CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 13 novembre 2025, n° 22/12792

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte intitulé « bail commercial » non daté, M. [T] [I] a donné à bail à Mme [W] [X] née [U], exerçant sous l'enseigne « Aux Plaisirs de Puisaye », des locaux situés [Adresse 3]), composés d'une salle de restauration, d'un appentis et d'un terrain, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 400 euros, pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2017.

Par acte du 31 octobre 2019, Mme [X] a cédé son fonds de commerce de restaurant-traiteur, exploité dans les locaux loués, à la société Aux plaisirs de Puisaye, nouvellement créée et représentée par Mme [Z] [T].

Par acte d'huissier en date du 2 décembre 2019, M. [I] a fait délivrer à Mme [X] un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail :

d'avoir à payer la somme de 11.600 euros correspondant aux loyers impayés depuis le 1er mai 2017 ;

d'avoir exploité personnellement (sic) le fonds de commerce ;

de cesser l'occupation de l'appartement du premier étage.

Par acte du même jour, M. [I] a procédé à une saisie conservatoire entre les mains du séquestre du prix de vente du fonds de commerce à hauteur de la somme de 11.600 euros en principal, correspondant à 29 mois de loyers impayés de mai 2017 à septembre 2019, saisie régulièrement dénoncée le 9 décembre 2019 à Mme [X].

Par acte d'huissier en date du 2 janvier 2020, M. [I] a assigné Mme [X] devant le juge des référés aux fins de voir déclarer que la clause résolutoire du bail était acquise à son profit, d'ordonner son expulsion, ainsi que sa condamnation à lui payer la somme provisionnelle de 13.200 euros correspondant aux loyers impayés selon comptes arrêtés au mois de janvier 2020. La société Aux plaisirs de Puisaye, cessionnaire du fonds de commerce, est intervenue volontairement à l'instance, afin de demander au juge des référés de dire que la clause résolutoire avait été mise en 'uvre de mauvaise foi par le bailleur, d'enjoindre ce dernier à procéder à la mise aux normes de l'installation électrique ainsi qu'à la réfection de la toiture de l'immeuble sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir.

Par ordonnance en date du 22 septembre 2020, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé.

Par acte d'huissier délivré le 5 janvier 2021, M. [I] a assigné Mme [X] devant le tribunal judiciaire d'Auxerre.

Par jugement du 13 juin 2022, le tribunal judiciaire d'Auxerre a :

débouté M. [T] [I] de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour non-paiement des loyers ;

déclaré inopposable à M. [T] [I] l'acte de cession du bail commercial en date du 31 octobre 2019 au profit de la société Aux plaisirs de Puisaye ;

prononcé la résiliation du bail commercial signé entre M. [T] [I] et Mme [W] [X] née [U] à effet au 1er mai 2017 aux torts de Mme [W] [X] née [U] ;

En conséquence,

ordonné l'expulsion de Mme [W] [X] née [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 3] ;

autorisé le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles du choix de l'huissier de justice aux frais et aux risques du locataire conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné Mme [W] [X] née [U] à payer à M. [I], la somme de 12.160 euros (DOUZE MILLE CENT SOIXANTE EUROS) au titre des loyers impayés jusqu'à la présente décision ;

condamné Mme [W] [X] née [U] une indemnité d'occupation d'un montant de 400 euros par mois à compter de la présente décision jusqu'à libération complète des lieux par la remise des clés au bailleur ;

débouté Mme [W] [X] née [U] de sa demande en paiement de la somme de 2.785, 97 euros ;

débouté Mme [W] [X] née [U] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

laissé à chacune des parties la charge de ses frais et dépens ;

rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Par déclaration en date du 7 juillet 2022, Mme [X] a interjeté appel du jugement.

Le 27 décembre 2022, les clés des locaux loués ont été restituées à M. [I].

