CA Paris, Pôle 4 - ch. 2, 22 octobre 2025, n° 21/11683
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 12 NOVEMBRE 2025
(n° , 3 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/11683 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD5E7
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juin 2021 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 18/13812
APPELANTE
S.C.I. PEPITA
représentée par son gérant, Monsieur [I] [N], immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 522 512 144
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentée par Me Adélia DRATWINSKYJ, avocat au barreau de PARIS, toque : C0110
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7] par son syndic, Madame [H] [T]
demeurant : [Adresse 2]
[Localité 8]
Représenté par Me Catherine DAUMAS de la SCP d'Avocats BOUYEURE - BAUDOUIN - DAUMAS - CHAMARD BENSAHE L - GOMEZ-REY - BESNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Marie CHABROLLE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
La société civile immobilière Pepita est propriétaire depuis le 22 juillet 2010 des lots 1, 8, 9 et 10 situés sur l'immeuble sur rue de la copropriété situé [Adresse 4] [Localité 1], laquelle est composée de 3 bâtiments, organisés autour d'une petite cour. Ces lots correspondent respectivement à un caveau, une boutique, une arrière-boutique et un appentis.
Le syndicat des copropriétaires a introduit une procédure à son encontre en raison de travaux entrepris sans autorisation de l'assemblée générale et la SCI Pepita a été condamnée par arrêt de la cour d'appel de Paris du 13 septembre 2017 à rétablir la charpente bois du plafond de sa boutique, à supprimer le tubage de la gaine de ventilation et à rétablir la façade dans son état antérieur.
Après avoir supprimé, sans autorisation préalable de la copropriété, un châssis vitré fixe sur la façade cour de l'immeuble au-dessus de la porte de son arrière-boutique pour le remplacer par un châssis ouvrant, lui permettant de poser juste derrière une grille de plénum d'un extracteur, la SCI Pepita a été condamnée par ordonnance de référé rendue le 22 mai 2018 « à remplacer, sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble et à ses frais (y compris les frais et honoraires de l'architecte de l'immeuble), le châssis vitré ouvrant par un châssis vitré fixe au-dessus de la porte donnant accès au local de la société Pepita dans la cour de l'immeuble du [Adresse 3] Paris 11ème, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente décision, ladite astreinte ayant vocation à courir pendant un délai de 60 jours ».
Après avoir rétabli le châssis fixe, la société Pepita a installé un nouveau conduit d'extraction débouchant, cette fois, par le vasistas du toit couvrant son local dans la cour commune à proximité des fenêtres des autres copropriétaires, ainsi que l'a constaté un huissier de justice le 6 août 2018.
Par ordonnance de référé rendue le 15 janvier 2019 le président du tribunal judiciaire de Paris a relevé que la société Pepita faisait valoir qu'elle avait en définitive déposé le conduit litigieux le 17 décembre 2018, mais l'a condamnée néanmoins à payer les frais annexes du syndicat des copropriétaires représentant un total de 384,09 euros + 2 660 euros + 2 000 euros, outre les dépens.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 28 mars 2018, la SCI Pepita a formé une demande auprès du syndic, pour que soit mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale devant se tenir le 15 octobre 2018, les résolutions 13 (1) et 13 (2) de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] 11ème.
Lors de l'assemblée générale qui s'est tenue le 15 octobre 2018, à laquelle la société Pepita n'était ni présente ni représentée, les copropriétaires ont rejeté à l'unanimité des présents et représentés ces résolutions concernant tant le projet n 1 demandant la remise en état d'un conduit d'aération interne, que le projet n 2 prévoyant la réalisation d'un conduit d'extraction externe.
Par jugement du 8 juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté la société Pepita de sa demande nullité des résolutions numéro 13 (1) et numéro 13 (2) de l'assemblée générale du 15 octobre 2018 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 10],
- débouté la société Pepita de sa demande en remise en état sous astreinte du conduit de cheminée,
- déclaré la société Pepita irrecevable en sa demande d'autorisation judiciaire de travaux,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] de sa demande en remboursement de la somme de 2 760 euros,
- condamné la société Pepita à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Pepita aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Catherine Daumas de la SCP Bouyeure, Baubouin, Daumas, Chamard Bensahel, Gomez-Rey, conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire.
La société Pepita a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 22 juin 2021.
La procédure devant la cour a été clôturée le 4 juin 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 22 mai 2025 par lesquelles la société Pepita, appelante, invite la cour, au visa des articles 30, 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, à :
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en remboursement de la somme de 2 760 euros,
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
débouté la société Pepita de sa demande de nullité des résolutions 13 (1) et 13 (2) de l'assemblée générale du 15 octobre 2018 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 10],
débouté la société Pepita de sa demande en remise en état sous astreinte du conduit de cheminée,
déclaré la société Pepita irrecevable en sa demande d'autorisation judiciaire de travaux,
condamné la société Pepita à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la société Pepita aux dépens,
à titre principal,
- condamner le syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux de remise en état du conduit interne d'aération qui part du local de la société Pepita jusqu'au toit dans un délai d'un mois à compter de l'arrêt à venir, puis sous astreinte de 400 euros par jour de retard à titre principal, et à titre subsidiaire, autoriser la société Pepita à faire exécuter lesdits travaux, aux frais du syndicat des copropriétaires et par conséquent condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer le montant qui sera engagé à ce titre, sur présentation de facture,
- autoriser la société Pepita à exécuter les travaux de création d'un conduit d'extraction des fumées et odeurs dans la cour de l'immeuble, conformément à l'avis de faisabilité de l'Atelier Architecte [X] du 26 mars 2018 et du rapport d'expertise du Cabinet [D] [O] du 31 août 2022,
à titre subsidiaire,
- annuler les délibérations 13 (1) et 13 (2) de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] du 15 octobre 2018,
en tout état de cause,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 69 436,27 euros pour la réparation des préjudices subis,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 45 900 euros au titre de la perte de loyers résultant du refus abusif, arrêtée au mois de septembre 2025 et 2 500 euros par mois jusqu'à la décision à intervenir,
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de 20 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel ;
Vu les conclusions notifiées le 2 juin 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5], intimé, invite la cour, au visa des articles 30 de la loi du 10 juillet 1965 et 10 du décret du 17 mars 1967, à :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 8 juin 2021,
- dire irrecevables et mal fondées toutes les demandes, fins et conclusions à titre principal et subsidiaire de la société Pepita et l'en débouter,
- condamner la société Pepita à lui payer une indemnité de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Pepita aux dépens de l'instance avec application de l'article 699 du même code ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Sur la recevabilité des demandes d'autorisation de travaux
Le syndicat des copropriétaires soutient qu'une demande d'autorisation de travaux ne peut être présentée subséquemment à une demande d'annulation des résolutions d'assemblée générale ayant rejeté le même projet, et que le fait que la SCI Pepita ait inversé ses demandes pour ne solliciter que subsidiairement l'annulation des résolutions est sans effet sur l'irrecevabilité de la demande.
Sur ce,
En vertu de l'article 30 al. 4 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er.
Une telle demande est, dès lors, irrecevable si la décision d'assemblée générale ayant refusé l'autorisation est annulée.
En l'espèce, la demande d'annulation de l'assemblée générale étant présentée à titre subsidiaire, c'est-à-dire en cas de rejet de la demande d'autorisation de travaux, celle-ci est recevable.
Sur le bien-fondé des demandes relatives aux travaux
La SCI Pepita soutient que les travaux sollicités relèvent de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'ils affectent les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble.
Concernant la remise en état du conduit de ventilation, elle expose qu'ils sont exactement ceux qui ont été refusés par l'assemblée générale et expose que, bien que ces travaux portassent sur les parties communes et soient à la charge du syndicat des copropriétaires, un dossier technique des travaux a été soumis à l'assemblée générale. Elle allègue que ces travaux sont nécessairement des travaux d'amélioration puisqu'ils apportent des éléments supplémentaires de confort et d'habitabilité par rapport aux aménagement préexistants et procurent de faire une valorisation certaine de l'immeuble.
Concernant la création d'un conduit extérieur, elle expose que ces travaux lui permettront de continuer à utiliser son local comme un restaurant, usage autorisé par le règlement de copropriété, et soutient avoir démontré qu'ils ne seront à l'origine d'aucune nuisance sonore ou olfactive. Elle souligne que la non-conformité de l'installation existante a été constatée par un inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 9].
Le syndicat des copropriétaires allègue que les travaux demandés ne sont pas des travaux d'amélioration et ne sont pas conformes à la destination de l'immeuble. Concernant les travaux sur le conduit de ventilation, il soutient que la SCI Pepita a été condamnée à remettre ce conduit et la charpente en état car elle s'était autorisée la captation d'un conduit dont elle ne peut réclamer l'utilisation. Elle fait valoir également que le local de la SCI Pepita est à usage de boutique et non de restaurant. Elle ajoute que la demande portant sur la création d'un conduit extérieur s'appuie sur un projet succinct et indéterminé, tant en ce qui concerne la règlementation relative à l'hygiène et la sécurité que ses incidences pour les copropriétaires en matière de nuisances sonores, esthétiques et olfactives.
Sur ce,
L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : [']
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».
L'article 30 de la même loi dispose : « L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux. ['].
Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée. »
Sur les demandes relatives aux travaux de remise en état du conduit interne d'aération
En l'espèce, la résolution 13 (1) était ainsi rédigée : « Il est soumis au vote de l'Assemblée Générale des copropriétaires la remise en état du conduit de cheminée qui part du lot de la SCI PEPITA jusqu'au toit, aux frais du syndicat des copropriétaires.
Cette solution permettra d'assurer l'imperméabilité du conduit, ainsi que la sécurité de l'immeuble, étant donné qu'il n'a pas été entretenu depuis plusieurs années. Les conduits étant des parties communes, leur entretien doit être assuré par le syndicat de copropriété. Le projet est détaillé en pièce jointe n° 1. Ce projet a fait l'objet d'un avis architectural, ci annexé. »
Du propre aveu de la SCI Pepita, ces travaux doivent porter sur les parties communes et sont à la charge du syndicat des copropriétaires.
La demande principale de l'appelante est la condamnation du syndicat à faire exécuter ses travaux. Néanmoins, l'assemblée générale est souveraine et la cour ne peut se substituer à celle-ci pour ordonner au syndicat de réaliser des travaux sur les parties communes. La demande principale doit par conséquent être rejetée et le jugement confirmé sur ce point.
La demande subsidiaire de l'appelante est l'autorisation de procéder elle-même à ces travaux, aux frais de la copropriété.
Or l'article 30, al. 4 précité, ainsi que cela découle de l'article 25 b), n'est applicable que dans le cas où les travaux sont exécutés aux seuls frais du copropriétaire qui demande l'autorisation.
Par conséquent, la demande doit être rejetée et le jugement confirmé sur ce point.
Sur la demande relative aux travaux de création d'un conduit d'extraction des fumées
Aux termes de l'article 8 paragraphe I de la loi du 10 juillet 1965, «un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation».
L'article 9 alinéa 1er de la même loi énonce que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».
Le règlement de copropriété précise que «les commerces ou industries ainsi exercés ne devront pas être susceptible de gêner les autres copropriétaires ou locataires de l'immeuble en occasionnant des bruits, odeurs, trépidations, etc'». Aucune clause du règlement ne limite expressément les commerces pouvant être exercés dans les locaux qualifiés de boutiques dans l'état descriptif de division.
Dès lors, c'est à tort que le syndicat des copropriétaires prétend que les travaux litigieux, qui visent à permettre l'exploitation d'un restaurant dans les locaux de la SCI Pepita, sont contraires à la destination de l'immeuble.
La résolution 13 (2) était ainsi rédigée : « Il est soumis au vote de l'Assemblée Générale des copropriétaires la création d'un conduit de cheminée extérieur partant du lot de la SCI PEPITA, aux frais de la SCI PEPITA. Cette solution permettra de créer un nouveau conduit, sans passer par l'intérieur de l'immeuble, et le conduit sera peint de la couleur du ravalement de l'immeuble. Ces travaux seront effectués intégralement aux frais de la SCI PEPITA. Le projet est détaillé en pièce jointe n° 2. Ce projet a fait l'objet d'un avis architectural, ci-annexé. »
Si les documents annexés à la demande d'inscription des résolutions à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 15 octobre 2018 étaient succincts, la SCI Pepita produit en cause d'appel plusieurs documents émanant d'un cabinet d'expert, et notamment un «rapport d'expertise» daté du 31 août 2022 comportant une étude de faisabilité de mise en conformité proposant la mise en place d'une installation respectant les normes en vigueur.
Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la mise en conformité d'un système d'extraction d'un commerce autorisé par le règlement de copropriété constitue des travaux d'amélioration au sens des articles 25 et 30 cités précédemment.
De plus, les travaux projetés suivant l'étude de faisabilité, qui seront réalisés sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, présentent les garanties suffisantes pour prévenir l'émission de nuisances sonores et olfactives et de fumées grasses et salissantes qui gêneraient les autres copropriétaires, puisqu'il ressort de l'étude du cabinet [D] [O] que le conduit sortira à plus de 2,50 mètres du faitage avec un effet venturi à 25 %, afin de rejeter les gaz et les fumées à plus de 8 mètres des ouvrants actuels. Par ailleurs, le moteur d'extraction, monté sur plots anti-vibratiles, sera situé dans la cuisine afin de n'apporter aucune nuisance sonore et la salle de restaurant et la cuisine devront avoir un plafond coupe-feu et acoustique.
Par conséquent, il convient d'autoriser la SCI Pepita à réaliser les travaux de création d'un conduit d'extraction des fumées desservant son local commercial conformément aux études de faisabilité établies par le cabinet [D] [O] et sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble.
Sur la demande subsidiaire d'annulation de la résolution n° 13 (1) de l'assemblée générale du 15 octobre 2018.
La demande relative aux travaux de remise en état du conduit interne d'aération ayant été rejetée, il convient d'examiner la demande subsidiaire d'annulation de la résolution n° 13(1).
La SCI Pepita soutient que ce conduit, partie commune, n'est plus en état de fonctionnement et comporte de nombreux percements anarchiques compromettant son isolement et son étanchéité et que les travaux sollicités sont des travaux indispensables au maintien en l'état des parties communes. Elle allègue que la décision va ainsi à l'encontre de l'intérêt collectif et qu'elle est dépourvue de toute motivation. Elle allègue que ce refus constitue une rupture d'égalité entre les copropriétaires, le syndicat étant géré par un syndic bénévole, copropriétaire de l'immeuble, qui a elle-même procédé à des raccordements non autorisés et aucun autre copropriétaire n'ayant été poursuivi pour des travaux illicites.
Elle souligne qu'elle n'avait pas à apporter davantage d'informations techniques que celles annexées à sa demande puisque c'est au syndicat qu'il revenait de prendre attache avec les entreprises adéquates pour entretenir les parties communes.
Le syndicat des copropriétaires allègue que la SCI Pepita ne peut se prévaloir des travaux qu'elle a irrégulièrement effectués sur la charpente en bois du plafond pour revendiquer l'utilisation d'un conduit qui ne desservait pas son lot. Il soutient que le projet présenté par la SCI ne repose pas sur un éventuel entretien d'un conduit partie commune, mais vise à transformer le conduit en conduit d'extraction de fumées, en totale contravention avec les dispositions règlementaires en vigueur.
Il fait valoir par ailleurs que la SCI n'a pas produit les pièces nécessaires au vote de son projet, les documents annexés démontrant au contraire la non-conformité de celui-ci, raison pour laquelle il a été rejeté.
Sur ce,
L'article 10 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable au litige, prévoit que «le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du troisième alinéa de l'article 24 et du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.»
Ainsi qu'il a été exposé plus haut, la résolution 13 (1) était rédigée comme suit : «Il est soumis au vote de l'Assemblée Générale des copropriétaires la remise en état du conduit de cheminée qui part du lot de la SCI PEPITA jusqu'au toit, aux frais du syndicat des copropriétaires.
Cette solution permettra d'assurer l'imperméabilité du conduit, ainsi que la sécurité de l'immeuble, étant donné qu'il n'a pas été entretenu depuis plusieurs années. Les conduits étant des parties communes, leur entretien doit être assuré par le syndicat de copropriété. Le projet est détaillé en pièce jointe n° 1. Ce projet a fait l'objet d'un avis architectural, ci annexé.»
Cette résolution, mise aux votes selon les règles de majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, a été rejetée à l'unanimité des copropriétaires présents et représentés.
Quand bien même cette résolution n'entrait en réalité pas dans le champ d'application de l'article 25 b de la loi, les dispositions de l'article 10 du décret demeurent applicables en application de l'article 24 de la loi.
Si une résolution peut être annulée pour abus de majorité, il appartient au copropriétaire qui sollicite cette annulation de démontrer que la décision a été prise dans un intérêt autre que l'intérêt collectif, dans l'intention de nuire ou en rompant l'égalité entre les copropriétaires.
Ainsi que le soutient le syndicat des copropriétaires, il ressort de l'avis de faisabilité du projet joint à la demande d'inscription de résolutions à l'ordre du jour par la SCI Pepita que cette dernière envisageait en réalité deux solutions alternatives à l'extraction de ses fumées (notamment : « Vous nous avez interrogé sur la faisabilité de deux interventions ['] : 1) la remise en état d'un conduit de fumées appartement et desservant la boutique au RDC de propriété de la SCI Pepita ['], 2) la création d'un conduit ad hoc en façade, côté cour » ; « il faudra tenir compte des avantages ainsi que des contraintes que chacun d'entre eux présentera non seulement pendant les travaux mais à l'usage sur le moyen et long terme »).
Or, aucune des pièces versées aux débats ne permet d'établir que ce conduit de ventilation, partie commune, est adapté à l'usage d'extraction de fumée, et les pièces annexées à la demande d'inscription de résolution sont très insuffisantes pour démontrer la faisabilité et les conséquentes probables d'un tel changement de destination d'un conduit d'aération.
La cour relève en outre que la SCI ne s'est pas présentée à l'assemblée générale pour expliquer son projet.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires, réuni en assemblée générale, n'a commis aucun abus de majorité en refusant les projets portés à l'ordre du jour par la SCI Pepita.
Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande d'annulation de la résolution n° 13(1) de l'assemblée générale du 15 octobre 2018.
Sur les demandes indemnitaires de la SCI Pepita
La SCI Pepita soutient que le syndicat des copropriétaires, en n'assurant pas l'entretien du conduit d'aération desservant son local, a commis une faute lui ayant causé un préjudice qui doit être indemnisé. Elle allègue également que le refus du syndicat de voter les résolutions n° 13(1) et 13(2), constitutif d'un abus de majorité, lui a causé un préjudice qui doit être indemnisé. Elle invoque une troisième faute résultant du refus abusif de voter ces deux délibérations.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les refus d'autorisation étaient parfaitement justifiés. Elle soutient que la question de l'entretien du conduit d'aération a fait l'objet d'un jugement définitif du 18 octobre 2022 et que la SCI Pepita est mal fondée à en tirer un prétexte d'indemnisation.
Sur ce,
L'article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
Il ressort des développements précédents que le syndicat des copropriétaires n'a commis aucune faute en rejetant les résolutions portées à l'ordre du jour par la SCI Pepita puisque les projets étaient insuffisamment documentés. Concernant l'installation d'un conduit extérieur, ce n'est que la production de nouvelles pièces en cause d'appel qui a permis à la cour d'autoriser les travaux.
Par ailleurs, ainsi que le soulève le syndicat, la question de l'entretien des parties communes a fait l'objet de procédures antérieures désormais définitives.
Par conséquent, les demandes indemnitaires doivent être rejetées.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante en appel, doit être condamné aux dépens d'appel ; néanmoins, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement en ses dispositions frappées d'appel, sauf en ce qu'il a déclaré la société Pepita irrecevable en sa demande d'autorisation judiciaire de travaux ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclare recevables les demandes d'autorisation de travaux formulées par la SCI Pepita ;
Rejette la demande d'autorisation de travaux de remise en état du conduit interne d'aération ;
Autorise la SCI Pepita à réaliser les travaux de création d'un conduit d'extraction des fumées desservant son local commercial conformément aux plans et études de faisabilité établies par le cabinet [D] [O] et sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble ;
Rejette les demandes indemnitaires de la SCI Pepita ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 12 NOVEMBRE 2025
(n° , 3 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/11683 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD5E7
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juin 2021 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 18/13812
APPELANTE
S.C.I. PEPITA
représentée par son gérant, Monsieur [I] [N], immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 522 512 144
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentée par Me Adélia DRATWINSKYJ, avocat au barreau de PARIS, toque : C0110
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7] par son syndic, Madame [H] [T]
demeurant : [Adresse 2]
[Localité 8]
Représenté par Me Catherine DAUMAS de la SCP d'Avocats BOUYEURE - BAUDOUIN - DAUMAS - CHAMARD BENSAHE L - GOMEZ-REY - BESNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Marie CHABROLLE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
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FAITS & PROCÉDURE
La société civile immobilière Pepita est propriétaire depuis le 22 juillet 2010 des lots 1, 8, 9 et 10 situés sur l'immeuble sur rue de la copropriété situé [Adresse 4] [Localité 1], laquelle est composée de 3 bâtiments, organisés autour d'une petite cour. Ces lots correspondent respectivement à un caveau, une boutique, une arrière-boutique et un appentis.
Le syndicat des copropriétaires a introduit une procédure à son encontre en raison de travaux entrepris sans autorisation de l'assemblée générale et la SCI Pepita a été condamnée par arrêt de la cour d'appel de Paris du 13 septembre 2017 à rétablir la charpente bois du plafond de sa boutique, à supprimer le tubage de la gaine de ventilation et à rétablir la façade dans son état antérieur.
Après avoir supprimé, sans autorisation préalable de la copropriété, un châssis vitré fixe sur la façade cour de l'immeuble au-dessus de la porte de son arrière-boutique pour le remplacer par un châssis ouvrant, lui permettant de poser juste derrière une grille de plénum d'un extracteur, la SCI Pepita a été condamnée par ordonnance de référé rendue le 22 mai 2018 « à remplacer, sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble et à ses frais (y compris les frais et honoraires de l'architecte de l'immeuble), le châssis vitré ouvrant par un châssis vitré fixe au-dessus de la porte donnant accès au local de la société Pepita dans la cour de l'immeuble du [Adresse 3] Paris 11ème, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente décision, ladite astreinte ayant vocation à courir pendant un délai de 60 jours ».
Après avoir rétabli le châssis fixe, la société Pepita a installé un nouveau conduit d'extraction débouchant, cette fois, par le vasistas du toit couvrant son local dans la cour commune à proximité des fenêtres des autres copropriétaires, ainsi que l'a constaté un huissier de justice le 6 août 2018.
Par ordonnance de référé rendue le 15 janvier 2019 le président du tribunal judiciaire de Paris a relevé que la société Pepita faisait valoir qu'elle avait en définitive déposé le conduit litigieux le 17 décembre 2018, mais l'a condamnée néanmoins à payer les frais annexes du syndicat des copropriétaires représentant un total de 384,09 euros + 2 660 euros + 2 000 euros, outre les dépens.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 28 mars 2018, la SCI Pepita a formé une demande auprès du syndic, pour que soit mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale devant se tenir le 15 octobre 2018, les résolutions 13 (1) et 13 (2) de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] 11ème.
Lors de l'assemblée générale qui s'est tenue le 15 octobre 2018, à laquelle la société Pepita n'était ni présente ni représentée, les copropriétaires ont rejeté à l'unanimité des présents et représentés ces résolutions concernant tant le projet n 1 demandant la remise en état d'un conduit d'aération interne, que le projet n 2 prévoyant la réalisation d'un conduit d'extraction externe.
Par jugement du 8 juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté la société Pepita de sa demande nullité des résolutions numéro 13 (1) et numéro 13 (2) de l'assemblée générale du 15 octobre 2018 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 10],
- débouté la société Pepita de sa demande en remise en état sous astreinte du conduit de cheminée,
- déclaré la société Pepita irrecevable en sa demande d'autorisation judiciaire de travaux,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] de sa demande en remboursement de la somme de 2 760 euros,
- condamné la société Pepita à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Pepita aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Catherine Daumas de la SCP Bouyeure, Baubouin, Daumas, Chamard Bensahel, Gomez-Rey, conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire.
La société Pepita a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 22 juin 2021.
La procédure devant la cour a été clôturée le 4 juin 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 22 mai 2025 par lesquelles la société Pepita, appelante, invite la cour, au visa des articles 30, 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, à :
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en remboursement de la somme de 2 760 euros,
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
débouté la société Pepita de sa demande de nullité des résolutions 13 (1) et 13 (2) de l'assemblée générale du 15 octobre 2018 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 10],
débouté la société Pepita de sa demande en remise en état sous astreinte du conduit de cheminée,
déclaré la société Pepita irrecevable en sa demande d'autorisation judiciaire de travaux,
condamné la société Pepita à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la société Pepita aux dépens,
à titre principal,
- condamner le syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux de remise en état du conduit interne d'aération qui part du local de la société Pepita jusqu'au toit dans un délai d'un mois à compter de l'arrêt à venir, puis sous astreinte de 400 euros par jour de retard à titre principal, et à titre subsidiaire, autoriser la société Pepita à faire exécuter lesdits travaux, aux frais du syndicat des copropriétaires et par conséquent condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer le montant qui sera engagé à ce titre, sur présentation de facture,
- autoriser la société Pepita à exécuter les travaux de création d'un conduit d'extraction des fumées et odeurs dans la cour de l'immeuble, conformément à l'avis de faisabilité de l'Atelier Architecte [X] du 26 mars 2018 et du rapport d'expertise du Cabinet [D] [O] du 31 août 2022,
à titre subsidiaire,
- annuler les délibérations 13 (1) et 13 (2) de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] du 15 octobre 2018,
en tout état de cause,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 69 436,27 euros pour la réparation des préjudices subis,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 45 900 euros au titre de la perte de loyers résultant du refus abusif, arrêtée au mois de septembre 2025 et 2 500 euros par mois jusqu'à la décision à intervenir,
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de 20 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel ;
Vu les conclusions notifiées le 2 juin 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5], intimé, invite la cour, au visa des articles 30 de la loi du 10 juillet 1965 et 10 du décret du 17 mars 1967, à :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 8 juin 2021,
- dire irrecevables et mal fondées toutes les demandes, fins et conclusions à titre principal et subsidiaire de la société Pepita et l'en débouter,
- condamner la société Pepita à lui payer une indemnité de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Pepita aux dépens de l'instance avec application de l'article 699 du même code ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Sur la recevabilité des demandes d'autorisation de travaux
Le syndicat des copropriétaires soutient qu'une demande d'autorisation de travaux ne peut être présentée subséquemment à une demande d'annulation des résolutions d'assemblée générale ayant rejeté le même projet, et que le fait que la SCI Pepita ait inversé ses demandes pour ne solliciter que subsidiairement l'annulation des résolutions est sans effet sur l'irrecevabilité de la demande.
Sur ce,
En vertu de l'article 30 al. 4 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er.
Une telle demande est, dès lors, irrecevable si la décision d'assemblée générale ayant refusé l'autorisation est annulée.
En l'espèce, la demande d'annulation de l'assemblée générale étant présentée à titre subsidiaire, c'est-à-dire en cas de rejet de la demande d'autorisation de travaux, celle-ci est recevable.
Sur le bien-fondé des demandes relatives aux travaux
La SCI Pepita soutient que les travaux sollicités relèvent de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'ils affectent les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble.
Concernant la remise en état du conduit de ventilation, elle expose qu'ils sont exactement ceux qui ont été refusés par l'assemblée générale et expose que, bien que ces travaux portassent sur les parties communes et soient à la charge du syndicat des copropriétaires, un dossier technique des travaux a été soumis à l'assemblée générale. Elle allègue que ces travaux sont nécessairement des travaux d'amélioration puisqu'ils apportent des éléments supplémentaires de confort et d'habitabilité par rapport aux aménagement préexistants et procurent de faire une valorisation certaine de l'immeuble.
Concernant la création d'un conduit extérieur, elle expose que ces travaux lui permettront de continuer à utiliser son local comme un restaurant, usage autorisé par le règlement de copropriété, et soutient avoir démontré qu'ils ne seront à l'origine d'aucune nuisance sonore ou olfactive. Elle souligne que la non-conformité de l'installation existante a été constatée par un inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 9].
Le syndicat des copropriétaires allègue que les travaux demandés ne sont pas des travaux d'amélioration et ne sont pas conformes à la destination de l'immeuble. Concernant les travaux sur le conduit de ventilation, il soutient que la SCI Pepita a été condamnée à remettre ce conduit et la charpente en état car elle s'était autorisée la captation d'un conduit dont elle ne peut réclamer l'utilisation. Elle fait valoir également que le local de la SCI Pepita est à usage de boutique et non de restaurant. Elle ajoute que la demande portant sur la création d'un conduit extérieur s'appuie sur un projet succinct et indéterminé, tant en ce qui concerne la règlementation relative à l'hygiène et la sécurité que ses incidences pour les copropriétaires en matière de nuisances sonores, esthétiques et olfactives.
Sur ce,
L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : [']
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».
L'article 30 de la même loi dispose : « L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux. ['].
Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée. »
Sur les demandes relatives aux travaux de remise en état du conduit interne d'aération
En l'espèce, la résolution 13 (1) était ainsi rédigée : « Il est soumis au vote de l'Assemblée Générale des copropriétaires la remise en état du conduit de cheminée qui part du lot de la SCI PEPITA jusqu'au toit, aux frais du syndicat des copropriétaires.
Cette solution permettra d'assurer l'imperméabilité du conduit, ainsi que la sécurité de l'immeuble, étant donné qu'il n'a pas été entretenu depuis plusieurs années. Les conduits étant des parties communes, leur entretien doit être assuré par le syndicat de copropriété. Le projet est détaillé en pièce jointe n° 1. Ce projet a fait l'objet d'un avis architectural, ci annexé. »
Du propre aveu de la SCI Pepita, ces travaux doivent porter sur les parties communes et sont à la charge du syndicat des copropriétaires.
La demande principale de l'appelante est la condamnation du syndicat à faire exécuter ses travaux. Néanmoins, l'assemblée générale est souveraine et la cour ne peut se substituer à celle-ci pour ordonner au syndicat de réaliser des travaux sur les parties communes. La demande principale doit par conséquent être rejetée et le jugement confirmé sur ce point.
La demande subsidiaire de l'appelante est l'autorisation de procéder elle-même à ces travaux, aux frais de la copropriété.
Or l'article 30, al. 4 précité, ainsi que cela découle de l'article 25 b), n'est applicable que dans le cas où les travaux sont exécutés aux seuls frais du copropriétaire qui demande l'autorisation.
Par conséquent, la demande doit être rejetée et le jugement confirmé sur ce point.
Sur la demande relative aux travaux de création d'un conduit d'extraction des fumées
Aux termes de l'article 8 paragraphe I de la loi du 10 juillet 1965, «un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation».
L'article 9 alinéa 1er de la même loi énonce que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».
Le règlement de copropriété précise que «les commerces ou industries ainsi exercés ne devront pas être susceptible de gêner les autres copropriétaires ou locataires de l'immeuble en occasionnant des bruits, odeurs, trépidations, etc'». Aucune clause du règlement ne limite expressément les commerces pouvant être exercés dans les locaux qualifiés de boutiques dans l'état descriptif de division.
Dès lors, c'est à tort que le syndicat des copropriétaires prétend que les travaux litigieux, qui visent à permettre l'exploitation d'un restaurant dans les locaux de la SCI Pepita, sont contraires à la destination de l'immeuble.
La résolution 13 (2) était ainsi rédigée : « Il est soumis au vote de l'Assemblée Générale des copropriétaires la création d'un conduit de cheminée extérieur partant du lot de la SCI PEPITA, aux frais de la SCI PEPITA. Cette solution permettra de créer un nouveau conduit, sans passer par l'intérieur de l'immeuble, et le conduit sera peint de la couleur du ravalement de l'immeuble. Ces travaux seront effectués intégralement aux frais de la SCI PEPITA. Le projet est détaillé en pièce jointe n° 2. Ce projet a fait l'objet d'un avis architectural, ci-annexé. »
Si les documents annexés à la demande d'inscription des résolutions à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 15 octobre 2018 étaient succincts, la SCI Pepita produit en cause d'appel plusieurs documents émanant d'un cabinet d'expert, et notamment un «rapport d'expertise» daté du 31 août 2022 comportant une étude de faisabilité de mise en conformité proposant la mise en place d'une installation respectant les normes en vigueur.
Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la mise en conformité d'un système d'extraction d'un commerce autorisé par le règlement de copropriété constitue des travaux d'amélioration au sens des articles 25 et 30 cités précédemment.
De plus, les travaux projetés suivant l'étude de faisabilité, qui seront réalisés sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, présentent les garanties suffisantes pour prévenir l'émission de nuisances sonores et olfactives et de fumées grasses et salissantes qui gêneraient les autres copropriétaires, puisqu'il ressort de l'étude du cabinet [D] [O] que le conduit sortira à plus de 2,50 mètres du faitage avec un effet venturi à 25 %, afin de rejeter les gaz et les fumées à plus de 8 mètres des ouvrants actuels. Par ailleurs, le moteur d'extraction, monté sur plots anti-vibratiles, sera situé dans la cuisine afin de n'apporter aucune nuisance sonore et la salle de restaurant et la cuisine devront avoir un plafond coupe-feu et acoustique.
Par conséquent, il convient d'autoriser la SCI Pepita à réaliser les travaux de création d'un conduit d'extraction des fumées desservant son local commercial conformément aux études de faisabilité établies par le cabinet [D] [O] et sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble.
Sur la demande subsidiaire d'annulation de la résolution n° 13 (1) de l'assemblée générale du 15 octobre 2018.
La demande relative aux travaux de remise en état du conduit interne d'aération ayant été rejetée, il convient d'examiner la demande subsidiaire d'annulation de la résolution n° 13(1).
La SCI Pepita soutient que ce conduit, partie commune, n'est plus en état de fonctionnement et comporte de nombreux percements anarchiques compromettant son isolement et son étanchéité et que les travaux sollicités sont des travaux indispensables au maintien en l'état des parties communes. Elle allègue que la décision va ainsi à l'encontre de l'intérêt collectif et qu'elle est dépourvue de toute motivation. Elle allègue que ce refus constitue une rupture d'égalité entre les copropriétaires, le syndicat étant géré par un syndic bénévole, copropriétaire de l'immeuble, qui a elle-même procédé à des raccordements non autorisés et aucun autre copropriétaire n'ayant été poursuivi pour des travaux illicites.
Elle souligne qu'elle n'avait pas à apporter davantage d'informations techniques que celles annexées à sa demande puisque c'est au syndicat qu'il revenait de prendre attache avec les entreprises adéquates pour entretenir les parties communes.
Le syndicat des copropriétaires allègue que la SCI Pepita ne peut se prévaloir des travaux qu'elle a irrégulièrement effectués sur la charpente en bois du plafond pour revendiquer l'utilisation d'un conduit qui ne desservait pas son lot. Il soutient que le projet présenté par la SCI ne repose pas sur un éventuel entretien d'un conduit partie commune, mais vise à transformer le conduit en conduit d'extraction de fumées, en totale contravention avec les dispositions règlementaires en vigueur.
Il fait valoir par ailleurs que la SCI n'a pas produit les pièces nécessaires au vote de son projet, les documents annexés démontrant au contraire la non-conformité de celui-ci, raison pour laquelle il a été rejeté.
Sur ce,
L'article 10 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable au litige, prévoit que «le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du troisième alinéa de l'article 24 et du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.»
Ainsi qu'il a été exposé plus haut, la résolution 13 (1) était rédigée comme suit : «Il est soumis au vote de l'Assemblée Générale des copropriétaires la remise en état du conduit de cheminée qui part du lot de la SCI PEPITA jusqu'au toit, aux frais du syndicat des copropriétaires.
Cette solution permettra d'assurer l'imperméabilité du conduit, ainsi que la sécurité de l'immeuble, étant donné qu'il n'a pas été entretenu depuis plusieurs années. Les conduits étant des parties communes, leur entretien doit être assuré par le syndicat de copropriété. Le projet est détaillé en pièce jointe n° 1. Ce projet a fait l'objet d'un avis architectural, ci annexé.»
Cette résolution, mise aux votes selon les règles de majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, a été rejetée à l'unanimité des copropriétaires présents et représentés.
Quand bien même cette résolution n'entrait en réalité pas dans le champ d'application de l'article 25 b de la loi, les dispositions de l'article 10 du décret demeurent applicables en application de l'article 24 de la loi.
Si une résolution peut être annulée pour abus de majorité, il appartient au copropriétaire qui sollicite cette annulation de démontrer que la décision a été prise dans un intérêt autre que l'intérêt collectif, dans l'intention de nuire ou en rompant l'égalité entre les copropriétaires.
Ainsi que le soutient le syndicat des copropriétaires, il ressort de l'avis de faisabilité du projet joint à la demande d'inscription de résolutions à l'ordre du jour par la SCI Pepita que cette dernière envisageait en réalité deux solutions alternatives à l'extraction de ses fumées (notamment : « Vous nous avez interrogé sur la faisabilité de deux interventions ['] : 1) la remise en état d'un conduit de fumées appartement et desservant la boutique au RDC de propriété de la SCI Pepita ['], 2) la création d'un conduit ad hoc en façade, côté cour » ; « il faudra tenir compte des avantages ainsi que des contraintes que chacun d'entre eux présentera non seulement pendant les travaux mais à l'usage sur le moyen et long terme »).
Or, aucune des pièces versées aux débats ne permet d'établir que ce conduit de ventilation, partie commune, est adapté à l'usage d'extraction de fumée, et les pièces annexées à la demande d'inscription de résolution sont très insuffisantes pour démontrer la faisabilité et les conséquentes probables d'un tel changement de destination d'un conduit d'aération.
La cour relève en outre que la SCI ne s'est pas présentée à l'assemblée générale pour expliquer son projet.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires, réuni en assemblée générale, n'a commis aucun abus de majorité en refusant les projets portés à l'ordre du jour par la SCI Pepita.
Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande d'annulation de la résolution n° 13(1) de l'assemblée générale du 15 octobre 2018.
Sur les demandes indemnitaires de la SCI Pepita
La SCI Pepita soutient que le syndicat des copropriétaires, en n'assurant pas l'entretien du conduit d'aération desservant son local, a commis une faute lui ayant causé un préjudice qui doit être indemnisé. Elle allègue également que le refus du syndicat de voter les résolutions n° 13(1) et 13(2), constitutif d'un abus de majorité, lui a causé un préjudice qui doit être indemnisé. Elle invoque une troisième faute résultant du refus abusif de voter ces deux délibérations.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les refus d'autorisation étaient parfaitement justifiés. Elle soutient que la question de l'entretien du conduit d'aération a fait l'objet d'un jugement définitif du 18 octobre 2022 et que la SCI Pepita est mal fondée à en tirer un prétexte d'indemnisation.
Sur ce,
L'article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
Il ressort des développements précédents que le syndicat des copropriétaires n'a commis aucune faute en rejetant les résolutions portées à l'ordre du jour par la SCI Pepita puisque les projets étaient insuffisamment documentés. Concernant l'installation d'un conduit extérieur, ce n'est que la production de nouvelles pièces en cause d'appel qui a permis à la cour d'autoriser les travaux.
Par ailleurs, ainsi que le soulève le syndicat, la question de l'entretien des parties communes a fait l'objet de procédures antérieures désormais définitives.
Par conséquent, les demandes indemnitaires doivent être rejetées.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante en appel, doit être condamné aux dépens d'appel ; néanmoins, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement en ses dispositions frappées d'appel, sauf en ce qu'il a déclaré la société Pepita irrecevable en sa demande d'autorisation judiciaire de travaux ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclare recevables les demandes d'autorisation de travaux formulées par la SCI Pepita ;
Rejette la demande d'autorisation de travaux de remise en état du conduit interne d'aération ;
Autorise la SCI Pepita à réaliser les travaux de création d'un conduit d'extraction des fumées desservant son local commercial conformément aux plans et études de faisabilité établies par le cabinet [D] [O] et sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble ;
Rejette les demandes indemnitaires de la SCI Pepita ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE