CA Montpellier, 3e ch. civ., 13 novembre 2025, n° 21/03298
MONTPELLIER
Arrêt
Autre
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 13 NOVEMBRE 2025
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/03298 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PAHN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 04 FEVRIER 2021
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER
N° RG 20/00630
APPELANTS :
Monsieur [P], [Z] [O]
Né le 05 août 1961à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 8]
et
S.C.I. LE CIGALON
[Adresse 5]
[Localité 8]
Représentés par Me Audrey LISANTI, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Emmanuelle CARRETERO, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIME :
Monsieur [W] [M]
né le 28 Avril 1961 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représenté par Me Martine FIGUEROA, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 19 Août 2025
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 septembre 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Thierry CARLIER, conseiller
Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL
ARRET :
- contradictoire,
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 19 décembre 2013, la SCI Le Cigalon a vendu à Monsieur [W] [M] une maison d'habitation sise [Adresse 1] et [Adresse 3] à Frontignan sur les parcelles cadastrées section BL n° [Cadastre 4], [Cadastre 2], [Cadastre 6] et [Cadastre 7].
La SCI Le Cigalon avait procédé, en 2009 à des travaux autorisés par permis de construire, d'extension de l'immeuble de 54m² consistant en la rénovation du rez de chaussé, l'exhaussement d'une extension du garage et la transformation d'une partie de la toiture ancienne après réalisation d'un plancher pour aménager les combles.
Se plaignant de désordres affectant l'immeuble, Monsieur [W] [M] a saisi le juge des référés aux fins d'expertise judiciaire, à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 9 juin 2016 aux termes de laquelle Monsieur [H] a été désigné pour y procéder.
Par ordonnance du 8 décembre 2016, puis par ordonnance rectificative du 4 mai 2017 les missions de l'expert ont été étendues.
L'expert a déposé son rapport le 3 juin 2017.
Par actes des 30 et 31 janvier 2017, Monsieur [W] [M] a assigné Monsieur [P] [Z] [O] en qualité de gérant de la SCI Le Cigalon et en son nom personnel ainsi que la SCI Le Cigalon aux fins d'obtenir leur condamnation in solidum en indemnisation de ses préjudices sur le fondement de la garantie décennale.
Par jugement réputé contradictoire du 4 février 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a :
- Condamné la SCI Le Cigalon à verser à Monsieur [W] [M] la somme de 45 482,47 euros au titre des travaux de reprise ;
- Dit que les sommes allouées au titre des travaux de reprise seront actualisées en fonction de l'évolution de l'indice BT01 depuis le 3 juin 2017, date du rapport d'expertise, jusqu'à la date du jugement ;
- Condamné la SCI Le Cigalon à verser à Monsieur [W] [M] la somme de 1 500 euros au titre de son préjudice de jouissance ;
- Condamné la SCI Le Cigalon à verser à Monsieur [W] [M] la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral ;
- Débouté Monsieur [W] [M] de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [O] in solidum avec la SCI Le Cigalon, à l'indemniser de ses préjudices ;
- Condamné la SCI Le Cigalon à verser à Monsieur [W] [M] une somme de 3 000 euros en application de dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné la SCI Le Cigalon aux dépens comprenant le coût de l'expertise.
Par déclaration remise au greffe le 20 mai 2021, Monsieur [P] [Z] [O] et la SCI Le Cigalon ont interjeté appel de ce jugement.
Par leurs dernières conclusions, remises au greffe le 3 février 2022, Monsieur [P] [Z] [O] et la SCI Le Cigalon demandent à la cour d'appel de :
- Débouter Monsieur [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ainsi que de son appel incident ;
- Condamner Monsieur [M] à verser à la SCI Le Cigalon la somme de 3 838 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par ses dernières conclusions, remises au greffe le 2 novembre 2021, Monsieur [W] [M] demande notamment à la cour d'appel de :
- Confirmer le jugement sur le principe de la condamnation de la SCI Le Cigalon à indemniser les préjudices subis par Monsieur [M] ;
- Réformer le jugement sur le quantum et les postes de l'indemnisation et notamment en ce qu'il a :
" Débouté Monsieur [M] de ses demandes de paiement des sommes relatives aux désordres affectant :
" La toiture ancienne transformée en faisant le choix de la solution économique au détriment de la solution conforme aux travaux " dans les règles " ;
" La salle de bain et les chambres par infiltrations des menuiseries ;
" L'alimentation en eau ;
" Sous-estimé le montant des préjudices de jouissance et le préjudice moral ;
- Confirmer le jugement pour le surplus des dispositions relatives aux montants des sommes allouées ;
- Réformer le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur [M] de sa demande au titre de la condamnation in solidum du gérant de la SCI Le Cigalon, Monsieur [O], à l'indemnisation des désordres ;
En conséquence :
- Condamner in solidum, la SCI Le Cigalon prise en la personne de son représentant légal et Monsieur [O] à titre personnel à payer à Monsieur [M] les sommes suivantes :
" 76 255 euros à indexer sur l'indice BT01 depuis le 3 juin 2017 au jour du prononcé de l'arrêt à intervenir ;
" 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;
" 20 000 euros à titre de préjudice moral ;
- Condamner in solidum la SCI Le Cigalon prise en la personne de son représentant légal et Monsieur [O] à titre personnel à payer à Monsieur [M] la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le constat d'huissier de justice et les frais d'expertise.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 19 août 2025.
Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.
L'objet du litige porte sur la garantie décennale du vendeur - une SCI - et son gérant à titre personnel (pour n'avoir pas souscrit d'assurance dommage ouvrage au moment de la réalisation de travaux sur le bien vendu) à l'égard de l'acquéreur pour des désordres affectant l'immeuble vendu résultant de travaux de rénovation effectués dans le délai d'épreuve.
MOTIFS
Sur la garantie décennale de la SCI Le Cigalon
- Sur la réception de l'ouvrage
Le tribunal a retenu que la SCI Le Cigalon avait réalisé un ouvrage dont la réception tacite est intervenue le 4 novembre 2009, estimant que les travaux de rénovation réalisés par la SCI Le Cigalon étaient suffisamment importants pour être constitutifs de la réalisation d'un ouvrage ;
A défaut de réception expresse, il résulte du rapport d'expertise que la SCI Le Cigalon a pu prendre possession des lieux courant septembre 2009 ; les factures des entreprises intervenantes ont été acquittées et la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux a été déposée le 4 février 2010 en mairie, permettant d'établir la volonté de réceptionner l'ouvrage en novembre 2009.
La SCI Le Cigalon et Monsieur [O] sollicitent l'infirmation du jugement, estimant que la SCI Le Cigalon n'a pas réalisé d'ouvrage, faisant valoir qu'elle ne peut être qualifiée de constructeur d'ouvrage que pour la piscine réalisée en 2009 mais non pour les travaux d'extension, lesquels ont été réalisés par d'autres sociétés (Adecobat et Oscar Façade).
Le jugement reprend les termes de l'article 1792-1-2° du code civil qui dispose : " est réputé constructeur de l'ouvrage.. toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire "
La notion de constructeur s'applique donc à la vente après achèvement d'un ouvrage que le constructeur a construit ou fait construire et s'applique en l'espèce, la SCI venderesse étant responsable des dommages de nature décennale affectant l'immeuble, consécutifs aux travaux réalisés dans le bien avant la vente comme le stipule l'acte authentique de vente en date du 19 décembre 2013 qui concerne l'immobilier vendu qui a fait l'objet de travaux d'extension comme le détaille le premier juge.
Par ailleurs, la réception expresse n'est jamais intervenue comme le souligne l'expert, et la réception tacite suppose que soit établie une volonté non équivoque du maître de l'ouvrage de recevoir l'ouvrage.
Il ressort du rapport d'expertise que le gérant de la SCI le Cigalon indiquait avoir pris possession des travaux dans le courant du mois de septembre 2009 et les dernières factures des deux entreprises Adecobat et Oscar Facade ont été acquittées.
La suite logique de cette réception tacite est la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux déposée en mairie par le 4 février 2010.
Au vu de ces éléments, le jugement sera confirmé, la réception tacite fixée au mois de novembre 2009, la SCI le Cigalon et M. [O] [P] responsables au titre de la garantie décennale.
- Sur l'imputabilité des désordres
Le tribunal a retenu la garantie décennale de la SCI Le Cigalon et l'a condamnée à indemniser M. [M] à hauteur de 15 016,28 et 1 235 euros TTC, aux motifs que l'expert a relevé un sous-dimensionnement des trois longueurs de pannes constitutifs d'une non-conformité grave présentant des risques en cas de surcharge (neige) ainsi le non-respect des règlements de sécurité est constitutif d'une impropriété à destination qui ne suppose pas, si un risque en découle, que celui-ci se soit réalisé ;
Les sommes retenues par le tribunal sont celles évaluées par l'expert.
La SCI Le Cigalon et M. [O] sollicitent l'infirmation du jugement, faisant valoir que l'expert n'a pas indiqué à quels règlements de sécurité la SCI Le Cigalon (qui n'est pas professionnel de l'immobilier) a manqué, l'expert aurait outrepassé sa mission en indiquant que le non-respect des règlements de sécurité est constitutif d'une impropriété à destination, or il s'agirait d'une analyse juridique et non technique ;
Aucun risque ne s'étant réalisé et la solidité de l'immeuble n'étant pas affectée, le désordre ne relève pas de la garantie décennale ;
Il s'agit d'une non-conformité aux règles de l'art et il appartient à Monsieur [M], subrogé dans les droits de la SCI Le Cigalon, d'agir contre la société Adecobat qui a réalisé les travaux;
Enfin, M. [M] a réalisé des travaux sur le toit postérieurement à la vente, lesquels ont pu affecter la solidité de l'ouvrage.
Monsieur [M] sollicite la confirmation du jugement, précisant outre sa motivation que la non-conformité porte sur la règlementation neige-vent et que le risque neige n'est pas nul dans la région et que le vent est une constante du climat de la région.
Il sera noté que les désordres retenus par l'expert s'agissant tout à la fois du non-respect des règles de l'art et de non-conformité affectant des éléments structurels de l'immeuble ne pouvait être détectés par des acquéreurs non professionnels comme c'est le cas en l'espèce.
a) Sur les désordres affectant le pan de toiture nouveau de l'extension sur le R+1 préexistant
Le tribunal a retenu la garantie décennale de la SCI et l'a condamnée à la somme de 2 080,76 euros TTC aux motifs que l'expert a relevé la présence de traces d'infiltrations qui ont pour origine des non-conformités. Ce désordre étant à l'origine d'infiltration dans l'immeuble, il le rend impropre à sa destination.
La SCI Le Cigalon et M. [O] sollicitent l'infirmation du jugement, faisant valoir que les non-conformités à l'origine des infiltrations sont ponctuelles et ne peuvent en conséquence rendre l'immeuble impropre à sa destination. Ces désordres étaient apparents lors de la vente et connu de M. [M] (mentionné à Me [T] dans un procès-verbal de septembre 2015).
Il s'avère que ces infiltrations ont été constatées par l'expert quel que soit leur fréquence, dès lors la non-conformité est établie. Ce désordre relève de la garantie décennale et la SCI doit le réparer à concurrence de 2 080,76 euros TTC.
Concernant les désordres qui concernent le sous dimensionnement apparent des trois longueurs de pannes relevé par l'expert en pages 6 et 7 de son rapport, l'expert mentionne expressément qu'il s'agit d'une non conformité grave (retenue) qui ne répond pas aux règles de l'art qui présente des risques en cas de charges (de neige et de vent) puisque la réglementation NV (neige et vent) n'a pas été respectée ni au niveau de la conception, ni au niveau de l'exécution.
Il s'agit là d'une impropriété à la destination laquelle ne suppose pas si elle découle d'un risque, que ce risque soit réalisé et il sera souligné que si l'immeuble est peu exposé à la neige, il l'est par contre aux forts vents, constante du climat de la région.
Ce désordre n'était pas apparent à des non professionnels de la construction.
Ce désordre relève donc de la garantie décennale et la SCI doit le réparer à concurrence de 15 016,28 et 1 235 euros TTC.
b) Sur les désordres affectant le séjour/salle à manger du rez de chaussée de la partie ancienne du R+1
Le tribunal a retenu la garantie décennale de la SCI venderesse pour le désordre affectant le carrelage mais l'a écartée concernant l'allège de la fenêtre du salon aux motifs que concernant le carrelage, le désordre résultant du fait que la dalle repose directement sur sol sablonneux et que le carrelage a été réalisé sans isolation de la dalle ancienne ni mise en 'uvre de film polyane entraîne des remontées d'eau dans l'immeuble le rendant impropre à sa destination. Ce désordre est en lien avec les travaux réalisés par la SCI, laquelle est tenue de le réparer sur le fondement de la garantie décennale (montants retenus par l'expert de 17 291,38 euros TTC) ;
Concernant la fenêtre, aucun désordre de nature décennale n'est relevé; les auréoles et cloquages de peinture ne compromettent pas la solidité de l'ouvrage et ne le rendent pas impropre à sa destination.
La SCI Le Cigalon et M. [O] sollicitent l'infirmation du jugement à propos du désordre affectant le carrelage, la confirmation quant à la fenêtre, faisant valoir, à propos du carrelage que le désordre est ponctuel car l'humidité des joints découle de la situation géographique du bien (bord de mer/zone inondable). L'impropriété à destination s'apprécie par rapport à la destination convenue entre les parties et M. [M] aurait accepté les risques naturels (exposition à l'humidité) lors de la vente. Le montant alloué correspond à la réfection totale du rdc, lequel est excessif au regard des points de saturation en eau constatés, lesquels sont localisés à la " partie centrale du carrelage du séjour ".
Contrairement, à ce qu'affirme les appelants si l'impropriété à la destination s'apprécie par rapport à celle convenue par les parties lorsqu'une telle destination est expressément convenue ; à défaut il faut se référer à une destination " normale " du bien. En l'espèce, la situation géographique du bien n'implique pas d'accepter que le bien soit " destiné " à être sujet à des infiltrations ou des remontées d'humidité alors qu'un immeuble est en revanche naturellement destiné à être étanche, peu importe sa situation géographique.
Dès lors, les désordres affectant le carrelage constitue un désordre qui affecte la structure de la dalle (une saturation en eau du carrelage due à la création d'une dalle reposant directement sur le sol sablonneux, aucune isolation de la dalle ancienne, ni mise en 'uvre d'un film polyane). Ce désordre structurel implique sa réparation au titre de la garantie décennale dont l'évaluation par l'expert à 17 291,38 euros constitue le prix de cette réparation.
c) Sur les désordres affectant l'entrée/couloir du rdc de la partie ancienne du R+1
Le tribunal a retenu la garantie décennale de la SCI Le Cigalon et l'a condamnée à la somme totale de 2 747,11 euros telle qu'évaluée par l'expert aux motifs que l'expert a constaté une non-conformité générale relevant de la faiblesse de la pente de l'appentis, un défaut de recouvrement de tuiles au niveau de l'extension de la rive maçonnée et une fissure verticale en angle de la maison au droit de la porte d'entrée. Ce désordre est lié aux travaux d'agrandissement et est à l'origine d'infiltrations rendant l'immeuble impropre à sa destination.
La SCI Le Cigalon et M. [O] sollicitent l'infirmation du jugement, faisant valoir que Monsieur [M] n'apporte pas la preuve que la fissure est apparue postérieurement à la vente. Les traces d'humidité sont ponctuelles et le caractère ponctuel du désordre ne peut rendre l'immeuble impropre à sa destination ou en affecter sa solidité : Il s'agirait des non-conformités et non des désordres de nature décennale.
L'impropriété à destination doit s'apprécier au regard de la destination normale du bien et la faiblesse structurelle de la pente et du défaut de recouvrement des tuiles et aboutit à nombreuses infiltrations qui nécessitent une réparation évaluée à dire d'expert à la somme de 2 747,11 euros.
d) Sur les désordres affectant la salle de bains et les chambres
Le tribunal a exclu la responsabilité décennale de la SCI Le Cigalon aux motifs qu'il n'était pas démontré que ces désordres étaient en lien avec les travaux de rénovation qu'a fait réaliser la SCI en 2009.
La SCI et M. [O] sollicitent la confirmation du jugement précisant outre sa motivation qu'ils n'ont pas réalisé de travaux sur la salle de bains et les chambres et que les infiltrations ponctuelles ne peuvent rendre l'immeuble impropre à sa destination.
M. [M] sollicite l'infirmation du jugement faisant valoir que les infiltrations trouvent leur origine dans des désordres affectant des allèges des fenêtres et présentent un caractère décennal.
Toutefois concernant ces désordres, il n'est pas démontré que leur siège et leur origine serait imputables aux travaux de rénovation de la SCI Le Cigalon.
e) Sur les désordres affectant la toiture ancienne transformée
Le tribunal a retenu la responsabilité décennale de la SCI Le Cigalon et l'a condamnée à la somme de 4 840 euros telle qu'évaluée par l'expert (1e solution préconisée par celui-ci ; la moins onéreuse), aux motifs que la toiture ancienne transformée est affectée d'un vice grave inhérent à la panne bois elle-même qui doit être moisée ou remplacée ; ce désordre a une nature décennale et est en lien avec les travaux réalisés par la SCI, laquelle est tenu de le réparer. La solution n° 1 tenant au moisage est retenue par le juge en tant qu'elle est la moins onéreuse et suffit à mettre fin au désordre.
La SCI Le Cigalon et M. [O] sollicitent l'infirmation du jugement, faisant valoir qu'il ressort du constat d'huissier que le désordre était apparent. Le désordre était existant lors de la prise de possession de l'ouvrage par M. [M]. Il y a un doute sur la date d'apparition du désordre.
M. [M] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a retenu la 1e solution préconisée par l'expert (moisage) et non la 2nde solution tenant à la réfection totale de la toiture.
Cet aspect précis du mode opératoire et le siège de ce désordre démontre qu'il ne pouvait pas être apparent, le jugement sera confirmé pour la somme de 4 840 euros .
f) Sur le désordre affectant le cumulus
Les deux parties sollicitent la confirmation du jugement.
g) Sur le désordre affectant le bureau sous appentis (extension sud au droit de la terrasse du séjour)
Le tribunal a retenu la garantie décennale de la SCI et l'a condamnée aux sommes de 2 106,94 et 165 euros TTC telles qu'évaluées par l'expert aux motifs que ce désordre est lié aux travaux d'extension : Il est à l'origine d'infiltrations rendant l'immeuble impropre à destination.
La SCI Le Cigalon et M. [O] sollicitent l'infirmation du jugement faisant valoir que l'expert a qualifié le problème de non-conformité mais non de désordre rendant l'immeuble impropre à destination. Il ne relèverait pas de la garantie décennale.
Il est constant que des traces d'infiltrations sont constatées et l'expert explique que le parement du chevron de rive n'est pas jointif à la rive, ce qui est en mesure de laisser passer de l'eau par temps de pluie et ce désordre est lié aux travaux d'extension, cette situation rend l'immeuble, et sa couverture à cet endroit précis, impropre à sa destination conduisant à confirmer la condamnation de la SCI le Cigalon au paiement des sommes de 2 106,94 euros et 165 euros TTC, ces sommes ayant été justement appréciées.
h) Sur les désordres affectant les revêtements de façades côté sud
Le tribunal a écarté la garantie décennale de la SCI aux motifs qu'il n'est pas démontré que ces désordres rendent l'immeuble impropre à sa destination ; le désordre apparaissant uniquement comme de nature esthétique et localisé et il n'est pas indiqué que les fissures soient à l'origine d'infiltrations et ne relèvent pas de la garantie décennale.
La SCI Le Cigalon et M. [O] sollicitent la confirmation du jugement, précisant outre sa motivation qu'il s'agit d'un désordre ponctuel et isolé qui n'entre pas dans les désordres de nature décennale et que les fissures étaient apparentes au jour de la vente.
M. [M] sollicite la réformation du jugement se limitant à reprocher au tribunal d'avoir considéré que ces désordres n'étaient pas à l'origine d'infiltrations.
Les constations de l'expert démontrent qu'il s'agit de désordres isolés superficiels, le jugement sera confirmé.
i) Sur les désordres affectant l'alimentation en eau potable
Le tribunal a rejeté la garantie décennale de la SCI Le Cigalon estimant que l'existence d'un désordre de nature décennale n'était pas établie, l'expert ayant considéré qu'il était " matériellement impossible de vérifier les désordres allégués concernant un défaut de comportement des canalisations extérieures ".
La SCI Le Cigalon et M. [O] sollicitent la confirmation du jugement en reprenant sa motivation.
M. [M] sollicite la réformation du jugement se limitant à reprocher au tribunal d'avoir considéré que ces désordres ne devaient pas être pris en compte au titre de la garantie décennale
Le constat de l'expert est indubitable, en l'absence de vérifications et de désordres avérés, cette demande sera rejetée, le jugement confirmé.
Sur l'actualisation des sommes en fonction de l'indice BT01
Les sommes dues au titre du préjudice matériel feront l'objet de cette indexation.
Sur l'indemnisation des préjudices annexes
- Sur le préjudice moral
Le tribunal a retenu un préjudice moral à hauteur de 2 000 euros au titre des désagréments subis par M. [M] (importance des désordres ; délais depuis lesquels ils ont été déclarés).
La SCI Le Cigalon et M. [O] sollicitent l'infirmation du jugement.
M. [M] demande une réévaluation de l'indemnisation à hauteur de 20 000 euros.
Ce préjudice subjectif mais réel a été justement évalué par le premier juge.
- Sur le préjudice de jouissance
Le tribunal l'a indemnisé à hauteur de 1 500 euros au regard de l'inhabitabilité d'une partie de la maison et au regard de la nature du bien immobilier.
La SCI et M. [O] demandent la réformation du jugement estimant que les désordres ne lui sont pas imputables.
M. [M] demande une réévaluation à hauteur de 3 000 euros correspondant à un trouble de jouissance d'au moins 45 jours.
Les travaux préconisés par l`expert vont impacter un partie de l'habitation et la jouissance de celle-ci pendant la durée des travaux mais aussi dans l'utilisation quotidienne de cette maison.
Au vu de ces éléments ce préjudice sera évalué à 3 000 euros.
Sur la responsabilité personnelle de Monsieur [O]
Le tribunal a écarté la responsabilité personnelle de M. [O] en qualité de gérant de la SCI aux motifs que l'acquéreur a été informé du défaut d'assurance dommages-ouvrage dans l'acte de vente et de ses conséquences.
La SCI Le Cigalon et M. [O] sollicitent la confirmation du jugement précisant outre sa motivation que M. [M] a accepté le risque résultant de la non-conclusion de l'assurance, tel qu'il le reconnaît dans l'acte de vente.
M. [M] sollicite l'infirmation du jugement, faisant valoir que si l'acte de vente mentionne l'absence de souscription d'une assurance dommage-ouvrage, il est également mentionné que le vendeur déclare qu'il n'est pas en mesure de fournir les assurances en responsabilité décennale des intervenants à l'extension et qu'il s'engage à les fournir au notaire chargé de la rédaction des présentes, or ces attestations n'ont toutefois jamais été produites et le vendeur a trompé l'acquéreur sur ce point ;
Il convient de distinguer entre le défaut d'assurance de la SCI qui a été spécifiquement évoqué lors de l'acte authentique et le défaut de production des assurances des intervenants, dont la responsabilité incombe à ces entreprises.
Dès lors, les acquéreurs connaissaient l'absence d'assurance décennale souscrit par la SCI, le jugement sera confirmé aucune faute détachable du gérant de la SCI n'étant rapportée, M. [O] sera définitivement mis hors de cause y compris au titre de la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
La SCI Le Cigalon prise en la personne de son représentant légal, succombante, sera condamnée à payer à Monsieur [M] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le constat d'huissier de justice et les frais d'expertise.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme le jugement du Tribunal Judiciaire de Montpellier du 4 février 2021 concernant le montant du préjudice matériel et les travaux de reprise et le montant du préjudice moral, sommes dues par la SCI Le Cigalon à M.[M].
Infirme le montant due au titre du préjudice de jouissance et statuant sur ce chef infirmé :
- Condamne la SCI Le Cigalon à payer à M. [M] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance,
- Condamne la SCI Le Cigalon prise en la personne de son représentant légal à payer à Monsieur [M] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le constat d'huissier de justice et les frais d'expertise.
Le greffier, Le président,
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 13 NOVEMBRE 2025
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/03298 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PAHN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 04 FEVRIER 2021
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER
N° RG 20/00630
APPELANTS :
Monsieur [P], [Z] [O]
Né le 05 août 1961à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 8]
et
S.C.I. LE CIGALON
[Adresse 5]
[Localité 8]
Représentés par Me Audrey LISANTI, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Emmanuelle CARRETERO, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIME :
Monsieur [W] [M]
né le 28 Avril 1961 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représenté par Me Martine FIGUEROA, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 19 Août 2025
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 septembre 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Thierry CARLIER, conseiller
Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL
ARRET :
- contradictoire,
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 19 décembre 2013, la SCI Le Cigalon a vendu à Monsieur [W] [M] une maison d'habitation sise [Adresse 1] et [Adresse 3] à Frontignan sur les parcelles cadastrées section BL n° [Cadastre 4], [Cadastre 2], [Cadastre 6] et [Cadastre 7].
La SCI Le Cigalon avait procédé, en 2009 à des travaux autorisés par permis de construire, d'extension de l'immeuble de 54m² consistant en la rénovation du rez de chaussé, l'exhaussement d'une extension du garage et la transformation d'une partie de la toiture ancienne après réalisation d'un plancher pour aménager les combles.
Se plaignant de désordres affectant l'immeuble, Monsieur [W] [M] a saisi le juge des référés aux fins d'expertise judiciaire, à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 9 juin 2016 aux termes de laquelle Monsieur [H] a été désigné pour y procéder.
Par ordonnance du 8 décembre 2016, puis par ordonnance rectificative du 4 mai 2017 les missions de l'expert ont été étendues.
L'expert a déposé son rapport le 3 juin 2017.
Par actes des 30 et 31 janvier 2017, Monsieur [W] [M] a assigné Monsieur [P] [Z] [O] en qualité de gérant de la SCI Le Cigalon et en son nom personnel ainsi que la SCI Le Cigalon aux fins d'obtenir leur condamnation in solidum en indemnisation de ses préjudices sur le fondement de la garantie décennale.
Par jugement réputé contradictoire du 4 février 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a :
- Condamné la SCI Le Cigalon à verser à Monsieur [W] [M] la somme de 45 482,47 euros au titre des travaux de reprise ;
- Dit que les sommes allouées au titre des travaux de reprise seront actualisées en fonction de l'évolution de l'indice BT01 depuis le 3 juin 2017, date du rapport d'expertise, jusqu'à la date du jugement ;
- Condamné la SCI Le Cigalon à verser à Monsieur [W] [M] la somme de 1 500 euros au titre de son préjudice de jouissance ;
- Condamné la SCI Le Cigalon à verser à Monsieur [W] [M] la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral ;
- Débouté Monsieur [W] [M] de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [O] in solidum avec la SCI Le Cigalon, à l'indemniser de ses préjudices ;
- Condamné la SCI Le Cigalon à verser à Monsieur [W] [M] une somme de 3 000 euros en application de dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné la SCI Le Cigalon aux dépens comprenant le coût de l'expertise.
Par déclaration remise au greffe le 20 mai 2021, Monsieur [P] [Z] [O] et la SCI Le Cigalon ont interjeté appel de ce jugement.
Par leurs dernières conclusions, remises au greffe le 3 février 2022, Monsieur [P] [Z] [O] et la SCI Le Cigalon demandent à la cour d'appel de :
- Débouter Monsieur [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ainsi que de son appel incident ;
- Condamner Monsieur [M] à verser à la SCI Le Cigalon la somme de 3 838 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par ses dernières conclusions, remises au greffe le 2 novembre 2021, Monsieur [W] [M] demande notamment à la cour d'appel de :
- Confirmer le jugement sur le principe de la condamnation de la SCI Le Cigalon à indemniser les préjudices subis par Monsieur [M] ;
- Réformer le jugement sur le quantum et les postes de l'indemnisation et notamment en ce qu'il a :
" Débouté Monsieur [M] de ses demandes de paiement des sommes relatives aux désordres affectant :
" La toiture ancienne transformée en faisant le choix de la solution économique au détriment de la solution conforme aux travaux " dans les règles " ;
" La salle de bain et les chambres par infiltrations des menuiseries ;
" L'alimentation en eau ;
" Sous-estimé le montant des préjudices de jouissance et le préjudice moral ;
- Confirmer le jugement pour le surplus des dispositions relatives aux montants des sommes allouées ;
- Réformer le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur [M] de sa demande au titre de la condamnation in solidum du gérant de la SCI Le Cigalon, Monsieur [O], à l'indemnisation des désordres ;
En conséquence :
- Condamner in solidum, la SCI Le Cigalon prise en la personne de son représentant légal et Monsieur [O] à titre personnel à payer à Monsieur [M] les sommes suivantes :
" 76 255 euros à indexer sur l'indice BT01 depuis le 3 juin 2017 au jour du prononcé de l'arrêt à intervenir ;
" 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;
" 20 000 euros à titre de préjudice moral ;
- Condamner in solidum la SCI Le Cigalon prise en la personne de son représentant légal et Monsieur [O] à titre personnel à payer à Monsieur [M] la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le constat d'huissier de justice et les frais d'expertise.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 19 août 2025.
Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.
L'objet du litige porte sur la garantie décennale du vendeur - une SCI - et son gérant à titre personnel (pour n'avoir pas souscrit d'assurance dommage ouvrage au moment de la réalisation de travaux sur le bien vendu) à l'égard de l'acquéreur pour des désordres affectant l'immeuble vendu résultant de travaux de rénovation effectués dans le délai d'épreuve.
MOTIFS
Sur la garantie décennale de la SCI Le Cigalon
- Sur la réception de l'ouvrage
Le tribunal a retenu que la SCI Le Cigalon avait réalisé un ouvrage dont la réception tacite est intervenue le 4 novembre 2009, estimant que les travaux de rénovation réalisés par la SCI Le Cigalon étaient suffisamment importants pour être constitutifs de la réalisation d'un ouvrage ;
A défaut de réception expresse, il résulte du rapport d'expertise que la SCI Le Cigalon a pu prendre possession des lieux courant septembre 2009 ; les factures des entreprises intervenantes ont été acquittées et la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux a été déposée le 4 février 2010 en mairie, permettant d'établir la volonté de réceptionner l'ouvrage en novembre 2009.
La SCI Le Cigalon et Monsieur [O] sollicitent l'infirmation du jugement, estimant que la SCI Le Cigalon n'a pas réalisé d'ouvrage, faisant valoir qu'elle ne peut être qualifiée de constructeur d'ouvrage que pour la piscine réalisée en 2009 mais non pour les travaux d'extension, lesquels ont été réalisés par d'autres sociétés (Adecobat et Oscar Façade).
Le jugement reprend les termes de l'article 1792-1-2° du code civil qui dispose : " est réputé constructeur de l'ouvrage.. toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire "
La notion de constructeur s'applique donc à la vente après achèvement d'un ouvrage que le constructeur a construit ou fait construire et s'applique en l'espèce, la SCI venderesse étant responsable des dommages de nature décennale affectant l'immeuble, consécutifs aux travaux réalisés dans le bien avant la vente comme le stipule l'acte authentique de vente en date du 19 décembre 2013 qui concerne l'immobilier vendu qui a fait l'objet de travaux d'extension comme le détaille le premier juge.
Par ailleurs, la réception expresse n'est jamais intervenue comme le souligne l'expert, et la réception tacite suppose que soit établie une volonté non équivoque du maître de l'ouvrage de recevoir l'ouvrage.
Il ressort du rapport d'expertise que le gérant de la SCI le Cigalon indiquait avoir pris possession des travaux dans le courant du mois de septembre 2009 et les dernières factures des deux entreprises Adecobat et Oscar Facade ont été acquittées.
La suite logique de cette réception tacite est la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux déposée en mairie par le 4 février 2010.
Au vu de ces éléments, le jugement sera confirmé, la réception tacite fixée au mois de novembre 2009, la SCI le Cigalon et M. [O] [P] responsables au titre de la garantie décennale.
- Sur l'imputabilité des désordres
Le tribunal a retenu la garantie décennale de la SCI Le Cigalon et l'a condamnée à indemniser M. [M] à hauteur de 15 016,28 et 1 235 euros TTC, aux motifs que l'expert a relevé un sous-dimensionnement des trois longueurs de pannes constitutifs d'une non-conformité grave présentant des risques en cas de surcharge (neige) ainsi le non-respect des règlements de sécurité est constitutif d'une impropriété à destination qui ne suppose pas, si un risque en découle, que celui-ci se soit réalisé ;
Les sommes retenues par le tribunal sont celles évaluées par l'expert.
La SCI Le Cigalon et M. [O] sollicitent l'infirmation du jugement, faisant valoir que l'expert n'a pas indiqué à quels règlements de sécurité la SCI Le Cigalon (qui n'est pas professionnel de l'immobilier) a manqué, l'expert aurait outrepassé sa mission en indiquant que le non-respect des règlements de sécurité est constitutif d'une impropriété à destination, or il s'agirait d'une analyse juridique et non technique ;
Aucun risque ne s'étant réalisé et la solidité de l'immeuble n'étant pas affectée, le désordre ne relève pas de la garantie décennale ;
Il s'agit d'une non-conformité aux règles de l'art et il appartient à Monsieur [M], subrogé dans les droits de la SCI Le Cigalon, d'agir contre la société Adecobat qui a réalisé les travaux;
Enfin, M. [M] a réalisé des travaux sur le toit postérieurement à la vente, lesquels ont pu affecter la solidité de l'ouvrage.
Monsieur [M] sollicite la confirmation du jugement, précisant outre sa motivation que la non-conformité porte sur la règlementation neige-vent et que le risque neige n'est pas nul dans la région et que le vent est une constante du climat de la région.
Il sera noté que les désordres retenus par l'expert s'agissant tout à la fois du non-respect des règles de l'art et de non-conformité affectant des éléments structurels de l'immeuble ne pouvait être détectés par des acquéreurs non professionnels comme c'est le cas en l'espèce.
a) Sur les désordres affectant le pan de toiture nouveau de l'extension sur le R+1 préexistant
Le tribunal a retenu la garantie décennale de la SCI et l'a condamnée à la somme de 2 080,76 euros TTC aux motifs que l'expert a relevé la présence de traces d'infiltrations qui ont pour origine des non-conformités. Ce désordre étant à l'origine d'infiltration dans l'immeuble, il le rend impropre à sa destination.
La SCI Le Cigalon et M. [O] sollicitent l'infirmation du jugement, faisant valoir que les non-conformités à l'origine des infiltrations sont ponctuelles et ne peuvent en conséquence rendre l'immeuble impropre à sa destination. Ces désordres étaient apparents lors de la vente et connu de M. [M] (mentionné à Me [T] dans un procès-verbal de septembre 2015).
Il s'avère que ces infiltrations ont été constatées par l'expert quel que soit leur fréquence, dès lors la non-conformité est établie. Ce désordre relève de la garantie décennale et la SCI doit le réparer à concurrence de 2 080,76 euros TTC.
Concernant les désordres qui concernent le sous dimensionnement apparent des trois longueurs de pannes relevé par l'expert en pages 6 et 7 de son rapport, l'expert mentionne expressément qu'il s'agit d'une non conformité grave (retenue) qui ne répond pas aux règles de l'art qui présente des risques en cas de charges (de neige et de vent) puisque la réglementation NV (neige et vent) n'a pas été respectée ni au niveau de la conception, ni au niveau de l'exécution.
Il s'agit là d'une impropriété à la destination laquelle ne suppose pas si elle découle d'un risque, que ce risque soit réalisé et il sera souligné que si l'immeuble est peu exposé à la neige, il l'est par contre aux forts vents, constante du climat de la région.
Ce désordre n'était pas apparent à des non professionnels de la construction.
Ce désordre relève donc de la garantie décennale et la SCI doit le réparer à concurrence de 15 016,28 et 1 235 euros TTC.
b) Sur les désordres affectant le séjour/salle à manger du rez de chaussée de la partie ancienne du R+1
Le tribunal a retenu la garantie décennale de la SCI venderesse pour le désordre affectant le carrelage mais l'a écartée concernant l'allège de la fenêtre du salon aux motifs que concernant le carrelage, le désordre résultant du fait que la dalle repose directement sur sol sablonneux et que le carrelage a été réalisé sans isolation de la dalle ancienne ni mise en 'uvre de film polyane entraîne des remontées d'eau dans l'immeuble le rendant impropre à sa destination. Ce désordre est en lien avec les travaux réalisés par la SCI, laquelle est tenue de le réparer sur le fondement de la garantie décennale (montants retenus par l'expert de 17 291,38 euros TTC) ;
Concernant la fenêtre, aucun désordre de nature décennale n'est relevé; les auréoles et cloquages de peinture ne compromettent pas la solidité de l'ouvrage et ne le rendent pas impropre à sa destination.
La SCI Le Cigalon et M. [O] sollicitent l'infirmation du jugement à propos du désordre affectant le carrelage, la confirmation quant à la fenêtre, faisant valoir, à propos du carrelage que le désordre est ponctuel car l'humidité des joints découle de la situation géographique du bien (bord de mer/zone inondable). L'impropriété à destination s'apprécie par rapport à la destination convenue entre les parties et M. [M] aurait accepté les risques naturels (exposition à l'humidité) lors de la vente. Le montant alloué correspond à la réfection totale du rdc, lequel est excessif au regard des points de saturation en eau constatés, lesquels sont localisés à la " partie centrale du carrelage du séjour ".
Contrairement, à ce qu'affirme les appelants si l'impropriété à la destination s'apprécie par rapport à celle convenue par les parties lorsqu'une telle destination est expressément convenue ; à défaut il faut se référer à une destination " normale " du bien. En l'espèce, la situation géographique du bien n'implique pas d'accepter que le bien soit " destiné " à être sujet à des infiltrations ou des remontées d'humidité alors qu'un immeuble est en revanche naturellement destiné à être étanche, peu importe sa situation géographique.
Dès lors, les désordres affectant le carrelage constitue un désordre qui affecte la structure de la dalle (une saturation en eau du carrelage due à la création d'une dalle reposant directement sur le sol sablonneux, aucune isolation de la dalle ancienne, ni mise en 'uvre d'un film polyane). Ce désordre structurel implique sa réparation au titre de la garantie décennale dont l'évaluation par l'expert à 17 291,38 euros constitue le prix de cette réparation.
c) Sur les désordres affectant l'entrée/couloir du rdc de la partie ancienne du R+1
Le tribunal a retenu la garantie décennale de la SCI Le Cigalon et l'a condamnée à la somme totale de 2 747,11 euros telle qu'évaluée par l'expert aux motifs que l'expert a constaté une non-conformité générale relevant de la faiblesse de la pente de l'appentis, un défaut de recouvrement de tuiles au niveau de l'extension de la rive maçonnée et une fissure verticale en angle de la maison au droit de la porte d'entrée. Ce désordre est lié aux travaux d'agrandissement et est à l'origine d'infiltrations rendant l'immeuble impropre à sa destination.
La SCI Le Cigalon et M. [O] sollicitent l'infirmation du jugement, faisant valoir que Monsieur [M] n'apporte pas la preuve que la fissure est apparue postérieurement à la vente. Les traces d'humidité sont ponctuelles et le caractère ponctuel du désordre ne peut rendre l'immeuble impropre à sa destination ou en affecter sa solidité : Il s'agirait des non-conformités et non des désordres de nature décennale.
L'impropriété à destination doit s'apprécier au regard de la destination normale du bien et la faiblesse structurelle de la pente et du défaut de recouvrement des tuiles et aboutit à nombreuses infiltrations qui nécessitent une réparation évaluée à dire d'expert à la somme de 2 747,11 euros.
d) Sur les désordres affectant la salle de bains et les chambres
Le tribunal a exclu la responsabilité décennale de la SCI Le Cigalon aux motifs qu'il n'était pas démontré que ces désordres étaient en lien avec les travaux de rénovation qu'a fait réaliser la SCI en 2009.
La SCI et M. [O] sollicitent la confirmation du jugement précisant outre sa motivation qu'ils n'ont pas réalisé de travaux sur la salle de bains et les chambres et que les infiltrations ponctuelles ne peuvent rendre l'immeuble impropre à sa destination.
M. [M] sollicite l'infirmation du jugement faisant valoir que les infiltrations trouvent leur origine dans des désordres affectant des allèges des fenêtres et présentent un caractère décennal.
Toutefois concernant ces désordres, il n'est pas démontré que leur siège et leur origine serait imputables aux travaux de rénovation de la SCI Le Cigalon.
e) Sur les désordres affectant la toiture ancienne transformée
Le tribunal a retenu la responsabilité décennale de la SCI Le Cigalon et l'a condamnée à la somme de 4 840 euros telle qu'évaluée par l'expert (1e solution préconisée par celui-ci ; la moins onéreuse), aux motifs que la toiture ancienne transformée est affectée d'un vice grave inhérent à la panne bois elle-même qui doit être moisée ou remplacée ; ce désordre a une nature décennale et est en lien avec les travaux réalisés par la SCI, laquelle est tenu de le réparer. La solution n° 1 tenant au moisage est retenue par le juge en tant qu'elle est la moins onéreuse et suffit à mettre fin au désordre.
La SCI Le Cigalon et M. [O] sollicitent l'infirmation du jugement, faisant valoir qu'il ressort du constat d'huissier que le désordre était apparent. Le désordre était existant lors de la prise de possession de l'ouvrage par M. [M]. Il y a un doute sur la date d'apparition du désordre.
M. [M] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a retenu la 1e solution préconisée par l'expert (moisage) et non la 2nde solution tenant à la réfection totale de la toiture.
Cet aspect précis du mode opératoire et le siège de ce désordre démontre qu'il ne pouvait pas être apparent, le jugement sera confirmé pour la somme de 4 840 euros .
f) Sur le désordre affectant le cumulus
Les deux parties sollicitent la confirmation du jugement.
g) Sur le désordre affectant le bureau sous appentis (extension sud au droit de la terrasse du séjour)
Le tribunal a retenu la garantie décennale de la SCI et l'a condamnée aux sommes de 2 106,94 et 165 euros TTC telles qu'évaluées par l'expert aux motifs que ce désordre est lié aux travaux d'extension : Il est à l'origine d'infiltrations rendant l'immeuble impropre à destination.
La SCI Le Cigalon et M. [O] sollicitent l'infirmation du jugement faisant valoir que l'expert a qualifié le problème de non-conformité mais non de désordre rendant l'immeuble impropre à destination. Il ne relèverait pas de la garantie décennale.
Il est constant que des traces d'infiltrations sont constatées et l'expert explique que le parement du chevron de rive n'est pas jointif à la rive, ce qui est en mesure de laisser passer de l'eau par temps de pluie et ce désordre est lié aux travaux d'extension, cette situation rend l'immeuble, et sa couverture à cet endroit précis, impropre à sa destination conduisant à confirmer la condamnation de la SCI le Cigalon au paiement des sommes de 2 106,94 euros et 165 euros TTC, ces sommes ayant été justement appréciées.
h) Sur les désordres affectant les revêtements de façades côté sud
Le tribunal a écarté la garantie décennale de la SCI aux motifs qu'il n'est pas démontré que ces désordres rendent l'immeuble impropre à sa destination ; le désordre apparaissant uniquement comme de nature esthétique et localisé et il n'est pas indiqué que les fissures soient à l'origine d'infiltrations et ne relèvent pas de la garantie décennale.
La SCI Le Cigalon et M. [O] sollicitent la confirmation du jugement, précisant outre sa motivation qu'il s'agit d'un désordre ponctuel et isolé qui n'entre pas dans les désordres de nature décennale et que les fissures étaient apparentes au jour de la vente.
M. [M] sollicite la réformation du jugement se limitant à reprocher au tribunal d'avoir considéré que ces désordres n'étaient pas à l'origine d'infiltrations.
Les constations de l'expert démontrent qu'il s'agit de désordres isolés superficiels, le jugement sera confirmé.
i) Sur les désordres affectant l'alimentation en eau potable
Le tribunal a rejeté la garantie décennale de la SCI Le Cigalon estimant que l'existence d'un désordre de nature décennale n'était pas établie, l'expert ayant considéré qu'il était " matériellement impossible de vérifier les désordres allégués concernant un défaut de comportement des canalisations extérieures ".
La SCI Le Cigalon et M. [O] sollicitent la confirmation du jugement en reprenant sa motivation.
M. [M] sollicite la réformation du jugement se limitant à reprocher au tribunal d'avoir considéré que ces désordres ne devaient pas être pris en compte au titre de la garantie décennale
Le constat de l'expert est indubitable, en l'absence de vérifications et de désordres avérés, cette demande sera rejetée, le jugement confirmé.
Sur l'actualisation des sommes en fonction de l'indice BT01
Les sommes dues au titre du préjudice matériel feront l'objet de cette indexation.
Sur l'indemnisation des préjudices annexes
- Sur le préjudice moral
Le tribunal a retenu un préjudice moral à hauteur de 2 000 euros au titre des désagréments subis par M. [M] (importance des désordres ; délais depuis lesquels ils ont été déclarés).
La SCI Le Cigalon et M. [O] sollicitent l'infirmation du jugement.
M. [M] demande une réévaluation de l'indemnisation à hauteur de 20 000 euros.
Ce préjudice subjectif mais réel a été justement évalué par le premier juge.
- Sur le préjudice de jouissance
Le tribunal l'a indemnisé à hauteur de 1 500 euros au regard de l'inhabitabilité d'une partie de la maison et au regard de la nature du bien immobilier.
La SCI et M. [O] demandent la réformation du jugement estimant que les désordres ne lui sont pas imputables.
M. [M] demande une réévaluation à hauteur de 3 000 euros correspondant à un trouble de jouissance d'au moins 45 jours.
Les travaux préconisés par l`expert vont impacter un partie de l'habitation et la jouissance de celle-ci pendant la durée des travaux mais aussi dans l'utilisation quotidienne de cette maison.
Au vu de ces éléments ce préjudice sera évalué à 3 000 euros.
Sur la responsabilité personnelle de Monsieur [O]
Le tribunal a écarté la responsabilité personnelle de M. [O] en qualité de gérant de la SCI aux motifs que l'acquéreur a été informé du défaut d'assurance dommages-ouvrage dans l'acte de vente et de ses conséquences.
La SCI Le Cigalon et M. [O] sollicitent la confirmation du jugement précisant outre sa motivation que M. [M] a accepté le risque résultant de la non-conclusion de l'assurance, tel qu'il le reconnaît dans l'acte de vente.
M. [M] sollicite l'infirmation du jugement, faisant valoir que si l'acte de vente mentionne l'absence de souscription d'une assurance dommage-ouvrage, il est également mentionné que le vendeur déclare qu'il n'est pas en mesure de fournir les assurances en responsabilité décennale des intervenants à l'extension et qu'il s'engage à les fournir au notaire chargé de la rédaction des présentes, or ces attestations n'ont toutefois jamais été produites et le vendeur a trompé l'acquéreur sur ce point ;
Il convient de distinguer entre le défaut d'assurance de la SCI qui a été spécifiquement évoqué lors de l'acte authentique et le défaut de production des assurances des intervenants, dont la responsabilité incombe à ces entreprises.
Dès lors, les acquéreurs connaissaient l'absence d'assurance décennale souscrit par la SCI, le jugement sera confirmé aucune faute détachable du gérant de la SCI n'étant rapportée, M. [O] sera définitivement mis hors de cause y compris au titre de la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
La SCI Le Cigalon prise en la personne de son représentant légal, succombante, sera condamnée à payer à Monsieur [M] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le constat d'huissier de justice et les frais d'expertise.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme le jugement du Tribunal Judiciaire de Montpellier du 4 février 2021 concernant le montant du préjudice matériel et les travaux de reprise et le montant du préjudice moral, sommes dues par la SCI Le Cigalon à M.[M].
Infirme le montant due au titre du préjudice de jouissance et statuant sur ce chef infirmé :
- Condamne la SCI Le Cigalon à payer à M. [M] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance,
- Condamne la SCI Le Cigalon prise en la personne de son représentant légal à payer à Monsieur [M] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le constat d'huissier de justice et les frais d'expertise.
Le greffier, Le président,