CA Nîmes, 2e ch. A, 13 novembre 2025, n° 24/00800
NÎMES
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 24/00800 - N° Portalis DBVH-V-B7I-JDVO
LR
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 27]
16 janvier 2024
RG:21/00062
[E]
C/
[J]
[F]
[G]
S.C.P. [Z]-[Y] [M]
S.E.L.A.R.L. [A]-[D]-[B]-AUBERT
S.A.R.L. DE SAINT RAPT & BERTHOLET
Copie exécutoire délivrée
le
à : Selasu Conseil Avocat
Selarl Lamy Pomiès
SCP Coulomb Divisia...
Selarl Sarlin Chabaud
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2025
Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 27] en date du 16 Janvier 2024, N°21/00062
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,
Madame Virginie HUET, Conseillère,
Mme Leila REMILI, Conseillère,
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 13 Novembre 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 13 Novembre 2025.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANT :
M. [N] [E]
né le 27 Juin 1972 à [Localité 29]
[Adresse 11]
[Localité 22]
Représenté par Me Didier ADJEDJ de la SELASU AD CONSEIL AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
INTIMÉS :
M. [U] [J]
assigné par procès verbal de recherches infructueuses le 07/05/2024
né le 18 Juillet 1987 à [Localité 28]
[Adresse 2]
[Localité 16]
Mme [K] [F]
assignée à étude d'huissier le 23/04/2024
née le 10 Juin 1986 à [Localité 26]
[Adresse 3]
[Adresse 30] [Adresse 24]
[Localité 19]
M. [W] [G]
né le 12 Décembre 1971 à [Localité 32]
[Adresse 5]
[Localité 21]
Représenté par Me Youna COPOIS de la SELARL SELARL MESSINA-COPOIS, Plaidant, avocat au barreau de CARPENTRAS
Représenté par Me Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
S.C.P. [Z]-[Y] [M] prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 13]
[Localité 20]
Représentée par Me Jean-Michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
S.E.L.A.R.L. [A]-[D]-[B]-AUBERT prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 15]
[Localité 23]
Représentée par Me Jean-Michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
S.A.R.L. DE SAINT RAPT & BERTHOLET es qualités de mandataire ad'hoc du Syndicat de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 7] suivant ordonnance rendue le 25 août 2022 par le Tribunal judiciaire de CARPENTRAS
[Adresse 1]
[Localité 18]
Représentée par Me Jean-Marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 21 Août 2025
ARRÊT :
Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 13 Novembre 2025,par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
M. [G] a acquis par acte notarié du 1er juin 2011 un immeuble à usage d'habitation situé à [Localité 27] ([Localité 31]), [Adresse 4] et [Adresse 5], composé de deux logements mitoyens et un terrain attenant avec garage et figurant au cadastre sous les références : « CK numéro [Cadastre 14] lieudit [Adresse 12] ».
Son immeuble est contigu à celui situé [Adresse 6], lequel, figurant au cadastre sous les références CK numéro [Cadastre 17], est composé de 2 lots appartenant pour le lot n° 1 (un local commercial) à Mme [K] [F] et pour le lot n° 2 (un appartement de deux étages) à M. [U] [J].
M. [J] a acquis son bien immobilier de M. [N] [E], suivant acte notarié reçu le 30 avril 2015 par Me [X] [Y], notaire associé membre de la SCP [Z] et [Y].
M. [E] et son épouse avaient acquis eux-mêmes le lot n°2 de la société Trust'Im suivant acte notarié des 10 et 11 septembre 2009, reçu par Maître [H] [M], notaire au sein de la SCP [Z] et [Y], avec la participation de Maître [C] [B] pour l'Etude [A] [D] [T].
Se plaignant notamment d'une vue droite directe et plongeante sur sa propriété depuis la terrasse située sur le toit de l'immeuble voisin, M. [G] a assigné Mme [K] [F] et M. [U] [J] respectivement par actes du 16 décembre 2020 et 12 janvier 2021 devant le tribunal judiciaire de Carpentras sur le fondement des articles 678 à 680 du code civil afin notamment de voir supprimer sous astreinte cette vue et d'obtenir des dommages-intérêts en réparation du trouble anormal de voisinage et du préjudice de jouissance.
Par conclusions d'incident du 23 juin 2021, M. [U] [J] a saisi le juge de la mise en état pour critiquer l'absence de conciliation préalable, soulever la prescription de l'action engagée et obtenir la communication de pièces.
Par ordonnance du 27 janvier 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Carpentras a notamment invité les parties à mettre en cause la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 8] et débouté M. [U] [J] de ses prétentions.
Cette copropriété composée de deux lots ne disposant pas d'un syndic, M. [G] a fait désigner un mandataire ad hoc par le président du tribunal judiciaire de Carpentras.
Par acte du 3 février 2022, M. [J] a appelé en garantie son vendeur M. [E].
Par ordonnance du 25 août 2022, la présidente du tribunal judiciaire de Carpentras a désigné la SELARL Saint Rapt et Bertholet en qualité de mandataire ad hoc de la copropriété du [Adresse 6], qui est assignée en intervention forcée le 9 janvier 2023.
Par acte du 16 novembre 2022, M. [E] a appelé les notaires en garantie.
Dans ses dernières conclusions du 3 novembre 2023, M. [G] a demandé principalement au tribunal d'ordonner sous astreinte la remise en état des lieux et la suppression des vues créées sur son fonds et de condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 9], M. [U] [J] et Mme [K] [F] à lui payer diverses sommes en réparation de ses préjudices.
Le tribunal judiciaire de Carpentras, par jugement contradictoire en date du 16 janvier 2024, a :
- Condamné M. [J] à transformer la porte-fenêtre située au deuxième étage de son lot donnant accès au toit terrasse de l'immeuble section CK n°[Cadastre 17], [Adresse 6] à [Localité 27] en une fenêtre fixe sans ouverture à ses frais dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de deux cents euros (200 euros) par jour de retard,
- Débouté M. [G] de ses autres demandes de suppression des marches et du garde-corps et de sa demande tendant à se voir autoriser à réaliser les travaux en cas de carence de M. [J],
- Condamné M. [J] à payer à M. [G] la somme de 5000 euros en réparation du préjudice de jouissance,
- Débouté M. [G] de ses demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires et de Mme [F],
- Condamné M. [E] à relever et garantir M. [J] de la condamnation prononcée contre lui sur présentation de la facture des travaux réalisés,
- Condamné M. [E] à payer à M. [J] la somme de 13.000 euros en réparation de la moins-value du lot n° 2 du fait de la suppression de l'accès à la terrasse,
- Dit sans objet l'appel en garantie de M. [J] à l'encontre de la SCP [Z] [R] Verdasco,
- Débouté M. [E] de son appel en garantie à l'encontre de la SCP [Z] [R] Verdasco et de la SCP Combe [A] [B],
- Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de M. [G] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais générés par la désignation du mandataire ad hoc,
- Condamné M. [J], relevé et garanti par M. [E] à hauteur de 50 %, à payer à M. [G] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Débouté les autres parties de leurs demandes formées au même titre,
- Condamné in solidum Messieurs [J] et [E] aux entiers dépens,
- Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du présent jugement.
M. [N] [E] a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 29 février 2024.
L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/00800.
Par ordonnance du 10 février 2025, la clôture de la procédure a été fixée au 21 août 2025, l'affaire a été appelée à l'audience du 9 septembre 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 novembre 2025.
EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mai 2024, M. [N] [E] demande à la cour de :
« La Cour,
Statuant sur l'appel interjeté d'un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Carpentras, en date du 16 janvier 2024,
- L'infirmera
* en ce qu'il a considéré que M. [L] pouvait prétendre être victime d'une vue et solliciter la suppression de celle-ci,
* en ce qu'il a condamné M. [E] à relever et garantir M. [J] de la condamnation prononcée contre lui sur présentation des factures de travaux réalisés,
* en ce qu'il a condamné M. [E] à payer à M. [J] la somme de 13.000 euros en réparation de la moins-value du lot n° 2 du fait de la suppression de l'accès à la terrasse,
* en ce qu'il a débouté M. [E] de son appel en garantie à l'encontre de la SCP [Z] [R] [CB], et à l'encontre de la SCP [D] [A] [T],
* en ce qu'il a condamné M. [E] à relever et garantir M. [J] à hauteur de 50 % de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* en ce qu'il a condamné in solidum M. [E] avec M. [J] aux entiers dépens,
* en ce qu'il l'a débouté de ses demandes,
En conséquence,
Vu les dispositions des articles 678 et suivants du Code civil,
Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du Code civil,
Vu les dispositions des articles 1217 et suivants du Code civil,
Vu les dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil,
- Débouter M. [L] de ses demandes,
En conséquence,
- Infirmer la décision en tous ces points,
Subsidiairement,
- Juger que M. [J] ne pouvait agir à l'encontre de M. [E] qu'au titre du vice caché,
En conséquence,
- Débouter M. [J] de ses demandes,
Si par extraordinaire, la cour devait considérer que M. [J] pouvait agir sur le fondement de la responsabilité délictuelle ou contractuelle,
- Juger qu'au regard de la clause limitative de responsabilité et de la faute de la victime, il y a lieu de débouter M. [J], en tout état de cause, de ses demandes, et de réformer la décision entreprise,
Subsidiairement,
- Juger qu'en aucun cas, ne pourra être mis à la charge de M. [E] la totalité des travaux, et à tout le moins 50 % de ces travaux devrait rester à la charge de M. [J],
- Juger que l'indemnisation au titre du trouble anormal de voisinage ne peut, en aucun cas, être mis à la charge de M. [E], M. [J] en étant le seul responsable,
- Confirmer la décision entreprise sur ce point,
- Débouter M. [J] de sa demande au titre d'une prétendue perte de valeur correspondant en réalité à la perte de chance d'acquérir à une moindre valeur, et infirmer par voie de conséquence, la décision sur ce point,
Plus subsidiairement,
- Infirmer la décision en ce qu'elle a débouté M. [E] de son appel en garantie dirigé à l'encontre des SCP [Z] [R] [CB] et [D] [A] [T], et en conséquence, les condamner à relever et garantir M. [E] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, en principal, intérêt, frais irrépétibles et dépens, que ce soit au bénéfice de M. [J] ou au bénéfice de M. [L],
En tout état de cause,
- Condamner M. [L], M. [J], la SCP [Z] [R] [CB] et la SCP [D] [A] [T] in solidum à verser à M. [E] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
M. [E] soutient en substance que :
- la vente de 2009 a été passée, moyennant le prix de 90 000 euros et dans l'acte, il « a été donné récépissé de dépôt d'une déclaration préalable par la Mairie de [Localité 27] en date du 29 avril 2009 » et constaté que la venderesse, la société Trust'Im, avait obtenu de la part des copropriétaires, au terme d'une assemblée générale extraordinaire du 06 juillet 2009, l'autorisation de : « 1° créer une ouverture sur la façade Est de l'immeuble consistant en une porte fenêtre ; 2° le droit de poser pour la mise en sécurité de la terrasse un garde corps en fer forgé ; 3° et installer des signalétiques sur la façade côté Victor Hugo, et côté [O] [P]... »
- l'acte de vente du 30 avril 2015 passé avec M. [U] [J] rappelle les autorisations d'urbanisme obtenues par M. [E], ainsi que l'autorisation donnée par la copropriété pour le percement du mur, ledit acte, classiquement, prévoyant que la responsabilité du vendeur ne pouvait être engagée pour cause de vices cachés
- il n'a eu aucune nouvelle de quiconque jusqu'au 3 février 2022, date à laquelle il a été assigné par M. [J] sollicitant d'être relevé et garanti des condamnations pouvant être prononcées à son encontre
-à titre principal, sur la demande de suppression de vue oblique et droite de M. [G] :
- la maison se trouve bien à la distance légale, soit à plus d'1,90 mètre
- en réalité, la vue qui pourrait être reprochée en l'espèce, ne concerne que le jardin et c'est M. [G] qui a créé lui-même le propre préjudice et la vue dont il se plaint, dans la mesure où c'est lui qui a pris l'initiative d'abattre les arbres de haute futaie présents en grand nombre sur son terrain, au moment de son acquisition, en juin 2011, et qui empêchaient toute vue du toit-terrasse, ainsi que cela résulte des photos produites
- les travaux ont été réalisés en 2011 et M. [G] n'a commencé à s'en plaindre qu'en 2017, c'est-à-dire que plus de 5 ans se sont passés sans que celui-ci prétende à l'existence d'une quelconque servitude de vue
- contrairement à ce qu'a pu juger le tribunal, la détermination du caractère de vue sur un héritage d'autrui est une question de fait qu'il appartient au juge de fond de trancher souverainement au vu de la situation et la jurisprudence a pu considérer que la présence de végétaux importants masquant la vue, était de nature à empêcher de se plaindre d'une vue
- par ailleurs, on peut considérer que M. [G] a renoncé à exercer son action, au regard du délai passé entre la date de réalisation des travaux et la date à laquelle celui-ci a commencé à se manifester, étant précisé, d'ailleurs, que celui-ci ne s'est manifesté auprès de M. [J] que parce que les locataires de ce dernier ont créé des nuisances et non pas, dans un premier temps, au regard de la servitude de vue créée
- en conséquence, la cour ne pourra que réformer la décision entreprise, en ce qu'elle a considéré qu'avait été créée, de manière illégale, une servitude de vue et que M. [G] était en droit de solliciter sa suppression
- sur l'appel en garantie de M. [J] :
- M. [J] qui est informé du reproche qui est fait depuis 2017 et a attendu 2022 pour l'assigner en garantie, doit être considéré soit comme ayant renoncé à cette action, soit comme étant prescrit
- en outre, ce dernier agit au simple visa des dispositions de l'article 678 du code civil, manifestement insuffisantes pour pouvoir demander sa garantie, sans qualifier le fondement juridique de son appel en garantie
- ce qui lui est reproché ne peut être autre qu'un vice caché, tel que prévu par l'article 1641 du code civil, seul fondement recevable
- en tout état de cause, la responsabilité contractuelle ou délictuelle ne peut être recherchée compte tenu de la clause exclusive de responsabilité prévue dans l'acte notarié et il y a lieu de prendre en compte la faute de la victime dans la mesure où ce n'est que parce que M. [J] n'est pas intervenu auprès de son locataire, dont il est responsable, que M. [G], après avoir tenté amiablement de trouver une solution qui aurait évité le procès, n'a eu d'autre choix que d'engager une action contre M. [J]
- concernant le trouble anormal de voisinage et le préjudice de jouissance, le tribunal a justement considéré qu'il n'était pas l'auteur des troubles anormaux de voisinage créés par les locataires de M. [J] (nuisances olfactives et sonores, organisation de repas et de fêtes jusqu'à des heures tardives lorsqu'ils sont sur la terrasse, mégots de cigarettes jetés dans la cour de M. [G])
- sur la demande au titre de la perte de valeur de l'immeuble : on ne sait pas sur quel fondement juridique la condamnation à payer la somme de 13 000 euros est intervenue, sachant que M. [J] n'a visé que les dispositions de l'article 1240 du code civil ; en outre, la demande doit s'analyser en une perte de chance de ne pas contracter ou contracter à une valeur moindre, perte de chance qui doit être démontrée, or aucun élément du dossier ne laisse penser que l'accès à la terrasse constitue un élément déterminant pour M. [J]
- si par extraordinaire la cour devait confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à relever et garantir M. [J] des travaux de suppression de la vue, il y aurait lieu, au regard de la faute commise par ce dernier, de mettre à sa charge 50 % de ces travaux
- subsidiairement, sur l'appel en cause des notaires ayant établi son acte d'achat auprès de la société Trust'Im et l'acte de vente avec M. [J] : le tribunal a commis une erreur d'appréciation dans la mesure où les notaires, parfaitement informés de la réalisation des travaux et tenus d'un devoir général de vérification, auraient dû se poser la question de la vue sur le fonds voisin et il est évident, à la lecture de l'acte de vente passé avec la société Trust'Im, que l'ouverture et l'accès à la terrasse constituaient pour lui une condition déterminante sans laquelle il n'aurait pas acquis l'immeuble.
