Cass. 3e civ., 13 novembre 2025, n° 23-19.372

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Cayenne, 26 juin 2023), par acte authentique du 7 mars 2017, Mme [P] (l'acquéreure) a acquis de la société Le Verger des Pitayas (la venderesse) un immeuble en l'état futur d'achèvement et, en indivision, diverses parcelles, le tout au prix de 189 000 euros.

2. Par acte du 1er avril 2021, l'acquéreure a assigné la venderesse en résolution de la vente notamment sur le fondement de la garantie des vices cachés.

3. La venderesse a soulevé devant le juge de la mise en état la fin de non-recevoir de cette action tirée de la prescription du délai biennal de l'article 1648 du code civil.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. L'acquéreure fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable son action en garantie des vices cachés, alors « que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ; qu'il s'agit d'un délai de prescription susceptible de suspension ; qu'en décidant que ce délai était un délai de forclusion insusceptible de suspension mais seulement d'interruption, de sorte que l'action initiée le 1er avril 2021 était forclose pour avoir été initiée plus de deux ans après le 24 août 2018, date de l'ordonnance de référé ayant ordonné une expertise judiciaire et ayant interrompu le délai susvisé qui aurait expiré le 24 août 2020, l'action ayant été pour sa part initiée le 1er avril 2021 et dès lors tardivement, la cour d'appel a violé l'article 1648, alinéa 1er, du code civil, par fausse application. »

Réponse de la Cour

5. La cour d'appel, après avoir constaté que l'acquéreure se prévalait d'une date du dépôt du rapport de l'expert le 22 février 2019, a relevé que celle-ci n'avait assigné le vendeur sur le fondement du vice caché que par acte du 1er avril 2021.

6. Elle en a exactement déduit, nonobstant le motif erroné mais surabondant critiqué par le moyen, que cette assignation était tardive.

7. Le moyen est donc inopérant.

Mais sur le premier moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

8. L'acquéreure fait le même grief à l'arrêt, alors « que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la connaissance du vice dans toute son ampleur et ses conséquences ; qu'en affirmant que Madame [P] avait connaissance du vice lorsqu'elle a saisi le juge des référés le 7 mai 2018 pour cela seulement que l'assignation en référés faisait état des désordres allégués, quand de tels motifs sont impropres à caractériser la connaissance par Mme [P] d'un vice rédhibitoire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1648, alinéa 1er, du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1648, alinéa 1er, du code civil :

9. Aux termes de ce texte, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur, dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

10. Pour déclarer irrecevable comme prescrite l'action en résolution pour vice caché de la vente conclue entre les parties, l'arrêt retient que le vice allégué par l'acquéreure pour justifier le référé-expertise qu'elle a engagé, c'est-à-dire l'inondation de l'immeuble et des remontées capillaires, lui était alors déjà connu, de telle sorte qu'elle n'était pas fondée à soutenir qu'elle ne pouvait en avoir une connaissance qu'ultérieurement à l'expertise.

11. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, le rapport de l'expert n'ayant pas relevé de vice de construction, l'acquéreure n'avait eu connaissance de l'existence d'un vice caché dans toute son ampleur et ses conséquences qu'à une date postérieure à l'assignation en référé-expertise et au dépôt du rapport de l'expert, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Et sur le moyen relevé d'office

12. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application de l'article 620, alinéa 2, du même code.

Vu l'article 568 du code de procédure civile et les principes régissant l'excès de pouvoir :

13. Aux termes de ce texte, lorsque la cour d'appel infirme ou annule un jugement qui a ordonné une mesure d'instruction, ou qui, statuant sur une exception de procédure, a mis fin à l'instance, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l'affaire une solution définitive, après avoir ordonné elle-même, le cas échéant, une mesure d'instruction.

14. Il en résulte que, lorsqu'une cour d'appel, saisie de l'appel d'une ordonnance du juge de la mise en état ayant fait droit à une fin de non-recevoir tirée de la prescription, confirme celle-ci, elle ne peut, sans commettre un excès de pouvoir, faire usage de son droit d'évocation pour statuer sur d'autres demandes.

15. L'arrêt, après avoir confirmé l'ordonnance du juge de la mise en état ayant déclaré irrecevable l'action de l'acquéreure en résolution de la vente en application de l'article 1648 du code civil, rejette l'ensemble des demandes de celle-ci.

16. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte et les principes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande en annulation de la décision déférée, l'arrêt rendu le 26 juin 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Cayenne ;

Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Cayenne, autrement composée ;

Condamne la société Le Verger des Pitayas aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le treize novembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.