CA Bastia, ch. civ. sect. 2, 12 novembre 2025, n° 24/00291
BASTIA
Arrêt
Autre
Chambre civile
Section 2
ARRÊT N°
du
12 NOVEMBRE 2025
N° RG 24/291
N° Portalis DBVE-V-B7I-CIUE FD-C
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 4 avril 2024, enregistrée sous le n° 22/1165
[R]
C/
SYNDICAT SECONDAIRE DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2]
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU
DOUZE NOVEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-CINQ
APPELANTE :
Mme [I] [R] épouse [Y]
née le 15 juin 1954 à [Localité 13] (Seine)
[Adresse 6]
[Localité 9]
Représentée par Me Pascale MELONI, avocate au barreau de BASTIA
et Me Charles GIACOMONI, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉ :
SYNDICAT SECONDAIRE DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2]
pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.S. Balagne immobilier, lui-même pris en la personne représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 15]
[Localité 10]
Représenté par Me Jacques VACCAREZZA de l'AARPI ARNA, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 septembre 2025, devant François DELEGOVE, vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Jean-Jacques GILLAND, président de chambre
Guillaume DESGENS, conseiller
François DELEGOVE, vice-président placé
En présence de [Z] [M], attachée de justice
GREFFIER LORS DES DÉBATS :
Mathieu ASSIOMA
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2025
ARRÊT :
Contradictoire.
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Mme [I] [R] est usufruitière et en partie nue-propriétaire de deux lots réunis en un seul appartement au sein d'une résidence située [Adresse 6] à [Localité 12]
(Haute-Corse).
Au cours de son assemblée générale du 17 août 2017, le Syndicat des copropriétaires de cette résidence a adopté une résolution n°20 prévoyant sa scission en deux entités, un syndicat principal dénommé ' [Adresse 2] ' et un syndicat secondaire dénommé ' [Adresse 14] ', le premier regroupant la totalité des lots de la copropriété tandis que le second ne concernait que ses logements.
Le 17 août 2020, le Syndicat des copropriétaires secondaire, nouvellement créé, a approuvé, par résolution n° 6, le projet de répartition des tantièmes le concernant.
Le 25 août 2022, les deux entités constituant le syndicat des copropriétaires ont adopté dans deux procès-verbaux d'assemblées générales, deux résolutions n°12 identiques avalisant la décision de procéder à des travaux supplémentaires des structures et validant, notamment, un devis émis par la société A vostra cava d'un montant global de 19 709,12 euros incluant une somme de 4 294,38 euros pour la réfection de la salle de bains de Mme [R], impactée par ce chantier.
Par acte du 15 novembre 2022, Mme [I] [R] a assigné le Syndicat secondaire des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 14] », pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.S. Balagne immobilier, par-devant le tribunal judiciaire de Bastia (Haute Corse), aux fins de voir ordonner l'annulation des deux assemblées générales du 25 août 2022 de la copropriété.
Par jugement du 4 avril 2024, le tribunal judiciaire de Bastia (Haute-Corse) a :
' - Déclaré irrecevable l'action de Mme [Y] en nullité de l'assemblée générale ordinaire du 25 août 2022 des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 2] ;
- Débouté Mme [I] [R] veuve [Y] de toutes ses autres demandes ;
- Rejeté toutes demandes plus amples et contraire ;
- Condamné Mme [I] [R] veuve [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] à [Localité 11] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné Mme [I] [R] veuve [Y] aux dépens et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ' ;
Par déclaration du 13 mai 2024, Mme [I] [R] a interjeté appel à l'encontre du jugement prononcé en ce qu'il a :
' - Déclaré irrecevable l'action de Mme [Y] en nullité de l'assemblée générale ordinaire du 25 août 2022 des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 2] ;
- Débouté Mme [I] [R] veuve [Y] de toutes ses autres demandes ;
- Rejeté toutes demandes plus amples et contraire ;
- Condamné Mme [I] [R] veuve [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] à [Localité 11] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné Mme [I] [R] veuve [Y] aux dépens et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ' ;
Par conclusions déposées au greffe le 22 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 3], a demandé à la cour de :
« Déclarer la demande d'expertise et la demande de dissolution du Syndicat [Adresse 14] irrecevables comme nouvelles en cause d'appel.
Confirmer le jugement du 4 avril 2024 en ce qu'il a :
- Déclaré l'action Mme [I] [Y] en nullité de l'assemblée générale ordinaire du 25 août 2022 des copropriétaires du [Adresse 2].
- Débouté Mme [Y] de toutes ses autres demandes.
- Condamné Mme [Y] à la somme de 1 200 € en application de l'article 700 du CPC et aux dépens.
Y ajoutant,
- Condamner Mme [I] [Y] à payer la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
SOUS TOUTES RÉSERVES ».
