CA Grenoble, ch. com., 13 novembre 2025, n° 23/04034

Faits et procédure

Se plaignant d'un dégât des eaux survenu le 14 novembre 2014 dans des locaux situés au rez de chaussée de l'immeuble [Adresse 7] à [Localité 18], propriété de M. [X] [S] dont il a indiqué être locataire commercial, M. [O] [C] a sollicité l'organisation d'une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 2 mars 2016, M. [T] a été désigné en qualité d'expert. Il a déposé son rapport le 28 février 2018.

Par acte du 8 octobre 2018, M. [O] [C] a assigné M. [X] [S] aux fins d'indemnisation. Celui-ci a appelé en la cause le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] et la société Foncia Vallée du Rhône.

M. [X] [S] est décédé le 6 mai 2020. M. [O] [C] a appelé en intervention forcée Mme [B] [G] veuve [S] et Mme [H] [S] veuve [N] en leur qualité d'héritières de M. [X] [S].

Par jugement du 5 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Valence a :

- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir de M. [O] [C],

- condamné in solidum Mme [H] [S] veuve [N] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] à payer à M. [O] [C] les sommes de :

* 59.749,20 euros Ttc au titre de la remise en état de l'établissement, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

* 24.810 euros Ttc au titre du mobilier inutilisable, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

* 41.646 euros au titre de la perte de chance relative au préjudice économique, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

* 431,16 euros au titre des frais de constat d'huissier, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

- condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] à relever et garantir Mme [H] [S] veuve [N] des condamnations ainsi mises à sa charge au titre de l'indemnisation de ces préjudices,

- condamné M. [O] [C] à payer à Mme [H] [S] veuve [N] la somme de 7.768,27 euros au titre des loyers impayés à la date du 14 novembre 2014,

- ordonné la compensation entre les créances et dettes réciproques entre M. [O] [C] et Mme [H] [S] veuve [N],

- condamné in solidum Mme [H] [S] veuve [N] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] à payer à M. [O] [C] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [H] [S] veuve [N] à payer au Syndic Foncia Vallée du Rhône la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum Mme [H] [S] veuve [N] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] aux entiers dépens de l'instance comprenant les frais d'expertise et de référé,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 27 novembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions en intimant M. [O] [C], Mme [H] [S] veuve [N] et la société Foncia Vallée du Rhône.

Par déclaration du 30 novembre 2023, Mme [H] [S] veuve [N] a aussi interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions en intimant M. [O] [C], le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] et la société Foncia Vallée du Rhône.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 11 avril 2024.

Par ordonnance du 7 Février 2024, le premier président de la cour d'appel de Grenoble a arrêté l'exécution provisoire attachée au jugement du tribunal judiciaire de Valence du 5 septembre 2023 et a imparti un délai de six mois à compter de la signification de la décision au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] à Montélimar pour consigner la somme de 129.636 euros entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 septembre 2025.

Prétentions et moyens du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11]

Dans ses conclusions remises le 5 septembre 2025, il demande à la cour de :

- réformer le jugement déféré en ce qu'il a :

* rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir de M. [O] [C],

* condamné in solidum Mme [H] [S] veuve [N] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] à payer à M. [O] [C] les sommes de :

- 59.749,20 euros Ttc au titre de la remise en état de l'établissement, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- 24.810 euros Ttc au titre du mobilier inutilisable, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- 41.646 euros au titre de la perte de chance relative au préjudice économique, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- 431,16 euros au titre des frais de constat d'huissier, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

* condamné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] à relever et garantir Mme [H] [S] veuve [N] des condamnations ainsi mises à sa charge au titre de l'indemnisation de ces préjudices,

* condamné M. [O] [C] à payer à Mme [H] [S] veuve [N] la somme de 7.768,27 euros au titre des loyers impayés à la date du 14 novembre 2014,

* ordonné la compensation entre les créances et dettes réciproques entre M. [O] [C] et Mme [H] [S] veuve [N],

* condamné in solidum Mme [H] [S] veuve [N] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] à payer à M. [O] [C] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné Mme [H] [S] veuve [N] à payer au Syndic Foncia Vallée du Rhône la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

* condamné in solidum Mme [H] [S] veuve [N] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] aux entiers dépens de l'instance comprenant les frais d'expertise et de référé,

* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

* ordonné l'exécution provisoire de la décision,

Statuant à nouveau,

- juger irrecevables ou à défaut subsidiairement infondées les demandes de M. [O] [C],

- juger irrecevables ou à défaut subsidiairement infondées les demandes formées par Mme [H] [S] veuve [N] contre le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] à [Localité 18],

- rejeter l'intégralité des demandes formées contre le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 13],

- ordonner la mise hors de cause du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] à [Localité 18],

- condamner in solidum M. [O] [C] et Mme [H] [S] veuve [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] à [Localité 18] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens.

Sur l'irrecevabilité des demandes de M. [O] [C], il relève que:

- la conclusion d'un bail en l'absence de convention écrite suppose la capacité des parties à s'engager ainsi que leur accord sur la chose et le prix, la seule occupation des lieux non accompagnée du paiement du loyer ne pouvant caractériser l'existence d'un bail,

- en l'espèce, il n'est démontré aucune acceptation claire et non équivoque de M. [O] [C] sur le paiement d'un quelconque loyer, ni sur son montant, ni sur sa périodicité,

- il n'est justifié d'aucun paiement de loyer par M. [O] [C], y compris avant la survenue du sinistre de novembre 2014,

- il n'est pas non plus justifié d'un quelconque acte de cession de bail,

- M. [S] n'est ni signataire, ni partie à l'acte de vente du fonds de commerce invoqué par M. [O] [C] et n'a jamais donné son consentement à la cession,

- M. [O] [C] n'a jamais été inscrit au RCS pour l'activité de bar de nuit, ni pour l'activité de salon de thé tarterie,

- les pièces communiquées le 2 septembre 2025 qui sont tardives et de pures circonstances ne comportent aucune signature et sont dénuées de toute valeur probante,

- elles sont contredites par les autres pièces de M. [O] [C] qui démontrent qu'il ne réglait pas son loyer pour les locaux litigieux, y compris avant le sinistre de novembre 2014, ce qui confirme l'absence d'intention de M. [O] [C] d'accepter le montant du loyer et sa périodicité,

- l'absence de contrepartie onéreuse, condition essentielle du bail, est dès lors manifeste,

- M. [O] [C] est dès lors irrecevable pour défaut du droit d'agir, défaut de qualité et d'intérêt à agir.

Sur l'inopposabilité de la cession du fonds de commerce au bailleur, il fait valoir que :

- au regard du contrat de bail du 20 octobre 2004 liant M. [S] et Mme [R] invoqué par M. [O] [C], toute cession pour être valable doit être constatée par acte notarié en présence du bailleur ou celui-ci dûment appelé et ne peut être consentie pour un prix inférieur à celui du présent bail,

- M. [O] [C] n'a pas justifié d'une telle cession par acte authentique,

- cette cession non conforme à l'acte de bail n'était donc pas opposable à M. [S],

- il s'en déduit que les demandes de M. [O] [C] sont irrecevables pour défaut du droit d'agir, défaut de qualité et d'intérêt légitime à agir.

Sur l'absence d'inscription de M. [O] [C] au RCS, il note que:

- l'application du statuts des baux commerciaux est subordonnée à l'immatriculation au RCS et à l'exploitation par le locataire d'un fonds de commerce lui appartenant,

- l'action intentée par M. [O] [C] est irrecevable dans la mesure où n'étant pas commerçant, il n'a pas la qualité de locataire du bail commercial puisque l'immatriculation du locataire est une condition légale et nécessaire du bénéfice du statut des baux commerciaux,

- il ne peut ni revendiquer l'existence d'un bail, ni prétendre à un renouvellement, ni prétendre à une quelconque indemnisation à ce titre, en effet aucune indemnité ne peut être accordée en réparation d'une activité commerciale exercée dans des conditions illicites.

Sur le fond, il fait valoir que :

- il résulte des rapports amiables et du rapport d'expertise judiciaire qu'au fil du temps, il a été créé une toiture destinée à couvrir une cour intérieure faisant partie du local commercial appartenant à M. [S], que cette toiture et les descentes ont été réalisées par M. [S], qu'il existait de nombreux coudes dans le faux plafond du local commercial, nécessairement réalisés par M. [S], que la suppression des coudes s'est avérée efficace puisque depuis leur suppression, il n'y a plus eu de sinistre,

- M. [S] a donc engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard de la copropriété et Mme [H] [S] veuve [N] venant aux droits de M. [S] est la seule responsable du préjudice éventuel de M. [O] [C].

Sur le préjudice, il fait remarquer que :

- s'agissant des dommages et intérêts à raison du coût de la remise en état, M. [O] [C] a perçu de l'assureur une somme de 14.362,13 euros, il ne conteste pas ne pas vouloir réaliser les travaux, sa demande n'est étayée par aucune pièce pertinente, elle ne peut donc prospérer,

- s'agissant des dommages et intérêts à raison du coût du mobilier inutilisable, M. [O] [C] n'a pas apporté la moindre pièce permettant de soutenir que le mobilier avait une valeur de 24.810 euros Ttc,

- s'agissant des dommages et intérêts à raison de la perte de revenus allégués, le salon de M. [O] [C] venait d'ouvrir et celui-ci n'a pas présenté la moindre comptabilité, ni le moindre justificatif, en outre le centre ville de [Localité 18] est frappé de plein fouet d'une désertification rendant toute activité économique difficile.

Prétentions et moyens de Mme [H] [S] veuve [N]

Dans ses conclusions remises le 8 septembre 2025, elle demande à la cour de:

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

* rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir de M. [O] [C],

* condamné in solidum Mme [H] [S] veuve [N] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] à payer à M. [O] [C] les sommes de :

- 59.749,20 euros Ttc au titre de la remise en état de l'établissement, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- 24.810 euros Ttc au titre du mobilier inutilisable, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- 41.646 euros au titre de la perte de chance relative au préjudice économique, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- 431,16 euros au titre des frais de constat d'huissier, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

* condamné M. [O] [C] à payer à Mme [H] [S] veuve [N] la somme de 7.768,27 euros au titre des loyers impayés à la date du 14 novembre 2014,

* ordonné la compensation entre les créances et dettes réciproques entre M. [O] [C] et Mme [H] [S] veuve [N],

* condamné in solidum Mme [H] [S] veuve [N] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] à payer à M. [O] [C] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné Mme [H] [S] veuve [N] à payer au Syndic Foncia Vallée du Rhône la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

* condamné in solidum Mme [H] [S] veuve [N] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] aux entiers dépens de l'instance comprenant les frais d'expertise et de référé,

* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

* ordonné l'exécution provisoire de la décision

Statuant à nouveau,

A titre principal,

- déclarer M. [O] [C] irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes, et l'en débouter,

- juger que M. [O] [C] ne justifie d'aucun bail commercial ou de son renouvellement, en l'absence d'immatriculation au RCS, avec M. [S], et qu'il occupe le local au [Adresse 8] sans droit ni titre,

- juger en conséquence que M. [O] [C] ne peut se prévaloir de la protection du statut du bail commercial à la date du sinistre qu'il invoque,

- débouter M. [O] [C] de toutes ses prétentions dirigées contre Mme [H] [S] veuve [N],

- ordonner l'expulsion de M. [O] [C], et de celle de tout occupant de son chef, avec le recours à la force publique,

A titre subsidiaire,

- débouter M. [O] [C] de toutes ses prétentions,

- condamner M. [O] [C] à payer la somme de 122.944 euros à Mme [H] [S] veuve [N] au titre des arriérés de loyers en sa qualité d'ayant droit de la succession de M. [S],

A titre très subsidiaire,

A défaut, et si la cour devait faire droit même partiellement aux prétentions de M. [O] [C],

- dire et juger qu'il convient de déduire des sommes réclamées par M. [O] [C] les arriérés de loyers dus à M. [S] d'un montant de 122.944 euros arrêté à février 2024 et ordonner la compensation entre ces deux créances,

- juger que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] a manqué à son obligation d'entretien en tant que propriétaire des parties communes responsables des désordres,

- juger que la Sas Foncia Vallée du Rhône a commis une faute dans l'exécution de ses fonctions de syndic du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] et qu'elle engage sa responsabilité,

- condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] et son syndic la Sas Foncia Vallée du Rhône à garantir Mme [H] [S] veuve [N] de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

En tout état de cause

- débouter le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] de toutes ses demandes financières à l'encontre de Mme [H] [S] veuve [N],

- débouter la Sas Foncia Vallée du Rhône de toutes ses prétentions à l'encontre de Mme [H] [S] veuve [N],

- condamner M. [O] [C], et à défaut le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] et la Sas Foncia Vallée du Rhône à verser la somme de 3.500 euros à Mme [H] [S] veuve [N] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens.

Sur les droits dont M. [O] [C] se prévaut, elle fait remarquer que :

- le seul bail commercial versé aux débats est un bail commercial du 20 octobre 2004 d'une durée de 9 ans entre M. [S] et [R] [J],

- aucune cession du bail commercial n'est intervenue dans les formes imposées par le bail commercial du 20 octobre 2004, à savoir un acte notarié en présence du bailleur ou celui-ci dûment appelé, en conséquence la cession dont se prévaut M. [O] [C] ne lui est pas opposable,

- en tout état de cause, le bail aurait dû être renouvelé à l'issue de la période de 9 ans, soit au plus tard le 20 octobre 2013, ce bail n'a pu être renouvelé puisque M. [O] [C] n'a jamais immatriculé au RCS ce local, ni l'activité qui y était prétendument exercée,

- en effet, le numéro SIREN mentionné par M. [O] [C] dans ses écritures correspond à une entreprise d'installation de structures métalliques, chaudronnerie et tuyauterie sur la commune de [Localité 19], cette entreprise ayant fait l'objet d'une radiation depuis le 8 décembre 2022,

- M. [O] [C] reconnait dans ses écritures qu'il n'a jamais exercé d'activité dans le local de [Localité 18] et que ce local n'a jamais fait l'objet de la moindre immatriculation au RCS alors que l'immatriculation exigée doit concerner le preneur, le local et l'activité commerciale exercée au sein du local,

- le jugement qui constate que le renouvellement d'un bail commercial exige l'immatriculation au RCS ne tire pas les conséquences juridiques de l'absence d'immatriculation puisque le sinistre est apparu après la fin du bail commercial et que M. [O] [C] ne peut prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux et au renouvellement du bail,

- le sinistre intervenu le 14 novembre 2014 l'a été à un moment où le bail commercial, à supposer qu'il existe, était expiré depuis le 20 octobre 2013,

- en tout état de cause, rien ne démontre que le bail a pu être cédé à M. [O] [C] seul ou dans le cadre d'une cession de fonds de commerce,

- M. [O] [C] ne peut donc prétendre à aucun droit.

Sur la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12], elle relève que :

- les toitures et autres tuyaux d'évacuation font partie des parties communes ainsi que mentionné dans le règlement de copropriété,

- les tuyaux et coudes n'appartenaient pas à M. [S] mais à la copropriété qui devait entretenir cette évacuation qui sert à l'ensemble de la copropriété et non à un usage exclusif de M. [S],

- les éléments de l'expertise judiciaire sont nécessairement incomplets, M. [S] n'ayant pu y assister en raison de son état de santé, et ne peuvent justifier les prétentions de M. [O] [C] alors même que celui-ci a dissimulé le fait qu'il a été indemnisé de son préjudice par sa compagnie d'assurance,

- le sinistre ne peut engager la responsabilité contractuelle de M. [S] alors que les travaux ne lui incombaient pas,

- la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] ne fait aucun doute puisque le sinistre trouve son origine dans les parties communes et qu'il lui appartenait d'assurer les travaux d'entretien des canalisations,

- elle n'a ni le pouvoir, ni la responsabilité de faire effectuer des travaux sur les communs, étant en outre observé que des travaux ont été réalisés en 2016 par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] pour faire cesser les désordres,

- M. [S] n'a jamais effectué de travaux de la date d'achat de l'immeuble en 1985 jusqu'en 2014 contrairement à ce que soutient le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10],

- elle n'est pas responsable de la situation préjudiciable imputable aux seules carences du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] et de son syndic.

Sur la responsabilité personnelle du syndic, elle fait valoir que :

- la Sas Foncia Vallée du Rhône s'est montré négligent dans l'exercice de ses fonctions en ne faisant pas de déclaration de sinistre et en n'en assurant pas le suivi.

Sur les préjudices allégués, elle fait observer que :

- M. [O] [C] ne justifie pas des travaux d'embellissement effectués après l'acquisition,

- le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] a effectué en septembre les travaux nécessaires de suppression des coudes et depuis cette date, aucun sinistre n'est intervenu,

- M. [O] [C] n'a pas repris son activité depuis 2016 alors que la cause des désordres a cessé et qu'il a perçu une indemnisation de 14.632,13 euros de son assurance dès le 9 juin 2015, information qu'il a dissimulée à l'expert et en première instance,

- il ne saurait dès lors prétendre à la moindre indemnisation dès lors que l'indemnité allouée par son assurance lui permettait d'exercer une activité que de toute façon, il n'a jamais exercée,

- il ne peut à la fois être exonéré du paiement des loyers et percevoir une indemnité pour perte d'exploitation,

- l'expert n'a fait que reprendre les déclarations de M. [O] [C] sans se fonder sur des factures d'achat, l'acte d'acquisition du fonds de commerce mentionnait un mobilier évalué à 1.000 euros,

- la perte d'exploitation n'est pas non plus justifiée en l'absence de pièces comptables alors que le centre ville de [Localité 18] fait l'objet d'un phénomène de désertification,

- s'il devait percevoir une indemnité, il faudrait nécessairement en déduire les loyers dont il est redevable alors qu'il n'a toujours pas libéré les lieux,

- les deux documents que M. [O] [C] a transmis à la fin de la procédure d'appel attestant qu'il a réglé ses loyers pour les années 2013 et 2014 ne sont pas probants alors que M. [S] émettait des quittances pour le règlement des loyers et que la signature figurant sur ces documents n'est pas celle de M. [S].

Prétentions et moyens de M. [O] [C]

Dans ses conclusions remises et notifiées le 2 septembre 2025, il demande à la cour de:

- confirmer le jugement du 5 septembre 2023 dans toutes ces dispositions sauf à prendre en considération la somme versée par l'assureur d'un montant de 14.632,13 euros,

- condamner in solidum Mme [H] [S] veuve [N] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] à payer à M. [O] [C] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

- rejeter toutes conclusions contraires,

- condamner Mme [H] [S] veuve [N] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] à payer à M. [O] [C] chacun la somme de 4.000 euros,

- les condamner in solidum aux dépens d'appel.

Sur la recevabilité de son action, il fait valoir que :

- il a acquis par acte sous seing privé du 5 avril 2013 un fonds de commerce de salon de thé/billard exploité au [Adresse 6] à [Localité 18] qui comprenait notamment le droit au bail,

- le bail s'est tacitement prolongé à compter du 1er octobre 2013 entre M. [S] et M. [O] [C] en application de l'article L.145-9 du code de commerce,

- il ne peut lui être fait grief de n'avoir pas accepté de manière claire et non équivoque le montant et la périodicité du loyer alors que lors de la cession, il a reçu copie du bail sur lequel figurait le montant du loyer et sa périodicité,

- il était assuré pour les lieux occupés dont il a pris possession au vu et au su du bailleur,

- des loyers ont été réglés avant la date du sinistre,

- il justifie des démarches pour procéder à son inscription,

- en tout état de cause, l'inscription au RCS n'a d'intérêt que pour bénéficier des droits attachés au statut des baux commerciaux,

- l'absence d'inscription n'est donc pas de nature à l'empêcher d'agir,

- il ne peut lui être reproché le fait que la cession n'est pas intervenue par acte notarié alors que cette formalité n'est pas imposée lorsque le bail est cédé en même temps que le fonds de commerce,

- en tout état de cause, le bailleur a exécuté le contrat de bail en connaissance de la cause de nullité lorsqu'il lui a fait délivrer un commandement de payer le 28 août 2017, puis une assignation le 11 janvier 2018, les deux actes se référant à l'existence d'un bail commercial et à la clause résolutoire y insérée, ce qui constitue la renonciation du bailleur à se prévaloir de l'irrégularité de la cession

- il a donc qualité et intérêt à agir.

Sur l'indemnisation de ses préjudices, il relève que :

- l'expert a noté que suite à une succession de coudes, l'évacuation des eaux pluviales se met en charge et déborde dans le local,

- selon l'expert, la couverture et le tuyau d'évacuation à l'origine du sinistre sont la propriété de M. [S],

- même si le sinistre a été causé par la déficience des parties communes, le bailleur ne peut s'exonérer de sa responsabilité en l'absence de diligences suffisantes de sa part,

- par ailleurs, dès lors qu'il s'agit de parties devenue communes du fait de la mise en copropriété de l'immeuble, la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] ne saurait être exclue quand bien même il aurait fait réaliser des travaux qu'il estime efficaces après le sinistre dès lors qu'avant le sinistre, il n'a fait procéder à aucune investigation pour vérifier l'état des canalisations des eaux pluviales,

- sur le montant des préjudices, il est dans l'impossibilité absolue d'exercer son commerce depuis le mois de novembre 2014, la somme de 14.632,13 euros reçue de son assureur étant insuffisante pour procéder aux travaux de remise en état au vu de l'importance des désordres,

- en outre, la porte de l'établissement a été condamnée par le bailleur au moyen d'un cadenas,

- l'indemnisation n'est pas subordonnée à la réalisation des travaux et peut se faire sur simples devis,

- s'agissant du coût de remplacement du mobilier, l'expert judiciaire s'est fondée sur l'estimation réalisée par son assureur, les prix d'évaluation étant corrects, plutôt sous-estimés,

- concernant les pertes d'exploitation, il n'a pris les locaux qu'en avril 2013, a entrepris des travaux d'embellissement et n'a pu dès lors communiquer des éléments fiables, l'expert judiciaire s'est donc référé aux résultats d'exploitation du prédécesseur.

Sur le paiement des loyers, il indique que :

- en raison de l'impossibilité d'exploiter l'établissement, il est fondé à ne pas exécuter son obligation de payer les loyers,

- il justifie du règlement des loyers antérieurs au sinistre par des attestations établies par M. [S].

Prétentions et moyens de la Sas Foncia Vallée du Rhône

Dans ses conclusions remises et notifiées le 11 septembre 2024, elle demande à la cour de :

- recevoir le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] et Mme [H] [S] veuve [N] en leur appel,

- statuer ce que de droit sur la réformation des chefs de jugement critiqués par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10],

- confirmer le jugement rendu le 5 septembre 2023, en ce qu'il a rejeté les demandes présentées par Mme [H] [S] veuve [N] à l'encontre de la Sas Foncia Vallée du Rhône,

- débouter Mme [H] [S] veuve [N] de l'intégralité de ses demandes présentées à l'encontre de la Sas Foncia Vallée du Rhône,

- condamner M. [O] [C] , ou à défaut Mme [H] [S] veuve [N], à verser à la Sas Foncia Vallée du Rhône une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [O] [C] , ou à défaut Mme [H] [S] veuve [N], aux entiers dépens.

Elle indique soutenir l'argumentation des copropriétaires qu'elle représente et partage leur analyse.

Sur l'appel de Mme [H] [S] veuve [N] dirigé contre le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] et la Sas Foncia Vallée du Rhône, elle fait observer que :

- c'est bien M. [S] qui est intervenu sur les canalisations en les faisant passer dans le faux-plafond du local commercial, partie privative, et en faisant réaliser des travaux sans respect des règles de l'art puisque les canalisations se sont révéles obstruées par des morceaux de béton et présentaient de nombreux coudes à l'origine d'un défaut d'évacuation des eaux pluviales,

- il ne saurait être reproché au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] de n'avoir pas entretenu des canalisations non apparentes puisque situées dans un faux plafond et ne présentant jusqu'alors aucun dysfonctionnement,

- dès que l'origine du désordre a été identifiée, elle a procédé aux diligences nécessaires jusqu'à la réalisation des travaux de septembre 2016,

- en tant que syndic, elle a saisi l'assureur de la copropriété qui a fait diligenter une expertise, la société Hydrotech a été mandatée pour une recherche de fuite,

- elle a été diligente dans la gestion du sinistre,

- en outre, Mme [H] [S] veuve [N] est dépourvue de fondement pour rechercher la responsabilité du syndic.

Pour le surplus des demandes et des moyens développés, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Motifs de la décision :

1/ Sur la qualité et intérêt à agir de M. [O] [C] et l'existence d'un bail commercial

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2004, M. [X] [S] a consenti un bail commercial à Mme [I] [R] portant sur un local situé au rez de chaussée de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 18] pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2004 pour se terminer le 30 septembre 2013 moyennant un loyer mensuel de 750 euros, soit 9.000 euros annuel, outre provision pour charges de 50 euros par mois, destiné à l'exploitation d'un commerce de lingerie-boneterie, bazar, salon de thé. Cet acte stipule au paragraphe 'Cession - sous-location' que le preneur ne pourra céder son droit au présent bail ou sous-louer les locaux en dépendant, en totalité ou en partie, qu'avec le consentement exprès et par écrit du bailleur, sous peine de nullité des cessions ou sous-location consenties au mépris de cette clause et même de résiliation des présentes si bon semble au bailleur, que toutefois, il pourra sans avoir besoin de ce consentement consentir une cession de bail à l'acquéreur de son fonds de commerce, ou une sous-location totale au locataire de son fonds de commerce au cas de remise en gérance libre de celui-ci, que pour être valable toute cession ou sous-location devra être constatée par acte notarié, en présence du bailleur ou lui dûment appelé et ne pourra être consentie pour un prix inférieur à celui du présent bail.

Par acte sous seing privé du 5 avril 2013 enregistré le 9 avril 2013 et publié dans un journal d'annonces légales le 18 avril 2013, M. [K] [F] [A], propriétaire du fonds de commerce comme l'ayant acquis de Mme [I] [R] suivant acte notarié du 6 juin 2008 enregistré le 10 juin 2008 moyennant le prix de 10.000 euros, a vendu à M. [O] [C] le fonds de commerce de salon de thé, billard exploité au [Adresse 7] à [Localité 18] comprenant notamment le droit au bail des lieux où le fonds de commerce est exploité.

Au regard des termes du contrat de bail, le consentement exprès et par écrit du bailleur n'est pas requis lorsque la cession du bail intervient dans le cadre d'une vente du fonds de commerce. En conséquence, la cession du bail portant sur le local situé au rez de chaussée de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 18], ayant été réalisée à l'occasion de la vente du fonds de commerce par M. [K] [F] [A] à M. [O] [C], ne nécessitait pas le consentement exprès et écrit de M. [X] [S] pour être valable.

Par ailleurs, si en application du contrat de bail, cette cession aurait dû être constatée par acte notarié, en présence du bailleur ou lui dûment appelé, pour être valable, M. [X] [S] qui avait nécessairement connaissance que la cession n'était pas intervenue par acte notarié auquel il avait été appelé s'est néanmoins prévalu du bail commercial du 20 octobre 2004 à l'encontre de M. [O] [C] en lui délivrant le 28 avril 2017 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire contenue dans ledit acte et en l'assignant en référé devant le président du tribunal de grande instance de Valence le 11 janvier 2018 en constat de l'acquisition de la clause résolutoire en produisant le bail commercial du 20 octobre 2004. Ce faisant, M. [X] [S] a reconnu la validité et l'opposabilité de la cession à son encontre, admettant ainsi l'existence d'un bail commercial entre M. [O] [C] et lui-même.

S'agissant du défaut d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, si M. [O] [C] démontre avoir effectué des formalités auprès du centre de formalités des entreprises, il ne justifie pas d'une immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour le local situé [Adresse 5] à Montélimar et pour l'activité visée dans le bail. Néanmoins, comme relevé à juste titre par le premier juge, cette inscription n'est une condition du bénéfice

du statut des baux commerciaux que pour le renouvellement du bail. En l'espèce, M. [O] [C] ne revendique pas le droit au renouvellement du bail, étant relevé qu'aucun congé n'a été délivré par le bailleur. Le bail commercial s'est en fait tacitement prolongé entre les parties à compter du 1er octobre 2013.

En conséquence, dès lors qu'il est démontré l'existence d'un bail commercial précisant le local loué et fixant le prix de location entre M. [X] [S], aux droits duquel vient Mme [H] [S] veuve [N], et M. [O] [C], celui-ci justifie de son intérêt et de sa qualité à agir et le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir.

2/ Sur le fond

A - Sur les obligations et la responsabilité du bailleur

En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l'article 1720, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et il doit y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires autres que les locatives.

Il ressort du rapport d'expertise rédigé le 28 février 2018 qu'un important dégât des eaux est survenu le 14 novembre 2014.

L'expert a répertorié deux zones de désordres dont l'origine est distincte.

Dans la zone proche de l'entrée, les désordres consistent en une dégradation et chute du plafond en plaque de plâtre sur 2 m² sans que ces désordres empêchent l'exploitation du commerce selon l'expert. Celui-ci a conclu que l'infiltration provient d'une jardinière située sur la terrasse couverte aménagée par M. [M], copropriétaire, et préconise une reprise de l'étanchéité évaluée à 300 euros.

Dans la zone autour des sanitaires, le plafond est en partie effondré dans une salle mitoyenne aux sanitaires ainsi que dans les sanitaires et devant les sanitaires, le sol est couvert de débris de plafond, les moisissures affectent une grande partie des doublages et plafonds qui se trouvent hors d'usage, l'ensemble est très humide. Selon l'expert, les désordres ont pour origine la conception de l'évacuation des eaux pluviales de la toiture couvrant une partie du rez-de -chaussée constituant le commerce, la descente d'eaux pluviales passant en plafond des sanitaires du commerce, traversant les combles et descendant dans une gaine technique après une succession de coudes qui réduit énormément l'efficacité de la descente de sorte que l'évacuation des eaux pluviales de la toiture se met en charge et déborde au milieu du bar. L'expert a considéré que l'exploitation du commerce a été rendu impossible du fait de cette infiltration.

L'expert a constaté que les coudes ont été démontés et qu'une reprise effectuée en octobre 2016 amèliore nettement la situation puisque depuis cette intervention, aucun débordement n'a été constaté. Il considère néanmoins que ces travaux sont insuffisants, les évacuations devant être directes et verticales alors qu'un passage de 2 mètres est resté horizontal et le caniveau devant avoir deux sorties, une en sécurité pour un éventuel bouchement de l'autre. Il conclut que le réseau unitaire, eaux usées et eaux pluviales, est très largement sous-dimensionné.

Il résulte de ces éléments que le bailleur n'a pas assuré à son preneur une jouissance paisible des lieux. S'il ressort du règlement de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 9] que les couvertures, les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées, les gaines et branchements d'égoût constituent des parties communes, le bailleur ne peut s'exonérer de son obligation à l'égard de son locataire au motif que l'entretien des parties communes relève du syndicat de copropriétaire en l'absence de diligences suffisantes de sa part. Mme [H] [S] veuve [N] est donc tenue d'indemniser le préjudice subi par M. [O] [C] en raison de cette infiltration ainsi que retenu à juste titre par le premier juge.

B- Sur la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10]

Comme relevé précédemment, les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées constituent des parties communes selon le règlement de copropriété. Il incombe donc au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] d'en assurer le bon fonctionnement et l'entretien.

Par ailleurs, si le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] affirme que la toiture et les descentes d'eau ont été réalisées par M. [X] [S], aucune pièce ne permet d'étayer ces affirmations alors que le bailleur les conteste et que les déclarations de l'expert selon lesquelles la couverture et le tuyau d'évacuation sont la propriété de M. [S] n'ont aucune valeur probante dès lors qu'elles sont contredites par le règlement de copropriété, étant relevé que l'expert a été missionné pour émettre un avis technique et non pas juridique.

En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a retenu la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] dans les préjudices subis par M. [O] [C] résultant des dysfonctionnement des canalisation et descente d'eaux.

C - Sur les préjudices

a) Sur le coût des travaux de remises en état

L'expert a évalué ces travaux consistant en un nettoyage des lieux, la reprise des doublages et coupe feu, la peinture, les travaux d'électricité et la reprise des sanitaires à la somme de 59.749,20 euros Ttc dont le montant n'est pas sérieusement contesté par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] et Mme [H] [S] veuve [N], étant précisé que M. [O] [C] n'est pas tenu de fournir des factures pour obtenir une indemnisation à ce titre. Néanmoins, il reconnait avoir reçu de l'assurance la somme de 14.632,13 euros. Dès lors, il ne peut prétendre qu'à la somme de 45.117,07 euros.

b) Sur le coût du mobilier

L'inventaire sur la base duquel l'expert a estimé le préjudice est un tableau produit par M. [O] [C] qui ne revêt aucun caractère contradictoire. Cet inventaire n'est corroboré par la production d'aucune facture d'achat de matériel ou mobilier.

L'acte de cession du fonds de commerce indiquait que le prix de 5.000 euros s'appliquait au matériel et mobilier commercial pour 1.000 euros.

Faute pour M. [O] [C] de justifier par la production de factures qu'il a procédé à d'autres acquisitions, son indemnisation sera limitée à 1.000 euros et le jugement sera infirmé sur ce point.

c) Sur la perte de revenus

Alors que le sinistre est intervenue plus de 19 mois après que M. [O] [C] a acquis le fonds de commerce, celui-ci n'a communiqué à l'expert aucun élément comptable, ni le moindre justificatif relatif à son activité professionnelle telles que des factures;

Au vu des avis d'imposition de M. [K] [F] [A], propriétaire antérieur du fonds de commerce, celui-ci a perçu un bénéfice de 13.263 euros en 2010, de 6.177 euros en 2011 et de 6.961 euros en 2012, ces chiffres résultant d'un abattement forfaitaire appliqué sur le chiffre d'affaires déclaré dans le cadre d'un régime micro-entreprise.

Par ailleurs, le fonds de commerce a été vendu pour la somme de 5.000 euros affecté à hauteur de 1.000 euros pour le matériel et à hauteur de 4.000 euros pour les droits incorporels.

Le montant retenu par l'expert s'agissant de la perte de revenus à hauteur de 13.000 euros n'est pas cohérent avec les chiffres précédemment évoqués. Au regard des années 2011 et 2012, les bénéfices peuvent être estimés à 6.500 euros.

Toutefois, comme retenu par le premier juge, Mme [H] [S] veuve [N] justifie du phénomène de désertification du centre-ville de [Localité 18]. En outre, si le bail a été tacitement prolongé au delà du 30 septembre 2013, M. [O] [C] ne pouvait prétendre à un renouvellement en l'absence d'immatriculation.

Le premier juge a justement retenu une perte de chance à hauteur de 50%.

Il est constant que des travaux ont été réalisés en octobre 2016 pour remédier aux désordres. Toutefois, l'expert a considéré que ces travaux étaient insuffisants, le réseau unitaire des eaux usées et eaux pluviales étant largement sous-dimensionné et de nature à occasionner de nouveaux sinistres au moindre incident. Ce n'est qu'en décembre 2021 que les travaux de dissociation des eaux usées et pluviales ont été réalisés. En outre, l'indemnisation allouée par la compagnie d'assurance d'un montant de 14.632,13 euros ne permettait pas à M. [O] [C] de procéder aux travaux de remise en état, ceux-ci ayant été estimés à 59.749,20 euros. Dès lors, l'indemnisation au titre de la perte de revenus ne peut cesser en octobre 2016, ni même en 2021. Le premier juge l'a fixée jusqu'en février 2023, jugement dont M. [O] [C] sollicite la confirmation.

En conséquence, le préjudice doit être fixé à la somme de 26.812 euros s'établissant de la manière suivante :

- années 2015 à 2022: 8 x 3.250 euros = 26.000 euros

- 3 mois (décembre 2014, janvier et février 2023) :(3.250 /12 x 3) = 812.

Le jugement sera réformé sur ce point.

d) Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

M. [O] [C] ne caractérise pas son préjudice moral. Il n'est pas établi une résistance abusive, une discussion légitime pouvant s'instaurer entre les parties d'autant que M. [O] [C] a communiqué peu d'éléments sur son préjudice.

Il sera débouté de cette demande.

D - Sur la demande de relevé et garantie de Mme [H] [S] veuve [N] à l'encontre du le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10]

Aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat de copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires.

L'immeuble en cause a fait l'objet d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété depuis le 3 mai 1983. Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] est donc tenu d'entretenir les parties communes depuis cette date.

Les dommages subis par le local loué par M. [O] [C] proviennent de malfaçons affectant les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales et le réseau d'évacuation lesquels constituent des parties communes.

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] ne démontre pas que M. [X] [S] se trouve à l'origine des désordres dès lors qu'elle procède par voie de simple affirmations.

Dès lors, c'est à juste titre que le premier juge a fait droit à la demande de relevé et garantie formée par Mme [H] [S] veuve [N].

E/ Sur la demande de relevé et garantie de Mme [H] [S] veuve [N] à l'encontre de la Sas Foncia Vallée du Rhône

La cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.

F/ Sur les demandes d'expulsion et de paiement des loyers formées par Mme [H] [S] veuve [N]

La demande d'expulsion de Mme [H] [S] veuve [N] fondée sur une occupation sans droit, ni titre ne peut prospérer dès lors qu'il a été retenu que M. [O] [C] bénéficiait d'un bail commercial.

Ainsi que relevé par le premier juge, au vu du décompte annexé au commandement de payer du 28 avril 2017, M. [O] [C] était redevable au 14 novembre 2014 de la somme de 7.768,27 euros.

Selon l'expert judiciaire, le sinistre a rendu impossible l'exploitation de l'activité à compter du 14 novembre 2014. Si la cause du sinistre a été résolu en décembre 2021, l'absence de réalisation des travaux de remise en état en l'absence d'indemnisation totale n'a pas permis la reprise de l'activité. Dès lors, comme retenu par le premier juge, M. [O] [C] est bien fondé à opposer une exception d'inexécution à compter du 14 novembre 2014.

Pour justifier du règlement des loyers pour les années 2013 et 2014, il produit des attestations dactylographiées au nom de M. [X] [S] indiquant que les loyers ont été réglés d'avril 2013 à novembre 2014.

Toutefois, les signatures apposées sur ces attestations, composées de deux 'R' distincts suivis d'un tiret, sont radicalement différentes des signatures apposées par M. [S] sur les contrats de prêts produits par Mme [H] [S] veuve [N], composées d'un seul élément suivi d'un point.

Ces attestations ne sont pas probantes.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné M. [O] [C] à payer à Mme [H] [S] veuve [N] la somme de 7.768,27 euros au titre des loyers impayés au 14 novembre 2014.

G/ Sur les mesures accessoires

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] qui succombe pour partie en appel sera condamné aux dépens d'appel.

En équité, il n'y a pas lieu d'allouer une somme aux parties en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement du 5 septembre 2023 en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a condamné in solidum Mme [H] [S] veuve [N] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] à payer à M. [O] [C] la somme de 59.749,20 euros Ttc au titre de la remise en état de l'établissement, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation, la somme de 24.810 euros Ttc au titre du mobilier inutilisable, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation et la somme de 41.646 euros au titre de la perte de chance relative au préjudice économique, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Statuant à nouveau et ajoutant,

Condamne in solidum Mme [H] [S] veuve [N] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] à payer à M. [O] [C] les sommes de :

* 45.117,07 euros au titre de la remise en état de l'établissement, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

* 1.000 euros au titre du mobilier inutilisable, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

* 26.812 euros au titre de la perte de chance relative au préjudice économique outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Déboute M. [O] [C] de sa demande au titre du préjudice moral.

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] aux dépens d'appel.

Déboute les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles d'appel.