***
En l'état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 août 2024, M. [W] [G] demande à la cour de :
« Vu les dispositions de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu les dispositions des articles 678 à 680 du Code civil,
Vu l'article 1240 du Code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
Statuant sur l'appel interjeté d'un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Carpentras en date du 16 janvier 2024,
- Confirmer en tous points le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Carpentras en date du 16 janvier 2024,
- Débouter M. [E] de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions,
- Condamner M. [E] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. »
M. [G] réplique en substance que :
- dans le courant de l'année 2011, une ouverture donnant directement sur le toit plat de l'immeuble voisin et un garde-corps en fer forgé ont été réalisés, transformant ce toit initialement inaccessible en terrasse donnant une vue directe et plongeante sur sa propriété, en violation de l'article 678 du code civil
- il a tenté dans un premier temps de trouver une issue amiable en prenant contact avec M. [J], propriétaire de l'appartement mais en vain
- il est incontestable que l'ouverture de la porte-fenêtre sur la façade Est de l'immeuble voisin, la mise en place de marches d'escalier devant cette porte-fenêtre et d'un garde-corps en fer pour créer une terrasse d'agrément à la place du toit plat initial a eu pour conséquence de générer des vues obliques et directes sur son fonds
- cette terrasse d'agrément ne respecte pas les distances légales puisqu'elle est directement accolée à sa propriété et porte donc atteinte à son intimité
- la porte d'accès à la terrasse ne respecte pas les distances légales
- la cour de la propriété et les fenêtres des chambres des enfants situées au 1er étage de sa maison sont directement exposées aux vues des occupants de la propriété voisine lorsqu'ils sont sur cette terrasse
- outre la vue ainsi créée, les occupants de l'appartement sis [Adresse 6] occasionnent des nuisances olfactives et sonores, organisent des repas et des fêtes jusqu'à des heures tardives lorsqu'ils sont sur cette terrasse, n'hésitent pas à jeter leurs mégots de cigarettes dans sa cour, les photographies et les témoignages de M. [V] et de Mme [S] en attestant
- l'argument selon lequel il aurait contribué à la création de cette vue en abattant les arbres présents sur son terrain n'est pas sérieux dans la mesure où c'est par la création d'un « toit-terrasse» que M. [E] a créé une vue sur son fonds et cette vue est permanente ; de surcroît un arbre s'élague, se meurt, perd ses feuilles, ou est amené à être coupé, et ce, au gré des saisons ; en outre, les photographies produites par M. [E] ne représentent que des arbres qui sont situés en bordure de propriété côté route, à la façon d'une haie naturelle mais pas un écran à la vue litigieuse qui elle a été créée du fait de M. [E], sachant également qu'il n'a fait qu'abattre, avec l'aide de la mairie, des arbres qui avaient poussé sauvagement durant trois décennies alors qu'il est démontré qu'en aplomb de la terrasse il n'y avait pas d'arbres
- contrairement à ce qui est prétendu, il n'a pas attendu 2017 pour se plaindre, interpellant M. [E] dès 2011 alors que ce dernier commençait à installer le garde-corps de sa future terrasse puis par la suite, à plusieurs reprises
- l'aménagement a été fait en toute illégalité, aucun panneau d'information n'a été mis en place et la déclaration préalable a été délivrée sous réserve du droit des tiers.
***
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 août 2024, la SCP [Z]-[Y] [M] et la SCP [A]-[D]-[B]-Aubert demandent à la cour de :
« - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [E] de son appel en garantie à l'encontre de la SCP [Z] [R] Verdasco et de la SCP [D] [A] [B],
- Débouter toutes parties de toutes réclamations à l'égard des notaires concluants,
- Condamner M. [E], appelant :
* A payer à la SCP [Z] [R] Verdasco par application de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 3 000 euros,
* A payer à la SCP [D] [A] [B] par application de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 3 000 euros,
- Condamner la partie succombante aux dépens de première instance et d'appel. »
Les notaires font valoir que :
- dans le compromis Trust'Im/[E] en date du 3 avril 2009, il est précisé en page 7, sous le titre « diverses conditions » que la vente serait réalisée si le vendeur obtenait « l'autorisation de la copropriété, au plus tard le jour de la signature de l'acte authentique, pour le percement en R+2 du mur coté [Adresse 25] pour assurer un accès dans la toiture terrasse. »
- la condition prévue a été réalisée comme cela ressort de l'assemblée générale extraordinaire de la copropriété où il est précisé : « la SELARL TRUST IMM a sollicité l'autorisation des copropriétaires de faire une ouverture sur la façade EST de l'immeuble, consistant en une porte-fenêtre pour permettre l'accès du copropriétaire du lot 2 au toit terrasse en s'interdisant d'obstruer la sortie de conduite de cheminée existant. »
- la réalisation de cette condition ne dépendait en aucun cas du notaire mais exclusivement de la copropriété et plus précisément de l'assemblée générale.
- la réponse favorable figure dans le compte rendu de l'assemblée générale : « Cette résolution est approuvée à l'unanimité des copropriétaires présents soit 1000/1000e . »
- les travaux réalisés ont fait l'objet d'un arrêté du 24 juin 2009 « les travaux décrits dans la déclaration sus visé peuvent être entrepris»
- les travaux réalisés donnant sur une partie commune dépendant exclusivement de la copropriété, le notaire n'avait pas à s'investir pour effectuer des recherches dans le cadre d'une situation juridique de la partie commune, situation qui ne le concernait pas
- la vente Trust'Im [E] par acte authentique des 10 et 11 septembre 2009 a donc été réalisée en l'état des travaux effectués après réalisation des conditions suspensives prévues dans le compromis
- l'acte est parfaitement efficace
- la vente [E]/[J] a été authentifiée le 30 avril 2015 en l'état d'une situation acquise pour laquelle le notaire n'avait aucun moyen d'action
- le tribunal a parfaitement rejeté l'appel en garantie de M. [E] au motif d'absence de faute à la charge des notaires.
***
La SARL de Saint Rapt & Bertholet, ès qualités de mandataire ad hoc du syndicat de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 10] suivant ordonnance rendue le 25 août 2022 par le tribunal judiciaire de Carpentras, a constitué avocat mais n'a pas conclu au 21 août 2025.
M. [U] [J], auquel la déclaration d'appel a été signifiée le 7 mai 2024 en application des dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, les conclusions d'appel le 28 mai 2024 également selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, ainsi que les conclusions de M. [W] [G] le 13 août 2024, par acte transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, n'a pas constitué avocat.
Mme [K] [F], à laquelle la déclaration d'appel a été signifiée le 23 avril 2024 en l'étude de commissaire de justice, les conclusions d'appel le 27 mai 2024 à sa personne, ainsi que les conclusions de M. [W] [G] le 12 août 2024 en l'étude de commissaire de justice, n'a pas constitué avocat.
***
Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
La cour relève qu'elle n'est saisie d'aucun appel concernant :
- le rejet de la prescription (quinquennale et trentenaire) de l'action de M. [G] soulevée par M. [J]
- le rejet de la demande de M. [G] de voir supprimer les marches et le garde-corps et de se voir autoriser à réaliser les travaux en cas de carence de M. [J]
- la condamnation de M. [J] à payer à M. [G] la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice
- le rejet des demandes à l'égard du syndicat des copropriétaires et de Mme [F], propriétaire du lot n°1
- le rejet de la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais générés par la désignation d'un mandataire ad hoc
- l'appel en garantie de M. [J] à l'encontre de la SCP [Z] [R] Verdasco.
Sur la prescription et la renonciation à exercer une action
M. [E] fait valoir que les travaux ont été réalisés en 2011 et que M. [G] n'a commencé à s'en plaindre qu'en 2017, de sorte que plus de 5 ans se sont passés sans que celui-ci prétende à l'existence d'une quelconque servitude de vue.
En réalité, aucune prétention au titre de la prescription n'est formulée au dispositif des écritures de l'appelant, de sorte que la cour n'en est pas saisie.
M. [E] évoque aussi la prescription de l'action de M. [J] mais aucune prétention en ce sens ne figure non plus au dispositif de ses écritures.
M. [E] fait état encore d'une renonciation de M. [G] à exercer une action au titre de la servitude de vue, au regard du délai passé entre la date de réalisation des travaux et la date à laquelle celui-ci a commencé à se manifester.
S'il ne ressort d'aucune des pièces produites par M. [G] que ce dernier a mis en demeure M. [E] de trouver une solution pour occulter une vue illicite, il ne résulte pas plus du dossier que le premier aurait, par son comportement, renoncé sans équivoque à la servitude ou à exercer une action en justice à ce titre.
Par ailleurs, il convient de relever que, par courrier du 21 janvier 2018, dont les termes ne sont pas contestés, M. [G] indiquait à M. [J] « depuis le début (plusieurs années), je vous ai, comme un bon voisin, demandé verbalement de monter un mur sur votre terrasse, pour empêcher le vis-à-vis direct que vous avez sur mon terrain », M. [J] répondant, par courriel du 16 février 2018 : « Bonjour M. [I], je vous présente mes excuses pour le retard pris dans la mise en place de cette séparation de vis-à-vis, des devis sont en train d'être établis par l'agence immobilière qui s'occupe de cette location ».
Il n'est donc pas démontré que M. [G] aurait renoncé à exercer une action en suppression d'une vue illicite.
Enfin, aucun élément au dossier ne démontre non plus que M. [J] aurait renoncé à exercer un recours en garantie, ce qui ne peut être déduit du seul délai écoulé entre sa connaissance du reproche formulé par M. [G] et l'appel en garantie.
Sur la suppression de la vue
Aux termes de l'article 678 du code civil : « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. »
L'article 679 du même code disposant que : « On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance. »
Enfin, l'article 680 précise que : « La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents se compte depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait, et, s'il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés. »
Il est constant que les propriétés de M. [G] d'une part et de M. [J] et Mme [F], d'autre part, sont contiguës de sorte que les prescriptions de l'article 678 du code civil sont applicables en l'espèce.
Il est de même constant qu'en 2011, ont été entrepris des travaux d'aménagement du toit-plat situé au-dessus du local commercial de Mme [F], M. [E] procédant à l'ouverture d'une porte-fenêtre dans la façade Est de son appartement, à la création de marches d'escalier devant cette porte et à l'installation d'un garde-corps en fer, rendant ainsi le toit-plat initial accessible et utilisable comme une terrasse d'agrément.
Il n'est pas contestable, à l'examen des photographies produites, que cet aménagement eu pour effet de créer une vue oblique mais surtout une vue droite, plongeante et directe sur le fonds de M. [G]. Contrairement à ce que soutient M. [E], les distances légales prévues aux articles 678 et 679 du code civil, précisées en leur calcul par l'article 680, n'ont pas été respectées, peu important que la maison d'habitation de M. [G] se trouve elle-même à plus d'1,90 mètre puisqu'il ressort des photographies produites en pièces 25, 26 et 46 que tant le parement extérieur du mur où la porte-fenêtre est réalisée, que la ligne extérieure du garde-corps de la terrasse se situent à moins d'1,90 mètre et de 0,60 cm de la ligne de séparation des deux propriétés, le garde-corps se situant presque à l'aplomb de la propriété voisine (5 cm) et la distance du parement extérieur du bas de la porte-fenêtre jusqu'à l'extrémité du mur de séparation des deux propriétés à 46 cm (la distance étant de 30 cm depuis le parement extérieur du haut de la porte-fenêtre), ainsi que l'indique le mètre ruban utilisé.
Il est rappelé en outre que les juges du fond statuent souverainement sur la suppression des vues inférieures à la distance légale.
Contrairement à ce que prétend l'appelant, la vue reprochée ne concerne pas que la cour de la propriété, ce qui au demeurant constitue déjà une indiscrétion sur le fonds voisin mais bien les chambres des enfants situées au premier étage de la maison d'habitation de M. [G] puisqu'il ressort des photographies prises depuis l'intérieur de celles-ci qu'elles sont exposées directement à la vue des occupants de la propriété voisine lorsqu'ils sont sur la terrasse aménagée.
Force est en outre de constater que M. [J] malgré mises en demeure des 30 mai 2017 et 21 janvier 2018 ainsi qu'un engagement pris d'y procéder le 16 février 2018, n'a jamais entrepris de travaux pour occulter la vue irrégulière.
Il est reproché enfin à M. [G] d'avoir abattu les arbres de haute futaie présents sur son terrain, au moment de l'acquisition de son bien immobilier, en juin 2011 alors que ceux-ci empêchaient toute vue du toit.
Or, outre que les photographies produites par l'appelant ne démontrent pas avec certitude que les arbres en question constituaient un écran total à la vue litigieuse, il ressort de celles-ci qu'en mars 2011, aucun garde-corps n'était présent sur le toit du local commercial, de sorte que le toit plat n'était pas utilisé comme une terrasse, celle-ci n'ayant été aménagée qu'en août 2011. Ainsi, lorsque M. [G] a supprimé l'ensemble de la végétation présente sur son terrain, la terrasse n'était pas faite.
Les premiers juges ont donc justement ordonné la suppression des vues illégales, limitant d'ailleurs la mesure au seul remplacement de la porte-fenêtre par une fenêtre fixe rendant le toit inaccessible et n'offrant aucune vue droite ou oblique illégale, sans suppression des marches d'escaliers et du garde-corps édifiés.
Le jugement est donc ici confirmé en ce qu'il a condamné M. [J] à transformer la porte-fenêtre en une fenêtre fixe sans ouverture à ses frais dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard.
Sur l'appel en garantie formé par M. [J] à l'encontre de M. [E]
Il ressort des conclusions déposées par M. [J] en première instance, produites au dossier de [G], qu'il se fondait sur les dispositions des articles 678 et 1240 du code civil.
Les premiers juges ont considéré que M. [E] devait relever et garantir M. [J] pour le montant des travaux que ce dernier allait supporter pour transformer la porte-fenêtre en vue fixe.
Or, l'obligation de supprimer les vues incombe au seul propriétaire du fonds, M. [J].
Le premier juge a retenu à tort la garantie de M. [E] au seul motif qu'il « est l'auteur des vues illégales». Aucune faute engageant la responsabilité de M. [E] à l'égard de M. [J] n'est caractérisée.
De plus, M. [E] fait valoir en appel que M. [J] a expressément accepté une clause indiquant : « L'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelle que cause que ce soit, et notamment pour mauvais état de la ou des constructions du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte, sauf ce qui sera dit au paragraphe dommage-ouvrages ».
Si une telle clause ne peut être invoquée en cas de servitudes non apparentes non déclarées, force est de constater qu'en l'espèce, la servitude de vue qui résulte de manière particulièrement apparente de la situation de la terrasse surplombant la propriété de M. [G] et créant un vis-à-vis direct sur les fenêtres de la maison de ce dernier doit être considérée comme réputée connue de M. [J] lors de l'acquisition de son bien immobilier en 2015.
D'ailleurs, ce dernier aurait pu aisément remédier à la vue reprochée en édifiant la séparation que M. [G] a, en vain, sollicité de sa part.
Il convient donc d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [E] à relever et garantir M. [J] de la condamnation prononcée à son encontre ainsi qu'au paiement de la somme de 13 000 euros en réparation de la moins-value du lot n°2 du fait de la suppression de l'accès à la terrasse.
Sur l'appel en garantie à l'encontre des notaires formé par M. [E]
La cour ayant fait droit à la demande principale de M. [E], il n'y a pas lieu d'examiner l'appel en garantie des notaires.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [E] à relever et garantir M. [J] à hauteur de 50 % concernant l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a condamné in solidum MM. [J] et [E] aux dépens, le premier supportant seul les frais irrépétibles et les dépens.
M. [J] est condamné aux dépens de l'appel et il sera fait droit en partie à la demande de M. [E] au titre des frais irrépétibles exposés, dans la mesure énoncée au dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,
Dans la limite de la dévolution,
Confirme le jugement rendu le 16 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Carpentras sauf en ce qu'il a :
- Condamné M. [E] à relever et garantir M. [J] de la condamnation prononcée contre lui sur présentation de la facture des travaux réalisés,
- Condamné M. [E] à payer à M. [J] la somme de 13.000 euros en réparation de la moins-value du lot n° 2 du fait de la suppression de l'accès à la terrasse,
- Débouté M. [E] de son appel en garantie à l'encontre de la SCP [Z] [R] Verdasco et de la SCP Combe [A] [B],
- Condamné M. [J], relevé et garanti par M. [E] à hauteur de 50 %, à payer à M. [G] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné in solidum Messieurs [J] et [E] aux entiers dépens,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
- Déboute M. [U] [J] de son appel en garantie à l'encontre de M. [N] [E] et de ses demandes indemnitaires à l'égard de ce dernier,
- Dit sans objet l'appel en garantie de M. [N] [E] à l'encontre de la SCP [Z] [R] Verdasco et de la SCP Combe [A] [B],
- Condamne M. [U] [J] à payer à M. [G] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,
- Condamne M. [U] [J] à payer à M. [N] [E] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Rejette le surplus des demandes,
- Condamne M. [U] [J] aux dépens de première instance et d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 24/00800 - N° Portalis DBVH-V-B7I-JDVO
LR
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 27]
16 janvier 2024
RG:21/00062
[E]
C/
[J]
[F]
[G]
S.C.P. [Z]-[Y] [M]
S.E.L.A.R.L. [A]-[D]-[B]-AUBERT
S.A.R.L. DE SAINT RAPT & BERTHOLET
Copie exécutoire délivrée
le
à : Selasu Conseil Avocat
Selarl Lamy Pomiès
SCP Coulomb Divisia...
Selarl Sarlin Chabaud
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2025
Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 27] en date du 16 Janvier 2024, N°21/00062
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,
Madame Virginie HUET, Conseillère,
Mme Leila REMILI, Conseillère,
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 13 Novembre 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 13 Novembre 2025.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANT :
M. [N] [E]
né le 27 Juin 1972 à [Localité 29]
[Adresse 11]
[Localité 22]
Représenté par Me Didier ADJEDJ de la SELASU AD CONSEIL AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
INTIMÉS :
M. [U] [J]
assigné par procès verbal de recherches infructueuses le 07/05/2024
né le 18 Juillet 1987 à [Localité 28]
[Adresse 2]
[Localité 16]
Mme [K] [F]
assignée à étude d'huissier le 23/04/2024
née le 10 Juin 1986 à [Localité 26]
[Adresse 3]
[Adresse 30] [Adresse 24]
[Localité 19]
M. [W] [G]
né le 12 Décembre 1971 à [Localité 32]
[Adresse 5]
[Localité 21]
Représenté par Me Youna COPOIS de la SELARL SELARL MESSINA-COPOIS, Plaidant, avocat au barreau de CARPENTRAS
Représenté par Me Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
S.C.P. [Z]-[Y] [M] prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 13]
[Localité 20]
Représentée par Me Jean-Michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
S.E.L.A.R.L. [A]-[D]-[B]-AUBERT prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 15]
[Localité 23]
Représentée par Me Jean-Michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
S.A.R.L. DE SAINT RAPT & BERTHOLET es qualités de mandataire ad'hoc du Syndicat de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 7] suivant ordonnance rendue le 25 août 2022 par le Tribunal judiciaire de CARPENTRAS
[Adresse 1]
[Localité 18]
Représentée par Me Jean-Marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 21 Août 2025
ARRÊT :
Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 13 Novembre 2025,par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
M. [G] a acquis par acte notarié du 1er juin 2011 un immeuble à usage d'habitation situé à [Localité 27] ([Localité 31]), [Adresse 4] et [Adresse 5], composé de deux logements mitoyens et un terrain attenant avec garage et figurant au cadastre sous les références : « CK numéro [Cadastre 14] lieudit [Adresse 12] ».
Son immeuble est contigu à celui situé [Adresse 6], lequel, figurant au cadastre sous les références CK numéro [Cadastre 17], est composé de 2 lots appartenant pour le lot n° 1 (un local commercial) à Mme [K] [F] et pour le lot n° 2 (un appartement de deux étages) à M. [U] [J].
M. [J] a acquis son bien immobilier de M. [N] [E], suivant acte notarié reçu le 30 avril 2015 par Me [X] [Y], notaire associé membre de la SCP [Z] et [Y].
M. [E] et son épouse avaient acquis eux-mêmes le lot n°2 de la société Trust'Im suivant acte notarié des 10 et 11 septembre 2009, reçu par Maître [H] [M], notaire au sein de la SCP [Z] et [Y], avec la participation de Maître [C] [B] pour l'Etude [A] [D] [T].
Se plaignant notamment d'une vue droite directe et plongeante sur sa propriété depuis la terrasse située sur le toit de l'immeuble voisin, M. [G] a assigné Mme [K] [F] et M. [U] [J] respectivement par actes du 16 décembre 2020 et 12 janvier 2021 devant le tribunal judiciaire de Carpentras sur le fondement des articles 678 à 680 du code civil afin notamment de voir supprimer sous astreinte cette vue et d'obtenir des dommages-intérêts en réparation du trouble anormal de voisinage et du préjudice de jouissance.
Par conclusions d'incident du 23 juin 2021, M. [U] [J] a saisi le juge de la mise en état pour critiquer l'absence de conciliation préalable, soulever la prescription de l'action engagée et obtenir la communication de pièces.
Par ordonnance du 27 janvier 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Carpentras a notamment invité les parties à mettre en cause la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 8] et débouté M. [U] [J] de ses prétentions.
Cette copropriété composée de deux lots ne disposant pas d'un syndic, M. [G] a fait désigner un mandataire ad hoc par le président du tribunal judiciaire de Carpentras.
Par acte du 3 février 2022, M. [J] a appelé en garantie son vendeur M. [E].
Par ordonnance du 25 août 2022, la présidente du tribunal judiciaire de Carpentras a désigné la SELARL Saint Rapt et Bertholet en qualité de mandataire ad hoc de la copropriété du [Adresse 6], qui est assignée en intervention forcée le 9 janvier 2023.
Par acte du 16 novembre 2022, M. [E] a appelé les notaires en garantie.
Dans ses dernières conclusions du 3 novembre 2023, M. [G] a demandé principalement au tribunal d'ordonner sous astreinte la remise en état des lieux et la suppression des vues créées sur son fonds et de condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 9], M. [U] [J] et Mme [K] [F] à lui payer diverses sommes en réparation de ses préjudices.
Le tribunal judiciaire de Carpentras, par jugement contradictoire en date du 16 janvier 2024, a :
- Condamné M. [J] à transformer la porte-fenêtre située au deuxième étage de son lot donnant accès au toit terrasse de l'immeuble section CK n°[Cadastre 17], [Adresse 6] à [Localité 27] en une fenêtre fixe sans ouverture à ses frais dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de deux cents euros (200 euros) par jour de retard,
- Débouté M. [G] de ses autres demandes de suppression des marches et du garde-corps et de sa demande tendant à se voir autoriser à réaliser les travaux en cas de carence de M. [J],
- Condamné M. [J] à payer à M. [G] la somme de 5000 euros en réparation du préjudice de jouissance,
- Débouté M. [G] de ses demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires et de Mme [F],
- Condamné M. [E] à relever et garantir M. [J] de la condamnation prononcée contre lui sur présentation de la facture des travaux réalisés,
- Condamné M. [E] à payer à M. [J] la somme de 13.000 euros en réparation de la moins-value du lot n° 2 du fait de la suppression de l'accès à la terrasse,
- Dit sans objet l'appel en garantie de M. [J] à l'encontre de la SCP [Z] [R] Verdasco,
- Débouté M. [E] de son appel en garantie à l'encontre de la SCP [Z] [R] Verdasco et de la SCP Combe [A] [B],
- Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de M. [G] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais générés par la désignation du mandataire ad hoc,
- Condamné M. [J], relevé et garanti par M. [E] à hauteur de 50 %, à payer à M. [G] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Débouté les autres parties de leurs demandes formées au même titre,
- Condamné in solidum Messieurs [J] et [E] aux entiers dépens,
- Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du présent jugement.
M. [N] [E] a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 29 février 2024.
L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/00800.
Par ordonnance du 10 février 2025, la clôture de la procédure a été fixée au 21 août 2025, l'affaire a été appelée à l'audience du 9 septembre 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 novembre 2025.
EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mai 2024, M. [N] [E] demande à la cour de :
« La Cour,
Statuant sur l'appel interjeté d'un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Carpentras, en date du 16 janvier 2024,
- L'infirmera
* en ce qu'il a considéré que M. [L] pouvait prétendre être victime d'une vue et solliciter la suppression de celle-ci,
* en ce qu'il a condamné M. [E] à relever et garantir M. [J] de la condamnation prononcée contre lui sur présentation des factures de travaux réalisés,
* en ce qu'il a condamné M. [E] à payer à M. [J] la somme de 13.000 euros en réparation de la moins-value du lot n° 2 du fait de la suppression de l'accès à la terrasse,
* en ce qu'il a débouté M. [E] de son appel en garantie à l'encontre de la SCP [Z] [R] [CB], et à l'encontre de la SCP [D] [A] [T],
* en ce qu'il a condamné M. [E] à relever et garantir M. [J] à hauteur de 50 % de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* en ce qu'il a condamné in solidum M. [E] avec M. [J] aux entiers dépens,
* en ce qu'il l'a débouté de ses demandes,
En conséquence,
Vu les dispositions des articles 678 et suivants du Code civil,
Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du Code civil,
Vu les dispositions des articles 1217 et suivants du Code civil,
Vu les dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil,
- Débouter M. [L] de ses demandes,
En conséquence,
- Infirmer la décision en tous ces points,
Subsidiairement,
- Juger que M. [J] ne pouvait agir à l'encontre de M. [E] qu'au titre du vice caché,
En conséquence,
- Débouter M. [J] de ses demandes,
Si par extraordinaire, la cour devait considérer que M. [J] pouvait agir sur le fondement de la responsabilité délictuelle ou contractuelle,
- Juger qu'au regard de la clause limitative de responsabilité et de la faute de la victime, il y a lieu de débouter M. [J], en tout état de cause, de ses demandes, et de réformer la décision entreprise,
Subsidiairement,
- Juger qu'en aucun cas, ne pourra être mis à la charge de M. [E] la totalité des travaux, et à tout le moins 50 % de ces travaux devrait rester à la charge de M. [J],
- Juger que l'indemnisation au titre du trouble anormal de voisinage ne peut, en aucun cas, être mis à la charge de M. [E], M. [J] en étant le seul responsable,
- Confirmer la décision entreprise sur ce point,
- Débouter M. [J] de sa demande au titre d'une prétendue perte de valeur correspondant en réalité à la perte de chance d'acquérir à une moindre valeur, et infirmer par voie de conséquence, la décision sur ce point,
Plus subsidiairement,
- Infirmer la décision en ce qu'elle a débouté M. [E] de son appel en garantie dirigé à l'encontre des SCP [Z] [R] [CB] et [D] [A] [T], et en conséquence, les condamner à relever et garantir M. [E] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, en principal, intérêt, frais irrépétibles et dépens, que ce soit au bénéfice de M. [J] ou au bénéfice de M. [L],
En tout état de cause,
- Condamner M. [L], M. [J], la SCP [Z] [R] [CB] et la SCP [D] [A] [T] in solidum à verser à M. [E] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
M. [E] soutient en substance que :
- la vente de 2009 a été passée, moyennant le prix de 90 000 euros et dans l'acte, il « a été donné récépissé de dépôt d'une déclaration préalable par la Mairie de [Localité 27] en date du 29 avril 2009 » et constaté que la venderesse, la société Trust'Im, avait obtenu de la part des copropriétaires, au terme d'une assemblée générale extraordinaire du 06 juillet 2009, l'autorisation de : « 1° créer une ouverture sur la façade Est de l'immeuble consistant en une porte fenêtre ; 2° le droit de poser pour la mise en sécurité de la terrasse un garde corps en fer forgé ; 3° et installer des signalétiques sur la façade côté Victor Hugo, et côté [O] [P]... »
- l'acte de vente du 30 avril 2015 passé avec M. [U] [J] rappelle les autorisations d'urbanisme obtenues par M. [E], ainsi que l'autorisation donnée par la copropriété pour le percement du mur, ledit acte, classiquement, prévoyant que la responsabilité du vendeur ne pouvait être engagée pour cause de vices cachés
- il n'a eu aucune nouvelle de quiconque jusqu'au 3 février 2022, date à laquelle il a été assigné par M. [J] sollicitant d'être relevé et garanti des condamnations pouvant être prononcées à son encontre
-à titre principal, sur la demande de suppression de vue oblique et droite de M. [G] :
- la maison se trouve bien à la distance légale, soit à plus d'1,90 mètre
- en réalité, la vue qui pourrait être reprochée en l'espèce, ne concerne que le jardin et c'est M. [G] qui a créé lui-même le propre préjudice et la vue dont il se plaint, dans la mesure où c'est lui qui a pris l'initiative d'abattre les arbres de haute futaie présents en grand nombre sur son terrain, au moment de son acquisition, en juin 2011, et qui empêchaient toute vue du toit-terrasse, ainsi que cela résulte des photos produites
- les travaux ont été réalisés en 2011 et M. [G] n'a commencé à s'en plaindre qu'en 2017, c'est-à-dire que plus de 5 ans se sont passés sans que celui-ci prétende à l'existence d'une quelconque servitude de vue
- contrairement à ce qu'a pu juger le tribunal, la détermination du caractère de vue sur un héritage d'autrui est une question de fait qu'il appartient au juge de fond de trancher souverainement au vu de la situation et la jurisprudence a pu considérer que la présence de végétaux importants masquant la vue, était de nature à empêcher de se plaindre d'une vue
- par ailleurs, on peut considérer que M. [G] a renoncé à exercer son action, au regard du délai passé entre la date de réalisation des travaux et la date à laquelle celui-ci a commencé à se manifester, étant précisé, d'ailleurs, que celui-ci ne s'est manifesté auprès de M. [J] que parce que les locataires de ce dernier ont créé des nuisances et non pas, dans un premier temps, au regard de la servitude de vue créée
- en conséquence, la cour ne pourra que réformer la décision entreprise, en ce qu'elle a considéré qu'avait été créée, de manière illégale, une servitude de vue et que M. [G] était en droit de solliciter sa suppression
- sur l'appel en garantie de M. [J] :
- M. [J] qui est informé du reproche qui est fait depuis 2017 et a attendu 2022 pour l'assigner en garantie, doit être considéré soit comme ayant renoncé à cette action, soit comme étant prescrit
- en outre, ce dernier agit au simple visa des dispositions de l'article 678 du code civil, manifestement insuffisantes pour pouvoir demander sa garantie, sans qualifier le fondement juridique de son appel en garantie
- ce qui lui est reproché ne peut être autre qu'un vice caché, tel que prévu par l'article 1641 du code civil, seul fondement recevable
- en tout état de cause, la responsabilité contractuelle ou délictuelle ne peut être recherchée compte tenu de la clause exclusive de responsabilité prévue dans l'acte notarié et il y a lieu de prendre en compte la faute de la victime dans la mesure où ce n'est que parce que M. [J] n'est pas intervenu auprès de son locataire, dont il est responsable, que M. [G], après avoir tenté amiablement de trouver une solution qui aurait évité le procès, n'a eu d'autre choix que d'engager une action contre M. [J]
- concernant le trouble anormal de voisinage et le préjudice de jouissance, le tribunal a justement considéré qu'il n'était pas l'auteur des troubles anormaux de voisinage créés par les locataires de M. [J] (nuisances olfactives et sonores, organisation de repas et de fêtes jusqu'à des heures tardives lorsqu'ils sont sur la terrasse, mégots de cigarettes jetés dans la cour de M. [G])
- sur la demande au titre de la perte de valeur de l'immeuble : on ne sait pas sur quel fondement juridique la condamnation à payer la somme de 13 000 euros est intervenue, sachant que M. [J] n'a visé que les dispositions de l'article 1240 du code civil ; en outre, la demande doit s'analyser en une perte de chance de ne pas contracter ou contracter à une valeur moindre, perte de chance qui doit être démontrée, or aucun élément du dossier ne laisse penser que l'accès à la terrasse constitue un élément déterminant pour M. [J]
- si par extraordinaire la cour devait confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à relever et garantir M. [J] des travaux de suppression de la vue, il y aurait lieu, au regard de la faute commise par ce dernier, de mettre à sa charge 50 % de ces travaux
- subsidiairement, sur l'appel en cause des notaires ayant établi son acte d'achat auprès de la société Trust'Im et l'acte de vente avec M. [J] : le tribunal a commis une erreur d'appréciation dans la mesure où les notaires, parfaitement informés de la réalisation des travaux et tenus d'un devoir général de vérification, auraient dû se poser la question de la vue sur le fonds voisin et il est évident, à la lecture de l'acte de vente passé avec la société Trust'Im, que l'ouverture et l'accès à la terrasse constituaient pour lui une condition déterminante sans laquelle il n'aurait pas acquis l'immeuble.
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En l'état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 août 2024, M. [W] [G] demande à la cour de :
« Vu les dispositions de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu les dispositions des articles 678 à 680 du Code civil,
Vu l'article 1240 du Code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
Statuant sur l'appel interjeté d'un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Carpentras en date du 16 janvier 2024,
- Confirmer en tous points le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Carpentras en date du 16 janvier 2024,
- Débouter M. [E] de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions,
- Condamner M. [E] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. »
M. [G] réplique en substance que :
- dans le courant de l'année 2011, une ouverture donnant directement sur le toit plat de l'immeuble voisin et un garde-corps en fer forgé ont été réalisés, transformant ce toit initialement inaccessible en terrasse donnant une vue directe et plongeante sur sa propriété, en violation de l'article 678 du code civil
- il a tenté dans un premier temps de trouver une issue amiable en prenant contact avec M. [J], propriétaire de l'appartement mais en vain
- il est incontestable que l'ouverture de la porte-fenêtre sur la façade Est de l'immeuble voisin, la mise en place de marches d'escalier devant cette porte-fenêtre et d'un garde-corps en fer pour créer une terrasse d'agrément à la place du toit plat initial a eu pour conséquence de générer des vues obliques et directes sur son fonds
- cette terrasse d'agrément ne respecte pas les distances légales puisqu'elle est directement accolée à sa propriété et porte donc atteinte à son intimité
- la porte d'accès à la terrasse ne respecte pas les distances légales
- la cour de la propriété et les fenêtres des chambres des enfants situées au 1er étage de sa maison sont directement exposées aux vues des occupants de la propriété voisine lorsqu'ils sont sur cette terrasse
- outre la vue ainsi créée, les occupants de l'appartement sis [Adresse 6] occasionnent des nuisances olfactives et sonores, organisent des repas et des fêtes jusqu'à des heures tardives lorsqu'ils sont sur cette terrasse, n'hésitent pas à jeter leurs mégots de cigarettes dans sa cour, les photographies et les témoignages de M. [V] et de Mme [S] en attestant
- l'argument selon lequel il aurait contribué à la création de cette vue en abattant les arbres présents sur son terrain n'est pas sérieux dans la mesure où c'est par la création d'un « toit-terrasse» que M. [E] a créé une vue sur son fonds et cette vue est permanente ; de surcroît un arbre s'élague, se meurt, perd ses feuilles, ou est amené à être coupé, et ce, au gré des saisons ; en outre, les photographies produites par M. [E] ne représentent que des arbres qui sont situés en bordure de propriété côté route, à la façon d'une haie naturelle mais pas un écran à la vue litigieuse qui elle a été créée du fait de M. [E], sachant également qu'il n'a fait qu'abattre, avec l'aide de la mairie, des arbres qui avaient poussé sauvagement durant trois décennies alors qu'il est démontré qu'en aplomb de la terrasse il n'y avait pas d'arbres
- contrairement à ce qui est prétendu, il n'a pas attendu 2017 pour se plaindre, interpellant M. [E] dès 2011 alors que ce dernier commençait à installer le garde-corps de sa future terrasse puis par la suite, à plusieurs reprises
- l'aménagement a été fait en toute illégalité, aucun panneau d'information n'a été mis en place et la déclaration préalable a été délivrée sous réserve du droit des tiers.
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Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 août 2024, la SCP [Z]-[Y] [M] et la SCP [A]-[D]-[B]-Aubert demandent à la cour de :
« - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [E] de son appel en garantie à l'encontre de la SCP [Z] [R] Verdasco et de la SCP [D] [A] [B],
- Débouter toutes parties de toutes réclamations à l'égard des notaires concluants,
- Condamner M. [E], appelant :
* A payer à la SCP [Z] [R] Verdasco par application de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 3 000 euros,
* A payer à la SCP [D] [A] [B] par application de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 3 000 euros,
- Condamner la partie succombante aux dépens de première instance et d'appel. »
Les notaires font valoir que :
- dans le compromis Trust'Im/[E] en date du 3 avril 2009, il est précisé en page 7, sous le titre « diverses conditions » que la vente serait réalisée si le vendeur obtenait « l'autorisation de la copropriété, au plus tard le jour de la signature de l'acte authentique, pour le percement en R+2 du mur coté [Adresse 25] pour assurer un accès dans la toiture terrasse. »
- la condition prévue a été réalisée comme cela ressort de l'assemblée générale extraordinaire de la copropriété où il est précisé : « la SELARL TRUST IMM a sollicité l'autorisation des copropriétaires de faire une ouverture sur la façade EST de l'immeuble, consistant en une porte-fenêtre pour permettre l'accès du copropriétaire du lot 2 au toit terrasse en s'interdisant d'obstruer la sortie de conduite de cheminée existant. »
- la réalisation de cette condition ne dépendait en aucun cas du notaire mais exclusivement de la copropriété et plus précisément de l'assemblée générale.
- la réponse favorable figure dans le compte rendu de l'assemblée générale : « Cette résolution est approuvée à l'unanimité des copropriétaires présents soit 1000/1000e . »
- les travaux réalisés ont fait l'objet d'un arrêté du 24 juin 2009 « les travaux décrits dans la déclaration sus visé peuvent être entrepris»
- les travaux réalisés donnant sur une partie commune dépendant exclusivement de la copropriété, le notaire n'avait pas à s'investir pour effectuer des recherches dans le cadre d'une situation juridique de la partie commune, situation qui ne le concernait pas
- la vente Trust'Im [E] par acte authentique des 10 et 11 septembre 2009 a donc été réalisée en l'état des travaux effectués après réalisation des conditions suspensives prévues dans le compromis
- l'acte est parfaitement efficace
- la vente [E]/[J] a été authentifiée le 30 avril 2015 en l'état d'une situation acquise pour laquelle le notaire n'avait aucun moyen d'action
- le tribunal a parfaitement rejeté l'appel en garantie de M. [E] au motif d'absence de faute à la charge des notaires.
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La SARL de Saint Rapt & Bertholet, ès qualités de mandataire ad hoc du syndicat de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 10] suivant ordonnance rendue le 25 août 2022 par le tribunal judiciaire de Carpentras, a constitué avocat mais n'a pas conclu au 21 août 2025.
M. [U] [J], auquel la déclaration d'appel a été signifiée le 7 mai 2024 en application des dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, les conclusions d'appel le 28 mai 2024 également selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, ainsi que les conclusions de M. [W] [G] le 13 août 2024, par acte transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, n'a pas constitué avocat.
Mme [K] [F], à laquelle la déclaration d'appel a été signifiée le 23 avril 2024 en l'étude de commissaire de justice, les conclusions d'appel le 27 mai 2024 à sa personne, ainsi que les conclusions de M. [W] [G] le 12 août 2024 en l'étude de commissaire de justice, n'a pas constitué avocat.
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Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
La cour relève qu'elle n'est saisie d'aucun appel concernant :
- le rejet de la prescription (quinquennale et trentenaire) de l'action de M. [G] soulevée par M. [J]
- le rejet de la demande de M. [G] de voir supprimer les marches et le garde-corps et de se voir autoriser à réaliser les travaux en cas de carence de M. [J]
- la condamnation de M. [J] à payer à M. [G] la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice
- le rejet des demandes à l'égard du syndicat des copropriétaires et de Mme [F], propriétaire du lot n°1
- le rejet de la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais générés par la désignation d'un mandataire ad hoc
- l'appel en garantie de M. [J] à l'encontre de la SCP [Z] [R] Verdasco.
Sur la prescription et la renonciation à exercer une action
M. [E] fait valoir que les travaux ont été réalisés en 2011 et que M. [G] n'a commencé à s'en plaindre qu'en 2017, de sorte que plus de 5 ans se sont passés sans que celui-ci prétende à l'existence d'une quelconque servitude de vue.
En réalité, aucune prétention au titre de la prescription n'est formulée au dispositif des écritures de l'appelant, de sorte que la cour n'en est pas saisie.
M. [E] évoque aussi la prescription de l'action de M. [J] mais aucune prétention en ce sens ne figure non plus au dispositif de ses écritures.
M. [E] fait état encore d'une renonciation de M. [G] à exercer une action au titre de la servitude de vue, au regard du délai passé entre la date de réalisation des travaux et la date à laquelle celui-ci a commencé à se manifester.
S'il ne ressort d'aucune des pièces produites par M. [G] que ce dernier a mis en demeure M. [E] de trouver une solution pour occulter une vue illicite, il ne résulte pas plus du dossier que le premier aurait, par son comportement, renoncé sans équivoque à la servitude ou à exercer une action en justice à ce titre.
Par ailleurs, il convient de relever que, par courrier du 21 janvier 2018, dont les termes ne sont pas contestés, M. [G] indiquait à M. [J] « depuis le début (plusieurs années), je vous ai, comme un bon voisin, demandé verbalement de monter un mur sur votre terrasse, pour empêcher le vis-à-vis direct que vous avez sur mon terrain », M. [J] répondant, par courriel du 16 février 2018 : « Bonjour M. [I], je vous présente mes excuses pour le retard pris dans la mise en place de cette séparation de vis-à-vis, des devis sont en train d'être établis par l'agence immobilière qui s'occupe de cette location ».
Il n'est donc pas démontré que M. [G] aurait renoncé à exercer une action en suppression d'une vue illicite.
Enfin, aucun élément au dossier ne démontre non plus que M. [J] aurait renoncé à exercer un recours en garantie, ce qui ne peut être déduit du seul délai écoulé entre sa connaissance du reproche formulé par M. [G] et l'appel en garantie.
Sur la suppression de la vue
Aux termes de l'article 678 du code civil : « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. »
L'article 679 du même code disposant que : « On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance. »
Enfin, l'article 680 précise que : « La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents se compte depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait, et, s'il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés. »
Il est constant que les propriétés de M. [G] d'une part et de M. [J] et Mme [F], d'autre part, sont contiguës de sorte que les prescriptions de l'article 678 du code civil sont applicables en l'espèce.
Il est de même constant qu'en 2011, ont été entrepris des travaux d'aménagement du toit-plat situé au-dessus du local commercial de Mme [F], M. [E] procédant à l'ouverture d'une porte-fenêtre dans la façade Est de son appartement, à la création de marches d'escalier devant cette porte et à l'installation d'un garde-corps en fer, rendant ainsi le toit-plat initial accessible et utilisable comme une terrasse d'agrément.
Il n'est pas contestable, à l'examen des photographies produites, que cet aménagement eu pour effet de créer une vue oblique mais surtout une vue droite, plongeante et directe sur le fonds de M. [G]. Contrairement à ce que soutient M. [E], les distances légales prévues aux articles 678 et 679 du code civil, précisées en leur calcul par l'article 680, n'ont pas été respectées, peu important que la maison d'habitation de M. [G] se trouve elle-même à plus d'1,90 mètre puisqu'il ressort des photographies produites en pièces 25, 26 et 46 que tant le parement extérieur du mur où la porte-fenêtre est réalisée, que la ligne extérieure du garde-corps de la terrasse se situent à moins d'1,90 mètre et de 0,60 cm de la ligne de séparation des deux propriétés, le garde-corps se situant presque à l'aplomb de la propriété voisine (5 cm) et la distance du parement extérieur du bas de la porte-fenêtre jusqu'à l'extrémité du mur de séparation des deux propriétés à 46 cm (la distance étant de 30 cm depuis le parement extérieur du haut de la porte-fenêtre), ainsi que l'indique le mètre ruban utilisé.
Il est rappelé en outre que les juges du fond statuent souverainement sur la suppression des vues inférieures à la distance légale.
Contrairement à ce que prétend l'appelant, la vue reprochée ne concerne pas que la cour de la propriété, ce qui au demeurant constitue déjà une indiscrétion sur le fonds voisin mais bien les chambres des enfants situées au premier étage de la maison d'habitation de M. [G] puisqu'il ressort des photographies prises depuis l'intérieur de celles-ci qu'elles sont exposées directement à la vue des occupants de la propriété voisine lorsqu'ils sont sur la terrasse aménagée.
Force est en outre de constater que M. [J] malgré mises en demeure des 30 mai 2017 et 21 janvier 2018 ainsi qu'un engagement pris d'y procéder le 16 février 2018, n'a jamais entrepris de travaux pour occulter la vue irrégulière.
Il est reproché enfin à M. [G] d'avoir abattu les arbres de haute futaie présents sur son terrain, au moment de l'acquisition de son bien immobilier, en juin 2011 alors que ceux-ci empêchaient toute vue du toit.
Or, outre que les photographies produites par l'appelant ne démontrent pas avec certitude que les arbres en question constituaient un écran total à la vue litigieuse, il ressort de celles-ci qu'en mars 2011, aucun garde-corps n'était présent sur le toit du local commercial, de sorte que le toit plat n'était pas utilisé comme une terrasse, celle-ci n'ayant été aménagée qu'en août 2011. Ainsi, lorsque M. [G] a supprimé l'ensemble de la végétation présente sur son terrain, la terrasse n'était pas faite.
Les premiers juges ont donc justement ordonné la suppression des vues illégales, limitant d'ailleurs la mesure au seul remplacement de la porte-fenêtre par une fenêtre fixe rendant le toit inaccessible et n'offrant aucune vue droite ou oblique illégale, sans suppression des marches d'escaliers et du garde-corps édifiés.
Le jugement est donc ici confirmé en ce qu'il a condamné M. [J] à transformer la porte-fenêtre en une fenêtre fixe sans ouverture à ses frais dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard.
Sur l'appel en garantie formé par M. [J] à l'encontre de M. [E]
Il ressort des conclusions déposées par M. [J] en première instance, produites au dossier de [G], qu'il se fondait sur les dispositions des articles 678 et 1240 du code civil.
Les premiers juges ont considéré que M. [E] devait relever et garantir M. [J] pour le montant des travaux que ce dernier allait supporter pour transformer la porte-fenêtre en vue fixe.
Or, l'obligation de supprimer les vues incombe au seul propriétaire du fonds, M. [J].
Le premier juge a retenu à tort la garantie de M. [E] au seul motif qu'il « est l'auteur des vues illégales». Aucune faute engageant la responsabilité de M. [E] à l'égard de M. [J] n'est caractérisée.
De plus, M. [E] fait valoir en appel que M. [J] a expressément accepté une clause indiquant : « L'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelle que cause que ce soit, et notamment pour mauvais état de la ou des constructions du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte, sauf ce qui sera dit au paragraphe dommage-ouvrages ».
Si une telle clause ne peut être invoquée en cas de servitudes non apparentes non déclarées, force est de constater qu'en l'espèce, la servitude de vue qui résulte de manière particulièrement apparente de la situation de la terrasse surplombant la propriété de M. [G] et créant un vis-à-vis direct sur les fenêtres de la maison de ce dernier doit être considérée comme réputée connue de M. [J] lors de l'acquisition de son bien immobilier en 2015.
D'ailleurs, ce dernier aurait pu aisément remédier à la vue reprochée en édifiant la séparation que M. [G] a, en vain, sollicité de sa part.
Il convient donc d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [E] à relever et garantir M. [J] de la condamnation prononcée à son encontre ainsi qu'au paiement de la somme de 13 000 euros en réparation de la moins-value du lot n°2 du fait de la suppression de l'accès à la terrasse.
Sur l'appel en garantie à l'encontre des notaires formé par M. [E]
La cour ayant fait droit à la demande principale de M. [E], il n'y a pas lieu d'examiner l'appel en garantie des notaires.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [E] à relever et garantir M. [J] à hauteur de 50 % concernant l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a condamné in solidum MM. [J] et [E] aux dépens, le premier supportant seul les frais irrépétibles et les dépens.
M. [J] est condamné aux dépens de l'appel et il sera fait droit en partie à la demande de M. [E] au titre des frais irrépétibles exposés, dans la mesure énoncée au dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,
Dans la limite de la dévolution,
Confirme le jugement rendu le 16 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Carpentras sauf en ce qu'il a :
- Condamné M. [E] à relever et garantir M. [J] de la condamnation prononcée contre lui sur présentation de la facture des travaux réalisés,
- Condamné M. [E] à payer à M. [J] la somme de 13.000 euros en réparation de la moins-value du lot n° 2 du fait de la suppression de l'accès à la terrasse,
- Débouté M. [E] de son appel en garantie à l'encontre de la SCP [Z] [R] Verdasco et de la SCP Combe [A] [B],
- Condamné M. [J], relevé et garanti par M. [E] à hauteur de 50 %, à payer à M. [G] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné in solidum Messieurs [J] et [E] aux entiers dépens,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
- Déboute M. [U] [J] de son appel en garantie à l'encontre de M. [N] [E] et de ses demandes indemnitaires à l'égard de ce dernier,
- Dit sans objet l'appel en garantie de M. [N] [E] à l'encontre de la SCP [Z] [R] Verdasco et de la SCP Combe [A] [B],
- Condamne M. [U] [J] à payer à M. [G] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,
- Condamne M. [U] [J] à payer à M. [N] [E] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Rejette le surplus des demandes,
- Condamne M. [U] [J] aux dépens de première instance et d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,