Par conclusions déposées au greffe le 3 septembre 2025, Mme [I] [R] a demandé à la cour de :
«Vu les articles 9, 14, 27 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,
Il est demandé à la cour d'appel de Bastia de bien vouloir :
Recevoir les demandes de Mme [Y] ;
Infirmer le jugement rendu le 4 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Bastia, en ce qu'il :
Déclare irrecevable l'action de Madame [Y] en nullité de l'assemblée générale ordinaire du 25 août 2022 des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 2] ;
Déboute Madame [I] [R] veuve [Y] de toutes ses autres demandes ;
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ;
Condamne Madame [I] [R] veuve [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] à [Localité 11] la somme de 1.200,00 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne Madame [I] [R] veuve [Y] aux dépens et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Y ajoutant,
Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] à payer à Mme [Y] 47 661,92 euros ;
Assortir cette condamnation des intérêts au taux légal depuis le 1er mai 2023, date de la mise en demeure ;
À titre subsidiaire,
Désigner tel Expert qu'il plaira, avec mission habituelle en pareille matière, dont notamment :
' Se rendre sur place, [Adresse 4], et visiter les lieux et avoisinants ;
' Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission ;
' Examiner les désordres exposés dans l'assignation ou qui s'y rattachent, les décrire, donner son avis sur ceux-ci et le cas échéant, sur leur importance ;
' Fournir tous descriptifs des préjudices ainsi occasionnés ;
' Effectuer les observations utiles à l'accomplissement de la mission et, si nécessaire, s'adjoindre les services d'un Sapiteur ;
' Indiquer l'origine, l'étendue et la cause des désordres et les moyens d'y remédier ;
Caractériser d'éventuels manquements aux prescriptions législatives, réglementaires ou contractuelles et aux règles de l'art, pouvant avoir un lien avec les désordres exposés ;
' Donner son avis sur la nature des éventuels travaux ou actions nécessaires à la correction des désordres ;
' Fournir tout élément technique et de fait, de nature à permettre à la Juridiction éventuellement saisie, de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices exposés par les Parties ;
Fixer sauf circonstances particulières, la date à laquelle l'Expert devra déposer son rapport d'Expertise ;
Déterminer la provision à consigner, au titre des honoraires de l'Expert Judiciaire ;
En tout état de cause,
Prononcer la dissolution pour l'avenir du syndicat secondaire résidence [Adresse 2] ;
Annuler les décisions d'assemblées générales du 25 août 2022 ;
Annuler les résolutions n° 12 des assemblées générales du 25 août 2022 ;
Condamner le syndicat des copropriétaire [Adresse 14] à verser 7 000 euros à Mme [Y] ;
Condamner le syndicat des copropriétaire [Adresse 14] aux dépens.».
Par ordonnance du 4 juin 2025, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 11 septembre 2025.
Le 11 septembre 2025, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2025.
La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l'article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties.
SUR CE,
Pour statuer comme il l'a fait le premier juge a considéré que :
- l'appelante n'ayant assigné que le syndicat secondaire, elle ne pouvait demander la nullité de l'assemblée générale ordinaire prise par le syndicat principal. Sa demande a ainsi été déclarée irrecevable ;
- les résolutions prises ayant été votées à l'unanimité et n'ayant pas été contestées dans le délai légal de deux mois, elles sont devenues définitives ;
- l'appelante n'était pas victime de discrimination, puisque toutes ses demandes ont été soumises au vote du syndicat des copropriétaires ;
- l'argument de l'abus de majorité ne pouvait pas être retenu ;
- le syndicat ne peut être condamné au paiement de la somme demandée car rien ne prouve que le montant correspond aux travaux strictement nécessaires à la remise en état, votée en assemblée générale des copropriétaires.
* Sur la dissolution pour l'avenir du Syndicat secondaire résidence [Adresse 2] :
L'article 564 du code de procédure civile dispose : « A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ».
L'appelante, pour la première fois en cause d'appel, soumet une demande de dissolution du syndicat secondaire de la copropriété pour l'avenir au motif que la dualité des structures relèverait d'une fiction juridique voire d'une fraude.
L'intimé soutient que cette demande est nouvelle et que la formation du syndic secondaire n'a jamais été critiquée dans le délai de deux mois passé la notification non contestée du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires.
La cour retient que cette demande n'est ni l'accessoire, ni la conséquence ou ni le complément nécessaire des prétentions soumises en première instance s'agissant en outre d'une demande pour l'avenir, et ce, au sens de l'article 566 du code de procédure civile qui dispose : « Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ».
La cour déclare, en conséquence, cette demande irrecevable.
* Sur l'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale du 25 août 2022 du syndicat principal des copropriétaires [Adresse 2] :
L'appelante soutient sa demande d'annulation en affirmant que plusieurs conditions de forme et de fond n'ont pas été respectées.
L'intimé soutient que le procès-verbal de l'assemblée générale du 25 août 2022 du syndicat principal des copropriétaires n'a pas été contesté dans les deux mois de sa notification, puisque l'assignation aux fins de la contester a été adressé au syndicat secondaire uniquement.
La cour retient comme le premier juge :
- que la contestation n'est pas intervenue dans le délai imparti par l'alinéa 2 de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».
- que l'assignation afin de contester cette assemblée générale a été adressée uniquement au syndicat secondaire, à l'exclusion du syndicat principal.
En conséquence, l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal est devenue définitive et la décision du premier juge déclarant irrecevable la demande d'annulation la concernant sera confirmée.
* Sur l'annulation de la décision de l'assemblée générale du 25 août 2022 du syndicat secondaire des copropriétaires [Adresse 5] :
La cour relève que la contestation de cette assemblée générale ne se heurte à aucune objection de l'intimé concernant les délais dans lesquels elle a été élevée.
L'appelante soulève différents arguments afin de contester la validité de l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire.
a) sur l'absence de signature du procès-verbal de l'assemblée générale
L'appelante indique que l'article 17 du décret du 17 mars 1967 dispose qu'« il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs ».
Elle soutient ainsi qu'en l'absence de signature, rien ne permet d'établir ni l'authenticité des débats et ni celle des votes.
Elle souligne enfin que le syndicat principal et le syndicat secondaire ont délibéré le même jour, à la même heure et que cet élément permet de douter de leur véracité, ou à tout le moins celle de l'une d'elles.
L'intimé ne répond pas sur ce moyen.
La cour relève que le procès-verbal de l'assemblée générale du 25 août 2022 du syndicat secondaire ne comporte aucune signature (pièce 9 de l'appelante et pièce 2 de l'intimé) et que la mention copie certifiée conforme y est apposée.
Toutefois la cour relève également que les mentions et signatures exigées par le texte précité concernent l'original du procès-verbal et non les copies envoyées aux différents copropriétaires.
L'original de ce procès verbal n'a pas été versé au débat et la copie ayant été certifiée conforme par le syndic, la cour ne retiendra pas l'argument de l'absence de signature comme valable pour annuler l'assemblée générale du 25 août 2022 du syndicat secondaire.
b) sur les tantièmes
L'appelante souligne que l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes » et que les tantièmes utilisés dans le cadre de ces assemblées ne semblent pas correspondre à ceux prévus dans le règlement de copropriété (même après modification), et encore moins à ceux publiés.
Elle note également que le tribunal judiciaire de Bastia a écarté l'argument qu'elle a soulevé en première instance, en affirmant que les tantièmes utilités étaient ceux votés le 17 août 2017.
Elle considère que cette appréciation est erronée, puisque l'assemblée générale du syndicat principal n'a pas voté de modification des tantièmes en 2017, et que ceux appliqués au sein de l'assemblée du syndicat secondaire ont été modifiés discrétionnairement depuis.
L'intimé dans ces dernières conclusions répond à l'argument soutenu par l'appelante en première instance, concernant le calcul des votes. Il indique qu'il est exact que la quote part dans la copropriété est exprimée en 10 000 tantièmes. En revanche il ne répond pas à l'argumentation soutenue par l'appelante en cause d'appel.
La cour relève que :
- lors de la création du syndicat secondaire -assemblée générale du 17 août 2017- la quote part affectée à l'appelante était exprimée en 10 000 èmes et elle était attributaire de 669 /10 000èmes ;
- lors de l'assemblée générale du 31 octobre 2018 elle était attributaire de 669/10 000èmes ;
- lors de l'assemblée générale du 25 août 2022 elle était attributaire de 660 /10 000èmes.
Elle souligne que l'assemblée générale du 17 août 2017 du syndicat secondaire (pièce 5 de l'appelante) dans sa question numéro 6 avait pour objet l'approbation du projet de tantièmes du syndicat secondaire calculés par le bureau audit immo corse (pièce 20 de l'appelante). Et qu'aux termes de ce document l'appelante s'est vue attribuer 512/10 000èmes des parties communes générales. Contrairement à ce qui est indiqué dans cette résolution numéro 6, les tantièmes affectés ne concernent pas les tantièmes afférents au syndicat secondaire. En effet à la lecture du document du cabinet Audit immo, il s'agit de l'intégralité de la copropriété qui est reprise et non uniquement les lots concernés par le syndicat secondaire.
Aucun document n'est produit par les parties pour justifier des tantièmes retenus et affectés à chaque lot au niveau du syndicat secondaire.
La cour retient dès lors que si une erreur dans les tantièmes affectés existe réellement, celle-ci n'entraîne aucun changement dans le décompte des majorités requises pour l'adoption des résolutions de l'assemblée et est sans d'incidence sur le sens de celles-ci, de sorte qu'elle ne peut pas entraîner l'annulation de l'assemblée générale.
c) sur la violation de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et l'annulation de la résolution numéro 12 de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire :
L'appelante pour demander l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 août 2022, notamment de la douzième résolution, soutient que celle-ci prévoit de lui imposer des travaux sur ses parties privatives, travaux non justifiés par l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Pour elle, il s'agit pour le syndicat de décider, de manière arbitraire, de la manière dont sa salle de bains doit être reconstituée et ce contre son accord.
Elle ajoute qu'une telle résolution viole l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le syndicat ne pouvait statuer que sur une indemnité à lui verser, et non sur des travaux imposés.
Et enfin que si le syndicat était en droit de réaliser les travaux prévus au sein de son appartement, elle subirait une grave atteinte à son droit de propriété, trouble qu'aucun texte ne permet.
L'intimé soutient quant à lui qu'il ne s'agit pas de travaux de simples reprises, que l'immeuble a été fortement fragilisé, qu'il a fait l'objet d'une étude d'ingénieur béton afin de renforcer les façades avec des tirants et que cette réhabilitation totale a été arrêtée nette durant toute l'année 2020.
L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
« I.- Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
II.- Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.
Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
III.- Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive.
L'indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d'intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux ».
En l'espèce, la cour relève que :
- l'appelante ayant voté contre la résolution numéro 12, il lui est possible d'en demander son annulation.
- les parties s'accordent sur le fait que les travaux ont pour origine de graves problèmes structurels de l'immeuble.
- à la page 7 de ses conclusions, l'appelante indique : « il n'est pas contesté que le syndicat des copropriétaires a réalisé des travaux d'intérêt collectif sur les parties privatives de Mme [Y] » et, en page 13, « Ces résolutions prévoient d'imposer à Mme [Y] des travaux sur ses parties privatives ; mais qui ne sont pas justifiés par l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965".
Or l'appelante ne peut soutenir, en page 7, que ses travaux sont d'intérêt collectif, tels que cela est précisé aux termes de l'article 9 précité, puis soutenir, en page 13, qu'ils ne sont pas justifiés au sens du même article.
Le syndicat des copropriétaires a, à bon droit et en vertu du II de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, prévu de faire réaliser des travaux, notamment sur les parties privatives de l'appelante.
La cour ne fera ainsi pas droit à la demande de l'appelante relative à l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire, ni à celle tendant à l'annulation de la douzième résolution de ladite assemblée générale et confirmera le jugement querellé sur ce point.
* Sur la demande d'indemnisation de Mme [I] [R] :
L'appelante soutient que les travaux diligentés par le syndicat des copropriétaires ont entraîné de graves désordres sur la cloison séparant la cuisine du salon de son appartement, occasionnant d'importantes fissures dans ce mur, et une cassure de la cheminée et qu'ils sont à l'origine d'un trouble de jouissance grave et de dégradations sur ses parties privatives.
Elle estime être légitime à demander une indemnité en réparation de son préjudice matériel à hauteur de 13 661,92 euros.
L'intimé note que l'appelante réclame en appel la somme de « 34 302,50 euros au titre d'un prétendu préjudice qui n'a aucun lien avec l'annulation d'une assemblée générale ».
La cour relève que le III de l'article 9 visé supra il est stipulé : « III.-Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive.
L'indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d'intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux ».
La cour relève qu'après étude des pièces, notamment de l'échange des courriers des 29 août 2024 et 9 octobre 2024 (pièces 10 et 11 de l'intimé), et ceux des 24 avril 2023 et 1er mai 2023 (pièces 15 et 16 de l'appelante), l'intimé a fait des propositions pour la remise en état de la salle de bains intérieure de l'appartement de l'appelante ainsi que de celle à l'extérieur dite « appichio ».
En réponse, l'appelante acceptait la proposition sur le choix d'une entreprise personnelle sous réserve du déplacement d'une cloison et, en cas de réponse négative, demandait la remise en état initial du sanitaire intérieur, de la porte d'entrée et du mur de séparation.
Elle indiquait accepter de financer le surplus des travaux non pris en charge par le syndicat et invoque dans ses conclusions le fait que le syndicat ne peut lui imposer des matériaux choisis par lui (pour un budget minime), et la conception de la salle de bains, cela constituant, pour elle , une grave violation de son droit de propriété.
À la date du courrier le plus récent porté au dossier, le syndic de copropriété informait le conseil de l'appelante que la chape avait été coulée et qu'elle devait choisir le carrelage.
Aucun courrier de réponse n'a été versé aux débats et la cour ne dispose d'aucune pièce ou constat indiquant que le chantier serait achevé, ou relatif à son état d'avancement, ni qu'un préjudice matériel résultant de la non-conformité des travaux avec l'état initial de l'immeuble est établi.
En l'absence de tels éléments, la cour observe que l'appelante ne justifie pas du préjudice matériel qu'elle allègue et que celui-ci ne revêt qu'un caractère éventuel au moment où elle soutient sa demande dont elle sera déboutée.
Concernant le préjudice de jouissance, l'appelante fait valoir une attestation (en pièce 19) d'une agence immobilière contenant un avis de valeur locative du bien et sollicite une somme actualisée comprise entre 33 000 euros et 52 125 euros.
La cour relève, cependant, qu'elle ne démontre, et ne soutient d'ailleurs pas, que ce bien était antérieurement loué et qu'elle aurait ainsi subi une perte de loyer, ni même qu'elle avait l'intention de le louer, de sorte qu'aucun préjudice de jouissance locative n'est établie, y compris dans l'hypothèse d'une requalification de sa demande sur le fondement de la perte de chance.
Concernant le préjudice moral générique évalué à 1 000 euros, la cour observe que l'appelante ne développe pas cette prétention et qu'elle s'abstient d'expliquer à quelle titre l'indisponibilité d'une partie de l'immeuble litigieux lui aurait causé un dommage.
L'appelante sera déboutée de l'ensemble de ses demandes indemnitaires.
La cour rappelle enfin qu'une expertise ne peut être ordonnée pour suppléer la carence des parties et relève qu'aucun élément ne justifie une mesure d'instruction pour pallier celle de l'appelante dans l'administration de la preuve de l'existence même de ses préjudices.
* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
L'issue et la nature du litige justifient que la décision au titre de l'article 700 du code de procédure civile prise en première instance soit confirmée, ainsi que la décision sur les dépens.
En cause d'appel, l'appelante qui succombe en ses demandes, sera condamnée à payer à l'intimé la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour,
DÉCLARE irrecevable la demande de dissolution du Syndicat secondaire de la résidence [Adresse 7] présentée par Mme [I] [R] ;
CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Bastia du 4 avril 2024 dans toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
CONDAMNE Mme [I] [R] au paiement des entiers dépens ;
CONDAMNE Mme [I] [R] à payer Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE les demandes des parties pour le surplus.
LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT
Section 2
ARRÊT N°
du
12 NOVEMBRE 2025
N° RG 24/291
N° Portalis DBVE-V-B7I-CIUE FD-C
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 4 avril 2024, enregistrée sous le n° 22/1165
[R]
C/
SYNDICAT SECONDAIRE DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2]
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU
DOUZE NOVEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-CINQ
APPELANTE :
Mme [I] [R] épouse [Y]
née le 15 juin 1954 à [Localité 13] (Seine)
[Adresse 6]
[Localité 9]
Représentée par Me Pascale MELONI, avocate au barreau de BASTIA
et Me Charles GIACOMONI, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉ :
SYNDICAT SECONDAIRE DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2]
pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.S. Balagne immobilier, lui-même pris en la personne représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 15]
[Localité 10]
Représenté par Me Jacques VACCAREZZA de l'AARPI ARNA, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 septembre 2025, devant François DELEGOVE, vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Jean-Jacques GILLAND, président de chambre
Guillaume DESGENS, conseiller
François DELEGOVE, vice-président placé
En présence de [Z] [M], attachée de justice
GREFFIER LORS DES DÉBATS :
Mathieu ASSIOMA
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2025
ARRÊT :
Contradictoire.
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Mme [I] [R] est usufruitière et en partie nue-propriétaire de deux lots réunis en un seul appartement au sein d'une résidence située [Adresse 6] à [Localité 12]
(Haute-Corse).
Au cours de son assemblée générale du 17 août 2017, le Syndicat des copropriétaires de cette résidence a adopté une résolution n°20 prévoyant sa scission en deux entités, un syndicat principal dénommé ' [Adresse 2] ' et un syndicat secondaire dénommé ' [Adresse 14] ', le premier regroupant la totalité des lots de la copropriété tandis que le second ne concernait que ses logements.
Le 17 août 2020, le Syndicat des copropriétaires secondaire, nouvellement créé, a approuvé, par résolution n° 6, le projet de répartition des tantièmes le concernant.
Le 25 août 2022, les deux entités constituant le syndicat des copropriétaires ont adopté dans deux procès-verbaux d'assemblées générales, deux résolutions n°12 identiques avalisant la décision de procéder à des travaux supplémentaires des structures et validant, notamment, un devis émis par la société A vostra cava d'un montant global de 19 709,12 euros incluant une somme de 4 294,38 euros pour la réfection de la salle de bains de Mme [R], impactée par ce chantier.
Par acte du 15 novembre 2022, Mme [I] [R] a assigné le Syndicat secondaire des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 14] », pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.S. Balagne immobilier, par-devant le tribunal judiciaire de Bastia (Haute Corse), aux fins de voir ordonner l'annulation des deux assemblées générales du 25 août 2022 de la copropriété.
Par jugement du 4 avril 2024, le tribunal judiciaire de Bastia (Haute-Corse) a :
' - Déclaré irrecevable l'action de Mme [Y] en nullité de l'assemblée générale ordinaire du 25 août 2022 des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 2] ;
- Débouté Mme [I] [R] veuve [Y] de toutes ses autres demandes ;
- Rejeté toutes demandes plus amples et contraire ;
- Condamné Mme [I] [R] veuve [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] à [Localité 11] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné Mme [I] [R] veuve [Y] aux dépens et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ' ;
Par déclaration du 13 mai 2024, Mme [I] [R] a interjeté appel à l'encontre du jugement prononcé en ce qu'il a :
' - Déclaré irrecevable l'action de Mme [Y] en nullité de l'assemblée générale ordinaire du 25 août 2022 des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 2] ;
- Débouté Mme [I] [R] veuve [Y] de toutes ses autres demandes ;
- Rejeté toutes demandes plus amples et contraire ;
- Condamné Mme [I] [R] veuve [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] à [Localité 11] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné Mme [I] [R] veuve [Y] aux dépens et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ' ;
Par conclusions déposées au greffe le 22 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 3], a demandé à la cour de :
« Déclarer la demande d'expertise et la demande de dissolution du Syndicat [Adresse 14] irrecevables comme nouvelles en cause d'appel.
Confirmer le jugement du 4 avril 2024 en ce qu'il a :
- Déclaré l'action Mme [I] [Y] en nullité de l'assemblée générale ordinaire du 25 août 2022 des copropriétaires du [Adresse 2].
- Débouté Mme [Y] de toutes ses autres demandes.
- Condamné Mme [Y] à la somme de 1 200 € en application de l'article 700 du CPC et aux dépens.
Y ajoutant,
- Condamner Mme [I] [Y] à payer la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
SOUS TOUTES RÉSERVES ».
Par conclusions déposées au greffe le 3 septembre 2025, Mme [I] [R] a demandé à la cour de :
«Vu les articles 9, 14, 27 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,
Il est demandé à la cour d'appel de Bastia de bien vouloir :
Recevoir les demandes de Mme [Y] ;
Infirmer le jugement rendu le 4 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Bastia, en ce qu'il :
Déclare irrecevable l'action de Madame [Y] en nullité de l'assemblée générale ordinaire du 25 août 2022 des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 2] ;
Déboute Madame [I] [R] veuve [Y] de toutes ses autres demandes ;
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ;
Condamne Madame [I] [R] veuve [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] à [Localité 11] la somme de 1.200,00 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne Madame [I] [R] veuve [Y] aux dépens et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Y ajoutant,
Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] à payer à Mme [Y] 47 661,92 euros ;
Assortir cette condamnation des intérêts au taux légal depuis le 1er mai 2023, date de la mise en demeure ;
À titre subsidiaire,
Désigner tel Expert qu'il plaira, avec mission habituelle en pareille matière, dont notamment :
' Se rendre sur place, [Adresse 4], et visiter les lieux et avoisinants ;
' Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission ;
' Examiner les désordres exposés dans l'assignation ou qui s'y rattachent, les décrire, donner son avis sur ceux-ci et le cas échéant, sur leur importance ;
' Fournir tous descriptifs des préjudices ainsi occasionnés ;
' Effectuer les observations utiles à l'accomplissement de la mission et, si nécessaire, s'adjoindre les services d'un Sapiteur ;
' Indiquer l'origine, l'étendue et la cause des désordres et les moyens d'y remédier ;
Caractériser d'éventuels manquements aux prescriptions législatives, réglementaires ou contractuelles et aux règles de l'art, pouvant avoir un lien avec les désordres exposés ;
' Donner son avis sur la nature des éventuels travaux ou actions nécessaires à la correction des désordres ;
' Fournir tout élément technique et de fait, de nature à permettre à la Juridiction éventuellement saisie, de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices exposés par les Parties ;
Fixer sauf circonstances particulières, la date à laquelle l'Expert devra déposer son rapport d'Expertise ;
Déterminer la provision à consigner, au titre des honoraires de l'Expert Judiciaire ;
En tout état de cause,
Prononcer la dissolution pour l'avenir du syndicat secondaire résidence [Adresse 2] ;
Annuler les décisions d'assemblées générales du 25 août 2022 ;
Annuler les résolutions n° 12 des assemblées générales du 25 août 2022 ;
Condamner le syndicat des copropriétaire [Adresse 14] à verser 7 000 euros à Mme [Y] ;
Condamner le syndicat des copropriétaire [Adresse 14] aux dépens.».
Par ordonnance du 4 juin 2025, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 11 septembre 2025.
Le 11 septembre 2025, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2025.
La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l'article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties.
SUR CE,
Pour statuer comme il l'a fait le premier juge a considéré que :
- l'appelante n'ayant assigné que le syndicat secondaire, elle ne pouvait demander la nullité de l'assemblée générale ordinaire prise par le syndicat principal. Sa demande a ainsi été déclarée irrecevable ;
- les résolutions prises ayant été votées à l'unanimité et n'ayant pas été contestées dans le délai légal de deux mois, elles sont devenues définitives ;
- l'appelante n'était pas victime de discrimination, puisque toutes ses demandes ont été soumises au vote du syndicat des copropriétaires ;
- l'argument de l'abus de majorité ne pouvait pas être retenu ;
- le syndicat ne peut être condamné au paiement de la somme demandée car rien ne prouve que le montant correspond aux travaux strictement nécessaires à la remise en état, votée en assemblée générale des copropriétaires.
* Sur la dissolution pour l'avenir du Syndicat secondaire résidence [Adresse 2] :
L'article 564 du code de procédure civile dispose : « A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ».
L'appelante, pour la première fois en cause d'appel, soumet une demande de dissolution du syndicat secondaire de la copropriété pour l'avenir au motif que la dualité des structures relèverait d'une fiction juridique voire d'une fraude.
L'intimé soutient que cette demande est nouvelle et que la formation du syndic secondaire n'a jamais été critiquée dans le délai de deux mois passé la notification non contestée du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires.
La cour retient que cette demande n'est ni l'accessoire, ni la conséquence ou ni le complément nécessaire des prétentions soumises en première instance s'agissant en outre d'une demande pour l'avenir, et ce, au sens de l'article 566 du code de procédure civile qui dispose : « Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ».
La cour déclare, en conséquence, cette demande irrecevable.
* Sur l'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale du 25 août 2022 du syndicat principal des copropriétaires [Adresse 2] :
L'appelante soutient sa demande d'annulation en affirmant que plusieurs conditions de forme et de fond n'ont pas été respectées.
L'intimé soutient que le procès-verbal de l'assemblée générale du 25 août 2022 du syndicat principal des copropriétaires n'a pas été contesté dans les deux mois de sa notification, puisque l'assignation aux fins de la contester a été adressé au syndicat secondaire uniquement.
La cour retient comme le premier juge :
- que la contestation n'est pas intervenue dans le délai imparti par l'alinéa 2 de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».
- que l'assignation afin de contester cette assemblée générale a été adressée uniquement au syndicat secondaire, à l'exclusion du syndicat principal.
En conséquence, l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal est devenue définitive et la décision du premier juge déclarant irrecevable la demande d'annulation la concernant sera confirmée.
* Sur l'annulation de la décision de l'assemblée générale du 25 août 2022 du syndicat secondaire des copropriétaires [Adresse 5] :
La cour relève que la contestation de cette assemblée générale ne se heurte à aucune objection de l'intimé concernant les délais dans lesquels elle a été élevée.
L'appelante soulève différents arguments afin de contester la validité de l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire.
a) sur l'absence de signature du procès-verbal de l'assemblée générale
L'appelante indique que l'article 17 du décret du 17 mars 1967 dispose qu'« il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs ».
Elle soutient ainsi qu'en l'absence de signature, rien ne permet d'établir ni l'authenticité des débats et ni celle des votes.
Elle souligne enfin que le syndicat principal et le syndicat secondaire ont délibéré le même jour, à la même heure et que cet élément permet de douter de leur véracité, ou à tout le moins celle de l'une d'elles.
L'intimé ne répond pas sur ce moyen.
La cour relève que le procès-verbal de l'assemblée générale du 25 août 2022 du syndicat secondaire ne comporte aucune signature (pièce 9 de l'appelante et pièce 2 de l'intimé) et que la mention copie certifiée conforme y est apposée.
Toutefois la cour relève également que les mentions et signatures exigées par le texte précité concernent l'original du procès-verbal et non les copies envoyées aux différents copropriétaires.
L'original de ce procès verbal n'a pas été versé au débat et la copie ayant été certifiée conforme par le syndic, la cour ne retiendra pas l'argument de l'absence de signature comme valable pour annuler l'assemblée générale du 25 août 2022 du syndicat secondaire.
b) sur les tantièmes
L'appelante souligne que l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes » et que les tantièmes utilisés dans le cadre de ces assemblées ne semblent pas correspondre à ceux prévus dans le règlement de copropriété (même après modification), et encore moins à ceux publiés.
Elle note également que le tribunal judiciaire de Bastia a écarté l'argument qu'elle a soulevé en première instance, en affirmant que les tantièmes utilités étaient ceux votés le 17 août 2017.
Elle considère que cette appréciation est erronée, puisque l'assemblée générale du syndicat principal n'a pas voté de modification des tantièmes en 2017, et que ceux appliqués au sein de l'assemblée du syndicat secondaire ont été modifiés discrétionnairement depuis.
L'intimé dans ces dernières conclusions répond à l'argument soutenu par l'appelante en première instance, concernant le calcul des votes. Il indique qu'il est exact que la quote part dans la copropriété est exprimée en 10 000 tantièmes. En revanche il ne répond pas à l'argumentation soutenue par l'appelante en cause d'appel.
La cour relève que :
- lors de la création du syndicat secondaire -assemblée générale du 17 août 2017- la quote part affectée à l'appelante était exprimée en 10 000 èmes et elle était attributaire de 669 /10 000èmes ;
- lors de l'assemblée générale du 31 octobre 2018 elle était attributaire de 669/10 000èmes ;
- lors de l'assemblée générale du 25 août 2022 elle était attributaire de 660 /10 000èmes.
Elle souligne que l'assemblée générale du 17 août 2017 du syndicat secondaire (pièce 5 de l'appelante) dans sa question numéro 6 avait pour objet l'approbation du projet de tantièmes du syndicat secondaire calculés par le bureau audit immo corse (pièce 20 de l'appelante). Et qu'aux termes de ce document l'appelante s'est vue attribuer 512/10 000èmes des parties communes générales. Contrairement à ce qui est indiqué dans cette résolution numéro 6, les tantièmes affectés ne concernent pas les tantièmes afférents au syndicat secondaire. En effet à la lecture du document du cabinet Audit immo, il s'agit de l'intégralité de la copropriété qui est reprise et non uniquement les lots concernés par le syndicat secondaire.
Aucun document n'est produit par les parties pour justifier des tantièmes retenus et affectés à chaque lot au niveau du syndicat secondaire.
La cour retient dès lors que si une erreur dans les tantièmes affectés existe réellement, celle-ci n'entraîne aucun changement dans le décompte des majorités requises pour l'adoption des résolutions de l'assemblée et est sans d'incidence sur le sens de celles-ci, de sorte qu'elle ne peut pas entraîner l'annulation de l'assemblée générale.
c) sur la violation de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et l'annulation de la résolution numéro 12 de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire :
L'appelante pour demander l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 août 2022, notamment de la douzième résolution, soutient que celle-ci prévoit de lui imposer des travaux sur ses parties privatives, travaux non justifiés par l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Pour elle, il s'agit pour le syndicat de décider, de manière arbitraire, de la manière dont sa salle de bains doit être reconstituée et ce contre son accord.
Elle ajoute qu'une telle résolution viole l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le syndicat ne pouvait statuer que sur une indemnité à lui verser, et non sur des travaux imposés.
Et enfin que si le syndicat était en droit de réaliser les travaux prévus au sein de son appartement, elle subirait une grave atteinte à son droit de propriété, trouble qu'aucun texte ne permet.
L'intimé soutient quant à lui qu'il ne s'agit pas de travaux de simples reprises, que l'immeuble a été fortement fragilisé, qu'il a fait l'objet d'une étude d'ingénieur béton afin de renforcer les façades avec des tirants et que cette réhabilitation totale a été arrêtée nette durant toute l'année 2020.
L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
« I.- Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
II.- Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.
Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
III.- Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive.
L'indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d'intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux ».
En l'espèce, la cour relève que :
- l'appelante ayant voté contre la résolution numéro 12, il lui est possible d'en demander son annulation.
- les parties s'accordent sur le fait que les travaux ont pour origine de graves problèmes structurels de l'immeuble.
- à la page 7 de ses conclusions, l'appelante indique : « il n'est pas contesté que le syndicat des copropriétaires a réalisé des travaux d'intérêt collectif sur les parties privatives de Mme [Y] » et, en page 13, « Ces résolutions prévoient d'imposer à Mme [Y] des travaux sur ses parties privatives ; mais qui ne sont pas justifiés par l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965".
Or l'appelante ne peut soutenir, en page 7, que ses travaux sont d'intérêt collectif, tels que cela est précisé aux termes de l'article 9 précité, puis soutenir, en page 13, qu'ils ne sont pas justifiés au sens du même article.
Le syndicat des copropriétaires a, à bon droit et en vertu du II de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, prévu de faire réaliser des travaux, notamment sur les parties privatives de l'appelante.
La cour ne fera ainsi pas droit à la demande de l'appelante relative à l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire, ni à celle tendant à l'annulation de la douzième résolution de ladite assemblée générale et confirmera le jugement querellé sur ce point.
* Sur la demande d'indemnisation de Mme [I] [R] :
L'appelante soutient que les travaux diligentés par le syndicat des copropriétaires ont entraîné de graves désordres sur la cloison séparant la cuisine du salon de son appartement, occasionnant d'importantes fissures dans ce mur, et une cassure de la cheminée et qu'ils sont à l'origine d'un trouble de jouissance grave et de dégradations sur ses parties privatives.
Elle estime être légitime à demander une indemnité en réparation de son préjudice matériel à hauteur de 13 661,92 euros.
L'intimé note que l'appelante réclame en appel la somme de « 34 302,50 euros au titre d'un prétendu préjudice qui n'a aucun lien avec l'annulation d'une assemblée générale ».
La cour relève que le III de l'article 9 visé supra il est stipulé : « III.-Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive.
L'indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d'intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux ».
La cour relève qu'après étude des pièces, notamment de l'échange des courriers des 29 août 2024 et 9 octobre 2024 (pièces 10 et 11 de l'intimé), et ceux des 24 avril 2023 et 1er mai 2023 (pièces 15 et 16 de l'appelante), l'intimé a fait des propositions pour la remise en état de la salle de bains intérieure de l'appartement de l'appelante ainsi que de celle à l'extérieur dite « appichio ».
En réponse, l'appelante acceptait la proposition sur le choix d'une entreprise personnelle sous réserve du déplacement d'une cloison et, en cas de réponse négative, demandait la remise en état initial du sanitaire intérieur, de la porte d'entrée et du mur de séparation.
Elle indiquait accepter de financer le surplus des travaux non pris en charge par le syndicat et invoque dans ses conclusions le fait que le syndicat ne peut lui imposer des matériaux choisis par lui (pour un budget minime), et la conception de la salle de bains, cela constituant, pour elle , une grave violation de son droit de propriété.
À la date du courrier le plus récent porté au dossier, le syndic de copropriété informait le conseil de l'appelante que la chape avait été coulée et qu'elle devait choisir le carrelage.
Aucun courrier de réponse n'a été versé aux débats et la cour ne dispose d'aucune pièce ou constat indiquant que le chantier serait achevé, ou relatif à son état d'avancement, ni qu'un préjudice matériel résultant de la non-conformité des travaux avec l'état initial de l'immeuble est établi.
En l'absence de tels éléments, la cour observe que l'appelante ne justifie pas du préjudice matériel qu'elle allègue et que celui-ci ne revêt qu'un caractère éventuel au moment où elle soutient sa demande dont elle sera déboutée.
Concernant le préjudice de jouissance, l'appelante fait valoir une attestation (en pièce 19) d'une agence immobilière contenant un avis de valeur locative du bien et sollicite une somme actualisée comprise entre 33 000 euros et 52 125 euros.
La cour relève, cependant, qu'elle ne démontre, et ne soutient d'ailleurs pas, que ce bien était antérieurement loué et qu'elle aurait ainsi subi une perte de loyer, ni même qu'elle avait l'intention de le louer, de sorte qu'aucun préjudice de jouissance locative n'est établie, y compris dans l'hypothèse d'une requalification de sa demande sur le fondement de la perte de chance.
Concernant le préjudice moral générique évalué à 1 000 euros, la cour observe que l'appelante ne développe pas cette prétention et qu'elle s'abstient d'expliquer à quelle titre l'indisponibilité d'une partie de l'immeuble litigieux lui aurait causé un dommage.
L'appelante sera déboutée de l'ensemble de ses demandes indemnitaires.
La cour rappelle enfin qu'une expertise ne peut être ordonnée pour suppléer la carence des parties et relève qu'aucun élément ne justifie une mesure d'instruction pour pallier celle de l'appelante dans l'administration de la preuve de l'existence même de ses préjudices.
* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
L'issue et la nature du litige justifient que la décision au titre de l'article 700 du code de procédure civile prise en première instance soit confirmée, ainsi que la décision sur les dépens.
En cause d'appel, l'appelante qui succombe en ses demandes, sera condamnée à payer à l'intimé la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour,
DÉCLARE irrecevable la demande de dissolution du Syndicat secondaire de la résidence [Adresse 7] présentée par Mme [I] [R] ;
CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Bastia du 4 avril 2024 dans toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
CONDAMNE Mme [I] [R] au paiement des entiers dépens ;
CONDAMNE Mme [I] [R] à payer Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE les demandes des parties pour le surplus.
LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT