immodiag la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à assortir le jugement de l'exécution provisoire.

15. Pour statuer ainsi, le tribunal a d'abord rejeté le moyen soulevé par M. [O] tendant à l'irrecevabilité de l'action des époux [Y] à son égard, estimant que les formalités de publicité foncière des actes judiciaires requises pour les ventes immobilières de 2012 et de 2016, avaient bien été effectuées par eux.

16. Pour écarter ensuite la demande en résolution de la vente formée par M. [E] à l'encontre des époux [Y] sur le fondement des vices cachés, le tribunal a jugé que :

- les fissures dans les plaques de plâtre du salon sont des désordres mineurs et apparents lors de la vente,

- les époux [Y] n'avaient pas connaissance des défauts de conformité de la VMC,

- les défauts constatés sur la véranda n'empêchent pas l'utilisation de celle-ci conformément à l'usage qui peut en être attendu,

- les non-conformités de l'installation électrique de la maison étaient apparentes, tant et si bien que M. [E] a déclaré 'en faire son affaire personnelle' au moment de la vente, ce dernier étant ainsi nécessairement conscient de la non-conformité globale du système électrique quand bien même certaines non conformités auraient été découvertes postérieurement à la vente,

- s'agissant des odeurs nauséabondes dégagées par les revêtements décoratifs intérieurs, M. [E] ne justifiait pas de l'antériorité du vice par rapport à la vente,

- le défaut d'accessibilité des volets roulants et des lampes des niches du salon n'était pas caché pour M. [E] qui n'y a, en fait, pas prêté attention,

- les époux [Y] n'ont pas eu connaissance des dégradations de la structure en bois sous le plancher de la salle de bains, compte tenu de leur localisation,

- il n'a pas été établi que les époux [Y] avaient constaté des dégradations du bardage avant la vente,

- s'agissant du caractère non potable de l'eau du puits, M. [E] n'a pas justifié du caractère caché de ce vice lors de la vente, ni qu'il diminuait l'usage du bien,

- l'état de l'assainissement individuel a été décrit dans l'acte de vente et ne pouvait donc pas constituer un vice caché,

- il n'a pas pu être démontré que les époux [Y] connaissaient les désordres sur l'insert de cheminée pour lequel M. [E] soutenait qu'il s'en échappait un air suffoquant alors qu'aucune mise en route n'a été effectuée pendant les opérations d'expertise,

- concernant les infiltrations sur le plafond du dressing, il n'a été démontré ni l'antériorité par rapport à la vente, ni que les époux [Y] en avaient connaissance.

17. En outre, pour les premiers juges, aucun des désordres affectant la maison ne ressortissait à la garantie décennale du vendeur constructeur, soit parce qu'ils concernaient des travaux que les époux [Y] n'ont pas réalisés, soit parce qu'il ne s'agissait pas d'ouvrages, soit encore parce que les désordres étaient visibles ou qu'ils ne portaient pas atteinte à la destination du bien.

18. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Rennes du 9 mai 2022, M. [E] a interjeté appel de cette décision à l'encontre des époux [Y] et de la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15].

19. Par déclaration au greffe du 30 mai 2022, les époux [Y] ont également interjeté appel du jugement à l'encontre de M. [O] et de la SAS ABC Immodiag.

20. Le 21 novembre 2022, le conseiller de la mise en état a joint les procédures n° 22/3356 et 22/2980 sous ce dernier numéro.

* * * * *

21. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 18 novembre 2024, M. [E] demande à la cour de :

- réformer le jugement en ce qu'il l'a :

* débouté de toutes ses demandes formées contre les époux [Y] et contre la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15],

* condamné aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

* condamné à verser aux époux [Y] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné à verser à la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- statuant à nouveau,

- juger que les époux [Y] engagent leur responsabilité à son égard par application de l'article 1641 du code civil,

- en conséquence,

- à titre principal,

- prononcer la résolution de la vente conclue entre les époux [Y] d'une part et lui, d'autre part, par acte authentique du 18 octobre 2016,

- condamner solidairement les époux [Y] à lui restituer la somme de 195.000 €, correspondant au prix de vente et la somme de 14.913, 92 € au titre des frais notariés qu'il a dû acquitter, avec intérêts au taux légal, à compter de l'assignation,

- subsidiairement,

- condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 100.000 € à titre de restitution d'une partie du prix de vente, par application de l'article 1644 du code civil,

- en tout état de cause,

- condamner in solidum les époux [Y] à lui payer la somme de 31.500 € au titre de son préjudice de jouissance,

- condamner in solidum ces derniers à lui payer la somme de 11.500 € au titre de son préjudice financier,

- condamner in solidum les mêmes à lui payer la somme de 8.000 € au titre de son préjudice moral,

- dire et juger que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l'article 1154 du code civil,

- à titre subsidiaire,

- condamner solidairement les époux [Y] à lui payer, en application de l'article 1792-1 du code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, les sommes suivantes :

* 220.000 € au titre des travaux réparatoires, avec indexation sur l'indice BT 01 à compter de l'assignation,

* 31.500 € au titre de son préjudice de jouissance,

* 8.000 € au titre de son préjudice moral,

- à titre infiniment subsidiaire,

- condamner solidairement les époux [Y] à lui payer les mêmes sommes en application de l'article 1231-1 du code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- condamner la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] à lui payer les sommes suivantes au titre de son préjudice subi, en application de l'article 1240 du code civil :

* 31.500 € au titre de son préjudice de jouissance,

* 11.500 € au titre de son préjudice financier, correspondant à la commission de l'agence indûment perçue en raison du manquement à son obligation de conseil et d'information,

* 8.000 € au titre de son préjudice moral,

- en tout état de cause,

- débouter les époux [Y] et la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] de leurs demandes infondées dirigées à son encontre,

- débouter la SAS ABC Immodiag de sa demande infondée formée à son encontre au titre des frais irrépétibles,

- condamner in solidum ou l'un à défaut de l'autre, les époux [Y] et la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] à lui payer la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de Me [H], en application de l'article 699 du code de procédure civile.

* * * * *

22. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 15 novembre 2024, les époux [Y] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement ce qu'il a :

* débouté M. [E] de toutes ses demandes formées à leur encontre,

* condamné ce dernier aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

* condamné le même à leur verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- réformer le jugement ce qu'il :

* a dit sans objet leurs demandes formées contre M. [O] et contre la SAS ABC Immodiag,

* les a déboutés de leurs demandes suivantes :

' à titre principal, en cas de résolution ou à l'annulation de la vente [Y]-[E],

' résolution de la vente intervenue le 14 mai 2012 entre M. [O] et eux pour vices cachés ou, le cas échéant, nullité pour dol,

' avec condamnation de M. [O] à leur restituer le prix de vente,

' avec condamnation de M. [O] à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre et au bénéfice de M. [E],

' avec condamnation de la SAS ABC Immodiag à supporter 2,50 % de toutes les sommes qu'ils pourraient devoir à M. [E],

' à titre subsidiaire, en cas de résolution ou annulation de la vente [Y]-[E] et en l'absence de résolution ou annulation de la vente [O]-[Y],

' condamnation de M. [O] à garantir l'ensemble des désordres affectant la construction,

' condamnation de M. [O] au paiement d'une somme de 178.919,80 € HT au titre de la reprise des désordres, à parfaire de la TVA au taux en vigueur lors du paiement de la condamnation et à actualiser et indexer sur l'indice BT01 du coût de la construction de juillet 2018 (109,2 à la date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire),

' condamnation de M. [O] à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre et au bénéfice de M. [E],

' condamnation de la SAS ABC Immodiag à supporter 2,50 % de toutes les sommes qu'ils pourraient devoir à M. [E],

' à titre très subsidiaire, en l'absence de résolution ou annulation des ventes [Y]-[E] et [O]-[Y],

' condamnation de M. [O] à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre et au bénéfice de M. [E],

' condamnation de la SAS ABC Immodiag à supporter 2,50 % de toutes les sommes qu'ils pourraient devoir à M. [E],

' en tout état de cause,

' condamnation de M. [O] et la SAS ABC Immodiag à les garantir aux titres des dépens et frais irrépétibles dus à M. [E],

' condamnation de M. [O] et la SAS ABC Immodiag à leur verser une somme de 5.000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile,

* les a condamnés à verser à M. [O] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* les a condamnés à verser à la SAS ABC Immodiag la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- statuant à nouveau,

- à titre principal,

- les déclarer recevables et bien fondés en leurs écritures,

- débouter M. [E], M. [O] la SAS ABC Immodiag de toutes leurs demandes,

- condamner M. [E] à leur verser une somme de 6.000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [E] aux entiers dépens,

- à titre subsidiaire, si la cour prononçait la résolution de la vente entre M. [E] et eux,

- prononcer la résolution de la vente intervenue le 14 mai 2012 entre M. [E] et eux, et entre M. [O] et eux, pour vices cachés ou le cas échéant pour dol,

- condamner M. [O] à leur restituer le prix de vente,

- condamner ce dernier à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre et au bénéfice de M. [E],

- condamner la SAS ABC Immodiag à supporter 2,50 % de toutes les sommes qu'ils pourraient devoir à M. [E] (restitution du prix de vente, dommages et dommages et intérêts),

- condamner M. [O] et la SAS ABC Immodiag à les garantir aux titres des dépens et frais irrépétibles dus à M. [E],

- condamner ces derniers à leur verser une somme de 6.000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux dépens,

- à titre très subsidiaire, si la cour prononçait la résolution de la vente entre M. [E] et eux et ne prononçait pas la résolution ou la nullité de la vente entre M. [O] et eux,

- dire que M. [O] est tenu de garantir l'ensemble des désordres affectant la construction,

- condamner ce dernier au paiement d'une somme de 178.919,80 € HT au titre de la reprise des désordres, à parfaire de la TVA au taux en vigueur lors du paiement de la condamnation et à actualiser et indexer sur l'indice BT01 du coût de la construction de juillet 2018 (109,2 à la date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire),

- condamner le même à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre et au bénéfice de M. [E],

- condamner la SAS ABC Immodiag à supporter 2,50 % de toutes les sommes qu'ils pourraient devoir à M. [E] (restitution du prix de vente, dommages et dommages et intérêts),

- condamner M. [O] et la SAS ABC Immodiag à les garantir aux titres des dépens et frais irrépétibles dus à M. [E],

- condamner ces derniers à leur verser une somme de 6.000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux dépens,

- à titre infiniment subsidiaire, si la cour les condamnait à verser des sommes à M. [E] sur le fondement de la responsabilité décennale,

- condamner M. [O] à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre et au bénéfice de M. [E],

- condamner la SAS ABC Immodiag à supporter 2,50 % de toutes les sommes qu'ils pourraient devoir à M. [E],

- condamner M. [O] et la SAS ABC Immodiag à les garantir aux titres des dépens et frais irrépétibles dus à M. [E],

- condamner les mêmes à leur verser une somme de 6.000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux dépens.

* * * * *

23. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 9 juillet 2024, M. [O] demande à la cour de :

- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

- pour le cas où la cour annulerait la vente [Y] / [E] et serait amenée à statuer sur les demandes subsidiaires des époux [Y],

- à titre principal,

- déclarer prescrite toute demande en annulation de vente ou en garantie présentée contre lui par les époux [Y],

- à titre subsidiaire,

- débouter les époux [Y] de toutes leurs demandes dirigées contre lui,

- en tout état de cause,

- condamner in solidum M. [E] et les époux [Y] à lui verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum ces derniers aux entiers dépens qui comprendront ceux de l'ordonnance de référé du 11 avril 2017 et les frais d'expertise judiciaire de M. [G] taxés à la somme de 11.303,74 € TTC,

- à titre infiniment subsidiaire, si par impossible la cour le condamnait à garantir les époux [Y] de condamnations prononcées au bénéfice de M. [E], limiter cette condamnation au coût de reprise des désordres affectant les ouvrages réalisés par lui entre 1998 et 2007 et n'ayant pas fait l'objet d'une modification par les époux [Y] entre 2012 et 2016,

- écarter l'exécution provisoire dans la mesure où elle est incompatible à la nature de l'affaire au sens de l'article 514-1 du code de procédure civile.

* * * * *

24. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 7 mars 2023, la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] demande à la cour de :

- à titre principal,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions et en particulier en ce qu'il a débouté M. [E] de ses demandes formées elle et l'a condamné à lui verser la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [E] à lui verser une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par elle devant la cour,

- condamner ce dernier aux dépens d'appel,

- à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour prononcerait la résolution de la vente,

- juger qu'elle n'a commis aucune faute à l'égard de M. [E],

- juger que M. [E] est en toute hypothèse défaillant dans l'administration de la preuve d'un préjudice en relation directe avec les manquements qu'il invoque à son encontre,

- débouter en conséquence M. [E] de ses demandes contre elle,

- condamner ce dernier à lui verser la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le même aux dépens d'appel.

* * * * *

25. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 23 janvier 2023, la SAS ABC Immodiag demande à la cour de :

- à titre principal,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a jugé sans objet les demandes des époux [Y] à son encontre en raison du débouté de M. [E] de l'intégralité de ses demandes,

- condamner M. [E] à lui verser la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel et en tous les dépens d'appel,

- à titre subsidiaire,

- si le jugement était réformé sur l'absence de responsabilité et de garantie des époux [Y] à l'égard de M. [E] dans le cadre de l'instance d'appel initiée par ce dernier,

- statuant à nouveau,

- débouter les époux [Y] de l'ensemble de leurs demandes à son encontre en ce qu'ils ne rapportent pas la preuve d'une faute commise par cette dernière, au regard de la mission réglementaire qui était la sienne, ni celle d'un préjudice indemnisable, qui soit distinct de la restitution du prix de vente et qui soit en lien causal direct avec sa prestation,

- débouter ces derniers de toute demande de garantie et de condamnation à son égard au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, tant à leur profit qu'à celui de M. [E],

- débouter toute autre partie de ses demandes plus amples ou contraires,

- condamner les époux [Y] au paiement d'une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

* * * * *

26. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024.

27. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'action rédhibitoire en garantie des vices cachés

28. M. [E] affirme que les époux [Y] ont effectué, peu de temps avant la vente, d'importants travaux d'aménagement et de rénovation, en qualité d'auto-constructeurs, de sorte qu'ils sont réputés avoir eu connaissance des désordres affectant la maison, ce qui ne permet pas de retenir la clause d'exonération des vices cachés. Ils observent que, dans son rapport d'expertise du 1er juillet 2018, M. [R] retient l'existence d'un certain nombre de désordres affectant le bien et qui relèvent de la garantie des vices cachés.

29. Selon lui en effet, les fissures constatées dans les plaques de plâtre de la maison sont antérieures à la vente compte tenu de leur ampleur et de leur multiplicité mais ont été dissimulées par les époux [Y].

30. Il en va de même pour la déformation intégrale des cloisons du salon qui porte atteinte à la destination de l'ouvrage.

31. Compte tenu de son ampleur, le défaut de conformité du système de ventilation n'était pas décelable par un acquéreur profane.

32. En outre, les travaux de création de la véranda n'avaient pas d'existence légale au moment de la vente, faute d'autorisation administrative obtenue par les époux [Y] qui ont réalisé les travaux de fermeture de la terrasse existante couverte, et les malfaçons présentes portent atteinte à sa destination à usage d'habitation.

33. Il indique qu'il pensait légitimement que les travaux réalisés entre la signature du compromis de vente et la réitération de celui-ci à la demande des époux [Y] permettraient de remédier efficacement aux nombreuses non-conformités de l'installation électrique initiale, outre que M. [Y] n'a pas signalé au diagnostiqueur, lors de son passage après la vente, l'existence du vide sanitaire ainsi que la trappe permettant d'accéder au comble, dans lequel les désordres étaient visibles.

34. Quant aux odeurs puissantes de méthane résultant de la mise en 'uvre très récente des revêtements et faux plafonds en PVC par les époux [Y], elles étaient selon M. [E] nécessairement connues par ces derniers au moment de la vente.

35. S'agissant de la dégradation du plafond des chambres, il est pour M. [E] évident que les époux [Y] ont choisi de coller un revêtement PVC sur les plafonds de certaines pièces de l'habitation pour masquer les infiltrations existantes provenant de la couverture fuyarde, de sorte que les vices préexistaient à la vente.

36. M. [E] soutient encore que l'expert judiciaire a également relevé un défaut d'accessibilité des volets roulants sans dépose destructive, ce qui nuit à l'entretien du mécanisme, défaut que les époux [Y] ne pouvaient ignorer puisqu'ils ont eux-mêmes créé les ouvertures en façades, posé les volets roulants en question et aménagé les niches dans le salon.

37. En outre, l'appelant estime que, les époux [Y] ayant réalisé eux-mêmes les travaux de rénovation de la salle de bain, ils ne pouvaient ignorer la dégradation structurelle affectant son plancher.

38. M. [E] allègue également que M. [Y], qui a réalisé lui-même les travaux de pose de revêtements (parements de pierre) sur le bardage bois existant dégradé pour masquer les dégradations, sans se préoccuper du point de savoir si ce nouveau revêtement était adapté, ne peut prétendre qu'il ignorait ce vice.

39. M. [E] affirme que le caractère non potable de l'eau du puits ne lui a pas été signalé alors qu'une analyse bactériologique de l'eau effectuée le 2 février 2016 par le laboratoire Biovilaine à la demande des époux [Y] a confirmé ce point.

40. D'ailleurs, rien ne permet de justifier que les époux [Y] ont réalisé les travaux prescrits par le Spanc de [Localité 18] sur l'assainissement individuel.

41. Enfin, M. [E] prétend que l'installation de l'insert de cheminée n'est pas conforme et qu'elle est même dangereuse pour les occupants de la maison, ce qui n'a pu être découvert par lui qu'après mise en service.

42. M. [E] s'estime donc fondé à demander la résolution de la vente compte tenu de l'existence des nombreux vices rédhibitoires relevés et de leur gravité. Il communique une estimation récente de son bien qui s'élève actuellement à 110.000 €, soit la moitié du prix de vente.

* * * * *

43. Les époux [Y] répliquent que le rapport d'expertise judiciaire démontre qu'ils n'ont entrepris des travaux qu'au niveau du plafond du salon et des chambres de l'aile droite du bâtiment. Ils rappellent que M. [E] a eu la jouissance du bien dès le 12 octobre 2016, bénéficiant avant la vente d'une convention d'occupation précaire.

44. S'agissant des désordres, ils estiment qu'ils ne constituent pas des vices cachés.

45. En effet, les fissures n'ont pas été dissimulées, la maison ayant été vendue non meublée.

46. S'agissant de la ventilation, l'absence de grilles dans les chambres était visible avant la vente, la non-conformité à un DTU n'étant pas en soi un vice caché.

47. La situation administrative de la terrasse n'a pas été cachée et est parfaitement régulière, outre que cette pièce ne présentait pas d'infiltrations d'eau au moment de la vente.

48. Selon les époux [Y], l'installation électrique a fonctionné normalement pendant leur occupation et c'est bien M. [E] qui a altéré celle-ci pendant son occupation des lieux.

49. Par ailleurs, les intimés prétendent qu'aucune odeur n'a été constatée par l'expert judiciaire après la vente, et si odeur il y a, cela est dû à des modifications effectuées par l'acheteur.

50. En outre, le défaut d'accessibilité aux volets roulants était visible avant la vente.

51. Les époux [Y] déclarent qu'ils ignoraient le mode de construction réalisé dans la salle de bain, outre que M. [E] a pu avoir accès aux fondations de la maison avant la vente.

52. Les défauts affectant les éléments de parement au niveau de la façade extérieure sont purement esthétiques et rien n'indique qu'ils existaient avant la vente.

53. Les époux [Y] rappellent qu'il a été fait mention explicitement dans l'acte de vente du caractère non potable de l'eau du puits.

54. Pour eux, l'état de l'assainissement individuel, qui nécessitait des travaux mineurs, était connu par l'acquéreur puisque qu'il a été mentionné dans l'acte notarié.

55. En outre, la cheminée a été ramonée et utilisée sans difficultés par eux et il n'a pas été démontré l'existence d'un vice antérieur à la vente à ce sujet.

56. Enfin, aucune infiltration ou moisissure n'a été constatée au niveau du plafond des chambres, les photos produites par M. [E] datant de dix mois après la vente.

57. Surtout, les époux [Y] invoquent le bénéfice de la clause de non garantie des vices cachés, expressément mentionnée dans l'acte de vente et applicable dès lors que les désordres étaient accessibles ou visibles avant la vente. Ils rappellent que le vice doit être suffisamment grave pour justifier la résolution de la vente, le cabinet d'expertise ayant assisté M. [E] aux opérations d'expertise ayant lui-même estimé le coût de reprise des désordres à 40.000 €.

58. Selon eux, l'estimation de la maison produite par M. [E] à hauteur de 110.000 € en juin 2022 est dépourvue de valeur probante, les conditions de visite et d'évaluation du bien étant incertaines.

* * * * *

59. Pour M. [O], la maison à ossature bois a été continuellement construite, agrandie et transformée par des particuliers (le constructeur du chalet en 1973, lui-même entre 1998 et 2006, les époux [Y] de 2012 à 2016, puis M. [E] à partir de 2016). Il n'est pas démontré que l'ensemble des non-conformités relevées par l'expert lui sont uniquement imputables. Il en est ainsi des infiltrations dans la véranda, les époux [Y] ayant transformé en pièce habitable ce qu'il avait à l'origine construit en préau. Par ailleurs, les époux [Y] sont intervenus sur l'installation électrique et la VMC. L'expert n'a pas réalisé de sondages sur la présence de champignons supposée dans le plancher sous la salle de bains, ni d'ailleurs sur les bardages. L'expert n'a pas davantage réalisé de mise en route de l'insert, qui fonctionnait parfaitement du temps des époux [Y].

Réponse de la cour

60. L'article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'.

61. Aux termes de l'article 1642, 'le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même'.

62. L'article 1643 prévoit encore qu'il 'est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie'.

63. Une clause d'exonération de la garantie des vices cachés est toutefois inopérante lorsqu'il est établi que le vendeur avait connaissance des vices. Un vendeur qui a réalisé lui-même les travaux de réhabilitation doit être assimilé à un vendeur professionnel réputé connaître les vices affectant l'immeuble (Civ. 3ème, 15 juin 2022, n° 21-21.143).

64. Selon l'article 1644, 'dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts'.

65. Par vice, on entend ici un défaut de la chose vendue qui la rend impropre à sa destination normale. Le défaut doit avoir pour conséquence de nuire à l'utilisation de la chose vendue, c'est-à-dire empêcher ou diminuer significativement l'usage auquel elle est normalement destinée.

66. La diminution de l'usage du bien résultant du vice caché qui l'affecte doit atteindre un degré certain de gravité, de sorte que la garantie n'a pas vocation à jouer pour un défaut n'ayant que des conséquences minimes, limitées à une simple diminution d'agrément. À cet égard, la nature de la chose entre en ligne de compte. Par exemple, l'utilisation attendue d'un bien d'occasion très usagé peut ne pas être identique à celle du même bien à l'état neuf.

67. La garantie des vices cachés ne couvre que les vices qui existaient déjà lors de la vente, soit de manière avérée, soit au moins en germe, mais pas ceux qui naîtraient après la vente sans trouver leur source dans un défaut antérieur à celle-ci. Ainsi, la garantie ne joue pas pour les défauts survenus postérieurement et qui sont dus notamment à l'usure normale de la chose.

68. La loi oblige le vendeur à garantir le vice caché, c'est-à-dire le défaut dont l'acheteur n'a pas connaissance ni lorsqu'il conclut la vente ni lorsqu'il prend possession de la chose vendue, mais non ceux qu'il a révélés à l'acheteur ou dont celui-ci a pu se convaincre lui-même. Mais l'acheteur profane doit aussi se renseigner, sauf si cela est impossible pour lui et se montrer normalement attentif. Le vice à son égard sera considéré comme apparent et non caché dès lors que le défaut apparaît à la suite d'une vérification attentive élémentaire.

69. Le choix entre l'action estimatoire et l'action rédhibitoire appartient à l'acheteur et non au juge qui n'a pas à motiver sa décision sur ce point. L'acheteur, qui est souverain, n'a pas à justifier son choix, discrétionnaire, même alors qu'une remise aux normes à bien moindre coût était envisageable (Civ. 3ème, 15 décembre 2015, n° 14-24.567).

70. En l'espèce, l'acte de vente du 14 mai 2012 [O] / [Y] désigne 'une maison à usage d'habitation (...) comprenant de plain pied : une cuisine aménagée et équipée (plaques, four, hotte et lave-vaisselle), un salon salle à manger avec une cheminée insert avec récupération de chaleur, trois chambres, une salle de bains, wc et buanderie. Dépendances et garage. Terrain attenant'. Le 'schéma des locaux' annexé au diagnostic ne mentionne qu'un salon. Aucune superficie habitable n'est indiquée. Le prix y est stipulé pour 180.000 €.

71. L'acte de vente du 18 octobre 2016 [Y] / [E] décrit 'une maison individuelle à usage d'habitation située à [Localité 16], [Localité 20], comprenant : une cuisine aménagée et équipée (four, plaques, hotte, réfrigérateur, lave-vaisselle), une salle à manger, un salon avec cheminée insert, une buanderie, trois chambres, une salle de bains, un WC et un petit cellier attenant au salon.

Un garage indépendant avec cave enterrée et prévu attenant. Trois petites dépendances. Un puits'. Le 'croquis' annexé au diagnostic mentionne la pièce supplémentaire que constitue la salle à manger, à gauche de la cuisine. Aucune superficie habitable n'est indiquée mais l'annonce de l'agence immobilière évoque 120 m² (élément d'information curieusement non repris dans le compromis de vente du 29 juin 2016), alors que le diagnostic établi le 23 septembre 2011 évoquait 102 m². Le prix y est stipulé pour 195.000 €.

72. Cet acte contient en page 16 un paragraphe intitulé 'Vices cachés' exposant que 'le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l'exception toutefois et le cas échéant de ce qui est dit ci-dessus sous le titre 'Environnement - Santé publique'.

Toutefois, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s'appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance.

Le vendeur déclare en outre ne pas avoir réalisé, sur l'immeuble vendu, de travaux nécessitant la souscription d'une assurance dommages-ouvrage, dans les dix dernières années'.

73. Ce paragraphe fait suite à une mention selon laquelle le vendeur déclare 'qu'il n'a pas effectué dans le bien vendu de travaux nécessitant la délivrance d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable, dont l'achèvement remonterait à moins de dix ans'.

74. M. [E] fait état d'une série de vices cachés qu'il convient de reprendre successivement.

1 - la véranda :

75. Dans son rapport du 1er juillet 2018, l'expert judiciaire de [Localité 10] signale que 'des infiltrations d'eau se produisent le long de la partie basse de la noue raccordant la couverture à celle du chalet d'origine. On constate que les ardoises situées le long de la noue en zinc, en bas de pente, sont fixées entre elles par un mastic noir de type joint à la pompe. La noue en zinc est de longueur insuffisante, elle ne protège pas la tête de mur de la véranda contre les écoulements d'eau. La gouttière de la véranda est également trop courte et laisse s'écouler l'eau sur la zone non protégée'.

76. Il poursuit en observant que 'la mise en oeuvre de la couverture de la véranda (à l'origine une terrasse couverte) n'est conforme ni aux règles de l'art les plus élémentaires, ni aux DTU applicables. L'ensemble du raccordement des deux couvertures montre le défaut et l'insuffisance de maîtrise de M. [O] des règles de base de la couverture. La véranda a été créée par mise en oeuvre de menuiseries sur toute la périphérie par les époux [Y]. Les menuiseries ont été acquises auprès de la chaîne de magasin 'Brico Dépôt' et mises en oeuvre par M. [Y]. La fermeture des espaces résiduels a été effectuée par création d'importants massifs de joints souples à la pompe. Cette disposition est contraire à toutes les règles de l'art et aux DTU applicables en construction. Les infiltrations d'eau sont la conséquence de graves malfaçons de mise en oeuvre de la part de M. [O] comme des époux [Y]'.

77. Pour l'expert, la porte de la véranda présente plusieurs défauts (rigidité du dormant significativement insuffisante, penne de longueur insuffisante ne pouvant pas s'insérer dans le dormant et penne orienté à 90° de l'axe du dormant). Il en conclut que 'l'absence d'étanchéité de la porte, la difficulté de fermeture sont susceptibles de rendre la maison impropre à destination'.

78. Par ailleurs, l'expert judiciaire observe que 'les époux [Y] ont mis en oeuvre un carrelage par-dessus le carrelage existant, après la pose des menuiseries de la véranda. Les rails de seuils des baies vitrées coulissantes sont alors encastrés sous le niveau du sol extérieur, comme du sol intérieur. Une rigole de 2 cm, de large a été ménagée en extérieur le long des baies vitrées pour la circulation de l'eau. Si cette intention est louable, cette rigole ne peut en aucune façon assurer l'évacuation des eaux de pluie et de ruissellement. (...) La mise en oeuvre du sur-carrelage au niveau ou au-dessus du seuil des baies vitrées constitue une malfaçon de réalisation de la responsabilité de M. et Mme [Y]'.

79. Pour écarter ce vice, le tribunal a retenu que la véranda 'a été aménagée par M. et Mme [Y] sur la base d'une terrasse couverte autrement appelée 'préau'. Il est justifié que le compromis de vente et l'acte de vente ne mentionnent pas de véranda. Par conséquent, l'ensemble des défauts de construction de cette véranda qui conduisent à des infiltrations d'eau et d'air, ne portent pas atteinte à l'usage attendu de cet élément d'équipement de la maison, qui n'a pas été vendu en tant que véranda. La garantie de M. et Mme [Y] n'est pas engagée concernant les infiltrations d'eau et les malfaçons qui affectent la véranda'.

80. Ce faisant, si le tribunal évoque d'abord un 'préau', cette terminologie n'est reprise que pour la partie qui figure devant le garage sur le schéma des locaux annexé au diagnostic effectué lors de l'acte de vente du 14 mai 2012 [O] / [Y] et non à l'endroit actuel de la véranda litigieuse.

81. Ensuite, si la véranda n'est pas indiquée dans la désignation du bien, c'est parce que ce qui constituait une simple terrasse est devenue en réalité une pièce à part entière, en l'occurrence une salle à manger, qui est différenciée du salon entre l'acte de 2012 et celui de 2016. Il s'agit bien de la pièce supplémentaire habitable présente dans le croquis annexé au diagnostic établi en 2016. Cette situation est confirmée par le rapport de la société AES Expertise sollicitée par M. [E], indiquant qu' 'il y a une différence entre la surface SHON de la maison telle qu'elle apparaît sur le cadastre et la réalité. La véranda ainsi qu'une partie de la maison n'apparaît pas sur le cadastre. Il s'agit d'un ouvrage récent au vu des matériaux utilisés'.

82. L'expert judiciaire indique que, 'selon les déclarations de M. [O] et des époux [Y], il n'a été sollicité d'autorisation ou de permis de construire ni pour la couverture de la terrasse ouverte par M. [O], ni pour la fermeture de la terrasse, la transformant en véranda par les époux [Y]. En l'état, la véranda n'a aucune existence légale'. Il estime la reprise du poste véranda (couverture, menuiseries, sol) à 38.401,24 €.

83. Les époux [Y] indiquent dans leurs conclusions qu' 'au vu de la déclaration préalable du service urbanisme de [Localité 16] sous le n° DP 044 128 17 P 00 20, il a été déclaré une pose de baies vitrées sur une terrasse couverte', alors qu'il n'a pas été fait état de cette autorisation devant l'expert.

84. Toutefois, M. [E] produit lui-même (pièce n° 43) un courrier de la commune de [Localité 16] du 2 juin 2022 (que les premiers juges n'avaient donc pas en leur possession) l'informant qu' 'après recherches, une seule déclaration préalable de travaux référencée 04412817P0020 a été accordée le 17 mars 2017 (concernant la pose de baies vitrées sur une terrasse)'.

85. Le vice caché ne procède donc pas d'une construction irrégulière mais d'insuffisances fonctionnelles (absence de clos, flaque d'eau stagnante derrière la porte PVC constatée dans le procès-verbal d'huissier du 22 décembre 2016).

86. La clause d'exonération des vices cachés contenue à l'acte de vente (supra § 72) ne peut toutefois pas trouver à s'appliquer dès lors que les époux [Y], qui sont à l'origine de la création de cette pièce supplémentaire, doivent recevoir la qualification d'auto-constructeurs et sont donc réputés connaître l'existence du vice en question, cette présomption n'étant pas utilement combattue par les intéressés.

87. Les époux [Y] doivent leur garantie de ce chef.

2 - l'installation électrique :

88. Il ressort de l'expertise judiciaire que M. [O] a réalisé ou rénové complètement l'installation électrique de la maison et que les époux [Y] ont modifié l'installation.

89. L'expert [R] évoque un 'bricolage' de l'installation électrique par les époux [Y] ou encore des 'non-conformités' de l'installation électrique réalisée par M. [O] comme des modifications réalisées par M. et Mme [Y]. Dans une réponse à un dire du 4 juin 2018, il remarque que les époux [Y] ont 'modifié profondément' le réseau électrique qui avait été conçu pour partie par M. [O], en effectuant 'des extensions sommaires des lignes, des interrupteurs et des prises de courant' (page 27 du rapport). Il précise que 'les fils électriques, à l'intérieur des doublages ont été rallongés à l'aide de dominos, des ampoules de type spots sont raccordées à l'aide de dominos, l'interrupteur des spots du salon a chauffé et brûlé' et conclut en page 10 du rapport que 'ces désordres et non-conformités constituent des malfaçons dangereuses de mise en oeuvre mais ne pouvaient pas être décelées lors du diagnostic'.

90. Le diagnostic électrique réalisé par la SAS ABC Immodiag en vue de la vente des époux [Y] à M. [E] en 2016 révélait plusieurs anomalies pour lesquelles il était 'recommandé au propriétaire de les supprimer en consultant dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin d'éliminer les dangers qu'elles présentent'. Sont ainsi relevées les anomalies suivantes :

- le dispositif assurant la coupure d'urgence n'est pas situé à l'intérieur du logement ou dans un emplacement accessible directement depuis le logement (le disjoncteur est situé dans le jardin),

- le dispositif assurant la coupure d'urgence est placé dans une armoire, un tableau, un placard ou une gaine dont la porte est fermée à l'aide d'une clé ou d'un outil,

- les prises de terre du bâtiment ne sont pas interconnectées,

- la valeur de la résistance de la prise de terre n'est pas adaptée au courant différentiel (sensibilité) du ou des dispositifs différentiels protégeant l'ensemble de l'installation électrique,

- au moins un socle de prise de courant comporte une broche de terre non reliée à la terre (chambre 2),

- la section des conducteurs de la canalisation d'alimentation d'au moins un tableau n'est pas en adéquation avec le courant assigné du dispositif de protection placé immédiatement en amont ou avec le courant de réglage du disjoncteur de branchement placé immédiatement en amont,

- au moins un conducteur isolé n'est pas placé sur toute sa longueur dans un conduit, une goulotte, une plinthe ou une huisserie, en matière isolante ou métallique, jusqu'à sa pénétration dans le matériel électrique qu'il alimente (garage).

91. Or, l'acte de vente reprend dans le détail ces anomalies en page 9 et M. [E] a déclaré être 'parfaitement informé de cette situation'

et accepter 'que la vente soit conclue en l'état et décide de faire son affaire personnelle de la mise en conformité de l'immeuble au regard de la réglementation relative à la sécurité de l'installation électrique de la maison'.

92. Certes, l'expert judiciaire a constaté qu'outre ces désordres apparents, d'autres malfaçons concernant l'installation électrique n'ont pu être découvertes qu'à l'occasion du démontage des prises et des interrupteurs par M. [E] après la vente. Il estime la reprise du poste électricité à 10.238,70 €.

93. Les premiers juges doivent cependant être approuvés lorsqu'ils indiquent que certaines des non-conformités du système électrique de la maison ont été révélées postérieurement à la vente et certaines de ces non-conformités sont imputables aux travaux réalisés par M. et Mme [Y], mais que M. [E], déjà alerté par le danger de l'installation électrique sur divers points, ne pouvait se méprendre sur l'état général de l'installation au vu de l'importance des réserves mentionnées par le diagnostiqueur, dont des anomalies relatives à la mise à la terre, à l'absence de protection contre les surintensités, à la présence de conducteurs non protégés mécaniquement et à des matériels électriques vétustes non adaptés à un usage normal.

94. Les vices affectant l'ensemble de l'installation électrique sont donc apparents et ne permettent pas de mettre en jeu la garantie des vices cachés par les époux [Y].

3 - les odeurs dégagées par les revêtements décoratifs intérieurs synthétiques :

95. Un procès-verbal de constat d'huissier du 22 décembre 2016 mentionne la présence d'une 'odeur très nette, puissante, assimilable à une odeur de méthane' dans les deux pièces situées en contrebas à droite de l'entrée.

96. L'expertise unilatérale réalisée à la demande de M. [E] par la société AES Expertise relève une 'odeur très forte correspondant à un pourrissement du support' dans une des chambres de la maison, phénomène accentué par une très mauvaise gestion ou absence de traitement des eaux de pluie et de ruissellement.

97. M. [E] verse également aux débats :

- un rapport d'expertise unilatérale de la société Millet qui constate que, dans le dressing, après enlèvement des lambris en PVC du plafond, il apparaît un plafond en bois aggloméré imbibé d'eau,

- une attestation des époux [N] indiquant avoir pu constater dès la prise de possession de la maison par M. [E] 'une forte odeur de gaz ou de pourriture dans deux chambres côté pignon',

- une attestation de M. [X] indiquant également la présence, dès le 18 octobre 2016, d' 'une très forte odeur de pourriture et de gaz, j'ai même pensé qu'une bouteille de gaz était ouverte'. (...) Il s'est avéré que les odeurs provenaient des deux chambres en pignon par l'intérieur du doublage de mur et ressortait par les prises de courant, j'ai donc écarté les prises du doublage pour avoir confirmation ! D'autre part, une odeur de pourriture était présente dans l'autre chambre, odeur sortant par les prises, après écartement de ces dernières, j'ai pu me rendre compte avec une lampe torche que le trou d'encastrement donnait directement dans le vide sanitaire (d'où les odeurs)'.

98. Bien qu'objectivées au moment de la prise de possession des lieux par M. [E], ces odeurs nauséabondes n'ont toutefois pas été constatées lors des opérations d'expertise judiciaire, bien que l'expert judiciaire ait demandé à l'appelant 'de maintenir les portes et les fenêtres fermées avant la réunion contradictoire d'expertise afin de concentrer ce phénomène'.

99. L'expert de [Localité 10] expose que les chambres sont décorées de faux plafonds en PVC et de revêtements de sols en PVC très récents. Il relève que les composants synthétiques de ces revêtements peuvent dégager des odeurs incommodantes lorsqu'ils sont neufs, et ce d'autant plus que les pièces sont dépourvues de toute ventilation, du fait d'une VMC installée par M. [O] de manière défectueuse et du fait de l'obturation des deux bouches d'entrée d'air du salon par M. [E].

100. Si la réalité du vice est suffisamment établie par M. [E], sa disparition constatée lors des opérations d'expertise est compatible avec les explications de l'expert judiciaire selon lesquelles ces odeurs, associées aux composants des lames synthétiques, sont destinées à disparaître avec le temps.

101. Ainsi que le relèvent les premiers juges, il n'est pas contesté que ce sont les époux [Y] qui ont posé les revêtements en question. Leur pose récente associée au déficit de ventilation des lieux dès lors que M. [E] a obturé les deux bouches d'entrée d'air du salon est une explication à l'émergence des odeurs qui ont depuis disparu, de sorte qu'il n'y a pas de vice caché qui soit à cet égard opposable aux époux [Y].

102. Si l'expert fait le diagnostic de 'composés organiques volatiles supposés disparaître avec le temps', il relève qu' 'il n'existe pas de règle ou de norme applicable en France actuellement, relative au taux de COV dans l'air d'une maison d'habitation, seule une ventilation permanente conforme à la réglementation est recommandée. Cette ventilation fait défaut dans la maison, les pièces dans lesquelles une forte odeur est alléguée ne comportent pas de grilles d'entrée d'air et l'extraction est insuffisante. Si une émanation de matière chimique type COV existe, elle ne peut pas être évacuée et par moment cette odeur doit être très perceptible'. L'expert chiffre pour mémoire la ventilation des vides sanitaires à 750 €.

103. Dès lors qu'il n'est toutefois pas établi la persistance du vice allégué, la garantie des époux [Y] ne peut pas être mise en jeu.

4 - les désordres des fissures sur les plaques de plâtre et les éléments de décoration :

104. Le procès-verbal de constat d'huissier du 22 décembre 2016 mentionne que, dans le séjour salon, 'sur la cloison, donnant à droite, côté de la salle de bains, plusieurs traits de fissure sont visibles. Lorsque l'on exerce une pression à ce niveau, la cloison se déforme intégralement'.

105. L'expert judiciaire relève de son côté que 'les joints entre les panneaux ou éléments de plaque de plâtre ne sont pas ou pas tous assemblés sur des rails. Les raccords entre les panneaux sont, ou ont été simplement collés à chant, sans calicot'.

106. Il existe également un décollement de nombreux éléments décoratifs. L'expert constate que 'les parements extérieurs collés en pierres minces ont été simplement collés sur le bardage bois par quelques points de joint à la pompe ! Les éléments décoratifs (revêtements, baguettes...) Sont également collés au joint à la pompe.

Ce matériau n'est pas destiné au collage par points et fort logiquement, tout se décolle petit à petit... inexorablement'.

107. Pour écarter ce vice, le tribunal retient que 'M. [E] ne justifie pas que ces fissures n'étaient pas apparentes avant la vente. Il ne justifie pas non plus qu'elles rendent le bien impropre à son usage. Il s'agit d'un défaut mineur'.

108. À cet égard, les époux [Y] produisent une 'convention d'occupation précaire' du 12 octobre 2016 sur la maison pour la période du 12 au 18 octobre 2016. Cette convention n'est pas signée par M. [E]. Elle n'est ni envisagée dans le compromis de vente du 29 juin 2016 ni rappelée dans l'acte authentique de vente du 18 octobre 2016.

109. Il ressort d'une attestation établie le 21 mars 2017 par Me [L], notaire à [Localité 17], que 'les clés de la maison (...) ont été remises par M. et Mme [Y] à M. [E] [U] le jour de la signature de l'acte de vente en l'étude de Me [P], notaire à [Localité 12], le 18 octobre 2016'. Les époux [Y] se contentent de stigmatiser une attestation en provenance du notaire de M. [E], alors qu'ils auraient pu produire une attestation contraire de leur propre notaire, Me [P].

110. Mme [M] atteste que 'M. [E] et sa compagne étaient toujours domiciliés à leur résidence de [Localité 17] durant la semaine du 11 au 18 octobre 2016', durant laquelle elle les a aidés 'à préparer leur déménagement prévu à compter du 19 octobre 2016. J'ai donc préparé des cartons, fait du tri... et confirme que tout leur mobilier était encore à [Localité 17]'. Cette attestation rejoint celles de M. [X] et des époux [N] (supra § 97).

111. Par ailleurs, M. [E] produit un contrat de location de camion pour les journées des 12 et 13 octobre 2016 et du 19 au 21 octobre 2016.

112. Il s'en évince que M. [E] a pu effectuer son déménagement en deux temps mais ne prendre réellement possession des lieux que le jour de la vente authentique du 18 octobre 2016, après un premier entreposage d'une partie de son mobilier, achevant son déménagement à partir du lendemain, de sorte que le vice ne peut pas présenter de caractère apparent.

113. Quoi qu'il en soit, s'agissant d'éléments décoratifs que l'expert n'a pas valorisés et aucune suite n'ayant été donnée par M. [E] concernant spécifiquement le placoplâtre, ce poste ne constitue pas un vice caché qui puisse engager la garantie des époux [Y].

5 - le pourrissement du bardage :

114. L'expert judiciaire observe que les bardages bois situés sous les parements en pierre présentent des dégradations en pied de bardage, provenant des malfaçons affectant sa mise en 'uvre, mais également de son recouvrement par M. [Y] avec un matériau totalement inadapté (les parements en pierre) qui empêche le bois de respirer.

115. Il précise que le bardage touche le sol naturel, alors que les DTU précisent que le bardage doit être arrêté à 25 cm du sol au minimum afin d'en éviter l'humidification, de sorte que, sous les parements en pierres, 'le bardage s'est lentement dégradé' (page 14 du rapport).

116. Il préconise de 'déposer la totalité des parements pierres collés, effectuer un sondage exhaustif du bardage et de procéder d'une part à la mise en conformité avec les règles des DTU 31.0 et 41.1 et d'autre part de procéder au remplacement des lames dégradées'. Il ajoute qu' 'il sera difficile de décoller sans désordre supplémentaire les panneaux décoratifs' et constate que certaines lames présentent 'des dégradations par attaque de champignons lignivores'.

117. L'expert judiciaire impute la responsabilité de ces désordres à M. [Y] qui a réalisé lui-même ces travaux de pose de revêtements (parements de pierre) sur le bardage bois existant dégradé, pour masquer les dégradations, sans se préoccuper du point de savoir si ce nouveau revêtement était adapté. Il affirme que 'les parements en pierre n'avaient pour seul objectif que de recouvrir les bardages dégradés et ont contribué à l'accélération de la dégradation'. Il estime la reprise du poste bardage à 50.000 €.

118. À cet égard, les époux [Y] répliquent que l'expert n'a aucunement démontré que le bardage était dégradé avant la pose des parements en pierres et que son affirmation n'est rien d'autre qu'un a priori négatif à l'encontre de la construction. Pour eux, il existe une ambiguïté puisque le rapport d'expertise ne permet pas de savoir si le bardage était endommagé avant la pose des parements ou si les parements sont à l'origine des dommages sur le bardage.

119. Là encore, les époux [Y] ont pris l'initiative de poser des parements sur un bardage existant. S'il est impossible d'avoir la certitude, contrairement à ce qu'affirme l'expert, que l'objectif était de masquer un support dégradé ou de donner l'illusion d'une construction traditionnelle (maçonnée)
2: L'acte de vente, qui évoque uniquement une 'maison individuelle', ne précise aucunement le mode constructif particulier de la maison (auto-construction, structure bois)

, les époux [Y], en procédant à ces travaux, ont agi comme auto-constructeurs sur un élément de structure de la maison, de sorte que la clause d'exonération des vices cachés insérée à l'acte ne peut pas recevoir application.

120. Les époux [Y] doivent leur garantie de ce chef.

6 - l'absence de ventilation :

121. L'expert de [Localité 10] mentionne dans son rapport :

'Comble au-dessus du réduit (arrière de la cheminée) : on y trouve un extracteur de VMC dont les gaines d'extraction sont pour partie écrasées ou pliées limitant la performance de la VMC'.

122. L'expert précise que la VMC a été mise en oeuvre par M. [O] sans égard aux règles de l'art et aux DTU. Il estime la reprise du poste VMC à 2.000 €.

123. M. [E] affirme que les époux [Y] ont effectué d'importants travaux d'aménagement et de rénovation intérieurs, dont la pose d'un faux-plafond dans le réduit où se trouve l'extracteur de la VMC plié, de sorte qu'ils avaient nécessairement connaissance du défaut de fonctionnement de cette VMC.

124. Ce faisant, il procède par simple hypothèse. Il n'est pas établi que les époux [Y], qui n'ont pas installé la ventilation et ont habité la maison pendant quatre ans, avaient conscience de son insuffisance, M. [Y] eût-il bouché lui-même certaines aérations de façon intempestive.

125. Aucune garantie n'est due par les époux [Y] de ce chef.

7 - les infiltrations d'eau provenant de la couverture fuyarde :

126. M. [E] verse aux débats un rapport établi le 8 août 2017 à sa demande par la SARL Millet, constructeur de maisons en bois, qui indique qu'après dégarnissage du lambris PVC collé sur les plafonds des chambres, les plafonds découverts présentaient des moisissures importantes consécutives à des infiltrations provenant de la couverture et l'absence de grille de ventilation dans les pièces. Ce rapport précise que 'l'ensemble risque de tomber dans un avenir proche'.

127. Il produit également une attestation du gérant de la SARL Charléry
3: Cette attestation figure bien dans le bordereau de communication des pièces en pièce 24-1, elle est donc présumée avoir été produite quoi qu'en disent les époux [Y] qui n'en sollicitent pas le rejet

qui s'est déplacé à son domicile le 2 août 2017 et qui a constaté une dégradation importante et ancienne du plafond d'une chambre ('la laine de verre de l'isolation était trempée'), 'cachée par un revêtement type PVC'.

128. L'appelant affirme qu' 'il est évident que époux [Y] ont choisi de coller ce revêtement PVC sur les plafonds de certaines pièces de l'habitation pour masquer les infiltrations existantes provenant de la couverture fuyarde, de sorte que les vices préexistaient à la vente'.

129. La cour regrette que ce rapport et cette attestation n'aient pas été transmis à l'expert judiciaire qui n'en fait pas mention et ne valorise donc pas spécialement le coût de reprise des désordres constatés.

130. Si M. [E] indique avoir communiqué des photos à ce sujet dans le cadre d'un dire adressé à l'expert de [Localité 10] le 5 juillet 2017, ce dernier n'en fait aucunement état dans son rapport du 1er juillet 2018. Il n'a pas donné d'avis technique sur l'antériorité du vice allégué et la connaissance qu'auraient pu en avoir les époux [Y].

131. Certes, l'utilisation d'un revêtement PVC pouvait avant tout avoir une fonction purement esthétique et les pourritures ont pu s'installer postérieurement à sa pose. Mais les époux [Y] ont agi en qualité d'auto-constructeurs sur un support (plafond) directement exposé aux infiltrations, de sorte que la clause d'exonération contenue à l'acte est inopérante.

132. Les époux [Y] doivent leur garantie de ce chef.

8 - les défauts d'accessibilité :

133. L'expert judiciaire relève un défaut d'accessibilité des volets roulants sans dépose destructive, ce qui nuit à l'entretien du mécanisme. Il observe également que les lampes des niches du salon ne sont pas accessibles et qu'il est impossible de les remplacer sans dépose d'un élément de parement.

134. Pour M. [E], les époux [Y], qui ont créé les ouvertures en façades, posé les volets roulants et aménagé les niches dans le salon, avaient nécessairement connaissance de ces malfaçons qui nuisent au confort de l'habitation puisqu'il est contraint à chaque fois de démonter les parements décoratifs pour effectuer un simple entretien de ces éléments ou changer une ampoule.

135. L'expert lui-même indique que, 'bien que désagréables et peu commodes, ces points ne constituent pas un désordre'.

136. La cour considère qu'il s'agit là d'inconvénients mineurs qui ne constituent pas un vice caché.

9 - la dégradation structurelle affectant le plancher de la salle de bains :

137. L'expert judiciaire observe que 'la salle de bains comporte un receveur encastré dans le plancher bois et des revêtements muraux par panneaux souples'. M. [O] a reconnu ne pas avoir mis en oeuvre de système de protection contre l'humidité, pourtant prescrit par les normes DTU 31.2 et 51.3.

138. M. [R] relève que 'les infiltrations dans un plancher bois sont susceptibles de favoriser le développement de champignons pathogènes du bois'. Il indique dans son rapport qu' 'un ami du demandeur, M. [X],, présent sur site, a rampé sous le vide sanitaire et a effectué un relevé des zones dégradées éventuelles, établi un schéma qui a été présenté contradictoirement
4: Souligné par l'expert

en fin de réunion' (page 12 du rapport). La cour observe qu'aucune des parties présentes aux opérations d'expertise ne s'est opposée à ce modus operandi ni n'a proposé une alternative pour effectuer ces constatations. L'expert indique que 'la zone encadrée autour de la baignoire est la zone présentant des dégradations des bois de structure'. La pièce n° 19, constituée de photographies prises par M. [E], est éloquente sur l'état de pourrissement de ce bois de structure.

139. L'expert explique que 'les dés de béton présentent en leur milieu une réservation dans laquelle est encastrée la solive mise en oeuvre verticalement. Cette disposition crée des points de rétention d'eau propices au développement des champignons pathogènes du bois, non conformes aux dispositions du DTU 31.2 (maison ossatures bois)et 51.4 (platelages)'. Il estime la reprise du poste plancher structure à 35.000 €.

140. Les époux [Y] avaient eux-mêmes récemment procédé au changement de la salle de bains et notamment de son revêtement. L'expert indique qu' 'on relève de légers signes d'affaissement' et les photographies montrent en outre que la dégradation du plancher est déjà ancienne, peu important que l'expert n'ait pas effectué d'analyse sur l'existence de champignons, ainsi que le regrette M. [O].

141. Contrairement à ce qu'indique M. [E], la SARL Millet (supra § 120) n'indique pas avoir aperçu 'la présence de certains renforts sommaires récents, comme la présence d'un carreau de carrelage glissé sous une poutre dégradée par la pourriture, ce qui atteste indéniablement de la connaissance du vice par les vendeurs'. Elle mentionne simplement que 'certains renforts sommaires ont été réalisés', sans que l'on puisse dire s'ils sont le fait des époux [Y]. Mais, en tout état de cause, en créant une nouvelle salle de bains, ils ont agi en qualité d'auto-constructeurs, de sorte qu'ils sont réputés avoir eu connaissance du vice affectant le plancher, support de cette nouvelle installation. La clause d'exonération des vices cachés est inopérante.

142. Les époux [Y] doivent leur garantie de ce chef.

10 - l'alimentation à partir du puits :

143. L'acte de vente du 18 octobre 2016 mentionne en pages 14 et 15 que 'le vendeur déclare que, bien que la maison soit raccordée au service d'eau, il existe un puits/forage à usage domestique dont l'installation a été mise en place par les anciens propriétaires et pour lequel une analyse d'eau a été effectuée le 5 février 2016, le rapport de l'analyse est demeuré ci-annexé'.

144. M. [E] estime que 'son consentement a été vicié puisqu'il n'a été destinataire de cette analyse bactériologique qu'à réception de l'acte authentique signé, soit postérieurement à la signature de l'acte de vente, alors que ce document pourtant daté du 2 février 2016 aurait dû lui être remis lors de la signature du compromis'. Cette analyse, qui signale notamment la présence de nitrates, juge l'eau bactériologiquement et chimiquement non conforme.

145. L'expert judiciaire indique que 'la membrane du ballon de pression semble ne plus être étanche, les robinets d'alimentation et de coupure sont défaillants. Ces points relèvent de l'entretien des installations et équipements'. Il ne valorise pas le coût des travaux propres à rendre le puits conforme à sa destination contractuelle (fourniture d'eau à usage domestique).

146. Outre le fait que de l'eau à usage domestique ne signifie pas nécessairement qu'elle soit potable puisqu'elle peut être consommée autrement (arrosage du jardin, eaux usées...), M. [E] est présumé avoir reçu lecture de l'acte authentique et de ses annexes avant de l'avoir signé.

147. Au demeurant, on imagine mal comment M. [E] pouvait espérer recevoir de l'eau potable à partir d'un puits non équipé de système de filtration ou de purification.

148. Le fait que M. [E] n'ait complètement pris la mesure de la situation bactériologique et chimique de l'eau qu'après réception de l'acte est parfaitement inopérant.

149. Aucune garantie n'est due par les époux [Y] de ce chef.

11 - l'assainissement individuel :

150. L'acte de vente [Y] / [E] contient en page 11 un paragraphe 'Assainissement - Eaux usées' qui rappelle que 'l'immeuble est desservi par une installation d'assainissement individuel effectuée au cours de l'année 2012. Cette installation a fait l'objet d'un contrôle technique datant de moins de trois ans dont le rapport figure dans le dossier de diagnostic technique annexé aux présentes'. Il est indiqué qu'il résulte de ce rapport daté des 9 et 12 mai 2016 'que l'installation d'assainissement non collectif est acceptable en l'état mais nécessite des recommandations de travaux mineurs'. M. [E] a été expressément alerté sur ce point par le notaire et il a déclaré 'vouloir faire son affaire personnelle des conséquences éventuelles de cette situation'.

151. En réalité, le seul compte-rendu de contrôle périodique de bon fonctionnement et d'entretien est celui réalisé par le Spanc le 28 mars 2012. C'est ce compte-rendu qui va donner lieu à l'avis du Spanc émis le 14 mai 2012, joint à l'acte de vente [O] / [Y].

152. L'expert judiciaire indique que 'l'acte de vente du 26 juin 2016 ([Y] - [E]) précise que l'installation est desservie par un système rénové en 2012, qu'un rapport de visite du Spanc de [Localité 18] détermine que l'installation est 'acceptable' en l'état mais nécessite des 'travaux mineurs':

- déclaration du puits en mairie

- création d'une servitude de rejet

- réalisation d'une ventilation de pré-traitement

- remplacement du couvercle du pré-filtre

- mise en oeuvre d'un géotextile sur l'épandage

- suppression de la végétation haute à moins de 3 mètres'.

153. M. [R] valorise les travaux nécessaires à hauteur de 15.000 €.

154. M. [E] considère 'qu'aucun élément ou pièce ne permet de certifier que les travaux préconisés en 2012 ont bien été réalisés'.

155. Certes, les époux [Y], qui n'ont jamais justifié avoir réalisé les travaux prescrits sur l'assainissement individuel, ont donc vendu en parfaite connaissance à M. [E] une maison munie d'un système d'assainissement imparfait.

156. Mais M. [E] a été suffisamment alerté sur la situation, de sorte que ce vice doit être considéré comme apparent.

157. Aucune garantie n'est due par les époux [Y] de ce chef.

12 - l'insert de cheminée :

158. M. [E] affirme avoir constaté que, lorsque la cheminée était en fonctionnement, des émanations de fumées importantes s'en dégageaient, rendant l'air dans la pièce suffocant et dangereux, ce qui l'a conduit à cesser de la faire fonctionner.

159. L'expert judiciaire a pu constater 'que la vitre de l'insert n'est pas fixée sur son support dans la porte de l'insert. Il semble qu'il manque un joint en partie haute'. Il rappelle que, 'la cheminée étant le principal mode de chauffage de la maison, un dysfonctionnement grave de celle-ci est susceptible de constituer une impropriété à destination'.

160. Cette installation est le fait de M. [O] qui déclare avoir changé la vitre de l'insert qui avait été cassée.

161. L'expert judiciaire a fait appel à un sapiteur, M. [T], qui conclut dans son rapport que 'l'installation de l'insert et de ses accessoires ne respecte ni les dispositions du DTU 24.2 ni les préconisations du fabricant', qu'il 'n'est pas compatible avec un chauffage ventilé', que, 'dans son état actuel, l'ouvrage ne doit pas être utilisé' et que 'l'installation doit être refaite suivant les normes en vigueur et les prescriptions du fabricant', pour un coût que M. [R] a fait estimer à hauteur de 6.264,42 €.

162. Pour M. [E], le fait que la cheminée soit le seul instrument de chauffage démontrerait la connaissance du vice par les époux [Y].

163. D'abord, il est établi qu'une des chambres au moins était équipée d'un convecteur.

164. Ensuite, les époux [Y] indiquent qu'ils utilisaient leur cheminée sans problème, ce qu'atteste une facture de ramonage établie par la SARL Charléry peu de temps avant la vente, le 8 octobre 2016.

165. Enfin, la cour observe que M. [E] est lui-même intervenu sur la cheminée pour la 'remise en état de la gaine d'air pulsé'. Or, les conditions de l'usage de la cheminée par l'appelant ne sont pas connues.

166. Il n'est pas établi que les époux [Y], qui ne peuvent pas recevoir ici la qualification d'auto-constructeurs puisqu'il n'ont pas modifié l'installation, avaient connaissance du vice affectant la cheminée. La clause d'exonération des vices cachés peut être opposée à bon droit.

167. Aucune garantie n'est due par les époux [Y] de ce chef.

168. Il s'évince de l'ensemble que la garantie des vices cachés peut être mobilisée à l'encontre des époux [Y] sur quatre postes, pour une reprise des désordres valorisée à un minimum de 123.401,24 € (hors coût des reprises liées à la couverture fuyarde, non chiffrées), soit un peu plus de 63 % du prix de vente. Ce montant doit être mis en perspective de l'estimation de la maison (non datée) faite par l'agence immobilière L'Adresse à la demande de M. [E] (110.353 €).

169. L'expert judiciaire affirme que 'les études chiffrées de démolition reconstruction fournissant un prix moyen de 220.000 € TTC, proches du montant cumulé des travaux réparatoires, hors aléas, la solution de déconstruction reconstruction est retenue comme constituant le montant du préjudice matériel subi par le demandeur'.

170. En effet, l'expert considère que la solution réparatoire n'est pas économiquement viable puisque, poste par poste, il évalue le coût des reprises à la somme globale de 201.438,32 € maîtrise d'oeuvre comprise et que les solutions de démolition-reconstruction oscillent entre 214.100 € et 239.000 € hors frais d'architecte (10.000 €).

171. Il précise que 'la solution démolition reconstruction est très comparable à la solution réparatoire, avec un écart de l'ordre de 10 %. Cette option radicale permet de supprimer le risque d'aléa ou imprévu qui est très important dans ce type de travaux réparatoires'.

172. Indépendamment des considérations de l'expert, le choix de l'action rédhibitoire appartient à l'acheteur et il est en l'espèce parfaitement justifié au regard du coût de reprise des seuls désordres jugés comme étant constitutifs de vices cachés.

173. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté M. [E] de sa demande de résolution, à laquelle la cour fera droit.

Sur les conséquences de la résolution de la vente [Y] / [E]

174. M. [E] demande à la cour de condamner solidairement les époux [Y] à lui restituer la somme de 195.000 €, correspondant au prix de vente et la somme de 14.913,92 € au titre des frais notariés qu'il a dû acquitter, avec intérêts au taux légal, à compter de l'assignation, ainsi que divers autres dommages et intérêts.

* * * * *

175. Les époux [Y] ne formulent aucune demande au titre des restitutions réciproques en cas de résolution mais la garantie de M. [O] et de la SAS ABC Immodiag dans les proportions retenues par l'expert.

Réponse de la cour

176. Aux termes de l'article 1645, 'si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur'.

177. En l'espèce, il a été dit, pour écarter la clause d'exonération des vices cachés contenue dans l'acte de vente, que les époux [Y] en avaient connaissance, de sorte que leur garantie va au-delà de la seule restitution du prix.

1 - la restitution du prix de vente :

178. La restitution du prix de vente de 195.000 € est la suite logique de la résolution prononcée. La cour constate qu'elle n'est saisie d'aucune demande de restitution réciproque de la part des époux [Y] (autre que celles ayant lieu de plein droit), dont les demandes de garantie seront examinées ci-après.

2 - le remboursement des frais notariés :

179. M. [E] a certes vainement exposé divers frais notariés à hauteur de 14.913,92 € ainsi qu'il en justifie suivant décompte établi par Me [P] le 25 septembre 2018. Mais seuls les émoluments du notaire donneront lieu à remboursement, les frais de mutation, que M. [E] pourra récupérer auprès du Trésor Public, ne constituant pas un préjudice indemnisable.

180. Il sera fait droit à ce chef de demande dans la limite de 3.395,92 €.

3 - le préjudice moral :

181. M. [E] a incontestablement subi un préjudice moral qui tient à la longueur de la procédure comme au fait de s'être senti floué, par exemple lorsque les époux [Y] passent sous silence les travaux de la véranda alors que, contrairement à la clause expressément contenue dans l'acte de vente, ils reçoivent la qualité d'auto-constructeurs notamment comme ayant rendu une terrasse habitable.

182. Il lui sera alloué la somme de 3.000 € à ce titre.

4 - le préjudice de jouissance :

183. L'expert de [Localité 10] n'a jamais évoqué une évacuation des lieux qui apparaissaient habités au moment des opérations d'expertise. D'ailleurs, la villa est présentée de façon avantageuse sur une capture du compte Facebook de M. [E] (datée du 9 août 2022) qui ne rapporte pas la preuve qu'il ait eu, depuis l'acquisition, recours à son camping-car pour se loger.

184. M. [E] sera débouté de ce chef de demande.

5 - le préjudice financier :

185. M. [E] cherche ici à récupérer la commission payée à la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] 'compte tenu de la mauvaise foi des vendeurs'.

186. Du fait de la résolution de la vente, M. [E] a exposé en vain des frais d'agence. Il s'agit d'un préjudice réparable.

187. Il sera fait droit à la demande de M. [E] formée à ce titre à hauteur de 11.500 €.

Sur l'action récursoire des époux [Y] à l'encontre de M. [O]

188. Les époux [Y] estiment que leur action en garantie des vices cachés est recevable puisque le délai de prescription de deux ans, qui a couru à compter de la connaissance des vices, c'est-à-dire au moment du dépôt du rapport d'expertise le 1er juillet 2018 et qui avait été interrompu par l'assignation de M. [O] en référé, a ensuite été suspendu pendant les opérations d'expertise, eux-mêmes ayant assigné leur propre vendeur au fond le 25 mars 2019.

189. Pour eux, le rapport d'expertise a mis en évidence que les vices pré-existaient à la vente [O] / [Y] et qu'ils étaient nécessairement connus de M. [O] qui a entrepris lui-même les travaux à l'origine des désordres, ce qui conduira la cour à écarter la clause d'exonération des vices cachés. L'acte de vente est en effet muet sur les techniques constructives utilisées par M. [O].

190. En toute hypothèse, les époux [Y] estiment que la dissimulation des travaux dont M. [O] ne pouvait ignorer les vices constitue un dol qui doit aboutir à la nullité de la vente, leur action n'étant pas prescrite puisque le délai n'a commencé à courir qu'à compter de la découverte du vice et a été interrompu par l'assignation de M. [O] en expertise avant d'être suspendu par les opérations elles-mêmes.

* * * * *

191. M. [O] soulève la forclusion ou la prescription de l'action résolutoire intentée par les époux [Y] contre l'acte de vente de 2012, estimant qu'ils connaissaient les vices invoqués par M. [E] dès février 2017 correspondant à leur assignation en référé par le demandeur. Le délai biennal était d'autant plus expiré au moment où les époux [Y] ont formé leurs demandes contre lui le 29 janvier 2020 qu'ils ont eux-mêmes largement reproduit entre 2012 et 2016 le mode d'auto-construction précédemment adopté par lui. L'action en nullité pour dol est tout aussi prescrite puisque le délai quinquennal court à compter de l'acte de vente.

192. Sur le fond, il considère qu'il n'est pas démontré l'existence et l'antériorité des prétendus vices avant la vente de 2012, pas plus que sa connaissance personnelle de ces vices, les époux [Y] n'ayant connu aucune problématique durant leur période d'habitation de quatre ans. Lui-même n'a connu aucune difficulté durant les 16 années passées dans la maison. Les défauts dont se plaint M. [E] sont consécutifs, en grande partie, à des travaux exécutés par les époux [Y] entre 2012 et 2016. Enfin, M. [O] souligne la contradiction des époux [Y] à nier les désordres soutenus par M. [E] tout en les stigmatisant dans son action récursoire contre lui.

Réponse de la cour

1 - la prescription de l'action :

193. L'article 1648 du code civil dispose en son 1er alinéa que 'l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice'.

194. Aux termes de l'article 2239, 'la prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée'.

195. L'article 2241 prévoit en son 1er alinéa que 'la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion'.

196. Le bref délai instauré pour exercer l'action en garantie des vices cachés court à compter de la découverte du vice par l'acheteur. Mais le délai biennal prévu par l'article 1648 du code civil pour intenter l'action en garantie à raison des vices cachés de la chose vendue est un délai de prescription susceptible de suspension en application de l'article 2239 (Civ. 3e, 20 mars 2025, n° 23-19.610). Ce n'est donc pas un délai de forclusion.

197. Dans cette espèce, la cour d'appel avait retenu que le point de départ du délai de forclusion biennal, qui doit être fixé à la date du dépôt du rapport de l'expert amiable le 26 avril 2018, a été interrompu par l'assignation en référé du 10 septembre 2018 et a repris son cours à la date de l'ordonnance du juge des référés du 21 décembre 2018 pour prendre fin le 21 décembre 2020 et que, les acquéreurs n'ayant assigné au fond la venderesse que le 4 novembre 2021, leur action contre elle est irrecevable.

198. La 3e chambre civile, reprenant l'arrêt de la chambre mixte (21 juillet 2023, pourvoi n° 21-15.809), a au contraire jugé que le délai biennal de garantie des vices cachés, à supposer même qu'il ait commencé à courir le 26 avril 2018, date du dépôt du rapport de l'expert amiable, avait été interrompu le 10 septembre 2018 par l'assignation en référé-expertise, et suspendu par l'ordonnance du juge des référés du 21 décembre 2018 pour recommencer à courir pour une durée qui ne pouvait être inférieure à six mois, à compter du 1er juin 2021, date de dépôt du rapport d'expertise, de sorte qu'il n'était pas expiré au jour de l'assignation au fond, le 4 novembre 2021.

199. En l'espèce, la première connaissance, par les époux [Y], des vices reprochés par M. [E] date du 21 février 2017 correspondant à leur assignation en référé-expertise, ce qui n'équivaut pas à la connaissance des vices, dès ce moment, qu'ils imputent maintenant à M. [O]. Ils ont mis en cause ce dernier dès le 21 mars 2017, ce qui a interrompu le délai de prescription à supposer qu'il ait commencé à courir, l'ordonnance du 11 avril 2017 désignant l'expert ayant alors ensuite suspendu le cours de la prescription.

200. Mais, en toute hypothèse, le rapport d'expertise déposé le 1er juillet 2018 n'a pas pu faire courir de nouveau le délai contre les époux [Y] tant qu'aucune action rédhibitoire fondée sur les vices cachés n'était portée contre eux par M. [E].

201. M. [E] a assigné au fond les époux [Y] par acte d'huissier du 1er octobre 2018, de sorte qu'en attrayant à la cause M. [O] suivant acte d'huissier du 22 mars 2019, soit moins de six mois plus tard, les époux [Y] ont agi en temps utile.

202. Leur action en résolution sera déclarée recevable.

2 - les vices cachés :

203. L'acte de vente du 14 mai 2012 [O] / [Y] désigne 'une maison à usage d'habitation (...) comprenant de plain pied : une cuisine aménagée et équipée (plaques, four, hotte et lave-vaisselle),

un salon salle à manger avec une cheminée insert avec récupération de chaleur, trois chambres, une salle de bains, wc et buanderie. Dépendances et garage. Terrain attenant'. Le prix y est stipulé pour 180.000 €.

204. Bien que la description du bien ne le précise pas spécialement, les époux [Y] n'ignoraient pas qu'il s'agissait d'une maison en ossature bois compte tenu du bardage visible au moment de l'achat et qu'ils ont recouvert eux-mêmes de parement.

205. Un paragraphe en page 10 intitulé 'assurance de responsabilité et de dommages' indique que 'le vendeur déclare que des travaux ont été effectués dans l'immeuble présentement vendu depuis moins de dix ans, à savoir :

- au cours de l'année 1998, une extension suivant permis de construire n° 4412898JI027 en date du 2 octobre 1998 et un permis modificatif du 17 novembre 1998. Lesdits permis demeurent annexés aux présentes après mention. Une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux a été déposée à la mairie de [Localité 16], en date du 21 novembre 2011 et est demeurée ci-annexée.

- au cours de l'année 2004, un agrandissement d'une pièce à usage de salon suivant permis de construire n° 4412804JI092 en date du 1er décembre 2004, demeuré annexé aux présentes après mention. Une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux a été déposée à la mairie de [Localité 16], en date du 21 novembre 2011 et est demeurée ci-annexée.

- au cours de l'année 2005, construction d'un garage suivant permis de construire n° 4412805N1021 en date du 19 avril 2005, demeuré annexé aux présentes après mention. Une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux a été déposée à la mairie de [Localité 16], en date du 21 novembre 2011 et est demeurée ci-annexée'.

206. Cette description témoigne d'une régularisation administrative (fin 2011), pour les besoins de la vente, de différents travaux effectués au fil du temps. Elle ne mentionne pas la construction du 'préau' en 2011 que les époux [Y] transformeront plus tard en véranda. Toutefois, après avoir rappelé le régime de responsabilité décennale, cette clause indique que 'le vendeur déclare, savoir :

- avoir réalisé lui-même lesdits travaux d'extension et de construction du garage,

- ne pas avoir réalisé des travaux autres que ceux ci-dessus relatés aux termes du présent article qui auraient nécessité des autorisations ou déclarations administratives'.

207. Les époux [Y], qui n'ont pour leur part indiqué aucuns travaux et même au contraire stipulé dans leur acte de vente qu'ils n'avaient pas effectué de travaux relevant des assurances obligatoires, sont particulièrement mal venus d'opposer, de ce point de vue, la mauvaise foi de M. [O], sa déclaration de travaux en auto-construction, qui omet certes le préau, ne fût-elle pas complète.

208. Pour faire valoir les vices cachés dont ils auraient été victimes de la part de M. [O], les époux [Y] se contentent de citer l'expert de [Localité 10] qui signale en page 17 de son rapport :

'M. [O] a réalisé d'importants travaux de construction, en auto-construction, avec une connaissance réduite des techniques et réglementations applicables à la construction (il déclare lui-même être soudeur et donc non-professionnel de la construction). De nombreuses non-conformités sont à l'origine des désordres constatés aujourd'hui :

- absence d'étanchéité sous les revêtements de salle de bains ayant permis le développement de pathologie du bois en périphérie de la salle de bains,

- bardage non ventilé, mis en oeuvre en contact avec le sol,

- ventilation non conforme,

- insert de cheminée non conforme,

- construction d'une véranda avec une toiture bricolée'.

209. Contrairement à ce que soutiennent les époux [Y], M. [O] n'entend pas opposer une quelconque clause d'exonération de garantie des vices cachés pour la bonne raison que l'acte de vente n'en comporte aucune, si ce n'est la renonciation à tout recours pour :

- 'une éventuelle constitution de servitude à réaliser pour la canalisation de rejet des eaux traitées traversant la parcelle traversant la parcelle cadastrée section XP n° [Cadastre 8] ou des travaux nécessaires au détournement de ladite canalisation,

- de la déclaration du puits en mairie' (page 15).

210. En eût-il institué une qu'elle serait inefficiente au regard de la qualité d'auto-constructeur que reconnaît lui-même M. [O], réputé avoir connaissance des vices.

211. Il a été vu que la ventilation et l'insert de cheminée non conformes ne constituaient pas des vices cachés et que la construction d'une véranda était uniquement imputable aux époux [Y] puisque le préau créé par M. [O] n'avait pas vocation à se transformer en pièce habitable.

212. Mais il a aussi été vu que le pourrissement du bardage était en germe au moment de la vente [O] / [Y] essentiellement en raison de l'absence de ventilation et, surtout, d'une mise en oeuvre de cet ouvrage, par M. [O], en contact avec le sol. La pose du parement par les époux [Y] a seulement contribué au phénomène inéluctable du pourrissement constaté par l'expert.

213. Par ailleurs, M. [O] est directement responsable de l'absence d'étanchéité sous les revêtements de salle de bains ayant permis le développement de pathologie du bois en périphérie de la salle de bains. Les travaux de changement de la salle de bains opérés par les époux [Y] sont sans influence sur l'état du plancher.

214. Or, la seule reprise de ces deux postes est valorisée par l'expert à 85.000 €, ce qui représente plus de 47 % du prix de vente (180.000 €).

215. Il conviendra donc de faire droit à l'action résolutoire des époux [Y].

Sur les conséquences de la résolution de la vente [O] / [Y]

216. Les époux [Y] demandent à la cour de condamner M. [O] à leur restituer le prix de vente et à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre et au bénéfice de M. [E].

* * * * *

217. M. [O] demande à la cour de limiter sa condamnation au coût de reprise des désordres affectant les ouvrages réalisés par lui entre 1998 et 2007 et n'ayant pas fait l'objet d'une modification par les époux [Y] entre 2012 et 2016.

Réponse de la cour

218. Les époux [Y] ont droit à la restitution du prix de vente (180.000 €).

219. Ils seront également garantis à 50 % par M. [O] des condamnations prononcées contre eux (frais notariés, préjudice financier), à l'exception du préjudice moral qui est essentiellement lié au déficit d'information contenue dans l'acte de vente [Y] / [E].

220. La cour prend acte qu'elle n'est saisie d'aucune demande de restitution réciproque de la part de M. [O], autre que celles ayant lieu de plein droit.

Sur l'action formée par M. [E] contre la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15]

221. Pour solliciter la condamnation de l'agent immobilier à l'indemniser de son préjudice moral, de son préjudice financier et de son préjudice de jouissance, M. [E] fait valoir que, selon l'expert, la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] n'a pas respecté son obligation de conseil et de mise en garde. En effet, en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, elle ne pouvait ignorer les particularités de la construction de cette maison et l'existence des travaux de rénovation récemment entrepris par les époux [Y], en auto-construction, notamment les parements en pierre tout neufs posés en façade, les travaux récents de construction de la véranda sans autorisation légale et les malfaçons visibles pour un professionnel de la vente.

222. Selon lui, la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] aurait dû se renseigner auprès des vendeurs sur le point de savoir si les travaux de création récente de la véranda avaient bien donné lieu à autorisation légale et si les travaux de rénovation récents du bien qui étaient visibles par elle avaient été réalisés par des entreprises, débitrices de la garantie décennale pour l'en alerter ensuite.

* * * * *

223. La SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] dénonce les affirmations péremptoires de l'expert judiciaire selon lesquelles elle aurait mentionné sciemment une information erronée dans le compromis de vente établi le 29 juin 2016, à savoir qu'aucune construction ou rénovation n'avait été effectuée dans les dix dernières années.

224. Elle indique qu'elle n'a fait que suivre les informations transmises par les époux [Y] et qu'il ne peut être demandé à un intermédiaire de reconstituer l'historique du bien. Par ailleurs, elle n'était pas en mesure de suspecter les désordres en ce qu'elle n'est pas un professionnel de la construction.

Réponse de la cour

225. L'article 1240 du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

226. L'agent immobilier, en tant que négociateur et rédacteur d'acte, est tenu d'un devoir d'information et de conseil afin de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention.

227. Toutes les parties à l'acte auquel il prête son concours sont créancières d'une information loyale et de conseils adaptés, y compris celle qui ne l'a pas mandaté, envers qui, en cas de défaillance, l'intermédiaire professionnel engage sa responsabilité délictuelle.

228. Au titre de cette obligation de renseignement et de conseil, sa responsabilité peut être engagée s'il omet d'informer l'acheteur sur l'existence de désordres apparents affectant l'immeuble vendu, qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, il ne pouvait ignorer.

229. L'obligation de l'agent immobilier lui impose, au titre de son obligation d'information et de conseil, de se renseigner sur l'état du bien vendu, sans s'arrêter aux informations données par le vendeur, d'alerter les acquéreurs sur les conséquences des vices apparents et de rendre apparents ceux que sa qualité de professionnel lui permet de déceler.

230. En revanche, sa responsabilité ne peut être engagée en présence de désordres non apparents, si n'est pas rapportée la preuve qu'il en avait connaissance.

231. Il en ressort que l'agent immobilier peut être tenu d'un devoir d'information en présence d'un vice apparent, de nature à lui faire suspecter un désordre grave.

232. En l'espèce, les demandes indemnitaires formées par M. [E] sont indépendantes de la résolution, de sorte que le sort donné à son action rédhibitoire ne suffit pas à rendre sans objet son action contre l'agent immobilier.

233. Toutefois, la défaillance d'un agent immobilier dans son obligation de conseil aboutit essentiellement à une perte de chance, pour l'acquéreur, soit de ne pas acheter, soit de s'engager à de meilleures conditions, alors que M. [E] sollicite la prise en charge directe des préjudices qu'il estime avoir subis. Le débat sur le terrain de la perte de chance a été subsidiairement porté par la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] mais l'appelant n'a pas pour autant amendé ses demandes, fût-ce à titre subsidiaire, ce dont la cour prend acte.

234. Au demeurant, M. [E] a déjà été débouté de ses prétentions au titre du préjudice de jouissance et du préjudice financier.

235. Quoi qu'il en soit, le compromis de vente établi le 29 juin 2016 par la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] indique qu'aucune construction ou rénovation n'a été effectuée dans les dix dernières années, ni qu'aucun élément constitutif d'ouvrage ou équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil n'a été réalisé sur cet immeuble depuis dix ans.

236. Contrairement à ces indications, les époux [Y], qui avaient acquis ce bien en 2012, y ont réalisé par eux-mêmes des travaux d'aménagement dont l'extension d'une véranda, en qualité d'auto-constructeurs.

237. M. [E] considère que cette situation ne pouvait sérieusement échapper à l'attention de la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] qui a visité le bien.

238. L'expert judiciaire impute dans son rapport une part de responsabilité à la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] et souligne que 'l'agent immobilier n'a pas relaté les particularités de la construction de cette maison, la succession de constructions amateurs ou auto-constructions qui ont conduit à l'ensemble immobilier actuel. L'irrégularité de la construction de la véranda, l'existence de travaux importants réalisés depuis moins de dix ans par le vendeur ou les vendeurs antérieurs et donc bénéficiant d'une garantie décennale ne sont pas relatées par l'agence immobilière et, de ce fait, n'est pas portée à l'acte authentique'.

239. Il poursuit en mentionnant qu' 'un examen attentif de la maison lors de la visite de l'agent immobilier aurait dû le conduire à demander de larges explications sur le mode constructif, à s'interroger sur les dates de construction successives des parties de l'ensemble immobilier et de constater la grande diversité des constructions qui s'étalent sur près de 40 ans'.

240. Pour l'expert, 'un simple examen visuel de la maison montre qu'elle est constituée de différents modules d'âge et de construction différents. (...) Les informations fournies par la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] à M. [E] ne traduisent pas la réalité de la nature et de l'état de la maison. Une maison construite par trois propriétaires auto-constructeurs successifs n'est pas une maison ordinaire'.

241. Dans l'affaire citée par M. [E] (Civ. 3ème, 21 décembre 2023, n° 22-20.045), la Cour de cassation a considéré que l'agent immobilier avait manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard de l'acquéreur dès lors qu'il pouvait, en raison de la présence d'importantes traces d'infiltrations, soupçonner un défaut d'étanchéité de la toiture.

242. Or, rien ne permet de remettre en cause la thèse développée par la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] selon laquelle, lorsqu'elle a rédigé le compromis de vente, les époux [Y] ont répondu par la négative à la question de savoir s'ils avaient eux-mêmes effectué des travaux depuis leur acquisition.

243. Il n'est aucunement établi que la maison, séduisante de prime abord, présentait des signes visibles de 'bricolages', pour reprendre l'expression de l'expert judiciaire. Notamment, la preuve n'est pas rapportée de ce que les infiltrations dans la véranda, relevées par l'huissier de justice quelques jours seulement après la vente (qui ne se manifestaient que par la présence d'une flaque d'eau près de la porte en PVC), étaient visibles au moment des visites de la maison, de sorte qu'aucune alerte particulière ne pouvait être donnée par la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] sur ce point.

244. En réalité, seule la comparaison entre les deux diagnostics établis en 2012 et 2016 (supra § 80) aurait pu conduire la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] à s'interroger sur l'existence d'une pièce complémentaire. Cette situation aurait amené les époux [Y] à s'expliquer sur cette construction, d'abord en justifiant de son caractère régulier maintenant établi (supra § 84), ensuite sur le mode constructif, révélant alors nécessairement l'auto-construction qui leur est reprochée, c'est-à-dire l'extension de la zone habitable sur l'ancienne terrasse transformée en véranda par sa fermeture à l'aide de baies vitrées.

245. Il n'est toutefois pas certain que M. [E], dans la connaissance de cet élément d'auto-construction, ait renoncé à acquérir la maison ou qu'il ait cherché à en négocier le prix puisqu'il avait déjà indiqué faire son affaire personnelle de la dangerosité de l'état de l'installation électrique et accepté les insuffisances de l'assainissement individuel.

246. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [E] de son action formée à l'encontre de la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15].

Sur l'action récursoire des époux [Y] contre la SAS ABC Immodiag

247. L'action de M. [E] concernant l'installation électrique contrôlée par la SAS ABC Immodiag n'a pas prospéré, non plus que l'action en résolution de la vente.

248. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré sans objet l'action récursoire des époux [Y] contre la SAS ABC Immodiag.

Sur les dépens

249. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera infirmé. Les époux [Y] et M. [O], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel comprenant les frais d'expertise judiciaire, sans recours entre eux.

250. Les avocats qui en ont fait la demande seront autorisés à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir demandé de provision.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

251. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé, sauf en ce qu'il a condamné M. [E] à verser aux époux [Y] la somme de 3.000 € et condamné les époux [Y] à verser à M. [O] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

252. L'équité commande de condamner les époux [Y] à payer à :

- M. [E] la somme de 4.000 € pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,

- la SAS ABC Immodiag la somme de 2.000 € pour les frais irrépétibles exposés en appel.

253. Elle commande également de condamner M. [E] à payer à la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] la somme de 2.000 € pour les frais irrépétibles exposés en appel.

254. Ni les époux [Y], ni M. [O] ne sont éligibles aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 27 janvier 2022 sauf en ce qu'il a :

- débouté M. [U] [E] de son action formée à l'encontre de la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15],

- déclaré sans objet l'action récursoire de M. [V] [Y] et Mme [D] [B] épouse [Y] contre la SAS ABC Immodiag,

- condamné M. [U] [E] à verser à la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [V] [Y] et Mme [D] [B] épouse [Y] à verser à la SAS ABC Immodiag la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Prononce la résolution de la vente intervenue le 18 octobre 2016, en l'étude de Me [P], notaire à [Localité 12] (44), entre M. [V] [Y] et Mme [D] [B] épouse [Y] d'une part, et M. [U] [E], d'autre part, portant sur un ensemble immobilier cadastré section XP n° [Cadastre 3], d'une contenance de 36 a 25 ca, sis au lieu-dit [Localité 20] à [Localité 16] (44),

Condamne in solidum M. [V] [Y] et Mme [D] [B] épouse [Y] à restituer à M. [U] [E] le prix de vente de 195.000 €, cette restitution étant concomitante de celle du bien immobilier,

Condamne in solidum M. [V] [Y] et Mme [D] [B] épouse [Y] à payer à M. [U] [E] les sommes de :

- 3.395,92 € au titre des frais notariés,

- 3.000 € au titre du préjudice moral,

- 11.500 € au titre du préjudice financier,

Déboute M. [U] [E] du surplus de ses demandes indemnitaires,

Déclare M. [V] [Y] et Mme [D] [B] recevables en leur action récursoire contre M. [K] [O],

Prononce la résolution de la vente intervenue le 14 mai 2012, en l'étude de Me [I], notaire à [Localité 11] (44), entre M. [K] [O], d'une part, et M. [V] [Y] et Mme [D] [B], d'autre part, portant sur un ensemble immobilier cadastré section XP n° [Cadastre 3], d'une contenance de 36 a 25 ca, sis au lieu-dit [Localité 20] à [Localité 16] (44),

Condamne M. [K] [O] à restituer à M. [V] [Y] et Mme [D] [B] épouse [Y] le prix de vente de 180.000 €, cette restitution étant concomitante de celle du bien immobilier,

Condamne M. [K] [O] à garantir M. [V] [Y] et Mme [D] [B] épouse [Y] des condamnations prononcées contre eux au titre des frais notariés et du préjudice financier au profit de M. [U] [E], à hauteur de 50 %,

Condamne in solidum M. [V] [Y] et Mme [D] [B] ainsi que M. [K] [O] aux dépens de première instance et d'appel comprenant les frais d'expertise judiciaire, sans recours entre eux,

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir demandé de provision,

Condamne in solidum M. [V] [Y] et Mme [D] [B] à payer à :

- M. [U] [E] la somme de 4.000 € pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,

- la SAS ABC Immodiag la somme de 2.000 € pour les frais irrépétibles exposés en appel,

Condamne M. [U] [E] à payer à la SARL AJP Immobilier Grand [Localité 15] la somme de 2.000 € pour les frais irrépétibles exposés en appel,

Déboute M. [V] [Y] et Mme [D] [B] ainsi que M. [K] [O] de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles,

Ordonne la publication du présent arrêt au bureau des hypothèques à l'initiative de la partie la plus diligente.

LA GREFFIÈRE P/LA PRÉSIDENTE EMPECHÉE