L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 mars 2023, Mme [W] [X], appelante, demande à la cour de :

déclarer recevable et bien fondé l'appel formé par Mme [W] [U] épouse [X] ;

infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Auxerre en date du 13 juin 2022 en ce qu'il a :

déclaré inopposable à M. [T] [I] l'acte de cession du bail commercial en date du 31 octobre 2019 au profit de la société Aux plaisirs de Puisaye ;

prononcé la résiliation du bail commercial signé entre M. [T] [I] et Mme [W] [X] née [U] à effet au 1er mai 2017 aux torts de Mme [W] [X] née [U] ;

En conséquence,

ordonné l'expulsion de Mme [W] [X] née [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 3] ;

autorisé le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles du choix de l'huissier de justice aux frais et aux risques du locataire conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code de procédure civile ;

condamné Mme [W] [X] née [U] à payer à M. [I], la somme de 12.160 euros (DOUZE MILLE CENT SOIXANTE EUROS) au titre des loyers impayés jusqu'à la présente décision ;

condamné Mme [W] [X] née [U] une indemnité d'occupation d'un montant de 400 euros par mois à compter de la présente décision jusqu'à libération complète des lieux par la remise des clés au bailleur ;

débouté Mme [W] [X] née [U] de sa demande en paiement de la somme de 2.785, 97 euros ;

débouté Mme [W] [X] née [U] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

laissé à chacune des parties la charge de ses frais et dépens ;

rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

En conséquence et statuant à nouveau,

valider la cession du fonds de commerce de Restaurant-Traiteur exploité au [Adresse 3] (89) intervenue en date du 31 octobre 2019 entre Mme [W] [X] et la société Aux plaisirs de Puisaye ;

déclarer opposable à M. [T] [I] l'acte de cession du bail commercial en date du 31 octobre 2019 au profit de la société Aux plaisirs de Puisaye ;

débouter M. [T] [I] de l'ensemble de ses demandes ;

condamner M. [T] [I] à payer à Mme [W] [X] une somme de 2.785.97 euros au titre des travaux réalisés ;

condamner M. [T] [I] à payer à Mme [W] [X] une somme de 3.000 euros pour procédure abusive ;

confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [T] [I] de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour non-paiement des loyers ;

condamner M. [T] [I] à payer à Mme [W] [X] une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 octobre 2024, M. [T] [I], intimé, demande à la cour de :

juger Mme [X] recevable mais mal fondée en son appel ;

juger M. [I] recevable et bien fondée en son appel incident ;

confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

déclaré inopposable à M. [T] [I] l'acte de cession du bail commercial en date du 31 octobre 2019 au profit de la société Aux plaisirs de Puisaye ;

prononcé la résiliation du bail commercial signé entre M. [T] [I] et Mme [W] [X] née [U] à effet au 1er mai 2017 aux torts de Mme [W] [X] née [U] ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [T] [I] de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour non-paiement des loyers ;

statuant à nouveau

déclarer acquise, à raison du non-paiement du loyer contractuellement prévu, au profit de M. [T] [I], la clause résolutoire insérée au contrat de bail de 2017 et visée au commandement de payer du 2 décembre 2019 ;

fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 400 euros par mois jusqu'à parfaite libération des lieux par remise de clefs au bailleur ;

en tout état de cause

confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

ordonné l'expulsion de Mme [W] [X] née [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 3] ;

autorisé le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles du choix de l'huissier de justice aux frais et aux risques du locataire conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;

condamné Mme [W] [X] née [U] à payer à M. [I], la somme de 12.160 euros au titre des loyers impayés jusqu'à la décision.

y ajoutant :

condamner Mme [W] [X] née [U] à payer à M. [T] [I] une somme complémentaire de 12.400 euros correspondant aux loyers dus du 1er mai 2017 au 30 novembre 2019 ;

a titre subsidiaire

condamner Mme [W] [X] née [U] à payer à M. [T] [I] une somme complémentaire de 4.572,30 euros correspondant aux loyers dus du 1er mai 2017 au 30 novembre 2019.

confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

condamné Mme [W] [X] née [U] à une indemnité d'occupation d'un montant de 400 euros par mois à compter de la décision jusqu'à libération complète des lieux par la remise des clés au bailleur ;

débouté Mme [W] [X] née [U] de sa demande en paiement de la somme de 2.785, 97 euros ;

débouté Mme [W] [X] née [U] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

débouter Mme [W] [X] née [U] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a laissé à chacune des parties la charge de ses frais et dépens.

statuant à nouveau

condamner Mme [W] [X] née [U] à payer à M. [T] [I] la somme de 6.000 euros au titre e l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [W] [X] née [U] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement du 2 décembre 2019, dont distraction au profit de la SELARL Guizard & Associés, pour ceux-là concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L'ARRÊT

Sur l'opposabilité au bailleur de la cession du bail commercial intervenue le 31 octobre 2019

A titre liminaire, il convient de rappeler que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'donner acte', 'constater', 'valider' ou 'juger', lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Ainsi, la cour ne saurait, comme le sollicite l'appelante, valider l'acte de cession du fonds de commerce de restaurant-traiteur exploité au [Adresse 3] (89), intervenue en date du 31 octobre 2019 entre Mme [W] [X] et la société Aux plaisirs de Puisaye qui ne constitue qu'un moyen au soutien de sa prétention de voir déclarée opposable à l'intimé la cession du bail commercial les liant, consécutive à celle du fonds de commerce susvisée, au profit de la société Aux plaisirs de Puisaye.

Il résulte des termes de l'article L. 145-16 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2022-172 du 14 février 2022, que le locataire ne saurait se voir interdire la cession de son bail commercial au successeur de son fonds de commerce. Cette disposition est d'ordre public.

Les parties à un bail commercial peuvent néanmoins subordonner la cession du droit au bail consécutive à celle du fonds de commerce à l'agréement du bailleur. Cet agrément a pour objectif de s'assurer du sérieux, de la solvabilité et des compétences du cessionnaire, le preneur pouvant cependant se faire autoriser par la justice à passer outre un refus injustifié du bailleur. Ainsi, la jurisprudence sanctionne-t-elle les refus d'agrément fondés sur des motifs illégitimes, l'absence de motifs ou encore l'absence de réponse à la demande d'agrément.

Il est également admis qu'à défaut d'accomplissement des formalités prévues par la clause d'agrément figurant au bail, le locataire peut établir la preuve de l'acceptation tacite du bailleur, de sorte que la cession d'un droit au bail sera opposable à ce dernier s'il a, non seulement eu connaissance de ladite cession, mais l'a également acceptée sans équivoque.

Aux termes de la clause « Cession » du contrat de bail en cause, il est stipulé que « le preneur ne pourra céder tout ou partie de son droit au présent bail qu'à un successeur dans son fonds de commerce et avec l'agrément préalable du bailleur. Dans le cas où le preneur céderait son droit au bail, il resterait garant et solidaire du cessionnaire pour l'ensemble des clauses du présent contrat. »

Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir que le bailleur d'un local commercial ne peut s'opposer à la cession, par le locataire, du fonds de commerce avec le bail, sauf en présence d'une clause d'agrément et en faisant état d'un motif légitime. Comme le démontre le texto du 29 septembre 2019, M. [I] aurait été informé de la cession et ne s'y serait pas opposé. Par courrier du 27 septembre 2019, M. [I] aurait à tort tenté de remettre en cause la validité du bail et estimé qu'il convenait d'en signer un nouveau qui puisse être cédé. Par ailleurs, dans un échange du 5 novembre 2019, le conseil de M. [I] aurait évoqué un accord intervenu avec la cessionnaire, pour un loyer de 650 euros, ce qui démontrait l'agrément du bailleur à la cession et contrairement à ce qu'indique M. [I], Maître [D] était bien son conseil à l'époque. L'agrément ayant donc été respecté, il conviendrait de valider la cession intervenue le 31 octobre 2019 entre Mme [X] et la société Aux plaisirs de Puisaye et d'infirmer le jugement sur ce point.

L'intimé soutient que le bail commercial prévoyait une clause d'agrément du bailleur en cas de cession et que, par courrier du 27 septembre 2019, M. [I] aurait informé Mme [X] qu'une éventuelle cession était impossible sans la conclusion d'un nouveau bail. Or, celle-ci aurait cédé le fonds de commerce exploité dans les lieux loués le 31 octobre 2019, sans solliciter son agrément et en indiquant dans l'acte de cession que celui-ci n'était pas obligatoire. Le texto du 29 septembre 2019 dont se prévaut Mme [X] aurait été adressé à Mme [I], qui n'est pas propriétaire des locaux, et évoquerait juste de « jeunes acquéreurs » sans même les identifier. L'invitation faite aux époux [I] de venir assister à la signature de l'acte de cession ne saurait tenir lieu de demande d'agrément et il ne saurait être soutenu que M. [I], en raison d'échanges de courriels intervenus avant la cession de fonds entre l'avocat rédacteur de l'acte et un notaire qu'il n'a de surcroit jamais mandaté, aurait agréé une quelconque cession qui plus est au profit d'une société qui n'avait alors aucune existence légale, sur laquelle il ne disposait d'aucun renseignement et alors qu'aucun agrément n'avait été requis par le rédacteur d'acte. Le fait que le notaire, dans un courriel du 5 novembre, a affirmé que M. [I] n'était pas disponible pour intervenir à l'acte de cession, ne permettrait pas non plus d'en conclure son agrément. Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que la simple connaissance d'une cession sans protestation ne vaut pas acquiescement. L'intimée expose en outre que le refus du bailleur sans motif légitime n'aurait pu intervenir qu'à la condition que la cession ait été soumise à son agrément, ce qui n'a pas été le cas. Dès lors, il conviendrait de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu qu'en l'absence d'agrément du bailleur, la cession ne lui était pas opposable.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier que la preneuse a souhaité courant 2019 céder le fonds de commerce de restaurant-traiteur qu'elle exploitait dans les lieux loués au titre du bail conclu avec M. [I] et qu'il n'est pas contesté par ce dernier qu'il a eu connaissance dudit projet de cession, pour en avoir été informé plusieurs semaines auparavant par la preneuse, laquelle l'a même averti par un texto en date du 29 septembre 2019 que ses « jeunes acheteurs (avaient) obtenu leur emprunt » en vue de ladite cession. Il n'est pas contesté non plus par le bailleur, que par deux courriers en date du 10 et du 23 octobre 2019, le conseil de la société Au plaisirs de Puisaye, cessionnaire du fonds, l'a informé par l'intermédiaire de son notaire de la date de signature de l'acte de cession à intervenir. Il est donc constant que M. [I] avait une parfaite connaissance de la cession à venir. Il ressort en outre de ces deux courriers qu'il avait également une parfaite connaissance de l'identité de la cessionnaire, celle-ci y étant nommée, contrairement à ce qu'il soutient dans ses conclusions.

Il ressort également du contrat de bail conclu entre les parties que la clause d'agrément stipulée ne prévoit aucune forme particulière pour demander et exprimer ledit agrément, de sorte que la preneuse est admise à rapporter la preuve de ce qu'il a été donné implicitement.

Par ailleurs, il y a lieu de retenir que, par courrier adressé à la preneuse en date du 27 septembre 2019, le bailleur a indiqué qu'il lui semblait « important d'informer (les) potentiels acquéreurs » de ce qu'il souhaitait conclure un nouveau bail à de nouvelles conditions et de leur préciser « que le montant du loyer du bail commercial, ne sera pas le montant du contrat actuel » et que par un courriel en date du 15 octobre 2019, soit 15 jours avant la cession, le notaire des époux [I] écrivait au conseil de la cessionnaire qu'il proposait « d'établir un véritable bail qui soit cessible au nouvel acquéreur », que sa cliente (sic) souhaitait un « bail authentique » et qu'il reviendrait vers le conseil de la cessionnaire dès que sa cliente lui aura indiqué « le montant du nouveau loyer ». Enfin, il convient de relever que par un courriel adressé le 5 novembre 2019 par le notaire des époux [I] au conseil de la cessionnaire, celui-ci a écrit : « mes clients n'étaient pas disponibles pour intervenir à votre acte de cession », mais indique qu'ils se sont « mis d'accord » avec la cessionnaire sur un loyer de 650 euros par mois hors charges, lui demandant, avant de rédiger l'acte de bail, si la cessionnaire été bien d'accord sur le montant de ses honoraires. L'ensemble de ces éléments démontre bien que le bailleur avait non seulement agréé la société Aux plaisirs de Puisaye, mais également accepté sans équivoque la cession du bail consécutive à la cession du fonds intervenue cinq jours plus tôt au bénéfice de cette dernière société.

Il convient en outre de préciser qu'il est inopérant de la part de M. [I] de soutenir devant la cour que son notaire n'aurait pas été habilité à le représenter et donc à l'engager dans ses échanges avec le conseil de la cessionnaire, alors que les échanges entre les deux conseils avaient pour objet « Cession Aux plaisir de Puisaye - époux [I] », le conseil de ces derniers utilisant indifféremment dans ses courriers les expressions « ma cliente », « mon client » ou encore « mes clients », démontrant qu'il représentait aussi bien Madame que Monsieur [I].

Enfin, il sera ajouté que le fait pour le bailleur de conditionner son agrément à l'exigence de rédaction d'un nouveau bail assorti d'un loyer plus élevé, revenait à faire échec aux dispositions d'ordre public énoncées aussi bien à l'article L. 145-16 précité selon lequel le preneur ne saurait se voir interdire la cession de son bail commercial au successeur de son fonds de commerce, qu'aux dispositions des articles L. 145-37 et suivants du code de commerce qui mettent en place la procédure particulière de révision triennale du loyer des baux commerciaux, non respectée en l'espèce.

Ainsi, le bailleur ayant tacitement agrée la cessionnaire et la preneuse ayant de surcroît rapporté la preuve de sa parfaite connaissance de ladite cession et de son acceptation tacite et non équivoque de celle-ci, il y a lieu de déclarer que la cession du bail intervenue le 31 octobre 2019 est opposable au bailleur.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a considéré qu'en l'absence d'agrément du bailleur, la cession du bail commercial intervenue le 31 octobre 2019 devait lui être déclarée inopposable.

Sur la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts de la preneuse, les demandes d'expulsion, de séquestration des meubles et l'indemnité d'occupation

Compte tenu du fait que la cession du bail commercial intervenue entre Mme [X] et la société Aux plaisirs de Puisaye est opposable au bailleur, il convient donc d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a estimé qu'ayant cédé son bail sans agréement du bailleur, Mme [X] s'était rendue coupable d'un manquement contractuel d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire ce celui-ci, justifiant également l'expulsion de la preneuse et de tous occupants de son chef des lieux loués et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, ainsi que la condamnation de la preneuse au paiement d'une indemnité d'occupation.

En conséquence, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de l'intimé tendant à la fixation d'une indemnité d'occupation à l'encontre de l'appelante, ni d'ordonner l'expulsion de l'appelante, ni d'autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Sur l'existence d'une convention de franchise de loyer entre les parties

Aux termes de l'article 1353 du code civil applicable à l'espèce, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l'article 1359 du même code qu'il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique, que par un autre écrit sous signature privée ou authentique.

Cependant, aux termes de l'article 1361 du même code, il peut être suppléé à l'écrit notamment par un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve.

L'article 1362 du même code admet que le commencement de preuve par écrit peut émaner du représentant de la partie contre laquelle il est produit.

Le commencement de preuve par écrit doit donc émaner de celui qui conteste l'acte ou de celui qu'il représente ou qui le représente ; il n'est d'ailleurs pas nécessaire que la partie à laquelle il est opposé ait matériellement participé à son établissement, à condition qu'il en soit l'auteur intellectuel. Pour le démontrer il suffit de prouver que l'écrit ne fait qu'exprimer la volonté de la personne intéressée, ce qui suggère qu'il a été approuvé tacitement par cette dernière.

En outre, l'élément de preuve produit aux débats ne pourra endosser la qualification de commencement de preuve par écrit que s'il rend vraisemblable ce qui est allégué, ce qui signifie que le document doit être suffisamment convainquant et sérieux pour rendre possible et envisageable le fait allégué.

Selon l'article 1365 du même code, l'écrit consiste en une suite de lettres, de caractères, de chiffres ou de tous autres signes ou symboles dotés d'une signification intelligible, quel que soit leur support.

Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir qu'il existait entre elle et le bailleur un accord verbal prévoyant qu'en échange d'une franchise de loyer, elle supporterait le coût des travaux de remise aux normes complète des lieux loués en vue d'accueillir des clients et dont le montant se compenserait en l'espèce largement avec les loyers dus. Par ailleurs, elle fait également valoir que M. [I] ne lui aurait jamais réclamé lesdits loyers au cours du bail et ce jusqu'à la délivrance du commandement de payer du 2 décembre 2019, soit pendant plus de deux ans. Les échanges intervenus entre les époux [I] et Mme [X], ainsi que diverses attestations et des photographies, viendraient confirmer l'existence de cet accord et la réalisation par elle des travaux convenus.

L'intimé fait valoir qu'il était stipulé au bail un loyer portable fixé à 400 euros par mois. Dès lors, le loyer devait être payé spontanément sans attendre une demande du bailleur. Or, Mme [X] n'aurait jamais payé le loyer prévu. L'intimé indique également que cette dernière ne peut prétendre que les loyers réclamés à hauteur de 12.400 euros avaient fait l'objet d'une franchise sans en apporter la preuve par écrit. Par ailleurs, Mme [X] et M. [I] n'auraient jamais entretenu de rapports amicaux les dispensant de rapporter la preuve écrite des actes invoqués. Un texto adressé par Mme [I] à Mme [X] ne saurait constituer un commencement de preuve par écrit, l'expéditrice n'étant pas propriétaire des lieux et le message n'abordant en aucun cas le loyer ou une franchise. Enfin, aucun des auteurs des attestations produites par Mme [X] n'aurait assisté à une quelconque rencontre entre M. [I] et cette dernière et encore moins à un échange relatif au loyer des locaux loués. Mme [X] ne rapporterait donc pas la preuve par écrit de la convention de compensation qu'elle allègue, ni même d'un commencement de preuve par écrit.

En l'espèce, en l'absence d'éléments nouveaux développés par les parties en cause d'appel, c'est par des moyens détaillés et pertinents auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte que le premier juge a estimé qu'il ressort de l'ensemble des pièces versées aux débats par les parties qu'est rapportée la preuve de l'existence d'un accord verbal entre celles-ci, au titre duquel elles sont convenues de ce que le montant des travaux de remise en état et de remise aux normes, réalisés par la preneuse, viendrait en déduction du montant des loyers prévus au titre du bail commercial conclu.

Il sera simplement ajouté que contrairement à ce que soutient l'intimé, un texto est tout à fait de nature à constituer un commencement de preuve par écrit dès lors qu'il est formé, comme la loi l'exige, d'une suite de lettres, de caractères, de chiffres ou de tous autres signes ou symboles dotés d'une signification intelligible et dès lors que son auteur ne fait pas l'objet de contestation. En l'occurrence, M. [I] ne conteste pas le fait que son épouse est l'auteur du texto du 25 mai 2017, par lequel elle écrivait à la preneuse « nous sommes bluffés par l'atmosphère cosy que vous avez créé. Cela n'a rien à voir avec le local original ! ». Il ne conteste pas non plus que l'usage de la première personne du pluriel l'englobait dans cette remarque, de sorte qu'il convient de considérer qu'il est, sinon l'auteur matériel de ce texto, au moins son auteur intellectuel étant représenté par son épouse dans la rédaction de celui-ci. Il y a également lieu de précisé à cet égard que la preneuse correspondait régulièrement avec l'épouse de M. [I] au sujet du bail signé avec Monsieur uniquement, comme en témoignent les textos en date du 5 août et 29 septembre 2019 versés aux débats par l'appelante et qu'il ressort également de la lettre adressée à la preneuse le 27 septembre 2019, à en-tête de « Monsieur et Madame [I] », que ces derniers se comportaient dans les faits comme des co-bailleurs, écrivant notamment : « le contrat que nous avons signé ensemble », « nous ne sommes pas opposés à ce qu'un bail commercial soit établi », « il nous semble important que vous en informiez vos potentiels acquéreurs », « notre notaire doit nous fournir des éléments juridiques » (souligné par la cour), le tout cosigné « [T] et [J] [I] », de sorte que l'intimée est mal fondé à soutenir que le texto du 25 mai 2017 ne pourrait lui être opposé, comme ayant été rédigé par son épouse alors qu'il était seul signataire du bail.

Il y a également lieu de considérer que, contrairement à ce qui est soutenu par l'intimé, le contenu du texto litigieux rend tout à fait vraisemblable l'existence de la convention dont se prévaut l'appelante, dans la mesure où il n'appartient pas au preneur de prendre en charge les travaux de remise aux normes en vue d'accueillir des clients, c'est-à-dire, les travaux destinés à rendre le local loué conforme à l'usage auquel il est destiné, dont la réalisation revient légalement au bailleur. Or, en l'espèce, des travaux de grande ampleur ont été, selon le texto litigieux et de l'aveu même des époux [I], pris en charge par la preneuse avec leur accord et rend parfaitement vraisemblable le fait que le montant desdits travaux se compenserait avec le loyer dû, dans la mesure où il appartient normalement au bailleur de les prendre à sa charge.

En outre, cette vraisemblance se trouve très largement corroborée par l'ensemble des éléments de preuve versés aux débats par les parties, au titre desquels il convient de retenir notamment, tout d'abord, une dizaine d'attestations produites par l'appelante selon lesquelles elle-même et son époux ont réalisé de très importants travaux de réhabilitation dans les locaux et ont confirmé à plusieurs reprises bénéficier d'une franchise de loyers à ce titre.

Cette vraisemblance se trouve également étayée par de nombreuses photographies de la réalisation d'importants travaux dans les locaux par Mme [X] et son époux, par le contrat de prêt d'un montant de 20.000 euros contracté par Mme [X] en avril 2017 et dont l'objet est notamment le financement de travaux, ainsi que par les dizaines de factures de matériaux versées aux débats, dressées au nom du restaurant ou de Mme [X] et à l'adresse des locaux.

Enfin, ces éléments se trouvent confortés par le fait que M. [I] n'a jamais sollicité le paiement d'un seul loyer pendant plus de trente mois et n'a pas apporté de réponse au courrier en date du 10 octobre 2019 adressé par le rédacteur de l'acte de cession du fonds de commerce, qui le sollicitait pour avoir confirmation de ce qu'il n'y avait pas d'arriéré de loyers, ni à la lettre que lui a adressée l'appelante le 6 décembre 2019, par laquelle elle évoquait sa perplexité face au commandement de payer reçu quelques jours avant, compte tenu de l'accord verbal intervenu entre eux. Son absence de contestations aux deux courriers précités renforce le commencement de preuve de l'existence de la convention dont se prévaut l'appelante.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement de ce chef.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l'article L.145-41 du code du commerce, la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit de celui-ci, ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit mentionner ce délai.

Le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l'usage de bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur - sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées - et la persistance de l'infraction aux clauses du bail après l'expiration du délai de mise en demeure.

Au terme du contrat de bail, les parties sont convenues de la clause résolutoire suivante : « dans le cas où le preneur manquerait à une seule de ses obligations, notamment pour défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance, pour défaut d'assurance pour usage des locaux loués contrairement à la destination prévue au présent contrat, le bailleur se réserve le droit de résilier de plein droit le bail un mois après mise en demeure par voie d'huissier restées infructueuses. L'exécution postérieure de ses obligations par le preneur ne suspend nullement la possibilité réservée au bailleur d'exercer sa faculté de résiliation. »

L'appelante fait valoir à ce titre que le commandement de payer visant la clause résolutoire date du 2 décembre 2019, alors que M. [I] n'a jamais réclamé le montant des loyers impayés avant la délivrance de ce commandement, soit pendant plus de deux ans, en raison de l'accord verbal intervenu entre eux, prévoyant que Mme [X] supporterait le coût de travaux de remise en état des lieux et que le montant de ces derniers, qui s'élèverait à 14.385,97 euros se compenserait avec les loyers dus, de sorte que la clause résolutoire visée dans le commandement de payer les loyers à hauteur de 11.600 euros ne saurait être acquise.

L'intimé soutient que le bail prévoyait que seules les grosses réparations de l'article 606 du code civil incombaient au bailleur, ce qui n'était pas le cas des travaux effectués par Mme [X], laquelle ne produit aucun devis et justifie la somme de 14.385,97 euros de travaux par diverses factures. Or, il en résulte que les travaux effectués dans les lieux loués s'élèveraient plutôt à la somme de 7.827,70 euros TTC, car un montant de 6.558,27 euros de factures ne se rapporterait pas à des travaux effectués dans les lieux loués et concerneraient même des achats de matériels destinés à l'habitation personnelle de Mme [X]. En conséquence, il estime que c'est à tort que le premier juge l'a débouté de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire.

En l'espèce, compte tenu de l'existence de l'accord verbal intervenu entre les parties et de ce que la cession du bail a été déclarée opposable au bailleur, il y a lieu de déterminer précisément le montant des travaux réalisés par la preneuse.

Il ressort des éléments de faits et des pièces versées aux débats, que les parties avaient entendu compenser les travaux de remise en état et de remise aux normes, avec les loyers dus au titre du contrat, sans qu'il soit justifié de limiter ladite compensation aux sommes réciproquement dues jusqu'au commandement délivré le 2 décembre 2019, contrairement à ce qu'a estimé le premier juge. Ainsi convient-il de retenir les factures de matériaux, produites par l'appelante, dressées à son nom ou au nom de son restaurant et à l'adresse des locaux loués, à l'exception des factures dressées au nom de son époux M. [N] [X] et celles dressées à son adresse personnelle.

Au regard des pièces produites, il y a lieu de retenir la somme de 11.911,10 euros au titre des travaux réalisés par la preneuse en vue de la remise en état et de la remise aux normes des locaux lui permettant de recevoir des clients.

Par conséquent, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'acquisition de la clause résolutoire, la somme due à la preneuse étant supérieure à celle de 11.600 euros, réclamée par le bailleur au titre du commandement de payer du 2 décembre 2019 visant la clause résolutoire.

Sur les demandes réciproques des parties relatives à des sommes restants dues

L'appelante sollicite la condamnation de M. [I] de lui payer la somme de 2.785,97 euros au titre des travaux réalisés dans les locaux et non compensés avec les loyers.

L'intimé sollicite quant à lui la condamnation de Mme [X] à lui payer, à titre principal la somme de 12.400 euros et à titre subsidiaire la somme de 4.572,30 euros correspondant aux loyers dû pour la période allant du 1er mai 2017 au 30 novembre 2019.

En l'espèce, compte tenu du fait que la cession du bail commercial liant les parties, intervenue le 31 octobre 2019, est opposable à M. [I], il convient de considérer que ledit bail a pris fin à cette date et que le montant des loyer dû pour la période courant depuis le 1er mai 2017, date de début du bail, s'élevait à la somme de 12.000 euros (400 euros x 30 mois). Mme [X] prouve avoir réalisé pour 11.911,11 euros de travaux dans les locaux, somme qu'il convient de compenser avec le montant des loyers dû. Il ressort de ces éléments que Mme [X] reste redevable vis-à-vis de M. [I] d'une somme de 88,89 euros.

En conséquence il y a lieu de débouter l'appelante de sa demande tendant à voir M. [I] condamné à lui payer la somme de 2.785,97 euros au titre des travaux réalisés et de la condamner, au titre de la demande reconventionnelle formée par ce dernier, à verser à celui-ci la somme de 88,89 euros au titre des loyers dus.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Sur la demande de l'appelante relative à des dommages et intérêts pour procédure abusive

Il résulte de l'article 32-1 du code de procédure civile que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Il est en outre admis que l'exercice d'une action en justice ou d'une voie de recours constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, ou d'erreur grossière équipollente au dol.

L'appelante demande que l'intimé soit condamné à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, estimant qu'elle a subi un préjudice du fait de l'engagement de la présente procédure, laquelle serait totalement abusive.

L'intimé demande que l'appelante soit déboutée de sa demande de dommages et intérêts, en ce qu'il n'aurait commis aucune faute dans l'exercice de ses droits.

En l'espèce, l'appelante ne justifie d'aucun abus du droit d'agir en justice constitutif d'une faute au sens de l'article 32-1 du code de procédure civile, au soutien de sa demande de condamnation de l'intimé à lui verser des dommages et intérêts, faute pour elle de rapporter la preuve d'une quelconque intention de nuire ou légèreté blâmable de la part de M. [I], qui a pu légitimement se méprendre sur l'étendue de ses droits. De plus, elle n'établit pas non plus l'existence d'un préjudice qui serait autre que celui subi du fait des frais de défense exposés et étant elle-même appelante, elle ne peut soutenir que la procédure d'appel serait abusive, de sorte que cette demande de dommages et intérêts ne peut qu'être rejetée.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La décision déférée étant principalement infirmée, il y a lieu de l'infirmer également en ce qui concerne les frais de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance.

Il convient de condamner M. [I] à payer à Mme [X] la somme de 4.000 euros au titre l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel, ainsi qu'aux dépens engagés par les parties au cours des deux instances.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire d'Auxerre rendu le 13 juin 2022 (RG n°21/00121) en ce qu'il a :

déclaré inopposable à Monsieur [T] [I] l'acte de cession du bail commercial en date du 31 octobre 2019 au profit de la société Aux plaisirs de Puisaye ;

prononcé la résiliation du bail commercial signé entre Monsieur [T] [I] et Madame [W] [X] née [U] à effet au 1er mai 2017 aux torts de Madame [W] [X] née [U] ;

ordonné l'expulsion de de Mme [W] [X] née [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 3] ;

autorisé le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles du choix de l'huissier de justice aux frais et aux risques du locataire conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code de procédure civile ;

condamné Mme [W] [X] née [U] à payer à M. [I], la somme de 12.160 euros (DOUZE MILLE CENT SOIXANTE EUROS) au titre des loyers impayés jusqu'à la présente décision ;

condamné Mme [W] [X] née [U] à une indemnité d'occupation d'un montant de 400 euros par mois à compter de la présente décision jusqu'à libération complète des lieux par la remise des clés au bailleur.

Confirme le jugement du tribunal judiciaire d'Auxerre du 13 juin 2022 (RG 21/00121) en ses autres dispositions soumises à la cour.

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare opposable à Monsieur [T] [I] l'acte de cession du bail commercial en date du 31 octobre 2019 au profit de la société Aux plaisirs de Puisaye ;

Condamne Madame [W] [X] née [U] à payer à Monsieur [I] la somme de 88,89 euros au titre du solde des loyers dû après compensation avec le montant des travaux effectués par elle dans les locaux loués ;

Déboute Monsieur [T] [I] de l'ensemble de ses demandes ;

Condamne Monsieur [T] [I] à payer à Madame [W] [X] née [U] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel ;

Condamne Monsieur [T] [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel.