CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 13 novembre 2025, n° 21/16534

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 13 NOVEMBRE 2025

Rôle N° RG 21/16534 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIN6K

S.C.I. GETRAX

C/

S.A.S. NICOLLIN

S.C.A. VEOLIA EAU - COMPAGNIE GENERALE DES EAUX

Copie exécutoire délivrée

le : 13 Novembre 2025

à :

Me Romain CHERFILS

Me Joseph [Localité 11]

Me Jérôme LACROUTS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] en date du 23 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/01905.

APPELANTE

S.C.I. GETRAX

, demeurant [Adresse 12]

représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Alain LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEES

S.A.S. NICOLLIN

, demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Anne france GUILLAUMOND, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.C.A. VEOLIA EAU - COMPAGNIE GENERALE DES EAUX

, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat du 24 juin 2014, la SCI Getrax a donné à bail commercial à la SAS Nicollin un terrain sis [Adresse 2].

Le 23 octobre 2014, un avenant a été signé entre les parties aux fins, notamment, d'autoriser le preneur à sous-louer le terrain, objet du contrat.

Selon contrat du 27 novembre 2014, la SAS Nicollin a signé un bail dérogatoire de sous-location avec la société Veolia Eau, pour une période allant du 1er décembre 2014 au 30 juin 2017.

Par acte d'huissier signifié le 12 octobre 2016, la SAS Nicollin a informé le bailleur de son intention de quitter les lieux à la fin de la période triennale, le 30 juin 2017.

Par acte du 5 avril 2018, la SCI Getrax a fait assigner la SAS Nicollin devant le tribunal de grande instance de Grasse en paiement de la somme de 53.148 € au titre de la remise en état des lieux, outre 12.654 € correspondant à la perte des loyers de juillet à septembre 2017.

Le 11 juin 2018, la SAS Nicollin a assigné en intervention forcée la société Veolia Eau.

Les deux procédures ont fait l'objet d'une jonction par ordonnance du juge de la mise en état du 15 octobre 2018.

Par jugement en date du 23 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a:

- condamné la SAS Nicollin à payer à la SCI Getrax la somme de 9.487 € au titre de la réparation de son préjudice pour la remise en état des lieux,

- ordonné la compensation de cette créance avec le montant du dépôt de garantie, d'un montant de 9.000 €, dont la restitution est due par la SCI Getrax à la SAS Nicollin,

- débouté la SCI Getrax de sa demande au titre de la perte de loyers,

- débouté la SCI Getrax de sa demande en paiement de la somme de 20.000 € au titre d'un préjudice lié à la situation administrative du bien,

- débouté la SCI Getrax de sa demande aux fins de voir la SAS Nicollin condamnée sous astreinte à ' effectuer toutes démarches administratives, notamment auprès du service urbanisme de la mairie, afin de clarifier la situation administrative du terrain et faire en sorte qu'aucune difficulté ne survienne lors du dépôt d'un nouveau permis de construire',

- condamné la société Veolia Eau- Compagnie Générale des Eaux à garantir la SAS Nicollin des condamnations prononcées à son encontre pour le compactage du terrain, soit à hauteur de 2.400 €,

- condamné in solidum la SAS Nicollin et la société Veolia Eau- Compagnie Générale des Eaux à payer à la SCI Getrax une indemnité de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la SAS Nicollin et la société Veolia Eau- Compagnie Générale des Eaux de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum la SAS Nicollin et la société Veolia Eau- Compagnie Générale des Eaux au paiement des entiers dépens,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision sur le tout.

Pour statuer ainsi, le tribunal a, notamment, retenu que:

Sur le préjudice de remise en état des lieux :

- l'article 7.2 du bail prévoit que les travaux d'améliorations restent la propriété du bailleur en fin de bail,

- l'avenant au bail commercial qui a autorisé la sous-location, a modifié l'article 3 du bail permettant l'affectation des locaux à usage de stationnement de tous véhicules professionnels et autres matériels roulants, bureaux, ateliers et vestiaires pour le personnel et le bailleur a autorisé le preneur à réaliser les travaux et installations nécessaires pour son activité: mise en place de bungalows, installation d'une aire de lavage pour véhicules, raccordement aux réseaux publics,

- le 2 juin 2015, la compagnie Veolia a obtenu un permis pour la construction d'un bâtiment de bureaux et vestiaires en modules et il ressort des précisions apportées par la SCI Getrax au [Adresse 9] Grasse que les locaux étaient sans fondation et que les travaux ont consisté en la mise en place de modules pour des bureaux et vestiaires, ainsi que la création d'une dalle et la réalisation de l'accès aux sites ( portail/ clôtures),

- le constat d'huissier du 9 juin 2017 établi au contradictoire du preneur met en évidence l'existence de constructions qui ont été détruites en fin de bail,

- le bail commercial n'imposait pas la restitution des lieux dans leur état d'origine mais en bon état de réparation et toute indemnisation du bailleur doit être limitée au coût des travaux hors taxe sans être toutefois subordonnée à l'exécution des travaux de remise en état,

- aux termes de l'état des lieux de sortie, le preneur a admis la disparition des améliorations devenues propriété du bailleur aux termes de l'article 7.2 du bail, de sorte que les demandes de la SCI Getrax au titre de la réparation du portillon, de la pose des arceaux de protection, du retrait de l'automatisation du portail ainsi que l'absence de stabilisation du sol à l'endroit des algécos et de la dalle sont justifiées,

- en revanche, s'agissant des réseaux d'eaux potable et d'assainissement, l'état des lieux mentionne qu'ils sont à vérifier et le bailleur n'établit pas qu'il était nécessaire de procéder à des réparations sur ces réseaux,

- il convient d'ordonner la compensation de la somme due au titre de la réparation du préjudice du bailleur pour la remise en état des lieux avec le dépôt de garantie qui n'a pas été restitué à hauteur de 9.000 €, la preneuse alléguant avoir versé à ce titre la somme de 10.455 € mais sans en rapporter la preuve,

Sur le préjudice de la perte de loyers

- il ressort des pièces du dossier que ce n'est que le 30 août 2017 qu'un potentiel locataire a fait connaître son intérêt pour le terrain, soit 2 mois après la fin du bail litigieux,

- la SCI Getrax ne démontre pas que l'absence d'exécution des réparations locatives l'a empêchée de relouer son terrain,

Sur l'appel en garantie

- la société Veolia a fait dresser le 30 juin 2017, en présence des autres parties, un constat d'huissier mentionnant un terrain recouvert de gravillon, plan et nettoyé,

- ce constat ne constitue pas un état des lieux contradictoire et la société Veolia ne produit aucun état des lieux ( d'entrée ou de sortie) dans le cadre de ses rapports locatifs avec la société Nicollin,

- il n'est pas contestable que la société Veolia a fait construire puis démolir sur le terrain en cause et que des dégradation sont apparues à l'issue de la période de location, en raison de l'implantation des modules de type algéco,

- la société Veolia doit être condamnée à garantir la société Nicollin des condamnations prononcées à son encontre au titre des frais de remise en état liés au compactage du terrain..

Par déclaration en date du 24 novembre 2021, la SCI Getrax a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 septembre 2025, la SCI Getrax demande à la cour de:

Vu les articles 1231 et suivants, 1731 et suivants du code civil,

- recevoir la SCI Getrax en son appel et la déclarer bien fondée,

- débouter la SAS Nicollin de son appel incident,

- débouter la société Veolia de ses demandes,

- juger que la SCI Getrax justifie bien de ses entiers préjudices et des travaux de remise en état de son terrain,

- juger que la SCI Getrax est bien fondée à conserver entre ses mains le montant du dépôt de garantie jusqu'à concurrence des condamnations qui seront prononcées par la cour contre la société Nicollin,

- infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a limité le montant de l'indemnisation du préjudice matériel subi par la SCI Getrax à la somme totale de 9.487 € et condamner la SAS Nicollin à régler à la SCI Getrax les sommes de 44.643,60 € ( incluant la somme de 14.196 € ) + 1.788 €+ 6.716,40 €, soit la somme totale de 53.148 € correspondant aux factures et devis de remises en état des lieux donnés en location,

- infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a rejeté la réclamation de la SCI Getrax et condamner la SAS Nicollin à régler à la SCI Getrax la somme de 12.654 € correspondant à la perte des loyers des mois de juillet, août et septembre 2017,

- infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a rejeté la réclamation de la SCI Getrax et condamner la SAS Nicollin à déposer un permis de démolir auprès de la mairie de [7] afin de régulariser la démolition du bâti orchestrée par son sous-locataire, la société Veolia, et ce sous astreinte financière de 400 € par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification de l'arrêt à venir,

- infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a rejeté la réclamation de la SCI Getrax et condamner la SAS Nicollin à régler à la SCI Getrax la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice subi,

- condamner la SAS Nicollin à régler à la SCI Getrax la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de la SELARL LX Aix- en-Provence, avocats associés aux offres de droit, et notamment les frais d'huissier.

La SAS Nicollin, suivant ses dernières conclusions notifiées le 9 septembre 2025, demande à la cour de:

Vu les articles 1103 et suivants du code civil, et l'article 1731 du code civil,

Vu les articles 15 et 16, 803 du code de procédure civile,

Vu l'article 6 de la CEDH,

A titre liminaire:

- révoquer l'ordonnance de clôture rendue le 9 septembre 2025,

- admettre les conclusions de la société Nicollin en date du 9 septembre 2025,

A défaut,

- rejeter les conclusions de la société Getrax notifiées le 4 septembre 2025, déposées tardivement en violation du principe du contradictoire,

Sur les demandes de la SCI Getrax

- à titre liminaire, confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Grasse et juger que les demandes indemnitaires de la SCI Getrax ne peuvent porter que sur des montants hors taxes,

Sur les demandes de la SCI Getrax au titre des travaux de remise en état de son terrain:

A titre principal,

- juger que la SCI Getrax ne justifie d'aucun préjudice,

En conséquence,

- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Grasse, et statuant à nouveau, débouter la SCI Getrax de toutes ses demandes au titre des travaux de remise en état,

A titre subsidiaire,

- juger que la facture et les devis versés à la procédure par la SCI Getrax au titre de la remise en état de son terrain ne sont pas justifiés,

En conséquence,

- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Grasse, et statuant à nouveau, débouter la SCI Getrax de toutes ses demandes au titre des travaux de remise en état,

Sur les demandes de la SCI Getrax au titre des pertes locatives:

- juger que la SCI Getrax ne démontre pas avoir été dans l'impossibilité de louer le terrain après le départ de la SAS Nicollin,

En conséquence,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Grasse et débouter la SCI Getrax de ses demandes au titre des pertes locatives,

Sur les demandes de la SCI Getrax au titre de la situation administrative du terrain:

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Grasse et débouter la SCI Getrax de ses demandes au titre de la situation administrative du terrain,

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI Getrax au titre de ses préjudices distincts:

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Grasse et débouter la SCI Getrax de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 20.000 €,

A titre subsidiaire: sur la garantie de la société Veolia Eau,

Si la cour devait entrer en voie de condamnation à l'encontre de la SAS Nicollin,

- juger que les désordres dont fait état la SCI Getrax sont du fait de la société Veolia Eau,

- juger que la société Veolia Eau, en exécution du bail dérogatoire de sous-location signé le 27 novembre 2014, sera tenue de relever et garantir la SAS Nicollin de toute condamnation pouvant être mise à sa charge au profit de la SCI Getrax,

En conséquence,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Grasse et condamner la société Veolia Eau à garantir la SAS Nicollin des condamnations prononcées au titre de la remise en état du terrain,

- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Grasse et condamner la société Veolia Eau à garantir la SAS Nicollin des condamnations prononcées au titre de la réparation du portillon, de la pose des arceaux et de l'automatisation du portail,

- condamner la société Veolia Eau à garantir la SAS Nicollin de toutes condamnations qui seraient prononcées contre elle au titre du rétablissement des anciens réseaux,

- condamner la société Veolia Eau à garantir la SAS Nicollin de toutes condamnations qui seraient prononcées contre elle au titre des pertes locatives de la SCI Getrax,

- condamner la société Veolia Eau à garantir la SAS Nicollin de toutes condamnations qui seraient prononcées contre elle au titre des préjudices distincts de la SCI Getrax,

Sur la demande reconventionnelle de la SAS Nicollin

A titre principal,

- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Grasse et juger que la SAS Nicollin à verser à la SCI Getrax la somme de 10.445 € au titre du dépôt de garantie,

Statuant à nouveau,

- condamner la SCI Getrax à payer à la SAS Nicollin la somme de 10.445 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,

A titre subsidiaire,

- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Grasse, statuant à nouveau, juger que la SAS Nicollin a versé à la SCI Getrax la somme de 10.445 € au titre du dépôt de garantie,

- en cas de condamnation de la SAS Nicollin, ordonner la compensation entre les sommes dues par la SAS Nicollin et celles dues par la SCI Getrax au titre de la restitution du dépôt de garantie,

En tout état de cause

- débouter tous concluants de leurs demandes dirigées à l'encontre de la SAS Nicollin,

- condamner la société Veolia Eau à payer à la SAS Nicollin la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance,

- condamner la SCI Getrax à payer à la SAS Nicollin la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société Veolia Eau- Compagnie Générale des Eaux, par ses conclusions signifiées par RPVA le 19 mai 2022, demande à la cour de:

Vu l'article 1353 du code civil,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse sauf en ce qu'il a:

* condamné la société Veolia Eau- Compagnie Générale des Eaux à garantir la SAS Nicollin des condamnations prononcées à son encontre pour le compactage du terrain, soit à hauteur de 2.400 €,

* condamné la société Veolia Eau- Compagnie Générale des Eaux in solidum avec la société Nicollin à payer à la SCI Getrax une indemnité de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

* débouté la société Veolia Eau- Compagnie Générale des Eaux de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Dès lors,

- débouter les sociétés Getrax et Nicollin de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société Veolia Eau,

- condamner les sociétés Getrax et Nicollin à payer chacune à la société Veolia Eau la somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les sociétés Getrax et Nicollin aux entiers dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 9 septembre 2025.

Elle a fait l'objet d'une révocation, avec l'accord des parties, afin d'accueillir les dernières écritures de la société Nicollin avant d'être à nouveau clôturée le 23 septembre 2025 avant l'ouverture des plaidoiries.

MOTIFS

Sur le préjudice de remise en état des lieux

Selon acte sous seing privé en date du 24 juin 2014, la SCI Getrax a donné à bail commercial à la SAS Nicollin ' un terrain d'une surface d'environ 2.650 m² entièrement clôturé avec portail coulissant et grille de caniveau dont l'adresse est la suivante: [Adresse 3] ', pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er juillet 2014 pour se terminer le 30 juin 2023, et moyennant le paiement d'un loyer annuel de 36.000 € hors taxes.

Il est stipulé que les locaux loués seront affectés à l'usage exclusif de ' Stationnement et entretien de véhicules de collecte et traitement de déchets ménagers et industriels et de nettoiement urbain.'

Il ressort de l'article 7.1 dudit bail que ' Le preneur déclare faire son affaire personnelle de tous travaux et aménagements nécessaires à la mise en oeuvre de son activité, travaux et aménagements que le bailleur autorise expressément par les présentes: travaux nécessaires à la mise en place de bungalows pour le personnel, création d'une aire de lavage de véhicules et travaux de raccordement aux réseaux publics( ...) '.

L'article 7.2 , intitulé ' Améliorations des installations' énonce que:

' Le preneur maintiendra les lieux loués en bon état de toutes réparations et d'entretien de toute nature, de telle sorte qu'en fin de bail et, plus généralement, à son départ, ceux-ci soient rendus en bon état d'entretien (...) En fin de bail, le preneur devra réparer toutes les dégradations faites et rendre l'ensemble en bon état de propreté, entretien et réparations. Le preneur ne pourra effectuer dans les biens immobiliers donnés à bail des travaux qui puissent changer la destination de l'immeuble ou nuire à sa solidité (....)

Tous travaux, y compris aménagements, embellissements, améliorations et installations, effectués par le preneur en cours de bail, deviendront par accession et sans indemnité, au fur et à mesure de leur réalisation, la propriété du bailleur.'

Enfin l'article 12 ' Restitution des locaux' prévoit que ' Le preneur devra rendre le bien immobilier donné à bail, en bon état de réparation et d'entretien, ce qui sera constaté par un état des lieux à la suite duquel le preneur devra remettre les clefs au bailleur (...)'.

Le 23 octobre 2014, les parties ont régularisé un avenant au bail commercial du 24 juin 2014 autorisant la sous-location et modifiant la destination des locaux donnés à bail comme suit:

' - Stationnement de tous véhicules professionnels et autres matériels roulants,

- Bureaux, ateliers et vestiaires pour le personnel dans des bungalows.'

Un bail dérogatoire de sous-location a ainsi été signé entre la SAS Nicollin et la société Veolia Eau- Compagnie Générale des Eaux- le 27 novembre 2014 portant sur les locaux donnés à bail par la SCI Getrax le 24 juin 2014.

L'article 4.3 de ce contrat précise notamment que ' Le sous-locataire maintiendra les lieux loués en bon état de toutes réparations et d'entretien de toute nature, de telle sorte qu'en fin de bail et, plus généralement, à son départ, ceux-ci soient rendus en bon état d'entretien (...) Enfin de bail, le sous-locataire devra réparer toutes les dégradations faites et rendre l'ensemble en bon état de propreté, entretien et réparations (...) Tous les travaux, y compris aménagements, embellissements, améliorations et installations effectués par le sous-locataire en cours de bail, deviendront par accession et sans indemnité, au fur et à mesure de leur réalisation, la propriété du locataire principal, et par voie d'extension, en application du bail d'origine, celle du bailleur. La propriété des constructions édifiées par le locataire principal revenant au bailleur, en application du bail principal, les parties reconnaissent que tous les travaux, y compris les aménagements, embellissements, améliorations et installations effectués par le sous-locataire en cours du bail, deviendront par accession et sans indemnité, au fur et à mesure de leur réalisation, la propriété du bailleur. De convention expresse, les parties indiquent que les bungalows que le sous-locataire est, dans le cadre des présentes, autorisé à installer, resteront sa propriété, et que ce dernier les reprendra, sans indemnité, à l'issue du bail.'

Le bail dérogatoire consenti à la société Veolia Eau arrivant à échéance au 30 juin 2017, la SAS Nicollin, locataire principal, a informé la SCI Getrax, par acte d'huissier du 12 octobre 2016, de son intention de restituer les lieux à cette même date, soit à la fin de la première échéance triennale.

Comme l'a rappelé à juste titre le premier juge, la conclusion d'un contrat de sous-location ne modifie pas les rapports entre le propriétaire et le locataire principal, ce dernier étant garant vis-à-vis du propriétaire de la bonne exécution du contrat de bail par le sous-locataire. Il est donc également responsable des dégradations commises par le sous-locataire, comme s'il occupait les locaux.

En l'espèce, la SCI Getrax réclame à la SAS Nicollin la somme totale de 53.148 € TTC au titre de la réparation de son préjudice pour la remise en état des lieux, faisant grief au tribunal de l'avoir limité à la somme de 9.487 €.

Elle se prévaut du procès- verbal de constat des lieux dressé de manière contradictoire avec la SAS Nicollin par huissier le 30 juin 2017 lors de la restitution du terrain par le preneur et qui décrit parfaitement son état à cette date ainsi que les désordres l'affectant.

Elle rappelle que la SAS Nicollin est son seul interlocuteur et que celle-ci ne peut se retrancher derrière le procès-verbal de constat établi à la demande de la société Veolia qui est beaucoup trop sommaire.

Elle relève, en premier lieu, qu'aucun reproche ne peut être fait au bailleur sur l'état du terrain lors de la signature du bail commercial et que les factures présentées par la preneuse ne sont pas liées à la mise en forme du terrain lors de son entrée dans les lieux mais concernent des travaux liés aux besoins de son activité.

Elle soutient que l'état des lieux de sortie démontre non seulement les dégradations commises pendant la durée du bail mais également la disparition des améliorations devenues pourtant propriété du bailleur en application de l'article 7.2 du bail.

Elle considère, en revanche, que le préjudice matériel qu'elle a subi est beaucoup plus important que celui retenu par le tribunal ainsi qu'il en ressort des différents devis qu'elle produit, étant souligné qu'elle rapporte bien la preuve de la disparition des anciens réseaux.

Après avoir rappelé que la SCI Getrax ne peut que formuler des demandes correspondant au montant hors taxes des factures et devis, la SAS Nicollin allègue que la restitution d'un local dans un état non conforme aux stipulations du bail ne suffit pas en tant que telle, à engager automatiquement la responsabilité du locataire et que le bailleur ne peut prétendre à une indemnisation qu'à la condition de démontrer l'existence d'un préjudice directement lié aux manquements imputés au locataire.

Elle relève qu'en l'espèce, le terrain, objet du bail, a été reloué par l'appelante à compter du mois de septembre 2017 alors que même que le bail commercial avait pris fin le 30 juin 2017, étant précisé que le nouveau locataire n'a pas conditionné la conclusion du bail à la réalisation de quelconques travaux, ce qui se comprend car il s'agissait uniquement d'entreposer des remorques. Elle en tire pour conséquence que la SCI Getrax ne démontre en aucun cas avoir réalisé les moindres travaux pour relouer son terrain, ni d'avoir dû consentir un bail à des conditions plus défavorables que celles qu'auraient pu résulter d'un état des lieux différent, et qu'aucun préjudice n'est donc démontré.

En tout état de cause, elle précise que bail commercial imposait la restitution des lieux en bon état d'entretien et en aucun cas dans leur état d'origine et que la SCI Getrax confond la restitution des lieux en bon état et la remise à neuf du terrain, d'autant qu'en l'espèce, elle justifie lors de son entrée dans les lieux avoir effectué des travaux de terrassement et de remise en forme du site, afin de niveler le terrain. Elle ajoute qu'il n'est pas démontré que le preneur ou le sous-locataire auraient mis en place des équipements ou installations qu'ils auraient ensuite retirés

Comme le fait valoir, à titre liminaire, la SAS Nicollin, pour inclure la TVA dans le préjudice , il faut qu'elle reste définitivement à la charge de la SCI Getrax en vertu des règles fiscales. Or, comme en première instance, celle-ci n'apporte aucun élément permettant de démontrer que ses activités professionnelles ne sont pas soumises à cette taxe et qu'elle ne peut pas récupérer celle payée en amont, de sorte que toute indemnisation doit être limitée au coût hors taxes des travaux.

Il convient, à cet égard, de préciser que:

- le bail commercial n'imposait pas la restitution des lieux loués dans leur état d'origine, mais en bon état de réparation, d'autant que la bailleresse avait autorisé les travaux rendus nécessaires pour l'exercice des activités prévues au bail,

- la SCI Getrax peut prétendre à une indemnisation en cas d'inexécution par le preneur des réparations locatives lui incombant,

- cette indemnisation n'est pas subordonnée à l'exécution par le bailleur des travaux de remise en état,

- la demande de la SCI Getrax au titre de son préjudice doit également être examinée au regard de la clause du bail stipulant que ' Tous travaux, y compris aménagements, embellissements, améliorations et installations, effectués par le preneur en cours de bail, deviendront par accession et sans indemnité, au fur et à mesure de leur réalisation, la propriété du bailleur.'

Il ressort du bail commercial signé le 24 juin 2014 que le terrain donné à bail à la SAS Nicollin ne comporte aucune construction et est entièrement clôturé avec portail coulissant et grille de caniveau.

Il est établi que la société Veolia Eau a obtenu le 2 juin 2015 un permis de construire portant sur l'édification, sur le terrain appartenant à la SCI Getrax, ' d'un bâtiment de bureaux en module de type Algeco RT 2012, construction d'un bâtiment de vestiaire en modulaire' .

Le 11 décembre 2015, la SCI Getrax a complété une demande de mise à jour des informations cadastrales qui lui était réclamée par la direction générale des finances publiques en précisant que ' les travaux ont consisté en la mise en place de modules type Algeco RT 012 pour des bureaux, des modules Algeco RT 2006 pour des vestiaires et la création d'une dalle pour zone de stockage, ainsi que la réalisation de l'accès au site ( portail/ clôtures)' ( pièce 5 de l'appelante)

La SCI Getrax produit un premier procès-verbal de constat dressé le 9 juin 2017 alors que les lieux étaient encore occupés par la société Veolia qui met en évidence que la parcelle est délimitée par une grille rigide fixée sur piquets métalliques, que sur la parcelle en gravier, une dalle en béton de surface importante a été écoulée, évaluée à une épaisseur d'environ 30 centimètres, que des bureaux type Algeco, élevés sur un étage, sont alimentés en électricité avec des arrivées ou des évacuations d'eau visible, des groupes de climatisation.

Elle communique l'état des lieux de sortie établi le 30 juin 2017 de manière contradictoire avec la SAS Nicollin qui mentionne que les désordres suivants ont été constatés:

'- Sol non damé et stabilisé à l'endroit des longrines supportant des Algécos et de la dalle de stationnement des bateaux édifiées par le sous-locataire puis démolies par lui,

- Dégradation du bâti du portail ( traces des poignées soudées),

- Disparition des améliorations devenues propriété du bailleur aux termes de l'article 7.2 du bail, savoir: automatisation du portail, mise en conformité des branchements électriques( notamment du portail et ses cellules de sécurité), portillon, compteur d'eau potable, arceaux de sécurité fixés sur la grille de caniveau à l'entrée,

- Ensemble de détritus divers et variés et autres dispersés sur le sol,

- Ensemble de câbles, gaines sortant du sol,

- Regards cassés et réseaux eau potable-assainissement et électricité à vérifier'

Cet état des lieux a été signé par les deux parties.

Au regard des mentions figurant dans cet état des lieux, la SAS Nicollin a reconnu la disparition des améliorations suivantes devenues la propriété du bailleur au fur et à mesure de leur réalisation, conformément à l'article 7.2 du bail: automatisation du portail, mise en conformité des branchements électriques( notamment du portail et ses cellules de sécurité), portillon, compteur d'eau potable, arceaux de sécurité fixés sur la grille de caniveau à l'entrée,

Ces constatations sont, au demeurant, corroborées par un constat d'huissier effectué à la demande de la SCI Getrax le même jour et qui mentionne que:

- le portillon, sur le côté du portail coulissant permettant l'accès à la parcelle, a été retiré, remplacé par une grille rigide, les poteaux et cadres des anciennes fixations du portail étant visibles,

- la motorisation du portail coulissant est retirée ainsi que la crémaillère anciennement fixée sur le portail, les fourreaux et les sorties de fils électriques sont sans protection ainsi que les fixations et les trous de cette crémaillère sur le portail restant au sol,

- les arceaux de sécurité au niveau de la grille au dessus du caniveau ont été retirés, des marques de soudure étant présentes.

Si le procès-verbal de constat établi le 30 juin 2017 entre la SAS Nicollin et la société Veolia indique que ' l'accès est fermé par un portail véhicule coulissant, qui fonctionne manuellement', il y a lieu d'observer que:

- ce document ne constitue pas un état des lieux contradictoire,

- il est particulièrement sommaire et la SAS Nicollin ne peut se retrancher derrière ce constat pour échapper à toute responsabilité alors que dans l'état des lieux de sortie, elle a expressément admis la disparition de certaines améliorations, lesquelles ont effectivement été relevées par l'huissier mandaté le même jour par le bailleur,

- il est uniquement indiqué que le portail automatisé fonctionne manuellement, ce qui n'est pas la même chose.

En outre, s'agissant de la disparition des améliorations devenues la propriété du bailleur au fur et à mesure de leur réalisation conformément à la clause d'accession du bail ( article 7.2) et non de la constatations de dégradations locatives, la question de la démonstration par le bailleur du préjudice qu'il aurait subi est indifférente en ce qu' il s'agit de la destruction d'éléments devenus sa propriété.

Le devis de la SARL Métallerie Manisfer d'un montant de 1.490 € hors taxes portant sur l'installation d'un portillon et d'arceaux de protection correspond au préjudice effectivement subi par la SCI Getrax.

Il en est de même pour le devis de l'EURL CB SAT d'un montant de 5.597 € hors taxes relatif à la remise en état du portail automatique dont la motorisation a été retirée et de la crémaillère également enlevée.

Il résulte par ailleurs de l'état de lieux de sortie que le sol n'est ni damé, ni stabilisé à l'endroit où se trouvaient la dalle et les Algecos avant d'être retirés.

Le procès- verbal d'huissier du 30 juin 2017, effectué à la demande de la SCI Getrax précise que ' Je constate sur la parcelle que toutes les constructions sont retirées, y compris les semelles en béton, les plates-formes en béton, les assises des différents anciens bureaux, les dalles. A l'emplacement de ces plates-formes, un mélange de graviers, tout venant, sommairement compacté est étalé sur le site. La composition de ce mélange est différentes par rapport à la composition de l'ensemble du sol de la parcelle.'

Le constat dressé entre le locataire principal et le sous-locataire se contentant d'indiquer de manière plus que lapidaire que ' le sol du terrain est recouvert de gravillons, il est plan et nettoyé' ne peut avoir qu'une valeur probatoire limitée.

L'absence de stabilisation du terrain et sa dégradation constituent bien un manquement de la part de la preneuse à son obligation de restitution des lieux en bon état d'entretien et de réparation.

La SCI Getrax s'appuie sur une facture de la société Rolando d'un montant hors taxes de 11.230 € pour une surface de 1.183 m² ( soit 10 € le m²).

Or, il ressort du permis de construire que la surface plancher des constructions effectuées par la société Veolia est de 240 m². Comme l'a indiqué à juste titre, le premier juge, il ne peut pas être retenu un préjudice équivalent au compactage d'une surface de 1.183 m² mais uniquement à la surface de la construction détruite, soit 240 m², ce qui correspond, selon l'état des lieux, à la partie du sol non damé et stabilisé qui a été effectivement constatée. En effet, accorder la totalité ne correspond pas au préjudice réellement subi par la bailleresse en lien avec les dégradations imputables au locataire.

Le jugement entrepris en ce qu'il a arrêté ce chef de préjudice à la somme de 2.400 € ( 10x240) sera confirmé.

S'agissant des réseaux d'eau potable-assainissement et électricité, l'état des lieux de sortie contradictoire établi entre la SCI Getrax et la SAS Nicollin n'indique pas que les aménagements des réseaux ont disparu et ils ne figurent d'ailleurs pas sur la liste de la ' disparition des améliorations devenues propriété du bailleur aux termes de l'article 7.2 du bail' . Il est uniquement mentionné que les réseaux sont à vérifier.

Le constat d'huissier sur lequel l'appelante s'appuie ne démontre pas davantage que les travaux de viabilisation du terrain ont été supprimés puisqu'il est fait état de la présence des regards avec différents fourreaux, fils et câbles.

Celui établi à la demande de la société Veolia note également la présence de fourreaux de couleur rouge et verte, un branchement d'eau et la présence d'un compteur électrique de chantier.

La SCI Getrax ne rapporte pas la preuve des vérifications des réseaux qu'elle a été amenée à diligenter et ne justifie pas suffisamment qu'il était nécessaire de procéder à des réparations sur ces réseaux. Celle-ci se prévaut certes d'un devis de la société Nouvelle Sirolaise de Construction qui indique ' création des réseaux nécessaires à la viabilisation du terrain en rétablissement des anciens réseaux non fonctionnels' . Or ce seul libellé est insuffisant en ce que les autres éléments ( état des lieux de sorte, constats d'huissier) ne permettent pas d'établir que les anciens réseaux n'étaient pas fonctionnels et qu'il convenait de procéder à une reprise complète.

La SCI Getrax doit donc être déboutée de sa demande au titre des réseaux.

En considération de ces éléments, la SAS Nicollin doit être condamnée à payer à la bailleresse la somme totale de 9.487 € au titre de la réparation de son préjudice pour la remise en état des lieux.

Il n'est pas contesté que la SCI Getrax n'a pas restitué le dépôt de garantie versé par la locataire lors de son entrée dans les lieux. En revanche, la SAS Nicollin prétend que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, elle rapporte la preuve d' avoir versé une somme de 10.455 € globale au titre du dépôt de garantie.

Le bail commercial en date du 24 juin 2124 précise que le preneur a remis au bailleur une somme de 9.000 € à titre de dépôt de garantie ( article 6).

Lors de la signature de l'avenant à ce bail par les parties le 23 octobre 2014, celles-ci sont convenues de modifier l'article 6 du bail du 24 juin 1994 de la manière suivante ' Le preneur a remis ce jour au bailleur qui le reconnaît et lui en donne quittance une somme de 10.455 € à titre de dépôt de garantie (...).'

La SAS Nicollin communique en pièce 17, deux factures:

- la première, d'un montant de 9.000 € correspondant au dépôt de garantie prévu dans le bail du 24 juin 2014,

- la seconde du 25 novembre 2014 d'un montant de 7.947 € dont 1.455 € correspondant à un reliquat de dépôt dû suite à la signature de l'avenant au bail commercial,

soit un total de 10.455 €.

Par voie de conséquence, la SAS Nicollin justifie avoir réglé la somme globale de 10.455 € au titre du dépôt de garantie, qui ne lui pas été restituée. La SCI Getrax doit donc être condamnée au paiement de cette somme

A la demande des parties, la compensation entre les créances réciproques des parties sera ordonnée.

Sur le préjudice de perte des loyers

La SCI Getrax déplore qu'en raison des agissements des sociétés adverses il lui a été impossible de relouer le bien avant septembre 2017 alors que pourtant elle disposait un nouveau locataire en la personne de la société Piovano

La SAS Nicollin conteste un tel préjudice soutenant que les seuls travaux que la bailleresse a été amenée à réaliser sont ceux effectués par la société Rolando pour un montant de 14.196 € TTC, travaux qui se sont avérés inutiles, le nouveau locataire ayant indiqué être intéressé par le terrain sans exiger la mise en place de quelconques travaux et le constat d'huissier dressé à la demande de la société Veolia atteste que le terrain était en bon état. Elle souligne que l'appelante ne justifie en aucun cas des démarches entreprises afin de relouer son terrain.

Au soutien de sa demande, la SCI Getrax produit une seule pièce consistant en un courriel d'un conseil en immobilier d'entreprise daté du 30 août 2017 confirmant l'intérêt porté par la société Piovano pour la location du terrain litigieux afin d'y stocker 16 remorques, précisant que le bail pourrait débuter le 30 septembre ou le 1er octobre et qu'un accès serait laissé au bailleur pour exécuter des travaux ( pièce 13).

La teneur de ce message met en évidence que la société Piovano ne conditionnait nullement la conclusion d'un bail à la réalisation de quelconques travaux, dont la nature n'est d'ailleurs pas précisée. Il n'est donc pas établi que l'absence d'exécution des réparations locatives a été de nature à empêcher la re-location du terrain, étant de surcroît souligné que la SCI Getrax ne justifie à aucun moment des démarches qu'elle a pu accomplir afin de trouver un nouveau preneur, ni dans quels délais celles-ci ont été effectuées, d'autant qu'elle était informée depuis le 12 octobre 2016, date de la délivrance du congé par la SAS Nicollin, que les lieux seraient libérés au 30 juin 2017.

Le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI Getrax de ce chef de demande sera confirmé.

Sur la situation administrative du terrain

La société appelante sollicite la condamnation de la SAS Nicollin à déposer un permis de démolir auprès de la mairie de [Localité 8] afin de régulariser la démolition du bâti orchestré par son sous-locataire, la société Veolia, et ce sous astreinte financière de 400 € par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification de l'arrêt à venir.

Elle expose que la société Veolia Eau a réalisé des constructions sur le terrain après avoir obtenu un permis de construire, qui ont été démolies par la sous-locataire alors qu'elles étaient devenues sa propriété. Elle affirme qu'un permis de démolir était nécessaire et que la situation du terrain est devenue problématique en ce que les services de la mairie disposeraient uniquement d'un permis de construire mais non d'un permis de démolir, empêchant l'édification de nouvelles constructions.

Elle se prévaut d'un mail du responsable du service urbanisme de la mairie de [5] lui adressant une délibération communale du 20 novembre 2014, qui n'est au demeurant pas communiquée, instituant le dépôt d'un permis de démolir sur le territoire communal en cas de démolition d'un existant et ce sans aucune analyse particulière de la situation du terrain de la SCI Getrax, la société Veolia ayant fait édifier des bungalows type Algeco, construction mobile et provisoire par définition.

Elle produit également en pièce 31 des échanges qu'elle a eu avec la mairie de [Localité 6] à la lecture desquels il n'apparaît nullement qu'un permis de démolir était indispensable.

En considération de ces éléments, elle sera également déboutée de ce chef de demande.

Sur l'appel en garantie de la SAS Nicollin à l'encontre de la société Veolia Eau

La SAS Nicollin soutient qu'il est établi que la société Veolia Eau a procédé à la création d'une dalle en béton, conformément au permis de construire qu'elle avait obtenu, afin d'y poser des bungalows temporaires qu'elle a ensuite déposés lorsqu'elle a quitté les lieux, de sorte que sa garantie au titre du compactage du terrain est acquise.

Elle sollicite également la garantie de la sous-locataire pour toutes autres condamnations qui seraient prononcées à son encontre, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal.

La société Veolia Eau s'y oppose aux motifs d'une part qu'il n'est pas démontré que des dégradations auraient été commises sur le terrain de la SCI Getrax, altérant l'état qui était le sien lors la prise à bail et, d'autre part, qu'il n'est pas établi que ces dégradations lui seraient imputables.

Elle rappelle, à cet égard, qu'aucun état des lieux n'a été dressé lorsqu'elle a pris possession du terrain le 1er décembre 2014 et que le procès-verbal de constat qu'elle a fait établir le 30 juin 2017 ne relève aucun altération, ni désordre ou dégradation commis par elle.

La convention régularisée entre la société Nicollin et la société Veolia Eau est un ' bail dérogatoire de sous-location non soumis aux articles L 145-5 et suivants du code de commerce'.

Il rappelle d'ailleurs en préambule que ' les parties ont manifesté une volonté commune de déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux résultant des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, comme le permet l'article L 145-5 du code de commerce'.

Il s'ensuit qu'en application de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, la société Veolia Eau est présumée les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre comme tels, sauf preuve contraire.

Les dispositions de ce bail dérogatoire mettent expressément à la charge de la société Veolia Eau les travaux de remise en état dans l'hypothèse où les lieux n'étaient pas rendus en bon état de propreté et d'entretien.

Il est, en l'espèce, établi que la société Veolia Eau a:

- obtenu un permis de construire portant sur l'édification, sur le terrain appartenant à la SCI Getrax, ' d'un bâtiment de bureaux en module de type Algeco RT 2012, construction d'un bâtiment de vestiaire en modulaire',

- la société Getrax a précisé au service des impôts que les travaux ont consisté en la mise en place de modules type Algeco RT 012 pour des bureaux, des modules Algeco RT 2006 pour des vestiaires et la création d'une dalle pour zone de stockage, ainsi que la réalisation de l'accès au site ( portail/ clôtures)' ( pièce 5)

- procédé à la création d'une dalle en béton afin d'y poser les bungalows temporaires,

- cette dalle a été déposée, de même que les bungalows ont été démolis lorsqu'elle a quitté les lieux.

Or, il ressort des développements qui précèdent que des dégradations sont apparues en raison précisément de l'implantation puis du retrait de ces bâtiments de type Algeco.

Par voie de conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a condamné la société Veolia à garantir la SAS Nicollin des condamnations prononcées à son encontre au titre des frais de remise en état liés au compactage du terrain, à savoir 2.400 €.

S'agissant de la garantie de la sous-locataire au titre de la suppression de la motorisation du portail, du portillon et des arceaux de sécurité, la description du terrain mis disposition par la SCI Getrax, tant dans le bail principal que dans le contrat de sous location, ne mentionne à aucun moment que le portail est motorisé, ni davantage la présence d'un portillon ou d'arceaux de sécurité.

Il ressort en outre des déclarations de la SCI Getrax auprès des services des impôts que les travaux effectués par la société Veolia Eau ont consisté en la réalisation de l'accès au site ( portail/ clôtures).

La société Veolia est donc nécessairement à l'origine de l'enlèvement des équipements alors qu'en vertu de l'article 4.2 du contrat de sous-location, elle s'était pourtant engagée à ce que ' Tous les travaux, y compris aménagements, embellissements, améliorations et installations effectués par le sous-locataire en cours de bail, deviendront par accession et sans indemnité, au fur et à mesure de leur réalisation, la propriété du locataire principal, et par voie d'extension, en application du bail d'origine, celle du bailleur' .

La société Veolia Eau doit être également condamnée à garantir la SAS Nicollin des condamnations mises à sa charge au titre du remplacement du portillon, de l'automatisation du portail et de la pose des arceaux ( 1.490 €+5.597 €), le jugement étant infirmé sur ce point.

Elle doit en conséquence sa garantie à hauteur de la somme de 9.487 €, correspondant à la totalité des condamnations mises à la charge de la locataire principale au titre de la réparation du préjudice subi par la SCI Getrax au titre de la remise en état des lieux.

La SCI Getrax sollicite, en fin, l'allocation d'une somme complémentaire de 20.000 € à titre de dommages et intérêts. Elle se contente de faire état, dans ses écritures, de 'préjudices distincts', tout en se gardant de bien de préciser et démontrer quels dommages distincts elle aurait subis permettant de faire droit à une telle prétention et encore moins à hauteur du quantum qu'elle réclame.

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Vu l'article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Grasse déféré sauf en ce qu'il a:

- ordonné la compensation de cette créance avec le montant du dépôt de garantie, d'un montant de 9.000 €, dont la restitution est due par la SCI Getrax à la SAS Nicollin,

- condamné la société Veolia Eau- Compagnie Générale des Eaux à garantir la SAS Nicollin des condamnations prononcées à son encontre pour le compactage du terrain, soit à hauteur de 2.400 €,

Statuant à nouveau,

Dit que le montant du dépôt de garantie versé par la SAS Nicollin à la SCI Getrax s'élève à la somme de 10.445 €,

Ordonne la compensation de la créance de la SCI Getrax, à savoir 9.487 € au titre de la réparation de son préjudice pour la remise en état des lieux, avec le montant du dépôt de garantie de 10.445 €, dont la restitution est due par la SCI Getrax à la SAS Nicollin,

Condamne la société Veolia Eau- Compagnie Générale des Eaux à garantir la SAS Nicollin de la totalité des condamnations prononcées à son encontre au titre du préjudice de la remise en état des lieux subi par la SCI Getrax, soit à hauteur de 9.487 €,

Y ajoutant,

Déboute la SCI Getrax de sa demande de condamnation de la SAS Nicollin à déposer un permis de démolir auprès de la mairie de [7] afin de régulariser la démolition du bâti orchestrée par son sous-locataire, la société Veolia, et ce sous astreinte financière de 400 € par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification de l'arrêt à venir,

Déboute la SCI Getrax de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne la SCI Getrax à payer à la SAS Nicollin la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,

Rejette les autres demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Getrax aux dépens de la procédure d'appel.

Le Greffier, La Présidente,